beck-shop.de Handbuch Betreutes Wohnen – Wohnen und Dienstleistungen für ältere Menschen Recht, Betrieb, Steuern für die Immobilien- und Seniorenwirtschaft und deren Berater Herausgegeben von

Dr. Lutz H. Michel FRICS Rechtsanwalt und

Thomas Schlüter Rechtsanwalt

beck-shop.de Vorwort Weniger, älter, bunter – diese drei Schlagworte beherrschen die Diskussion um den demografischen Wandel in Deutschland und Europa. Dabei sind alle gesellschaftlichen Lebensbereiche betroffen. Die steigende Zahl älterer Menschen und deren besondere Wohnbedürfnisse machen „Wohnen im Alter“ einerseits zu einer der wichtigsten Herausforderungen für Politik, Wirtschaft und Gesellschaft und andererseits zu einem der interessantesten Zukunftsmärkte für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der Begriff „Wohnen im Alter“ umfasst dabei eine Vielzahl unterschiedlicher Angebote: „Barrierefreie Wohnung“ oder „Altersgerechtes Wohnen“ steht für Wohnungen, die so gestaltet sind, dass ihrer Nutzung keine Hindernisse oder Barrieren für ältere Menschen entgegenstehen. Die Standards des barrierefreien Bauens sind in den DIN-Normen 18025-1 und 18025-2 bzw. der neuen DIN 18040 festgelegt. Beim „Betreuten Wohnen zu Hause“ bleibt der ältere Mensch in seiner bisherigen Wohnung und bezieht von einem Dienstleister – meist einem ambulanten Pflegedienst – Betreuungsleistungen, die in der Regel „niedrigschwellig“ sind und neben allgemeinen Informations- und Beratungsleistungen vor allem regelmäßige Hausbesuche, um weitere Hilfebedarfe besser einschätzen und rechtzeitig entsprechende Hilfemaßnahmen einleiten zu können, sowie die Anbindung an den sog. „Hausnotruf“ umfassen. Diese Wohnkonzepte werden häufig auch mit Begriffen wie „Wohnen plus“ oder „Betreutes Wohnen Zuhause“ umschrieben. Bei gemeinschaftlichen Wohnprojekten für selbstständig lebende ältere Menschen handelt es sich um Wohnformen, wo entweder nur ältere („Alters-WG“ oder „Senioren-WG“) oder ältere und jüngere Menschen gemeinsam in einer Wohnung oder einem Haus wohnen („Mehrgenerationenhäuser“). Jeder Bewohner hat seinen eigenen Wohnbereich und lediglich das Gemeinschaftsleben wird im Haus gemeinsam organisiert. Daneben findet sich auch eine bunte Palette von „Wohngruppen-Modellen“, ua auch sog. „ambulant betreute Wohngemeinschaften“ für ältere Menschen bis hin zu demenziell erkrankten Menschen (sog. „Demenz-WG’s“). Diese sind entweder „selbstorganisiert“ oder „betreiberinduziert“. Die am stärksten verbreitete und bekannteste Wohnform im Alter ist das „Betreute Wohnen“. Diese Wohnform, die zuweilen auch als „Service-Wohnen“, „Wohnen Plus“ oder „Wohnen mit Service“ bezeichnet wird, verbindet das altengerechte Wohnangebot mit einem (obligatorisch annexen) Dienstleistungspaket und stellt damit eine anbietergeprägte „institutionalisierte“ Wohnform dar. Die Bedeutung des Betreuten Wohnens wird klar, wenn man sich vergegenwärtigt, dass es derzeit zwischen 135.000 und 217.000 betreute Wohnungen gibt, deren Zahl ständig zunimmt. Dabei haben sich nach einer Bau-Boomphase in den 90er Jahren im hochpreisigen Bereich nunmehr die Aktivitäten der Immobilien- und Wohnungswirtschaft auf bezahlbaren Neubau und Bestandsergänzungen sowie Bestandsoptimierungen verlagert. Angesichts sinkender Bevölkerungszahlen versucht die Wohnungswirtschaft zur Vermeidung strukturellen Leerstands, nun den vorhandenen Bestand durch eine altersgerechte Sanierung der Wohnungen („Barrierefreiheit“) in Verbindung mit Service-Konzepten des Betreuten Wohnens „demografiefest“ zu machen. Dies korrespondiert mit dem Interesse der Kommunen, urbane Siedlungsstrukturen zu sichern und vermeidbare Kosten für stationäre Pflege zu vermeiden. Entscheidend ist aber, dass nach jüngsten Untersuchungen rd. 67% der Senioren sich wünschen, im Alter von 70 Jahren eigenständig zu wohnen und zu leben und rd. 23% dabei Betreutes Wohnen im Auge haben.1 1 So die Ergebnisse der tnsemnid – Studie aus Januar 2011 auf Initiative von BFW, BDB, DGfM und DMB (http://www.bfw-bund.de/uploads/media/Emnid_Wohnw%C3%BCnsche_im_Alter_-_Pressemappe.pdf).

