Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden

Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden 19. Änderung des Flächennutzungsplanes mit integriertem Landschaftsplan „Sondergebiet Hotel Hochkalter“ BEGRÜNDUNG ...
Author: Ewald Neumann
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Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden 19. Änderung des Flächennutzungsplanes mit integriertem Landschaftsplan „Sondergebiet Hotel Hochkalter“

BEGRÜNDUNG

01.06.2016 09.08.2016 25.10.2016

Auftraggeber:

Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden

Bearbeiter:

Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Hohmann, Landschaftsarchitekt

GEMEINDE RAMSAU B. BERCHTESGADEN, 19. FNP-ÄNDERUNG MIT INTEGRIERTEM LANDSCHAFTSPLAN, BEGRÜNDUNG

GLIEDERUNG Seite 1

ANLASS UND INHALT DER 19. FNP-ÄNDERUNG

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VORGABEN DER RAUMORDNUNG

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LAGE PLANGEBIET

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NATURRÄUMLICHE GRUNDLAGEN

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ZIEL, ZWECK UND WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER FNP-ÄNDERUNG

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VORABSCHÄTZUNG ZUR EINGRIFFSREGELUNG

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UMWELTBERICHT

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IMMISSIONSSCHUTZ

GEMEINDE RAMSAU B. BERCHTESGADEN, 19. FNP-ÄNDERUNG MIT INTEGRIERTEM LANDSCHAFTSPLAN, BEGRÜNDUNG

1.

ANLASS UND INHALT DER 19. FNP-ÄNDERUNG

Die Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden hat die Aufstellung eines Bebauungs- und Grünordnungsplanes „Hotel Hochkalter“ beschlossen, um die geplante Weiterentwicklung und Erweiterung des vorhandenen „Wellnesshotel Hochkalter“ planungsrechtlich abzusichern. Der rechtskräftige Flächennutzungsplan der Gemeinde Ramsau (1980) stellt am Standort des Hotels ein Dorfgebiet mit umliegenden Grünflächen dar. Diese Art der baulichen Nutzung entspricht nicht dem geplanten Hotelprojekt mit überregionaler bzw. internationaler Bedeutung, da keine Mischung von Gewerbe und Wohnen geplant ist, sondern ein Hotel mit hotelbezogenen Nutzungen wie Wellness, Gastronomie, usw. Nachdem der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist, ist die Änderung des Flächennutzungsplanes im Parallelverfahren erforderlich. Die Darstellung ist in ein sonstiges Sondergebiet „Fremdenbeherbergung (Hotel)“ gem. § 11 BauNVO zu ändern. Das Hotel Hochkalter besteht schon seit vielen Jahren an diesem Standort und war in früheren Jahren einer der touristischen Leitbetriebe der Gemeinde. Der weitere Betrieb in der jetzigen Form ist u. a. aufgrund von Brandschutzauflagen nicht möglich. Um auch zukünftig einen konkurrenzfähigen Betrieb zu stellen, der wieder zum Leitbetrieb werden kann, sind Erweiterungen und Modernisierungen auf dem Grundstück erforderlich. Die Verfestigung und Weiterentwicklung des Hotelstandortes innerhalb des Geltungsbereiches ist Ziel der Gemeinde. Der Standort hat dabei eine wichtige Funktion im Bereich der Ortseinfahrt und stellt eine Verbesserung des touristischen Angebotes in der Gemeinde dar. Die Erweiterung des touristischen Angebotes ist ein wichtiges Standbein der Gemeinde – nicht zuletzt auch wegen des 2015 verliehenen DAV-Prädikats „Bergsteigerdorf“. Durch die bauliche Entwicklung auf dem vorhandenen Standort kann ein Hotelneubau an anderer Stelle vermieden werden und gleichzeitig ein möglicher „Verfall“ des Hotels oder Belegung mit einer weniger hochwertigen Nutzung ausgeschlossen werden. Mit der Flächennutzungsplanänderung wird in diesem Bereich der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes vorgegriffen, in der ebenfalls die Verfestigung des Standortes durch Darstellung eines Sondergebietes vorgesehen ist. Mit der Ausarbeitung der Flächennutzungsplanänderung mit integriertem Landschaftsplan wurde das Planungsbüro Hohmann Steinert, Übersee Landschafts- und Ortsplanung beauftragt.

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Begründung

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VORGABEN DER RAUMORDNUNG

Landesentwicklungsprogramm Bayern: Die Gemeinde Ramsau liegt in einem ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung gestärkt werden soll. Das Landesentwicklungsprogramm nennt u. a. folgende Ziele und Grundsätze: 

Verhinderung der Zersiedlung der Landschaft durch Anbindung neuer Siedlungseinheiten an bestehenden Siedlungsstrukturen



Nutzung vorhandener Baulandreserven (Innenentwicklung)



Wahrung des charakteristischen Ortsbildes



Schonende Einbindung neuer Siedlungsbereiche in die Landschaft



Verhinderung unstrukturierter bandartiger Siedlungsentwicklung

Die Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden gehört zum Alpengebiet. Die Entwicklungsgrundsätze und Ziele des Alpengebietes werden durch die Planung nicht berührt. Die Erholungsfunktion des Ortes mit seinem Landschaftsraum wird durch die Hotelweiterentwicklung gestärkt. Die Gemeinde zählt zu den Tourismusgemeinden im Berchtesgadener Land, der gefördert und gestärkt werden soll.

