Wohnungsmarktbericht 2016

Fachbereich Planen und Bauen November 2016

Wohnungsmarktbericht 2016

Impressum Hansestadt Lübeck Bereich Stadtplanung und Bauordnung Rasmus von Zamory Christian Stolte

Lübeck, November 2016

Vorwort Mit dem Wohnungsmarktkonzept aus dem Jahr 2013 wurde eine strategische Grundlage für die Wohnraumentwicklung in der Hansestadt Lübeck bis in das Jahr 2025 gelegt. Das Konzept umfasst die Analyse der Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt, die Angebots- und Nachfragesituation, eine Wohnungsmarktprognose bis 2025 sowie eine kleinräumige Analyse und Bewertung der Wohnungsmarktsituation. Die Ergebnisse des Wohnungsmarktkonzeptes 2013 sind in das Konzept Lübeck 2030 eingeflossen. In diesem Konzept wurden entsprechend der ermittelten Bedarfe Suchräume für den Wohnungsbau festgelegt. Der Wohnungsmarkt ist jedoch sowohl auf der Nachfrageseite als auch auf der Angebotsseite in einem stetigen Wandel. Die Auswirkungen des demographischen Wandels und Veränderungen bei den Haushaltsstrukturen führen zu einer sich stetig ändernden Nachfrage nach Wohnraum. Auch die Zuwanderung unterliegt starken Schwankungen, wie an den Flüchtlingsbewegungen zu erkennen ist. Die Angebotsseite reagiert aber nur relativ träge auf diese veränderte Nachfrage. Aktuelle Trends müssen also möglichst frühzeitig erkannt werden, damit Angebot und Nachfrage nicht auseinandergehen. Ein Wohnungsmarktkonzept baut auf grundlegenden bzw. umfassenden Analysen auf, deren Ergebnisse jedoch mit der Zeit veralten. Der Bericht legt den Schwerpunkt auf weniger umfangreiche, jedoch regelmäßig und aktuell zur Verfügung stehende Informationen und stellt diese zusammenfassend dar. Es werden nur die wesentlichen Kernindikatoren für die Angebotsseite als auch für die Nachfrageseite des Wohnungsmarktes dargestellt. Der Wohnungsmarktbericht setzt an dieser Stelle an und wird nach 2015 zum zweiten Mal herausgebracht. Zudem werden die in der Hansestadt Lübeck zur Verfügung stehenden Bauflächen aufgezeigt. Eine wesentliche Datengrundlage zur Darstellung des Wohnungsbestandes bildet der Zensus 2011. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Daten des Zensus 2011 nur teilweise fortgeschrieben werden. Grundlage für die Prognose der zukünftigen Wohnraumnachfrage bildet die Prognose der Haushalte aus Oktober 2015 der kommunalen Statistikstelle. Die Bevölkerungsprognose und die darauf aufbauende Haushaltsprognose werden turnusmäßig nur alle 5 Jahre vorgelegt. Der jährlich erscheinende Wohnungsmarktbericht soll die Kerndaten des Wohnungsmarktkonzeptes 2013 aktualisieren und als Entscheidungshilfe für die zukünftige Wohnungsbauentwicklung dienen.

Wohnungsmarktbericht 2016

Inhaltsverzeichnis 1

Allgemeine Entwicklung in Deutschland .......................................................................... 2

2

Rahmenbedingungen in der Hansestadt Lübeck ............................................................. 4

2.1 2.2

Arbeitsmarkt ...................................................................................................................................4 Pendlerverflechtungen ....................................................................................................................5

3

Entwicklungen auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes in der HL ...................... 7

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Struktur des Wohnungsbestandes...................................................................................................7 Neubautätigkeit ..............................................................................................................................9 Miet- und Kaufpreisniveau...............................................................................................................9 Preisgünstiger Wohnraum ............................................................................................................ 10 Öffentlich geförderter Wohnungsbau............................................................................................ 11

4

Entwicklungen auf der Nachfrageseite des Wohnungsmarktes in der HL................... 13

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Demographische Entwicklung ...................................................................................................... 13 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen ................................................................................ 15 Entwicklung der Haushalte........................................................................................................... 16 Asylleistungsempfänger ............................................................................................................... 17 Wohngeld .................................................................................................................................... 17

