Wohnungsmarktbericht 2015

Fachbereich Planen und Bauen Oktober 2015

Wohnungsmarktbericht 2015

Impressum Hansestadt Lübeck Bereich Stadtplanung und Bauordnung Rasmus von Zamory Christian Stolte

Lübeck, Oktober 2015

Vorwort Mit dem Wohnungsmarktkonzept aus dem Jahr 2013 wurde eine strategische Grundlage für die Wohnraumentwicklung in der Hansestadt Lübeck bis in das Jahr 2025 gelegt. Das Konzept umfasst die Analyse der Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt, die Angebots- und Nachfragesituation, eine Wohnungsmarktprognose bis 2025 sowie eine kleinräumige Analyse und Bewertung der Wohnungsmarktsituation. Die Ergebnisse des Wohnungsmarktkonzeptes 2013 sind in das Konzept Lübeck 2030 eingeflossen. In diesem Konzept wurden entsprechend der ermittelten Bedarfe Suchräume für den Wohnungsbau festgelegt. Der Wohnungsmarkt ist jedoch sowohl auf der Nachfrageseite als auch auf der Angebotsseite in einem stetigen Wandel. Die Auswirkungen des demographischen Wandels und Veränderungen bei den Haushaltsstrukturen führen zu einer sich stetig ändernden Nachfrage nach Wohnraum. Auch die Zuwanderung unterliegt starken Schwankungen, wie aktuell an den Flüchtlingsbewegungen zu erkennen ist. Die Angebotsseite reagiert aber nur relativ träge auf diese veränderte Nachfrage. Aktuelle Trends müssen also möglichst frühzeitig erkannt werden, damit Angebot und Nachfrage nicht auseinandergehen. Der Wohnungsmarktbericht setzt an dieser Stelle an. Ein Wohnungsmarktkonzept baut auf grundlegenden bzw. umfassenden Analysen auf, deren Ergebnisse jedoch mit der Zeit veralten. Der Bericht legt den Schwerpunkt auf weniger umfangreiche, jedoch regelmäßig und aktuell zur Verfügung stehende Informationen und stellt diese zusammenfassend dar. Es werden nur die wesentlichen Kernindikatoren für die Angebotsseite als auch für die Nachfrageseite des Wohnungsmarktes dargestellt. Zudem werden die in der Hansestadt Lübeck zur Verfügung stehenden Bauflächen aufgezeigt. Eine wesentliche Datengrundlage zur Darstellung des Wohnungsbestandes bildet der Zensus 2011. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Daten des Zensus 2011 nur teilweise fortgeschrieben werden. Grundlage und auch Anlass für die Prognose der zukünftigen Wohnraumnachfrage bildet die aktuelle Prognose der Haushalte aus Oktober 2015 seitens der kommunalen Statistikstelle. Die Bevölkerungsprognose und die darauf aufbauende Haushaltsprognose werden turnusmäßig alle 5 Jahre vorgelegt. Der Wohnungsmarktbericht soll die Kerndaten des Wohnungsmarktkonzeptes 2013 aktualisieren und als Entscheidungsgrundlage für die zukünftige Wohnungsbauentwicklung dienen.

Wohnungsmarktbericht 2015

Inhaltsverzeichnis 1

Allgemeine Entwicklung in Deutschland ....................................................................... 2

2

Rahmenbedingungen in der Hansestadt Lübeck ........................................................... 4

2.1 2.2

Arbeitsmarkt ...................................................................................................................................................4 Pendlerverflechtungen ..................................................................................................................................5

3

Entwicklungen auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes in der H. Lübeck....... 7

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Struktur des Wohnungsbestandes ..............................................................................................................7 Neubautätigkeit ..............................................................................................................................................9 Miet- und Kaufpreisniveau ...........................................................................................................................9 Preisgünstiger Wohnraum......................................................................................................................... 10 Öffentlich geförderter Wohnungsbau ...................................................................................................... 11

4

Entwicklungen auf der Nachfrageseite des Wohnungsmarktes in der H. Lübeck ... 12

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Demographische Entwicklung .................................................................................................................. 12 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen ........................................................................................ 14 Entwicklung der Haushalte ....................................................................................................................... 15 Asylleistungsempfänger ............................................................................................................................ 16 Wohngeld ...................................................................................................................................................... 16

5

Wohnbauflächen in der Hansestadt Lübeck ................................................................ 18

6

Bilanz ............................................................................................................................... 20

7

Schlussfolgerungen ........................................................................................................ 21 Anhang Bauflächensteckbriefe

Wohnungsmarktbericht 2015

1 Allgemeine Entwicklung in Deutschland 3500

Quelle: website destatis.de 3000

2500

2297,8

2390,2

2510,1

2558,0

2456,7

2576,2

2699,1

2749,9

2809,5

2903,2

2000

2267,6

Bruttoinlandsprodukt in Mrd. €

Abb. 1 Entwicklung Bruttoinlandsprodukt von 2004 bis 2014

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1500

1000

500

0

6,00

Quelle: website bundesbank.de 5,00 Effektivzins in % p.a

Abb. 2 Effektivzinssätze Wohnungsbaukredite an private Haushalte (Zinsbindung über 10 Jahre)

