Hochtaunus Baugenossenschaft eG Bad Homburg v.d.H.
Bericht über das Geschäftsjahr 2011
2
Rubrik Das Jahr 2011
Das Jahr 2011 im Überblick In 2011 werden 2 neue Dachgeschosswohnungen in der
Die Genossenschaft hat in 2011 neben der Instandhal-
Wiesbadener Str. 6+8, Bad Homburg bezogen, 2 weitere
tung 5,6 Mio. € ausgegeben für Wohnungsmodernisie-
in der Wiesbadener Str. 14+16 sind kurz vor der Fertig-
rungen, Gesamtsanierungen, Balkonanbauten und neue
stellung. Die Genossenschaft veräußert ein Wohnhaus
Dachgeschosswohnungen. Das gesamte Investitionsvo-
mit 2 Wohnungen in Königstein-Schneidhain, nachdem
lumen betrug wie im Jahr zuvor 7,9 Mio. €.
die Mieter zuvor in eine andere Genossenschaftswohnung umgezogen sind. Das Haus stammt aus einem größeren Wohnungsankauf in 2005. Durch den Verkauf hat die Genossenschaft einen Nettoerlös von 200 T€ erzielt. Zum 31.12.2011 hat die Genossenschaft 2.408 eigene Wohnungen.
Die Vertreterversammlung beschließt für 2010 eine Dividende von 3,125 % an die Mitglieder auszuzahlen. Aufgrund des nicht mehr vorhandenen steuerlichen Vermögens ist die Ausschüttung für die Genossenschaft steuerpflichtig, inklusive Steuerbelastung (78 T€) hat die Genossenschaft eine Dividende von 4 % zu zahlen.
Wir begrüßen 247 neue Mitglieder in der Genossenschaft, bei 186 Austritten. Zum 31.12.2011 hat die Genossenschaft 4.815 Mitglieder. Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich von 9.199 T€ erhöht auf 9.561 T€.
Die Tochtergesellschaft Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH produziert mit 9 eigenen Photovoltaikanlagen einen Stromertrag von 139.000 Kwh. Ende des Jahres wird eine weitere Anlage in Kronberg in Betrieb genommen. In 2011 erwirtschaftet die GmbH einen
2011 wird ein Jahresüberschuss vor Steuern von
Gewinn von 25,0 T€ nach Steuern.
845 T€ erzielt.
Die Genossenschaft vermietet 157 Wohnungen neu Das Gesamtvermögen der Genossenschaft ist auf 115
an ihre Mitglieder zu Mieten von 6,00 bis 7,00 € je m²
Mio. € gestiegen, der Jahresumsatz beträgt 13,6 Mio. €.
Wohnfläche, in einigen Fällen auch darüber. Die Durchschnittsmiete beträgt 5,55 € je m².
Das Instandhaltungsvolumen der Genossenschaft beträgt in 2011 2.321 T€ = 15,37 €/m² Gesamtfläche. Die
Die Genossenschaft ist weiterhin größter Einzelvermie-
Kosten der Mieterbeauftragung (kleinere Reparaturen,
ter in Bad Homburg (1.829 eigene Wohnungen, 425
die von unseren Mietern direkt in Auftrag geben werden
Wohnungen in der Fremdverwaltung), in Kronberg (222
können) sind darin mit rund 146 T€ enthalten.
Wohnungen) und in Königstein (272 Wohnungen).
Bericht über das Geschäftsjahr 2007
Bericht des Vorstandes
4
Vertreterversammlung
6
Aufsichtsrat und Vorstand
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Lagebericht
9
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
17
Anhang
21
Bericht des Aufsichtsrates
31
Statistik
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Immobilienverzeichnis
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Die Hochtaunus Baugenossenschaft eG in Zahlen
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Impressum
Herausgeber und Readktion Hochtaunus Baugenossenschaft eG Hessenring 92a, 61348 Bad Homburg v. d. Höhe
Fotos Hochtaunus Baugenossenschaft eG, Bad Homburg v. d. Höhe auf den Seiten 4, 5, 8: Udo Koranzki, Nauheim, auf der Seite 8: OB Michael Korwisi, Stadt Bad Homburg v. d. Höhe
Gestaltung comfort media GmbH, Frankfurt Druck Rhein-Main-Geschäftsdrucke, Hofheim-Wallau
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Bericht des Vorstandes
Der Vorstand der Hochtaunus Baugenossenschaft v.l.n.r.: Bertram Huke, Bernd Arnold, Jürgen Hölz
Nachverdichtungen – Für und Wider Unsere Wohnanlagen aus den 1950er und 1960er Jahren zeichnen sich durch eine sehr großzügige Bauweise aus, die heute unseren Mitgliedern weite Freiräume bietet und auch den Charme dieser Siedlungen ausmacht. Andererseits wird in den Städten nach zusätzlichen Baustandorten gesucht, die umweltverträglich und bereits erschlossen sind. Nachverdichtungen auf Freiflächen zwischen Bestandsbauten werden in der Wohnungswirtschaft als Möglichkeit angesehen, relativ kostengünstig und umweltschonend Neubauten realisieren zu können und bei gleichzeitiger Sanierung der Bestandsbauten die gesamte Siedlung zukunftsfähig zu gestalten. Auch für uns als Genossenschaft sind die Möglichkeiten von Nachverdichtungen wichtig zu betrachten, ergeben sich doch damit für uns Neubaumöglichkeiten auf vorhandenen Grundstücken, die uns einen Eigenkapitalzuwachs in Form des Wertzuwachses des Grundstücks bescheren können. Dagegen können die Argumente der Anwohner (unsere Mitglieder) sprechen, die einer Bebauung von Freiflächen kritisch gegenüber stehen können. Es ist deshalb für uns wichtig, eine Abwägung der Interessen der Beteiligten vorzunehmen, um auch die Anwohner davon zu überzeugen, dass es für die Genossenschaft insgesamt besser ist, eine Nachverdichtung an einer bestimmten Stelle vorzunehmen, oder nur eingeschränkt oder gar nicht.
Welche Argumente für und gegen eine Nachverdichtung gibt es nun? Für eine Nachverdichtung spricht zunächst, dass auf bereits bezahlten Grundstücken gebaut werden kann. Der Grundstücksmehrwert bewirkt einen Eigenkaptitalzuwachs, der der Genossenschaft zugutekommt. Die Genossenschaft kann zudem ihrem Förderauftrag nach § 1 der Satzung nachkommen, nämlich „…die Schaffung zeitgerechter Wohnungen“ ohne zusätzliches Geld für den Ankauf von Grundstücken ausgeben zu müssen. Wobei zu fragen ist, wo überhaupt und zu welchen Preisen Baugrundstücke im hiesigen Raum erworben werden könnten. Der Neubau auf eigenen Grundstücken bietet, wie der Dachgeschossausbau, die Chance, den eigenen Wohnungsbestand etwas zu verjüngen und technische und energiesparende Neuerungen zu realisieren. Für eine Nachverdichtung spricht weiterhin der Tatbestand, dass durch Neubauten in schon erschlossenen Bereichen, keine zusätzlichen Erschließungen (Straßen usw.) erforderlich sind und der Grundstücksverbrauch minimiert wird und vorhandene Wohnanlagen strukturell verbessert werden können.
Bericht des Vorstandes
5
Das Team der Hochtaunus Baugenossenschaft
Vielfach wird in der Wohnungswirtschaft auch über einen bestandsersetzenden Neubau nachgedacht, bei dem die bestehenden Wohngebäude abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden. Es handelt sich dabei praktisch um die radikale Variante der geschilderten Nachverdichtungen, kann doch damit weitaus mehr nachverdichtet werden ohne Rücksicht auf die angestammte Bewohnerschaft. Für uns ist diese Variante sicher aus heutiger Sicht kein Thema. Gegen eine Nachverdichtung spricht die Vernichtung von Grünflächen, Bäumen und Freiräumen, wenn solche in Anspruch genommen werden sollen. Vielfach sind deshalb die Anwohner eher negativ gegen Nachverdichtungen eingestellt. Die Argumente sind sehr ernst zu nehmen, zumal es sich bei uns um unsere eigenen Mitglieder handelt. Hier haben wir Vor- und Nachteile für unsere Mitglieder vor Ort gegeneinander abzuwägen und nur solche Nachverdichtungen zu präferieren, die auch für die betroffenen Mitglieder nachvollziehbar sind. Die Umnutzung von Brachflächen, asphaltierten Flächen, Garagenhöfen usw. ist sicher einfacher für die Anwohner einzusehen, als die Umnutzung attraktiver Grünflächen, die nah an den Häusern liegen. Ein weiteres Argument gegen Nachverdichtungen ist der Umstand, dass durch die Neubauten mehr Menschen und Autos in die vorhandenen Siedlungen gebracht werden. Ein Argument, das nur dann gilt, wenn man generell
gegen jede weitere Entwicklung eingestellt ist. Nur mit Neubauten kann eine Kommune auch wieder Familien mit Kindern ansprechen und der drohenden Überalterung der Gesellschaft zumindest etwas entgegenwirken. Für uns als Genossenschaft gilt dieses gleichermaßen. Den Vorteilen für die Genossenschaft als Bauherren bei einer Nachverdichtung stehen immer gewisse Einschränkungen oder Nachteile der Anwohner gegenüber. Eine Neubebauung als Nachverdichtung ohne gewisse Einschränkung für die Anwohner wird es nicht geben können. Es gilt, eine Abwägung der Vor- und Nachteile vorzunehmen und bei einer Entscheidung für eine Nachverdichtung die Anwohner frühzeitig über die beabsichtigten Maßnahmen zu informieren und die Entscheidungsfindung ausführlich in den Gremien der Genossenschaft zu beraten. Auch die Siedlungen, die heute in einigen kleineren Bereichen nachverdichtet werden könnten waren einmal große Freiflächen, Äcker, Wiesen usw. und wurden nach dem Kriege in Wohnungsbauflächen umgewidmet. Unser Wohnungsbestand existiert dort nur deshalb, weil einmal unsere Vorgänger die Freiflächen bebaut haben, also quasi auch nachverdichtet haben, wenn man das gesamte Stadtgebietet als Maßstab nimmt.