5

Bilanz ................................................................................................................................ 19

6

Schlussfolgerungen ......................................................................................................... 22 Anhang Bauflächensteckbriefe

Wohnungsmarktbericht 2016

1 Allgemeine Entwicklung in Deutschland 3500

Quelle: website destatis.de

3000

2500

2393,3

2513,2

2561,7

2460,3

2580,1

2703,1

2754,9

2820,8

2915,7

3026,6

2000

2300,9

Bruttoinlandsprodukt in Mrd. €

Abb. 1 Entwicklung Bruttoinlandsprodukt von 2005 bis 2015

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

1500

1000

500

0

6,00

Quelle: website bundesbank.de

5,00 Effektivzins in % p.a

Abb. 2 Effektivzinssätze Wohnungsbaukredite an private Haushalte (Zinsbindung über 10 Jahre)

4,00 3,00 2,00

4,35

4,57

4,95

5,04

4,50

3,98

4,06 3,25

2,99

2,61

1,00

1,95

0,00 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

120

Quelle: website destatis.de 110 Indexwerte (Jahr 2010 = 100)

Abb. 3 Verbraucherpreisindex für Deutschland

105,4

100 92,5 90

93,9 93,6

98,6

96,1

99

100

98,6

98,9

100

2008

2009

2010

107,5

108,4

108

105,7

106,6

106,9

2013

2014

2015

103,1 102,1

104,1

95,4

90,9 80

70

60 2005

2006

2007

2011

2012

Verbraucherpreisindex Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe Verbraucherpreisindex insgesamt

125

Quelle: website destatis.de

121

120 Indexwerte (Jahr 2010 = 100)

Abb. 4 Häuserpreisindex und Preisindex für Bauland in Deutschland

113,6 115

119,3

110,2 110

113,2

107,1 103,5

105 99,4 100

99

97,6

98,2

99

97,5

96,9

97,6

98,1

2006

2007

2008

2009

108,4 106,1

100 102,8 100

95 95,6 90 85 2005

2010

Preisindex für Bauland

2

2011

2012

Häuserpreisindex

2013

2014

2015

39,2

40 Anzahl Erwerbstätige in Mio.

Abb. 5 Erwerbstätige und Arbeitslosenquote aller zivilen Erwerbspersonen

20

Quelle: website destatis.de

45 39,6

40,3

40,8

40,8

41,0

41,5

42,0

42,3

42,6

43,0

18 16 14

35 11,7 30

12

10,8 9

25

7,8

10

8,1

7,7

20

7,1

6,8

6,9

6,7

8

6,4

15

6

10

4

5

2 0

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

insgesamt

2

Anzahl Zu- und Fortzüge in Mio.

Abb. 6 Wanderungen von nichtdeutschen Staatsangehörigen zwischen Deutschland und dem Ausland

2011

2012

2013

2014

2015

Arbeitslosenquote

Quelle: website destatis.de

1,5 1,2 1 0,6 0,5

0,3 0,1

0,1

0,1

2005

2006

2007

0,4

0,5

2012

2013

0,2 0,0

0,0

2008

2009

0

-0,5

-1

Zuzüge

2010

Fortzüge

2011

2014

2015

Wanderungssaldo

Trends in Deutschland 

Der konjunkturelle Aufschwung der deutschen Wirtschaft setzt sich behutsam nach der Rezession der Wirtschaft im Jahr 2009 fort.



Der seit 2009 sinkende Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite macht das Investieren in Immobilien attraktiv.



Seit 2009 ist ein stetiger Anstieg der Preise für Wohnimmobilien und Wohnbauland zu verzeichnen.



Die Verbraucherpreise für Wohnraum steigen stetig an, wobei auch die Wohnnebenkosten wesentliche Preistreiber sind.



Seit 2009 ist ein steigender Wanderungsüberschuss von nichtdeutschen Staatsangehörigen zu verzeichnen. Insbesondere Großstädte sind mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum konfrontiert.

