Hochtaunus Baugenossenschaft eG Bad Homburg v.d.H.
Bericht über das Geschäftsjahr 2009
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Rubrik Das Jahr 2009
Das Jahr 2009 im Überblick Die Vertreterversammlung stimmt am 26.06.2009 der
Die Vertreterversammlung beschließt wieder eine Dividen-
neuen Satzung zu, mit der gleichzeitig unser neuer
de von 4 % an die Mitglieder auszuzahlen. Das Ge-
Firmenname beschlossen wird:
schäftsguthaben unserer Mitglieder hat sich erhöht um
Hochtaunus Baugenossenschaft eG
Einführung der Mieterbeauftragung von kleineren Instandhaltungen direkt durch die Mieter zum 01.07.2009.
rd. 300 T€ auf 9.357 T€.
2009 wird ein Jahresüberschuss nach Steuern von 1.422 T€ erzielt.
Alle Mieter der Genossenschaft können kleinere Reparaturen direkt bei bestimmten Handwerkern in Auftrag geben.
Die Genossenschaft verkauft ein sanierungsbedürftiges leeres Haus mit 5 Wohnungen in Königstein-Mammolshain.
Aus dem Programm „Junges Wohnen“ werden in der Wohnanlage „Urseler Str.“ 20 Wohnungen neu bezogen. Die Wohnungen sind mit Einbauküchen ausgestattet und für junge Erstbezieher vorgesehen.
Das Instandhaltungsvolumen der Genossenschaft beträgt in 2009 erstmals mehr als 2 Mio. € (2.119 T€ = 14,09 €/m² Gesamtfläche).
Die Tochtergesellschaft Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH investiert über 500 T€ in Photovoltaik– anlagen, installiert auf Dächern der Genossenschaft.
Die Genossenschaft vermietet 179 Wohnungen neu an ihre Mitglieder zu Mieten von 6,00 bis 7,00 € je m² Wohnfläche, in einigen Fällen auch darüber. Die Durchschnittsmiete beträgt 5,28 € je m².
In 2009 wurden 12 neue Dachgeschosswohnungen bezogen, 2 in der Kronberger Str. 2a/b in Bad Homburg, 7 in der Wohnanlage Urseler Str. in Bad Homburg und 2 in Königstein, Am Hasensprung 22. Zum 31.12.2009 hat die Genossenschaft 2.404 eigene Wohnungen.
Das Modernisierungsvolumen der Genossenschaft beträgt in 2009 6,6 Mio. € (Wohnungsmodernisierungen, Gesamtsanierungen, Vollwärmeschutzmaßnahmen und Balkonanbauten).
Aufgrund der bisherigen umfangreichen Modernisierungen fehlen nur noch an 10 % unserer Wohnungen Außendämmungen, die in den nächsten Jahren noch angebracht werden sollen.
Wir konnten 265 neue Mitglieder in der Genossenschaft begrüßen, bei 242 Austritten. Zum 31.12.2009 hat die Genossenschaft 4.924 Mitglieder.
Bericht über das Geschäftsjahr 2007
Bericht des Vorstandes
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Vertreterversammlung
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Aufsichtsrat und Vorstand
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Lagebericht
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Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
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Anhang
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Bericht des Aufsichtsrates
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Statistik
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Immobilienverzeichnis
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Die Hochtaunus Baugenossenschaft eG in Zahlen
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Impressum
Herausgeber und Readktion Hochtaunus Baugenossenschaft eG Hessenring 92a, 61348 Bad Homburg v. d. Höhe
Gestaltung comfort media GmbH, Frankfurt
Druck Rhein-Main-Geschäftsdrucke, Hofheim-Wallau
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Bericht des Vorstandes
Attraktive Genossenschaftsanteile Der jährliche Bilanzgewinn der Genossenschaft kann als Dividende an die Mitglieder bis zu einer Höhe von 4 Prozent ausgezahlt werden und/oder zur Bildung von Rücklagen verwandt werden. Über die Verwendung des Bilanzgewinns haben unsere Gremien (Vorstand, Aufsichtsrat und Vertreterversammlung) jedes Jahr neu zu beschließen. Es besteht nach Gesetz und Satzung für unsere Mitglieder zwar kein Rechtsanspruch auf eine Dividende, trotzdem haben wir darauf Wert gelegt, seit fast 30 Jahren (seit 1983) eine gleichbleibende Dividende von 4 Prozent auszuschütten. Unsere Mitglieder haben damit in all den Jahren eine durchaus angemessene Verzinsung erhalten und die Genossenschaft konnte mit einer vierprozentigen Dividende kalkulieren. Für die Zukunft streben wir eine Fortführung dieser Dividendenpolitik an, können dies aber nicht garantieren. Bei uns gibt es ohnehin mehr als nur eine normale Dividende, wir bieten unseren Mitgliedern modernisierte Wohnungen zu angemessenen Mieten an, die meistens unter den üblichen Durchschnittsmieten liegen. Die Höhe der von den Mitgliedern zu zahlenden Geschäftsanteile von 300 € richtet sich nach der Wohnungsgröße, je Quadratmeter sind 50 € Geschäftsanteil einzuzahlen. Darüber hinaus können selbstverständlich zusätzliche Geschäftsantei-
le gezeichnet werden. Die Übernahme von Geschäftsanteilen ist bei uns nicht in der Höhe begrenzt, jedes Mitglied kann unbegrenzt Anteile übernehmen und damit unser Eigenkapital stärken. Wir wollen bei unseren Mitgliedern noch einmal neu dafür werben, zusätzliche Anteile zu zeichnen zum beiderseitigen Vorteil. Für uns sind Genossenschaftsanteile wichtiges Eigenkapital, das ansonsten durch Fremdkapital zu erbringen ist, welches Abhängigkeiten und Belastungen für die Zukunft mit sich bringen kann. Was bedeuten zusätzliche Anteile für unsere Mitglieder: • Wissen, wo das Geld investiert wird, z. B. in Wohnungsmodernisierungen; • Stärkung ihrer Genossenschaft; • Dividendenzahlung nicht garantiert, aber in den letzten 27 Jahren immer mit 4 Prozent erfolgt; • Umwandlung von der reinen Geldanlage zur späteren Anrechnung für eine neue Wohnung möglich; • Erhöhung der Wohnungsvergabe-Kennziffer, nach unseren Richtlinien eine neue Wohnung anmieten zu können; • Spätere Kündigungen der Anteile möglich, die nicht über einen Dauernutzungsvertrag gebunden sind.
Bericht des Vorstandes
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Das Team der Hochtaunus Baugenossenschaft
Wohnen bei Genossenschaften Rund 2.000 Baugenossenschaften gibt es in Deutschland mit über zwei Millionen Wohnungen und drei Millionen Mitgliedern. Die ältesten Genossenschaften stammen noch aus der Frühzeit des Genossenschaftsgedankens und sind über 100 Jahre alt. Die 1983 mit uns fusionierte Kronberger Baugenossenschaft wurde bereits 1901 gegründet, die Hochtaunus Baugenossenschaft 1947. Man mag das altmodische Wort Genossenschaft belächeln, es könnte aber in Zeiten der Finanzkrise und Globalisierung wichtig werden gegen den Egoismus und die Vereinzelung in unserer Gesellschaft. Als Mitglied einer Genossenschaft ist man gewissermaßen Mieter im eigenen Haus, das gibt ein gutes Gefühl und verschafft ein lebenslanges Wohnrecht, wenn man die Nutzungsgebühr (Miete) bezahlt und sich an die Hausordnung hält. Andererseits kann das Mitglied auch seine Wohnung kündigen und seine Mitgliedschaft in der Genossenschaft und bekommt nach bestimmten Fristen sein Geld wieder zurück. Die Mitgliedsanteile sind dividendenberechtigt und führen, entsprechende Beschlüsse der Organe der Genossenschaft jedes Jahr vorausgesetzt, Jahr für Jahr zu Dividendenausschüttungen, die einen Vergleich mit anderen Kapitalanlagen nicht zu scheuen brauchen. Vor allem aber: Wohnungen bei Genossenschaften sind keine Spekulationsobjekte. Das bedeutet wirtschaftlich angemessene Nutzungsgebühren und hohe Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung.
Auch Baugenossenschaften sind ökonomisch zu führende Wirtschaftsunternehmen und müssen den Gesetzen des Marktes gehorchen, wenn Sie erfolgreich sein wollen. Sie müssen die Preise für Bau- und Handwerkerleistungen zahlen, wie alle anderen Vermieter auch und die Banken und Sparkassen verlangen von uns marktübliche Zinsen. Genossenschaftswohnungen haben dennoch oft etwas günstigere Mieten, weil Genossenschaften auf guterhaltene Altbestände blicken können, deren Finanzierungszeit abgelaufen ist und weil sie nicht an Mieten herausholen müssen, was der Markt hergibt. Aber Wohnungen sind nun einmal langfristige Wirtschaftsgüter, die mit einem ganzen Paket von Kosten belastet sind: Zinsen auf Fremd- und Eigenkapital, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Abschreibungen, Mietausfallkosten u. a. Diese Kosten steigen beständig und können bisweilen nur durch Erhöhung der Nutzungsgebühren ausgeglichen werden. Ein anderer Grund für Mietsteigerungen sind Modernisierungen. Die Ansprüche an eine Wohnung haben sich im Laufe der Jahre verändert, sind gestiegen. Die Genossenschaften unternehmen daher große Anstrengungen, um ihre Wohnungen zu erhalten und in gewissen Maßen zu erneuern. Höhere Mieten sind leider der Preis, aber auch die Gewähr, dass die Wohnungsbestände auf Dauer für unsere Mitglieder attraktiv bleiben. Genossenschaften tragen nach ihrem Selbstverständnis nämlich auch für die nachwachsenden Generationen Verantwortung.