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Vorwort

Für die Anbieter von Pflegeleistungen bieten sich in der Kooperation mit der Immobilienund Wohnungswirtschaft und den Kommunen lukrative Geschäftsmodelle. Dies gilt nicht nur für ambulante Pflegedienste, sondern auch für Betreiber stationärer Altenpflege. Aus der Vernetzung der Angebote entstehen so vollständige „Versorgungsketten“ mit einem frühen Kundenkontakt, enger Kundenbindung und effizienter Versorgung („Case-Management“). Auch wenn die erwähnte Vielzahl – experimenteller – Wohnformen gegenwärtig en vogue ist, ist das „Betreute Wohnen für Senioren“ als „die“ zukunftsträchtige Wohnform anerkannt und auch politisch gewollt. Bei dieser Ausgangslage ist Betreutes Wohnen jedoch nach wie vor schillernd: Bislang gab es keine eigenständige und durchgängig anerkannte Definition. Unter die erwähnten Bezeichnungen wurden von Anbietern von Wohnraum so unterschiedliche Wohnangebote wie Altenwohnheime, Seniorenresidenzen, an Pflegeheime angegliederte Pflegewohnungen, „normale“ Wohnungen, die mit einem mehr oder minder inhaltsleeren Servicevertrag mit einem Dienstleister Sicherheit im Alter versprachen, aber auch unverkäufliche und sodann „umgelabelte“ Eigentumswohnungen und andere „Mogelpackungen“ gefasst. Qua lege war Betreutes Wohnen nur in einer gesetzlichen Norm, nämlich dem Heimgesetz, und zwar in Abgrenzung zur sog. „heimmäßigen Unterbringung“ in § 1 HeimG geregelt. Neuerdings finden sich Legaldefinitionen in den föderalen Nachfolgern des Heimgesetzes, deren Weite und ordnungsrechtlicher Impetus jedoch nicht die Fragen nach Strukturen und Qualitäten beantwortet, die sich jedem Entwickler, Planer, Investor und Dienstleister, aber auch behördlichen Institution stellen. Das Handbuch Betreutes Wohnen schließt diese Informationslücke. Es richtet sich an alle diejenigen, die mit der Entwicklung und der Konzeptionierung, der Realisierung und dem Betrieb von Projekten des Betreuten Wohnens zu tun haben, und zwar sowohl aus der Sicht der Immobilie als auch der Dienstleistungen sowie des Ordnungsrechts. Für Bauträger, Investoren und Wohnungs- und Immobilienunternehmen bietet es Erkenntnisse, die aus der Praxis über die Rahmenbedingungen, die Gestaltungsmöglichkeiten und das zielorientierte Vorgehen bei der Entwicklung und Realisierung von Projekten des Betreuten Wohnens im Neubau wie auch Bestand gewonnen worden sind. Das Handbuch gibt Planern, Entwicklern, und ihren Beratern wertvolle Hinweise für die wirtschaftlich nachhaltige Gestaltung derartiger Anlagen sowie deren bauliche und konzeptionelle Auslegung. Es hilft allen mit dem Thema Betreutes Wohnen befassten öffentlichen Stellen, seien es Aufsichtsbehörden wie auch Förderinstitutionen, bei der Beurteilung und Einordnung dieser Projekte. Im Bereich des Risikomanagements ermöglicht das Handbuch sowohl kreditgebenden Banken wie anderen Baufinanzierern, ihren wirtschaftlichen und juristischen Beratern wie auch Immobilienbewertern die Beurteilung der Objekte, Projekte und ihrer Konzeptionen im Fokus ihrer nachhaltigen Werthaltigkeit. Das Handbuch Betreutes Wohnen ist ein Handbuch von Praktikern für Praktiker: Es verbindet die gebotene fachliche Detailtiefe mit einem breiten Überblick über das Gesamtthema. Mit den praxisorientierten Hinweisen, erprobten Checklisten und bewährten Arbeitshilfen unterstützt es alle Marktteilnehmer in ihrer täglichen Arbeit, hilft vermeidbare Fehler zu vermeiden und generiert Erfolg bei der Schaffung Betreuten Wohnens. Wenngleich der Fokus des Handbuches auf die Situation in Deutschland gerichtet ist, gewinnt es zusätzlichen Wert dadurch, dass im europäischen Bezug insbesondere die Verhältnisse in Österreich, in den Niederlanden und in Großbritannien gesondert berücksichtigt werden. Düsseldorf/Hürtgenwald, im Juni 2012

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Lutz H. Michel Thomas Schlüter

beck-shop.de Autorenverzeichnis Karl-Heinz Abraham Der Autor ist seit 2005 Vorstandsvorsitzender des Wohnungsvereins Herne, einer regional tätigen Wohnungsgenossenschaft im mittleren Ruhrgebiet. Seit Ende der 80er Jahre beschäftigt sich die Genossenschaft mit dem Thema Betreutes Wohnen und hat diverse Wohnanlagen für Senioren errichtet. Seit ca. fünf Jahren ist der Autor auch ehrenamtlicher Vorstand in einem großen Herner Pflegedienstunternehmen, das dem paritätischen Wohlfahrtsverband angeschlossen ist. In dieser Funktion ist er mit allen Fragen und Problemstellungen der Pflege und des Betreuten Wohnens konfrontiert. Dr. Winfried Bauer Der 1946 geborene Autor ist seit über 15 Jahren ehrenamtlich 1. Vorsitzender des Oekumenischen Sozialdienstes Gröbenzell e. V. mit zzt. knapp 100 Mitarbeitern. Hauptberuflich war der in München promovierte Germanist von 1988 bis 2008 Schulleiter am renommierten humanistischen Maxgymnasium in München und am Gymnasium seines Heimatortes. Als Lehrer für Deutsch und Kath. Religion hat er mehr als ein Dutzend fachwissenschaftliche und pädagogische Beiträge veröffentlicht und 25 Jahre lang an Schulbüchern für das Fach Deutsch an Gymnasien mitgearbeitet. Walter J. W. Eichinger Der Autor ist Geschäftsführer bei anerkannten Unternehmen der Immobilienbranche. Der Wiener Immobilientreuhänder hat Rechtswissenschaften studiert, seine Fachkenntnisse mit einem Master of Science in Real Estate weiter vertieft und ist zertifizierter Investment Analyst in Real Estate. Er ist Member, Counsellor sowie Assessor der Royal Institution of Chartered Surveyors, Vortragender an Hochschulen und Akademien sowie Experte im österreichischen und europäischen Normungskomitee für Betreutes Wohnen. Kontakt: [email protected] Ingeborg Esser Die Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin und Dipl.-Kaufmann ist seit 1993 für den GdW Bundesverbanddeutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. in Berlin tätig. Sie ist Hauptgeschäftsführerin und Vertreterin des Präsidenten. Seit 2000 ist sie daneben Vorstandsmitglied der GdW Revision AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft/Steuerberatungsgesellschaft. Darüber hinaus ist sie Mitglied des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses des IDW Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. Uwe Groß Der Autor beschäftigt sich mit der Thematik „Wohnen im Alter“, insbesondere mit der Verbindung von immobilien- und betriebswirtschaftlichen Aspekten, sowie der Frage, wie zukünftige Herausforderungen mit den bestehenden Strukturen und Bedingungen gelöst werden können. Als Sachverständiger und unabhängiger Berater liegt der praxisbezogene Erfahrungshorizont in einem weit gefassten Bereich von der Gutachtenerstellung bis hin zum Krisenmanagement. Im Rahmen seiner Masterthesis standen ua relevante Einflussgrößen sowie eine Risikobeurteilung für Unternehmen der Wohnungswirtschaft im Fokus. Kontakt: [email protected] Ingrid Hastedt Die Dipl.-Haushaltsökonomin ist seit 1997 Vorstandsvorsitzende beim Wohlfahrtswerk für Baden-Württemberg. Die Stiftung betreut ca. 2.000 pflegebedürftige Senioren in Pflegeheimen, Betreutem Wohnen, Tagespflege, Wohngemeinschaften und individueller Häuslichkeit. Kontakt: [email protected] Dr. Rolf-Hermann Henniges Der Autor ist Notar in der Freien und Hansestadt Hamburg. Er ist Partner in der Notarsozietät Notariat am Alstertor. Oliver Luckner Der Autor ist seit September 2010 Generalbevollmächtigter der Bank für Sozialwirtschaft AG und zuständig für die Marktunterstützung und Vertriebssteuerung der Bank. Vorher war er zehn Jahre als Direktor Norddeutschland zuständig für die Kundenbetreuung und den Vertrieb der Bank für Sozialwirtschaft AG in Schleswig-Holstein, Hamburg, Niedersachsen und Bremen. Er ist Kredit- und Finanzierungsspezialist für Einrichtungen und Unternehmen der Sozialwirtschaft. Kontakt: o.luckner@ sozialbank.de