3

Arbeitslosenquote in %

50

Wohnungsmarktbericht 2016

2 Rahmenbedingungen in der Hansestadt Lübeck 2.1 Arbeitsmarkt 22

22

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

20

18,3

Arbeitslosenquote in % bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen

20

18

18

15,2

16 13

14

14

12,3

12,2

11,2

12

10,4

10,4

12

10,1

9,9 10

6

10,9

11,0

11,1

11,5

11,7

12,8

6

12,8

8

13,6

8

15,7

10

11

11,0

16

18,6

Anzahl Transferleistungsempfänger in Tsd.

Abb. 7 Arbeitslosigkeit in Lübeck

4

4

2

2 0

-

2005

2006

2007

2008

2009

Transferleistungsempfänger

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Arbeitslosenquote in % bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen

20

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

18,3

Abb. 8 Arbeitslosenquote bezogen auf alle Erwerbspersonen im Städtevergleich

18

Arbeitslosenquote in % bez. auf alle zivile Erwerbsp.

16

15,2

14

13 12,2

12

12,3

11,6

11,2

11 10,4

10

10,4

10,1

9,9

10 8,4 7,6

8

7,8

7,5

7,2

6,9

6,9

6,8

2012

2013

2014

6,5

6 2005

2006

2007

2008

Schleswig-Holstein

2009

Flensburg

2010

Kiel

2011

Neumünster

2015

Hansestadt Lübeck

2500

9%

Quelle: Hansestadt Lübeck

7% 6%

1500 5% 4%

1000 3% 2%

500

1%

0

0%

Innenstadt

St. Jürgen

Moisling

Buntekuh

St. Lorenz Süd

St. Lorenz Nord

St. Gertrud

Schlutup

Kücknitz

Travemünde

ALG I (SGB III) ALG II (SGB II) Anteil Arbeitslose (ALG I und II) bezogen auf alle Bewohner des Stadtteils

4

Anteil Arbeitslose (ALG I und II)

8%

2000 Anzahl Personen

Abb. 9 Arbeitslose (ALG I und II) in den Stadtteilen 2015

2.2 Pendlerverflechtungen Abb. 10 Einpendler nach Lübeck 2015

Abb. 11 Auspendler aus Lübeck 2015

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

5

Wohnungsmarktbericht 2016

Abb. 12 Pendlersaldo Lübeck 2015

Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Trends in der Hansestadt Lübeck

6



Die Arbeitslosequote liegt wie in den anderen Großstädten in Schleswig-Holstein über dem Landesdurchschnitt. Sie ist jedoch in den letzten Jahren kontinuierlich zurückgegangen auf 9,9 Prozent.



Die Stadtteile Moisling, Buntekuh und St. Lorenz Süd verzeichnen eine überdurchschnittlich hohe Anzahl an Arbeitslosen (ALG I und II).



Das positive Pendlersaldo der Hansestadt Lübeck unterstreicht die Bedeutung der Hansestadt Lübeck als Wirtschaftsstandort.



Es bestehen starke Arbeitsmarktverflechtungen mit dem Umland.



Ein Teil der Einpendler kommt als potentielle Zuzügler für die Hansestadt Lübeck in Betracht. Ihre Zahl beläuft sich auf insgesamt 39.200.



Die hohe Zahl an Auspendlern nach Hamburg ist ein Indiz dafür, dass gerade Lübeck für Auspendler ein attraktiver Wohnstandort bleibt.

3 Entwicklungen auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes in der Hansestadt Lübeck 3.1 Struktur des Wohnungsbestandes Abb. 13 Anteile Wohneinheiten nach Gebäudetyp (inkl. Ferienwohnungen)

Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011

1

25%

0%

10%

7%

20%

68%

30%

in Gebäuden mit 1 Wohnung

40%

50%

60%

in Gebäuden mit 2 Wohnungen

70%

80%

90%

100%

in Gebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen

Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011 Abb. 14 Eigentumsverhältnisse

1

18,3%

0%

10%

49,5%

20%

30%

40%

Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/-innen Wohnungsgenossenschaft Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen

8,1%

50%

60%

70%

7,4%

14,2%

80%

90%

1

100%

Privatperson/-en Kommune oder kommunales Wohnungsunternehmen Rest

Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011 Abb. 15 Art der Wohnungsnutzung

2,5%

0,8%

29,3%

67,0% 2,9%

0%

10%

20%

30% 40% 50% 60% 70% 80% Von Eigentümer/-in bewohnt zu Wohnzwecken vermietet Ferien- und Freizeitwohnung Leerstand