6
Mitglieder der Vertreterversammlung
Aufgrund der Vertreterwahl im Frühjahr 2011 besteht die Vertreterversammlung 2012 - 2016 aus folgenden 67 Vertretern für die Wahlbezirke 1-5:
Wahlbezirk 1 - Bad Homburg 1-
Wahlbezirk 2 - Bad Homburg 2 -
Wahlbezirk 3 - Bad Homburg 3 -
Friedrich- Rolle- Str. 1- 5, 9- 13, GeorgSchudt- Str. 1- 7, 2- 12, Gluckensteinweg 54- 78, 77- 87, Götzenmühlweg 46- 48, 51- 57, Gartenfeldstr. 52- 62, Heuchelheimer Str. 206- 210, 212- 216, Kronberger Str. 1- 5, 2a- 8b, Sodener Str. 2- 8, Wiesbadener Str. 2- 16, 15- 21
Altkönigstr. 1- 7, 2, 34- 36, 38- 40, 39- 41, Bachstr. 2, Dornholzhäuser Str. 41, Gluckensteinweg 109-115, 172, Hofheimer Str. 32-36, Kelkheimer Str. 12, Königsteiner Str. 7-11, Mammolshainer Str. 3-15, 12, Schneidhainer Str. 3+5, Schönberger Str. 1-7, Schulstr. 1, 1a, Stedter Weg 17, 58, Stierstädter Str. 1+9, Usinger Weg 9, Weilburger Str. 50-60, Zeilsheimer Weg 1+ 3
Burgholzhäuser Str. 23, Carolinenstr. 3 + 6, Dietigheimer Str. 19, Dorotheenstr. 34, Erlenweg 17- 27, 37- 43, 9, 11, Feldstr. 47- 53, Feldbergstr. 6+ 8, 11, Frankfurter Landstr. 132, Gotenstr. 21, Goldgrubenstr. 1a- 1c, Gunzostr. 2, Hessenring 92- 94, 96 a- 98 b, 102- 110, Hügelstr. 1- 3, In der Lach 35, Jacobistr. 11- 17, 8- 16, Louisenstr. 153- 155, Rathausstr. 8, Reinerzer Weg 1012a, 14- 16, 9- 13, Salzbrunner Weg 17- 19, Seifgrundstr. 11, 13, 20, 22, Spandauer Weg 26, Thomasstr. 4, Urseler Str. 37- 59 a, Zum Dornbach 5, 7
Renate Neff Sodener Str. 2 61350 Bad Homburg v.d.H. Sabine Lauterbach Friedrich-Rolle-Str. 11 61350 Bad Homburg Horst Baum Sodener Str. 4 61350 Bad Homburg Wilhelm Göhringer Kronberger Str. 2 a 61350 Bad Homburg Ernst Nowack Wiesbadener Str. 15 61350 Bad Homburg Christel Behnke Georg-Schudt-Str. 3 61350 Bad Homburg Heike Westphal Wiesbadener Str. 10 61350 Bad Homburg Gerhard Beckmann Georg- Schudt- Str. 5 61350 Bad Homburg Andreas Peters Georg- Schudt- Str. 7 61350 Bad Homburg Albin Kern Kronberger Str. 6 b 61350 Bad Homburg Thomas Kania Kronberger Str. 2 b 61350 Bad Homburg
Angela Beck Stierstädter Str. 1 61350 Bad Homburg Annelies Löwenstein Stierstädter Str. 9 61350 Bad Homburg Werner Beck Stierstädter Str. 1 61350 Bad Homburg Andreas Zimmermann Mammolshainer Str. 7 61350 Bad Homburg Thomas Bender Hofheimer Str. 32 61350 Bad Homburg Michael Narkus Gluckensteinweg 109 61350 Bad Homburg Klaus Herrmann Hofheimer Str. 34 61350 Bad Homburg Ilona Rath Gluckensteinweg 172 61350 Bad Homburg Julia Jörges Stierstädter Str. 9 61350 Bad Homburg Ralf Beckmann Weilburger Str. 52 61350 Bad Homburg Wilhelm Bossmann Stierstädter Str. 9 61350 Bad Homburg
Walter Kasper Reinerzer Weg 16 61348 Bad Homburg Angelika Cappel- Reinfeld Jacobistr. 8 61348 Bad Homburg Werner Wenzel Reinerzer Weg 12 61348 Bad Homburg Christiane Mendetzki Reinerzer Weg 12 61348 Bad Homburg Horst Ulrich Hessenring 96 a 61348 Bad Homburg Michael Günter Matzner Salzbrunner Weg 19 61348 Bad Homburg Wolfgang Paetzold Jacobistr. 8 61348 Bad Homburg Anita Pollack Reinerzer Weg 10 61348 Bad Homburg Marcela Jednat Hessenring 98 a 61348 Bad Homburg Burghard Jeschke Erlenweg 9 61352 Bad Homburg Matthias Sauerwein Urseler Str. 49 61348 Bad Homburg
Mitglieder der Vertreterversammlung
Vereinshaus Gonzenheim: Versammlungsort der Vertreterversammlung
Wahlbezirk 4 - Königstein, Kronberg, Oberursel Gerhard Henrich Hartmuthstr. 8 61476 Kronberg Andrea Neugebauer Hartmuthstr. 10 b 61476 Kronberg Dr. Thomas Höhler W.-Schwagenscheidt- Str. 7 61476 Kronberg Heinz-Peter Haub Schreyerstr. 61 61476 Kronberg Heide Muthig Fritz-Wucherer-Str. 3 61476 Kronberg Hans Hartmann Dielmannstr. 9 61476 Kronberg Thomas Kämpfer Burnitzstr. 5 61476 Kronberg Wolfgang Thöns Dielmannstr. 3 61476 Kronberg Dagmar Degenhardt Fritz-Wucherer-Str. 7 61476 Kronberg Ingo Appel Dielmannstr. 3 61476 Kronberg Hubert Schwarte Fritz-Wucherer-Str. 3 61476 Kronberg Karl Waldstein Burnitzstr. 2 61476 Kronberg Hemut Elbe Le-Mele-Str. 24 61462 Königstein Adela Weiss Bischof-Kindermann-Str. 6 61462 Königstein
Wahlbezirk 5 - Alle Mitglieder, die nicht den Wahlbezirken 1- 4 zugeordnet sind Norbert Kraft Gartenfeldstr. 93 b 61350 Bad Homburg
Ida Hainz Im Schloß 61348 Bad Homburg
Karin Mieheim Louisenstr. 13 61348 Bad Homburg
Dr.h.c. Hans- J. Teichmann Marienbader Platz 22 61348 Bad Homburg
Christa Lutz Stierstädter Str. 8 c 61350 Bad Homburg
Martin Stock K.-Friedrich- Promenade 63 61348 Bad Homburg
Gerhard Wolff Wallstr. 6 61348 Bad Homburg
Karen Diaz- Fink Obergasse 24 61348 Bad Homburg
Ferdinand Lenz Fischbacher Str. 6 61350 Bad Homburg
Ernst Reiss Holzhäuser Str. 4 61352 Bad Homburg
Ursula Bachmeier Falkensteiner Str. 11 61350 Bad Homburg
Friedrich Schlifter Weberstr. 44 61350 Bad Homburg
Paul Rink Dorotheenstr. 29 61348 Bad Homburg
Traudl Kapfhammer Graf-Stauffenberg-Ring 5 61350 Bad Homburg
Angelika Grützner Frölingstr. 32 61348 Bad Homburg
Katrin Föller Saalburgstr. 38 61381 Friedrichsdorf
Hans- Helmut Brettschneider Castillostr. 1 b 61348 Bad Homburg
Ilse Fromm In den Winkelwiesen 29 61350 Bad Homburg
Ute Dufner Stierstädter Str. 8 d 61350 Bad Homburg
Rita Thudt Georgenfeld 10 a 61348 Bad Homburg
7
8
Aufsichtsrat und Vorstand
Aufsichtsrat
Jürgen Banzer MdL Vorsitzender
Gerhard Trumpp stell. Vorsitzender
Christine Erk Schriftführerin
Amtszeit bis zur Vertreterversammlung 2014
Amtszeit bis zur Vertreterversammlung 2014
Amtszeit bis zur Vertreterversammlung 2012
Regina Hartmann
Oberbürgermeisterin a.D.
Andreas Beckmann
Dr. Ursula Jungherr Amtszeit bis zur Vertreterversammlung 2014
Amtszeit bis zur Vertreterversammlung 2013
Amtszeit bis zur Vertreterversammlung 2013
Holger Biburger
Oberbürgermeister
Horst Neugebauer
Michael Korwisi Amtszeit bis zur Vertreterversammlung 2012
Amtszeit bis zur Vertreterversammlung 2013
Amtszeit bis zur Vertreterversammlung 2012
Bernd Arnold
Jürgen Hölz
Bertram Huke
hauptamtlich
nebenamtlich
nebenamtlich
bestellt bis 30.06.2018
bestellt bis 28.02.2016
bestellt bis 28.02.2016
Vorstand
Gesamtprokura gem. § 49 (2) HGB
Martina Pels
Handlungsbevollmächtigte gem. § 54 (1) HGB
Yvonne Herrmann Doris Klarner
9
Lagebericht
10
Lagebericht
Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses
Die Geschäftsanteile der 1947 gegründeten Genossenschaft halten 4.815 Mitglieder mit einem gezeichneten Geschäftsguthaben von 10,9 Mio. €, das bilanzierte Geschäftsguthaben beträgt 9,9 Mio. €.
Die Hauptaufgabe der Genossenschaft besteht in der Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder.
Die Geschäftsfelder des Unternehmens sind die Verwaltung der 2.408 eigenen Wohnungen, der Bau von Wohnungen für den eigenen Bestand und die Verwaltung von Wohnungen für Fremdeigentümer.
Die Unternehmensentwicklung in 2011 war wiederum positiv. Aus Mieterhöhungen und Neubezügen (+ 297 T€), geringeren Erlösschmälerungen (- 21 T€) und höher abgerechneten Betriebsund Heizkosten (+87 T€) resultiert eine Umsatzsteigerung um 405 T€ auf 13.619 T€ (+ 3,1%).
9,3
2002
9,1
2003
2004
11,2
10,5
9,8
2005
2006
12,1
11,7
2007
2008
12,7
2009
13,2
2010
13,6
2011
Umsatz in Mio. €
Die Ergebnisse vor Ertragssteuern von 845 T€ und nach Ertragssteuern von 768 T€ haben sich gegenüber dem Vorjahr um 48 T€ (vor St.) erhöht, bzw. um 35 T€ (nach St.) verringert. Grund sind neben den gestiegenen Mieterlösen höhere Instandhaltungen und Steuerzahlungen.
Das Ergebnis vor Steuern stellt eine Eigenkapitalrendite von 3,57 % dar und liegt damit immer noch über dem Durchschnitt aller westdeutschen Wohnungsgenossenschaften (3,3 %).