Regionalplanung: Die Gemeinde Ramsau ist raumordnerisch der Region Südostoberbayern zugeordnet. Laut Regionalplan Südostoberbayern sollen für diesen Planungsbereich folgende Ziele verfolgt werden: 

Die Region Südostoberbayern ist in ihrer Gesamtheit und in ihren Teilräumen nachhaltig zu entwickeln, so dass sie als attraktiver Lebens- und Wirtschaftsraum für die Bevölkerung erhalten bleibt. Die landschaftliche Schönheit und Vielfalt soll erhalten und die natürlichen Lebensgrundlagen gesichert, ggf. wiederhergestellt werden. Das reiche Kulturerbe soll bewahrt und das Heimatbewusstsein erhalten werden.



Die Einwohnerentwicklung soll sich in einem eng gezogenen organischen Rahmen vollziehen. Dies bedeutet auch, dass den einheimischen Handwerksbetrieben sowie deren Arbeitnehmern vorrangig entsprechende Entwicklung eingeräumt werden soll.



Die Entstehung von überwiegend eigen genutzten Freizeitwohngelegenheiten soll verhindert werden.



Die Siedlungsentwicklung soll sich organisch vollziehen und sich auf die Hauptsiedlungsbereiche und die Bereiche an Haltepunkten des (schienengebundenen) öffentlichen Personennahverkehrs konzentrieren. Das bestehende Angebot an Tourismus- und Erholungsmöglichkeiten soll gesichert und maßvoll erweitert werden.

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LAGE PLANGEBIET

Das Plangebiet der FNP-Änderung befindet sich im Bereich der östlichen Ortseinfahrt der Ramsau. Im Norden liegt die Bundesstraße B 305 (Alpenstraße), im Süden die Staatsstraße St 2099 (Im Tal), im Osten das Rathaus der Gemeinde mit Tourist-Info und im Westen vorhandene Wohngebäude bzw. Grünfläche. Zur Abgrenzung des Plangebietes s. Kapitel 5. Der räumliche Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung, die durch diese FNP-Änderung vorbereitet werden soll, beinhaltet die Fl. Nrn. 884 (T), 884/1, 887/4 (T), 888, 889, 708/5(T) Gemeinde / Gemarkung Ramsau b. Berchtesgaden. Das Plangebiet wird durch folgende FNP-Darstellungen im rechtskräftigen FNP begrenzt: Norden:

Verkehrsfläche B 305

Osten:

Gemeinbedarfsfläche (Rathaus)

Süden:

Dorfgebiet, Parkplatz

Westen:

Allgemeines Wohngebiet, Grünfläche

Der Geltungsbereich besitzt eine Gesamtgröße von ca. 0,55 ha.

Abbildung 1: Lage der FNP-Änderung (Blauer Kreis) [Kartengrundlage: Bayerische Vermessungsverwaltung]

4.

NATURRÄUMLICHE GRUNDLAGEN

Die naturräumlichen Belange spielen bei der Planung eine Rolle. Auf eine detaillierte Darstellung wird jedoch an dieser Stelle verzichtet, da im Umweltbericht Kapitel 2, die Bewertung des Bestandes und der naturräumlichen Grundlagen mit den Auswirkungen auf Natur und Landschaft dargestellt sind.

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ZIEL, ZWECK UND WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER FNP-ÄNDERUNG

