IMMOBILIENBEWERTUNGMMO IDEE 2008 der Neuerstellung geht es darum, solche Konzepte zu finden beziehungsweise Materialien auszuwählen, die unter Beachtung einer möglichst guten Relation zwischen Investitions- und Nutzungskosten eine bestmögliche wirtschaftliche Nutzungsdauer gewährleisten, mit anderen Worten, einen langfristigen Ertrag beziehungsweise Werterhalt. Es sollen damit positive Zukunftserfolgsgrößen durch FM generiert werden. Negativbeispiele:

Facility Management und Immobilienbewertung Von Michaela Hellerforth und Hans Netscher Nicht nur vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeitsdiskussion zeigt sich, dass Konzepte notwendig sind, die zu einer Optimierung der Immobilien in ökonomischer wie ökologischer Hinsicht führen. Wenn sich dadurch laufende Erträge erhöhen beziehungsweise Vermietungschancen verbessern und auch ein höherer Kaufpreis möglich ist, sollte geklärt werden, ob sich diese Änderungen durch den Einsatz von Facility Management auch im Marktwert einer Immobilie zeigen. Was ist Facility Management?

Facility Management (FM) kann definiert werden als die ganzheitliche, integrierte und umfassende Bedarfsermittlung, Vorplanung, Planung, Realisierung, Inbetriebnahme, Nutzung und Verwertung von Grundstücken, Gebäu-

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den, Einrichtungen, Anlagen und damit zusammenhängenden Prozessen und Infrastrukturen - mit der Zielsetzung einer Ertrags- und Wertsteigerung für den Investor sowie einer Kostenoptimierung für den Mieter (Nutzer), der Kundenstatus hat. Im Optimalfall beginnt man mit FM so früh wie möglich im Lebenszyklus, denn gemäß der 20:80-Regel fallen nur 20 Prozent der Kosten während der Vorplanung, Planung, Herstellung und Inbetriebnahme der Immobilien an, aber 80 Prozent während der Nutzung. Die Zielerreichung wird im Idealfall einer neu zu erstellenden Immobilie betrachtet, aber auch für bereits genutzte Immobilien. Was verändert sich durch FM?

FM betrifft alle Kostengruppen der DIN 276, außer den Grundstückskosten. Bei

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Im nördlichen Ruhrgebiet wurde die Metastadt Wulfen mit insgesamt rund 100 Wohnungen in modular aufgebauten großen Mehrfamilienhäusern 1987 nach zehnjähriger Nutzungsdauer abgerissen. Dies lag vor allem daran, dass den niedrigen Baukosten hohe Betriebs- und Instandhaltungskosten gegenüberstanden. In Frankfurt wurden und werden Büroimmobilien aus den siebziger Jahren abgerissen, da sie den Nutzeranforderungen nicht mehr entsprachen und strukturellen Leerstand aufwiesen.

FM führt im Idealfall dazu, dass das Verhältnis von Erst- und Folgekosten eine win-win-Situation darstellt. Niedrige Folgekosten sind auch bei niedrigen Investitionskosten möglich. Positivbeispiele: Anstelle des Einbaus einer Klimaanlage werden Beschattungssysteme eingesetzt. Es wird vor Auftragsvergabe detailliert geprüft, ob technische Anlagen nicht überdimensioniert geplant sind. Die Immobilienplanung wird optimiert. Das kann zum Beispiel durch die Wahl von Ka-

belkanälen erfolgen, statt Leitungen in die Wand zu verlegen oder durch eine einfache Zugänglichkeit von Leitungen in Installationsschränken oder -räumen oder auch durch den Versuch, bei Verbundprodukten auf homogene Lebensdauern zu achten.

Durch richtig verstandenes FM im Sinne der Lebenszykluskosten lassen sich Betriebskosten von Immobilien senken. Damit sinkt entweder die Gesamtbelastung des Mieters, die sich als Ergebnis der eigentlichen Miete und der Betriebskosten ergibt, oder es ergeben sich Möglichkeiten zur Mieterhöhung bei gleich bleibender Gesamtbelastung.

Teilweise sind niedrige Folgekosten nur durch hohe Investitionskosten zu erreichen, so zum Beispiel niedrige Energiekosten durch Wärmedämmung.

Ein sich rational verhaltener Mieter sollte Immobilien wählen, bei denen die Betriebskosten niedrig sind. Die bisherige Erfahrung von Vermietern, die Frage nach der Vorlage des Energieausweises betreffend, zeigt jedoch, dass ein Mieterinteresse am Energieausweis bisher kaum besteht. Auch wenn weitgehende Marktintransparenzen vorhanden sind, werden niedrige Betriebskosten beziehungsweise die Gesamtmietbelastung bei anziehenden Energiepreisen eine immer größere Rolle spielen. Insoweit werden auch Maßstäbe zu deren Beurteilung (zum Beispiel Vorzeigen der Betriebskostenabrechnungen der bisherigen Mieter) im Wohnimmobilienbereich zunehmen; im Gewerbeimmobilienbereich herrscht bereits jetzt eine höhere Sensibilität.