Der EBITDA (Gewinn + Ertragssteuern + Zinsen + Abschreibungen) ist infolge der höheren Erträge gestiegen von 6.277 T€ auf 6.455 T€ in 2011(ohne a. o. Abschreibung Geldbeschaffungskosten), der EBITDA bezogen auf das Eigenkapital beträgt 27,6%, der Durchschnitt aller westdeutschen Wohnungsgenossenschaften liegt nur bei 14,9%. 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000
2002
2003
2004
2005
2006
2007 Abschr.
2008
2009
Ertragssteuern
2010
2011
Zinsen
JÜ
Lagebericht
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Tochtergesellschaft: Hochtaunusbau Grundbesitz– gesellschaft mbH
Die Tochtergesellschaft der Genossenschaft die „Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH“ mit einem Stammkapital von 25.000 €, das zu 99% von der Genossenschaft und zu 1% von der Beteiligungsgesellschaft der Stadt Bad Homburg, der „KUK Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH Bad Homburg v. d. Höhe“ gehalten wird, hat für die Genossenschaft die Verwaltung von Gewerberäumen und Dachflächen (Vermietung an Mobilfunkbetreiber) übernommen. Außerdem betreibt die GmbH verschiedene Photovoltaik-Anlagen auf Wohnhausdächern der Genossenschaft. Geschäftsführung und Aufsichtsrat der GmbH sind identisch mit dem Vorstand und dem Aufsichtsrat der Genossenschaft.
Das Geschäftsjahr 2011 hat die Hochtaunusbau Grundbesitz GmbH mit einem Gewinn vor Steuern von 36 T€ abgeschlossen. Für das Geschäftsjahr 2012 wird wiederum mit einem positiven Ergebnis gerechnet.
Wohnungsmarkt
Die Nachfrage nach Wohnraum ist in unserer Region weiter gestiegenen, insbesondere die Nachfrage nach Wohnraum zu niedrigen bis durchschnittlichen Preisen. Als Folge einer weiteren Verknappung von etwas preiswerteren Wohnungen rechnen wir damit, dass sich diese Situation noch verstärken wird. In einem Mietenvergleich mit den Angaben des Maklerverbandes IVD für Bad Homburg liegen unsere Wiedervermietungsmieten etwa 2,00 € je m² und mehr unter den vom Maklerverband genannten Mieten. Ein echter Wohnungsleerstand ist bei uns nicht vorhanden und die Mieterwechselquote ist mit 6,52% weiter sehr niedrig. Wohnungsleerstand ergibt sich hauptsächlich aus den notwendigen Zeiten für Modernisierungen oder Wartezeiten für eine Generalsanierung des gesamten Objektes.
Da unser Wohnungsbestand zu preisgünstigen bis durchschnittlichen Mieten angeboten wird, ist die Marktsituation für uns weiterhin als sehr positiv zu bewerten. Auch für die nächsten Jahre gehen alle Erwartungen von einem zusätzlichen Wohnungsbedarf in unserer Region aus.
Als größter Einzelanbieter von Mietwohnungen in Bad Homburg (1.829 Wohnungen), Königstein (272 Wohnungen) und Kronberg (222 Wohnungen) hat das Unternehmen einen bedeutenden Marktanteil im Vordertaunus erreicht.
8,19 6,19
2002
7,02
2003
6,18
2004
6,65
2005
7,21
7,63
7,44 5,73
2006
2007
2008
2009
2010
6,52
2011
Umzugsquote HTB
Investitionen in den Wohnungsbestand
Die Aufwendungen für die Instandhaltung des eigenen Wohnungsbestandes betrugen 2,32 Mio. € (Vorjahr: 2,10 Mio. €), zusätzlich wurden 5,6 Mio. € (Vorjahr: 5,8 Mio. €) ausgegeben für aktivierungspflichtige Wohnungsmodernisierungen, Generalsanierungen, Balkonanbauten sowie neue Dachgeschosswohnungen, für alle aktivierten Investitionen konnten Mietsteigerungen realisiert werden.
In Bad Homburg, Wiesbadener Str. 6+8 wurden zwei neue Penthauswohnungen mit Dachterrassen errichtet, zwei weitere Penthauswohnungen in der Wiesbadener Str. 14+16 wurden Anfang 2012 bezogen.
Lagebericht
12
Wiesbadener Str. 6+8, Bad Homburg
Hausbewirtschaftung
Das Vermietungsgeschäft der Genossenschaft war von einer niedrigen Fluktuation (6,52 %, i. V. 5,73 %) und einer guten Nachfrage geprägt. Die Nettomieten stiegen von 9.753 T€ auf 10.050 T€ durch Neubezüge und realisierte Mieterhöhungen um 297 T€ (+ 3,05 %). Die Erlösschmälerungen der Netto-Mieten betrugen 149 T€ (i. V. 163 T€) plus 51 T€ für Betriebskosten (im Vorjahr: 57 T€). Erlösschmälerungen entstehen durch Leerstandszeiten bei Wohnungs- und Generalsanierungen und Wohnungszusammenlegungen. Die marktbedingten Erlösschmälerungen betrugen 17 T€ für Wohnungen und 30 T€ für Abstellplätze und Tiefgaragenplätze.
Insgesamt konnte die Hochtaunus Baugenossenschaft in der Hausbewirtschaftung in 2011 ein Ergebnis erzielen von 672 T€ (i. V. 653 T€).
4,30!"
4,40!"
4,49!"
2002
2003
2004
4,91!"
5,07!"
5,15!"
5,28!"
5,39!"
5,55!"
4,77!"
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Nettomietertrag je m²/Mt.
Fremdverwaltung
Die Fremdverwaltung für die Stadt Bad Homburg und die Nordrheinische Ärzteversorgung (insges. 425 Wohnungen und 21 Gewerbeeinheiten erbringt in der Ertragsrechnung ein Ergebnis von 3,2 T€ (i. V. 2,0 T€).
Wohnanlage „Hartmuthstr.“, Kronberg (Instandhaltung 2011)
13
Lagebericht
Immobilienverwaltung
Eigener Wohnungsbestand und Fremdverwaltung:
2.775
2.763
2.889
2.921
2.149
2.137
2.269
2.301
626
626
620
620
2002
2003
2004
2005
2.751
2.825
2.822
2.829
2.833
2.833
2.321
2.396
2.397
2.404
2.408
2.408
430
429
425
425
425
425
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Wo. inkl. Fremdverw.
Eigene Wohng.
Fremdverw.
Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vermögenslage und Kapitalstruktur
Die Vermögenslage und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar: 31.12.2011 T€ 111.028 3.929 29 114.986 91.128 88 112 23.658
Anlagevermögen Umlaufvermögen Rechnungsabgrenzung Gesamtvermögen Fremdkapital Rückstellungen Rechnungsabgrenzung Reinvermögen bzw. Eigenkapital
% 96,56 3,42 0,02 100,00 79,25 0,08 0,10 20,57
31.12.2010 T€ 107.721 3.849 147 111.717 88.682 35 56 22.943
% 96,42 3,45 0,13 100,00 79,38 0,03 0,05 20,54
Das Gesamtvermögen hat sich aufgrund der Investitionen in das Anlagevermögen um 3.269 T€ (+ 2,9 %) erhöht und das Reinvermögen/Eigenkapital erhöhte sich um 715 T€ (+ 3,1 %).
Die Eigenkapitalquote ist leicht gestiegen von 20,54 % auf 20,57 %.
Finanzlage
Die finanziellen Verhältnisse sind geordnet. Zusätzlich zu einem Cash Flow von rund 2,9 Mio. € (Vorjahr 2,8 Mio. €) stehen am Bilanzstichtag nicht in Anspruch genommene dingliche Sicherheiten und Kreditlinien zur Verfügung, die es erlauben, unsere geplanten Investitionen durchzuführen.
Unser Fremdkapital-Durchschnittszinssatz (ohne Berücksichtigung der außerordentlichen Abschreibung von Geldbeschaffungskosten) lag in 2011 bei 4,06% (4,10% i. V.) und liegt damit etwas über dem Durchschnittssatz der westdeutschen Wohnungsgenossenschaften (3,6 %).
4,73!% 4,16!%
2003
2004
FK-Zinsen in %
3,83!%
2005 West-D
4,04!%
2006
4,14!%
4,12!%
4,12!%
4,12!%
4,06!%
2007
2008
2009
2010
2011
14
Lagebericht
Ertragslage
Die Ergebnisse haben sich gegenüber dem Vorjahr um 48 T€ erhöht (vor Steuern) bzw. 35 T€ verringert (nach Steuern), ausschlaggebend war ein besseres Ergebnis in der Hausbewirtschaftung und die wieder zu leistenden Steuerzahlungen für die Dividendenausschüttung.
Die Sparten zeigen folgende Ergebnisse (in T€): 2011 672 3 176 -6 845 77 768
Hausbewirtschaftung Fremdverwaltung An- und Verkauf Sonstige Bereiche Ergebnis vor Ertragssteuern Ertragssteuern Ergebnis nach Ertragssteuern
2012 653 2 -24 166 797 -6 803
Da das steuerliche „neutrale Vermögen“ der Genossenschaft für die Dividendenausschüttung in 2011 aufgebraucht worden ist, werden die Dividendenausschüttungen in Zukunft weiter körperschaftssteuerpflichtig sein.
Betriebswirtschaftliche Kennzahlen 1. Bestand und Vermietung Anlagevermögen/Sollmieten Bestandsinvestitionen je m² Marktbedingter Leerstand % der Wohnungen Mieterfluktuation Mietausfall in % der Sollmieten Mietschulden in % der Sollmieten Nettomiete je m²/Monat 2. Produktivität Eigenkapital-Rentabilität vor Steuern Gesamtkapital-Rentabilität vor Steuern Verwaltungsangestellte je 1.000 Wohnungen Fremdkapital-Kostensatz 3. Finanzierung Eigenkapital-Quote Zinsaufwand/Nettosollmieten Vergleichsbasis Vergleichsbasis (eigene Wohnungen) Vergleichsbasis (inkl. Fremdwohnungen) Qm je Wohnung (eigene Wohnungen)
HTB 2011
HTB 2010
GdW, West-D Hessen* 2009/10
11,0
47,16 € 0,2 6,52% 2,24 % 1,54 % 5,55 €
11,0 47,23 € 0,3 5,73 % 3,14 % 1,92 % 5,39 €
8,1 26,11 €* 2,3 %* 9,10 %* 2,9 %* 2,6 %* 5,34 € *
3,57 % 3,89 % 4,6 4,06%
3,47 % 3,80 % 4,6 4,10 %
4,40 % 3,10 % 8,7* 3,40 %
20,57% 35,68%
20,54 % 36,21 %
30,30 % 18,50 %
2.408 2.833 62,7
2.408 2.833 61,7
2.884.812 / 261.249* 3.251.406 / 294.244* 62,9*
*Als Vergleichszahlen wurden die Zahlen der aktuellen GdW Jahresstatistik, Durchschnittszahlen aller Wohnungsunternehmen in West-Deutschland / bzw. in Hessen herangezogen.