Umfang der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung und die städtebaulichen Gründe hierzu sowie Ziel und Zweck der Ausweisung eines sonstigen Sondergebietes und wesentliche städtebaurechtliche Auswirkungen Das Planungsgebiet wurde so gewählt, dass die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Weiterentwicklung und Verfestigung des Hotelstandortes geschaffen werden können. Hierfür ist die Ausweisung eines Sondergebietes erforderlich (s. unten). Das Plangebiet stimmt mit dem Geltungsbereich der verbindlichen Bauleitplanung überein. Für die im Westen, Osten und Norden dargestellten Flächennutzungen gibt es nicht die städtebauliche Erforderlichkeit einer Neuordnung, wie auch aus dem Vorentwurf der FNPNeuaufstellung der Gemeinde abgeleitet werden kann. Im Süden sind im Flächennutzungsplan ein Dorfgebiet sowie ein Parkplatz ausgewiesen. Diese Darstellung ist grundsätzlich dazu geeignet die geplante Hotelweiterentwicklung zu beeinträchtigen, da Immissionskonflikte sowohl durch den Parkplatz als auch durch die im Dorfgebiet mögliche landwirtschaftliche Nutzung entstehen können. Dies stellt sich allerdings nur als theoretischer Konflikt dar, da die Fläche vollständig bebaut ist. Der Parkplatz ist bereits mit einem Holzlager bestanden und auch das Dorfgebiet weist keine, für einen landwirtschaftlichen Betrieb geeigneten Baulücken auf. Die Überplanung dieses Bereiches dient der Anpassung der Flächennutzungsplandarstellung an die Bestandssituation, die erhalten werden soll. Die Änderung der Dorfgebiets- und Parkplatzdarstellung in ein Mischgebiet ist damit städtebaulich für die Hotelweiterentwicklung nicht erforderlich. Parallel zur 19. Änderung des Flächennutzungsplanes wird der gesamte FNP der Gemeinde neu aufgestellt. Der Vorentwurf hierzu ist weitgehend fertig gestellt, das Verfahren wird zeitnah eingeleitet. In diesem Neuaufstellungsverfahren ist dann auch die ortsplanerische Gesamtsituation entsprechend darzustellen. Die Änderung des jetzt dargestellten Dorfgebietes in ein sonstiges Sondergebiet „Fremdenbeherbergung (Hotel)“ hat einen geänderten Schutzanspruch hinsichtlich des Immissionsschutzes zur Folge. Damit sind bauliche Auswirkungen für die Hotelweiterentwicklung verbunden, da andere Immissionswerte zugrunde liegen (s. hierzu auch „Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen Lärmimmissionen zu treffen sind“ unten in diesem Kapitel bzw. Kapitel 8 dieser Begründung). Durch die Ausweisung des Sondergebietes gehen Grünflächendarstellungen nördlich und östlich des im rechtskräftigen Flächennutzungsplan ausgewiesenen Dorfgebietes verloren. Die starke Durchmischung von Grünstrukturen und baulicher Nutzung ist bereits aufgrund der Genehmigungspraxis für das bestehende Hotel nicht mehr gegeben und auch kein städtebauliches Ziel der Gemeinde mehr, die eine bauliche Verdichtung am Standort anstrebt (s. unten). Diese Durchmischung erfolgt dann für den weiteren Verlauf des Ortes nach Westen im Anschluss an die bauliche Konzentrationsfläche. Im Umfeld des Planungsgebietes gibt es nur einen landwirtschaftlichen Betrieb (im Außenbereich, Ortsteil Mayeringer im Norden). Es wird erwartet, dass dieser Betrieb in seinen Entwicklungsmöglichkeiten nicht eingeschränkt wird, da derzeit nur eine geringe GV-Zahl von ca. 10 GV in Form von Rinderhaltung vorliegt und die geplante Erweiterung in Richtung dieses Betriebes nur untergeordnet ist. Eine genauere Prüfung ist allerdings im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren durchzuführen. Durch die Darstellung des Sondergebietes Hotel kann eine Hotelnutzung im Plangebiet durchgeführt werden, wie sie bereits seit Jahrzehnten besteht. Hier können potentiell Konflikte mit der im Westen liegenden Wohnbebauung entstehen. Im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren ist hierzu ein Gutachten zu erstellen und Auflagen bezüglich Emissionskontingenten festzusetzen.

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Ortsplanerisch ist der Ortsbereich bereits jetzt geprägt durch die großen Baukörper von Hotel und Rathaus / Tourist-Information. Diese Prägung ist durch die Gemeinde städtebaulich gewünscht um hier im Bereich der Ortseinfahrt auf die touristische Bedeutung des Ortes aufmerksam zu machen. Durch die Darstellung eines Sondergebietes gibt es keine wesentlichen Auswirkungen auf diese städtebauliche Zielsetzung der Gemeinde. Die bereits vorhandene bauliche Verdichtung an dieser Stelle soll erhalten und weiterentwickelt werden. Damit kann zum einen eine bauliche Entwicklung an anderer, möglicherweise sensibleren Stelle vermieden werden. Die starke Durchmischung des Ortes mit Grünflächen und Bereichen geringerer baulicher Dichte ist für das Ortsbild von entscheidender Bedeutung. Damit ist es aber städtebaulich erforderlich an anderer, geeigneter Stelle die Bebauungsdichte zu maximieren. Der Hotelstandort im Ortszusammenhang weist diese Eignung aufgrund des Baubestandes nach. Die Ausweisung eines Sondergebietes ermöglicht damit aufgrund der GRZ-Obergrenze der BauNVO von 0,8 eine stärkere bauliche Verdichtung als das jetzige Dorfgebiet (0,6). Bezüglich der Auswirkungen auf das Dorfgebiet im Süden (das im Rahmen der Neuaufstellung in ein Mischgebiet geändert wird) sind Auswirkungen ebenfalls hinsichtlich des Immissionsschutzes möglich. Dieser Sachverhalt ist ebenfalls im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren über eine gutachterliche Betrachtung und entsprechende Festsetzungen zu berücksichtigen. Das Jahrzehntelange nebeneinander von Hotelnutzung und Dorfgebiet geben berechtigte Gründe zur Annahme, dass ein potentieller Konflikt im Bebauungsplan über Festsetzungen zu lösen ist. Ziel und Zweck der Sondergebietsausweisung Ziel der Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden ist es den seit den 20er Jahren bestehenden Hotelstandort Hochkalter zu verfestigen und die Weiterentwicklung und Erweiterung des Hotels über einen Bebauungsplan zu ermöglichen. Das Hotel Hochkalter besteht schon seit vielen Jahren an diesem Standort und war in früheren Jahren einer der touristischen Leitbetriebe der Gemeinde. Der weitere Betrieb in der jetzigen Form ist u. a. aufgrund von Brandschutzauflagen nicht möglich. Um auch zukünftig einen konkurrenzfähigen Betrieb zu stellen, der wieder zum Leitbetrieb werden kann, sind Erweiterungen und Modernisierungen auf dem Grundstück erforderlich. Die Verfestigung und Weiterentwicklung des Hotelstandortes innerhalb des Plangebietes ist Ziel der Gemeinde. Der Standort hat dabei eine wichtige Funktion im Bereich der Ortseinfahrt und stellt eine Verbesserung des touristischen Angebotes im unmittelbaren Ortsbereich der Gemeinde dar. Die Erweiterung des touristischen Angebotes ist ein wichtiges Standbein der Gemeinde – nicht zuletzt auch wegen des 2015 verliehenen DAV-Prädikats „Bergsteigerdorf“. Durch die bauliche Entwicklung auf dem vorhandenen Standort kann ein Hotelneubau an anderer Stelle vermieden werden und gleichzeitig ein möglicher „Verfall“ des Hotels oder Belegung mit einer weniger hochwertigen Nutzung ausgeschlossen werden. Ortsplanerisch ist für die Gemeinde ein Hotel im Ortskern von großer Bedeutung. Aufgrund der kurzen Wege von Hotel zu touristischen Einrichtungen wie Touristinfo, Anschlüsse an öffentliche Verkehrsmittel, Nahversorgungsmöglichkeiten, Banken kann die Verkehrsbelastung der Gemeinde reduziert werden. Die gute Erreichbarkeit auch für Gemeindebürger ist aufgrund der geplanten gastronomischen Einrichtungen oder öffentlicher Veranstaltungen (z. B. Bürgerversammlungen, Seminar, Kongress) und des vorhandenen öffentlichen Parkraums von entscheidender Bedeutung. Gemeindliches Ziel ist es, an der im Ortszusammenhang wichtigen Stelle ein ortsplanerisch und städtebaulich prägendes Projekt zu realisieren und den Standort aufgrund besonderer Nutzungen im Hotel wieder zu beleben.

