Finanzieren
der traum vom eigenheim.
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INHALT
Inhalt
3 Hier sind wir zu Hause 4 Ihre Bedürfnisse 5 Ihr Traum vom Eigenheim 6 Wohnen nach Wunsch 8 In guten Händen 10 Alles rund um die Finanzierung 11 So finanzieren Sie Ihren Traum 14 Beim Wohnen sparen 16 Unsere Lösung für Sie 16 Massgeschneiderte Finanzierung 18 Schritt für Schritt zu Ihrem Traum vom Eigenheim 20 Glossar
Änderungen der Bedingungen und Preise in diesem Prospekt sind jederzeit möglich.
HIER SIND WIR ZU HAUSE
Hier sind wir zu Hause
In Ihrem Zuhause sollen Sie und Ihre Liebsten
Wir sind einfach Bank
sich wohl und geborgen fühlen. Wir von
Valiant ist eine unabhängige, ausschliesslich in der
Valiant freuen uns darauf, Ihnen bei der
Schweiz tätige überregionale Bank für KMU, Retail-
Verwirklichung Ihrer ganz persönlichen
kunden und vermögende Privatkunden in der
Wohnträume behilflich zu sein – damit Sie
deutsch- und in der französischsprachigen Schweiz.
sich zu Hause fühlen!
Mehr als 400 000 Kundinnen und Kunden haben Valiant bereits zu ihrer Bank gewählt.
Gerne lernen wir Sie und Ihre persönliche Situation kennen. So können wir Sie anschlies
Banklösungen für alle Lebenslagen
send fundiert und individuell beraten und
Valiant ist genauso vielfältig wie Ihr Leben. So be-
Ihnen eine auf Ihre Wünsche, Ziele und Be
nötigen Sie vielleicht für Ihre Kinder ein Sparkonto,
dürfnisse abgestimmte Lösung präsentieren.
für Ihren Betrieb eine passende Finanzierung und
Ihre Valiant
waltung. Das alles und noch viel mehr bieten wir
für sich selbst eine professionelle VermögensverIhnen aus einer Hand an. Persönliche Beratung steht im Zentrum Eine umfassende und individuelle Betreuung ist für unsere Kunden entscheidend. Deshalb steht die persönliche Beratung bei Valiant stets im Zentrum.
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ihre bedürfnisse.
IHRE BEDÜRFNISSE
Hegen Sie den Wunsch nach eigenen vier Wänden und möchten Ihren persönlichen Traum vom Eigenheim verwirklichen? Suchen Sie eine sichere und angenehme Art, Ihre Ersparnisse sinnvoll und steueroptimiert zu investieren und gleichzeitig für das Alter vorzusorgen? Einerseits wird der Erwerb von Wohneigentum
Steuern sparen
immer von individuellen Vorlieben bestimmt, die sich nicht in Franken messen lassen. Anderseits gibt
In der Schweiz ist die Steuerbelastung vor allem bei
es auch finanzielle Anreize, die ein Eigenheim at-
höheren Einkommen besonders gross. Mit dem
traktiv machen.
Erwerb von Wohneigentum können Sie diese Steuerbelastung reduzieren. Zudem ist es für Sie
Sinnvoll Kapital anlegen
möglich, werterhaltende Investitionen in ein bestehendes Eigenheim mindestens teilweise geltend zu machen, was Ihnen in der Regel entsprechende
Investitionen in Wohneigentum sind beliebte Ver-
steuerliche Vorteile bringt.
mögensanlagen. Langfristig sind Liegenschaften stabile Anlagen, die an guten Lagen auch an Wert zunehmen können. Zudem bieten sie Ihnen inte
Clever vorsorgen
ressante Möglichkeiten zur Steueroptimierung. Wohneigentum ist bestens geeignet, um für die Zukunft und das Alter vorzusorgen. Ein eigenes Heim vermittelt Ihnen Sicherheit. Hinzu kommt, dass sich mit Amortisationen die Hypothekarschuld laufend verringert, was Ihre Wohnkosten im Alter spürbar reduziert.
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IHRE BEDÜRFNISSE
Wohnen nach Wunsch Der Erwerb eines Eigenheims ist für viele
Wohnformen
Menschen die Investition des Lebens. Dabei gilt: je grösser und langfristiger die Investition,
Beim Erwerb eines Eigenheims stehen verschiede-
desto wichtiger die Planung.
ne Wohnformen zur Auswahl. Ob frei stehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Eigentumswohnung: Jede Wohnform hat ihre Eigenheiten, deren
Es ist von Vorteil, wenn Sie sich über Ihre Bedürfnis-
Bedeutung nur Sie abwägen können.
se und Wünsche im Vorfeld Ihrer Suche klar werden. Gerne helfen wir Ihnen bei der Klärung fol-
Die nebenstehende Tabelle zeigt Ihnen auf einen
gender Fragen:
Blick, welche Vor- und Nachteile die verschiedenen Wohnformen haben. Für ein beratendes Gespräch
• Standort: Wo soll Ihr Traumobjekt stehen?
stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
• Wohnform: Wünschen Sie sich ein frei stehendes Einfamilienhaus oder eher eine Eigentumswohnung?