Prognosebericht
Nach dem Wirtschaftsplan wird für 2012 ein Ergebnis von 0,8 Mio. € erwartet aus der Hausbewirtschaftung ohne Berücksichtigung von evtl. zusätzlichen Erlösen aus anderen Bereichen. In der mittelfristigen Wirtschaftsplanung für den Zeitraum 2013 – 2016 sind jährliche Überschüsse vor Ertragsteuern von 0,8 bis 0,9 Mio. €, bei einem jährlichen Investitionsvolumen von rd. 4,0 Mio. € für Modernisierungen und von 2,4 Mio. € für Instandhaltungen geplant.
In der mittelfristigen Planung sind zusätzliche Erträge aus dem Bauträgergeschäft und dem Verkauf von Immobilien unberücksichtigt geblieben.
Lagebericht
15
Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Wir gehen weiterhin davon aus, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment in unserer Region mittel- bis langfristig zunehmen wird, auch wenn evtl. die Einwohnerzahl stagnieren wird. Unsere Mieten für modernisierte Wohnungen betragen in der Wiedervermietung 6,00 € bis 7,00 € je m² Wohnfläche (in einigen Fällen auch darüber). Unsere Mieten liegen damit eindeutig am unteren Rand der hiesigen Marktpreise. Die steigende Wohnungsnachfrage ist in steigenden Mitglieder- und Wohnungsbewerberzahlen, verbunden mit einer weiterhin sehr niedrigen Wohnungswechselquote und mäßigen Mietausfällen messbar und wirkt sich positiv auf unser Vermietungsergebnis aus.
Das Mietwohnungsangebot ist allgemein sehr kleinteilig. Wir sind zwar größter Einzelanbieter von Mietwohnungen in Bad Homburg, Königstein und Kronberg, haben aber selbst in Bad Homburg, wo wir über 1.829 eigene Wohnungen verfügen, nur einen Marktanteil von etwas mehr als 10% aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Die Wohnlagen unserer Immobilien sind bis auf wenige Ausnahmen durchweg als gut zu bezeichnen. Wohnungen in Bad Homburg, Kronberg, Königstein und Oberursel werden von der Lage her auch zukünftig immer gut nachgefragt werden. Wir gehen deshalb weiterhin von einer marktbedingten Leerstandsquote von unter 1 Prozent der Wohnungen mittelfristig aus. Unsere Nettosollmieten sind außerdem weiter steigerungsfähig und bieten die Chance, dass auch mittelfristig alle Modernisierungsinvestitionen mieterhöhungsfähig umgesetzt werden können.
Für alle Geschäftsbereiche wurde ein Risikofrühwarnsystem eingerichtet, mit dem Vorstand und Aufsichtsrat zeitnah unterrichtet werden über Risikoeinschätzungen, Entwicklung wesentlicher Kennzahlen und kontinuierlich Soll- und Schwellenwerte abgeglichen werden, ferner werden unterjährige G+V-Rechnungen zum Monatsende mit Soll-Ist Vergleichen und neuen Hochrechnungen für die Jahresrechnung aufgestellt.
Für die Zukunft sind wachsende Aufwendungen für Instandhaltungen/Modernisierungen bei zu modernisierenden Wohnungen aufgrund wieder ansteigender Fluktuation möglich.
Wohnungs- und Gesamtsanierungen sind zwar im Rahmen der BFH-Rechtsprechung aktivierungsfähig, bewirken jedoch mittel- bis langfristig höhere Abschreibungsaufwendungen.
Außerdem besteht die Gefahr, dass zukünftig die Aktivierungsmöglichkeit durch Gesetzesänderung oder durch Erreichen eines zu hohen Buchwertes im Vergleich zum Marktwert eingeschränkt wird und die Modernisierungen als Instandhaltungsaufwand zu verbuchen wären.
Folgekosten der Wohnungs- und Gesamtsanierungen sind die mit den notwendigen Leerständen verbundenen Ertragsminderungen.
Risiken bei Finanzinstrumenten
Der weitaus überwiegende Teil unserer Verbindlichkeiten gegenüber Banken und anderen Kreditgebern sind langfristige Annuitätendarlehen. Die Zinsfestschreibungen verteilen sich auf die nächsten 10 Jahre.
Für 1 ehemals kurzfristiges Darlehen bestehen wie im Vorjahr eine Zinsswap-Vereinbarung, das nach Auslauf in 2013 bereits in ein langfristiges Annuitätendarlehen zinsgünstig umfinanziert worden ist.
Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet, um Zinsänderungsrisiken zu minimieren. Gegebenenfalls wird durch die Vereinbarung von Forward-Darlehen das bestehende günstige Zinsniveau zur Verlängerung von erst in bis zu 3 Jahren fälligen Darlehen ausgenutzt.
Es kann festgestellt werden, dass gegenwärtig für die überschaubare Zukunft keine Risiken erkennbar sind, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft bestandsgefährdend beeinflussen können.
16
Lagebericht
Königsteiner Str. 7-11, Bad Homburg (Generalsanierung)
Chancen
Chancen für die zukünftige Entwicklung der Genossenschaft ergeben sich aus der allgemein geringen Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau im hiesigen Raum und der damit verbundenen mittelfristigen Verknappung des Wohnungsangebots und der zu erwartenden Zunahme der Wohnungsnachfrage . Insgesamt bewerten wir die Chancen für eine positive Entwicklung des Vermietungsgeschäftes deutlich höher als die beschriebenen Risiken.
Die mittelfristige Planung geht deshalb von moderat steigenden Mieten und einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Baugenossenschaft aus.
Grundstücksreserven
Die Baugenossenschaft verfügt noch über verschiedene Möglichkeiten auf eigenen Grundstücken Bebauungen als Verdichtungsmaßnahmen in Zukunft realisieren zu können, wenn die zuständigen Planungs- und Bauaufsichtsämter eine zusätzliche Bebauung ermöglichen. Insgesamt könnten auf rund 6.000 m² Flächen neue Baumaßnahmen durchgeführt werden, wenn alle von uns vorgeschlagenen Projekte planungsrechtlich genehmigungsfähig sein sollten. Zum Teil sind für eine Bebauung die Bebauungspläne erst zu ändern, was zusätzliche Zeit bis zur Baurechterteilung benötigen wird.
Der Baugenossenschaft ergeben sich auf jeden Fall neue Gestaltungsoptionen, was den zukünftigen Neubau von Geschosswohnungen betrifft, denn die bisher mit sehr niedrigen Werten zu Buche stehenden Grundstücke können bei Baurecht zu Marktwerten in der Mietkalkulation berücksichtigt werden und eröffnen uns damit neue Optionen für die kalkulatorische Eigenkapitalbereitstellung für den Neubau von Wohnungen.
In Zeiten einer zu erwartenden Wohnungsknappheit ist eine Verdichtung sowohl von Seiten der Stadtplanung, als auch von Bauherrenseite eine interessante Alternative zusätzliche Neubaumaßnahmen realisieren zu können.
Die Baugenossenschaft geht davon aus, dass in den nächsten Jahren mehrere der den Planungsämtern vorgeschlagenen Projekte auch realisiert werden können und sich positiv auf die zukünftige Entwicklung der Baugenossenschaft auswirken werden.
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sind nicht aufgetreten, bzw. wurden im Lagebericht erwähnt.
Bad Homburg vor der Höhe, den 09. März 2012
Der Vorstand Arnold
Hölz
Huke
17
Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung
18
Bilanz
Bilanz zum 31.12.2011 AKTIVA
31.12.2011 €
31.12.2011 €
31.12.2010 €
1.567,00
6.637,00
ANLAGEVERMÖGEN Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
105.487.523,96
105.487.523,96
2.106.466,82
2.106.466,82
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
1.515,98
1.515,98
Bauten auf fremden Grundstücken
1.052,00
1.052,00
87.904,19
87.904,19
Grundstücke mit Geschäftsbauten
Geschäftsausstattung Bauvorbereitungskosten
5.950,00
0,00 110.996.985,10
107.684.462,95
29.862,92
29.862,92
111.028.415,02
107.720.962,87
FINANZANLAGEN Beteiligungen
29.862,92
ANLAGEVERMÖGEN insgesamt UMLAUFVERMÖGEN Unfertige Leistungen Andere Vorräte
3.524.175,56 140.667,10
3.537.791,77 3.664.842,66
4.385,50
154.545,46
187.058,54
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
28.800,00
0,00
Sonstige Vermögensgegenstände
55.084,41
104.399,77
25.366,11
14.991,17
3.928.638,64
3.848.626,75
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung
Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten UMLAUFVERMÖGEN insgesamt Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten BILANZSUMME Treuhandvermögen
23.703,83 5.362,50
142.965,91 29.066,33
4.162,50
114.986.119,99
111.716.718,03
313.033,98
276.903,72
Bilanz
19
Bilanz zum 31.12.2011 31.12.2011 €
PASSIVA
31.12.2011 €
31.12.2010 €
EIGENKAPITAL Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder aus gekündigten Geschäftsanteilen
322.630,68
451.427,33
9.561.075,30
9.198.814,80
28.247,12
9.911.953,10
35.289,49 9.685.531,62
ERGEBNISRÜCKLAGEN Gesetzliche Rücklage davon in 2011 eingestellt:
2.900.000,00
2.500.000,00
2.500.000,00
100.000,00
Andere Ergebnisrücklage Bauerneuerungsrücklage
3.000.000,00
In 2011 eingest.:
450.000,00
7.900.000,00
13.400.000,00
7.450.000,00
BILANZGEWINN Vortrag aus 2010
128.147,61
4.177,59
Jahresüberschuß 2011
767.632,48
803.458,93
-550.000,00
-400.000,00
Einstellungen in Rücklagen
EIGENKAPITAL insgesamt
345.780,09
407.636,52
23.657.733,19
22.943.168,14
RÜCKSTELLUNGEN Steuerrückstellungen Sonstige Rückstellungen
53.000,00 35.300,00
0,00 88.300,00
35.000,00
VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
84.659.774,88
82.428.781,04
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
1.855.398,55
1.817.889,53
Erhaltene Anzahlungen
4.052.498,96
3.788.190,00
Verbindlichkeiten aus Vermietung
144.647,57
147.278,98
Verbindlichkeiten aus Lieferungen/Leistungen
226.588,52
351.664,34
Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern: 9.505,67; i. Vj. 0,00)
189.133,55
148.637,18
Passiver Rechnungsabgrenzungsposten BILANZSUMME Treuhandverbindlichkeiten
91.128.042,03
88.682.441,07
112.044,77
56.108,82
114.986.119,99
111.716.718,03
313.033,98
276.903,72
20 Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn- und Verlustrechnung 01.01.2011 - 31.12.2011
31.12.2011 €
31.12.2011 €
31.12.2010 €
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
13.484.810,93
aus Betreuungstätigkeit
134.133,34
13.082.776,92 13.618.944,27
131.028,99
-13.616,21
127.422,41
Andere aktivierte Eigenleistungen
235.500,00
242.986,08
Sonstige betriebliche Erträge
453.746,18
295.397,91
Erhöhungen des Bestandes an Unfertigen Leistungen
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung Erbbauzinsen
406.961,93
406.637,96
11.771,40
13.571,40
451,33
253,60
1.810,12
1.799,21
192.097,21
175.336,57
69.827,26
38.522,07
2.639.270,08
2.633.298,15
Heizungskostenumlage
725.121,35
798.196,22
Instandhaltungskosten
2.320.754,18
Mieten + Vertriebskosten Pachtaufwendungen Grundsteuer Umlagefähige Grundsteuer Betriebskosten Betriebskostenumlage
Rohergebnis
6.368.064,86
2.103.986,27
7.926.509,38
7.708.010,86
Personalaufwand Löhne und Gehälter
725.190,07
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
140.460,12
714.965,89 865.650,19
136.876,93
2.095.609,56
2.021.841,01
494.180,51
591.459,35
Erträge aus Beteiligungen
7.425,00
4.950,00
Sonstige Zinserträge
1.030,13
6.033,63
3.629.711,78
3.451.687,39
849.812,47
802.163,92
77.617,27
-5.963,57
4.562,72
4.668,56
767.632,48
803.458,93
128.147,61
4.177,59
550.000,00
400.000,00
345.780,09
407.636,52
davon für Altersversorgung: 9.990,00 (im Vorjahr: 9.900,00) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen
Zinsen und ähnliche Aufwendungen Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Steuern vom Einkommen und Ertrag Sonstige Steuern Jahresüberschuss Vortrag aus dem Vorjahr Einstellungen in Rücklagen Bilanzgewinn
21
Anhang für das Geschäftsjahr 2011
22 Anhang für das Geschäftsjahr 2011
Anhang für das Geschäftsjahr 2011 A. Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des HGB erstellt. Die Gliederung des Jahresabschlusses richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
B. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Anlagevermögen Herstellungskosten
Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Als Herstellungskosten werden Fremdkosten und aktivierte Eigenleistungen gebucht, jedoch keine Zinsen. Modernisierungskosten werden nur aktiviert, wenn die Voraussetzungen der BFH-Urteile vom 12.09.2001 gegeben sind, völlig neue Wohnungen durch Zusammenlegung oder neue Ausstattungskategorien geschaffen werden.