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Autorenverzeichnis

Lothar Marx Der Autor studierte an der Technischen Universität Berlin Architektur und führt seit 1984 sein Architekturbüro. Der Schwerpunkt der Planungsprojekte liegt im Bereich der Sozialimmobilie. Seit 1992 lehrt er an der Technischen Universität München das Fach „ Bauen für alte und behinderte Menschen“ und ist seit 2008 Honorarprofessor. Schwerpunkt seiner wissenschaftlichen Arbeit ist das Thema „Wohnen für Menschen mit Demenz“. Dr. Lutz H. Michel FRICS Der 1956 geborene Autor ist Rechtsanwalt und Chartered Surveyor mit Schwerpunkt im Immobilienwirtschaftsrecht. Nach Geschäftsführungsfunktionen in der Finanz- und Immobilienbranche umfasst seine Tätigkeit heute vornehmlich die Beratung in Bezug auf Betreiber- und Seniorenimmobilien an der Schnittstelle von Immobilie und Dienstleistung. Er ist Beirat des DIS Institut für ServiceImmobilien und Mitglied mehrerer deutscher, österreichischer und europäischer Normen- und Branchenausschüsse. Dies wird ergänzt durch eine breit angelegte Vortrags- und Publikationstätigkeit. Kontakt: [email protected] Dr. Holger Mühlbauer Der Jurist lehrte an der TU Berlin im Bereich Informatik und Gesellschaft, promovierte zu „Einwohnermeldewesen“ und arbeitete bei der Kassenärztlichen Vereinigung Berlin. Ab 1996 war er Normenausschuss-Geschäftsführer im Deutschen Institut für Normung (DIN) und Secretary in Gremien des Europäischen Komitees für Normung (CEN) sowie der Internationalen Normungsorganisation (ISO), insbesondere für Dienstleistungsnormung. 2008 wechselte er für ein Jahr zu Austrian Standards nach Wien. Seit 2009 ist er Geschäftsführer des TeleTrusT – Bundesverband IT-Sicherheit e. V. Alexander Rychter Der Autor ist Verbandsdirektor des VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen – dem Verband mit Sitz in Düsseldorf gehören 470 öffentliche/kommunale, genossenschaftliche, kirchliche und private Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an; fast jeder vierte Mieter in Nordrhein-Westfalen lebt in den Beständen dieser Unternehmen. Darüber hinaus ist er Vorsitzender des Kuratoriums Betreutes Wohnen für ältere Menschen NRW. Thomas Schlüter Der Autor ist Rechtsanwalt in Düsseldorf. Seine Schwerpunkte sind das Immobilien- und Gesellschaftsrecht sowie die Nachfolgeberatung (Unternehmens- und Vermögensnachfolge). Außerdem ist er Fachautor und bietet Vorträge und Seminare an. Bereits seit Ende der 90er Jahre befasst er sich mit dem Thema „Wohnen im Alter“. Vor seiner Anwaltstätigkeit war er ua Justiziar des Verbandes der Wohnungsund Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen. Bernd Weinhold Der Dipl.-Kaufmann war in verschiedenen Unternehmen der Immobilienwirtschaft beschäftigt, ua von 1993 bis 2008 als Geschäftsführer der WHI Württemberger Hypo Immobilienbewertungs- und Beratungsgesellschaft mbH in Stuttgart. Er ist Lehrbeauftragter am Institut für Baubetriebslehre an der Universität Stuttgart, Gründungsmitglied der gif und von der HypZert GmbH zertifizierter Gutachter für die Erstellung von Markt- und Beleihungswertgutachten. Seit 2010 ist er mit einem Sachverständigenbüro in Frankfurt am Main selbstständig tätig. Rainer Zietlow Der 1955 geborene Diplomsozialwissenschaftler wechselte nach elfjähriger sozialplanerischer Tätigkeit im Reha Grundsatzreferat der LVA Oldenburg-Bremen (ua Mitarbeit in der Reha-Kommission des Verbandes Deutscher Rentenversicherungsträger) 1997 in die Wohnungswirtschaft zur GSG Oldenburg Bau- und Wohngesellschaft mbH. Dort ist er als Prokurist und Abteilungsleiter für den Bereich Marketing/Vertrieb tätig und ua mit der Entwicklung von neuen Wohnkonzepten für Betreutes Wohnen, Demenz-WGs und Tagesbetreuungsstätten sowie der Entwicklung demografiefester Wohnungsbestände befasst.

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beck-shop.de Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI Abkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XXXI Literatur- und Quellenverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .XXXV Kapitel 1 Wohnen für Senioren: Einordnung und Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . Kapitel 2 Konzeption und Leistungsbild . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kapitel 3 Rechtskonzept und Vertragsgestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kapitel 4 Investition, Finanzierung, Steuern, Realisierung und Vermarktung . . . . . . . . Kapitel 5 Betreiber und Betrieb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kapitel 6 Betreutes Wohnen in Europa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kapitel 7 Praxismodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Sachverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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beck-shop.de Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XXXI Literatur- und Quellenverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .XXXV Kapitel 1 Wohnen für Senioren: Einordnung und Rahmenbedingungen A. Einordnung: Wohn- und Dienstleistungs-Konzepte für Senioren . . . . . . . .

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VII. Begriff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Gerontologische und „seniorenwirtschaftliche“ Ansätze zur Begriffsklärung 2. Betreutes Wohnen als Rechtsbegriff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Betreutes Wohnen: Definitorische Ansätze in Normierung und Standardisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Baden-Württemberg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Nordrhein-Westfalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) DIN 77800 – Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Resümee: Eigene Begrifflichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Abgrenzung zu weiteren Wohnformen für Senioren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Betreuungs- und Pflegeangebote ohne Wohnkomponente . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Stationäre Betreuungs- und Pflegeangebote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Ambulant betreutes Wohnen/Betreutes Wohnen für Behinderte und bei besonderer Hilfebedürftigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Ambulant betreute Wohngemeinschaften/Demenz-Wohngemeinschaften . . 5. Gemeinschaftliches Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Mehrgenerationen-Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Betreutes Wohnen zu Hause . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Wohnungswirtschaftliche Servicekonzepte für Senioren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Resümee: Betreutes Wohnen als Verbundleistung für Leben und Wohnen im Alter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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B. Markt – Status quo und Trends . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Bestandsaufnahme: Betreutes Wohnen als eingeführte Wohn- und Lebensform III. Trends im Markt Seniorenwohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Bedarf und Potenzial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Die Zukunft ist barrierefrei und serviceorientiert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Neue bauliche Konzeptionen für neue Kunden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C. Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Demografie, Mentalitäten und Milieus als Treiber für zukünftige Entwicklungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Betreutes Wohnen im Spannungsfeld der Wohnkonzepte und Wohnformen . . . III. Versorgungskonzepte der Zukunft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Leistungsrechtliche und versicherungsrechtliche Einordnung der Leistungsformen IIV. Öffentlich-rechtliche Rahmensetzungen für die Produktgestaltung . . . . . . . . . . . . IVI. Finanz- und betriebswirtschaftliche Rahmenbedingungen für Investoren sowie Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Resümee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Inhaltsverzeichnis Kapitel 2 Konzeption und Leistungsbild