Grundriss und Bauqualität
• Grundriss/Bauqualität: Wie sehen Ihre Bedürfnisse bezüglich Raumaufteilung und Qualität
Ein Eigenheim erzählt die Geschichte Ihres Lebens.
aus?
Kinder wachsen darin auf, ziehen aus und früher
• Kaufen versus Bauen: Wollen Sie Ihr Eigenheim
als erwartet ist man wieder zu zweit. Machen Sie
vom Kellerboden bis zu den Ziegeln selber pla-
sich Gedanken über die wechselnden Nutzungs-
nen oder lieber schlüsselfertig kaufen?
ansprüche und eine sinnvolle Raumeinteilung Ihres Eigenheims.
Standortwahl
Die Investition in eine gute Bausubstanz lohnt sich in vieler Hinsicht. Die Qualität der verwendeten
Standort und Lage eines Eigenheims sind von zent-
Baumaterialien erhöht die Lebensdauer und ver-
raler Bedeutung. Verkehrsverbindungen, Einkaufs-
längert somit die Freude an Ihrem Eigenheim. Dazu
möglichkeiten, Besonnung und Erholungsgebiete,
können Sie mit einem vernünftigen Energiekon-
aber auch allfällige Emissionen und die Steuerbe-
zept die wiederkehrenden Kosten tief halten und
lastung gilt es vor dem Kauf unbedingt abzuklären.
etwas Sinnvolles für die Umwelt tun.
Für Familien stellen sich zusätzlich Fragen nach den schulischen Einrichtungen und dem Schulweg – allenfalls auch nach Betreuungsmöglichkeiten für Kinder im Ort.
IHRE BEDÜRFNISSE
Kaufen versus Bauen Träumen Sie davon, Ihr Eigenheim in allen Details zu planen und auszugestalten? Dann ist ein Neubau vielleicht das Richtige für Sie. Bedenken Sie aber, dass es von der Grundstücksuche bis zum fertigen Haus ein langer und zeitintensiver Weg ist. Die Zusammenarbeit mit Fachleuten lohnt sich. Eine Alternative sind Norm- und Fertighäuser. Sie profitieren von bestehenden Plänen, meist etwas tieferen Kosten und können zudem meistens noch zahlreiche Details selber bestimmen. Kaufen Sie bereits bestehendes Wohneigentum, fallen die ganzen Planungsarbeiten weg. Bei älteren Liegenschaften ist allfälliger Renovationsbedarf im Vorfeld gut abzuklären. Die «Checkliste Wunschliegenschaft» dient Ihnen als Entscheidungshilfe. Sie finden sie unter www.valiant.ch/finanzieren
Vor- und Nachteile verschiedener Wohnformen Wohnform
Vorteile
Nachteile
Frei stehendes Einfamilienhaus
• freie Gestaltung • Unabhängigkeit • Garten
• höhere Gestehungskosten • kostenintensiver Unterhalt • aufwendige Pflege des Umschwungs
Reiheneinfamilienhaus
• bessere Landnutzung • eigene Nebenräume • kleiner Garten
• häufig Normgrundriss • grössere Rücksicht gegenüber Nachbarn
Eigentumswohnung
• pflegeleicht • für jedes Alter geeignet • normalerweise kosten günstiger Unterhalt
• allgemeine Nebenräume mit Nachbarn teilen • Abhängigkeit von anderen Eigentümern • grössere Rücksicht gegenüber Nachbarn
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IHRE BEDÜRFNISSE
In guten Händen Im Kauf oder Bau von Wohneigentum
Baupartner
steckt meistens viel Herzblut und Geld. Ziehen Sie deshalb nur Partner zurate,
Wenn Sie ein Eigenheim bauen, sollten Sie sich
denen Sie v ertrauen. Wählen Sie Ihre
Ihren Architekten oder Generalunternehmer ge
Baupartner sorgfältig aus und holen Sie
nau aussuchen. Er ist für Sie der zentrale Partner,
falls nötig Referenzen ein.
der sich während der gesamten Bauzeit um sämt liche Belange im Zusammenhang mit dem Bau kümmert und Sie auch gegen aussen (zum Beispiel bei Behörden) vertritt.
Finanzierungspartner Als regional ausgerichtete Bank kennen wir bei Valiant den Immobilienmarkt vor Ort und können Sie deshalb umfassend beraten. Wie auch immer Ihre Vorstellungen sind: Mit uns haben Sie bei der Realisierung Ihres Eigenheims einen verlässlichen und kompetenten Partner zur Seite.
alles rund um die finanzierung.