35

Abb. 16 Anzahl Wohnungen nach Anzahl der Räume 2014

90%

100%

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder / Fortschreibung Zensus 2011

30 25 20 15 10 5 0 1 Raum

2 Räume

3 Räume

4 Räume

5 Räume

6 Räume

7 und mehr Räume

7

Wohnungsmarktbericht 2016 60

Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011 50 Wohnfläche pro Kopf in m²

Abb. 17 Wohnfläche pro Kopf im Vergleich

40 30 20 10

Wohnfläche pro Kopf

Stormarn

Steinburg

Segeberg

SchleswigFlensburg

RendsburgEckernförde

Plön

Pinneberg

Ostholstein

Nordfriesland

Herzogtum Lauenburg

Dithmarschen

Neumünster

Lübeck

Flensburg

Kiel

0

Durchschnitt in Schleswig-Holstein

60,00 Quelle: Statistikamt Nord / Zensus 2011

Abb. 18 Gebäudealter

in Tsd.

50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Vor 1919

1919 - 1948

1949 - 1978

1979 - 1990

Anzahl Wohngebäude

1991 - 2000

2001 -2009

2009 und später

Anzahl Wohnungen

Anteil leerstehender Wohnungen Abb. 19 Leerstandsquote 2015 und 2016 nach Stadtteilen

