Handelsimmobilien. Report Nr.123. Cities & Center & Developments

Handelsimmobilien Report Nr.123 Cities & Center & Developments die Erlöse – gemessen am Vorjahresmonat - um nominal 4,5 und real 2,3%. Und auch geme...
Author: Klemens Berg
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Report Nr.123

Cities & Center & Developments die Erlöse – gemessen am Vorjahresmonat - um nominal 4,5 und real 2,3%. Und auch gemessen am Vormonat Februar blieb kalender- und saisonbereinigt noch ein Plus von nominal 1,3% und real 0,8%. Der Wachstumsschub insbesondere im März war allerdings auch durch die Lage des Osterfestes in der 1. Aprilwoche beeinflusst. Dadurch fiel ein großer Teil des Ostergeschäfts noch in den März. 2011 war das Ostergeschäft komplett in den April gefallen. Das lässt sich an dem guten Verlauf des Lebensmitteleinzelhandels ablesen, der mit einem Plus von nominal 5,4% und real 2,4% vom Ostergeschäft profitiert hat. Die Lebensmittelvollsortimenter wie Supermärkte, SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte wuchsen um nominal 5,5% und real um 2,6%. Im Facheinzelhandel mit Lebensmitteln lag das Plus bei nominal 3,7% und real 0,5%. Im Einzelhandel mit NichtLebensmitteln lagen die Umsätze im März 2012 ebenfalls nominal und real höher als im Vorjahresmonat (nominal + 3,9 %, real + 2,5 %). Der Einfluss des Ostergeschäfts zeigt sich denn auch in den April-Zahlen, die mit nominal 2% und real 3,8% unter dem Vorjahresniveau lagen, kalender- und saisonbereinigt aber nominal um 0,7% und real um 0,6% über den Märzwerten lagen. Summa summarum wuchsen die Erlöse von Januar bis April 2012 nominal um 2,7% und real um 0,8% und liegen damit über der Prognose des Einzelhandelsverbands HDE, der nominal 1,5% erwartet. Zu diesem Optimismus der Konsumenten passt auch der Verlauf des Handelsklimas, das laut Deutsche Hypo als einziger Teil-Indikator des Immobilienklimas zuletzt um 2,1% auf 123,1 Punkte gestiegen ist. Der Fall Anton Schlecker e.K.

Den Strukturwandel im Drogeriemarkt verschlafen Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Vor 10 Jahren war die Welt für die Anton Schlecker e. K. noch in Ordnung. Mit 11 040 Filialen im In- und Ausland sowie 5,8 Mrd. Euro Umsatz war das Unternehmen aus Ehingen die Nummer eins auf dem deutschen Drogerie-Markt. Mit 1 301 Filialen und 2,2 Mrd. Euro Umsatz folgte die Karlsruher dm-Kette noch weit abgeschlagen auf dem 2. Platz. 10 Jahre später zeigt der Fall Schlecker, wie wichtig es im Einzelhandel ist, seine Strategie immer wieder neu am Markt auszurichten. Vor 10 Jahren stand die Ulmer Drogerie Müller mit 1,47 Mrd. Euro (370 Filialen) auf dem 3. Rang vor Ihr Platz mit 1,18 Mrd. Euro (940 Filialen) und der Dirk Rossmann GmbH aus Burgwedel mit 1,1 Mrd. Euro und 650 Filialen. Und auch die Tengelmann-Tochter Kaiser’s Drugstore (kd) existierte mit 490 Mio. Euro Umsatz und 562 Filialen noch als eigenständige Fachmarkt-Kette. Ihr Platz kämpfte aber bereits damals mit Problemen, nachdem das mittelständische Unternehmen aus Osnabrück der Hagener Douglas-Gruppe ihre Drogerie-Markt-Kette Drospa abgekauft und sich bei dieser Aktion verhoben hatte. Die Geburtsstunde der heutigen Drogerie-Fachmärkte fällt in den Januar des Jahres 1974, als die Preisbindung, die den Preiswettbewerb zwischen den Fachdrogerien unterbunden hatte, aufgehoben worden war. Findige Unternehmer entwickelten auch im Drogerie-Bereich mit den Fachmärkten eine Vertriebsschiene, die auf stetig wachsender Fläche ein preisgünstiges Sortiment anbot.