ALLES RUND UM DIE FINANZIERUNG
Haben Sie Ihr Traumobjekt gefunden und möchten jetzt wissen, ob und wie Sie die Kauf- und Unterhaltskosten tragen können? Oder beginnen Sie erst mit der Suche und möchten Ihren persönlichen Budgetrahmen kennen?
So finanzieren Sie Ihren Traum Eigenkapital
stammt. Gerne beraten wir Sie bezüglich Eignung und Bedingungen der unterschiedlichen Möglich-
Eigenkapital ist für den Erwerb von Wohneigen-
keiten.
tum entscheidend. Im Normalfall sollte es mindestens 20 % des von Valiant festgelegten Verkehrswertes betragen. Das Eigenkapital kann sich aus verschiedenen Teilen zusammensetzen. Neben
1. und 2. Hypothek sowie Amortisationen
Ihren Ersparnissen (sogenannte Barmittel) können zum Beispiel auch Erbvorbezüge ins Eigenkapital
Die 1. Hypothek für Wohnbauten wird normaler-
eingerechnet werden. Weiter können Sie Vorsorge-
weise bis 67 % des Verkehrswertes (Kaufpreis oder
gelder unter bestimmten Voraussetzungen als Ei-
Baukosten) gewährt. Die 2. Hypothek deckt den
genmittel einsetzen. Hier ist jedoch zu beachten,
darüberliegenden Teil der Finanzierung bis max.
dass mindestens 10 % Eigenkapital vorhanden sein
80 % des Verkehrswertes ab. Dieser Anteil ist inner-
muss, welches nicht aus dem Guthaben der 2. Säule
halb von max. 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückzuzahlen. Die Abzahlung der
Eigenkapital (20 %) – z. B. Ersparnisse – z. B. 3. Säule
Hypothek Valiant 1) (80 %) 2. Hypothek (13 %) 1. Hypothek 2) (67 %) 1)
2)
Ohne Zusatzdeckung bis maximal 80 % des von Valiant festgelegten Verkehrswertes Normalerweise 67 % des von Valiant festgelegten Verkehrswertes
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ALLES RUND UM DIE FINANZIERUNG
2. Hypothek nennt sich Amortisation. Sie kann
Nebenkosten
direkt oder indirekt erfolgen. Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek direkt zurückbe-
Die Nebenkosten setzen sich aus dem Gebäudeun-
zahlt. Dadurch verringert sich die Hypothekar-
terhalt und den Betriebskosten (Strom, Wasser,
schuld und die Zinsbelastung wird kleiner. Bei der
Heizung usw.) zusammen. Hinzu kommen öffent-
indirekten Amortisation bleiben Hypothekarschuld
lich-rechtliche Abgaben wie Liegenschaftssteuern,
und Zinsbelastung gleich hoch, da die Amortisa
Wasser, Abwasser, Kehrichtabfuhr und Versiche-
tionsbeträge auf ein separates 3.-Säule-Konto (z. B.
rungsprämien. In der Regel betragen die Neben-
ein PRIVOR Vorsorgekonto 3a) einbezahlt werden.
kosten pro Jahr rund 1% des Verkehrswerts.
Durch die indirekte Amortisation ergeben sich jedoch Steuervorteile (siehe Seite 14 und Glossar).
Tragbarkeit der finanziellen Aufwendungen Die Kosten, die nach dem Kauf jedes Jahr anfallen, sollten normalerweise nicht höher sein als ein Drittel des Bruttoeinkommens. Beachten Sie, dass abhängig von der Produktwahl der Hypothekarzins mehr oder weniger stark sinken, aber auch steigen kann. Somit können die jährlichen Aufwendungen im Laufe der Zeit beträchtlich schwanken.
Berechnungsbeispiel Finanzierung Berechnen Sie ganz einfach die monatlichen Kos ten Ihres geplanten Eigenheims. Den praktischen Valiant Hypothekenrechner finden Sie auf www.valiant.ch/tools
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ALLES RUND UM DIE FINANZIERUNG
Beim Wohnen sparen Als Eigenheimbesitzer wohnen Sie nicht
Vorsorge und Absicherung
nur individueller, sondern langfristig auch günstiger. Dank indirekter Amortisation
Eigenheimbesitzer sind beim Vorsorgesparen ge-
sparen Sie Jahr für Jahr Steuern.
setzlich begünstigt. Aber auch wenn Sie erst vom Eigenheim träumen, können Sie profitieren: Die Gelder aus der Säule 3a können beim Kauf eines
So sparen Sie als Eigenheim besitzer Steuern
selbst bewohnten Eigenheimes als Eigenmittel eingesetzt werden. Der Erwerb von Wohneigentum beeinflusst die
• Hypothekarzinsen können vom steuerbaren
Einkommens- und Vermögenssituation nachhaltig.