Stadtteil

2015

2016

Buntekuh

0,9%

0,4%

Innenstadt

0,7%

1,8%

Kücknitz

1,3%

1,3%

Moisling

6,7%

10,4%

Schlutup

4,1%

4,7%

St. Gertrud

1,5%

2,0%

St. Jürgen

0,8%

0,4%

St. Lorenz Nord

1,0%

St. Lorenz Süd

0,9%

1,0% 1,3%

Travemünde

0,9%

0,5%

Gesamtstadt

1,6%

2,2%

Wohnungsgröße Abb. 20 Leerstandsquote 2015 und 2016 nach Wohnungsgrößen

8

Quelle: Datenabfrage Wohnungswirtschaft Stand August 2016

Anteil leerstehender Wohnungen 2015

2016

bis 50 m²

1,5%

2,3%

über 50 bis 60 m²

1,2%

1,1%

über 60 bis 75 m²

2,1%

über 75 bis 85 m²

1,0%

3,1% 1,7%

über 85 m² Insgesamt

1,4%

1,8%

1,6%

2,2%

Quelle: Datenabfrage Wohnungswirtschaft Stand August 2016

3.2 Neubautätigkeit 900

Abb. 21 Anzahl genehmigter Wohneinheiten

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 800 700 600 257

550

687

500 497 400 300

28

200 100

239

141

35 4 14

86 14

384 251

20 20

190

194

2008

2009

139

216

194

36

10 107

206

2013

2014

36

144

160

10 117

2010

2011

2012

0 2005

2006

2007

Gebäude mit 1 Wohnung

Gebäude mit 2 Wohnungen

Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen

Baufertigstellungen

900

Abb. 22 Anzahl fertiggestellter Wohneinheiten

800

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

700 600 500 117 12

400 122 300 200 100

450 103 16

16 353 270

432

217

200

10

12

158

172

20 18

14

142

161

2006

2007

Gebäude mit 1 Wohnung

2008

2009

2010

2011

2012

Gebäude mit 2 Wohnungen

251

112 22 26

0 2005

162

287

225

103 16

Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen

2013

2014

Baugenehmigungen

3.3 Miet- und Kaufpreisniveau Abb. 23 Mietspiegeltabelle 2016

Wohnungsgröße

Baujahr

ab 1918 1919 - 1948 1949 - 1957 1958 - 1968 1969 - 1978

25 bis unter 40 m² 7,60

65 bis unter 85 m² 6,82

85 und mehr m² 7,05

6,29 - 9,00

5,80 - 8,02

5,77 - 8,00

6,16

5,90

6,05

6,00

5,68 - 6,53

5,20 - 6,95

5,41 - 6,81

5,11 - 7,62

5,76 - 7,88

5,70

5,69

6,24

5,30 - 6,12

5,23 - 6,22

5,58 - 7,03

6,20

5,89

5,79

6,16

4,79 - 7,52

5,06 - 6,80

5,00 - 6,50

5,00 8,22

6,21

6,13

5,02

5,39

4,81 - 7,73

5,33 - 7,18

4,04 - 5,59

4,94 - 5,95

1979 - 1990

-

1991 - 2001

-

2002 - 2015

40 bis unter 65 m² 7,02

-

-

6,88

6,62

7,11

6,00 - 7,80

6,00 - 7,36

5,57 - 8,14

7,83

7,58

6,81

6,98 - 9,00

7,02 - 8,10

8,67

8,46

8,85

7,80 - 9,75

7,62 - 9,00

7,38 - 10,05

6,24 - 7,34

*bei Leerfeldern lag keine ausreichende Datengrundlage vor Informationen zum Mietspiegel siehe website: http://www.luebeck.de/bewohner/bauen_wohnen/mietspiegel Quelle: Hansestadt Lübeck, Mietspiegel 2016

9

Wohnungsmarktbericht 2016

Abb. 24 Relative Mietpreisentwicklung in mittlerer Wohnlage seit Erstellung Mietspiegel 2012

Wohnungsgröße

Baujahr 25 bis unter 40 m² 25,8%

bis 1918

40 bis unter 65 m² 14,0%

65 bis unter 85 m² 3,0%

85 und mehr m² 13,5%

1919 - 1948

5,6%

9,0%

11,8%

19,3%

1949 - 1957

6,3%

5,9%

10,4%

-

1958 - 1968

16,6%

14,4%

14,2%

17,3%

1969 - 1978

4,2%

10,8%

4,6%

8,6%

1979 - 1990

-

29,4%

15,5%

-

1991 - 2001

-

9,8%

-1,1%

-

2002 - 2015

-

16,4%

7,9%

2,6%

*bei Leerfeldern lag keine ausreichende Datengrundlage vor Quelle: Hansestadt Lübeck, Mietspiegel 2012 und 2016 (eigene Berechnung)

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

700 durchschnittl. Kaufwert je m² baureifes Land

Abb. 25 Entwicklung der durchschnittl. Kaufwerte je m² baureifes Land

600

500

400

300

200 117,3

99,87

122,81

133,22

108,14

132,3

137,41

2011

2012

145,73 110,93

94,22

100

0 2004

2005

2006

2007 Flensburg

2008 Kiel

2009 Neumünster

2010 Hamburg

2013

2014

Hansestadt Lübeck

3.4 Preisgünstiger Wohnraum Definition 1: Preisgünstiger Wohnraum Abb. 25 Preisgünstige Wohnungen nach Wohngeldhöchstbeträgen 2016

Anzahl Personen

Wohnungsgröße

Wohngeldhöchstbetrag (Bruttokaltmiete)

Anteil preisgünstige Wohnungen Auswertung Daten Auswertung Daten ImmobilienwirtImmobilienportal schaft (n = 20.623) (n = 527)

1 Person

bis 50 m²

434,00 €

99%

61%

2 Personen

über 50 bis 60 m²

526,00 €

95%

62%

3 Personen

über 60 bis 75 m²

626,00 €

96%

57%

4 Personen 5 oder mehr Personen Insgesamt

über 75 bis 85 m²

730,00 €

94%

38%

über 85 m²

834,00 €

85%

16%

-

96%

51%

-

* Anpassung der Wohngeldhöchstbeträge zum 01.01.2016 Quelle: Auswertung Daten Immobilienwirtschaft (Bestandsmieten) und Daten Immobilienportal (Angebotsmieten) / Stand August 2016

Abb. 26 Preisgünstige Wohnungen nach Mietobergrenzen 2016 (§ 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII)

Definition 2: Preisgünstiger Wohnraum Anzahl Personen

Wohnungsgröße

Mietobergrenzen (MOG) (Bruttokaltmiete)

Anteil preisgünstige Wohnungen Auswertung Daten Auswertung Daten ImmobilienwirtImmobilienportal schaft (n = 20.623) (n = 527)