Wann wird sich ein Investor bei der Projektentwicklung demnach dazu entscheiden, FM zu beachten? Betrachtet man den Erfolg einer Immobilie als Barwert aller zukünftigen Ein- und Auszahlungen, muss sich für den Investor ein höherer Barwert aufgrund höherer laufender Rendite oder durch einen höheren Verkaufserlös ergeben. Nutzungskosten

Die DIN 18960 gliedert die Nutzungskosten in Kapitalkosten (100), Verwaltungskosten (200), Betriebskosten (300) und Bauunterhalt (400). Für FM ist damit interessant, inwieweit sich diese Kosten senken lassen. Die Kapitalkosten gehören zunächst zu den durch FM nicht beeinflussbaren Kosten. Vor dem Hintergrund von Basel II oder der Subprime-Krise und der damit zusammenhängenden Problematik Immobilienkredite zu bekommen, haben von den Banken als risikoarm und wertstabil eingeschätzte Immobilien bessere Chancen, Kredite zu bekommen. Sie weisen gegebenenfalls ein besseres Rating mit der Folge niedrigerer Kreditkosten auf. Der Zusammenhang zwischen FM und Verwaltungskosten ist nicht evident, denn die hiermit zusammenhängenden Personal- und Sachkosten werden durch qualitative Immobilieneigenschaften kaum beeinflusst.

Bauunterhalt - Pflege der Immobilien

Mit jeder Maßnahme an Immobilien geht es darum, Substanzrisiken möglichst gering zu halten. Mit anderen Worten: Es geht darum, die Eigenschaften des Bauwerks hinsichtlich des physischen und technischen Zustands im Griff zu halten. Dabei sind diese Kosten vor allem eine Funktion der Herstellungskosten beziehungsweise des dahinter stehenden Gebäudelayouts und -konzepts. Jedoch sind bei der Instandhaltung durch gutes Management, durch vorausschauende Planung und Steuerung auch bei bereits in der Nutzungsphase befindlichen Immobilien noch Optimierungspotenziale erreichbar. Die Optimierungspotenziale führen zu einer höheren Betriebssicherheit, zu einem verbesserten Werterhalt, zum Hinausschieben größerer Maßnahmen sowie zu niedrigeren Gesamtkosten.

Mit all diesen Maßnahmen korrespondiert ein geringeres Leerstandrisiko und gegebenenfalls eine höhere Nachfrage. Insgesamt kann festgestellt werden, dass FM durch die Brille der Marktteilnehmer und der Immobilienwirtschaft gesehen, eine Wert erhöhende Aktivität darstellen kann. Deshalb wird nun untersucht, wie der nach WertV ermittelte Immobilienwert hierauf reagiert. Was ändert sich durch FM am Wert einer Immobilie?

Der Marktwert im Sinne des § 194 BauGB ist ein objektivierter Immobilienwert. Im Marktwert werden alle den Wert beeinflussende Eigenschaften der Immobilie erfasst, soweit diese Eigenschaften im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Wert beeinflussend sind. Der Marktwert ist der „Normalpreis“ der Immobilie. Neben dem Marktwert bestehen eine Vielzahl weiterer Werte und Wertbegriffe, die in der Regel subjektive Werteinflüsse aufweisen. Nachstehend werden die Wirkungen von FM auf den Marktwert nach § 194 BauGB untersucht, wobei sich subjektive Werte infolge FM grundsätzlich nicht anders verhalten. Ändern sich infolge FM die nachhaltigen Erträge, die Bewirtschaftungskosten, die Verzinsungshöhe des Ertrages oder gar alle Parameter kumulativ? Zur Beantwortung dieser Frage ist eine Orientierung an den in der WertV normierten Verfahren empfehlenswert. Ertragswertverfahren Es liegt auf der Hand, dass sich durch Maßnahmen, die dem FM zuzuordnen sind, laufende Erträge, Vermietungschancen oder Kaufpreise ändern. Maßnahmen des FM können grundsätzlich Auswirkung auf die Höhe nachhaltig erzielbarer Einnahmen im Sinne der WertV haben, die sich in der Regel aus Marktmieten oder bei nicht preisgebundenem Wohnraum aus ortsüblichen Vergleichsmieten ergeben. Bei mietvertraglichen Erträgen unbefristeter wie befristeter Art sind die Auswirkungen von FM von den jeweiligen gesetzlichen und vertraglichen Rah-

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IMMOBILIENBEWERTUNGMMO IDEE 2008 menbedingungen abhängig. Selbst temporäre und periodisch unterschiedlich hohe Erträge können durch FM beeinflusst und im Ertragswertverfahren entsprechend erfasst werden.