Einkommen abgezogen werden • Bei indirekter Amortisation kann das steuerbare Einkommen zusätzlich reduziert werden • Zinsen auf dem Vorsorgekonto sind steuerfrei
Steuern und indirekte Amortisation Eigenheimbesitzer können sowohl Hypothekarschuldzinsen als auch Einlagen in die 3. Säule vom steuerbaren Einkommen abziehen und somit Steuern sparen. Zudem sind die Zinsen auf dem Vorsorgekonto 3a steuerfrei und das so angesparte Kapital muss bis zu dessen Bezug nicht als Vermögen versteuert werden. In diesem Zusammenhang kann sich die Rückführung der 2. Hypothek mittels indirekter Amortisa tion als sehr attraktiv erweisen.
ALLES RUND UM DIE FINANZIERUNG
Steuerbeispiel direkte/indirekte Amortisation
indirekte Amortisation resultiert eine Ersparnis von
Das nachfolgende Beispiel zeigt den Vorteil der in-
CHF 13 200.00.
direkten Amortisation über einen Zeitraum von 15 Jahren für eine Privatperson, 40-jährig, verheiratet,
Im Kanton Luzern beträgt die Ersparnis aufgrund
keine Kinder, wohnhaft in Bern, mit einem steuer-
des tieferen Grenzsteuersatzes bei identischen Vor-
baren Einkommen von CHF 100 000.00. Durch die
aussetzungen CHF 8900.00.
Direkte Amortisation
Amortisation 2. Hypothek (CHF 75 000.00) innert 15 Jahren
CHF 75 000.00
CHF 75 000.00
Hypothekarzins (2,00 %)
CHF 11 600.00
CHF 22 500.00
Steuerersparnis netto 1
CHF 3 200.00
CHF 21 800.00
Zinsgutschrift 3a Konto (1,00 %)
CHF 5 500.00
Kosten 2. Hypothek (netto)
Indirekte Amortisation
CHF 83 400.00
CHF 70 200.00
Ersparnis bei indirekter Amortisation
CHF 13 200.00
Steuerersparnis Schuldzins + Steuerersparnis Einzahlung 3a Konto – Kapitalauszahlungssteuer 3a Konto
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UNSERE LÖSUNG FÜR SIE
Unsere Lösung für Sie
Hypothekarprodukt
Massgeschneiderte Finanzierung
Baukredit
Kredit zur Finanzierung eines Neubaus oder eines grösseren Umbaus. Nach dem Abschluss des Bauvorhabens wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.
So individuell Ihre Bedürfnisse und Wünsche sind: Gerne finden wir im gemein samen Gespräch die ideale Lösung für die
Ihre Vorteile
• Kosten richten sich nach der Benützung des Baukredits • Transparenz über die geleisteten Baukosten zahlungen
Laufzeit
Bis zum Abschluss der Bau-/ Umbautätigkeit und Vorliegen der definitiven Bauabrechnung
Zinssatz
Variabel, richtet sich nach dem Zinsniveau am Kapitalmarkt
Kündigungsmodalitäten
Keine Kündigungsfristen, der Baukredit ist jederzeit kündbar
Rückzahlungen (direkte Amortisation)
Rückzahlung ist jederzeit möglich
Mindestbetrag
Kein Mindestbetrag
Finanzierung Ihres Traumobjektes. Valiant bietet Ihnen fünf verschiedene Hypothekar modelle an, die je nach Bedürfnis auch miteinander kombiniert werden können.
UNSERE LÖSUNG FÜR SIE
Variable Hypothek
Festhypothek
Familien-Hypothek
Flexhypothek
Klassische Hypothek ohne feste Laufzeit mit einem Maximum an Flexibilität und einem Minimum an administrativem Aufwand.
Hypothek, bei welcher der Zinssatz für eine bestimmte Periode fest fixiert wird.
Hypothek für das selbst bewohnte Eigenheim mit Starthilfe für Familien bzw. Alleinerziehende mit Kind(ern) unter 18 Jahren im gleichen Haushalt. Zinssatzreduktion während maximal 10 Jahren.
Hypothek, die sich laufend an den Geldmarktsätzen orientiert, basierend auf dem LIBOR-Satz (London Interbank Offered Rate) 2.