A. „Alles aus einer Hand“-Konzepte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Einleitung und Übersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Konstellation „Immobilie im Fremdeigentum“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Funktionale Struktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Exkurs: Relevante Punkte bei Generalmietverträgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Stärken-Schwächen-Profil bei Fremdinvestition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Konstellation „Immobilie in Eigennutzung“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Funktionale Struktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Exkurs: Relevante Punkte bei selbstgenutzten Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Stärken-Schwächen-Profil bei selbstgenutzten Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Leistungsangebote und Konzeptformen der „Alles aus einer Hand“Konzepte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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B. Investoren-Dienstleister-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Vorbemerkungen, Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Hintergründe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Entwicklungsphasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wesentliche Merkmale des Investoren-Dienstleister-Modells . . . . . . . . . . . . . . a) Bauträgermodelle/Wohnungseigentümergemeinschaften . . . . . . . . . . . . . . b) Wohnanlage eines privaten oder gewerblichen Vermieters . . . . . . . . . . . . . . c) Kommunale oder private Wohnungsunternehmen bzw. Wohnungsgenossenschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Konzept des Investoren-Dienstleister-Modells . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Zeitverlauf des Projekts aus Sicht des Investors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Zeitverlauf des Projekts aus Sicht des Dienstleisters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bewertung des Modells . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Bullet Points im Abstimmungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Bullet Points zu den vertraglichen Regelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Stärken-Schwächen-Profil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C. Betreutes Wohnen als wohnungswirtschaftliches Angebot . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Ausgangslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Derzeitige Marktsituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Das Angebot an altersgerechten Wohnformen in Deutschland . . . . . . . . . . . . . 2. Marktanteile von Wohnungs- und Pflegewirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Zentrale gesellschaftliche Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wohnungsneubau und Bestandsentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Förderpolitische Instrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Entwicklung der Pflegebedürftigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Sozioökonomische Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Altersgerechte Anpassung des Wohnungsbestands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Einkommenssituation älterer Menschen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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D. Qualität durch Normung und Zertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Normen und Zertifikate/Normung und Zertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Normen und Normung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. DIN-Normung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Das Deutsche Institut für Normung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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b) Wie entstehen Normen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Beteiligung der Öffentlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Normungsantrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Mitwirken in den Arbeitsgremien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Stellungnahme zu Norm-Entwürfen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Europäische Normung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Internationale Normung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Normenbezeichnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Qualitätsdefinition mittels Normung und Qualitätskontrolle durch Zertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Exkurs: Dienstleistungsnorm für Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Qualitätszertifikate im Bereich Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. DIN 77800 – Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Anlass und Ziele des Normungsvorhabens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Wesentliche Inhalte der DIN 77800 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Begriff „Betreutes Wohnen“ in der DIN 77800 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Qualitative Anforderungen der DIN 77800 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Bauliche Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (a) Anforderungen an den Standort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (b) Bauliche und konzeptionelle Anforderungen an das Wohnangebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Anforderungen an die Dienstleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (a) Grundleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (b) Wahlleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (c) Qualitative und quantitative Anforderungen an das Personal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (3) Anforderungen an die Transparenz und Informationen vor Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (4) Anforderungen an die Vertragsgestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (5) Anforderungen an die Qualitätssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Zertifizierung als Voraussetzung für marktgerechtes Betreutes Wohnen . . aa) Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Zertifizierungsprogramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Verfahrensarten: Präzertifizierung und Zertifizierung . . . . . . . . . . . . . . (1) Präzertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Zertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (a) Erstzertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (b) Überwachung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Hinweise zur Verfahrenseinleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Zertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Präzertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Auswirkungen des Qualitätssystems der DIN 77800 im Markt des Betreuten Wohnens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Gütesiegel in den Bundesländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Qualitätssiegel Baden-Württemberg – Betreutes Wohnen für Senioren . . b) Qualitätssiegel „Betreutes Wohnen für ältere Menschen NordrheinWestfalen“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Entwicklung des Gütesiegels Nordrhein-Westfalen . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Ziele und Adressaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Qualitäts- und Prüfkriterien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Bauwerk und Umfeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Dienstleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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(3) Vertragsgestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Prüfung und Zertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Europäische Initiativen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Wesentliche Inhalte der CEN/TS 16118 und der ÖNORM CEN/TS 16118 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Zertifizierung nach der CEN/TS 16118 und der ÖNORM CEN/TS 16118 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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E. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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77 80 82

Kapitel 3 Rechtskonzept und Vertragsgestaltung A. Gesetzlicher Rahmen beim Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Allgemeine Rechtsnormen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Mietvertragsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Dienst- und Werkvertragsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Sonstige Regelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Heimrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Änderung der gesetzgeberischen Zuständigkeiten nach der Föderalismusreform 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Öffentlich-rechtliches Heimrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Heimvertragsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Bundesrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Heimgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Anwendungsbereich und Abgrenzung zum Betreuten Wohnen . . . . bb) Auswirkungen der Einstufung als Heim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Fortgeltung des Heimgesetzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Anwendungsbereich und Abgrenzung zum Betreuten Wohnen . . . . bb) Auswirkungen des Gesetzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Übergangsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Landesheimgesetze („Einrichtungsrecht“) und künftige Entwicklungen . . . . a) Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Baden-Württemberg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Bayern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Berlin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Brandenburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Bremen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g) Hamburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . h) Hessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i) Mecklenburg-Vorpommern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . j) Niedersachsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . k) Nordrhein-Westfalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . l) Rheinland Pfalz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . m)Saarland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n) Sachsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . o) Sachsen-Anhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p) Schleswig-Holstein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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XIV

85 85 86 86 86 86 88 89 89 89 91 92 92 92 93 95 97 99 101 105 108 110 112 114 117 118 120 122 125

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q) Thüringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

127 127

B. Vertragskonzept und Gestaltungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Vertragskonzept . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Verhältnis der Vertragsbestandteile „Wohnen“ und „Betreuungsleistungen“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Gestaltungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Einheitlicher Vertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) „Alles aus einer Hand“-Konzepte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Grundleistungen in geringem Umfang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Getrennte Verträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Einzelverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Globalbetreuungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Vorteile getrennter Verträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Keine Leistungspflicht und Haftung des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . bb) Flexibilität des Anbieters/Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C. Leistungsmodul Wohnen – Regelungen im Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Allgemeine Anforderungen an den Vertragsschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Besondere Anforderungen an die Vertragsgestaltung nach DIN 77800 – Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Anforderungen des Verbraucherschutzes (Allgemeine Geschäftsbedingungen) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Einzelne Vertragsbestimmungen und Einzelfragen zur Vertragsdurchführung a) Vertragsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Mietbestandteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Betreuungskonzepte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Investoren-Dienstleister-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) „Alles aus einer Hand“-Konzepte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Preisfreier Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Einbeziehung in die Grundmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (a) Keine separaten Kostenänderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (b) Keine Transparenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Vereinbarung als Bestandteil der Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . (3) Vereinbarung als besonderer Mietbestandteil . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Preisgebundener Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Miethöhe/Mietobergrenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Preisfreier Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Preisgebundener Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Preisfreier Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Preisgebundener Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Vertragslaufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Kündigung/Koppelung an den Betreuungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Kündigung durch den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Ordentliche Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Außerordentliche Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Kündigung durch den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Ordentliche Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Außerordentliche Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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cc) Koppelung an den Betreuungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g) Tod des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . h) Besonderheiten bei der Vermietung von Genossenschaftswohnungen . . . aa) Mitgliedschaft in der Genossenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Genossenschaftliches Nutzungsverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Leistungsstörungen im Vertragsverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Leistungsstörungen durch den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Mängel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Definition des Mangels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Mängelbeseitigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Mietminderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Schadensersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Aufwendungsersatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ff) Zurückbehaltungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . gg) Fristlose Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . hh) Weitere Vorschriften im BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Sonstige Leistungsstörungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Nichtleistung und Schlechtleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Verzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Leistungsstörungen durch den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Zahlungsverzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Störung des Hausfriedens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Vertragswidriger Gebrauch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

