Globale Immobilienkredite

NUR FÜR PROFESSIONELLE ANLEGER 4. QUARTAL 2016 Globale Immobilienkredite Gewerbeimmobilienkredite bieten regelmäßige Erträge Robert Karnes Managing...
Author: Paulina Kaufer
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NUR FÜR PROFESSIONELLE ANLEGER

4. QUARTAL 2016

Globale Immobilienkredite Gewerbeimmobilienkredite bieten regelmäßige Erträge

Robert Karnes Managing Director, Global Head of Real Estate Debt Robert Karnes, Managing Director, ist Global Head of Real Estate Debt für BlackRock Real Assets und Mitglied des Real Estate Management Committee. Herr Karnes ist für die Strategie, das Investment und das Portfoliomanagement von Immobilienanleihen weltweit verantwortlich. Vor seinem Eintritt bei BlackRock im Jahr 2011 war er Chief Investment Officer und Partner von Hillenbrand Partners und leitete die Bereiche Deal Sourcing, Investment und Portfolio Management für das hochverzinsliche Immobilien-Portfolio.

Gewerbeimmobilien stellen eine sehr wichtige Branche für die Wirtschaft in Kontinentaleuropa, Großbritannien und den USA dar. Anleger können von dem Ertragspotenzial dieser Branche auch über den gesamten Immobilienzyklus hinweg profitieren, indem sie geeignete Engagements in Anleihen und Aktien in den verschiedenen Regionen eingehen. Gewerbeimmobilienkredite, die durch Immobilien wie Büro- und Einzelhandelsobjekte besichert sind, bieten Investoren, die nach stetigen Erträgen suchen, eine attraktive Alternative zu traditionellen Anleihen. In vielen Fällen generieren diese Objekte seit langer Zeit stabile Cashflows. Insbesondere Mezzanine-Finanzierungen des Immobiliensektors, welche nachrangig gegenüber der ersten Hypothek, aber vorrangig gegenüber Aktien sind, ermöglichen Anlegern die Möglichkeit im aktuell anhaltenden Niedrigzinsumfeld hohe laufende Erträge zu generieren. ​Damit könnten sie in einem diversifizierten Portfolio sinnvoll sein, insbesondere als Ergänzung zu anderen ertragsgenerierender Anlagen. Robert Karnes, Global Head of Real Estate Debt bei BlackRock, gibt Einblicke in aktuelle Trends und Chancen dieser Anlageklasse. Welche Chancen bieten sich aktuell? Welche Trends sehen Sie? Unserer Ansicht nach ist einer der wichtigsten Trends, die diesen Bereich heute beeinflussen, die Angebots- und Nachfragedynamik. Auf der Nachfrageseite werden in den nächsten Jahren allein in den USA Gewerbeimmobilienkredite im Wert von knapp USD 2 Bio. fällig1. Ein großer Teil dieser Kredite wurde vor den Krisenjahren in einem völlig anderen Umfeld an den Markt gebracht. Damals waren die Geschäftsbanken die großen Kapitalanbieter in diesem Bereich. Mittlerweile haben sich die Kreditinstitute jedoch aufgrund von aufsichtsrechtlichen Beschränkungen und Kapitalengpässen zurückgezogen. Sie verleihen mittlerweile weniger Geld und dies an eine kleinere Gruppe von Kunden. Während der Schuldenüberhang der Vorkrisenjahre ein Ende findet,

1  Trepp, LLC; basierend auf den Kapitalflussdaten der US-Notenbank.

müssen sich Kreditnehmer deshalb nach alternativen Kapitalquellen umsehen. Dies schafft interessante Chancen für erfahrene institutionelle Anleger. Die Geschäftsbanken vergaben häufig Kredite in Höhe von 75 % oder mehr des Werts einer bestimmten Immobilie. Viele Eigentümer von Gebäuden waren bereit, die verbleibenden 25 % abzudecken. Aktuell setzen die Banken die Obergrenze für ihre Kredite bei 60 % des Immobilienwerts an, aber Eigentümer sind trotzdem nicht bereit, mehr als 20 % bis 25 % an Eigenkapital aufzubringen. Diese Dynamik bietet Mezzanine-Investoren die Möglichkeit, den Teil der Kapitalstruktur zwischen vorrangigen Bankdarlehen und dem Eigenkapital der Eigentümer abzudecken. Am Markt für CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities), der in der Vergangenheit einen signifikanten Teil des Angebots in den USA bereitstellte, ist eine ähnliche Dynamik zu beobachten. Die Emission von Private-Label-CMBS erreichte 2007 mit rund USD 230 Mrd. einen Höhepunkt, ging dann im vergangenen Jahr auf etwas unter USD 100 Mrd. zurück und dürfte sich aus unserer Sicht dieses Jahr USD 50 bis 60 Mrd. annähern2. Damit bieten sich auch hier echte Chancen für institutionelle Anleger.

Fälligkeit von US-Gewerbeimmobilienkrediten 450 400 USD 1,7 Billion Maturity Wall 2016 – 2020

350

Milliarden USD

300 Banken CMBS Lebensversicherungen

250 200

Andere

150 100 50

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

Quelle: Trepp, LLC, Juni 2016; basierend auf den Kapitalflussdaten der US-Notenbank.