Abschreibungen
Die planmäßigen Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen: • Immaterielle Vermögensgegenstände bei Anwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 33,33 %. • Die Gebäude mit den Baujahren ab 1950 und die sanierten Erbbauwohnungen werden mit einer Restnutzungsdauer bis zum 31.12.2058 bzw. bis zum 31.12.2048 (VE 1, 5, 6, 17, 18, 24, 29 und 35) abgeschrieben. Die nicht sanierten Erbbauwohnungen werden bis zum 31.12.2044 abgeschrieben. Die Altbauten mit den Baujahren bis 1939 werden mit Ausnahme der VE 113 (Abschreibung bis zum 31.12.2025) und der VE 202 (Abschreibung bis zum 31.12.2047) bis zum 31.12.2038 abgeschrieben. Für verschiedene Verwaltungseinheiten wurde nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder Dachaufstockungen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer durch einen externen Gutachter neu bewertet. Bei baugleichen Verwaltungseinheiten wird die neue Restnutzungsdauer für alle identischen Verwaltungseinheiten berücksichtigt. Für zwei Verwaltungseinheiten (VE 311 und VE 206) wurden innerhalb der Einheit unterschiedliche Restnutzungsdauern festgelegt. Die neuen (längeren) Restnutzungsdauern wurden bei der Abschreibungsberechnung für 2011 berücksichtigt. Die angekauften Objekte werden einheitlich (VE 132 – 20215) mit 2 % abgeschrieben. Bei den Garagen wurde eine Gesamtnutzungsdauer von 33 bzw. 50 Jahren zugrunde gelegt. • Geschäftsausstattung bei Anwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig.
Anhang für das Geschäftsjahr 2011
23
• Bewegliche Wirtschaftsgüter mit einem Anschaffungspreis von 150,00 bis 1.000,00 € netto (geringwertige Wirtschaftsgüter) werden seit 01.01.2008 jährlich auf einem Bestandskonto zu einer Gruppe zusammengefasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben.
Beteiligungen
Die Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten bewertet.
Umlaufvermögen Anschaffungskosten
Die Unfertigen Leistungen sowie der Vorrat an Rauchwarnmeldern werden zu Anschaffungskosten bewertet. Der Ölvorrat für sieben Wohnungen in einer Liegenschaft wurde nach der Durchschnittsmethode bewertet.
Wertberichtigungen
Die Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert bilanziert und unter Beachtung aller erkennbaren Risiken bewertet.
Rückstellungen
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. Die Rückstellungen werden entsprechend des notwendigen Erfüllungsbetrags (d.h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungssbetrag bewertet.
C. Angaben zur Bilanz Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt: AK/HK 01.01.2011 €
Zugänge €
Abgänge €
Umbuchungen €
Summe €
Afa lfd. Jahr Zugänge €
Abgänge €
Afa Vorjahre €
Afa kumuliert €
Buchwert 31.12.20110 €
Immaterielle VG
20.424,20
0,00
0,00
0,00
20.424,20
5.070,00
0,00
13.787,20
18.857,20
1.567,00
Grundstücke mit Wohnbauten
135.364.465,22
5.556.509,38
-185.077,89
0,00
140.735.896,71 2.022.819,84
-80,70
29.876.941,26
Geschäftsbauten
3.025.100,40
746,14
0,00
0,00
3.025.846,54
43.531,15
0,00
918.633,58
962.164,73
2.063.681,81
Erbbaurechte Dritter
1.515,98
0,00
0,00
0,00
1.515,98
0,00
0,00
0,00
0,00
1.515,98
Bauten auf fremden Grundstücken
32.520,87
0,00
0,00
0,00
32.520,87
1.051,00
0,00
31.468,87
32.519,87
1,00
Geschäftsausstattung
187.615,20
24.853,38
-10.399,49
0,00
202.069,09
23.137,57
-10.399,49
99.711,01
112.449,09
89.620,00
Bauvorbereitungskost.
0,00
5.950,00
0,00
0,00
5.950,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5.950,00
29.862,92
0,00
0,00
0,00
29.862,92
0,00
0,00
0,00
0,00
29.862,92
5.588.058,90 -195.477,38
0,00
144.054.086,31
2.095.609,56
-10.480,19
30.940.541,92
31.899.680,40 108.836.216,31
Finanzanlagen Beteiligungen Anlagevermögen
138.661.504,79
33.025.671,29 111.028.415,02
24 Anhang für das Geschäftsjahr 2011
Die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte haben folgende Struktur:
Altbauten (Baujahr vor 1948) a) auf eigenen Grundstücken b) auf Erbbaurechten Neubauten (Baujahr ab 1948) a) auf eigenen Grundstücken b) auf Erbbaurechten c) auf Pachtgrundstücken Gesamt a) auf eigenen Grundstücken b) auf Erbbaurechten c) auf Pachtgrundstücken
Wohnungen
Garagen
272 34 238 2.136 2.009 127 0 2.408 2.043 365 0
0 0 0 387 334 45 8 387 334 45 8
Gewerbe‑ einheiten 5 0 5 8 5 3 0 13 5 8 0
Die Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter befinden sich in 61476 Kronberg, Walter-Schwagenscheidt-Straße 1 - 11. Bei den Bauten auf fremden Grundstücken werden acht Garagen auf einem Pachtgrundstück in 61462 Königstein-Mammolshain ausgewiesen. Der Wert der Geschäftsausstattung erhöhte sich durch die die planmäßigen Abschreibungen übersteigenden Investitionen. Als Beteiligung wird der Anteil am gezeichneten Kapital der Treuhandgesellschaft für die Südwestdeutsche Wohnungswirtschaft mbH in Frankfurt/M. sowie der Anteil an der Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH mit Sitz in Bad Homburg ausgewiesen. Der Anteil am gezeichneten Kapital an der Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH in Höhe von 25.000,00 € beträgt 99,0 %. Das Geschäftsjahr 2011 der Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 25.025,78 €, das Eigenkapital zum 31.12.2011 beträgt 70.568,20 €. Die Hochtaunus Baugenossenschaft eG hat in Höhe von 450,0 T€ nominal ein Darlehen der Grundbesitzgesellschaft mbH grundpfandrechtlich gesichert.
Umlaufvermögen
Bei den Unfertigen Leistungen werden die noch nicht abgerechneten Betriebskosten ausgewiesen. Die Anderen Vorräte betreffen den Heizölvorrat für sieben Wohnungen sowie die für den Gesamtbestand angeschafften Rauchwarnmelder, die bis 31.12.2014 eingebaut sein müssen. Die Forderungen aus Vermietung sind gegenüber dem Vorjahr um 32,5 T€ gesunken. Bei beendeten Nutzungsverhältnissen wurden Geschäftsguthaben verrechnet; nicht eintreibbare, titulierte Forderungen wurden abgeschrieben. Die Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen die der Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH kurzfristig zur Verfügung gestellten Zwischenfinanzierungsmittel zur Errichtung einer Photovoltaikanlage, die im Januar 2012 zurückgezahlt wurden. Unter Sonstige Vermögensgegenstände werden Forderungen an die Hochtaunus Grundbesitzgesellschaft mbH in Höhe von 34.540,06 €, Schadenersatzansprüche sowie Forderungen aus überzahlten Betriebskosten ausgewiesen.
Anhang für das Geschäftsjahr 2011
Forderungsspiegel 2011
25
Die Restlaufzeiten der Forderungen stellen sich wie folgt dar: Insgesamt € Forderungen aus Vermietung Vorjahr Forderungen aus Verkauf von Grundstücken Vorjahr Sonstige Vermögensgegenstände Vorjahr Gesamt Vorjahr
154.545,46 187.058,54 28.800,00 0,00 55.084,41 104.399,77 238.429,87 291.458,31
Restlaufzeiten € unter 1 Jahr 154.545,46 187.058,54 28.800,00 0,00 55.084,41 104.399,77 238.429,87 291.458,31
über 1 Jahr 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Unter Flüssige Mittel sind Guthaben auf drei Girokonten sowie die Haupt- und Portokasse erfasst. Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Aufwand des Jahres 2012 sowie die höheren Rückzahlungsbeträge von Darlehen. Die Tilgung des Disagios erfolgt durch jährliche planmäßige Abschreibungen, die auf die Zinsbindungsfrist verteilt werden. Durch Umfinanzierungen im Jahr 2011 verringerten sich die Geldbeschaffungskosten um 115,3 T€.