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Mitglieder der Vertreterversammlung
Aufgrund der Vertreterwahl im Frühjahr 2006 besteht die Vertreterversammlung 2007 bis 2011 aus folgenden 66 Vertretern für die Wahlbezirke 1 bis 5
Wahlbezirk 1 - Bad Homburg 1-
Wahlbezirk 2 - Bad Homburg 2 -
Wahlbezirk 3 - Bad Homburg 3 -
Friedrich- Rolle- Str. 1- 5, 9- 13, GeorgSchudt- Str. 1- 7, 2- 12, Gluckensteinweg 54- 78, 77- 87, Götzenmühlweg 46- 48, 51- 57, Gartenfeldstr. 52- 62, Heuchelheimer Str. 206- 210, 212- 216, Kronberger Str. 1- 5, 2a- 8b, Sodener Str. 2- 8, Wiesbadener Str. 2- 16, 15- 21
Altkönigstr. 1- 7, 2, 34- 36, 38- 40, 39- 41, Bachstr. 2, Dornholzhäuser Str. 41, Gluckensteinweg 109-115, 172, Hofheimer Str. 32-36, Kelkheimer Str. 12, Königsteiner Str. 7-11, Mammolshainer Str. 3-15, 12, Schneidhainer Str. 3+5, Schönberger Str. 1-7, Schulstr. 1, 1a, Stedter Weg 17, 58, Stierstädter Str. 1+9, Usinger Weg 9, Weilburger Str. 50-60, Zeilsheimer Weg 1+ 3
Burgholzhäuser Str. 23, Carolinenstr. 3 + 6, Dietigheimer Str. 19, Dorotheenstr. 34, Erlenweg 17- 27, 37- 43, 9, 11, Feldstr. 47- 53, Feldbergstr. 6+ 8, 11, Frankfurter Landstr. 132, Gotenstr. 21, Goldgrubenstr. 1a- 1c, Gunzostr. 2, Hessenring 92- 94, 96 a- 98 b, 102- 110, Hügelstr. 1- 3, In der Lach 35, Jacobistr. 11- 17, 8- 16, Louisenstr. 153- 155, Rathausstr. 8, Reinerzer Weg 1012a, 14- 16, 9- 13, Salzbrunner Weg 17- 19, Seifgrundstr. 11, 13, 20, 22, Spandauer Weg 26, Thomasstr. 4, Urseler Str. 37- 59 a, Zum Dornbach 5, 7
Renate Neff Horst Baum Wilhelm Göhringer Sabine Lauterbach Gerhard Beckmann Ernst Nowack Thomas Kania Andreas Peters Heike Westphal Albin Kern
Heinz Mais Angela Beck Klaus Herrmann Annelies Löwenstein Renate Zimmermann Werner Beck Ulrich Nöth Thomas Bender Andreas Zimmermann Wilhelm Bossmann Armin Jahn
Walter Kasper Christiane Mendetzki Werner Wenzel Marcela Jednat Michael Günter Matzner Angelika Cappel- Reinfeld Anita Pollack Brigitte Bigalke Katrin Zimmermann Gerhard Wolff Horst Ulrich
Mitglieder der Vertreterversammlung
Wahlbezirk 4 - Königstein, Kronberg, Oberursel -
Gerhard Henrich Karin Eickholt
Wahlbezirk 5 - Alle Mitglieder, die nicht den Wahlbezirken 1- 4 zugeordnet sind -
Hans Hartmann Andrea Neugebauer Dr. Thomas Höhler Heinrich Krieger Petra Herr Marianne Roth Konrad Huth Helmut Elbe Stephan Sauer Ingo Appel Karl Waldstein
Christa Lutz
Hans-Helmut Brettschneider
Norbert Kraft
Ida Hainz
Ferdinand Lenz
Paul Rink
Ursula Bachmeier
Dr.h.c. Hans-J. Teichmann
Karin Miehheim
Traudl Kapfhammer
Angelika Grützner
Karin Kömpel-Worbs
Martin Stock
Yvonne Herrmann
Ilse Fromm
Karen Diaz-Fink
Rita Thudt
Andrea Berty
Ute Dufner
Friedrich Schlifter
Ernst Reiss
7
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Aufsichtsrat und Vorstand
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat von links nach rechts: Holger Biburger, Josef Wenzel, Christine Erk, Horst Neugebauer, Statsminister Jürgen Banzer, Andreas Beckmann, Regina Hartmann, OB a.D. Dr. Ursula Jungherr, Gerhard Trumpp
Amtszeit bis zur Vertreterversammlung in
Staatsminister Jürgen Banzer -Vorsitzender-
2011
Andreas Beckmann
2010
Holger Biburger
2012
Christine Erk -Schriftführerin-
2012
Regina Hartmann
2011
Oberbürgermeisterin a.D. Dr. Ursula Jungherr
2010
Horst Neugebauer
2012
Gerhard Trumpp
2011
Josef Wenzel -stell. Vorsitzender-
2010
Bernd Arnold Diplom-Kaufmann
bestellt bis 31.05.2013
Jürgen Hölz Diplom-Ingenieur
bestellt bis 28.02.2011
Bertram Huke Geschäftsführer
bestellt bis 28.02.2011
Vorstand
Der Vorstand von links nach rechts: Bertram Huke, Bernd Arnold, Jürgen Hölz
Gesamtprokura gem. § 49 (2) HGB
Martina Pels
Handlungsbevollmächtigte gem. § 54 (1) HGB
Yvonne Herrmann Doris Klarner
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Lagebericht
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Lagebericht
Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses
Die Geschäftsanteile der 1947 gegründeten Genossenschaft halten rd. 4.900 Mitglieder mit einem gezeichneten Geschäftsguthaben von 10,7 Mio. €, das bilanzierte Geschäftsguthaben beträgt 9,4 Mio. €.
Die Hauptaufgabe der Genossenschaft besteht in der Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder.
Die Geschäftsfelder des Unternehmens sind die Verwaltung der 2.404 eigenen Wohnungen, der Bau von Wohnungen für den eigenen Bestand und die Verwaltung von Wohnungen für Fremdeigentümer.
Die Unternehmensentwicklung in 2009 war trotz der verhaltenen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung positiv. Aus Mieterhöhungen und Neubezügen (+ 259 T€ = + 2,8 %) und mehr abgerechneten Betriebs- und Heizkosten (+ 413 T€) resultiert u. a. eine Umsatzsteigerung um 683 T€ auf 12.731 T€ (+ 5,7 %). 13 10 8 8,9
9,1
9,3
9,1
2001
2002
2003
9,8
10,5
11,2
11,7
12,1
2006
2007
2008
12,7
5 3 0
2000
2004
2005
2009
Umsatz in Mio. €
Sowohl das Ergebnis vor Ertragssteuern konnte in 2009 auf 1.489 T€ (i. V. 957 T€) gesteigert werden, als auch das Ergebnis nach Ertragssteuern auf 1.422 T€ (i. V. 878 T€). Das Ergebnis vor Steuern stellt eine Eigenkapitalrendite von 6,72 % dar und liegt damit klar über dem Durchschnitt aller westdeutschen Wohnungsgenossenschaften (3,3 %). Maßgeblich beigetragen zur Ergebnissteigerung hat der Verkauf eines Garagenhofes in Kronberg (747 T€) und eines leeren sanierungsbedürftigen Wohnhauses mit 5 Wohnungen in Königstein-Mammolshain (161 T€).
Der EBITDA (Gewinn + Ertragssteuern + Zinsen + Abschreibungen) ist gestiegen von 6.034 T€ auf 6.731T€ in 2009, unsere EBITDA-Rendite bezogen auf das langfristige Fremdkapital beträgt 8,3% und liegt damit etwas unter dem Vergleichswert der Wohnungsunternehmen in West-D mit 9,2% aber eindeutig über unserem langfristigen Fremdkapitalkostensatz von rd. 4,1%. 6731
7.000
6034
6.000 4524
5.000 4.000 3359
4243
4318
2003
2004
5021
5248
5442
2005
2006
2007
3117
3.000 2.000 1.000 0 -1.000
2000
2001
2002
Abschr.
Zinsen
2008 JÜ
2009 EBDITA
Änderung des Firmennamens
Die Vertreterversammlung hat in 2009 zusammen mit anderen Satzungsänderungen die Modifikation unseres Firmennamens beschlossen. Der bisherige Firmenname „Gemeinnützige Baugenossenschaft Hochtaunus eG“ wurde u. a. aus wettbewerbsrechtlichen Gründen geändert in: Hochtaunus Baugenossenschaft eG.
Die Eintragung in das Genossenschaftsregister erfolgte am 21.12.2009.
Lagebericht
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Tochtergesellschaft: Hochtaunusbau Grundbesitz– gesellschaft mbH
Die Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH hat ein Stammkapital von 25.000 €, das zu 99% von der Genossenschaft gehalten wird, 1% des Stammkapitals hält die Beteiligungsgesellschaft der Stadt Bad Homburg, die „KUK Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH Bad Homburg v. d. Höhe“. Die Hochtaunusbau Grundbesitz GmbH hat für die Genossenschaft die Verwaltung von Gewerberäumen und Dachflächen (Vermietung an Mobilfunkbetreiber) übernommen. In 2009 hat die Tochtergesellschaft zusätzlich umfangreiche Investitionen in Photovoltaikanlagen getätigt, die auf Dächern der Hochtaunus Baugenossenschaft errichtet worden sind. Geschäftsführung und Aufsichtsrat der GmbH sind identisch mit dem Vorstand und dem Aufsichtsrat der Genossenschaft.
Das Geschäftsjahr 2009 hat die Hochtaunusbau Grundbesitz GmbH mit einem Gewinn vor Steuern von 15 T€ abgeschlossen. Für das Geschäftsjahr 2010 wird mit einem positiven Ergebnis von 30 T€ vor Steuern gerechnet.
Wohnungsmarkt
Die Marktsituation in unserer Region ist weiterhin gekennzeichnet von einer relativ hohen Nachfrage nach Wohnraum zu durchschnittlichen Preisen. Als Folge der gegenwärtigen wirtschaftlichen Entwicklung hat sich diese Situation noch verstärkt. In Marktvergleichen des größten Maklerverbandes IVD und der IHK liegen unsere Wiedervermietungsmieten ca. 2,00 € je m², in guten Lagen bis 3,00 € je m² unter den Marktmieten. Ein echter Wohnungsleerstand ist bei uns nicht vorhanden und die Wohnungswechselquote liegt seit Jahren bei 7 bis 8 %. Wohnungsleerstand ergibt sich hauptsächlich aus den notwendigen Zeiten für Modernisierungen oder Wartezeiten für Haussanierungen.