Grundstücksmarktübliches Objekt ohne besondere FM-Maßnahmen

Niedrige Kapitalkosten schlagen sich im Allgemeinen nicht in der Marktwertermittlung nieder, obwohl es sich um einen für den Investor wichtigen Faktor handelt. Gleichzeitig handelt es sich jedoch um einen individuellen Umstand, der für den Marktwert nicht von Belang sein kann. Die Verwaltungskosten ändern sich durch Facility Management ebenfalls nur unbedeutend. Betriebskosten sind in ihrer Höhe in besonderem Maße durch FM beeinflussbar. Aber: es werden nur die nicht umlegbaren, das heißt beim Eigentümer verbleibenden Betriebskosten betrachtet. Instandhaltungskosten können sogar vergleichsweise höher sein als die ortsüblichen Kosten; der hieraus resultierende Vorteil gewinnt jedoch erst ab einem bestimmten Baualter oder bei zukünftigen Betriebskosten an Relevanz. Das Mietausfallwagnis kann durch Maßnahmen des FMs sinken, soweit diese am Immobilienmarkt sichtbar und damit vom Sachverständigen erfassbar sind. Insgesamt ist das Ertragswertverfahren nur bedingt geeignet, betriebskostenrelevante Aspekte des FMs abzubilden, weil das Verfahren insoweit unvollständig ausgebildet ist. Im Rahmen der aktuell stattfindenden Novelle zur WertV lässt sich Ergänzungsbedarf feststellen. Chancen und Risiken aus dem Eigentum an Immobilien werden insbesondere durch die Höhe der Verzinsung zukünftiger Ertragsüberschüsse erfasst. Nachdem sowohl die Vermietungschancen wie die Kaufpreise durch FM beeinflusst werden können, ändern sich in marktorientierten Bewertungen naturgemäß die Verzinsungshöhen und damit die Marktwerte. Das Maß der Wertänderung kann marginal bis signifikant sein. So können nicht marktfähige Immobi-

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Tabelle 1

lien ihre Marktfähigkeit zurückgewinnen. Oder es lässt sich feststellen, dass überzeugend realisierte FM-Konzepte kaum Beachtung finden.

getrennt quantifiziert werden können. Somit ist das Maß der Werteinflüsse aus FM nur schwer feststellbar und im Vergleichswertverfahren darstellbar.

Vergleichswertverfahren Soweit FM dazu führt, dass sich eine Immobilie in Zustand und Performance verbessert, so muss diese Immobilie mit Objekten der entsprechenden Qualität verglichen werden. Die Änderungen fliesen damit grundsätzlich in die Vergleichswertermittlung ein. Allerdings ist festzustellen, dass Wirkungen infolge FM - etwa ein guter Gebäudebetrieb, eine hervorragende Objektdokumentation oder regelmäßige und planvolle Instandhaltung - als Wert bestimmende Maßnahmen nicht ohne weiteres von anderen Werteinflüssen

Sachwertverfahren Im Sachwertverfahren müssen gerade im Zusammenhang mit FM unterschieden werden: Ersterstellungskosten und spätere Erstellungskosten bei Modernisierungen, Instandhaltungen etc.. Bei den eigentlichen Erstellungskosten werden in der Regel die NHK 2000 und zukünftig die NHK 2005 zu Grunde gelegt. Ausgangsbasis sind die Normalherstellungskosten baulicher Anlagen am Wertermittlungsstichtag. Aber: hohe Baukosten korrespondieren nicht immer mit niedrigen Folgekosten und niedrige Baukosten füh-

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Mieten auf den Ertragswert des Wohngebäudes. Die höheren Mieten haben sich infolge wirkungsvoller FM-Maßnahmen in der mietvertraglichen Miete wie in der ortsüblichen Vergleichsmiete nieder geschlagen. Die Miete hat sich von 4,50 Euro/m2 auf 5,00 Euro/m2 erhöht. Die durch die FM-Maßnahmen ausgelösten Kosten waren vor dem Wertermittlungsstichtag wirksam. Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind durch die FM-Maßnahmen nicht beeinflusst.

FM-Maßnahmen wirken auf die Miethöhe

Das Mietausfallwagnis steigt in Abhängigkeit von der Miethöhe geringfügig. In dieser Beispielvariante wird davon ausgegangen, dass die FM-Maßnahmen die Chancen der Vermietung und die Marktchancen des Objektes nicht erhöht haben. Nachstehend sind die geänderten Wertansätze und Werte fett hervorgehoben (s. Tabelle 2).