Passiva
Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich um 362,3 T€ auf 9.561,1 T€ (Vj. 9.198,8 T€)erhöht. Der Gesetzlichen Rücklage wurden 100,0 T€ zugeführt (Vj. 100 T€ Zuführung). Der Bauerneuerungsrücklage wurden 450,0 T€ zugeführt (Vj. 300,0 T€ Zuführung). Die Andere Ergebnisrücklage beträgt unverändert 2.500 T€ (Vj. keine Zuführung). Die Sonstigen Rückstellungen betreffen die Kosten für die gesetzliche Prüfung, die Veröffentlichung des Jahresabschlusses zum 31.12.2011 und die Vertreterversammlung. Die Verbindlichkeiten sind nach Gläubigergruppen, Laufzeiten und grundpfandrechtlichen Sicherungen in dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt.
Verbindlichkeitenspiegel 31.12.2011 insgesamt €
2012 unter 1 Jahr €
2013-2016 Restlaufzeiten 1 bis 5 Jahre €
2017 ff. Gesichert über 5 Jahre €
€
gegenüber Kreditinstituten
84.659.774,88
2.849.588,78
9.562.103,21
72.248.082,89
84.447.348,79
(Vorjahr)
82.428.781,04
3.220.964,05
8.738.994,97
70.468.822,02
81.686.269,59
gegenüber anderen Kreditgebern
1.855.398,55
47.150,42
186.602,32
1.621.645,81
1.570.922,49
(Vorjahr)
1.817.889,53
36.614,15
146.456,60
1.634.818,78
1.572.788,44
erhaltene Anzahlungen
4.052.498,96
4.052.498,96
0,00
0,00
(Vorjahr)
3.788.190,00
3.788.190,00
0,00
0,00
aus Vermietung
144.647,57
144.647,57
0,00
0,00
(Vorjahr)
147.278,98
147.278,98
0,00
0,00
aus Lieferungen und Leistungen
226.588,52
226.588,52
0,00
0,00
(Vorjahr)
351.664,34
351.664,34
0,00
0,00
Sonstige Verbindlichkeiten
189.133,55
189.133,55
0,00
0,00
148.637,18
148.637,18
0,00
0,00
Insgesamt
(Vorjahr)
91.128.042,03
7.509.607,80
9.748.705,53
73.869.728,70
(Vorjahr)
88.682.441,07
7.693.348,70
8.885.451,57
72.103.640,80
Art der Sicherung Grundpfandrecht Grundpfandrecht
26 Anhang für das Geschäftsjahr 2011
Die Steigerung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten resultiert aus Kreditaufnahmen in Höhe von 4.445,3 T€ für die durchgeführten Modernisierungen, denen planmäßige Tilgungen von 1.696,9 T€ gegenüberstehen. Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern haben sich durch Neuvalutierungen von Mieterdarlehen in Höhe von 80,0 T€, denen planmäßige Tilgungen in Höhe von 42,5 T€ gegenüberstehen, erhöht. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen haben sich um 125,1 T€ verringert, sie betreffen überwiegend Verbindlichkeiten aus Betriebs- und Instandhaltungskosten. Die sonstigen Verbindlichkeiten haben sich um 40,5 T€ erhöht. Der Ausweis betrifft überwiegend Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern sowie Verbindlichkeiten aus Verwaltungskosten. Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden wie im Vorjahr die aufgrund besonderer Vereinbarungen erhaltenen Mietvorauszahlungen gezeigt.
D. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben sich um 402,0 T€ erhöht und setzen sich wie folgt zusammen:
Netto-Sollmieten Abger. Betriebskosten Erlösschmälerungen Umsatzerlöse
2011 € 10.050.145,87 3.633.924,58 - 199.259,52 13.484.810,93
2010 € 9.752.659,68 3.550.339,17 - 220.221,93 13.082.776,92
2009 € 9.528.182,35 3.324.075,39 - 251.911,32 12.600.346,42
Die Netto-Sollmieten haben sich um 297,5 T€ (3,05 %) und die abgerechneten Betriebskosten um 83,6 T€ erhöht. Den abgerechneten Betriebskosten (Erlöse) und Bestandserhöhungen stehen die Betriebskosten gegenüber. Die Erlösschmälerungen der Netto-Sollmieten betragen 148,7 T€ (Vj. 162,8 T€). Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit betreffen die Verwaltung des Wohnungsbestandes für die Stadt Bad Homburg v.d.Höhe sowie für die Nordrheinische Ärzteversorgung. Die Aktivierten Eigenleistungen betreffen eigene Verwaltungsleistungen bei Wohnungsmodernisierungen und Vollwärmeschutzmaßnahmen.
Anhang für das Geschäftsjahr 2011
27
Gartenfeldstr. 58-62, Bad Homburg
Von den Sonstigen betrieblichen Erträgen entfallen u. a. auf:
Eintrittsgelder Erbbauzinsen Grundstücksverkäufe Verkauf von Belegungsrechten in Königstein Ausbuchung von Guthaben Erstattung von Bearbeitungsgebühren Zuschuss Stadt Königstein sonstige Erträge
2011 € 15.300,00 11.422,68 200.002,81 0,00 68.770,11 115.200,00 0,00 43.050,58
2010 € 15.300,00 10.453,72 190.060,05 0,00 32.150,62 0,00 0,00 47.433,52
2009 € 22.200,00 6.544,56 907.976,97 26.415,00 14.821,16 0,00 88.088,31 8.621,50
2010 € 406.637,96 3.606.830,94 2.103.986,27
2009 € 406.637,96 3.416.401,58 2.118.905,46
Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten:
Erbbauzinsen Umlagefähige Betriebskosten Instandhaltungskosten
2011 € 406.961,93 3.556.488,64 2.320.754,18
Der Personalaufwand ist um 13,8 T€ gestiegen, die Personalaufwandsquote im Verhältnis zum Umsatz beträgt 6,36 %, im Vorjahr 6,45 %. Die Abschreibungen auf Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen haben sich aufgrund von Aktivierungen um 73,8 T€ erhöht. Die Abschreibungen auf die Gebäude wären ohne die Änderung der Restnutzungsdauern im Jahr 2011 um 57,1 T€ höher ausgefallen. Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen hauptsächlich sächliche Verwaltungsaufwendungen. Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind aufgrund der Kreditneuaufnahmen um 178,0 T€ auf 3.629,7 T€ (Vj. 3.451,7 T€) gestiegen, hierin enthalten sind 115,2 T€ außerordentliche Abschreibungen auf Geldbeschaffungskostenv. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betreffen im wesentlichen die Vorauszahlungen und die Zuführungen zu den Steuerrückstellungen für Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer für das Jahr 2011. Bei den Sonstigen Steuern handelt es sich um Kfz- und Umsatzsteuer.
28 Anhang für das Geschäftsjahr 2011
E. Sonstige Angaben
Nicht bilanzierte finanzielle Verpflichtungen
Es bestehen folgende Verpflichtungen:
35.317,96 € p.a. aus Leasingverträgen
3.628,44 € p.a. aus Mietverträgen
Fremdverwaltung
Die Fremdverwaltung für die Stadt Bad Homburg v.d.H. und die Nordrheinische Ärzteversorgung wird von unserem Vermögen getrennt geführt.
Einsatz derivativer Instrumente
Die HTB ist im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Diese Risiken werden zum Teil durch derivative Instrumente (Zinsswaps) abgesichert. Eine Absicherung wird nur für bestehende Grundgeschäfte aus Finanzierungen vorgenommen.
Zur Zinssicherung wurden im Jahr 2008 zwei Zinssatzswaps abgeschlossen, seit September 2011 ist die Zinssicherung mittels Swap für ein Darlehen im Volumen von 2.008,0 T€ ausgelaufen.
Für das weitere Darlehen im Volumen von 613,1 T€ beträgt der beizulegende Wert -27.712,93 € und entspricht dem negativen Barwert einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung, falls das verbleibende Zinssicherungsgeschäft zum 31.12.2011 aufgelöst worden wäre.
Latente Steuern
Im Geschäftsjahr 2011 ergaben sich Wertdifferenzen zwischen der Handels- und der Steuerbilanz im Sachanlagevermögen. Die Steuerbilanzwerte des Sachanlagevermögens sind höher als die Handelsbilanzwerte. Aus dem beschriebenen Effekt ergeben sich ausschließlich aktive latente Steuern. Die Voraussetzungen zur Aktivierung latenter Steuern auf Verlustvorträge gem. § 274 Abs. 1 Satz 4 HGB liegen nicht vor. In Ausübung des Wahlrechts wird auf die Aktivierung aktiver latenter Steuern verzichtet.
Mitarbeiter
Am 31.12.2011 wurden 26 Mitarbeiter beschäftigt: 2011 9 3 12 10,5 1 13 26 0
Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Verwaltungsangestellte Verwaltungsangestellte rechnerisch Hausmeister Hauswarte (TZ nebenamtlich) Beschäftigte insgesamt Auszubildende
Vorstand
Bernd Arnold
Bertram Huke
Jürgen Hölz
-hauptamtlich-
-nebenamtlich-
-nebenamtlich-
2010 10 3 13 11,5 1 15 29 0
2009 9 3 12 10,5 1 15 29 1
Anhang für das Geschäftsjahr 2011
Aufsichtsrat
Jürgen Banzer Andreas Beckmann Holger Biburger Christine Erk Regina Hartmann Dr. Ursula Jungherr Horst Neugebauer Gerhard Trumpp Michael Korwisi
MdL Bankkaufmann im Ruhestand Bankkauffrau Verw.-Angestellte Oberbürgermeisterin a.D. im Ruhestand im Ruhestand Oberbürgermeister
29
Vorsitzender
Schriftführerin
stellv. Vorsitzender
Mitgliederentwicklung Stand 01.01.2011 Zugang Abgang Stand 31.12.2011
4.754 Mitglieder 247 Mitglieder 186 Mitglieder 4.815 Mitglieder
35.777 Anteile 2.176 Anteile 1.506 Anteile 36.447 Anteile
Zugang:
Neuzugänge Übertragungen
242 Mitglieder 5 Mitglieder 247 Mitglieder
2.076 Anteile 100 Anteile 2.176 Anteile
Abgang:
Tod Kündigung Ausschluss Übertragungen Kündigung weit. Anteile
38 Mitglieder 131 Mitglieder 12 Mitglieder 5 Mitglieder
263 Anteile 905 Anteile 117 Anteile 100 Anteile 121 Anteile 1.506 Anteile
186 Mitglieder
Die Anzahl der Mitglieder hat sich um 61 erhöht. Die Anzahl der Geschäftsanteile erhöhte sich um 670 (Vj. Verringerung um 8).
