Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario Cr. Daniel Porcaro, MBA
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INTRODUCCIÓN
Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario
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La cadena de valor del negocio inmobiliario Preparación del negocio
Ejecución del negocio
Terminación del negocio
• Compra del terreno.
• Construcción del edificio.
• Venta.
• Búsqueda de inversores.
• Financiamiento
• Alquiler.
• Estructura de asociación.
• Loteo.
Los inversores en general se dividen en quienes priorizan: i. la conservación del capital y de un rédito corriente, que aunque de escaso rendimiento tenga poco riesgo, ii. la valorización del capital como el objetivo básico de sus programas de inversión, por lo cual el énfasis de éstos está en el resultado de la venta de sus acciones o de sus inmuebles
Cuando entro? Como entro? Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
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La incidencia fiscal en los negocios inmobiliarios Producciòn
Comercializaciòn
Inversión o consumo
Localización Insumos Mano de obra Materiales
Personas Fìsicas
Honorarios y servicios Financiamiento
Residentes
Total de costos
No Residentes
Margen Precio de venta
+
Comisiòn
= Inversiòn
Vehículos Jurìdicos Promotor
Intermediarios
Sociedades Fideicomisos Fondos de inversiòn
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Fideicomisos: Porque son útiles? Mejoras
Atributos Seguridad
En la inversión
Confianza
En el financiamiento
Transparencia
En el ahorro
Flexibilidad CONTRATO DE CONFIANZA
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Definición de Fideicomiso Art. 1 Ley No. 17.703
” ..negocio jurídico en virtud del cual una persona, (fiduciante o fideicomitente), transmite la propiedad fiduciaria de determinados bienes a otra (fiduciario), para que la ejerza de acuerdo con la finalidad determinada por el fideicomitente, en beneficio de la persona que éste designe en el acto de constitución (beneficiario), y si, correspondiere, los trasmita al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomitente o al beneficiario".
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Esquema de funcionamiento FIDUCIARIO
FIDUCIANTE
Transmite la propiedad fiduciaria de bienes :
Posee la propiedad fiduciaria de los bienes cedidos Derecho Real Dominio Imperfecto
FIDEICOMISO
BENEFICIARIOS
Patrimonio de afectación
Recibe el beneficio de la propiedad Derecho personal
Con que intención?
FIDEICOMISARIO
Recibe el bien al finalizar el fideicomiso Es o no fiduciante? Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
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Incompatibilidades Art.9 Ley No. 17.703
Fiduciante-Fiduciario (sólo permitido en el caso de entes autónomos y personas públicas no estatales). Fiduciario – Beneficiario (salvo fideicomisos de garantía constituídos a favor de una entidad financiera). Fiduciario-Fideicomisario (adquirir para sí los bienes fideicomitidos).
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Patrimonio de afectaciòn Art. 7 y 8 Ley No. 17.703
Bien o conjunto de bienes que se afectan a un destino en un acto entre vivos o testamentario. No es sujeto de derecho sino que es administrado por un sujeto de derecho (el fiduciario). NO puede ser agredido por los acreedores del:
fiduciante, fiduciario, beneficiario, fideicomisario.
Salvo acción de fraude. Se rompe con el principio del patrimonio único. Puede ser constituído sobre bienes de cualquier naturaleza presentes o futuros.
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Diferencias con otras figuras
El TRUST inglès no es un contrato sino una instituciòn del derecho de propiedad. Common Law (propiedad formal) versus Equity Law (propiedad material o de goce). El Fideicomiso carece de personería jurídica lo que lo distingue de las sociedades comerciales. En el caso de las sociedades comerciales, los titulares del capital social son quienes poseen además de los derechos económicos y la totalidad de los derechos políticos Los beneficiarios de un Fideicomiso, en cambio, poseen solamente derechos de índole patrimonial careciendo de los derechos políticos.
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Clases de Fideicomisos La Ley sólo distingue dos tipos de fideicomisos: Fideicomisos Financieros Fideicomisos Ordinarios
Atendiendo la función que pretenden cumplir los fideicomisos ordinarios pueden ser: de administración, de garantía, de inversión.
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Fideicomisos Financieros Art. 25 y 28 Ley No. 17.703
Es el fideicomiso ordinario en el cual: Beneficiarios: son titulares de certificados de participación en el dominio fiduciario, títulos de deuda garantizados con los bienes del fideicomiso o títulos mixtos. Fiduciario: solamente pueden ser las entidades de intermediación financiera o las sociedades administradoras de fondos de inversión.