1 Person

bis 50 m²

360,00 €

87%

32%

2 Personen

über 50 bis 60 m²

432,00 €

79%

7%

3 Personen

über 60 bis 75 m²

530,00 €

80%

19%

4 Personen 5 oder mehr Personen Insgesamt

über 75 bis 85 m²

634,00 €

81%

18%

über 85 m²

710,00 €

61%

0%

-

81%

17%

-

Quelle: Auswertung Daten Immobilienwirtschaft (Bestandsmieten) und Daten Immobilienportal (Angebotsmieten) / Stand August 2016

10

Abb. 27 Durchschnittliche Bestandskaltmiete pro m² 2016 (Auswertung Daten Immobilienwirtschaft)

 Kaltmiete pro m² Stadtteile Insgesamt (n = 20.623)

freifinanzierte Wohnungen ( n= 13.760)

öffentlich geförderte Wohnungen (n = 6.923)

Buntekuh

5,14 €

5,17 €

5,07 €

Innenstadt

6,39 €

6,80 €

5,58 €

Kücknitz

5,34 €

5,40 €

5,29 €

Moisling

4,65 €

4,39 €

5,49 €

Schlutup

4,69 €

4,38 €

5,42 €

St. Gertrud

5,61 €

5,65 €

5,55 €

St. Jürgen

5,96 €

5,94 €

6,01 €

St. Lorenz Nord

5,54 €

5,53 €

5,55 €

St. Lorenz Süd

5,17 €

5,26 €

5,09 €

Travemünde

5,92 €

5,92 €

-

Gesamtstadt

5,46 €

5,46 €

5,48 €

Quelle: Auswertung Daten Immobilienwirtschaft (Bestandsmieten) Stand August 2016

HINWEIS: Die Tabelle umfasst ausschließlich die durchschnittliche Bestandskaltmiete freifinanzierter und öffentlich geförderter Wohnungen der Lübecker Wohnungsunternehmen. Aufgrund unterschiedlicher Datengrundlagen sind die Ergebnisse dieser Auswertung nicht mit den Ergebnissen des Mietspiegels vergleichbar.

3.5 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 12 000

Quelle: Hansestadt Lübeck 10 000 Anzahl Sozialwohnungen

Abb. 28 Entwickl. des öffentl. gef. Wohnungsbestandes bis 2050 (ohne Berücks. mögl. Neubauten)

8 000

6 000

4 000

2 000

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2025

2030

2040

2049

2.500

Quelle: Hansestadt Lübeck

Abb. 29 Belegungsbindungen geförderter Wohnungsbau nach Stadteilen Anzahl Sozialwohnungen

2.000

1.289 1.500

538 1.000 616 1.016 321 500

945

836

11 233

159

140

117

138

St. Jürgen

Moisling

Buntekuh

307 0 Innenstadt

10

492

411

285

75 18 St. Lorenz Süd

Ende der Bindung zwischen 2015 und 2030

St. Lorenz Nord

St. Gertrud

Schlutup

Kücknitz

Travemünde

Ende der Bindung zwischen 2031 und 2050

11

Wohnungsmarktbericht 2016

Trends Angebotsseite des Wohnungsmarktes

12



Ca. zwei Drittel aller Wohnungen sind in Mehrfamilienhäusern und ein Drittel aller Wohnungen sind Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.



Ca. 50 % der Wohnungen sind im privaten Eigentum, aber die Wohneigentumsquote liegt bei nur 29 %.



Der Schwerpunkt des Wohnungsbestandes (in Ein-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern) weist eine Raumzahl von 3-4 Räumen auf. Der Anteil kleinerer Wohnungen ist relativ gering im Verhältnis zum Gesamtbestand.



Bei den Wohnungsunternehmen liegt die Leerstandsquote bei ca. 2,2 %. Der Anstieg zum Jahr 2015 um 0,6 % kann hier nicht als Trend gedeutet werden, da sich beide Werte innerhalb einer erforderlichen Fluktuationsreserve zur Realisierung von Umzugsketten befinden. Nur in Moisling und Schlutup liegen die Leerstandsquoten signifikant über der nötigen Fluktuationsreserve. Der starke Anstieg in Moisling ist auf die Beendigung umfänglicher Sanierungsmaßnahmen im Bestand und nun erfolgende Vermarktung zurückzuführen.