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Für die Verwirklichung des geplanten Projektes ist der ortsplanerische Zusammenhang städtebaulich zu untersuchen und zu überprüfen, ob die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung einer verbindlichen Bauleitplanung zur Festsetzung der gemeindlichen Ziele vorliegen.

Abbildung 2: Luftbild und Flurkarte des näheren Umgriff des bestehenden Hotelstandortes mit Darstellung des definierten Ortszusammenhangs und seiner Trennung in Nord und Süd (Bayerische Vermessungsverwaltung 2016)

Durch die Topographie und die naturräumlichen Gegebenheiten wird der ortsräumliche Zusammenhang bestimmt. Die landwirtschaftliche Bebauung „Mayeringer“ nördlich der B 305 hat daher trotz des geringen Abstandes (Luftlinie) keinen prägenden Einfluss auf den Bebauungskern in der Tallage zwischen Bundesstraße und Ramsauer Ache. Die Bundesstraße stellt damit die nördliche Trennung einer ortsräumlichen Quartiersbildung dar. Im Süden wird diese Grenze durch die Ramsauer Ache mit Gewässerbegleitgehölz gebildet. Im Osten stellt die große Grünfläche des Sportplatzes auch aufgrund der Topographie eine klare Zäsur dar. Die große Grünfläche östlich des Rathauses ist noch Teil des ortsräumlichen Zusammenhangs und ist damit in gewisser Weise auch prägend für das Quartier. Im Westen sind die Quartiersgrenzen definiert durch das Ende der Bebauung (südlich der Staatsstraße) sowie Topographie und deutlich erkennbare Nutzungsänderung (Wohngebäude) nördlich der Staatsstraße. Planungsrechtlich kann jedoch auch dieser beschriebene Ortszusammenhang (s. Abbildung 2, blaue Umgrenzung) nicht als Einheit betrachtet werden. Die Nutzungen und auch die Baustruktur unterscheiden sich im Bereich nördlich und südlich der Staatsstraße (s. Abbildung 2, blaue gestrichelte Linie). Südlich der Staatsstraße kann eine „klassische“ Mischgebietsbebauung gem. § 6 BauNVO definiert werden. Das Mischgebiet dient definitionsgemäß dem Wohnen und der Unterbringung

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von das Wohnen nicht störenden Gewerbebetrieben. Im südlichen Quartiersteil sind mit Wohngebäuden, einer Bäckerei sowie einer Mühle und Holzlager diese Nutzungen in einem quantitativ und qualitativ gleichrangigem und gleichwertigem Verhältnis vorhanden. Nördlich der Staatsstraße befinden sich zwei große Baukörper, die mit den Nutzungen Hotel (Beherbergungsbetrieb) und Rathaus/Touristinfo/Bergwacht (Verwaltungsgebäude) belegt sind. Diese Nutzungen sind grundsätzlich in einem Mischgebiet zulässig. Dennoch kann das gesamte Quartier nicht als Mischgebiet definiert werden, da ansonsten die allgemeine Zweckbestimmung eines Mischgebietes (Wohnen und nicht störende Gewerbebetriebe) nicht mehr gewahrt bleibt. Eine Einbeziehung des nördlichen Quartiersteils in das Mischgebiet hätte zur Folge, dass flächenmäßig ca. 50 % des Gebietes mit Nutzungen belegt sind, die zwar im Mischgebiet zulässig sind aber nicht der eigentlichen Zweckbestimmung des Mischgebietes (Wohn und nicht störendes Gewerbe) entsprechen. Der Gebietscharakter des Mischgebietes wäre dann aufgrund der räumlichen Dominanz nicht mehr gewahrt. Entscheidend ist hier nicht die Nutzung selbst, sondern die besondere Konzentration der Nutzungen im Gebiet.