Da unser Wohnungsbestand zu preisgünstigen bis durchschnittlichen Mieten angeboten wird, ist die Marktsituation für uns weiterhin als sehr positiv zu bewerten. Auch für die nächsten Jahre gehen alle Erwartungen von einem zusätzlichen Wohnungsbedarf in unserer Region aus.
Als größter Einzelanbieter von Mietwohnungen in Bad Homburg (1.822 Wohnungen), Königstein (274 Wohnungen) und Kronberg (223 Wohnungen) hat die Genossenschaft einen bedeutenden Marktanteil im Vordertaunus erreicht.
Neubau von Penthouse- und Dachgeschosswohungen
Im Geschäftsjahr wurden in Königstein-Mammolshain, Am Hasensprung 22 und in Bad Homburg, Kronberger Str. 2a + 2b insgesamt 4 neue Wohnungen mit Dachterrassen errichtet. Außerdem wurden 8 neue Dachgeschosswohnungen innerhalb der Gesamtsanierung „Urseler Str. 37-59a“ hergestellt. Die Gesamtherstellungskosten für alle 12 Wohnungen belaufen sich auf rd. 1,1 Mio. €.
Neubau von 2 Penthousewohnungen, Kronbergerstr. 2a+b, Bad Homburg
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Lagebericht
Investitionen in den Wohnungsbestand
Die Aufwendungen für die Instandhaltung des eigenen Wohnungsbestandes betrugen 2,12 Mio. € (Vorjahr: 1,83 Mio. €), zusätzlich wurden 6,6 Mio. € ausgegeben für aktivierungspflichtige Wohnungsmodernisierungen, Komplettsanierungen sowie Balkonanbauten (Vorjahr: 8,0 Mio. €), für alle aktivierten Investitionen konnten Mietsteigerungen realisiert werden.
Hausbewirtschaftung
Das Vermietungsgeschäft der Genossenschaft war von einer etwas geringeren Fluktuation (7,44 %, i. V. 7,63 %) und einer stabilen bis guten Nachfrage geprägt. Die Wohnungsnettomieten stiegen von 9.268 T€ auf 9.528 T€ durch realisierte Mieterhöhungen und Neubezüge um 261 T€. Die Erlösschmälerung der Netto-Miete betrug 180 T€ (i. V. 189 T€) plus 72 T€ für Betriebskosten. Erlösschmälerungen entstehen durch Leerstandszeiten bei Wohnungs- und Generalsanierungen, für eigengenutzte Büroräume und durch Mietminderungen. Der Anteil der Erlösschmälerungen für beabsichtigte General- und Einzelsanierungen betrug 104 T€ (i. V. 145 T€). Die marktbedingten Erlösschmälerungen betrugen 24 T€ für Wohnungen und 24 T€ für Abstellplätze und Tiefgaragenplätze. Das Hausbewirtschaftungsergebnis verringerte sich insbesondere durch höhere Instandhaltungsaufwendungen, die von 1.834 T€ auf 2.119 T€ gestiegen sind, in 2009 konnte in der Hausbewirtschaftung ein Ergebnis von 563 T€ erzielt werden (i. V. 958 T€).
5,5 € 5,07
5,2 €
4,91
4,77
4,9 € 4,6 € 4,20
4,3 € 4,09 4,0 € 2000
2001
4,49
4,40
4,30
2002
5,28
5,15
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Nettomietertrag je m²/Mt.
Fremdverwaltung
Die Fremdverwaltung für die Stadt Bad Homburg und die Nordrheinische Ärzteversorgung (insges. 425 Wohnungen und 21 Gewerbeeinheiten erbringt in der Ertragsrechnung ein Ergebnis von 12 T€ (i. V. 15 T€).
Immobilienverwaltung
Eigener Wohnungsbestand und Fremdverwaltung:
3200
2975
2967
2500
2172
2165
803
802
2775
2763
2149
2137
626
626
2889
2921
2269
2301
620
620
2751
2825
2822
2829
2321
2396
2397
2404
430
429
425
425
1800 1100
400 2000
2001
2002
2003
2004
2005
Wo. inkl. Fremdverw.
2006
2007
Eigene Wohng.
2008
2009 Fremdverw.
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Lagebericht
Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vermögenslage und Kapitalstruktur
Die Vermögenslage und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar: 31.12.2009 T€ 104.022 4.065 165 108.252 86.004 35 54 22.159
Anlagevermögen Umlaufvermögen Rechnungsabgrenzung Gesamtvermögen Fremdkapital Rückstellungen Rechnungsabgrenzung Reinvermögen bzw. Eigenkapital
31.12.2008 T€ 98.368 3.527 148 102.043 81.183 33 52 20.776
% 96,1 3,8 0,2 100,00 79,4 0,0 0,1 20,5
% 96,4 3,5 0,1 100,0 79,6 0,0 0,0 20,4
Das Gesamtvermögen hat sich aufgrund der Investitionen in das Anlagevermögen um 6.209 T€ (+ 6,1 %) erhöht und das Reinvermögen/Eigenkapital um 1.383 T€ (+ 6,7 %).
Die Eigenkapitalquote ist leicht gestiegen von 20,4 % auf 20,5 %.
Finanzlage
Die finanziellen Verhältnisse sind geordnet. Zusätzlich zu einem Cash Flow von rund 3,4 Mio. € (Vorjahr 2,8 Mio. €) stehen am Bilanzstichtag nicht in Anspruch genommene dingliche Sicherheiten und Kreditlinien zur Verfügung, die es erlauben, unsere geplanten Investitionen durchzuführen.
Durch Neuaufnahmen von günstigen Fremdmitteln lag unser Durchschnittszinssatz in 2009 weiterhin bei 4,12% wie im Vorjahr und liegt etwas über dem Durchschnittssatz aller westdeutschen Wohnungsunternehmen (3,7 %).
6,00 %
5,6 5,2
5,25 % 4,9
4,7
4,50 %
4,2 4,3
4,4
4,3
3,75 %
3,00 %
2000
2001
2002
4,2
2003
3,8 4,1
2004
3,9
2005
4,0
4,1
3,8
3,7
2006
2007
4,1
4,1
2008
2009
FK-Zinsen in %
West-D
Ertragslage
Die Ergebnisse vor und nach Steuern haben sich gegenüber dem Vorjahr um 532 T€ bzw. 544 T€ erhöht, ausschlaggebend waren zusätzliche Erträge im Verkauf und im sonstigen Bereich.
Die Sparten zeigen folgende Ergebnisse (in T€): 2009 Hausbewirtschaftung Fremdverwaltung/Geschäftsbesorgung An- und Verkauf Sonstige Bereiche Ergebnis vor Ertragssteuern Ertragssteuern Ergebnis nach Ertragssteuern
563 12 138 776 1.489 68 1.422
2008 958 15 0 -16 957 79 878
Da das steuerliche „neutrale Vermögen“ der Genossenschaft aufgebraucht ist, sind die Dividendenausschüttungen weiterhin zum Teil körperschaftssteuerpflichtig.
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Lagebericht
Betriebswirtschaftliche Kennzahlen HTB 2009 1. Bestand und Vermietung Anlagevermögen/Sollmieten Bestandsinvestitionen je m² Marktbedingter Leerstand % der Wo. Mieterfluktuation Mietausfall je Wohnung Mietschulden je Wohnung
Nettomiete je m²/Monat 2. Produktivität Eigenkapital-Rentabilität vor Steuern Gesamtkapital-Rentabilität vor Steuern Verwaltungsangestellte je 1000 Wo. Fremdkapital-Kostensatz 3. Finanzierung Eigenkapital-Quote Zinsaufwand/Nettosollmieten Vergleichsbasis (eigene Wohnungen) Vergleichsbasis (inkl. Fremdwohnungen)
HTB 2008
GdW, West-D Hessen* 2007
10,9 57,97 € 0 7,44% 113,69 € 81,87 €
10,6 65,78 € 0 7,63 % 104,30 € 48,80 €
8,3 25,93 €* 0,52%* 9,40%* 144,34 €* 129,87 €*
5,28 €
5,14 €
4,87 € *
6,72% 4,45% 4,6 4,12%
4,61% 4,02% 4,2 4,12%
4,90% 3,20% 8,1* 3,70%
20,47% 35,71% 2.404 2.829
20,36% 33,99% 2.397 2.826
27,10% 20,30% 3.196.824 / 269.500* 3.665.952 / 303.372*
*Als Vergleichszahlen wurden die Zahlen der aktuellen GdW Jahresstatistik, Durchschnittszahlen aller Wohnungsunternehmen für West-Deutschland bzw. Hessen* herangezogen.
Prognosebericht
Nach dem Wirtschaftsplan wird für 2010 ein Ergebnis von 1,0 Mio. € erwartet aus der Hausbewirtschaftung und aus dem Verkauf eines kleineren Grundstücks. In der mittelfristigen Wirtschaftsplanung für den Zeitraum 2011 – 2013 sind jährliche Überschüsse vor Ertragsteuern von 0,8 Mio. €, bei einem jährlichen Investitionsvolumen von 4 Mio. € für Modernisierungen und Instandhaltungen von 2,1 Mio. € p. a. geplant.
In der mittelfristigen Planung sind zusätzliche Erträge aus dem Bauträgergeschäft und dem Verkauf von Immobilien unberücksichtigt geblieben.
Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Nach allen vorliegenden Prognosen wird die Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen in unserer Region mittel- bis langfristig zunehmen, auch wenn die Einwohnerzahl stagnieren oder abnehmen wird. Unsere Durchschnittsmiete von 5,28 € setzt sich zusammen aus Mieten für modernisierte Wohnungen bis 6,50 € (im Ausnahmefall auch darüber) und nur teilweise modernisierte Wohnungen bis 5,00 € je m² Wohnfläche. Unsere Mieten liegen damit eindeutig am unteren Rand der hiesigen Mietpreisspanne. Durch den zunehmenden Rückgang der Belegungsrechte, auf die die hiesigen Kommunen zurückgreifen können, wird die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen zusätzlich weiter steigen.