138 138 139 139 139 139 139 140 140 140 140 140 140 141 141 141 141 141 141 141 142 142 142 142

D. Leistungsmodul Dienstleistungen – Regelungen im Betreuungsvertrag und in „sonstigen Verträgen“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Betreuungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Vertragsarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Gestaltungsalternativen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) „Alles aus einer Hand“-Konzepte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Betreuungsleistungen als Bestandteil des Mietvertrages . . . . . . . . . . . . bb) Eigenständiger Betreuungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Investoren-Dienstleister-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Verpflichtung des Mieters zum Abschluss eines Betreuungsvertrages bb) Verweis auf einen bestehenden (Global-)Betreuungsvertrag . . . . . . . . 3. Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Einzelne Vertragsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Grundleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Vertragsgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Entgelt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Preisfreier Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Preisgebundener Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Entgelterhöhungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Preisfreier Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Preisgebundener Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Vertragslaufzeit/Kündigung/Koppelung an den Betreuungsvertrag . (1) Ordentliche Kündigung/Koppelung an den Betreuungsvertrag . (a) LG Lüneburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (b) LG Kiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (c) LG Freiburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (d) BGH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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XVI

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(2) Außerordentliche Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Wahlleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Leistungskatalog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Vertragsabschluss im Einzelfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Leistungsstörungen im Vertragsverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Leistungsstörungen durch den Betreuungsträger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Unmöglichkeit, Nichtleistung und Schlechtleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Nebenpflichtverletzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Verzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Leistungsstörungen durch den Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Nichtleistung und Verzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Sonstige Pflichtverletzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

148 148 148 149 149 149 149 149 149 149 150 150 150

E. Betreutes Wohnen im Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Teilungserklärung (§ 8 WEG) und Teilungsvereinbarung (§ 3 WEG) . . . . . . . . . . 1. Aufteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Miteigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . b) Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Wohnräume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Gästeapartment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Abstellräume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Kfz-Stellplätze in der Tiefgarage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Kfz-Stellplätze in der Tiefgarage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Arztpraxen, Läden, Café, Restaurant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Tagespflege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Sauna, Wellnessbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Servicestation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Servicestation als gemeinschaftliches Eigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Vereinbarungen und Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Sondernutzungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Terrassen und Gartenflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Kfz-Stellplätze im Freien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Abstellräume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Zuteilungsvorbehalt des Aufteilers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Gebrauchsregelungen (§ 15 Abs. 1 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Sondereigentum an den Wohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Selbstnutzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (a) Direkte Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (b) Zwischenvermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Gemeinschaftliches Eigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Servicestation als selbstständiges Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Vereinbarungen zu den Betreuungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Qualitätsstandard nach DIN 77800 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Abnahmepflicht für Grundleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Wahlfreiheit für Wahlleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Betreuungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Einzelverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (a) Selbstnutzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (b) Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

150 151 151 152 152 152 152 152 153 153 153 153 153 153 155 155 155 156 156 156 157 157 158 158 159 159 159 159 160 162 162 163 163 163 164 164 164 165 XVII

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(2) Globalvertrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . (a) Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (b) Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (c) Dauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (d) Exkurs: Kritik am BGH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Kooperationsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Kostentragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Betreuungspauschale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Abänderung der Außenhaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Wahlleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Verwalterzustimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Veräußerung (§ 12 Abs. 1 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g) Geldstrafen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . h) Öffnungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Altfälle und Änderungen der Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Überlassung der Servicestation an den Betreuungsträger . . . . . . . . . . . . . . . b) Abschluss des Globalbetreuungsvertrages durch die Eigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Sonstige Regelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsentscheidung . . . . . . . a) Voraussetzungen bei Anwendung einer Öffnungsklausel . . . . . . . . . . . . . . . b) Grundbucheintragungsfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels (§ 16 Abs. 3 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Öffnungsklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Änderungsvereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Anspruch auf Anpassungsvereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 3 WEG) . . . . . . . . . c) Zustimmung Dritter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Verstöße gegen Gebrauchsregelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Verstoß durch Selbstnutzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verstoß durch einen Mieter oder sonstigen Nutzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Ansprüche gegen den Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Ansprüche gegen den Nutzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Anspruchsinhaber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Ansprüche zwischen Vermieter und Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Bauträgerverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Eintritt in die Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Betreuungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Globalbetreuungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Vertragsübernahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Direkter Vertrag mit der künftigen werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Einzelbetreuungsverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Barrierefreiheit (DIN 18025–1/2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XVIII

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5. Abnahme und Mängelrechte beim Gemeinschaftseigentum . . . . . . . . . . . . . . . a) Ausübungsbefugnisse der Eigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 4 S. 3 WEG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Abnahme des Gemeinschaftseigentums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Mängelrechte beim Gemeinschaftseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Veräußerung der Serviceeinheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Kaufverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IVI. Mietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Musterformulierungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

195 195 195 196 196 197 197 199

F. Verklammerung der Leistungsmodule Wohnen und Dienstleistung . . . . . . .

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VII. Problemstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Gestaltungen und Rechtsregime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Gestaltungsmodelle – Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Erfüllungsgehilfen-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Kooperations-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Generalmiet-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Globalbetreuungsvertrags-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Sonderkonstellationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Frage der Rechtsregimes: Dienstvertrag, Werkvertrag, Geschäftsbesorgungsvertrag oder sonstiger typengemischter Vertrag sui generis? . . . . . . . . . . . . . . . . III. Darstellung der Gestaltungsmodelle im Einzelnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Erfüllungsgehilfen-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Vertragsinhalte und -regelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Leistungsinhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Hauptpflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Nebenpflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Vertragsbeginn, Vertragslaufzeit, Kündigungsrechte, Vertragsbeendigung und -abwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Vergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Gewährleistung, Haftung und Versicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Sonstige Regelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Exkurs: Der Leistungserbringer Betreuung bedient sich des Leistungserbringers Wohnen als Erfüllungsgehilfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Resümee: Erfüllungsgehilfen-Modell – Stärken und Schwächen, Praxistipps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Kooperations-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Ausgangspunkte und Rechtsregime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Regelungsinhalte des Kooperationsvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Vertragsgegenstand und Vertragsziel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Leistungen des Leistungserbringers Betreuung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Hauptpflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Nebenpflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Leistungen des Leistungserbringers Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Hauptpflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Nebenpflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Allgemeine Vertragsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Vertragsbeginn, Vertragslaufzeit, Vertragsbeendigung und -abwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Gewährleistung, Haftung und Versicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (3) Vergütungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (4) Sonstige Regelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Resümee: Kooperations-Modell – Stärken und Schwächen, Praxistipps .