4,00 3,00

4,96 2,00

4,35

4,57

4,95

5,04

4,50

3,98

4,06 3,25

2,99

2,73

2012

2013

2014

1,00 0,00 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

120

Quelle: website destatis.de 104,1

110

für Indexwerte (Jahr 2010 = 100)

Abb. 3 Verbraucherpreisindex Deutschland

100 91

92,5

90

96,1

93,9

100

98,6

99

100

103,1

2008

2009

2010

2011

105,4

107,5

108,4

95,4

93,6 88,4

106,6

102,1

98,9

98,6

105,7

90,9

80

70

60 2004

2005

2006

2007

2012

2013

2014

Verbraucherpreisindex Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe Verbraucherpreisindex insgesamt

Abb. 4 Häuserpreisindex und Preisindex für Bauland in Deutschland

Indexwerte (Jahr 2010 = 100)

120

Quelle: website destatis.de 113,2

115 110,2 110 103,5

105 100

113,6

107,1

98,2

99,4

99 96,9

98,2

99

108,4 106,1

100 102,8 100

95 94,4

97,5

97,6

97,6

98,1

2006

2007

2008

2009

95,6

90 85 2004

2005

Preisindex für Bauland

2

2010

2011

Häuserpreisindex

2012

2013

2014

20

50

Quelle: website destatis.de 39,6

39,2

39,2

40,3

40,8

40,8

41,0

41,5

42,0

42,2

18

42,6

16 14

35 11,7 30

12

10,8

10,5

9

25

7,8

8,1

10 7,7

20

7,1

6,8

6,9

8

6,7

15

6

10

4

5

2 0

0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Erwerstätige mit Wohnort in Deutschland

2011

2012

2013

2014

Arbeitslosenquote

1500 1300

Quelle: website destatis.de

1100 Anzahl Zu- und Fortzüge in Tsd.

Abb. 6 Wanderungen von nichtdeutschen Staatsangehörigen zwischen Deutschland und dem Ausland

900 577

700 500

303

300 100

55

96

75

99

2004

2005

2006

2007

387

450

154 11

28

2008

2009

-100 -300 -500 -700 -900

Zuzüge

Fortzüge

2010

2011

2012

2013

2014

Wanderungssaldo

Trends in Deutschland 

Der konjunkturelle Aufschwung der deutschen Wirtschaft setzt sich behutsam nach der Rezession der Wirtschaft im Jahr 2009 fort.



Der seit 2009 sinkende Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite macht das investieren in Immobilien attraktiv.



Seit 2009 ist ein Anstieg der Preise für Wohnimmobilien und Wohnbauland zu verzeichnen.



Die Verbraucherpreise für Wohnraum steigen stetig an, wobei auch die Wohnnebenkosten wesentliche Preistreiber sind.



Seit 2009 ist ein steigender Wanderungsüberschuss von nichtdeutschen Staatsangehörigen zu verzeichnen.

3

Arbeitslosenquote in %

40 Anzahl Erwerbstätige in Mio.

Abb. 5 Arbeitslosenquote aller zivilen Erwerbspersonen

45

Wohnungsmarktbericht 2015

2 Rahmenbedingungen in der Hansestadt Lübeck 2.1 Arbeitsmarkt 22

22

Quelle: Hansestadt Lübeck

Arbeitslosenquote in % bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen

20

18,3

18

18

15,2

16

16 13

14

14

12,3

12,2

11,2

12

11

10,4

10,4

12

10,1

10

6

11,0

11,0

11,5

11,7

11,1

8 12,8

6

12,8

15,7

8

13,6

10

18,6

in

Anzahl Transferleistungsempfänger in Tsd.

Abb. 7 Arbeitslosigkeit Lübeck

20

4

4

2

2 0

-

2005

2006

2007

2008

2009

Transferleistungsempfänger

2010

2011

2012

2013

2014

Arbeitslosenquote in % bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen

20 18,3

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

18

16 Arbeitslosenquote in % bez. auf alle zivile Erwerbsp.

Abb. 8 Arbeitslosenquote bezogen auf alle Erwerbspersonen im Städtevergleich

15,2

14

13 12,2

12

12,3

11,6

11,2

11

10

10,4

10,4

6,9

6,9

6,8

2012

2013

2014

10,1

10 8,4 7,6

8

7,8

7,5

7,2

6 2005

2006

2007

2008

Schleswig-Holstein

2009

Flensburg

2010

Kiel

2011

Neumünster

Hansestadt Lübeck

8,0%

2500

Quelle: Hansestadt Lübeck

6,0% 5,0%

1500

4,0%

1000

3,0% 2,0%

500 1,0% 0,0%

0 01 Innenstadt

02 - St. Jürgen 03 - Moisling 04 - Buntekuh 05 - St. Lorenz 06 - St. Lorenz Süd Nord

07 - St. Gertrud

08 - Schlutup 09 - Kücknitz

10 Travemünde

ALG I (SGB III) ALG II (SGB II) Anteil Arbeitslose (ALG I und II) bezogen auf alle Bewohner des Stadtteils

4

Anteil Arbeitslose (ALG I und II)

7,0%

2000 Anzahl Personen

Abb. 9 Arbeitslose (ALG I und II) in den Stadtteilen 2014

2.2 Pendlerverflechtungen Quelle: Bundesagentur für Arbeit Abb. 10 Einpendler 2014

Abb. 11 Auspendler 2014

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

5

Wohnungsmarktbericht 2015

Abb. 12 Pendlersaldo 2014

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Trends in der Hansestadt Lübeck

6



Die Arbeitslosequote liegt wie in den anderen Großstädten in Schleswig-Holstein über dem Landesdurchschnitt. Sie ist jedoch in den letzten Jahren kontinuierlich zurückgegangen auf 10,1 Prozent.