Das Mietwohnungsangebot ist allgemein sehr kleinteilig. Wir sind zwar größter Einzelanbieter von Mietwohnungen in Bad Homburg, Königstein und Kronberg, haben aber selbst in Bad Homburg, wo wir über 1.822 eigene Wohnungen verfügen, nur einen Marktanteil von etwas mehr als 10% aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Die Wohnlagen unserer Immobilien sind bis auf wenige Ausnahmen durchweg als gut zu bezeichnen. Wohnungen in Bad Homburg, Kronberg, Königstein und Oberursel werden von der Lage her auch zukünftig immer gut nachgefragt werden. Wir gehen deshalb weiterhin von einer marktbedingten Leerstandsquote von unter 1 Prozent der Wohnungen mittelfristig aus. Unsere Nettosollmieten sind außerdem weiter steigerungsfähig und bieten die Chance, dass auch mittelfristig alle Modernisierungsinvestitionen mieterhöhungsfähig umgesetzt werden können.
Forderungsausfallrisiken bestehen aus dem Vermietungsgeschäft im geringen Umfang. Die Mietforderungen zum 31.12.09 lagen bei 2,07 % der Jahresnetto-Sollmiete, die Mietabschreibungen haben 2009 lediglich 0,32 % der Sollmiete betragen. Für die Zukunft werden ähnliche Zahlen erwartet.
Lagebericht
15
Für alle Geschäftsbereiche wurde ein Risikofrühwarnsystem eingerichtet, mit dem Vorstand und Aufsichtsrat zeitnah unterrichtet werden über Risikoeinschätzungen, Entwicklung wesentlicher Kennzahlen und kontinuierlich Soll- und Schwellenwerte abgeglichen werden, ferner werden unterjährige G+V-Rechnungen zum Monatsende mit Soll-Ist Vergleichen und neuen Hochrechnungen für die Jahresrechnung aufgestellt.
Für die Zukunft sind wachsende Aufwendungen für Instandhaltungen/Modernisierungen bei zu modernisierenden Wohnungen zu erwarten, da ein Anstieg der Instandhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen aufgrund höherer Fluktuation möglich ist. Diese Entwicklung ist in Abhängigkeit von der Altersstruktur der Mieter und der Dauer des Mietverhältnisses nicht auszuschließen.
Wohnungs- und Gesamtsanierungen sind zwar im Rahmen der BFH-Rechtsprechung aktivierungsfähig, bewirken jedoch mittel- bis langfristig höhere Zins- und Abschreibungsaufwendungen.
Außerdem besteht die Gefahr, dass zukünftig die Aktivierungsmöglichkeit durch Gesetzesänderung oder durch Erreichen eines zu hohen Buchwertes im Vergleich zum Marktwert eingeschränkt wird und die Modernisierungen als Instandhaltungsaufwand zu verbuchen wären.
Folgekosten der Wohnungs- und Gesamtsanierungen sind die mit den notwendigen Leerständen verbundenen Ertragsminderungen.
Nachträgliche Ausstattung der Häuser zur Energieeinsparung
Unsere Wohnungen sind zum großen Teil bereits gedämmt, lediglich bei 10% unseres Wohnungsbestandes ist noch eine Außendämmung anzubringen, die in den nächsten Jahren installiert werden soll. Neben der Außendämmung fehlen in einem Teil unserer Häuser ausreichende Kellerdecken- und Dachbodendämmungen, die ebenfalls noch nachzurüsten sind.
Altbau 11 %
Dämmung realisiert 71 %
Neubau 8%
Dämmung fehlt 10 %
Risiken bei Finanzinstrumenten
Der weitaus überwiegende Teil unserer Verbindlichkeiten gegenüber Banken und anderen Kreditgebern sind langfristige Annuitätendarlehen. Die Zinsfestschreibungen verteilen sich auf die Jahre 2011 bis 2018.
Für 2 ehemals kurzfristige Darlehen bestehen wie im Vorjahr mittelfristige Zinsswap-Vereinbarungen.
Für 2010 ist aufgrund der vereinbarten Zinsfestschreibungen mit einem konstanten Durchschnittszinssatz geplant worden. Die weitere Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet, um Zinsänderungsrisiken zu minimieren. Gegebenenfalls wird durch die Vereinbarung von Forward-Darlehen das bestehende günstige Zinsniveau zur Verlängerung von erst in bis zu 3 Jahren fälligen Darlehen ausgenutzt.
16
Lagebericht
Kronberg, Klosterstr. 8-12
Es kann festgestellt werden, dass gegenwärtig für die überschaubare Zukunft keine Risiken erkennbar sind, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft bestandsgefährdend beeinflussen können.
Chancen
Chancen für die zukünftige Entwicklung der Genossenschaft ergeben sich aus der geringen Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau im hiesigen Raum. Das Angebot an Wohnungen im durchschnittlichen Preisniveau wird in Zukunft weiter abnehmen und unsere Marktposition stärken, denn selbst ein denkbarer Bevölkerungsrückgang wird in unserem Raum zumindest mittelfristig nicht zu einem Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum im durchschnittlichen Preissegment führen.
Insgesamt bewerten wir die Chancen für eine positive Entwicklung des Vermietungsgeschäftes deutlich höher als die beschriebenen Risiken.
Die mittelfristige Planung geht deshalb von moderat steigenden Mieten und einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Baugenossenschaft aus.
Nachtragsbericht
Alle Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach Schluss des Geschäftsjahres aufgetreten sind, wurden im Jahresabschluss berücksichtigt.
Bad Homburg vor der Höhe, den 08. März 2010
Der Vorstand
Arnold
Hölz
Huke
17
Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung
18
Bilanz
Bilanz zum 31.12.2009 AKTIVA
31.12.2009 €
31.12.2009 €
31.12.2008 €
ANLAGEVERMÖGEN Immaterielle Vermögensgegenstände
8.803,00
14.074,00
SACHANLAGEN Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
101.749.121,91
96.045.590,55
2.149.897,82
2.193.092,82
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
1.515,98
1.515,98
Bauten auf fremden Grundstücken
2.104,00
3.156,00
81.093,00
80.990,00
Grundstücke mit Geschäftsbauten
Geschäftsausstattung
103.983.732,71
98.324.345,35
29.862,92
29.862,92
104.022.398,63
98.368.282,27
FINANZANLAGEN Beteiligungen
29.862,92
ANLAGEVERMÖGEN insgesamt UMLAUFVERMÖGEN Unfertige Leistungen Andere Vorräte
3.410.369,36 8.118,58
3.239.017,62 3.418.487,94
6.246,57
Forderungen aus Vermietung
196.811,79
117.609,78
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
285.000,00
0,00
Sonstige Vermögensgegenstände
158.432,51
146.028,07
5.936,36
17.755,26
4.064.668,60
3.526.657,30
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten UMLAUFVERMÖGEN insgesamt Aktiver Rechnungsabrenzungsposten Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten BILANZSUMME
161.260,81 4.162,50
144.126,82 165.423,31
4.162,50
108.252.490,54
102.043.228,89
Bilanz
19
Bilanz zum 31.12.2009 31.12.2009 €
PASSIVA
31.12.2009 €
31.12.2008 €
EIGENKAPITAL Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder Geschäftsguthaben aus gekündigten G-Anteilen
386.265,66
369.713,62
8.902.635,52
8.641.435,86
68.087,14
9.356.988,32
48.652,98 9.059.802,46
ERGEBNISRÜCKLAGEN Gesetzliche Rücklage davon im GJ eingestellt:
2.600.000,00
2.500.000,00
2.500.000,00
200.000,00
Andere Ergebnisrücklage Bauerneuerungsrücklage
2.800.000,00
Im GJ einge.:
900.000,00
7.150.000,00
12.450.000,00
6.250.000,00
BILANZGEWINN Vortrag aus 2008 Jahresüberschuß 2009 Einstellungen in Rücklagen
30.432,60
37.895,39
1.421.623,74
878.134,29
-1.100.000,00
-550.000,00
EIGENKAPITAL insgesamt
352.056,34
366.029,68
22.159.044,66
20.775.832,14
35.300,00
33.000,00
RÜCKSTELLUNGEN Sonstige Rückstellungen
35.300,00
VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
78.992.032,65
75.414.676,87
Verbindlichkeiten gegenüber a. Kreditgebern
1.854.963,41
1.066.546,73
Erhaltene Anzahlungen
3.648.433,70
3.584.014,26
195.649,15
167.359,78
1.082.123,94
744.937,63
231.199,22
205.203,02
Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen/Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern: 0,00)
Passiver Rechnungsabgrenzungsposten BILANZSUMME
86.004.402,07
81.182.738,29
53.743,81
51.658,46
108.252.490,54
102.043.228,89
20 Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn- und Verlustrechnung 01.01.2009 - 31.12.2009
31.12.2009 €
31.12.2009 €
31.12.2008 €
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
12.600.346,42
aus Betreuungstätigkeit
130.880,71
Erhöhungen des Bestandes an Unfertigen Leistungen Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge
11.917.926,85 12.731.227,13
129.921,00
171.351,74
317.747,92
235.000,00
230.000,00
1.074.667,29
131.621,65
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung Erbbauzinsen
406.637,96
406.637,96
8.194,98
8.848,33
253,60
253,60
1.985,64
754,92
Umlagefähige Grundsteuer
169.815,31
171.176,28
Betriebskosten
149.496,95
25.226,37
2.535.332,68
2.315.609,61
Heizungskostenumlage
711.253,59
644.797,61
Instandhaltungskosten
2.118.905,46
Mieten + Vertriebskosten Pachtaufwendungen Grundsteuer
Betriebskostenumlage
Rohergebnis
6.101.876,17
1.833.664,68
8.110.369,99
7.320.248,06
Personalaufwand Löhne und Gehälter
704.572,87
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
131.458,55
670.827,85 836.031,42
123.620,36
1.913.869,48
1.927.921,65
542.484,71
490.544,00
Erträge aus Beteiligungen
2.475,00
0,00
Sonstige Zinserträge
1.637,28
3.099,83
3.327.940,72
3.149.807,70
1.494.155,94
960.626,33
67.769,22
78.597,56
4.762,98
3.894,48
1.421.623,74
878.134,29
30.432,60
37.895,39
1.100.000,00
550.000,00
352.056,34
366.029,68
davon für Altersversorgung:
9.990,00
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen
Zinsen und ähnliche Aufwendungen Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Steuern vom Einkommen und Ertrag Sonstige Steuern Jahresüberschuss Vortrag aus dem Vorjahr Einstellungen in Rücklagen Bilanzgewinn
21
Anhang für das Geschäftsjahr 2009
22 Anhang für das Geschäftsjahr 2009
Anhang für das Geschäftsjahr 2009 A. Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des HGB erstellt. Die Gliederung des Jahresabschlusses richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Hinweise aufgrund von Erkenntnissen der gesetzlichen Abschlussprüfung wurden berücksichtigt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
B. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Anlagevermögen Herstellungskosten
Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Als Herstellungskosten werden Fremdkosten und aktivierte Eigenleistungen gebucht, jedoch keine Zinsen. Modernisierungskosten werden nur aktiviert, wenn die Voraussetzungen der BFH-Urteile vom 12.09.2001 gegeben sind, völlig neue Wohnungen durch Zusammenlegung oder neue Ausstattungskategorien geschaffen werden.