201 202 202 202 203 203 203 203 204 205 205 205 206 206 206 206 208 208 209 209 211 211 211 212 212 212 212 213 213 213 213 213 213 214 214 214 214 XIX

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3. Generalmiet-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Allgemeines und Vertragsstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Besonderheiten des Generalmiet-/Generalpachtvertrages beim Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Vertragsgegenstand und -struktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Beschreibung und Festlegung baulicher Qualitäten . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Anpassungsverpflichtungen bei Konzeptionsänderungen . . . . . . . . . . . dd) Vertragsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Regelung der Vergütung/Kostenverteilung – Bemessung der Generalmiete/Generalpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ff) Regelungen in Bezug auf die Beendigung des Generalmiet-/ Generalpachtvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Resümee: Generalmiet-Modell – Stärken und Schwächen, Praxistipps . . 4. Globalbetreuungsvertrags-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Allgemeines und Vertragsstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Relevante Regelungsbereiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Resümee: Globalbetreuungsvertrags-Modell – Stärken und Schwächen, Praxistipps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Sonderkonstellationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Zusammenwirken in der Projektphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Gemeinsame Schaffung des integrierten Leistungsbilds Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Wechselseitige sonstige Leistungen im Hinblick auf die Inbetriebnahme . 2. WEG-Verhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Besonderheiten aus dem Blickwinkel der DIN 77800 – Betreutes Wohnen . a) Qualitätsfestlegungen bzgl. der Dienstleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Qualitätsfestlegungen bzgl. der Baulichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Regelungen bzgl. Qualitätssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Regelungen bzgl. einer Zertifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Selektionskriterien, optimale Gestaltung des Leistungs- bzw. Kooperationskonzepts, Praxistipps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . G. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

215 215 216 216 216 217 217 218 218 218 219 219 219 219 220 220 220 221 221 222 222 223 224 224 224 225

Kapitel 4 Investition, Finanzierung, Steuern, Realisierung und Vermarktung A. Investition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Motive und grundsätzliche Überlegungen zum Thema Investitionen im Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Exkurs: Der Immobilientypus Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Hintergründe zu Investitionsmotiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Investment-Boom der vergangenen Jahre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Kapital-Verfügbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Handlungsbedarf Bestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Desinvestitionsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Allgemeine Marktbedingungen für Investitionen im Betreuten Wohnen . . . . . . . 1. Allgemeine Trends . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wachsender Markt Sozialwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Vorhandenes Innovationspotenzial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Synergien und Kundenbindung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Investitionsstrategien im Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Gründe für eine Investition – Betreutes Wohnen als eigene „Assetklasse“? . .

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XX

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2. Immobilienstrategien und deren Umsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Management- und Strategiefragen als Bestandteil einer Investitionsentscheidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Investitionsmodelle und deren Differenzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Die Investition in Immobilien als Teil der unternehmerischen Wertschöpfung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Konstellationen bei Investitionsmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Investitionsplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Phasen und Verläufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ganzheitliche Risikobetrachtung im Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Steuerung von Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wechselwirkungen – Risikomaß . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Controlling bei Investitionsentscheidungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Investment-Guideline Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Phasen der Investition sowie zusätzliche anwenderorientierte Schwerpunkte 2. Immobilienlebenszyklus – die Phasen im Zeitverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Zuordnung zu Kostengruppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Baukosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Nutzungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Tools und Werkzeuge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Einordnung von Begrifflichkeiten – Übertragung auf die Modelle des Betreuten Wohnens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Einflussfaktoren auf die Gesamtwirtschaftlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Rendite- und Risiko-Abbildung im Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Frontdoor-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Backdoor-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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B. Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Einführung in den Bereich der Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Ermittlung der bewertungsrelevanten Basiswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Die sachwertrelevanten Kenngrößen Grundstückspreise und Baupreise . . . . 2. Die ertragswertrelevanten Kenngrößen Mieten und Verkaufspreise . . . . . . . . III. Erfolgsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Frontdoor-Approach zur Ermittlung tragfähiger Mieten und Preise . . . . . . . . 2. Backdoor-Approach zur Ermittlung tragfähiger Grundstückspreise . . . . . . . . 3. Rendite und Trading Profit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Bewertungsverfahren mit Beispielsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Ertragswertermittlung für Markt- und Beleihungswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) DCF-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Vergleichswertermittlung für Markt- und Beleihungswerte . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Sachwertermittlung für Beleihungswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Gegenüberstellung von Marktwert und Beleihungswert sowie deren Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Beispielsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Bewertung bei Erbbaurechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Besonderheiten bei Bewertungen von Immobilien im Ausland . . . . . . . . . . . . 8. Unterlagen für eine Bewertung, Aufbau des Gutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Abgrenzung zur Unternehmensbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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IIV.

IIV.

IVI.

VII.

234 236 238 238 239 240 240 242 242 243 245 246 247 247 248 249 249 249

263 264 270 271 271 271 XXI

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C. Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

272

VII. Finanzierungsformen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Innenfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Außenfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Kreditfinanzierungen und Kreditarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kontokorrentkredit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Investitionskredit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Bauzwischenfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Immobiliendarlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Darlehenszinsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Darlehensnebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Darlehenslaufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Tilgungsarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Öffentliche Sonderkreditprogramme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Alternative und ergänzende Finanzierungsinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Investor-Betreiber-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Mezzanine Kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Generelle Anforderungen von Banken an Kreditnehmer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kreditfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Kreditwürdigkeit und Rating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Anforderungen von Banken an zu finanzierende Projekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Baukostenkalkulation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Finanzierungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Objekt- und Projektunterlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Baucontrolling (Qualität und Kosten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Standort- und Wettbewerbsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Wirtschaftlichkeitsberechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IVI. Vorbereitung auf die Kreditverhandlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

272 272 273 273 273 275 275 276 276 279 279 280 281 281 285 285 285 286 287 287 288 289 289 289 291 291 292 294

D. Steuerliche Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

295

VII. Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Steuerliche Aspekte aus Sicht des Wohnungsunternehmens/Vermieters . . . . . . . . 1. Ertragsteuern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Umsatzsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Steuerliche Aspekte aus Sicht des Betreuten/Nutzers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Betreuungskosten als außergewöhnliche Belastung nach § 33 Abs. 1 EStG . . 2. Steuerermäßigung nach § 35a EStG für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen . . . . . . IIV. Steuerliche Aspekte aus Sicht des Betreuungsunternehmens . . . . . . . . . . . . . . . . . .