Dentro de los financieros, se pueden distinguir los: con objeto de inversión específico en créditos, es decir aquellos que son constituidos con conjuntos homogéneos o análogos de derechos de crédito, que tienen otros objetos de inversión diversos a los créditos (inmuebles, patentes de invención, derechos de autor, etc).
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Fideicomiso de Administración Es el fideicomiso creado con la finalidad de gestionar un conjunto de bienes para llevar adelante un fin conservatorio o de multiplicación. Su finalidad natural es lograr no perder el patrimonio administrado. Es el padre del Fideicomiso de Inversiòn, administraciòn con fines de multiplicaciòn.
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Fideicomiso de Garantía Es el fideicomiso creado con la finalidad de garantizar o asegurar con los bienes fideicomitidos y/o con su producido el cumplimiento de determinadas obligaciones a cargo del fiduciante o un tercero
El beneficiario es el acreedor o un tercero en cuyo favor, en caso de incumplimiento, se pagará una vez realizados los bienes, el valor de la obligación o el saldo impago de ella, de acuerdo a los establecido en el contrato.
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Como aplicar la figura en el sector inmobiliario? Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario
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Importancia del instrumento Pocas veces en nuestro país un vehículo jurídico habilitó tantos formatos de negocios a medida de cada necesidad. La posibilidad de proyectar en nuestra mente un esquema de negocios que responda exactamente a lo queríamos, que resulte ley entre las partes, con un tercero responsable y de buena fe que lo administre; se encuadraba casi en la ingenuidad... Dr. Nestor Kreimer
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Que tipo de Fideicomisos aplicar? ¿Quién lo pregunta? Desarrollistas Inversores Compradores Constructores Comercializadores Entidades financieras
Cuál es el negocio subyacente? Cómo se financia? Capital propio, inversores, preventas, bancos? Los compradores son inversores o consumidores finales? Hay posibilidad de canje por mt2?
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Posibilidades de aplicación en el sector Fideicomisos de Garantía
Fideicomisos de Administraciòn
Fideicomisos Privados de Inversiòn Inmobiliaria
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Fideicomisos de Administraciòn al Costo
Creatividad Flexibilidad Fideicomisos Financieros de Inversiòn Inmobiliaria
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Elección de alternativas - Mercado Residencial
Agropecuario
Fideicomiso ?
Oficinas Renta en general
Hoteles Condoteles
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Elección de alternativas - Financiamiento Inversores institucionales
Inversores locales
Fideicomiso ?
Inversores extranjeros
Bancos
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Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario
Fideicomisos de Garantía
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Fideicomiso de Garantía Fiduciario
3. Ejecuta garantía en Caso de incumplimiento de la Relación crediticia
2. Cede inmueble en garantía
Fiduciante Deudor
Fideicomiso Garantía
Beneficiario Acreedor
4. Cancelado el crédito el remanente Retorna al fiduciante 1. Relación crediticia
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Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario
Fideicomisos de Administración
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Emisión de ONs con garantía fiduciaria Aeropuerto de Carrasco FIDUCIARIO
Posee la propiedad fiduciaria de los créditos y el dinero
Control de Obra
Administrador
Integrò dinero de la emisiòn para el pago de la obra
Fideicomiso de Garantìa
Cedió tasa de embarque y aterrizaje Puerta del Sur SA
Emite Obligaciones Negociables
Autoriza los desembolsos
Fideicomiso de Administración
INVERSORES (BENEFICIARIOS)
$ Compran los títulos
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Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario
Fideicomisos Financieros
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Fideicomiso Financiero Inmobiliario
FIDUCIARIO
FIDUCIANTE DESARROLLISTA
Cede Flujo de Fondos del emprendimiento por U$S 10 M
Títulos de deuda FIDEICOMISO FINANCIERO
U$S 10 M
Cede Flujo de Fondos de Otro Emprendimiento
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INVERSORES U$S 10 M
Fideicomiso de Garantía x 50%
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Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario
Fideicomisos de Administración al Costo
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Diferencias entre el sistema tradicional y el Fid. de Adm. Al Costo
Riesgo
Sistema Tradicional
Sistema al Costo Retorno
El desarrollista busca su máxima utilidad. Fija precio y el riesgo “ataca” su margen. El desarrollista “maneja” la velocidad de ventas. El vehìculo utilizado en general son sociedades Comerciales. Estas sociedades parten del “affecto societatis”. Están reguladas por la Ley de Socs. Comerciales.