• Keine feste Laufzeit, wenig administrativer Aufwand • Direkte und indirekte Amortisationen sind möglich • Jederzeit auf 3 Monate kündbar und rückzahlbar • Vorzugszins auf 2. Hypothek bei Verpfändung des Vorsorgekapitals • Wechsel in ein anderes Hypothekarmodell jederzeit möglich
• Konstante Zinsbelastung, da Zinssatz für die gesamte Laufzeit fixiert ist • Klare Budgetierungs- und Kalkulationsgrundlage • Unabhängigkeit von der Zinsentwicklung am Kapital markt • Indirekte Amortisation ist jederzeit möglich, eine direkte Amortisation kann vertraglich vereinbart werden
• •
• Besonders gutes Preis-/ Leistungs-Verhältnis • Sie profitieren von Zinssen kungen am Geldmarkt
Unbeschränkt, muss daher nicht erneuert werden
Feste Laufzeiten von 2 bis 10 Jahren
Feste Laufzeiten von 2 bis 10 Jahren
Variabel, richtet sich nach dem Zinsniveau am Kapitalmarkt
• •
Variabel oder fest für die gesamte Variabel, Zinsanpassung an die Laufzeit ganz nach Ihrem Wunsch. aktuellen Geldmarktsätze Zinsreduktion: wählbar alle 3 oder 6 Monate Feste Familien-Hypothek: bis zu 0,20 % 1 Variable Familien-Hypothek: bis zu 0,20 % 1 Zinsreduktion gilt bis max. CHF 600 000.00 des Hypothekarbetrages
Jederzeit auf 3 Monate kündbar
Nicht kündbar während der Laufzeit
Nicht kündbar während der gewählten Laufzeit
Wechsel in Festhypothek mit längerer Laufzeit möglich (Kündigungsfrist 60 Tage)
Möglich
Möglich, sofern bei Abschluss vertraglich vereinbart
Möglich, sofern bei Abschluss vertraglich vereinbart
Möglich, sofern bei Abschluss vertraglich vereinbart
CHF 50 000.00
CHF 100 000.00
CHF 100 000.00
CHF 200 000.00
1
Fest für die gesamte Laufzeit Zinsfixierung, bis zu 12 Monate im Voraus, mit einem Zinszuschlag möglich
Verzinsung mit festem oder variablem Zinssatz möglich Indirekte Amortisation ist jederzeit möglich, direkte Amortisation kann vertraglich vereinbart werden
Feste Laufzeiten von 1 bis 5 Jahren
Voraussetzungen: Ihre ganze Familie ist Kunde bei Valiant. Mindestens ein Erwachsener nutzt ein Lila Set (siehe valiant.ch/lilasets) 2 Als LIBOR-Zinsuntergrenze gilt ein Basissatz von 0,00 %
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UNSERE LÖSUNG FÜR SIE
Schritt für Schritt zu Ihrem Traum vom Eigenheim Wie geht es nun weiter? Welche Schritte sind zur Erfüllung Ihres Traumes notwendig? Den ersten Schritt haben Sie mit der Lektüre dieser Broschüre bereits getan. Hoffentlich hat sich dabei bereits einiges geklärt. Sicherlich sind aber auch neue Fragen aufgetaucht. Diese beantworten wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch. Wir freuen uns auf Ihren Besuch. Weitere Informationen und hilfreiche Checklisten finden Sie zudem unter www.valiant.ch/finanzieren
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GLOSSAR
Glossar Die wichtigsten Begriffe in Kürze 1. Hypothek Eine 1. Hypothek gewähren die Banken in der Regel bis 67 % des Verkehrswertes einer Wohnliegenschaft. 2. Hypothek Eine 2. Hypothek umfasst normalerweise die Belehnung zwi schen 67 % und 80 % des Verkehrswertes einer Wohnliegenschaft. Die 2. Hypothek muss in der Regel amortisiert werden. 2. Säule Die 2. Säule ist die Pensionskasse. Die gesparten Pen sionskassengelder können unter bestimmten Voraussetzungen zur Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum verwendet werden. Sie finden den verfügbaren Betrag in Ihrem persönlichen Pensionskassenausweis oder erfahren ihn bei Ihrer Pensionskasse. 3. Säule Als 3. Säule oder Säule 3a bezeichnet man die gebundene private Altersvorsorge bei Banken und Versicherungen. Sie können Ihre Ersparnisse aus der 3. Säule (zum Beispiel PRIVOR Vorsorgekonto 3a) zur Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum einsetzen. Die Gelder können als Zusatzsicherheit verpfändet oder für selbst genutztes Wohneigentum alle 5 Jahre bezogen werden. Alleineigentum Wenn eine Liegenschaft einer natürlichen oder juristischen Person allein gehört, spricht man von Alleineigentum. Amortisation Die ratenweise Rückzahlung einer Schuld. Die Banken verlangen die Rückzahlung der 2. Hypothek in der Regel innerhalb von maximal 15 Jahren oder bis spätestens zur Pensionierung. Die Rückführung der 1. Hypothek erfolgt normalerweise auf freiwilliger Basis. Amortisation, direkte Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek direkt zurückbezahlt. Dadurch wird die Hypothekarschuld nach und nach reduziert und die Belastung durch die Hypothekarzinsen wird kleiner.