Abschreibungen
Die planmäßigen Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen: • Immaterielle Vermögensgegenstände bei Anwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig unter Zugrundelegung eines Abschreibungssatzes von 33,33 % • Mit Ausnahme der Garagen und zwei Altbauten (VE 113 und VE 202) wurden sämtliche Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohn- und Geschäftsbauten im Geschäftsjahr 2009 unter Berücksichtigung des technischen Gebäudezustands und der seit 1990 durchgeführten umfassenden Modernisierungen neu bewertet:
Die Gebäude mit den Baujahren ab 1950 und die sanierten Erbbauwohnungen werden mit einer Restnutzungsdauer bis zum 31.12.2058 bzw. bis zum 31.12.2048 (VE 1, 5, 6, 17, 18, 24, 29 und 35) abgeschrieben.
Die nicht sanierten Erbbauwohnungen werden – wie bisher – bis zum 31.12.2044 abgeschrieben.
Die Altbauten mit den Baujahren bis 1939 werden bis zum 31.12.2038 abgeschrieben.
Die angekauften Objekte werden einheitlich (VE 132 – 20215) mit 2 % abgeschrieben.
Durch die Vereinheitlichung und Neu-Kategorisierung der Gebäude ergeben sich im Jahr 2009 Minderabschreibungen von rd. 200,0 T€.
• Geschäftsausstattung bei Anwendung der linearen Abschreibungsmethode zeitanteilig nach den steuerlichen amtlichen AfA-Tabellen. • Bewegliche Wirtschaftsgüter mit einem Anschaffungspreis von 150,00 bis 1.000,00 € netto (geringwertige Wirtschaftsgüter) werden seit 01.01.2008 jährlich auf einem Bestandskonto zu einer Gruppe zusammengefasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben.
Beteiligungen
Die Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten bewertet.
Anhang für das Geschäftsjahr 2009
23
Umlaufvermögen Anschaffungskosten
Die Unfertigen Leistungen sowie die Werbemittelvorräte werden zu Anschaffungskosten bewertet. Der Ölvorrat für sieben Wohnungen in einer Liegenschaft wurde nach der Durchschnittsmethode bewertet.
Wertberichtigungen
Die Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert bilanziert und unter Beachtung aller erkennbaren Risiken bewertet.
Rückstellungen
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. Die Rückstellungen werden entsprechend den zu erwartenden Kosten dotiert.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag bewertet.
C. Angaben zur Bilanz Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens sind in dem nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt: AK/HK 01.01.2009 €
Zugänge €
Umbuchungen €
-82,90
0,00
7.697.775,63 -160.795,63
0,00
Summe €
Immaterielle VG
51.522,98
Grundstücke mit Wohnbauten
122.138.202,40
Geschäftsbauten
3.024.863,59
236,81
0,00
0,00
3.025.100,40
Erbbaurechte Dritter
1.515,98
0,00
0,00
0,00
Bauten auf fremden Grundstücken
32.520,87
0,00
0,00
219.148,97
16.113,53
29.862,92
0,00
Geschäftsausstattung
82,90
Abgänge €
51.522,98
Afa lfd. Jahr Zugänge €
Abgänge €
Afa Vorjahre €
Afa kumuliert €
42.719,98
Buchwert 31.12.2009 €
5.353,90
-82,90
37.448,98
8.803,00
129.675.182,40 1.848.021,24
-14.572,60
26.092.611,85
43.431,81
0,00
831.770,77
875.202,58
2.149.897,82
1.515,98
0,00
0,00
0,00
0,00
1.515,98
0,00
32.520,87
1.052,00
0,00
29.364,87
30.416,87
2.104,00
-8.708,19
0,00
226.554,31
16.010,53
-8.708,19
138.158,97
145.461,31
81.093,00
0,00
0,00
29.862,92
0,00
0,00
0,00
0,00
29.862,92
7.714.208,87 -169.586,72
0,00
133.042.259,86
1.913.869,48
-23.363,69
27.129.355,44
27.926.060,49 101.749.121,91
Finanzanlagen Beteiligungen Anlagevermögen
125.497.637,71
29.019.861,23 104.022.398,63
Die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte haben folgende Struktur: Wohnungen Altbauten (Baujahr vor 1948) a) auf eigenen Grundstücken b) auf Erbbaurechten Neubauten (Baujahr ab 1948) a) auf eigenen Grundstücken b) auf Erbbaurechten c) auf Pachtgrundstücken Gesamt a) auf eigenen Grundstücken b) auf Erbbaurechten c) auf Pachtgrundstücken
272 34 238 2.132 2.007 125 0 2.404 2.041 363 0
Garagen 0 0 0 387 334 45 8 387 334 45 8
Gewerbeeinheiten 5 0 5 8 5 3 0 13 5 8 0
24 Anhang für das Geschäftsjahr 2009
Die Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter befinden sich in 61476 Kronberg, WalterSchwagenscheidt-Straße 1 - 11. Bei den Bauten auf fremden Grundstücken werden acht Garagen auf einem Pachtgrundstück in 61462 Königstein-Mammolshain ausgewiesen. Der Wert der Geschäftsausstattung erhöhte sich durch die die planmäßigen Abschreibungen übersteigenden Investitionen. Als Beteiligung wird der Anteil am gezeichneten Kapital der Treuhandgesellschaft für die Südwestdeutsche Wohnungswirtschaft mbH in Frankfurt/M. sowie der Anteil an der Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH mit Sitz in Bad Homburg ausgewiesen. Der Anteil am gezeichneten Kapital an der Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH in Höhe von 25.000,00 € beträgt 99,0 %. Das Geschäftsjahr 2009 der Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 13.167,57 €, das Eigenkapital zum 31.12.2009 beträgt 44.827,98 T€. Die Hochtaunus Baugenossenschaft eG hat in Höhe von 450,0 T€ ein Darlehen der Grundbesitzgesellschaft mbH grundpfandrechtlich gesichert.
Umlaufvermögen
Bei den Unfertigen Leistungen werden die noch nicht abgerechneten Betriebskosten ausgewiesen. Die Anderen Vorräte betreffen den Heizölvorrat für sieben Wohnungen sowie Werbemittelvorräte. Die Forderungen aus Vermietung haben sich erhöht. Durch die späte Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 2008 resultiert die Erhöhung überwiegend aus Betriebskostennachzahlungen sowie aus zwei hohen Einzelforderungen. Bei beendeten Nutzungsverhältnissen wurden Geschäftsguthaben verrechnet; nicht eintreibbare, titulierte Forderungen wurden abgeschrieben. Die Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken betreffen die zwischenzeitlich ausgeglichenen Forderungen aus dem Verkauf der Schulstraße 7 in Königstein. Unter Sonstige Vermögensgegenstände werden überwiegend Forderungen an das Finanzamt ausgewiesen.
Forderungsspiegel 2009
Die Forderungen mit einer Restlaufzeit unter und über einem Jahr stellen sich wie folgt dar: Insgesamt € Forderungen aus Vermietung Vorjahr Forderungen aus Verkauf von Grundstücken Vorjahr Sonstige Vermögensgegenstände Vorjahr GESAMT Vorjahr
196.811,79 117.609,78 285.000,00 0,00 158.432,51 146.028,07 640.244,30 263.637,85
Restlaufzeiten unter 1 Jahr über 1 Jahr € € 196.811,79 0,00 117.609,78 0,00 285.000,00 0,00 0,00 0,00 158.432,51 0,00 146.028,07 0,00 640.244,30 0,00 263.637,85 0,00
Unter Flüssige Mittel sind Guthaben auf drei Girokonten, sowie die Haupt- und Portokasse erfasst.
25
Anhang für das Geschäftsjahr 2009
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Aufwand des Jahres 2010 sowie die höheren Rückzahlungsbeträge von in den Jahren 2007, 2008 und 2009 valutierten Darlehen. Die Tilgung des Disagios erfolgt durch jährliche planmäßige Abschreibungen, die auf die Zinsbindungsfrist verteilt werden.
Passiva
Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich um 261,2 T€ auf 8.902,6 T€ (Vj. 8.641,4 T€) erhöht. Der Gesetzlichen Rücklage wurden 200,0 T€ zugeführt (Vj. 100 T€ Zuführung). Der Bauerneuerungsrücklage wurden 900,0 T€ zugeführt (Vj. 450,0 T€ Zuführung). Die Andere Ergebnisrücklage beträgt unverändert 2.500 T€ (Vj. keine Zuführung). Die für das Jahr 2009 geleisteten Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuervorauszahlungen reichen zur Deckung der Steuerschuld, eine Rückstellung war nicht zu bilden. Die Sonstigen Rückstellungen betreffen die Kosten für die gesetzliche Prüfung, die Veröffentlichung des Jahresabschlusses zum 31.12.2009 und die Vertreterversammlung. Die Verbindlichkeiten sind nach Gläubigergruppen, Laufzeiten und grundpfandrechtlichen Sicherungen in dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt.