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Personalien Alfken und Weiß wechseln zu C & W Marc Alfken wird als Partner und Board Mitglied die Leitung der Vermietung Einzelhandel in Deutschland bei Cushman & Wakefield (C&W) übernehmen. Stefan Weiß wird gleichfalls in der Position des Partners die Koordination der Vermietung Einzelhandel sowie den Auf- und Ausbau des Einzelhandelsteams an den 5 Standorten von C&W in Frankfurt, Berlin, Hamburg, Düsseldorf und München verantworten. Alfken und Weiß wechseln beide von Jones lang LaSalle zu C&W. Alfken bringt gut 16 Jahre Erfahrung im Bereich Retail-Immobilien mit und zeichnete bei JLL zuletzt als National Director und Head of Retail Leasing für die Vermietungsteams in 9 deutschen Büros verantwortlich. Dipl. Geograph Weiß war zuvor gleichfalls National Director bei JLL.

Deals Essen: Die Vorwerk Deutschland Stiftung & Co. KG hat rd. 75 qm Einzelhandelsfläche in der Kettwiger Straße 29 in Essen gemietet. Der global agierende Hersteller von hochwertigen Haushaltsgeräten wird seinen 1. Store in der Ruhr-Metropole Mitte des Jahres eröffnen. Eigentümer der Immobilie ist ein Privatinvestor. BNP Paribas Real Estate vermittelte den Mietvertrag.

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Cities & Center & Developments 1975 gab es 160 Drogerie-Fachmärkte mit einem Gesamtumsatz von 153 390 Euro, 2005 zählte der Verband Deutscher Drogisten e.V. (VDD) auf Grundlage von Zahlen der Symphony IRI Group Deutschland bereits 14 060 Drogerie-Märkte mit einem Umsatz von 11,25 Mrd. Euro. Darin sind die Schlecker-Filialen nicht einmal enthalten. Daneben wurden Drogerie-Artikel noch in 3750 Fachdrogerien, in 2 040 Fachparfümerien und 280 Warenhäusern verkauft. Dass die Branche Mitte des Jahrzehnts den Zenit erreicht hatte, lässt sich an der Zahl in den Folgejahren ablesen. Mit 14 300 Verkaufsstellen erreichte das Segment 2006 deutschlandweit die Spitze, um in den folgenden Jahren mit 14 210 (2007) über 13 800 (2008), 12 950 (2009) bis 2010 auf 12 000 wieder zu schrumpfen. Dass gleichzeitig die Produktivität der Fachmärkte gestiegen ist, lässt sich an Mehr Einkaufsspaß gefragt…. Foto: dm der Umsatzentwicklung ablesen: Die Erlöse stiegen laut VDD von 11,98 Mrd. Euro im Jahr 2006 auf 13,2 Mrd. Euro im Jahr 2010. Jüngere Zahlen liegen noch nicht vor. Im liberalisierten Drogerie-Markt hatte Anton Schlecker seine Expansion mit einer ganz speziellen Strategie befeuert. Er setzte sich über das eherne Prinzip des Einzelhandels, hohe Durchschnittsumsätze pro Verkaufsstelle erzielen zu müssen, hinweg und konnte Standorte auf dem Land oder in weniger attraktiven Stadtrandlagen besetzen, die Wettbewerber nicht wollten, wie Thomas Roeb, Professor für Marketing und Handel an der Fachhochschule Bonn-Rhein-Sieg vor 10 Jahren das Erfolgsrezept beschrieb.