Amortisation, indirekte Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothekarschuld nicht reduziert, denn die Amortisationsbeträge werden in die 3. Säule (zum Beispiel auf ein PRIVOR Vorsorgekonto 3a) einbezahlt. Da die Hypothekarschuld gleich hoch bleibt, können die Hypothekarzinsen in unveränderter Höhe bei den Steuern vom Einkommen abgezogen werden, was deutliche Steuervorteile ergibt. Die Einlagen in die Säule 3a sind zudem steuerbegünstigt, da sie der Altersvorsorge, dem Erwerb oder der Amortisation von selbst bewohntem Wohneigentum dienen. Vorsorgegelder werden bei der Auszahlung mit einem Vorzugssteuersatz besteuert. Spätestens bei der Pensionierung wird das Guthaben auf dem Vorsorgekonto zur Rückzahlung der Hypothek verwendet. Anlagekosten Die Anlagekosten umfassen bei Neubauten den Preis für das Bauland und die Kosten für den Hausbau. Bei bestehenden Liegenschaften handelt es sich in der Regel um den Kaufpreis zuzüglich der im Rahmen eines Umbaus oder einer Renovation getätigten Investitionen. Basiswert Beim Basiswert handelt es sich um den Wert der Liegenschaft, den die Bank für ihre Berechnungen verwendet. Normalerweise handelt es sich dabei um den Kaufpreis, die Anlagekosten oder den Ertragswert. Je nach Objekt (beispielsweise bei einem Liebhaber- oder Luxusobjekt) kann der Basiswert jedoch auch abweichen, indem die Bank ihrerseits einen Verkehrswert als Basis bestimmt. Baubewilligung Für den Bau eines Gebäudes ist eine Baubewilligung notwendig. Diese wird aufgrund eines Baugesuchs von der zuständigen Gemeinde ausgestellt. Die Baubewilligung kann Auflagen enthalten, die beim Bau der Liegenschaft zu erfüllen sind. Eine Baubewilligung wird nicht nur für Neubauten, sondern auch für grössere Veränderungen an bestehenden Gebäuden benötigt. Weitere Auskünfte erteilt Ihnen Ihre Gemeindeverwaltung.
GLOSSAR
Baukredit Einen Baukredit gewähren die Banken für die Finanzierung der Bauarbeiten eines Neubaus oder eines grösseren Um baus. Nach dem Abschluss des Bauvorhabens wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt (siehe auch Konsolidierung). Bauversicherung Mit der Bauversicherung sind Neubauten und auch grös sere Gebäudeerneuerungen vom Beginn der Bauarbeiten an versichert. Je nach Situation empfiehlt es sich, auch den Abschluss einer Bauherren-Haftpflicht- und Bauwesenversicherung zu prüfen. Bauzone Die Gemeinden haben aufgrund der Planungs- und Baugesetze sowie der vorgesehenen Nutzung ihr Gemeindegebiet in Zonen eingeteilt und im Zonenplan festgehalten. Die Bauzone umfasst Land, das bereits überbaut ist oder noch bebaut werden kann. Auch die Bauzone ist normalerweise noch unterteilt. Gebräuchlich sind unter anderem folgende Bezeichnungen: Wohnzone, Gewerbe- und Industriezone, Kernzone, Geschäftszone usw. Belehnung Die Belehnung ist das prozentuale Verhältnis zwischen Hypothek und Basiswert einer Liegenschaft. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von CHF 500 000.00 und einer Hypothek von CHF 400 000.00 beträgt die Belehnung 80 %. Eigenkapital Dies sind Gelder, die der Bauherr oder der Liegenschaftskäufer selbst zur Finanzierung seines Eigenheims aufbringt. Im Normalfall sollten sie mindestens 20 % des Kaufpreises ausmachen. Sie stammen üblicherweise aus Ersparnissen, Schenkungen, Erbschaften oder aus 2.- und 3.-Säule-Geldern. Eigenmittel aus der 2. Säule bedingen zusätzlich andere Eigenmittel von mindestens 10 % des Basiswertes. Eigenmietwert Die Steuerbehörde ermittelt den sogenannten Eigen mietwert. Die Liegenschaftseigentümer müssen ihn als Einkommen versteuern. Ertragswert Der Ertragswert entspricht dem nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft. Dazu werden die jährlichen Nettomieterträge mit dem Kapitalisierungszinssatz kapitalisiert. Bei Renditeobjekten (z. B. Mehrfamilien- und Geschäftshäusern) ist der Ertragswert von zentraler Be-