Die Stadtteile Moisling, Buntekuh und St. Lorenz Nord verzeichnen eine überdurchschnittlich hohen Anteil an Arbeitslosen (ALG I und II) bezogen auf alle Bewohner des Stadtteils.



Das positive Pendlersaldo der Hansestadt Lübeck unterstreicht die Bedeutung der Hansestadt Lübeck als Wirtschaftsstandort.



Es bestehen starke Arbeitsmarktverflechtungen mit dem Umland.



Ein Teil der Einpendler kommt als potentielle Zuzügler für die Hansestadt Lübeck in Betracht. Ihre Zahl beläuft sich auf insgesamt 34.000.



Die hohe Zahl an Auspendlern nach Hamburg ist ein Indiz dafür, dass gerade im Fall Hamburgs Lübeck für Auspendler ein attraktiver Wohnstandort bleibt.

3 Entwicklungen auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes in der Hansestadt Lübeck 3.1 Struktur des Wohnungsbestandes Abb. 13 Anteile Wohneinheiten nach Gebäudetyp (inkl. Ferienwohnungen)

Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011

1

25%

0%

10%

7%

20%

30%

Gebäude mit 1 Wohnung

68%

40%

50%

60%

Gebäude mit 2 Wohnungen

70%

80%

90%

100%

Gebäude mit 3 oder mehr Wohnungen

Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011 Abb. 14 Eigentumsverhältnisse

1

18,3%

0%

10%

49,5%

20%

30%

40%

Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/-innen Wohnungsgenossenschaft Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen

8,1%

50%

60%

70%

7,4%

14,2%

80%

90%

Wohnungs-

1

100%

Privatperson/-en Kommune oder kommunales Wohnungsunternehmen Rest

Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011 Abb. 15 Art der nutzung

2,5%

0,8%

29,3%

67,0% 2,9%

0%

10%

20%

30% 40% 50% 60% 70% 80% Von Eigentümer/-in bewohnt zu Wohnzwecken vermietet Ferien- und Freizeitwohnung Leerstand

90%

100%

35

Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011 Abb. 16 Anzahl Wohnungen nach Anzahl der Räume

30

in Tsd.

25 20 15 10 5 0 1 Raum

2 Räume

3 Räume

4 Räume

5 Räume

6 Räume

7 und mehr Räume

7

Wohnungsmarktbericht 2015 60

Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011 50 Wohnfläche pro Kopf in m²

Abb. 17 Wohnfläche pro Kopf im Vergleich

40 30 20 10

Wohnfläche pro Kopf

Stormarn

Steinburg

Segeberg

SchleswigFlensburg

RendsburgEckernförde

Plön

Pinneberg

Ostholstein

Nordfriesland

Herzogtum Lauenburg

Dithmarschen

Neumünster

Lübeck

Flensburg

Kiel

0

Durchschnitt in Schleswig-Holstein

60,00 Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011

Abb. 18 Gebäudealter

in Tsd.

50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Vor 1919

1919 - 1948

1949 - 1978

1979 - 1990

Anzahl Wohngebäude

Abb. 19 Leerstandsquote 2015 nach Stadtteilen (links)

Abb. 20 Leerstandsquote 2015 nach Wohnungsgrößen (rechts)

8

1991 - 2000

2001 -2009

2009 und später

Anzahl Wohnungen

Stadtteil

Anteil leerstehender Wohnungen

Buntekuh

0,9%

bis 50 m²

1,5%

Innenstadt

0,7%

über 50 bis 60 m²

1,2%

Kücknitz

1,3%

über 60 bis 75 m²

2,1%

Moisling

6,7%

über 75 bis 85 m²

1,0%

Schlutup

4,1%

über 85 m²

1,4%

St. Gertrud

Insgesamt

1,6%

St. Jürgen

1,5% 0,8%

St. Lorenz Nord

1,0%

St. Lorenz Süd

0,9%

Travemünde

0,9%

Gesamtstadt

1,6%

Wohnungsgröße

Anteil leerstehender Wohnungen

Quelle: Datenabfrage Wohnungswirtschaft (n = 23.246) / Stand August 2015

3.2 Neubautätigkeit 900

Abb. 21 Anzahl genehmigter Wohneinheiten

800

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

700 600 257

550

687

500 497 400 300

28 90 14

200 100

86 14

384 257

239

141

35 4 251

139

20

14 190

194

2008

2009

216

194

36

10 107

206

2013

2014

36

20 144

160

10 117

2010

2011

2012

0 2004

2005

2006

Gebäude mit 1 Wohnung

2007

Gebäude mit 2 Wohnungen

Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen

Baufertigstellungen

900

Abb. 22 Anzahl fertiggestellter Wohneinheiten

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 800 700 600 500 400

257

117 12

122

300

103 16

16

12 200 100

450

353 270

245

217

432 225

287

10

12

158

172

103 16 200

20 18

14

142

161

2005

2006

2007

Gebäude mit 1 Wohnung

2008

2009

Gebäude mit 2 Wohnungen

2010

2011

2012

112

251

22 26

0 2004

162

Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen

2013

2014

Baugenehmigungen

3.3 Miet- und Kaufpreisniveau Abb. 23 Mietspiegeltabelle 2014

Baujahr* ab 1918 1919 - 1948 1949 - 1957 1958 - 1968 1969 - 1978 1979 - 1990 1991 - 2001 2002 - 2011