295 295 295 296 298 298

E. Realisierung – Die baulichen Standards des Betreuten Wohnens . . . . . . . . . .

299

VII. Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Standort des Betreuten Wohnens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Konzepte des Betreuten Wohnens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Solitäres Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Integriertes Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Heimverbundenes Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Raumstrukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verkehrsflächen/Kennzahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Gemeinschaftsbereiche innen/außen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

299 300 300 301 301 301 301 301 303 303

XXII

298 298

beck-shop.de

Inhaltsverzeichnis

a) Bewohnertreff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) WC für Personen mit eingeschränkter Mobilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Service-Büro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Pflegebad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Cafeteria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Wohnumfeld innerhalb der Wohnanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Barrierefreies Bauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Mobilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Sensorik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (aa) Sehen (visuelle Wahrnehmung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (bb) Hören (auditive Wahrnehmung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (cc) Riechen (olfaktorische Wahrnehmung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (dd) Fühlen (kinästhetische Wahrnehmung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (ee) Kognition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Planungsmaßstab . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Einrichtungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Bewegungsflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Pkw-Stellplätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Wege und Flure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Ausführungsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Bodenbeläge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Türen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Bedienungsvorrichtungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Glasflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Vertikalerschließung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Aufzüge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Rampen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Treppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Barrierefreie Wohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Planungsgrundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Funktionsbereiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Windfang/Diele/Flur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Wohnraum/Schlafraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Küche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Abstellraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Sanitärraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ff) Freisitz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Ausführungsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Türen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Heizung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Elektroinstallation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Fernmeldeanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IVI. Planen und Bauen im Bestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Kritische Bereiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Erschließung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Horizontale Erschließung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Vertikale Gebäudeerschließung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Treppenanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Aufzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (3) Rampen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (4) Hebebühne/Treppenlifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

303 303 303 303 303 303 303 303 303 304 304 305 305 305 305 306 306 306 307 307 307 307 307 308 308 309 309 309 311 312 312 314 314 314 314 314 314 316 316 316 317 317 318 318 318 318 318 318 318 318 318 318 319 XXIII

beck-shop.de

Inhaltsverzeichnis

b) Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Flure innerhalb der Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Sanitärraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Freisitz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Türen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Resümee und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

319 319 319 319 319 319

F. Marketing und Vermarktung von Betreutem Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

320

Vermarktung vs. Marketing – Vorbemerkungen Betreutes Wohnen und Markt . Methodik zur Entwicklung einer Marketingstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ansätze im Unternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Strukturierung des Marketingkonzeptes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Exkurs: Quantifizierung der Marketingstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Marketing vs. Vermarktung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Checkliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

320 323 326 327 329 330 330 330

G. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

331

VII. VII. III. IIV. IIV. IVI.

Kapitel 5 Betreiber und Betrieb A. Voraussetzungen für Bewohnerzufriedenheit schaffen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

333

VII. Erwartungshaltung der Interessenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wohnungsstandard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Betreuungsumfang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Sicherheitsbedürfnis vs. Preisakzeptanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Beweggründe für den Einzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Einflussfaktoren auf die Bewohnerzufriedenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Die Bewohnerstruktur als solche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Zusammenspiel zwischen Vermieter und Betreiber bei der (Neu-)Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Beratung vor Vertragsabschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Kommunikationsqualität bei der vorvertraglichen Kundenberatung . . . . . . . .

333 333 333 334 334 335 335 335 336 337

B. Eckdaten zu Bewohnern im Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

339

VII. Alter der Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Einzugsalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Durchschnittsalter der Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A Aktuelle Erfahrungswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Veränderungen im Zeitverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Fluktuation: Häufigkeit und Anlass . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Neueinzüge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wohndauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Hilfebedarf der Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Pflegestufen der Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Statistik Notrufnutzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

339 339 341 341 349 350 350 353 354 354 354

C. Umgang mit gesundheitlichen Veränderungen der Bewohner . . . . . . . . . . . .

357

VII. Bewohner mit kognitiven Beeinträchtigungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Grenzen des Verbleibs im Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Planbarkeit von Dienstleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Reaktion des Umfelds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit personaler Präsenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Die technologische Komponente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

357 358 358 358 359 360

XXIV

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D. Die Dienstleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Grundleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Der Notruf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Unterweisung in die Bedienung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Fehlrufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Wohlaufmeldung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Serviceruf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Selbstauslösender Ruf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Organisationspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Grundleistungen als Aufgabenspektrum des Koordinators . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Selbsthilfepotenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Begegnungsmöglichkeiten stimulieren und organisieren . . . . . . . . . . . . . . . . d) „Pförtner“ im Sinne des Informationsgebers und Dienstevermittlers . . . . VII. Der Koordinator . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Qualifikation des Koordinators . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Stellenumfang der Koordinatorenfunktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Nutzung von Wahlleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Beispiel eines Regionalmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Der Regionalmarkt Stuttgart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Daten zu Wohnanlagen eines in mehreren Regionalmärkten agierenden Trägers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Fixkosten aus Bewohnersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

361 361 361 361 362 362 362 362 363 363 363 365 366 368 368 369 371 374 374

E. Aspekte der Qualitätssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

378

VII. Differenzierung nach Wohndauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Neueinzügler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Langjährige Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Differenzierung nach dem Grund der Unzufriedenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Personbedingte Situationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Dienstleistungsmangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Beschwerdestrategien und Erfolgserwartung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Bewohner-Erfahrungen mit Beschwerdebearbeitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Weitere Beschwerde-Adressaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Beschwerdemanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Erhebung der Kundenzufriedenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Die kontinuierliche Erhebung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Schriftliche Bewohnerbefragungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

378 378 379 379 379 380 380 381 381 381 384 384 384

F. Organisationsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

386

VII. VII. III. IIV.

Betriebliche Herausforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Horizontale Kooperationsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Unternehmensinterner Verbund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Entscheidungsparameter bezüglich Kooperation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Marketingparameter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Unternehmenspolitik und -strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bewertung der Wirtschaftlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Personelle Stärken und Schwächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

386 386 388 388 388 388 388 389

G. Finanzierungsfragen aus Bewohnersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

390

VII. Leistungsanspruch auf Finanzierung von Behandlungspflege . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Leistungsanspruch bei Sozialhilfebezug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

390 390

376 376

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III. Grenzen des Leistungsanspruchs bei Sozialhilfebezug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Leistungsdimensionen der Pflegeversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Pflegegeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Pflegesachleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Inanspruchnahme eines ambulanten Pflegedienstes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Besuch einer Tagespflege für Senioren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Aufenthalt in einer Kurzzeitpflegeeinrichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Kombileistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Zusätzliche Betreuungsleistungen nach § 45b SGB XI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Maßnahmen im Wohnumfeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

392 393 395 395 395 395 395 396 396 396

H. Historischer Exkurs: Der Zusammenhang zwischen Konzeption und Preissystem – eine Erklärung der Ursprünge des Betreuten Wohnens . . . .