Schlecker nutzte die niedrigen Kosten in den B-Lagen So fanden sich viele Schlecker-Läden als Nahversorger auf dem platten Land. In diesen B-Lagen waren Mieten und Personalkosten niedrig, da die Vermieter froh waren, einen Mieter zu finden und auch für die Mitarbeiter war die Auswahl an lukrativen Alternativ-Jobs in der Regel gering. Der zweitgrößte Schlecker-Wettbewerber dm setzte bei seiner Standortwahl im Gegensatz dazu primär auf die teuren Innenstadt-Lagen. Der Strategie-Unterschied ließ sich Anfang des Jahrzehnts nach Prof. Roebs Darstellung noch deutlich an den Zahlen ablesen: Während dm jährlich etwa 1,4 Mio. Euro Umsatz je Drogerie-Fachmarkt benötigte, um Gewinn zu erzielen, kam Schlecker an seinen preisgünstigen Standorten im Schnitt mit 400 000 Euro aus. Zwar war der Ruf von Schlecker bereits damals ziemlich schlecht, doch mit seinem bundesweit dichten Filialnetz und seinen niedrigen Preisen konnten sich das Unternehmen lange Zeit mit dieser Strategie behaupten.

Irgendwann stimmten die Bedingungen nicht mehr Die Bedingungen für Schlecker verschlechterten sich, als sich die Wettbewerber, das Marktumfeld und die Präferenzen der Konsumenten veränderten. So gab die Karlsruher Drogerie-Kette dm ihre regionale Zurückhaltung auf und weitete das Filialnetz auch nach Norden aus. Dabei zeichnete sich das Unternehmen – im Gegensatz zu Schlecker – aus durch die soziale Einstellung, die dm-Gründer Götz W. Werner gegenüber seinen Mitarbeitern und der Gesellschaft hoch hält. Die Zahl der dm-Filialen ist europaweit inzwischen auf 2 500 gewachsen, der Umsatz auf 6,17 Mrd. Euro.

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Sonstiges Handelsverband HDE sieht noch offene Stellen „Es gibt zahlreiche offene Stellen“, konstatiert HDEPräsident Josef Sanktjohanser mit Blick auf das Aus für die DrogerieMarktkette Schlecker. Der Einzelhandelsverband HDE bewertet die Chancen der Mitarbeiter, einen neuen Arbeitsplatz zu finden, als gut. In den Ballungszentren werde es aber sicherlich einfacher sein, als in strukturschwachen Regionen, räumt Sanktjohanser weiter ein. Mit Blick auf die Versäumnisse in den vergangenen Jahren gibt er zu bedenken, dass die ständige Anpassung an immer neue Markttrends und veränderte Kundenwünsche für Unternehmen überlebenswichtig seien. Das

gelte auch für den Drogeriemarkt, der sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt habe. Konkurrenz erwuchs der Branche auch durch den Lebensmitteleinzelhandel, der verstärkt Drogeriemarktprodukte ins Sortiment aufgenommen hat.

Deals Frankfurt/M: Sushi Circle, nach eigener Auskunft Deutschlands beliebtester Sushi-Anbieter und Testsieger der Stiftung Warentest, hat einen Standort in der Frankfurter Stadtteillage Berger Straße 152 eröffnet. Die ehemaligen Räume der HypoVereinsbank bieten rund 210 qm Verkaufsfläche. Vermieter ist ein Privateigentümer. Jones Lang LaSalle hat die Vermietung begleitet.