Diese Auffassung vertritt auch die gemeindliche Bauleitplanung, die sich im derzeit rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde wiederspiegelt.

Abbildung 3: Rechtskräftiger Flächennutzungsplan der Gemeinde mit 6. FNP-Änderung (die, die 3. Änderung überplant)

Der Flächennutzungsplan definiert die gleichen Quartiersgrenzen, die oben beschrieben wurden und belegt dies mit unterschiedlichen Nutzungen:    

Norden: Ortsteil Mayeringer im Außenbereich Osten: Grünflächen von Sportplatz und östlich Rathaus Süden: Ramsauer Ache mit Waldbestand Westen: kleinteilige Wohnbebauung in Hanglage umgeben von üppigen Grünflächen

Für den Ortszusammenhang innerhalb dieser Grenzen sind ebenfalls unterschiedliche Nutzungen definiert:

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Südlich der Staatsstraße ist (einschließlich der 3. und 6. FNP-Änderung) ein Dorfgebiet gem. § 5 BauNVO dargestellt. Aufgrund der heute fehlenden landwirtschaftlichen Betriebe kann dieser Gebietstyp nicht mehr angewendet werden. Wie oben beschrieben ist, hat diese Darstellung jedoch keine weiteren Auswirkungen im Gegensatz zum erforderlichen Mischgebiet, da die Flächen für die Ansiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes nicht gegeben sind. Die Darstellung ist aber im Rahmen der derzeit laufenden Neuaufstellung des Bebauungsplanes zu korrigieren. Nördlich der Staatsstraße wird zum einen eine Gemeinbedarfsfläche „Verwaltung“ für Rathaus/Touristinfo dargestellt. Zum anderen ist der Hotelbetrieb ebenfalls als Dorfgebiet festgesetzt. Diese Darstellung ist aus heutiger Sicht nicht mehr nachvollziehbar, da keine landwirtschaftlichen Nutzungen vorhanden sind. Aus der Darstellung im rechtskräftigen Flächennutzungsplan geht aber in jedem Falle hervor, dass die Einschätzung das Gesamtgebiet als Mischgebiet (bzw. damals Dorfgebiet) darzustellen nicht vertreten wird. Auch der Entwurf der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes trifft im Wesentlichen die gleichen Einstufungen.

Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Entwurf der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes

Auch hier sind die ortsplanerischen Zäsuren der Grünflächen im Osten sowie der topographischen Trennung der Bundesstraße und nachfolgenden Nutzungen dargestellt. Die Wohnbebauung im Westen ist ebenfalls als allgemeines Wohngebiet dargestellt. Die Grünflächen mit Böschung zur Staatsstraße verdeutlichen die ortsräumlich anders zu bewertende Situation.

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Für den zentralen Ortszusammenhang im Einfahrtsbereich der Staatsstraße ist im Süden ein Mischgebiet dargestellt (Korrektur des faktisch nicht vorhandenen und auch nicht geplanten bzw. gewünschten Dorfgebietes), im Norden für Rathaus/Touristinfo eine Gemeinbedarfsfläche „Verwaltung“ sowie ein Sondergebiet für den Hotelbereich.

Für die geplante Hotelentwicklung bedeutet dies aus den oben beschriebenen Gründen, dass die Festsetzung (oder Darstellung) eines Mischgebietes nicht die entsprechenden bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Unstrittig ist, dass für die geplante Hotelentwicklung auch die weiteren Baugebiete der §§ 2 5 sowie 7 – 10 BauNVO nicht zulässigerweise festgesetzt werden können. Das sonstige Sondergebiet gem. § 11 BauNVO ist definitionsgemäß anzuwenden für Gebiete, „die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.“ Die Zweckbestimmung und Art der Nutzung ist durch die Gemeinde festzusetzen. Insbesondere kommen diese Gebiete in Betracht für „…die Fremdenbeherbergung…“. Damit ist der Nutzungszweck für eine Hotelentwicklung durch das sonstige Sondergebiet nach § 11 BauNVO abgedeckt. Die Gemeinde kommt damit zu dem Schluss, dass die Festsetzung eines Sonstigen Sondergebietes „Fremdenbeherbergung (Hotel)“ gem. § 11 BauNVO das Ziel der Verfestigung und Weiterentwicklung des Hotels im ortsplanerischen Zusammenhang am besten entspricht. Neben der reinen Nutzung der Beherbergung sind im Hotel noch weitere Nutzungen geplant. Insbesondere sind dies: Betriebsleiter- und Betreiberwohnungen, Aufenthaltsräume (z. B. Bar, Lounge, Kommunikation), Räume für Gastronomie, Handwerksbrauerei, Kaffeerösterei, Quellwasserabfüllung, Weinlounge, Hotelshop (untergeordnet), Räume für Marketing, Rezeption, Service, zur Verwaltung und Buchhaltung, Lagerräume, Räume für gesundheitliche und sportliche Zwecke (Sauna, Solarium, Fitnessraum, Wellness, Räume für Anwendungen und Massagen usw.), Räume für Veranstaltungen (z. B. Seminarräume, Bibliotheken etc.) sowie Aufenthalts- und Schlafräume für Hotelpersonal. In der verbindlichen Bauleitplanung wird dieser Nutzungskatalog unter dem sonstigen Sondergebiet „Fremdenbeherbergung (Hotel)“ festgesetzt.

