Gebäudewerte. Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner
Gebäudewerte
Referat Referat in drei in drei Teilen Teilen Referat in drei Teilen Alfred Alfred Baumgartner Baumgartner Alfred Baumgartner 8. März 20...
Referat Referat in drei in drei Teilen Teilen Referat in drei Teilen Alfred Alfred Baumgartner Baumgartner Alfred Baumgartner 8. März 2012
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Gebäudewerte im Allgemeinen •
Verkehrswert und andere Werte
im Speziellen •
Versicherungswert Wiederherstellungskosten
an Beispielen •
Brügg, Steffisburg und Riggisberg
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Gebäudewerte im Allgemeinen Wert •
subjektive Aussage
Preis •
geforderter Geldbetrag
Kosten •
erforderliche Aufwendungen
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Gebäudewerte im Allgemeinen Verkehrswert •
bundesgerichtliche Umschreibung
Zwischen- und Hilfswerte • • •
Marktwert •
und Verkehrswert sind bedeutungs- und wertmässig identisch
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• • •
Landwert Realwert Mietwert Ertragswert Mischwert etc.
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Gebäudewerte im Allgemeinen BGE 103 IA 103
BGE 128 I 240
„Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden.“
„[…] gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist.“
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Gebäudewerte im Allgemeinen Realwert • • • • •
Gebäude
0 Grundstück 1 Vorbereitungsarbeiten 2 Gebäude 4 Umgebung 5 Nebenkosten
• • •
ohne Betriebseinrichtung und Ausstattung 8. März 2012
Versicherungswert im Speziellen Als Versicherungswert gelten grundsätzlich die mittleren Kosten für die Erstellung eines in Art und Grösse, Ausbau und Standort gleichen Gebäudes. Versicherungswerte sind Wiederherstellungskosten für Bauten und bauliche Anlagen. 8. März 2012
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Versicherungswert im Speziellen Abgrenzung • • • • •
Gebäude Mieterausbau Betriebseinrichtung Mobiliar Betrieb
Die Umgebung kann aber muss nicht versichert werden. 8. März 2012
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Versicherungswert im Speziellen Wiederherstellungskosten Sicherungs- und Sofortmassnahmen • Rückbau / Abbruch • Entsorgung • Wiederherstellung des Gebäudes Wird das Gebäude wieder hergestellt oder der Schaden abgeschätzt? •
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Versicherungswert im Speziellen Ermittlung und Überprüfung • • • • • • • •
Versicherungswert im Speziellen Besichtigung Substanz und Materialien • Konstruktion, Installationen und Ausbau • Zustand, Mängel und Schäden Bei bestehenden Bauten hinsehen und nachfragen, nach Wert vermehrenden Investitionen •
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Versicherungswert im Speziellen Abgrenzung „Die Abgrenzung zwischen Gebäude und Fahrhabe erfolgt nach der Verordnung und den Weisungen der …“ Gebäude, Mieterausbau, Betriebseinrichtung, Mobiliar und Betrieb Auf keinen Fall eine Deckungslücke! 8. März 2012
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Versicherungswert im Speziellen Bauvolumen in m³ • • •
SIA Norm 116 SIA Norm 416 Schrittmass oder nach den Vorgaben der Versicherung
Die Abweichungen können erheblich sein, 10% sind nicht ausgeschlossen. 8. März 2012
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Versicherungswert im Speziellen Kubikmeterpreis Bauabrechnung • Erfahrungs- und Vergleichwerte Wie wurde das Bauvolumen berechnet und was ist im Kubikmeterpreis enthalten? • Vorbereitungsarbeiten • Aushubarbeiten • Nebenkosten •
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Versicherungswert im Speziellen Neuwert Altersentwertung •
Tabelle
Zeitwert Abruchreife Abbruchobjekt •
Diagramm
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Versicherungswert im Speziellen DIAGRAMM ALTERSENTWERTUNG Wirtschaftliches Alter des Gebäudes in Jahren (Wohnhaus) 0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0.0%
5.0%
Altersentwertung in Prozenten
10.0%
15.0% guter Unterhalt normaler Unterhalt
20.0%
mangelhafter Unterhalt nach Ross
25.0%
nach Hägi nach SIV
30.0%
35.0%
40.0%
45.0%
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Versicherungswert im Speziellen Altersentwertung bis 50% • Berechnungsmethoden SIV und SVKG/SEK/SVIT • Paritätische Lebensdauertabelle • aber Achtung:
Abbruchreife ab ca. 50% Abbruchobjekt ab ca. 75% 8. März 2012
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Versicherungswert im Speziellen Versicherungswert = Umbautes Volumen x Kubikmeterpreis x Zuschläge? • Ermessensspielraum • Vergleichswerte • Plausibilität • Im Schadenfall die richtige Deckung! 8. März 2012
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Versicherungswert im Speziellen Versicherungswert AGV •
Einschätzung nach SIA 116
•
Neuwert / Zeitwert 35% (Altersentwertung in Absprache
(Gebäude, Umgebung, zusätzliche Aufräumungskosten und Gebäudewasserversicherung) mit Eigentümer festlegen)
2 Gebäude 1989/94 letzte Schätzung Volumen neu 187‘000 m³ VS alt Fr. 71.2 Millionen VS neu Fr. 80.0 Millionen Nachträglich erstellter Aufbau, 10‘000 m³ neu erfasst
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Gebäudewerte Beispiel 2 • • • • • •
1 Gebäude 2003 letzte Schätzung Volumen neu 35‘600 m³ VS alt Fr. 26.2 Millionen VS neu Fr. 26.7 Millionen Mehrwerte durch Um- und Anbauten neu erfasst
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Gebäudewerte Beispiel 3 • • • • • •
53 Gebäude diverse Schätzungsdaten Volumen neu 190‘000 m³ VS alt Fr. 121.0 Millionen VS neu Fr. 121.0 Millionen Volumen und m³-Preise angepasst, 2 best. Gebäude und Mehrwerte neu erfasst
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Gebäudewerte Beispiel 3 • Korrekturen nach der Überprüfung der Versicherungswerte
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Gebäudewerte Beispiel 3 • Korrekturen nach der Überprüfung der Versicherungswerte
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Gebäudewerte Fazit: • • • • •
Der Versicherungswert ist nicht vergleichbar mit dem Verkehrswert sowie anderen Zwischen- und Hilfswerten. Der Versicherungswert ist vergleichbar mit den Wiederherstellungskosten für Bauten beim Totalschaden (Feuer, Elementar, Wasser). Der Versicherungswert ist periodisch zu überprüfen um Wert vermehrende Investitionen zu erfassen (Um- An- und Ausbauten). Der Versicherungswert kommt unter Druck, wenn die öffentliche Hand auf dieser Basis Gebühren erhebt oder fiskalische Abgaben einfordert. Der Versicherungswert soll im Schadenfall die Basis für eine der Sache angemessen Deckung (Wiederherstellung oder Abschätzung) sein.
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Besten Dank für Ihr Interesse Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit 8. März 2012