Wohnungsgröße 25 bis unter 40 m²

40 bis unter 65 m²

65 bis unter 85 m²

85 und mehr m²

6,22

6,34

6,82

6,40

4,64 - 7,21

5,56 - 7,15

6,21 - 7,73

5,42 - 7,26

6,00

5,57

5,57

5,18

5,06 - 7,16

4,87 - 6,27

5,07 - 6,22

4,74 - 5,77

5,52

5,54

5,82

5,61

5,15 - 5,87

5,12 - 5,98

5,22 - 5,93

5,00 - 6,52

5,48

5,30

5,22

5,41

4,92 - 6,18

4,64 - 6,13

4,57 - 5,93

4,81 - 6,08

6,14

5,70

4,94

5,11

5,51 - 7,00

5,37 - 5,99

4,42 - 5,35

4,02 - 5,98

5,80

5,48

5,90

5,67 - 5,87

5,17 - 5,87

5,58 - 6,18

7,34

7,89

5,79 - 9,24

7,20 - 8,80

7,67

8,08

8,89

6,86 - 8,76

7,00 - 8,76

7,10 - 11,59

*bei Leerfeldern lag keine ausreichende Datengrundlage vor Informationen zum Mietspiegel siehe website: http://www.luebeck.de/bewohner/bauen_wohnen/mietspiegel Quelle: Hansestadt Lübeck, Mietspiegel 2014

9

Wohnungsmarktbericht 2015

Abb. 24 Durchschnittl. Mietpreisentwicklung in mittlerer Wohnlage seit Erstellung Mietspiegel 2012

Wohnungsgröße

Baujahr*

25 bis unter 40 m²

40 bis unter 65 m²

65 bis unter 85 m²

85 und mehr m²

ab 1918

+ 2,9%

+ 2,8%

+ 2,9%

+ 3,0%

1919 – 1948

+ 2,8%

+ 2,9%

+ 2,9%

+ 2,9%

1949 - 1957

+ 2,9%

+ 2,9%

+ 2,9%

+ 2,9%

1958 - 1968

+ 2,9%

+ 2,8%

+ 2,9%

+ 3,0%

1969 - 1978

+ 2,9%

+ 3,0%

+ 2,8%

+ 2,9%

1979 - 1990

+ 2,9%

+ 2,9%

+ 2,9%

1991 - 2001

+ 2,9%

+ 2,9%

2002 - 2011

+ 2,9%

+ 3,0%

+ 2,9%

*bei Leerfeldern lag keine ausreichende Datengrundlage vor Quelle: Hansestadt Lübeck, Mietspiegel 2012 und 2014 (eigene Berechnung)

700

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder durchschnittl. Kaufwert je m² baureifes Land

Abb. 25 Entwicklung der durchschnittl. Kaufwerte je m² baureifes Land

600

500

400

300

200 99,87

117,3

122,81

2006

2007

133,22 108,14

132,3

137,41

2011

2012

110,93

94,22

100

0 2004

2005

Flensburg

Kiel

2008 Neumünster

2009

2010

Hamburg

2013

Hansestadt Lübeck

3.4 Preisgünstiger Wohnraum Definition 1: Preisgünstiger Wohnraum Abb. 25 Preisgünstige Wohnungen 2015 nach Wohngeldhöchstbeträgen

Anzahl Personen

Wohnungsgröße

Wohngeldhöchstbetrag (Bruttokaltmiete)

Anteil preisgünstige Wohnungen Auswertung Daten Auswertung Daten ImmobilienwirtImmobilienportal schaft (n = 23.246) (n = 899)

1 Person

bis 50 m²

358,00 €

90%

44%

2 Personen

über 50 bis 60 m²

435,00 €

87%

31%

3 Personen

über 60 bis 75 m²

517,00 €

81%

33%

4 Personen 5 oder mehr Personen Insgesamt

über 75 bis 85 m²

600,00 €

76%

15%

über 85 m²

688,00 €

56%

5%

-

83%

29%

-

Quelle: Auswertung Daten Immobilienwirtschaft (Bestandsmieten) und Daten Immobilienportal (Angebotsmieten) / Stand August 2015

Abb. 26 Preisgünstige Wohnungen nach Mietobergrenzen (§ 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII)

Definition 2: Preisgünstiger Wohnraum Mietobergrenzen (MOG) (Bruttokaltmiete)

Anteil preisgünstige Wohnungen Auswertung Daten Auswertung Daten ImmobilienwirtImmobilienportal schaft (n = 23.246) (n = 899)

Anzahl Personen

Wohnungsgröße

1 Person

bis 50 m²

360,00 €

91%

45%

2 Personen

über 50 bis 60 m²

432,00 €

86%

27%

3 Personen

über 60 bis 75 m²

530,00 €

85%

42%

4 Personen 5 oder mehr Personen Insgesamt

über 75 bis 85 m²

634,00 €

84%

25%

über 85 m²

710,00 €

64%

6%

-

86%

32%

-

Quelle: Auswertung Daten Immobilienwirtschaft (Bestandsmieten) und Daten Immobilienportal (Angebotsmieten) / Stand August 2015

10

3.5 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 12 000

Quelle: Hansestadt Lübeck 10 000 Anzahl Sozialwohnungen

Abb. 27 Entwickl. des öffentl. gef. Wohnungsbestandes bis 2040 (ohne Berücks. mögl. Neubauten)

8 000

6 000

4 000

2 000

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2025

2030

2040

2049

Trends Angebotsseite des Wohnungsmarktes 

Ca. zwei Drittel aller Wohnungen sind in Mehrfamilienhäusern und ein Drittel aller Wohnungen sind Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.