Verbindlichkeitenspiegel 31.12.2009 INSGESAMT €
2010
2011-2014
2015 ff.
Gesichert
RESTLAUFZEITEN unter 1 Jahr €
1 bis 5 Jahre €
über 5 Jahre €
€
gegenüber Kreditinstituten
78.992.032,65
2.593.825,37
9.096.379,96
67.301.827,32
78.274.018,71
(Vorjahr)
75.414.676,87
1.655.764,60
8.341.346,65
65.417.565,62
75.342.546,68
gegenüber anderen Kreditgebern
1.854.963,41
36.614,15
146.456,60
1.671.892,66
1.599.649,78
(Vorjahr)
1.066.546,73
20.428,15
81.712,60
964.405,98
801.020,56
erhaltene Anzahlungen
3.648.433,70
3.648.433,70
0,00
0,00
(Vorjahr)
3.584.014,26
3.584.014,26
0,00
0,00
aus Vermietung
195.649,15
195.649,15
0,00
0,00
(Vorjahr)
167.359,78
167.359,78
0,00
0,00
1.082.123,94
1.082.123,94
0,00
0,00
(Vorjahr)
744.937,63
744.937,63
0,00
0,00
Sonstige Verbindlichkeiten
231.199,22
231.199,22
0,00
0,00
(Vorjahr)
205.203,02
205.203,02
0,00
0,00
INSGESAMT
86.004.402,07
7.787.845,53
9.242.836,56
68.973.719,98
(Vorjahr)
81.182.738,29
6.377.707,44
8.423.059,25
66.381.971,60
aus Lieferungen und Leistungen
Art der Sicherung GPR
GPR
Die Steigerung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten resultiert aus den Neuvalutierungen für die durchgeführten Modernisierungen. Der Zugang beträgt insgesamt 5.585,2 T€, die planmäßigen Tilgungen betragen 1.398,5 T€. Acht Darlehen in Gesamthöhe von 553,6 T€ wurden bei Zinsbindungsende zurückgezahlt.
26 Anhang für das Geschäftsjahr 2009
Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern haben sich durch die Valutierung von drei zinslosen Stadtdarlehen um 809,3 T€ erhöht, im Geschäftsjahr 2009 wurden 20,9 T€ planmäßig getilgt. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen haben sich um 337,2 T€ erhöht, sie betreffen überwiegend Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungsleistungen. Die Sonstigen Verbindlichkeiten haben sich um 26,0 T€ erhöht. Der Ausweis betrifft Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern sowie Verbindlichkeiten aus Verwaltungskosten. Darüber hinaus sind in dieser Position Verbindlichkeiten in Höhe von 69,4 T€ gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, enthalten. Diese betreffen überwiegend Verbindlichkeiten gegenüber der Hochtaunusbau Grundbesitzgesellschaft mbH aus zu erstattender Vorsteuer für die Photovoltaikanlagen. Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden wie im Vorjahr die aufgrund besonderer Vereinbarungen erhaltenen Mietvorauszahlungen gezeigt.
D. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben sich um 682,4 T€ erhöht und setzen sich wie folgt zusammen:
Netto-Sollmieten Abger. Betriebskosten Erlösschmälerungen Umsatzerlöse
2009 € 9.528.182,35 3.324.075,39 - 251.911,32 12.600.346,42
2008 € 9.267.624,44 2.881.650,24 - 231.347,83 11.917.926,85
2007 € 8.806.677,99 2.994.676,73 - 205.510,18 11.595.844,54
Die Netto-Sollmieten haben sich um 260,6 T€ (2,81 %) und die abgerechneten Betriebskosten um 442,4 T€ erhöht. Den abgerechneten Betriebskosten (Erlöse) und Bestandserhöhungen stehen die Betriebskosten gegenüber. Die Erlösschmälerungen der NettoSollmieten betragen 180,2 T€ (Vj. 189,4 T€). Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit betreffen die Verwaltung des Wohnungsbestandes für die Stadt Bad Homburg v.d.Höhe sowie für die Nordrheinische Ärzteversorgung. Die Aktivierten Eigenleistungen betreffen eigene Verwaltungsleistungen bei Wohnungsmodernisierungen und Vollwärmeschutzmaßnahmen. Von den Sonstigen betrieblichen Erträgen entfallen u. a. auf:
Eintrittsgelder Erbbauzinsen Grundstücksverkäufe Verkauf von zwei Belegungsrechten in Königstein Ausbuchung von Guthaben Zuschuss Stadt Königstein sonstige Erträge
2009 € 22.200,00 6.544,56 907.976,97 26.415,00 14.821,16 88.088,31 8.621,50
2008 € 21.400,00 6.544,56 0,00 0,00 30.529,20 63.174,02 9.973,87
2007 € 18.200,00 6.544,56 0,00 0,00 18.126,21 0,00 4.416,00
Anhang für das Geschäftsjahr 2009
27
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung enthalten:
Erbbauzinsen Umlagefähige Betriebskosten Instandhaltungskosten
2009 € 406.637,96 3.416.401,58 2.118.905,46
2008 € 406.637,96 3.131.583,50 1.833.664,68
2007 € 406.351,02 2.958.904,93 1.806.106,34
Der Personalaufwand ist um 41,6 T€ gestiegen, die Personalaufwandsquote im Verhältnis zum Umsatz beträgt 6,56 %, im Vorjahr 6,59 %. Die Abschreibungen auf Gebäude haben sich aufgrund der angepassten Restnutzungsdauern von 1.913,0 T€ auf 1.892,5 € verringert. Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen hauptsächlich sächliche Verwaltungsaufwendungen. Der Zinsaufwand ist aufgrund der Kreditneuaufnahmen auf 3.327,9 T€ (Vj. 3.149,8 T€) gestiegen. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betreffen die Vorauszahlungen für Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer. Bei den Sonstigen Steuern handelt es sich um Kfz- und Umsatzsteuer.
E. Sonstige Angaben Nicht bilanzierte finanzielle Verpflichtungen
Es bestehen folgende Verpflichtungen:
37.097,42 € p.a. aus Leasingverträgen
3.568,56 € p.a. aus Mietverträgen
Fremdverwaltung
Die Fremdverwaltung für die Stadt Bad Homburg v.d.H. und die Nordrheinische Ärzteversorgung wird von unserem Vermögen getrennt geführt.
Einsatz derivativer Instrumente
Die HTB ist im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Diese Risiken werden zum Teil durch derivative Instrumente (Zinsswaps) abgesichert. Eine Absicherung wird nur für bestehende Grundgeschäfte aus Finanzierungen vorgenommen.
Zur Zinssicherung wurden im Jahr 2008 zwei Zinssatzswaps abgeschlossen, die zwei Darlehen mit einem Volumen von insgesamt 2.797,5 T€ betreffen.
28 Anhang für das Geschäftsjahr 2009
Mitarbeiter
Am 31.12.2009 wurden 29 Mitarbeiter beschäftigt: 2009 Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Verwaltungsangestellte Verwaltungsangestellte rechnerisch Hausmeister Hauswarte (TZ nebenamtlich) Beschäftigte insgesamt Auszubildende
Vorstand
Bernd Arnold
Bertram Huke
Jürgen Hölz
-hauptamtlich-
-nebenamtlich-
-nebenamtlich-
Aufsichtsrat Jürgen Banzer Andreas Beckmann Holger Biburger Christine Erk Regina Hartmann Dr. Ursula Jungherr Horst Neugebauer Gerhard Trumpp Josef Wenzel
2008 9 3 12 10,5 1 15 28 1
Hessischer Minister für Arbeit, Familie und Gesundheit Bankkaufmann im Ruhestand Bankkauffrau Verw.-Angestellte Oberbürgermeisterin a.D. im Ruhestand im Ruhestand im Ruhestand
2007 8 3 11 9,5 2 14 27 2
9 2 11 10 2 15 28 2
- Vorsitzender –
– Schriftführerin -
- stellv. Vorsitzender -
Anzahl der Mitglieder Stand 01.01.2009 Zugang Abgang Stand 31.12.2009
4.901 Mitglieder 265 Mitglieder 242 Mitglieder 4.924 Mitglieder
35.836 Anteile 2.145 Anteile 2.196 Anteile 35.785 Anteile
Zugang:
Neuzugänge Rücknahme Kündigung Übertragungen
252 Mitglieder 0 Mitglieder 13 Mitglieder 265 Mitglieder
2.048 Anteile 0 Anteile 97 Anteile 2.145 Anteile
Abgang:
Tod Kündigung Ausschluss Übertragungen Kündigung weit. Anteile
47 Mitglieder 165 Mitglieder 17 Mitglieder 13 Mitglieder
365 Anteile 1.292 Anteile 139 Anteile 97 Anteile 303 Anteile 2.196 Anteile
242 Mitglieder
Die Anzahl der Mitglieder hat sich um 23 erhöht. Die Anzahl der Geschäftsanteile verringerte sich um 51 (Vj. Verringerung um 30).
Anhang für das Geschäftsjahr 2009
Geschäftsguthaben
29
Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich wie folgt entwickelt: Stand 01.01.2009 Zugang Abgang Stand 31.12.2009 Nettozugang
8.641.435,86 € 737.205,20 € 476.005,54 € 8.902.635,52 € + 261.199,66 €
= 3,02%
Das insgesamt gezeichnete Geschäftsguthaben beträgt 10.735.500,00 €, die Differenz zum eingezahlten Geschäftsguthaben beträgt 1.832.864,48 €.
Rückständige, fällige Mindesteinzahlungen gab es, wie im Vorjahr, nicht.
Die Haftsumme beträgt 1.477.200,00 €. Die Haftsumme hat sich im Geschäftsjahr 2009 um 6.900,00 € erhöht.
Das dividendenberechtigte Geschäftsguthaben zum 01.01.2009 beträgt ca. 8.696.922,38 €.