Geschäftsguthaben
Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich wie folgt entwickelt: Stand 01.01.2010 Zugang Abgang Stand 31.12.2010 Nettozugang
9.198.814,80 € 720.510,38 € 358.249,88 € 9.561.075,30 € + 362.260,50 €
= 3,94%
Das insgesamt gezeichnete Geschäftsguthaben beträgt 10.934.100,00 €, die Differenz zum eingezahlten Geschäftsguthaben beträgt 1.373.024,70 €.
Rückständige, fällige Mindesteinzahlungen gab es, wie im Vorjahr, nicht.
Die Haftsumme beträgt 1.444.500,00 €. Die Haftsumme hat sich im Geschäftsjahr 2011 um 18.300,00 € erhöht.
Das dividendenberechtigte Geschäftsguthaben zum 01.01.2011 beträgt 9.258.330,11 €.
30 Anhang für das Geschäftsjahr 2011
Neue Photovoltaikanlage der Hochtaunusbau Grundbesitz GmbH, Hartmuthstr. 12a-b, Kronberg
Gesetzlicher Prüfungsverband
Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. - VdW Südwest Franklinstraße 62, 60486 Frankfurt am Main
Gewinnverteilung
Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn 2011 in Höhe von 345.780,09 € wie folgt zu verwenden: Ausschüttung einer Bardividende von 3,125% Vortrag nach 2011 Bilanzgewinn
287.007,19 € 58.772,90 € 345.780,09 €
Die Dividende wird satzungsgemäß nach der Vertreterversammlung zur Auszahlung fällig.
Bad Homburg vor der Höhe, den 9. März 2012
Hochtaunus Baugenossenschaft eG Der Vorstand Arnold
Hölz
Huke
Bericht des Aufsichtsrates
31
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben während des Berichtsjahres 2012 wahrgenommen und den Vorstand ordnungsgemäß überwacht. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat schriftlich und mündlich über die aktuelle Lage und Entwicklung der Genossenschaft unterrichtet. In der Vertreterversammlung am 22.06.2011 wurden turnusgemäß 3 Mitglieder des Aufsichtsrats gewählt. Herr Jürgen Banzer, Herr Gerhard Trumpp und Frau Regina Hartmann schieden turnusgemäß aus dem Aufsichtsrat aus und wurden bis zur Vertreterversammlung in 2014 wieder gewählt. In der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrats ist Herr Jürgen Banzer (MdL) wieder zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt worden, zum stellvertretenden Vorsitzenden wählte der Aufsichtsrat Herrn Gerhard Trumpp. Mitglieder des Bau- und Wohnungsausschusses sind Herr Gerhard Trumpp (Vorsitzender), Frau Christine Erk, Frau Regina Hartmann und Herr Holger Biburger. Mitglieder des Prüfungsausschusses sind Frau Dr. Ursula Jungherr (Vorsitzende), Frau Christine Erk, Herr Horst Neugebauer und Herr Andreas Beckmann. Aufsichtsrat und Vorstand haben in fünf gemeinsamen Sitzungen über die eventuellen Neubaumöglichkeiten auf vorhandenen Grundstücken der Genossenschaft, die Berichte der Ausschüsse, den Jahresabschluss und die Planungen des kommenden Jahres beraten.
Prüfungsergebnis Der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e. V., Frankfurt am Main, hat die gesetzliche Prüfung unter Einbeziehung des Jahresabschlusses 2011 in der Zeit vom 12.03. bis 23.03.2012 durchgeführt. Er hat festgestellt, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind und Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht 2011 den gesetzlichen Vorschriften und Anforderungen entsprechen. Der Aufsichtsrat hat von dem Ergebnis der Prüfung zustimmend Kenntnis genommen und empfiehlt der Vertreterversammlung, den Jahresabschluss 2011 in der geprüften und bestätigten Form festzustellen und die vom Vorstand vorgeschlagene Verteilung des Bilanzgewinns zu beschließen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle für die im Berichtsjahr geleistete Arbeit. Bad Homburg vor der Höhe, den 16.05.2012
Jürgen Banzer MdL Vorsitzender des Aufsichtsrates
32 Statistik
Immobilienbestand inklusive Fremdverwaltung 31.12.2011
31.12.2010
303
304
243.929
244.598
1.280
1.280
Eigene Grundstücksfläche insgesamt
245.209
245.878
Grundstücke - Erbbaurechte von Dritten
46.974
46.974
2.408
2.408
Anzahl Häuser Grundstücke m2 Grundstücke - bebaut Erbbaurechte für Dritte
Anzahl der Mieteinheiten Wohnungen Gewerbeeinheiten Garagen Abstellplätze Mieteinheiten insgesamt
13
13
387
387
716
716
3.524
3.524
148.639,61
148.553,37
2.370,69
2.370,69
151.010,30
150.924,06
Wohn- und Nutzfläche m2 Wohnfläche Gewerbefläche Wohn- und Nutzfläche insgesamt
Verwaltungsbestand nach Standorten I. Eigenbestand
Wohnungen
Bad Homburg
Königstein
Kronberg
Oberursel
Gesamt
1.829
272
222
85
2.408
Gewerbe
13
0
0
0
13
Garagen
287
81
19
0
387
Abstellplätze (oberirdisch)
603
58
20
35
716
2.732
411
261
120
3.524
Stadt HG
Ärzteversorg.
Gesamt
369
56
425
Gesamt
II. Fremdverwaltung
Wohnungen Gewerbeeinheiten
21
0
21
Garagen + PKW-Plätze
76
73
149
466
129
595
Eigenbestand
Fremdbestand
Gesamt
2.408
425
2.833
Fremdbestand insgesamt
Insgesamt verwaltete Mieteinheiten
Wohnungen Gewerbeeinheiten
13
21
34
2.421
446
2.867
Garagen
387
102
489
Abstellplätze
716
47
763
3.524
598
4.122
Wohnungen plus Gewerbe
Gesamt
33
Immobilienverzeichnis
34 Immobilienverzeichnis
Bad Homburg, 1.829 Wohnungen
Wohnanlage Sodener Str., Bad Homburg
Wohnanlage Kronberger-, Wiesbadener Str., Bad Homburg
35
Immobilienverzeichnis
Immobilienverzeichnis Bad Homburg vor der Höhe PLZ
Straße
Nr.
VE
Wo.
Gew.
Gar.
Baujahr
Öffentlich gefördert bis -
61350
Altkönigstraße
1, 3, 5+7
301
24
2
-
1920
61350
Altkönigstraße
2
302
6
-
-
1920
-
61350
Altkönigstraße
34+36
303
8
2
-
1957
-
61350
Altkönigstraße
38+40
64
18
-
-
1959
-
61350
Altkönigstraße
39+41
33
17
-
-
1954
-
61350
Bachstraße
2
304
4
-
-
1827
-
61352
Burgholzhäuser Straße
23
321
9
-
-
1963
-
61348
Carolinenstraße
3+6
7
13
-
-
1951
-
61348
Carolinenstraße
6
405
-
-
2
-
-
61348
Dietigheimer Straße
19
305
4
-
-
1900
-
61350
Dornholzhäuser Straße
41
322
9
-
-
1972
2015
61352
Erlenweg
9
120
12
-
-
1983
2047
61352
Erlenweg
11
119
20
-
23
1983
2047
61352
Erlenweg
17+19
306
14
-
-
1952
-
61352
Erlenweg
21+23
17
14
-
-
1952
-
61352
Erlenweg
25+27
18
16
-
-
1952
-
61352
Erlenweg
37, 39, 41+43
35
32
-
-
1955
-
61348
Feldbergstraße
6+8
307
10
-
-
1919
-
61348
Feldbergstraße
11
308
4
-
1
1919
-
61352
Feldstraße
47, 49, 51+53
61352
Frankfurter Landstraße
132
5
16
-
-
1950
-
309
11
-
-
1918
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
1+3
38
17
-
-
1957
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
1
403
-
-
7
-
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
5
58
9
-
-
1958
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
9+11
36
14
-
-
1956
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
13
61350
Gartenfeldstraße
52-62
41
9
-
-
1957
-
20214
52
-
-
1971
-
61350
Georg-Schudt-Straße
1+3
40
15
-
-
1957
-
61350
Georg-Schudt-Straße
2, 4, 6+8
22
23
-
-
1954
-
61350
Georg-Schudt-Straße
5+7
36
17
-
-
1956
-
61350
Georg-Schudt-Straße
10+12
65
15
-
-
1959
-
61350
Gluckensteinweg
54+56
16
12
-
-
1953
-
61350
Gluckensteinweg
58, 60, 62+64
15
28
-
-
1953
-
61350
Gluckensteinweg
66+68
9
12
-
-
1953
61350
Gluckensteinweg
70
310
5
-
-
1920
-
61350
Gluckensteinweg
72, 74, 76+78
311
18
-
-
1920
-
61350
Gluckensteinweg
77, 79, 81, 83, 85+87
19
40
-
-
1953
-
61350
Gluckensteinweg
109
106
19
-
-
1972
-
61350
Gluckensteinweg
111, 113+115
124
30
-
35
1988
-
61350
Gluckensteinweg
172
110
40
-
-
1974
2085
61348
Goldgrubenstraße
1a-c
132
39
-
25
1985
61350
Götzenmühlweg
46+48
43
12
-
-
1957
-
61350
Götzenmühlweg
51, 53, 55+57
36
45
-
-
1957
-
61352
Gotenstraße
21
127
9
1
14
1997
Kombi-Modell
61348
Hessenring
92+94
128
12
-
-
1958
-
61348
Hessenring
92a
128
-
2
-
1993
-
61348
Hessenring
96a+b, 98a+b
126
32
-
91
1994
-
61348
Hessenring
102, 104+106
312
21
-
-
1927
-
61348
Hessenring
108+110
313
10
-
-
1927
-
61350
Heuchelheimer Straße
206-210
20213
26
-
-
1971
-
61350
Heuchelheimer Straße
212-216
20215
24
-
-
1971
-
61350
Hofheimer Straße
32
98
25
-
-
1968
-
61350
Hofheimer Straße
34
100
25
-
-
1968
-
61350
Hofheimer Straße
36
107
20
-
-
1972
-
61352
Hügelstraße
1+3
6
10
-
-
1951
-
61352
In der Lach
35
99
9
-
-
1967
-
61348
Jacobistraße
8
27
6
-
-
1954
-
61348
Jacobistraße
10+12
11
12
-
-
1952
-
61348
Jacobistraße
11
26
9
-
-
1954
-
61348
Jacobistraße
13
13
9
-
-
1952
-
61348
Jacobistraße
14+16
10
15
-
-
1952
-
61348
Jacobistraße
15
12
8
-
-
1952
-
61348
Jacobistraße
17
8
9
-
-
1951
-
36 Immobilienverzeichnis
Gluckensteinweg 70, Bad Homburg
PLZ
Straße
Nr.