Alternativ hat die Gemeinde noch über die Festsetzung eines besonderen Nutzungszweckes gem. § 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB nachgedacht. Die Festsetzung kommt nur für Nutzungszwecke in Betracht, die nicht durch eine der in BauGB und BauNVO normierten „Standard-Festsetzungen“ zweckmäßig belegt werden können. Der besondere Nutzungszweck ist damit nicht anzuwenden für Nutzungen, deren bauplanerische Absicherung sich z. B. durch die Festsetzung eines Sondergebietes geradezu anbietet. Wesentliches Merkmal der besonderen Nutzungsart sollen sehr spezifische Standortanforderungen sein. Flächen besonderer Nutzungszwecke sind darüber hinaus keine Baugebiete i. S. v. § 1 BauNVO. Damit können die für die Anwendung auf Baugebiete normierten Vorschriften der BauNVO nicht angewendet werden. Ob eine Fläche als Sondergebiet oder als Fläche mit besonderen Nutzungszwecken festzusetzen ist kann oftmals nicht eindeutig beantwortet werden. Damit trifft die Gemeinde ihre Entscheidung nach Zweckmäßigkeitserwägungen. Für die Gemeinde gibt hier die Tatsache, dass Sondergebiete Baugebiete im Sinne der Baunutzungsverordnung sind, den Ausschlag.

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Die Gemeinde kommt damit zu dem Schluss, dass das sonstige Sondergebiet gem. § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Fremdenbeherbergung (Hotel)“ zur Umsetzung der planerischen Ziele im Ortszusammenhang den geeignetsten Gebietstyp darstellt. Damit ist die Änderung des Flächennutzungsplanes zur bauplanungsrechtlichen Absicherung einer gleichgerichteten Bebauungsplanes erforderlich. Landschaftsplanerische Zielaussagen Gemäß § 11 Abs. 2 BNatSchG sind „Landschaftspläne … aufzustellen, sobald und soweit dies im Hinblick auf Erfordernisse und Maßnahmen im Sinne des § 9 Absatz 3 Satz 1 Nummer 4 erforderlich ist, insbesondere weil wesentliche Veränderungen von Natur und Landschaft im Planungsraum eingetreten, vorgesehen oder zu erwarten sind.“ Dies trifft v. a. zu, da die vorhandene Gehölzreihe an der Bundesstraße entfernt und im Rahmen einer intensiven und extensiven Dachbegrünung ersetzt werden muss. Zum vorhandenen und zu erwartenden Zustand von Natur und Landschaft nach Maßgabe der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege einschließlich der sich daraus ergebenden Konflikte wird auf den Umweltbericht verwiesen (s. auch Kapitel 4 und 7 dieser Begründung). Durch die Baumaßnahme der Tiefgarage ist eine Entfernung der vorhandenen Gehölzreihe im Norden des Grundstücks erforderlich. Konflikte hierzu können vermieden werden, in dem eine erneute Gehölzpflanzung auf dem Tiefgaragendach erfolgt (in Verbindung mit extensiver Dachbegrünung aller geeigneten Dachflächen). Diese Maßnahmen zur Vermeidung werden im Bebauungsplan festgesetzt. Dargestellt wird die Erforderlichkeit des Erhalts der vorhandenen Gehölzreihe bzw. ihres Ersatzes durch die Grünfläche im Norden des Sondergebietes. Die Zweckbestimmung der Grünfläche wird als „Erhalt bzw. Wiederherstellung von Flächen für Naturschutz und Landschaftsbild“ definiert. Damit erfüllt diese auch Funktion für das Ortsbild im Ortseinfahrtsbereich zum Hauptort Ramsau. Im Westen des Planungsgebietes grenzt das Sondergebiet an die vorhandene Wohnbebauung an. Vorgesehen ist hier die Anlage von Gartenflächen des Hotels, wie sie auch im Bestand bereits vorhanden sind. Diese Flächen haben nur eine begrenzte ökologische Wertigkeit, sodass keine eigene Darstellung einer Grünfläche erfolgt. Die Gartenflächen schaffen aber einen ortsplanerischen Abstand zur vorhandenen Wohnbebauung und sollten in einer verbindlichen Bauleitplanung beachtet werden. Sollte es zu einer an den Wohnbestand heranrückenden Hotelnutzung kommen ist dieser Konflikt im Bebauungsplan zu lösen. Erläuterung weiterer Planzeichen Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen Lärmimmissionen zu treffen sind Die Sondergebietsausweisung liegt im Einwirkungsbereich der Bundesstraße B 305 im Norden sowie der Staatsstraße St 2099 im Süden. Damit sind für die schutzwürdigen Nutzungen, wie Übernachtungszimmer erhöhte Schallimmissionen aus dem Verkehrslärm der überörtlichen Straßen gegeben. Aufgrund der baulichen Gegebenheiten kann ein Abrücken von den Lärmquellen nicht erforderlich, sodass bauliche Schutzmaßnahmen, die sich in erster Linie als passive Schallschutzmaßnahmen darstellen werden, vorzusehen sind. Weitere Informationen sind dem Kapitel 8 „Immissionsschutz“ dieser Begründung zum Flächennutzungsplan, dem Kapitel 8 „Immissionsschutz“ der Begründung zum Bebauungsplan sowie der schalltechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan zu entnehmen.