Ca. 50 % der Wohnungen sind im privaten Eigentum, aber die Wohneigentumsquote liegt bei nur 29 %.



Der Schwerpunkt des Wohnungsbestandes (in Ein-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern) weist eine Raumzahl von 3-4 Räumen auf. Der Anteil kleinerer Wohnungen ist relativ gering.



Bei den Wohnungsunternehmen liegt die Leerstandsquote bei ca. 1,6 % (entspricht der Fluktuationsreserve). Nur in Moisling und Schlutup liegen die Leerstandsquoten signifikant über der Fluktuationsreserve.



Von 2004 bis 2014 wurden im Durchschnitt für ca. 470 Wohneinheiten Baugenehmigungen erteilt und ca. 430 Wohneinheiten fertiggestellt.



Das Mietpreisniveau ist in zwei Jahren von 2012 bis 2014 entsprechend dem langfristigen Trend um ca. 3 % gestiegen. Dieser Wert liegt unterhalb der langfristigen Inflationsrate.



Der Anteil der preisgünstigen Wohnungen liegt bei 86% (Mietobergrenzen) bzw. 83% (Wohngeldhöchstbetrag) in Bezug auf die Bestandsmieten (Bruttokaltmiete). Im Wohnungsmarktkonzept 2013* waren dies noch 91 % (Wohngeldhöchstbeträge). Trotz signifikantem Anstieg ist gegenwärtig noch von einem ausreichenden Bestand an preisgünstigem Wohnraum auszugehen.



In den kommenden Jahren werden weitere Belegungsbindungen für den öffentlich geförderten Wohnraum auslaufen. *Zur Abgrenzung des „preisgünstigen“ Mietwohnungsbestandes wurden auch beim Wohnungsmarktkonzept 2013 die Mietobergrenzen (§ 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII) und die Wohngeldhöchstbeträge herangezogen. Im Vergleich zum aktuellen Wohnungsmarktbericht erfolgte die Ermittlung des Anteils an Wohnungen unterhalb der Mietobergrenze auf Grundlage der Nettokaltmiete und nicht der Bruttokaltmiete.

11

Wohnungsmarktbericht 2015

4 Entwicklungen auf der Nachfrageseite des Wohnungsmarktes in der Hansestadt Lübeck 4.1 Demographische Entwicklung 226

Abb. 28 Bevölkerungsentwicklung und Prognose

222 220

woh

Einwohner/ -innen in Tsd.

224

218 216 214 212 210 208 206

Quelle: Hansestadt Lübeck

204 1990

1995

2000

2005

2010

2015

Bevölkerungsentwicklung

2020

2025

Prognose

Informationen zur Bevölkerungsprognose 2015 – 2030 siehe website: http://www.luebeck.de/stadt_politik/statistiken

2500

Abb. 29 Determinanten der Bevölkerungsentwicklung

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2000 1500

Anzahl

1000 500 0 -500 -1000 -1500 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo natürliche Bevölkerungsentwicklung

2008

2009

Saldo Migration

2010

2011

2012

2013

2014

Bevölkerungszu- und abnahme

2500

Abb. 30 Wanderungssalden Altersklassen

nach

2000

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Anzahl Personen

1500 1000

500

0 -500

-1000 -1500 2001

2002

2003

unter 18 Jahre 50 bis unter 65 Jahre

12

2004

2005

2006

18 bis unter 25 Jahre 65 Jahre und mehr

2007

2008

2009

2010

2011

25 bis unter 30 Jahre Wanderungssaldo insgesamt

2012

2013

2014

30 bis unter 50 Jahre

Abb. 31 Wanderungssaldo nach ausgewählten Ziel- und Herkunftsgebieten 2014

1000 800 600

Anzahl Personen

400 200 0 -200 -400 -600 -800

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder Groß Gönau

Bad Schwartau

Stockelsdorf

Lüdersdorf

Ratekau

Bad Oldesloe

Scharbeutz

Bad Segeberg

Hamburg

Timmendorfer Strand

Kiel

Neumünster

-1000

Abwanderung Zuwanderung Wanderungssaldo

Quelle: Hansestadt Lübeck Abb. 32 Vergleich Alterspyramide 2014 und 2030

90

80

70

Alter in Jahren

60

50

40

30

20

10

0 2.000

1.500

1.000

500

0

500

1.000

1.500

2.000

Bevölkerung Männer 2030

Frauen 2030

Männer 2014

Frauen 2014

13

Wohnungsmarktbericht 2015

4.2 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen 48

Quelle: Hansestadt Lübeck

17

47

16

46

15

45

14 13 12

Innenstadt

11 10 9 8 2005

2010

2015

2020

Einwohner in Tsd.