Gesetzlicher Prüfungsverband
Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. - VdW Südwest Franklinstraße 62, 60486 Frankfurt am Main
Nichtanwendung der Abgeltungssteuer
Als voll steuerpflichtige Wohnungsgenossenschaft mit Umsatzerlösen aus überwiegend begünstigen Tätigkeiten nach § 36 Abs. 16 Satz 1 KStG haben wir zur Steueroptimierung im Rahmen der Steuererklärung für 2007 die weitere Anwendung der bisherigen Rechtslage beantragt, dem Antrag wurde stattgegeben. Das heißt, die Dividenden werden wie bisher versteuert, die pauschale Abgeltungssteuer in Höhe von 3 % auf das EK 02 entfällt.
30 Anhang für das Geschäftsjahr 2009
Gewinnverteilung
Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn 2009 in Höhe von 352.056,34 € wie folgt zu verwenden: Ausschüttung einer Bardividende von 4,0% Vortrag nach 2010 Bilanzgewinn
347.878,75 € 4.177,59 € 352.056,34 €
Die Dividende wird satzungsgemäß nach der Vertreterversammlung zur Auszahlung fällig.
Bad Homburg vor der Höhe, den 08. März 2010
Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG Der Vorstand Arnold
Hölz
Huke
Bericht des Aufsichtsrates
31
Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben während des Berichtsjahres 2009 wahrgenommen und den Vorstand ordnungsgemäß überwacht. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat schriftlich und mündlich über die aktuelle Lage und Entwicklung der Genossenschaft unterrichtet. Die Beschlüsse der Vertreterversammlung vom 26.06.2009 wurden ordnungsgemäß umgesetzt. Frau Christine Erk, Herr Horst Neugebauer und Herr Holger Biburger schieden turnusmäßig aus dem Aufsichtsrat aus und wurden bis zur ordentlichen Vertreterversammlung in 2012 wieder gewählt. In der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates am 25.09.2009 wurde Herr Staatsminister Jürgen Banzer wieder zum Vorsitzenden gewählt; Herr Wenzel wurde wieder stellvertretender Vorsitzender. Die Ausschüsse konstituierten sich in alter Zusammensetzung. Aufsichtsrat und Vorstand haben in fünf gemeinsamen Sitzungen über den Neubau von Dachgeschosswohnungen, den Verkauf eines Wohnhauses, die Berichte der Ausschüsse, den Jahresabschluss und die Planungen des kommenden Jahres beraten.
Prüfungsergebnis Der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e. V., Frankfurt am Main, hat die gesetzliche Prüfung unter Einbeziehung des Jahresabschlusses 2009 in der Zeit vom 08.03. bis 19.03.2010 durchgeführt. Er hat festgestellt, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind und Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht 2009 den gesetzlichen Vorschriften und Anforderungen entsprechen. Die Vermögens- und die Finanzlage der Genossenschaft sind geordnet. Die Zahlungsfähigkeit ist gesichert. Der Aufsichtsrat hat von dem Ergebnis der Prüfung zustimmend Kenntnis genommen und empfiehlt der Vertreterversammlung, den Jahresabschluss 2009 in der geprüften und bestätigten Form festzustellen und die vom Vorstand vorgeschlagene Verteilung des Bilanzgewinns zu beschließen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle für die im Berichtsjahr geleistete Arbeit.
Bad Homburg vor der Höhe, den 12.05.2010 Staatsminister Jürgen Banzer Vorsitzender des Aufsichtsrates
32 Statistik
Immobilienbestand inklusive Fremdverwaltung Anzahl Häuser
31.12.2009
31.12.2008
304
305
245.072
246.916
1.280
1.280
246.352
248.196
46.974
46.974
2.404
2.397
Grundstücke m2 Grundstücke - bebaut Erbbaurechte für Dritte Eigene Grundstücksfläche insgesamt Grundstücke - Erbbaurechte von Dritten Anzahl der Mieteinheiten Wohnungen Gewerbeeinheiten Garagen Abstellplätze Mieteinheiten insgesamt
13
13
387
399
716
716
3.520
3.525
148.045,19
147.455,51
2.370,69
2.370,69
150.415,88
149.826,20
Wohn- und Nutzfläche m2 Wohnfläche Gewerbefläche Wohn- und Nutzfläche insgesamt
Verwaltungsbestand nach Standorten I. Eigenbestand
Wohnungen
Bad Homburg
Königstein
Kronberg
Oberursel
Gesamt
1.822
274
223
85
2.404
Gewerbe
13
Garagen
287
81
19
Abstellplätze (oberirdisch)
603
58
20
35
716
2.725
413
262
120
3.520
Stadt HG
Ärzteversorg.
Gesamt
369
56
425
Gesamt
13 387
II. Fremdverwaltung
Wohnungen Gewerbeeinheiten
21
Garagen + PKW-Plätze
76
73
149
466
129
595
Fremdbestand insgesamt
21
Insgesamt verwaltete Mieteinheiten Eigenbestand Wohnungen Gewerbeeinheiten
2.404
Fremdbestand 425
Gesamt 2.829
13
21
34
2.417
446
2.863
Garagen
399
102
501
Abstellplätze
716
47
763
3.532
598
4.130
Wohnungen plus Gewerbe
Gesamt
33
Immobilienverzeichnis
34 Immobilienverzeichnis
Bad Homburg, 1.822 Wohnungen
Wohnanlage Mammolshainer Str.
Wohnanlage Hessenring 96a - 98b
35
Immobilienverzeichnis
Immobilienverzeichnis Bad Homburg vor der Höhe PLZ
Straße
Nr.
VE
Wo.
Gew.
Gar.
Baujahr
Öffentlich gefördert bis -
61350
Altkönigstraße
1, 3, 5+7
301
24
2
-
1920
61350
Altkönigstraße
2
302
6
-
-
1920
-
61350
Altkönigstraße
34+36
303
8
2
-
1957
-
61350
Altkönigstraße
38+40
64
18
-
-
1959
-
61350
Altkönigstraße
39+41
33
17
-
-
1954
-
61350
Bachstraße
2
304
4
-
-
1827
-
61352
Burgholzhäuser Straße
23
321
9
-
-
1963
-
61348
Carolinenstraße
3+6
7
13
-
-
1951
-
61348
Carolinenstraße
6
405
-
-
2
-
-
61348
Dietigheimer Straße
19
305
4
-
-
1900
-
61350
Dornholzhäuser Straße
41
322
9
-
-
1972
2015
61352
Erlenweg
9
120
12
-
-
1983
2047
61352
Erlenweg
11
119
20
-
23
1983
2047
61352
Erlenweg
17+19
306
14
-
-
1952
-
61352
Erlenweg
21+23
17
14
-
-
1952
-
61352
Erlenweg
25+27
18
16
-
-
1952
-
61352
Erlenweg
37, 39, 41+43
35
32
-
-
1955
-
61348
Feldbergstraße
6+8
307
10
-
-
1919
-
61348
Feldbergstraße
11
308
4
-
1
1919
-
61352
Feldstraße
47, 49, 51+53
61352
Frankfurter Landstraße
132
5
16
-
-
1950
-
309
11
-
-
1918
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
1+3
38
17
-
-
1957
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
1
403
-
-
7
-
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
5
58
9
-
-
1958
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
9+11
36
14
-
-
1956
-
61350
Friedrich-Rolle-Straße
13
61350
Gartenfeldstraße
52-62
41
9
-
-
1957
-
20214
52
-
-
1971
-
61350
Georg-Schudt-Straße
1+3
40
15
-
-
1957
-
61350
Georg-Schudt-Straße
2, 4, 6+8
22
23
-
-
1954
-
61350
Georg-Schudt-Straße
5+7
36
18
-
-
1956
-
61350
Georg-Schudt-Straße
10+12
65
15
-
-
1959
-
61350
Gluckensteinweg
54+56
16
12
-
-
1953
-
61350
Gluckensteinweg
58, 60, 62+64
15
28
-
-
1953
-
61350
Gluckensteinweg
66+68
9
12
-
-
1953
61350
Gluckensteinweg
70
310
5
-
-
1920
-
61350
Gluckensteinweg
72, 74, 76+78
311
18
-
-
1920
-
61350
Gluckensteinweg
77, 79, 81, 83, 85+87
19
40
-
-
1953
-
61350
Gluckensteinweg
109
106
19
-
-
1972
2010
61350
Gluckensteinweg
111, 113+115
124
30
-
35
1988
2010
61350
Gluckensteinweg
172
110
40
-
-
1974
2010 2085
61348
Goldgrubenstraße
1a-c
132
39
-
-
1985
61350
Götzenmühlweg
46+48
43
12
-
-
1957
-
61350
Götzenmühlweg
51, 53, 55+57
36
45
-
-
1957
-
61352
Gotenstraße
21
127
9
1
14
1997
Kombi-Modell
61348
Hessenring
92+94
128
12
-
-
1958
-
61348
Hessenring
92a
128
-
2
-
1993
-
61348
Hessenring
96a+b, 98a+b
126
32
-
91
1994
-
61348
Hessenring
102, 104+106
312
21
-
-
1927
-
61348
Hessenring
108+110
313
10
-
-
1927
-
61350
Heuchelheimer Straße
206-210
20213
26
-
-
1971
-
61350
Heuchelheimer Straße
212-216
20215
24
-
-
1971
-
61350
Hofheimer Straße
32
98
25
-
-
1968
-
61350
Hofheimer Straße
34
100
25
-
-
1968
-
61350
Hofheimer Straße
36
107
20
-
-
1972
2010
61352
Hügelstraße
1+3
6
10
-
-
1951
-
61352
In der Lach
35
99
9
-
-
1967
-
61348
Jacobistraße
8
27
6
-
-
1954
-
61348
Jacobistraße
10+12
11
12
-
-
1952
-
61348
Jacobistraße
11
26
9
-
-
1954
-
61348
Jacobistraße
13
13
9
-
-
1952
-
61348
Jacobistraße
14+16
10
15
-
-
1952
-
61348
Jacobistraße
15
12
8
-
-
1952
-
61348
Jacobistraße
17
8
9
-
-
1951
-
36 Immobilienverzeichnis
Wohnanlage Sodener Str.
PLZ
Straße
Nr.
VE
Wo.
Gew.
Gar.