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Überörtliche Hauptverkehrsstraße Im Süden des Planungsgebietes befindet sich die Staatsstraße St 2099, die in der Planzeichnung dargestellt ist. Für den Bereich der FNP-Änderung befindet sich die Staatsstraße innerhalb der Ortsdurchfahrt. Anbauverbots- bzw. Anbaubeschränkungszonen liegen damit nicht vor. Die Staatsstraße hat die Erschließungsfunktion für das Sondergebiet – bereits im Bestand und auch unverändert in der Neuplanung. Dies ist aufgrund der Leichtigkeit des Straßenverkehrs nicht ideal. Eine andere Erschließungslösung ist jedoch nicht möglich: 

Im Osten befindet sich das Verwaltungsgebäude, das ebenfalls über die Staatsstraße erschlossen wird.



Im Norden befindet sich die freie Strecke der Bundesstraße, die Problematik wäre hier aufgrund der Geschwindigkeit noch größer.



Im Westen befindet sich Wohnbebauung, die vor Lärmbeeinträchtigungen bewahrt werden soll. Darüber hinaus sind hier die topographischen Verhältnisse nicht geeignet (Höhenunterschied).

Damit ist vorgesehen, die bestehende Einfahrt nicht zu verändern. Mit dieser Einfahrt in das Hotelgrundstück kann die Einhaltung der Sichtfelder nach der Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen RASt06 von mind. 3,0 m x 70 m nach Westen nicht eingehalten werden. Hier schränkt der Bestandsbaukörper die Sicht ein, der in seinen Abmessungen zum Straßenraum im Süden nicht verändert wird. Nachdem eine Verlegung der Zufahrt nicht möglich ist (s. o.) könnte diese Beeinträchtigung der Sicht nur durch einen Teilabriss des bestehenden Gebäudes bewerkstelligt werden. Diese Maßnahme kann als unverhältnismäßig bewertet werden, v. a. auch weil die jahrzehntelange Ausfahrt in unveränderter Situation nicht zu einer überdurchschnittlichen Unfallzahl geführt hat. In den späteren Projektphasen wird vorgeschlagen, z. B. mit einer Spiegellösung zu einer Entschärfung beizutragen. Nach Osten ist die Einhaltung der gebotenen Sichtfelder möglich. Für den Einfahrtsbereich auf die Staatsstraße können die Schleppkurven nach RAL (Richtlinie für die Anlage von Landstraßen) für kleine 2-achsige LKW eingehalten werden. Ein entsprechender Nachweis ist im Anhang zur Begründung zum Bebauungsplan enthalten. Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrsaufkommens auf der Staatsstraße wird durch die Planung nicht erwartet, da die Gesamtbettenzahl des bereits bestehenden Hotels nicht entscheidend verändert werden soll. Das Hauptverkehrsaufkommen wird zwischen der Einfahrt nach Osten in Richtung überörtlicher Erschließung (Bundesstraße B 305) erwartet. Zufahrtsverkehr von Westen aus dem Ortsbereich ist voraussichtlich untergeordnet. An- und Abreiseverkehr wird größtenteils über die Bundesstraße erfolgen. Nahversorgungseinrichtungen sind fußläufig erreichbar. Damit wird eine wesentliche Erhöhung des Zufahrtsverkehrs von Westen nicht erwartet. Die Anlage einer Linksabbiegespur kann aufgrund der räumlichen Situation des Straßenraumes (bestehendes Hotelgebäude im Norden, bestehendes Holzlager im Süden) voraussichtlich nicht erfolgen. Die straßenverkehrliche Notwendigkeit scheint überdies nicht gegeben zu sein.

Anbauverbotszone Die Anbauverbotszone (20 m vom Rand der befestigten Fahrbahn) der B 305 gem. § 9 Bundesfernstraßengesetz reicht in das Plangebiet hinein. Der Abstand des bestehenden nördlichen Gebäudeteils zum Fahrbahnrand der Bundesstraße beträgt ca. 14 m. Der Abstand der bestehenden überschütteten Carports beträgt im Mittel sogar nur 7 m, im geringsten Abstand ca. 5,0 m. Zwischen Hotelgebäude und Bundesstraße befindet sich im Bestand ein ca. 15 – 20 m hoher Gehölzbestand (hauptsächlich Fichte). Die Vorgaben des Bundesfernstraßengesetzes werden also bereits durch die bestehende Hotelnutzung deutlich unterschritten.