397

VII. Ursprünge des Betreuten Wohnens in den 80er Jahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Einführung der Pflegeversicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

397 399

VII. Betreutes Wohnen im Gesamtzusammenhang neuer Wohnformen . . . . .

400

VII. Determinanten der Nachfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Subjektive Determinanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Prädiktoren der Umzugswahrscheinlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Einflüsse des Lebensstils? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Objektive Determinanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Wohnungsmarkt und Strukturqualität des Wohnraums . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Substitutionsgüter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Betreutes Wohnen in Abgrenzung zu anderen neuen Wohnformen . . . . . . . . . . . 1. Der Begriff „Neue Wohnformen“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Definition „Neue Wohnformen“ I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Definition „Neue Wohnformen“ II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wohnung beibehalten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Abgrenzung zu Betreutem Wohnen zu Hause . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Abgrenzung zu Betreutem Wohnen im Quartier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Von der Wohnungswirtschaft initiierte Serviceangebote . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Umzug als vorausschauend geplantes Ereignis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Betreutes Wohnen in Abgrenzung zu Mehrgenerationenhäusern? . . . . . . b) Abgrenzung von Betreutem Wohnen zu gemeinschaftlichem Wohnen als bürgerschaftlicher Impuls? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Unterschiede zum Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Wohnstifte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Standard der Grundleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Wechselwirkung von Leistungsbreite und Preisniveau . . . . . . . . . . . . . cc) Innerbetriebliche Organisationsstrukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Heimvertraglicher Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Wohnsituation verändern, weil es nicht mehr anders geht . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Betreutes Wohnen in Abgrenzung zu Wohngemeinschaften . . . . . . . . . . . . b) Betreutes Wohnen in Abgrenzung zu selbstorganisiertem Wohnen in Wohngemeinschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Strukturelle Betrachtungsebenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Motivlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

400 400 401 403 404 404 404 406 406 407 407 407 407 409 410 412 412

J. Perspektiven Betreuten Wohnens für Senioren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

422

VII. Individualität bedenken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

422

XXVI

413 413 414 415 415 416 416 416 417 417 419 419 419 420

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VII. Die Qualifizierung der Wohnungen und ihrer Ausstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Weiterentwicklungsbedarfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

422 424

K. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

425

Kapitel 6 Betreutes Wohnen in Europa A. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

427

B. Wohnen im Alter in Europa – Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

427

VII. Ausgangslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Wohnen und Leben im Alter in Europa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Altersorientierte Hilfe- und Unterstützungsstrukturen: Notwendigkeiten für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Resümee: Wohnen und Leben im Alter wird zur europäischen Herausforderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

427 428

C. Betreutes Wohnen in ausgewählten Ländern Europas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

432

VII. Österreich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Prolog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Begriffsanalyse – Betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Die Wohnimmobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Betreuung und Pflege – Begriffsidentität oder Begriffsdualismus bb) Betreutes vs. Betreubares Wohnen für ältere Menschen . . . . . . . . . . . . b) Demografische Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Senioren – Impulsgeber der Wohnungswirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Bauliche Anforderungen an das Betreutes Wohnen für Senioren . . . . . . . . 2. Rechtslage und Vertragsgestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Rechtssituation de lege lata im Bereich der Pflege, Betreuung und des Betreuten Wohnens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Heimaufenthaltsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Heimvertragsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Vertragsarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Konzeption und Formen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Marktübersicht – Status quo des Betreuten Wohnens in seinen verschiedenen Ausprägungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Kärnten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Niederösterreich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Steiermark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Wien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Burgenland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ff) Oberösterreich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . gg) Salzburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . hh) Tirol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ii) Vorarlberg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Finanzierungsstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Einkommenssituation im Alter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bb) Fördermodelle bundesländerweit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . cc) Pflegevorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Niederlande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Ausgangslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

432 432 432 433 433 433 434 436 437 439 441

430 431

442 443 444 445 446 447 447 447 448 449 449 450 450 450 451 451 452 453 453 454 456 456

XXVII

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Inhaltsverzeichnis

2. Leben und Wohnen im Alter: „woonen in en beschermde omgeving“ und Wohnen im „woonzorgcomplex“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Zusammenfassung und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Großbritannien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Ausgangssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Leben und Wohnen mit Pflege und Betreuung im Alter: „care home“, „extra care housing“, „sheltered housing“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Zusammenfassung und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Kapitel 7 Praxismodelle A. Haus am Weinberg in Stuttgart-Obertürkheim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. VII. III. IIV. IIV. IVI. VII. VIII. IX. X.

Der Planungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Konzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Wohnungen und sonstigen Flächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Finanzierung und Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kosten und Leistungsspektrum für die Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Nachfrage nach dem Betreuten Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Trägerschaft und Betrieb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Konzeptionelle Änderungen im Zeitverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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B. Betreutes Wohnen „Straße des Bohrhammers“ Herne, Wohnungsverein Herne eG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Der Weg zum Betreuten Wohnen beim Wohnungsverein Herne . . . . . . . . . . . . . . III. Grundlagen des Wohnungsverein-Konzepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Unterbringung in einer Seniorenwohnanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Betreuung durch ein Hauswartpaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Aufgaben des Hauswartes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Aufgaben der Hauswartin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Kosten für das Hauswartpaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Ergänzende Betreuungsangebote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Erfahrungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Vertragsabschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Eingewöhnungsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Die Seniorenwohnanlage Straße des Bohrhammers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Beschreibung der Wohnanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Aktivitäten der Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Weiteres Engagement der Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IVI. Hohe Wohnzufriedenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Schwierigkeiten des Betreuungskonzepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Auswahl des Hauswartpaares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Überalterung in der Wohnanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VIII. Erkenntnisse und Zukunft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C. Betreutes Wohnen am Bloherfelder Markt, Oldenburg, GSG Oldenburg Bau- und Wohngesellschaft mbH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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VII. Allein, alt und arm: Eine Herausforderung für die soziale Wohnungswirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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XXVIII

beck-shop.de

Inhaltsverzeichnis

1. Produktdiversifikation als Handlungsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Ziel: Demografiefeste Bestände schaffen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Beispiele: Betreutes Wohnen aus Mietersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Das Oldenburger Projekt: Planungsanlass und Planungsablauf . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Standortauswahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Das Apartmenthaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Konzept und Partner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Was bringt die Zukunft? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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D. Betreutes Wohnen am Gröbenbach in Gröbenzell, Landkreis Fürstenfeldbruck, Bayern – Praxisbeispiel einer nach DIN 77800 zertifizierten Seniorenwohnanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

487

VII. Das Umfeld: Die politische Gemeinde Gröbenzell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Geschichte der Entstehung und Lage des Betreuten Wohnens am Gröbenbach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Erste Anfänge in den 90er Jahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Betreutes Wohnen zu Hause seit etwa 2001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Marktanalyse/Fragebogenaktion der Gemeinde von 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Der Investor: Gröbenbach GmbH Wohn- und Gewerbebau, Ottobrunn . . . 5. Lage des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Bauphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Belegungskriterien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Der Betreuungsträger: Oekumenischer Sozialdienst Gröbenzell e. V. . . . . . . . . . . 1. Ziele und Aufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Entwicklung von Verträgen mit dem Investor und den Hausbewohnern . . . a) Der Kooperationsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (aa) Ziele und Philosophie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (bb) Ziele des Betreuungskonzepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (cc) Grundleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (dd) Wahlleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (ee) Betreuungspersonal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (ff) Qualitätssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Betreuungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Die ersten Monate des Betriebs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IIV. Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IVI. Gesamtwertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Sachverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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XXIX