Baujahr
Öffentlich gefördert bis 2009
61350
Kelkheimer Straße
12
105
12
-
-
1972
61350
Königsteiner Straße
7, 9+11
314
18
-
-
1922
-
1
315
6
-
-
1920
-
Immobilienverzeichnis Kronberger Straße
61350 61350
Kronberger Straße
2a+b, 4a+b, 6a+b, 8a+b
9
50
-
-
1951
-
61350
Kronberger Straße
2
410
-
-
6
-
-
61350
Kronberger Straße
3
316
6
-
1
1920
-
61350
Kronberger Straße
5
317
6
-
-
1920
-
61348
Louisenstraße
153+155
1
30
-
-
1950
-
61350
Mammolshainer Straße
3+5
112
26
-
6
1977
2009
61350
Mammolshainer Straße
1
409
-
-
19
-
-
61350
Mammolshainer Straße
7
90
9
-
-
1964
-
408
-
-
4
-
-
51
24
-
-
1958
-
61350
Mammolshainer Straße
7
61350
Mammolshainer Straße
9+11, 13+15
61350
Mammolshainer Straße
12
64
9
-
-
1959
-
61348
Rathausstraße
8
113
3
1
-
1873
-
61348
Reinerzer Weg
9, 11+13
20
17
-
-
1953
-
61348
Reinerzer Weg
10+12
25
16
-
-
1954
2015
61348
Reinerzer Weg
12a
93
12
-
-
1965
61348
Reinerzer Weg
14+16
30
18
-
-
1954
-
61348
Reinerzer Weg
16
402
-
-
20
-
-
23
15
-
-
1954
-
406
-
-
2
-
-
61350
Salzbrunner Weg
17+19
61350
Salzbrunner Weg
17
61350
Schneidhainer Straße
3
87
12
-
-
1965
2009
61350
Schneidhainer Straße
5
86
12
-
-
1965
2009
3
20
-
-
1950
-
324
10
-
-
1969
2011
61350
Schönberger Straße
1, 3, 5+7
61348
Schulstraße
1+1a
61348
Seifgrundstraße
11+13
24
18
-
-
1954
-
61348
Seifgrundstraße
20+22
29
24
-
-
1954
-
61350
Sodener Straße
2, 4, 6+8
61
40
-
-
1959
-
61348
Spandauer Weg
26
141
12
-
-
1964
-
61350
Stedter Weg
17
75
20
-
-
1963
-
61350
Stedter Weg
58
104
60
1
-
1972
2016 -
61350
Stierstädter Straße
1
94
25
-
-
1967
61348
Stierstädter Straße
9
96
25
-
-
1967
-
61348
Thomasstraße
4
53
7
2
-
1958
-
61348
Urseler Straße
37, 37a, 39, 41, 43+43a
318
27
-
-
1926
-
61348
Urseler Straße
45, 47, 49+51
319
20
2
4
1926
-
61348
Urseler Straße
53, 53a, 55, 57, 59+59a
320
35
-
-
1926
-
61350
Usinger Weg
9
101
8
-
-
1970
-
407
-
-
4
-
-
2
20
-
-
1950
-
16
24
-
-
1953
-
404
-
-
23
-
-
61350
Usinger Weg
9
61350
Weilburger Straße
50, 52, 54, 56, 58+60
61350
Wiesbadener Straße
2+4, 10+12
61350
Wiesbadener Straße
2
61350
Wiesbadener Straße
6+8
48
12
-
-
1957
-
61350
Wiesbadener Straße
14+16
52
12
-
-
1958
-
61350
Wiesbadener Straße
15+17
36
23
-
-
1956
-
61350
Wiesbadener Straße
19+21
61
20
-
-
1959
2009
61350
Zeilsheimer Weg
1
87
12
-
-
1965
61350
Zeilsheimer Weg
3
89
12
-
-
1964
-
61348
Zum Dornbach
5+7
6
11
-
-
1951
-
Bad Homburg gesamt
1822
13
262
Immobilienverzeichnis
Königstein i. Ts., 274 Wohnungen
Dachgeschosswohnung Limburger Str. 18 c
Wohnanlage Steinweg 18-20
37
38 Immobilienverzeichnis Königstein/Ts. PLZ
Straße
Nr.
VE
Wo.
Gew.
Gar.
Baujahr
Öffentlich gefördert bis 2019
61462
Am Hasensprung
22
144
14
-
4
1966
61462
Am Hirschsprung
1-3
149
12
-
-
1963
-
61462
Am Hirschsprung
5+7
103
12
-
-
1970
2010
61462
Am Hohlberg
1
150
9
-
-
1961
-
61462
Graf-Stolberg-Straße
2
85
14
-
-
1964
-
61462
Graf-Stolberg-Straße
4
92
14
-
-
1964
-
61462
Graf-Stolberg-Straße
4
416
-
-
23
1994
-
61462
In der Braubach
13+14
150
18
-
-
1961
61462
Im Hainchen
26
142
2
-
2
1954
-
61462
Im Kleinfeld
44
114
7
-
-
1977
2010
61462
Im Kleinfeld
44
411
-
-
8
1977
-
61462
Kuckucksweg
2c
147
6
-
-
1958
-
61462
Kurmainzer Straße
1
146
5
-
-
1927
-
61462
Le-Mele-Straße
24
111
20
-
-
1975
2010 -
61462
Limburger Straße
18b
95
23
-
12
1966
61462
Limburger Straße
18c
102
23
-
-
1969
-
26a+b
83
18
-
12
1963
-
Immobilienverzeichnis Limburger Straße
61462 61462
Schlesische Straße
2-6
148
24
-
-
1960
61462
Staufenstraße
2-4
146
6
-
-
1929
-
61462
Steinweg
18+20
121
32
-
20
1985
2010
61462
Steinweg
22
125
9
-
-
1989
2009
61462
Wiesbadener Straße
229+231
143
6
-
-
1927
-
274
0
77
VE
Wo.
Gew.
Gar.
Baujahr
Öffentlich gefördert bis -
Königstein/Ts. gesamt
Oberursel PLZ
Straße
Nr.
61440
Am Waldrand
1
108
16
-
-
1973
61440
Am Waldrand
3
97
16
-
-
1967
-
61440
Bommersheimer Str.
49,51,53,55
140
24
-
-
1954
-
61440
Zum Gleichen
1+3
81
17
-
-
1962
-
61440
Zum Gleichen
5+5a
91
12
-
-
1965
-
85
0
0
Wo.
Gew.
Gar.
Baujahr
Öffentlich gefördert bis
Oberursel gesamt
Kronberg PLZ
Straße
Nr.
VE
61476
Bahnhofstraße
15
215
6
-
-
1954
-
61476
Burnitzstraße
1+2
204
6
-
-
1928
-
61476
Burnitzstraße
3, 4, 5, 7, 9, 11+13
206
38
-
-
1950
61476
Burnitzstraße
8
208
5
-
-
1950
-
61476
Frankfurter Straße
8
202
8
-
-
1902
-
61476
Freiherr-vom-Stein-Straße
13+15
218
12
-
-
1967
61476
Fritz-Wucherer-Straße
1+2
216
17
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
3
219
6
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
4
205
5
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
5
220
6
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
6+7
221
16
-
-
1955
-
61476
Fritz-Wucherer-Straße
-
414
-
-
15
-
61476
Dielmannstraße
3
207
6
-
-
1950
-
61476
Dielmannstraße
5, 7+9
204
9
-
-
1928
-
61476
Hartmuthstraße
6, 8, 10a, 10b, 12a+12b
217
38
-
-
1956
-
61476
Hartmuthstraße
12b
412
-
-
14
-
-
61476
Klosterstraße
8
209
5
-
-
1951
-
61476
Klosterstraße
10
210
6
-
-
1953
-
61476
Klosterstraße
12
214
5
-
-
1954
61476
Schreyerstraße
1
212
3
-
-
1953
-
61476
Schreyerstraße
12
213
6
-
-
1953
-
61476
Schreyerstraße
55
204
3
-
-
1928
-
61476
Schreyerstraße
57
206
6
-
-
1950
-
61476
Schreyerstraße
59+61
203
6
-
-
1908
61476
Schreyerstraße
63
208
5
-
-
1950
-
61476
Schreyerstraße
63
415
-
-
4
-
-
223
0
33
Kronberg gesamt
Die Hochtaunusbau in Zahlen
39
Die Hochtaunusbau in Zahlen 2009
2008
2007
4.924
4.901
4.822
35.785
35.836
35.866
eingezahltes Geschäftsguthaben in T€
8.903
8.641
8.361
Eigene Wohnungen
2.404
2.397
2.396
150.415,88
149.826
149.774
425
425
429
12.731
12.048
11.715
108.252
102.043
95.530
22.159
20.776
20.089
20,47
20,36
21,03
80.847
76.481
67.047
9.528
9.268
8.807
Nettomietertrag je m² *
5,28
5,15
5,07
Fluktuationsrate in %
7,44
7,63
7,30
Instandhaltung in T€
2.119
1.834
1.806
Instandhaltung je m²
14,09
12,24
12,48
Personalaufwand in T€
836
794
782
Personalaufwand in % zum Umsatz
6,57
6,59
6,67
1.489
957
883
68
79
72
1.422
878
811
Anzahl der Mitglieder Anzahl der Geschäftsanteile
Wohn- und Gewerbefläche in m² Fremdverwaltung (Wohnungen) Umsatz in T€ Bilanzsumme in T€ Eigenkapital in T€ in % der Bilanzsumme Verbindlichkeiten gegen Banken und andere Kreditgeber in T€ Nettomietertrag in T€
Jahresergebnis in T€ (vor Ertragssteuern) Ertragssteuern in T€ Jahresergebnis nach Ertragssteuern in T€
Wohnungsbestand der Baugenossenschaft: Bad Homburg v.d.H.
1.822 Wohnungen
Königstein im Taunus
274 Wohnungen
Kronberg im Taunus
223 Wohnungen
Oberursel (Taunus) Gesamt
Hochtaunus Baugenossenschaft eG Hessenring 92a 61348 Bad Homburg v. d. Höhe Telefon (06172) 12 18 11 Telefax (06172) 12 18 21 24-Stunden-Notruf (06172) 12 18 33 www.hochtaunusbau.de
85 Wohnungen 2.404 Wohnungen