deutung und stellt normalerweise die Basis für das Finanzierungsausmass dar. Familienwohnung Wohneigentum, das die Familie bewohnt und das deshalb durch das Gesetz besonders geschützt ist. Aus diesem Grund bedarf es zum Beispiel bei Kauf, Finanzierung oder Verkauf der Zustimmung beider Ehegatten. Fremdkapital Alle Gelder, die Ihnen von dritter Seite zur Verfügung gestellt werden, bezeichnet man als Fremdkapital. Bei Liegenschafts finanzierungen handelt es sich meistens um die Hypotheken der Banken. Es können aber auch private Darlehen oder andere Vorschüsse sein. Gebäudeversicherung Bei den kantonalen Gebäudeversicherungen sind die Gebäude gegen Feuer- und Elementarschäden zu versichern. Die Gebäudeversicherung ist nicht in allen Kan tonen obligatorisch. Daher kann es sein, dass die Bank den Nachweis über eine solche Versicherung verlangt. Detaillierte Auskünfte erhalten Sie bei der kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt. Generalunternehmer Mit der Erstellung von schlüsselfertigen Liegenschaften werden oft auch General- oder Totalunternehmer beauftragt. Der Generalunternehmer ist in der Regel verantwortlich für die gesamte Ausführung des Bauvorhabens, nicht aber für das Projekt und die Bauleitung. Der Total unternehmer übernimmt neben der Bauausführung auch die Planung und die Bauleitung. Heute fungieren viele als Generalunternehmung bekannte Firmen als Totalunternehmer. Zwischen dem Bauherrn und dem General- bzw. Totalunternehmer wird ein detaillierter Werkvertrag abgeschlossen, der alle wichtigen Details zum Bauvorhaben enthält. Gesamteigentum Beim Gesamteigentum sind alle Eigentümer am Ganzen beteiligt. Sie bilden eine Gemeinschaft und können nur gemeinsam verfügen. Ein Gesamteigentümer kann nicht frei über seine «Quote» verfügen. Gesamteigentum besteht bei Erbengemeinschaften oder einfachen Gesellschaften. Grundbuch Jedes einzelne Grundstück wird in der Schweiz im Grundbuch eingetragen. Alle wichtigen Informationen über eine Liegenschaft bzw. ein Grundstück sind im Grund-
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GLOSSAR
buch festgehalten. Der Eintrag gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, die örtlichen Begebenheiten, die Fläche, alle bestehenden Rechte und Lasten (zum Beispiel Dienstbarkeiten, Wegrechte, Wohnrecht, Baurecht, Gewerbeverbot usw.), Grundpfandrechte (Schuldbriefe) und weitere Hinweise. Das Grundbuch kann von jeder Person, die ein entsprechendes Interesse nachweisen kann, eingesehen werden. Grundbuchauszug Auszug über die wichtigsten Einträge zu einer Liegenschaft bzw. einem Grundstück im Grundbuch. Grundstückgewinnsteuer Die Kantone erheben bei einem Liegenschaftshandel eine Steuer – und zwar auf dem Betrag, um den der Wert der Liegenschaft zwischen Kauf und Verkauf gestiegen ist. Sie muss vom Verkäufer bezahlt werden. Da wertver mehrende Investitionen berücksichtigt werden, sollten Sie Bauabrechnungen unbedingt aufbewahren. Der Bund besteuert Grundstückgewinne nur, wenn sie gewerbsmässig erzielt werden. Handänderungssteuer Die meisten Kantone erheben beim Handel mit Liegenschaften eine Handänderungssteuer. Basis ist der Kaufpreis oder bei Schenkungen und Erbschaften beispiels weise ein amtlicher Schätzwert. Kaufpreis Der Kaufpreis kann je nach Kaufvertrag nur die Land parzelle (zum Beispiel wenn der Käufer die Parzelle selber unter Beizug eines Architekten überbauen will), das schlüsselfertige Haus oder die Eigentumswohnung umfassen. Allfällige Transaktionskosten wie Notar, Steuern und Abgaben an die öffentliche Hand sowie Kosten für die Schuldbrieferrichtung sind darin normalerweise nicht enthalten. Kaufvertrag Der Kaufvertrag regelt die gegenseitigen Verpflichtungen von Käufer und Verkäufer bei der Übertragung von Grundeigentum. Er muss öffentlich, das heisst von einem Notar, beurkundet werden. Konsolidierung Mit Konsolidierung ist die Umwandlung des Baukredites in entsprechende Hypotheken gemeint. Dies geschieht nach dem Abschluss der Bau- oder Umbauarbeiten (siehe auch Baukredit).