In Großbritannien und Kontinentaleuropa bieten sich unserer Meinung nach ebenfalls Chancen in bestimmten Bereichen, die erfahrene Manager nutzen können. Dazu zählen bestimmte Kredite, die von den allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen möglicherweise weniger beeinflusst werden.

2  Historische Emissionsdaten von Bloomberg. Emission im Jahr 2016: Schätzung von Morgan Stanley per 6. Juli 2016.

Wo sehen Sie angesichts dieser Angebots- und Nachfragelage die attraktivsten Chancen? In den USA erkennen wir gute Anlagechancen. Dies ist ein großer, gut entwickelter Markt mit einem entsprechenden Angebot an attraktiven Möglichkeiten, insbesondere bei Mezzanine-Finanzierungen. Dieser Bereich bietet den Anlegern unserer Meinung nach erheblichen Spielraum für die Zusammenstellung eines gut diversifizierten Portfolios. Aber obwohl wir den Schwerpunkt im Augenblick auf US-amerikanische Mezzanine-Kredite legen, sind wir in fast allen Regionen und Immobilienarten aktiv.

Wie wird sich die Anlageklasse Ihrer Meinung nach in einem Konjunkturabschwung entwickeln? Die Antwort auf diese Frage hängt natürlich zum Teil davon ab, wie und wann die Wende im Zyklus kommt. Wenn die Märkte erneut einen Abschwung wie 2008 und 2009 erleiden, dürften Anleger in allen Arten von Sub-Investment-Grade-Anleihen Verluste erleiden. Da wir aber keine Exzesse beobachten, die mit den Jahren vor der Finanzkrise vergleichbar wären, erwarten wir nicht, dass die Marktstörungen das gleiche Ausmaß annehmen, wie beim letzten Abschwung. Darüber hinaus haben Mezzanine-Anleger den Vorteil, von Sachwerten unterlegte Anleihen zu halten. Bis zu einem gewissen Grad sind sie auch durch das in die Immobilie investierte Eigenkapital geschützt. Wenn ein Viertel der Kapitalstruktur einer Transaktion, in die Sie investiert haben, durch Eigenkapital abgedeckt ist, müsste dieser Vermögenswert 25% seines Werts verlieren, bevor der Wert Ihrer Anlage allmählich aufgezehrt würde. Zuletzt sollte man auch in Betracht ziehen, wie Immobilieneigentümer auf einen Abschwung am Markt reagieren könnten. Sagen wir, ein Eigentümer verliert einige seiner Mieter und verzeichnet dementsprechend weniger Mieteinnahmen. In diesem Fall könnte der Eigentümer entweder den Schuldendienst einstellen und das in die Immobilie investierte Eigenkapital abschreiben oder er könnte die Immobilie weiter unterstützen und die Gläubiger bezahlen.

Was ist für den Erfolg in Ihrer Anlageklasse erforderlich? An erster Stelle steht meiner Meinung nach die Erfahrung in diesem Bereich. Wenn man nicht mehrere große Immobilienzyklen erlebt hat, ist dies in meinen Augen ein großer Nachteil. Es gibt keinen Ersatz für das Wissen, das man als aktiver Marktteilnehmer über verschiedene Zyklen hinweg erwerben kann, und die Lehren, die man daraus ziehen sollte. Um zum Beispiel die Unterschiede zwischen einem Zyklus mit übermäßiger Bauaktivität und einem Zyklus mit übermäßiger Verschuldung wirklich zu verstehen, muss man beide erlebt haben. Abgesehen von der Erfahrung ist es meiner Meinung nach ein enormer Vorteil, Teil eines großen Netzwerks zu sein. Der Zugang zu Transaktionen ist eine der Grundlagen für ein erfolgreiches Mezzanine-Geschäft. Ein breites, ausdifferenziertes Netzwerk zur nutzen zu können ist besonders hilfreich, wenn es darum geht, attraktive Transaktionen zu finden, vor allem in einem härteren Wettbewerbsumfeld.

Insbesondere bei der Beurteilung von Transaktionen kann ein solches Netzwerk helfen, die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten zu analysieren. Selbst wenn man sich nur für das Mezzanine-Segment interessiert, ist es dank eines globalen Teams mit Erfahrung im Eigenkapitalsegment ebenso wie im Bereich der vorrangigen Schuldtitel möglich, zu einem wesentlich ausgewogeneren und umfassenderen Bild einer bestimmten Transaktion zu gelangen. Bei BlackRock arbeiten Spezialisten für Immobilienkredite aus den USA und Europa. So können wir Entwicklungen verschiedener Vermögenswerte an ihren jeweiligen lokalen Märkten differenziert verstehen. Der Zugang zum Know-how und Wissen eines globalen Unternehmens, einschließlich der Anleihen- und Aktienanlageteams, hilft uns, besser zu verstehen, welche Risiken die Branche birgt und welche Ausfallrisiken durch Mieter bestehen. All dies trägt zum Erfolg unseres Geschäfts bei und unterstützt uns dabei, konstante laufende Erträge für unsere Kunden zu erwirtschaften und gleichzeitig Risiko zu verringern.

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Chris 02/12/2016

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