Tabelle 2

ren nicht immer zu Immobilien, die vom Markt weniger geschätzt werden. Soweit sich die Maßnahmen des FMs in einem besonders guten Zustand des Gebäudes widerspiegeln, wird dies berücksichtigt. Die vielen kleinen Maßnahmen, wie gutes Management, die zu einer verlängerten Lebensdauer führen, werden unter Umständen erst später erkennbar, nämlich dann, wenn das Gebäude ans Ende seiner Lebensdauer kommt. Berechnungsbeispiele

An Beispielen werden nachstehend mögliche Wirkungen von FM-Maßnahmen auf den Marktwert gemäß § 194 BauGB gezeigt. Dies geschieht mit Hilfe des in der WertV88 normierten Ertragswertverfahrens.

Bewertung eines grundstücksmarktüblichen Wohngebäudes In Tabelle 1 ist die Ertragswertermittlung eines Wohngebäudes mit fünf Wohnungen dargestellt. Der zu bewertende nicht preisgebundene Wohnraum weist bezogen auf den örtlichen Immobilienmarkt durchschnittliche Eigenschaften auf, das heißt, es liegen im Wesentlichen grundstücksmarktübliche Bedingungen vor. Die vereinbarten Mieten entsprechen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Betriebskosten werden soweit zulässig auf die Mieter umgelegt beziehungsweise von den Mietern unmittelbar getragen. Besondere Wert beeinflussende Umstände liegen nicht vor (s. Tabelle 1). Höhere Miete infolge des FMs Tabelle 2 zeigt die Wirkung höherer

Höhere Verzinsung des Ertrags infolge des FMs Tabelle 3 zeigt eine Beispielvariante unter der Voraussetzung, dass die FMMaßnahmen die Chancen der Vermietung und die Marktchancen des Objektes erhöhen. FM hat also zu einer höheren Marktattraktivität geführt, die in eine höhere Verzinsung des Ertrages mündet. Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind in diesem Beispiel durch die FM-Maßnahmen erneut nicht beeinflusst. Das Mietausfallwagnis steigt in Abhängigkeit von der Miethöhe geringfügig. Nachstehend sind die geänderten Wertansätze und Werte fett hervorgehoben (s. Tabelle 3). Weitere Varianten realisierter oder potenzieller FM-Maßnahmen Vorstehende Beispiele zeigen, dass FM Wertdifferenzen in erheblichem Umfang auslösen kann. Der ursprüngliche Ertragswert von 360.000 Euro ist infolge Mieterhöhung auf 410.000 Euro und infolge der Erhöhung der Marktattraktivität auf 440.000 Euro angewachsen. Dies entspricht einem Anstieg des Ertragsfaktors von 15,9 über 16,3 auf 17,5. Die Bruttoanfangsrendite hat sich um 0,6 Prozent erhöht.

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FM-Maßnahmen wirken auf die Miethöhe und Verzinsungshöhe der Miete

So kann sich Contracting für den Investor als durchaus günstige Alternative darstellen und auch in Bezug auf die Gebäudenachhaltigkeit bei mangelnder Investitionsfähigkeit oder zur Umgehung der Zinsschranke Vorteile bringen. Soweit aber ein Grundbucheintrag zugunsten des Contractors für seine Anlagen besteht, kann dies zum Beispiel im Ertragswertverfahren als Wert mindernder Umstand gesehen werden.

Prof. Dr. Michaela Hellerforth

Prof. Dr. Michaela Hellerforth ([email protected]) ist Inhaberin einer Professur an der Fachhochschule Gelsenkirchen im Studiengang Facility Management.

Tabelle 3

Hans Netscher

Eine Vielzahl weiterer FM-Maßnahmen mit Wirkung auf den Marktwert ist möglich. Damit können grundsätzlich alle Parameter der Wertermittlung in unterschiedlicher Intensität beeinflusst sein. So kann FM dazu führen, dass ein nicht marktfähiges oder nicht vermietungsfähiges Objekt wieder Marktfähigkeit gewinnt. Unwirtschaftliche FM kann im Gegenzug dazu führen, dass lediglich Kosten ausgelöst werden, die weder einen ökonomischen noch einen ökologischen Effekt haben. Insoweit ist immer die Einzelfallbetrachtung mit sorgfältiger Analyse der Wertwirkung von FM-Maßnahmen erforderlich.

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Resümee

Viele Einflüsse des FMs werden bislang kaum in den klassischen Wertermittlungsverfahren abgebildet. Dies gilt gerade für Soft-Facts, die durch FM gestärkt werden, aber mit dem vorhandenen Instrumentarium erst zu spät oder auch gar nicht erfasst werden können. Insoweit bringt auch die aktuelle Novelle der WertV keine entscheidenden Verbesserungen. Einige Aspekte, die im Rahmen des FMs als wesentlich angesehen werden, bleiben auf der Strecke beziehungsweise führen sogar zu Bewertungsabschlägen.

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Hans Netscher Chartered Surveyor ist Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ([email protected]).