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Cities & Center & Developments Auch Wettbewerber Dirk Rossmann legte – u.a durch Akquisitionen - kräftig zu: im Jahr 2000 hatte er von der Rewe-Gruppe 90 Idea-Drogerie-Märkte übernommen, 2005 die Tengelmann-Tochter Kaiser’s Drugstore (kd) und 2008 eine 89,9%-ige Beteiligung an der Drogerie-Kette Kloppenburg. Heute addiert sich die Zahl der Rossmann-Filialen europaweit auf 2 531 Märkte, der Umsatz auf 5,12 Mrd. Euro. Die Ulmer Drogerie-Markt-Kette Müller bringt es auf 646 Filialen, bei den Umsatzzahlen gibt sich das Unternehmen dagegen zugeknöpft. Gegen die stark wachsende Konkurrenz, die trotz ihrer innerstädtischen Lagen dem Branchen-Größten Schlecker in punkto Preiswürdigkeit den Rang ablaufen konnten und die mit ihren attraktiven Märkten bei den Kunden besser ankamen, konnte Schlecker mit seinen kostengünstigen aber schlechten Standorten auf Dauer nicht mehr ankommen. Ohne Sympathie-Faktor bei den Kunden, ohne attraktive Ladengestaltung und vor allem ohne Preisführerschaft konnte Schlecker nur verlieren. Dabei hat Anton Schlecker den Fehler gemacht, den Experten gerade bei Familienunternehmen häufig beobachten. Er hat viel zu lange gewartet und bis zuletzt versucht, das Ruder noch selbst herumzureißen. Dabei wäre das Unternehmen wahrscheinlich zu retten gewesen, wenn Schlecker nur frühzeitig – bevor die Reserven verbraucht waren – etwa im Zuge eines freiwilligen Insolvenzplanverfahrens versucht hätte, die Strategie zu ändern. So aber war es für einen Neuanfang unter dem Motto: „freundlicher, heller, sympathischer, einheitlicher“ am Ende zu spät. Auch Joachim Stumpf, geschäftsführender Gesellschafter der IPH Handelsimmobilien GmbH, Tochter der BBE Handelsberatung, hatte wenig Hoffnung, dass Schlecker im Zuge des Insolvenzverfahrens gerettet werden könnte, da der Filialist bei allen

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Vermietungen Solingen: Im Solingen Shopping Center, ein gemeinsames Projekt von MAB Development und Sonae Sierra, sind rd. 45% der 29 000 qm vermietbaren Gesamtfläche (GLA) vergeben. Zu den Ankermietern gehören Saturn (4 600 qm) und Edeka (3 550 qm). Außerdem konnten dm, Thalia, Douglas und Deichmann gewonnen werden. Das Center soll mit vielen weiteren nationalen und internationalen Einzelhändlern ein breites Angebot an Mode, Kosmetik und Parfümartikeln, Lebensmitteln, und Büchern bieten. Die Gastronomie im Food-Court reicht von der asiatischen über die türkische bis zur Wellness-Küche.

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Cities & Center & Developments für den Erfolg relevanten Profilierungsfaktoren „wie Standort, Preis, Sortiment, Mitarbeiter, Marketing, Erscheinungsbild und Service keinen Wettbewerbsvorteil“ hatte. Nur die Standorte von Ihr Platz, die Schlecker 2007 gekauft hatte, bieten laut Stumpf durch ihre homogenen Standorte in guten Innenstadtlagen „eine hohe Drittverwertbarkeit“. Ihr Platz hat 490 Filialen. Die Zukunft von Ihr Platz und den 340 großen XLSchlecker-Märkte ist derzeit wieder offen, nachdem ein potenzieller Interessent abgesprungen ist. Für einige Ihr-Platz-Märkte interessieren sich aber Wettbewerber wie dm. Mit Blick auf die 2800 verbliebenen deutschen Schlecker-Filialen geht Stumpf davon aus, dass ein großer Teil für moderne Handelskonzepte gar nicht mehr geeignet ist „und entweder langfristig leer stehen wird oder rasch einer anderen Nutzungsart zugeführt werden muss“. Aus Sicht des IPH-Experten ist der Fall Schlecker auch ein mahnendes Beispiel dafür, wie wichtig es für Immobilien-Eigentümer ist, die Wettbewerbsfähigkeit ihrer Mieter genau zu analysieren, bevor sie einen Mietvertrag abschließen. Die GRR Real Estate Management GmbH aus Erlangen hat dagegen Ende März für ihren von Schlecker aufgegebenen Markt im Fachmarktzentrum Beilngries bereits eine neue Verwendung gefunden. Nachdem auch Penny ausgezogen war, hat sie beide Flächen zusammengelegt und mit Edeka einen starken Mieter gefunden. Wenn der Standort und die Immobilie stimmen, findet sich auch eine Lösung. Retail Asset Management