Einwohner in Tsd.

18

Abb. 33 Bevölkerungsentwicklung und Prognose in den Stadtteilen bis 2030

Quelle: Hansestadt Lübeck

44 43 42

St. Jürgen

41 40 39 38 2005

2025

2010

2015

16

15

14

14

13

13

12 11 10

Moisling

9 8 7 6 2005

2010

2015

2020

Quelle: Hansestadt Lübeck

12 11 10

Buntekuh

9 8 7 6 2005

2025

2010

2015

Einwohnerentwicklung Moisling Prognose Moisling

20

48

Quelle: Hansestadt Lübeck

46

17

45

16 15 14 13

11

2010

2015

Quelle: Hansestadt Lübeck

44 43 42 41

St. Lorenz Süd

10 2005

2020

St. Lorenz Nord

40 39 38 2005

2025

2010

8

43

7

42 41 40

37 36 2005

St. Gertrud 2010

2015

2020

6 5 4 3

Schlutup

2 1 0 2005

2025

2010

Einwohnerentwicklung St. Gertrud Prognose St. Gertrud

16

Quelle: Hansestadt Lübeck

15

18 17 16

13 12 2005

Kücknitz 2010

2015

2020

Einwohnerentwicklung Kücknitz Prognose Kücknitz

14

2025

Einwohner in Tsd.

Einwohner in Tsd.

19

14

2020

2025

Quelle: Hansestadt Lübeck

14

20

15

2015

Einwohnerentwicklung Schlutup Prognose Schlutup

22 21

2025

Quelle: Hansestadt Lübeck

9

Einwohner in Tsd.

Einwohner in Tsd.

Quelle: Hansestadt Lübeck

44

38

2020

10

46

39

2015

Einwohnerentwicklung St. Lorenz Nord Prognose St. Lorenz Nord

Einwohnerentwicklung St. Lorenz Süd Prognose St. Lorenz Süd

45

2025

47

18

12

2020

Einwohnerentwicklung Buntekuh Prognopse Buntekuh

Einwohner in Tsd.

Einwohner in Tsd.

19

2025

16

Quelle: Hansestadt Lübeck

Einwohner in Tsd.

Einwohner in Tsd.

15

2020

Einwohnerentwicklung St. Jürgen Prognose St. Jürgen

Einwohnerentwicklung Innenstadt Prognose Innenstadt

13 12 11 10 9 8 7 6 2005

Travemünde 2010

2015

2020

Einwohnerentwicklung Travemünde Prognose Travemünde

2025

4.3 Entwicklung der Haushalte 125

Quelle: Hansestadt Lübeck 9%

9%

9%

11%

11%

11%

28%

28%

29%

50%

52%

52%

51%

2002

2015

2020

2029

10% Anzahl Haushalte in Tsd.

Abb. 34 Entwicklung der Haushalte nach Haushaltsgröße (auf Grundlage eines Haushaltsgenerierungsverfahren)

100

12%

75

28%

50

25

0

1 Pers.-Haushalt

2 Pers.-Haushalt

3 Pers.-Haushalt

>=4 Pers.-Haushalt

130

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Max. +3.850

125 Anzahl Haushalte in Tsd.

Abb. 35 Prognose der Haushalte (auf Grundlage eines Haushaltsgenerierungsverfahrens)

120

115

110

105

100 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Anzahl Haushalte 2014

100% 90%

Abb. 36 Haushalte nach Haushaltstyp in den Stadtteilen 2014

80%

5% 3% 7%

7% 5%

14%

17%

7%

9% 6%

17%

20%

10%

A n te il in %

70%

2022

2023

2024

22%

22%

50%

6% 5% 11%

7% 5%

8% 5%

16%

15%

21%

2026

2027

6%

9% 6%

21%

19%

9%

2028

2029

7% 3% 10%

29%

21%

26%

71%

2025

Veränderung der Anzahl der Haushalte seit 2014

17%

60%

40%

2021

25%

24%

61%

30% 49%

20%

45%

50%

51%

39%

39%

42%

Schlutup

Kücknitz

50%

10% Quelle: Hansestadt Lübeck

0% Innenstadt

St. Jürgen

Moisling

Einpersonenhaushalt

Buntekuh

St. Jürgen Süd

Paar/Ehepaar ohne Kinder

St. Jürgen Nord

St. Gertrud

Paar/Ehepaar mit Kindern

Alleinerziehende

Travemünde

sonstige Haushalte

15

Wohnungsmarktbericht 2015

4.4 Asylleistungsempfänger Anzahl Asyleistungsempfäner/ -innen

1200 Abb. 37 Anzahl Asylleistungsempfänger/ -innen

Quelle: Hansestadt Lübeck

1000 800 600 400 200 0 2010

2011

2012

2013

2014

4.5 Wohngeld 5000 Quelle: Hansestadt Lübeck

von

1)