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El desarrollista “vende” todo previamente. Sacrifica rentabilidad por riesgo mercado. El fiduciante asume el riesgo “performance”. El fiduciante asume el riesgo “mercado”. A cambio de “parte” de la ganancia del desarrollista. El desarrollista cambia utilidades por honorarios. Es un administrador de fondos de terceros. El Fideicomiso es un medio que aisla los riesgos propios de las partes relacionadas. El Fideicomiso no es una persona jurìdica. El Fideicomiso es un contrato privado autoregulado.
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Como se compone el precio Sistema Tradicional
Sistema al Costo
Terreno + Costos de Obra + Costos Financieros + Gastos de Comercializaciòn + Honorarios + Margen empresario + Impuestos Precio de venta
Terreno + Costos de Obra + Honorarios + Impuestos Costo de entrega
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Relación trilateral DESARROLLISTA:
FIDUCIANTE / INVERSOR:
Busca localizaciòn, vende terreno. Elabora proyecto y consigue habilitaciones. Estructura y planifica la gestión comercial. Estructura los aspectos financieros y jurìdicos. Contrata al fiduciario. Arma el prospecto de venta. Contrata la obra. Gestiona la obra. Entrega las unidades.
Deposita confianza en el desarrollista. Confìa en la localizaciòn y el producto. Confìa en el “saber hacer” del desarrollista. Se compromente a pagar un precio. Asume riesgo mercado y performance. Su relaciòn es con el desarrollista, no con el resto de fiduciantes.
NO COMPRA UN DEPARTAMENTO
VENDE UN SERVICIO FIDUCIARIO: EL FIDEICOMISO ES UN VEHICULO NO UN NEGOCIO
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Recibe un encargo fiduciario en base a la confianza de las otras dos partes. Obligación de resultados, no de medios. Debe actuar como un buen hombre de negocios. Rendir cuentas. Ser imparcial. Ajustarse a lo que dice el contrato. Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
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Aspectos a considerar para aplicar la figura Quien soy? En que momento estamos? Inflaciòn, crèdito bancario, predio de la tierra, público objetivo. Cuantos somos? Quien comercializa? Son “ansiosos” nuestros compradores? Bases fundamentales (en las buenas y en las malas): Informaciòn Evitar el caos comercial
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Cuando sirve? Poco crèdito bancario Altos precios de la tierra Precios de construcciòn al alza Disponibilidad de ahorro en los agentes. Poca atracciòn de alternativas de inversiòn financieras. Desconfianza. Productos “Premium” no masivos.
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Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario
Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria
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Fideicomisos Privados de Inversión Inmobiliaria (FPII) La actividad principal de los FPII es la de constituir patrimonios de afectación integrados por inmuebles que se exploten comercialmente mediante la compraventa o alquiler de los mismos. Para ello se necesita captar ahorro privado y, con estos fondos, adquirir los terrenos, desarrollar, construir y comercializar los inmuebles que son objeto de inversión. El argumento básico para proponer esta forma operativa a los inversores es constituir patrimonios de calidad, diversificados y, sobre todo, muy bien gestionados. Los resultados de los FPII derivan de la revalorización que se produzca en los inmuebles por el transcurso del tiempo o el producido de los desarrollos inmobiliarios que se efectúen.
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Fideicomisos Privados de Inversión Inmobiliaria (FPII) Inversores* $
Promotor Promotor Titulos de participación **
Fideicomiso Financiero Fideicomiso de de Inversión Inversión Inmobiliaria
$
Tierra local Inmuebles Construidos Urbana y Sub urbana
Fiduciario Fiduciario
Gestor
Tierra Rural Locales Locales***
Servicios Servicios Profesionales Profesionales
Participaciones en REITs Sociedades Locales o extranjeras
* Inversores locales o del exterior que poseen sus inversiones en el sistema financiero extranjero. ** Los títulos son custodiados en el sistema bancario local. *** Si bien el Fondo puede invertir en esta clase de tierras debería hacerlo mediante una emisión pública de valores.
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