Wie die Suche nach der Stecknadel im Heuhaufen Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Mit dem Immobilien-Boom 2006/07 sind hierzulande auch Handelsimmobilien als stabile und werthaltige Anlageklasse ins Bewusstsein der institutionellen und privaten Investoren gerückt. Der Markt wurde professioneller. Aber Experten wie Retail Asset Manager sind auch nach 5 Jahren noch knapp – und sehr gesucht. „Der Markt wird noch spannend werden“, konstatiert Jörn Burghardt, Geschäftsführer der Hahn Fonds und Asset Management GmbH, in Bergisch Gladbach. Hintergrund seines Statements ist die Einschätzung, die auch andere Experten teilen: dass in den kommenden Jahren die Deals aus der Phase des ImmobilienBooms auf den Markt kommen werden. Gemeint sind all die Portfolien aus Einzelhandelsimmobilien im Fach- und Supermarktbereich, die von angelsächsischen Investoren häufig ohne exakte Prüfung der Standorte mit hohem Fremdkapitalanteil und ohne Budget für Instandhaltung und Revitalisierung mit kurzfristigem Anlagehorizont gekauft worden sind. Die meisten Objekte gehören inzwischen den Banken, die über kurz oder lang entscheiden müssen, ob sie bei den Immobilien ein Workout von Experten machen lassen (Variante 1), oder ob sie die Objekte abschreiben und mit Abschlag in Portfolien verkaufen (Variante 2). Das Volumen der Pakete, die noch bei den Banken liegen, sieht Burghardt im Milliarden-Bereich. Seit die Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG beschlossen hat, künftig auch als AssetManager für Dritte am Markt aufzutreten und diese Dienstleistung offensiver zu bewerben, beobachtet das Unternehmen auch diesen Markt mit wachsendem Interesse. Allerdings sind aus Burghardts Sicht die Objekte aus den bereits erwähnten Gründen sehr genau zu prüfen. Es stelle sich die Frage, wie viele der Immobilien noch zu retten seien, so der Experte. Burghardt kennt große Fachmarktzentren mit etwa 15 000 bis 25000 qm, in die nichts

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Deals Düsseldorf: Das italienische Denim-Label Replay wird im Düsseldorfer Me-

dienhafen seine neue Deutschlandzentrale eröffnen. Hier entwickelt der renommierte Architekt Christoph Ingenhoven die historischen Silo-Gebäude der Plange Mühle. Durch Vermittlung von Savills hat Replay in dem Gebäude ca. 1 600 qm Ausstellungsund Bürofläche gemietet. Die Plange Mühle ist eine unter Denkmalschutz stehende ehemalige Weizenmühle mit zwei SiloGebäuden, die zwischen 1906 und 1934 erbaut wurden. 1906 entstanden zunächst die „Holz-Silos“, ein Backsteingebäude, dessen äußeres Erscheinungsbild durch die kunstvollen Backsteinbögen geprägt ist. Im Kontrast dazu wurden 1929 und 1934 die „Beton-Silos“ als reine Funktionsbauten in Stahlbeton erstellt.

**** Dresden: Ein privater Bestandshalter aus Bayern hat ein Wohn- und Geschäftshaus am F.-C.Weiskopf-Platz in Dresden erworben. Die Immobilie hat eine Gesamtnutzfläche von 1 077 qm mit 6 Wohnungen (705 qm) und einer Gewerbeeinheit (372 qm). Das im Jahr 1900 erbaute Einzeldenkmal ist teilsaniert. Verkäufer ist ein privater Eigentümer aus Dresden. Vermittelnd tätig war Engel & Völkers Commercial Dresden.