4500 Anzahl Empfängerhaushalte Wohngeld

Abb. 38 Empfängerhaushalte Wohngeld 2005 bis 2014

4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1) Neufassung des Wohngeldgesetzes mit Wirkung zum 1. Januar 2009

von nach

Anzahl Empfängerhaushalte Wohngeld

700

Abb. 39 Empfängerhaushalte Wohngeld 2014 Stadtteilen

Quelle: Hansestadt Lübeck 600 500 400 300 200 100

16

Travemünde

Kücknitz

Schlutup

St. Gertrud

St. Lorenz Nord

St. Lorenz Süd

Buntekuh

Moisling

St. Jürgen

Innenstadt

0

Trends Nachfrageseite des Wohnungsmarktes 

Seit 2009 kommt es aufgrund des in allen Altersklassen positiven Wanderungssaldos zu einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum in der Hansestadt Lübeck. Der Wachstumstrend wird in den nächsten Jahren verstärkt anhalten: bis zum Jahr 2025 wird die Bevölkerung voraussichtlich um ca. 7.500 Personen auf 223.300 Einwohner ansteigen. In den darauffolgenden Jahren wird die Einwohnerzahl aufgrund des demographischen Wandels abnehmen.



Die Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen verläuft divergent (siehe Abb. 33)



In Relation zur Bevölkerungszahl nimmt die Anzahl der Haushalte aufgrund von Singularisierungsprozessen zu. Mittlerweile liegt der Anteil der 1-Personen-Haushalte bei über 50 %. Dieser Trend wird sich nach 2030 fortführen, wenn sich die Zahl der Sterbefälle in den geburtenstarken Jahrgängen („Babyboomer“) erhöht, wodurch die Zahl der Alleinlebenden zunimmt.



Die Zahl der Haushalte entwickelt sich analog zur Bevölkerungsentwicklung. So steigt diese bis zum Jahr 2025 voraussichtlich um 3.850 auf 123.100 Haushalte. Die Zahl der Haushalte ist die Grundlage zur Ermittlung der erforderlichen Wohneinheiten.



Die Prognose fällt aufgrund der derzeit besonders hohen Zuwanderung sowohl aus dem Inland, als auch aus dem Ausland deutlich positiver aus als in der Vergangenheit. Ein erheblicher Teil der Zuwanderer sind Flüchtlinge aus Krisenregionen. Es ist damit zu rechnen, dass die derzeit sehr hohe Zuwanderung durch Flüchtlinge noch die nächsten Jahre anhält und auch langfristig nicht auf das ursprüngliche Niveau zurückgehen wird. Daher wird auch für die Zukunft mit Wanderungsüberschüssen zu rechnen sein, jedoch können diese langfristig die Sterbeüberschüsse nicht vollständig ausgleichen.



Die Zahl und der Anteil der Senioren wird sich weiter erhöhen. Ab 2025 erreichen die geburtenstarken Jahrgänge („Babyboomer“) das Seniorenalter.



Die größten Wanderungsverluste im Saldo sind gegenwärtig in die Nachbargemeinden Groß Grönau, Stockelsdorf und Bad Schwartau zu verzeichnen. Die höchsten absoluten Zu- und Abwanderungen sind nach Hamburg zu verzeichnen.

Hinweis: Weitere Informationen zur Bevölkerungsprognose 2015- 2030 sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen können Sie auf der Internetseite der Abteilung 1.102.2 - Statistik und Wahlen erhalten: http://www.luebeck.de/stadt_politik/statistiken

17

Wohnungsmarktbericht 2015

5 Wohnbauflächen in der Hansestadt Lübeck

18

19

Wohnungsmarktbericht 2015

6 Bilanz 

Der Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten errechnet sich aus den zusätzlichen Haushalten ergänzt um eine Fluktuationsreserve von 1,5 %. Die geringe Leerstandsquote in der Höhe der Fluktuationsreserve verdeutlicht, dass im Immobilienbestand keine Reserven zur Befriedung der zukünftigen Nachfrage bestehen. Damit beläuft sich der voraussichtliche Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten bis 2025 auf rd. 3.900. Nach 2025 beschränkt sich die Neubautätigkeit allein auf den Ersatzbau.



Die nachgefragten Anteile in den Segmenten Geschosswohnungsbau (GWB) und Einfamilienhaus (EFH) sind nicht methodisch sauber prognostizierbar. Es wird das Verhältnis im Bestand von 1/3 (entspricht rd. 1.300 EFH) zu 2/3 (entspricht rd. 2.600 GWB) zugrunde gelegt.



Die errechneten Wohnbaupotenziale im Lübecker Stadtgebiet belaufen sich auf insgesamt rd. 1.400 Einfamilienhäuser sowie rd. 3.000 Geschosswohnungen. Dabei handelt es sich neben Flächen in rechtskräftigen oder im Verfahren befindlichen B-Plänen um Flächenpotenziale aus dem Konzept Lübeck 2030 (ergänzt um die Potenziale Kleingärten Lauerhof und Sellschopp-Gelände) sowie Baulücken oder Brachen im Bestand. Dabei ist zu bedenken, dass es sich hierbei insgesamt um theoretische Potenziale handelt und einzelne Flächen möglicherweise nicht entwickelt werden können (Bsp. Nördliche Wallhalbinsel). Umgekehrt geben die dargestellten Potenziale den derzeitigen Stand wieder – es ist damit zu rechnen, dass in den folgenden Monaten und Jahren weitere hinzukommen. Die errechneten Bedarfe können mit den dargestellten Wohnbaupotenzialen somit theoretisch befriedigt werden.