Kubatur (Gebäudevolumen) Bei der Kubatur handelt es sich um den umbauten Raum. Dieser gibt Aufschluss über die Grösse der Liegenschaft und wird normalerweise für eine Verkehrswertschatzung verwendet. Angaben zur Kubatur erhalten Sie bei der kantonalen Gebäudeversicherung, vom Architekten oder vom Generalunternehmer. Liegenschaftssteuer In einzelnen Kantonen erhebt der Staat oder die Gemeinde eine Liegenschaftssteuer. Sie ist steuerlich abzugsberechtigt. Mischsatz Festhypotheken Bei Festhypotheken kommt bei der Verzinsung ein Mischsatz 1./2. Hypothek zur Anwendung, womit die bis herigen individuellen Zuschläge für die 2. Hypothek wegfallen. Miteigentum Miteigentum liegt vor, wenn das Eigentumsrecht an einer Liegenschaft mehreren Eigentümern nach festen Quoten im Sinne von ideellen Anteilen zusteht (siehe auch Stockwerkeigentum). Jeder Miteigentümer kann über seinen ideellen Anteil frei verfügen. Nebenkosten Die gesamten Nebenkosten setzen sich aus Unterhaltskosten (zum Beispiel Reparaturen), Betriebskosten (Heizung, Strom, Wartung usw.) sowie Abgaben (Liegenschaftssteuer, Abwasser, Kehricht usw.) zusammen. Nettowohnfläche Bodenfläche der Räume, die ganzjährig bewohnt werden (inkl. Küche, WC, Bad/Dusche, Korridoren, Treppen innerhalb der Wohnung und einzelner Zimmer wie Kellerzimmer/Mansarde im selben Gebäude). Alle Nebenräume (Waschküche, Sauna, Keller, Estrich, Schutzraum usw.) sowie Balkon und Terrassen gehören nicht dazu. Öffentliche Beurkundung Verträge, welche bei einem Notar abgeschlossen werden müssen (wie Kaufvertrag einer Liegenschaft, Schuldbrief errichtung usw.). Schuldbrief Für die Sicherstellung von Hypotheken und Baukrediten werden zugunsten der Bank auf dem Grundstück Grundpfandrechte errichtet. Diese werden durch sogenannte Schuldbriefe verkörpert. Das Total der Schuldbriefe muss immer mindestens der Hypothekarschuld oder der Höhe
GLOSSAR
des Baukredites entsprechen. Bereits bestehende Schuldbriefe gehen bei einem Liegenschaftskauf normalerweise an den neuen Eigentümer über. Seit dem 01.01.2012 ist es möglich, Schuldbriefe auch papierlos in Form eines Registerschuldbriefes zu errichten. Situationsplan Zeigt die Lage eines Grundstücks und der Gebäude in der entsprechenden Gemeinde (inkl. Strasse usw.). Der Situationsplan wird vom Geometer erstellt. Stockwerkeigentum Das Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Mit eigentums. Dem Eigentümer steht das Recht zu, bestimmte Gebäudeteile (zum Beispiel die Eigentumswohnung) ausschliesslich zu benutzen, zu verwalten und innen auszubauen. Er kann über seinen Stockwerkanteil grundsätzlich frei verfügen (siehe auch Miteigentum). Stockwerkeigentümerreglement Im Stockwerkeigentümer- oder Verwaltungsreglement sind Bestimmungen über die gemeinschaftliche Benutzung und Verwaltung der gesamten Liegenschaft enthalten sowie die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer festgehalten. Tragbarkeit Belastung des Bruttoeinkommens durch die Ausgaben für die Liegenschaft in Prozenten. Eine Faustregel besagt, dass diese Ausgaben gesamthaft einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen sollten. Die Ausgaben für die Liegenschaft umfassen nebst den Hypothekarzinsen auch die Amortisation und die Nebenkosten. Verkehrswert Beim Verkehrswert handelt es sich um einen von Experten ermittelten Wert der Liegenschaft. Dieser bildet häufig die Grundlage für einen bevorstehenden Kauf bzw. Verkauf oder für eine mögliche Finanzierung. Der Verkehrswert ist jedoch keinesfalls gleichzusetzen mit der amtlichen Bewertung oder einer Gebäudeversicherungsschatzung. Versicherungen Nach dem Bau oder dem Kauf eines Eigenheims empfiehlt es sich, den Versicherungsschutz zu überprüfen. Neben einer Haftpflichtversicherung empfiehlt sich der Abschluss einer Gebäudewasserschaden- und Glasbruchversicherung. Weitere Auskünfte erhalten Sie bei den privaten Versicherungsgesellschaften.
Vorsorgegelder Die Vorsorgegelder beinhalten die staatliche (AHV, IV, Ergänzungsleistungen), berufliche (Pensionskasse) und freiwillige (Säule 3a) Vorsorge. Werkvertrag Wird ein Bauvorhaben zusammen mit einem Generaloder Totalunternehmer realisiert, ist ein ausführlicher Vertrag notwendig. Dieser Werkvertrag enthält unter anderem: eine genaue Beschreibung des Auftrages, einen Baubeschrieb, möglichst genaue Fertigungstermine, den Werkpreis, alle im Werkpreis nicht enthaltenen Nebenleistungen, Zahlungstermine usw. Normalerweise ist ein vollständiger Plansatz integrierter Bestandteil eines Werkvertrages.
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Valiant Bank AG
Wir sind einfach Bank.
Bundesplatz 4
Valiant ist eine unabhängige, ausschliesslich
Postfach
in der Schweiz tätige Retail- und KMU-Bank.
3001 Bern
Sie bietet Privatkunden und KMU ein umfassen-
031 320 91 11
des, einfach verständliches Angebot in allen
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Finanzfragen. Valiant hat eine Bilanzsumme
[email protected]
von 26,1 Milliarden Franken und beschäftigt
valiant.ch
950 Mitarbeitende.