VE
Wo.
Gew.
Gar.
Baujahr
Öffentlich gefördert bis
61350
Kelkheimer Straße
12
105
12
-
-
1972
-
61350
Königsteiner Straße
7, 9+11
314
18
-
-
1922
-
1
315
6
-
-
1920
-
Kronberger Straße
2a+b, 4a+b, 6a+b, 8a+b
9
50
-
-
1951
-
Immobilienverzeichnis Kronberger Straße
61350 61350 61350
Kronberger Straße
2
410
-
-
6
-
61350
Kronberger Straße
3
316
6
-
1
1920
-
61350
Kronberger Straße
5
317
6
-
-
1920
-
61348
Louisenstraße
153+155
1
30
-
-
1950
-
61350
Mammolshainer Straße
3+5
112
26
-
6
1977
-
61350
Mammolshainer Straße
1
409
-
-
19
-
-
61350
Mammolshainer Straße
7
90
9
-
-
1964
-
61350
Mammolshainer Straße
7
408
-
-
4
-
-
61350
Mammolshainer Straße
9+11, 13+15
51
24
-
-
1958
61350
Mammolshainer Straße
12
64
9
-
-
1959
-
61348
Rathausstraße
8
113
3
1
-
1873
-
61348
Reinerzer Weg
9, 11+13
20
17
-
-
1953
-
61348
Reinerzer Weg
10+12
25
16
-
-
1954
2015
61348
Reinerzer Weg
12a
93
12
-
-
1965
61348
Reinerzer Weg
14+16
30
18
-
-
1954
-
61348
Reinerzer Weg
16
402
-
-
20
-
-
23
15
-
-
1954
-
406
-
-
2
-
-
61350
Salzbrunner Weg
17+19
61350
Salzbrunner Weg
17
61350
Schneidhainer Straße
3
87
12
-
-
1965
-
61350
Schneidhainer Straße
5
86
12
-
-
1965
-
3
20
-
-
1950
-
324
10
-
-
1969
2011
61350
Schönberger Straße
1, 3, 5+7
61348
Schulstraße
1+1a
61348
Seifgrundstraße
11+13
24
18
-
-
1954
-
61348
Seifgrundstraße
20+22
29
24
-
-
1954
-
61350
Sodener Straße
2, 4, 6+8
61
40
-
-
1959
-
61348
Spandauer Weg
26
141
12
-
-
1964
-
61350
Stedter Weg
17
75
20
-
-
1963
-
61350
Stedter Weg
58
104
60
1
-
1972
2016 -
61350
Stierstädter Straße
1
94
25
-
-
1967
61348
Stierstädter Straße
9
96
25
-
-
1967
-
61348
Thomasstraße
4
53
7
2
-
1958
-
61348
Urseler Straße
37, 37a, 39, 41, 43+43a
318
27
-
-
1926
-
61348
Urseler Straße
45, 47, 49+51
319
20
2
4
1926
-
61348
Urseler Straße
53, 53a, 55, 57, 59+59a
320
35
-
-
1926
-
61350
Usinger Weg
9
101
8
-
-
1970
-
407
-
-
4
-
-
2
20
-
-
1950
-
16
24
-
-
1953
-
404
-
-
23
-
-
61350
Usinger Weg
9
61350
Weilburger Straße
50, 52, 54, 56, 58+60
61350
Wiesbadener Straße
2+4, 10+12
61350
Wiesbadener Straße
2
61350
Wiesbadener Straße
6+8
48
14
-
-
1957
-
61350
Wiesbadener Straße
14+16
52
12
-
-
1958
-
61350
Wiesbadener Straße
15+17
36
23
-
-
1956
-
61350
Wiesbadener Straße
19+21
61
20
-
-
1959
-
61350
Zeilsheimer Weg
1
87
12
-
-
1965
-
61350
Zeilsheimer Weg
3
89
12
-
-
1964
-
61348
Zum Dornbach
5+7
6
1951
-
Bad Homburg gesamt
11
-
-
1829
13
287
Immobilienverzeichnis
Kronberg, 222 Wohnungen
Dielmannstr. 3, Kronberg
Wohnanlage Hartmuthstr., Kronberg
37
38 Immobilienverzeichnis
Königstein im Taunus PLZ
Straße
Nr.
VE
Wo.
Gew.
Gar.
Baujahr
Öffentlich gefördert bis 2019
61462
Am Hasensprung
22
144
14
-
4
1966
61462
Am Hirschsprung
1-3
149
12
-
-
1963
-
61462
Am Hirschsprung
5+7
103
12
-
-
1970
-
61462
Am Hohlberg
1
150
9
-
-
1961
-
61462
Graf-Stolberg-Straße
2
85
14
-
-
1964
-
61462
Graf-Stolberg-Straße
4
92
14
-
-
1964
-
61462
Graf-Stolberg-Straße
4
416
-
-
23
1994
-
61462
In der Braubach
13+14
150
18
-
-
1961
-
61462
Im Kleinfeld
44
114
7
-
-
1977
-
61462
Im Kleinfeld
44
411
-
-
8
1977
-
61462
Kuckucksweg
2c
147
6
-
-
1958
-
61462
Kurmainzer Straße
1
146
5
-
-
1927
-
61462
Le-Mele-Straße
24
111
20
-
-
1975
-
61462
Limburger Straße
18b
95
23
-
12
1966
61462
Limburger Straße
18c
102
23
-
-
1969
-
61462
Limburger Straße
26a+b
83
18
-
12
1963
-
61462
Schlesische Straße
2-6
148
24
-
-
1960
-
61462
Staufenstraße
2-4
146
6
-
-
1929
-
61462
Steinweg
18+20
121
32
-
20
1985
-
61462
Steinweg
22
125
9
-
-
1989
-
61462
Wiesbadener Straße
229+231
143
1927
-
Baujahr
Öffentlich gefördert bis -
6
-
-
272
0
79
VE
Wo.
Gew.
Gar.
Königstein/Ts. gesamt
Oberursel (Taunus) PLZ
Straße
Nr.
61440
Am Waldrand
1
108
16
-
-
1973
61440
Am Waldrand
3
97
16
-
-
1967
-
61440
Bommersheimer Str.
49,51,53,55
140
24
-
-
1954
-
61440
Zum Gleichen
1+3
81
17
-
-
1962
-
61440
Zum Gleichen
5+5a
91
12
-
-
1965
-
85
0
0
Wo.
Gew.
Gar.
Baujahr
Öffentlich gefördert bis
Oberursel gesamt
Kronberg im Taunus PLZ
Straße
Nr.
VE
61476
Bahnhofstraße
15
215
6
-
-
1954
-
61476
Burnitzstraße
1+2
204
6
-
-
1928
-
61476
Burnitzstraße
3, 4, 5, 7, 9, 11+13
206
38
-
-
1950
61476
Burnitzstraße
8
208
5
-
-
1950
-
61476
Frankfurter Straße
8
202
8
-
-
1902
-
61476
Freiherr-vom-Stein-Straße
13+15
218
12
-
-
1967
61476
Fritz-Wucherer-Straße
1+2
216
17
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
3
219
6
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
4
205
5
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
5
220
6
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
6+7
221
16
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
-
414
-
-
15
-
61476
Dielmannstraße
3
207
6
-
-
1950
-
61476
Dielmannstraße
5, 7+9
204
9
-
-
1928
-
61476
Hartmuthstraße
6, 8, 10a, 10b, 12a+12b
217
38
-
-
1956
-
61476
Hartmuthstraße
12b
412
-
-
-
-
-
61476
Klosterstraße
8
209
5
-
-
1951
-
61476
Klosterstraße
10
210
5
-
-
1953
-
61476
Klosterstraße
12
214
5
-
-
1954
61476
Schreyerstraße
1
212
3
-
-
1953
-
61476
Schreyerstraße
12
213
6
-
-
1953
-
61476
Schreyerstraße
55
204
3
-
-
1928
-
61476
Schreyerstraße
57
206
6
-
-
1950
-
61476
Schreyerstraße
59+61
203
6
-
-
1908
61476
Schreyerstraße
63
208
5
-
-
1950
-
61476
Schreyerstraße
63
415
-
-
4
-
-
222
0
19
Kronberg gesamt
Die Hochtaunusbau in Zahlen
39
Die Hochtaunusbau in Zahlen 2011
2010
2009
Anzahl der Mitglieder
4.815
4.754
4.924
eingezahltes Geschäftsguthaben in T€
9.561
9.199
8.903
Eigene Wohnungen
2.408
2.408
2.404
151.010
150.924
150.416
425
425
425
13.619
13.214
12.731
Bilanzsumme in T€
114.986
111.717
108.252
Immobilienvermögen in T€
110.907
107.597
103.903
23.658
22.943
22.159
20,57
20,54
20,47
Verbindlichkeiten gegen Banken und andere Kreditgeber in T€
86.515
84.247
80.847
Nettomietertrag in T€
10.050
9.753
9.528
Nettomietertrag je m² *
5,55
5,39
5,28
Fluktuationsrate in %
6,52
5,73
7,44
Instandhaltung in T€
2.321
2.104
2.119
Instandhaltung je m²
15,37
13,94
14,09
Personalaufwand in T€
866
852
836
Personalaufwand in % zum Umsatz
6,36
6,45
6,57
Jahresergebnis in T€ (vor Ertragssteuern)
845
797
1.489
78
-6
68
768
803
1.422
Wohn- und Gewerbefläche in m² Fremdverwaltung (Wohnungen) Umsatz in T€
Eigenkapital in T€ in % der Bilanzsumme
Ertragssteuern in T€ Jahresergebnis nach Ertragssteuern in T€
Wohnungsbestand der Baugenossenschaft: Bad Homburg v.d.H.
1.829 Wohnungen
Königstein im Taunus
272 Wohnungen
Kronberg im Taunus
222 Wohnungen
Oberursel (Taunus) Gesamt
Hochtaunus Baugenossenschaft eG Hessenring 92a 61348 Bad Homburg v. d. Höhe Telefon (06172) 12 18 11 Telefax (06172) 12 18 21 24-Stunden-Notruf (06172) 12 18 33 www.hochtaunusbau.de
85 Wohnungen 2.408 Wohnungen