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Für die geplante Hotelentwicklung ist kein Abriss des bestehenden Gebäudes geplant sondern eine Aufstockung. Damit können auch in der Planung die Vorgaben des FStrG nicht eingehalten werden. Eine bauliche Erweiterung nach Norden, in Richtung der Bundesstraße ist nur in Form von unterirdischen Tiefgaragenbauten geplant. Die vorhandene Gehölzreihe wird im Zuge der Baumaßnahmen für die Tiefgarage entfernt und durch niedriger wachsende Gehölze im Rahmen einer intensiven Dachbegrünung auf dem Tiefgaragendach ersetzt. Aus diesen Gründen kommt es im Bereich der Sondergebietsausweisung zu einer Verbesserung der Sichtbedingungen auf der Bundesstraße, die in diesem Abschnitt einen gestreckten Verlauf aufweist. Zur Verbesserung der Verkehrssicherheit soll in einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden, dass eine durchlaufende Schutzplanke mit Unterfahrschutz durch den Bauwerber zu errichten ist. Diese Schutzplanke wird nur im Bereich des bestehenden Geh- und Fahrtrechtes unterbrochen. Damit kann auch für die Verkehrssicherheit eine Verbesserung des Ist-Zustandes erreicht werden. Damit sind insgesamt triftige Gründe gegeben, dass die Einhaltung der Abstände der Anbauverbotszone nicht erfolgen kann. Die Bedingungen für eine Ausnahme liegen somit vor. Am östlichen Rand der Sondergebietsausweisung befindet sich ein grundbuchrechtlich eingetragenes Geh- und Fahrtrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Fl.Nr. 910/10 sowie des Freistaats Bayern. Diese Wegeverbindung ist nur von sehr untergeordneter Bedeutung und daher nicht eigens in der Flächennutzungsplanänderung dargestellt. Aufgrund der bestehenden Rechte kann diese Wegeverbindung nicht geschlossen werden. Die Standsicherheit der Bundesstraße ist durch den Bauwerber beim Bau der Tiefgarage zu jedem Zeitpunkt sicherzustellen.

Trafostation Die Trafostation ist bereits im rechtskräftigen Flächennutzungsplan dargestellt als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Trafostation. Die Trafostation ist noch vorhanden und wird im Rahmen dieser Flächennutzungsplanänderung lagerichtig dargestellt. Im nachfolgenden Bebauungsplan ist die Versorgungseinrichtung zu beachten und in die Planzeichnung zu übernehmen.

6.

VORABSCHÄTZUNG ZUR EINGRIFFSREGELUNG

Der Geltungsbereich ist durch das bestehende Hotel sowie die vorhandenen Verkehrsflächen bereits weitgehend versiegelt. Im Norden des Geltungsbereiches zur Bundesstraße B 305 besteht noch ein Grünstreifen, der hauptsächlich mit Fichten bestanden ist und nur untergeordnete Bedeutung für Natur und Landschaft besitzt. Dieser Grünstreifen geht durch die Hotelerweiterung verloren (Tiefgarage). Durch eine intensive Dachbegrünung ist eine Gehölzpflanzung oberhalb der Tiefgarage möglich. Verbunden mit dem hohen Anteil an extensiver Dachbegrünung, die geplant ist und im Bebauungsplan festgesetzt wird, wird davon ausgegangen, dass keine zusätzlichen Kompensationsmaßnahmen erforderlich sind.

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7.

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UMWELTBERICHT

Der Umweltbericht als Ergebnis der Umweltprüfung wird aufgrund des Parallelverfahrens von Bebauungsplan und FNP-Änderung gemeinsam erstellt. Er ist damit sowohl Teil des Bebauungsplanes als auch dieser Flächennutzungsplanänderung.

8.

IMMISSIONSSCHUTZ

Der Geltungsbereich und das Bestandsgebäude liegen im unmittelbaren Einwirkungsbereich der B 305 und der St 2099. Ein Abrücken von den Lärmquellen ist aufgrund des Bestandes nicht möglich. Aktive Schallschutzmaßnahmen werden im direkten Ortseinfahrtsbereich ortsplanerisch ausgeschlossen. Aus diesem Grund müssen im Bebauungsplan Festsetzungen zu passiven Schallschutzmaßnahmen getroffen werden. Diese sind gutachterlich zu ermitteln. Der Anfahrtsverkehr wird sich nicht wesentlich erhöhen, da die Zimmerzahl in etwas gleich bleibt. Zur Beschränkung der Betriebsgeräusche sind im Bebauungsplan Emissionskontingente festzusetzen.

Übersee, den 25.10.2016

Ramsau, den ............................

Dipl. Ing. (FH) Bernhard Hohmann Landschaftsarchitekt

Herbert Gschoßmann Erster Bürgermeister