Hinweis: Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat im Rahmen der deutschlandweiten Wohnungsmarktprognose 2015 für Lübeck bis 2020 einen zusätzlichen Wohnbaubedarf im EFH-Segment von 0 – 1.100 und für das GWB-Segment von 2.200 – 3.300 Wohneinheiten prognostiziert.

20

7 Schlussfolgerungen 

Aufgrund der Zunahme der Haushalte ist voraussichtlich ein zusätzlicher Bedarf von rd. 3.900 zusätzlichen Wohneinheiten ohne Ersatzneubau erforderlich. Die Flächenpotenziale dafür sind theoretisch vorhanden. Derzeit werden jährlich rd. 400 Wohnungen gebaut. Dies beinhaltet allerdings sowohl Ersatz- als auch Zusatzneubau. Der Schwerpunkt des benötigten Zusatzneubaus ist bereits 2020 erreicht. Angesichts des hohen zusätzlichen Neubaubedarfs und der Tatsache, dass dieser innerhalb der nächsten 5 Jahre zu verzeichnen ist, ist die aktuelle Bautätigkeit nicht ausreichend, um den ermittelten Bedarf zu befriedigen.



Es ist bis 2020 ein jährlicher Neubau von 600 zusätzlichen Wohnungen erforderlich (ohne Ersatzneubau). Mit Blick auf die laufenden B-Planverfahren wird bis Anfang 2017 Planungsrecht für rd. 1.480 zusätzliche Wohnungen geschaffen.



Die dargestellte Einwohnerentwicklung ist stark von der Zuwanderung abhängig. Die prognostizierte Entwicklung basiert auf den Trends der letzten Monate und Jahre. Aktuell wird die Zuwanderung sehr stark durch die hohen Flüchtlingszahlen bestimmt. Kurz- bis mittelfristig sind daher insbesondere Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünfte in großer Zahl erforderlich. Hier gilt jedoch, dass die Flüchtlinge sobald wie möglich in den normalen Wohnungsmarkt integriert werden sollen.



Derzeit sind rd. 1.500 Flüchtlinge in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht – Tendenz steigend. Viele dieser Unterkünfte sind provisorischer Natur und werden irgendwann zurückgebaut. Bis dahin dienen sie auch als Puffer für den regulären Wohnungsbau.



Da die Belegungsbindungen für den geförderten Wohnungsbau fortschreitend auslaufen, sind neben der Bestandsentwicklung auch Maßnahmen bei den Neubauvorhaben erforderlich.



Preisgünstiger Wohnraum ist in Lübeck derzeit noch in ausreichendem Maß vorhanden. Auch überproportionale Mietsteigerungen sind bislang nicht festzustellen. Dies kann sich jedoch ändern, wenn die erforderlichen Neubaubedarfe nicht umgesetzt werden.



Derzeit sind so gut wie keine Grundstücke für Einfamilienhäuser mehr vorhanden. Die Nachfrage nach derartigen Angeboten ist jedoch hoch. Langfristig muss hier allerdings bedacht werden, dass die Zahl der Haushalte, die diese Wohnangebote nachfragt (z.B. Familien), zurückgeht. Auch kommt dem Bestand für die zukünftige Nachfrage eine große Bedeutung zu: 10.000 Einfamilienhäuser in Lübeck werden derzeit ausschließlich von Personen über 60 Jahren bewohnt.

21

Wohnungsmarktbericht 2015

22



Der Trend zur Singularisierung der Lebensentwürfe hat Einflüsse auf den Wohnungsmarkt. Zukünftig sind (insbesondere ab 2030) mehr 1- und 2Zimmer-Wohnungen erforderlich. Auch Angebote im Bereich des gemeinschaftlichen Wohnens werden verstärkt nachgefragt.



Die Nachfrage nach altengerechtem Wohnraum wird sich weiter erhöhen, insbesondere ab 2025, wenn die „Babyboomer“ das Seniorenalter erreichen.



Ca. 7 % des Wohnungsbestandes sind im Eigentum der städtischen Tochtergesellschaft Trave, wodurch die Hansestadt Lübeck einen direkten qualitativen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat.



Wie im Wohnungsmarktkonzept vorgeschlagen besteht weiterhin die Möglichkeit, sich durch besondere Wohnangebote innerhalb der Wohnungsmarktregion qualitativ abzusetzen und damit zusätzliche Zuwanderung zu generieren.



Nach 2025 könnte aufgrund des Rückganges der Einwohnerzahl ein weiteres Wachstum in Bezug auf zusätzliche Wohneinheiten zu Überhängen im Wohnungsbau führen. Zusätzliche Wohnbauflächen gehen mit zusätzlicher Infrastruktur einher, die dauerhaft vorgehalten werden muss, obwohl die Einwohnerzahl zu sinken beginnt. Dem kann begegnet werden, indem Wohnbauflächen in städtebaulich integrierten Lagen bevorzugt entwickelt werden. Grundsätzlich ist festzustellen, dass der Großteil der aufgezeigten Potenziale Brach- und Konversionsflächen in städtebaulich integrierten Lagen umfasst. Dadurch kann eine nachhaltige Stadtentwicklung gewährleistet werden, da Flächen revitalisiert, vorhandene Infrastrukturen genutzt und der freie Landschaftsraum geschützt werden.