Von 2004 bis 2014 wurden im Durchschnitt für ca. 470 Wohneinheiten Baugenehmigungen erteilt und ca. 430 Wohneinheiten fertiggestellt.



Gegenüber 2012 kann im Mietspiegel 2016 ein Anstieg der durchschnittlichen gewichteten rechnerischen Nettokaltmiete um 0,55 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (im Folgenden €/m²) bzw. 9,6 % festgestellt werden. Dieses entspricht einer jährlichen Steigerung von 2,3 % und liegt damit über der durchschnittlichen Preissteigerung des Lebenshaltungskostenindex für Deutschland. Die gegenüber dem Lebenshaltungskostenindex höhere Mietpreissteigerung kann in vielen deutschen Städten festgestellt werden. Insgesamt ergibt sich im Lübecker Mietspiegel eine durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche und Monat für eine frei finanzierte Wohnung von 6,30 Euro.



Der Anteil der preisgünstigen Wohnungen liegt bei 81% (Mietobergrenzen) bzw. 96% (Wohngeldhöchstbetrag) in Bezug auf die Bestandsmieten (Bruttokaltmiete). Der Anteil an preisgünstigen Wohnungen liegt bei den Angebotsmieten (Auswertung Daten Immobilienportal) deutlich niedriger.



Bis 2030 werden rd. 3.700 Wohnungen aus der Belegungsbindung fallen. Insbesondere wird der Anteil an Belegungsbindungen in der Innenstadt und in Travemünde bis 2030 abnehmen.



Die Bestandsmieten im freifinanzierten Wohnungsbau (Daten Immobilienwirtschaft) liegen nur geringfügig über den Bestandsmieten im öffentlich geförderten Wohnungsbau.

4 Entwicklungen auf der Nachfrageseite des Wohnungsmarktes in der Hansestadt Lübeck 4.1 Demographische Entwicklung 226

Abb. 31 Bevölkerungsentwicklung und Prognose 2015 -2030

222 woh

Einwohner/ -innen in Tsd.

224

220

Einwohnerzahl 2015: Prognose 2015:

218

218.523 218.036

216 214 212 210

Quelle: Hansestadt Lübeck

208 2005

2010

2015

2020

Prognose

2025

Bevölkerungsentwicklung

Informationen zur Bevölkerungsprognose 2015 – 2030 siehe website: http://www.luebeck.de/stadt_politik/statistiken

3000

Abb. 32 Determinanten der Bevölkerungsentwicklung

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

2500 2000 1500 Anzahl

1000 500 0 -500 -1000 -1500 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo natürliche Bevölkerungsentwicklung

2008

2009

Saldo Migration

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Bevölkerungszu- und abnahme

3500

Abb. 33 Wanderungssalden nach Altersklassen

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 3000

Anzahl Personen

2500 2000 1500 1000 500 0 -500 -1000 2000

2001

2002

2003

2004

unter 18 Jahre 50 bis unter 65 Jahre

2005

2006

2007

2008

18 bis unter 30 Jahre 65 Jahre und mehr

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

30 bis unter 50 Jahre Wanderungssaldo insgesamt

13

Wohnungsmarktbericht 2016

Abb. 34 Wanderungssaldo nach ausgewählten Ziel- und Herkunftsgebieten 2014

1500

Anzahl Personen

1000

500

0

-500

Quelle: Hansestadt Lübeck Groß Gönau

Bad Schwartau

Stockelsdorf

Lüdersdorf

Ratekau

Bad Oldesloe

Scharbeutz

Bad Segeberg

Hamburg

Timmendorfer Strand

Kiel

Neumünster

-1000

Abwanderung Zuwanderung Wanderungssaldo

Quelle: Hansestadt Lübeck Abb. 35 Vergleich Alterspyramide 2014 und 2030

90

80

70

Alter in Jahren

60

50

40

30

20

10

0 2.000

1.500

1.000

500

0

500

1.000

1.500

2.000

Bevölkerung Männer 2030

14

Frauen 2030

Männer 2015

Frauen 2015

4.2 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen 48

Quelle: Hansestadt Lübeck

17

47

16

46

15

45 Einwohner in Tsd.

Einwohner in Tsd.

18

14 13

Innenstadt

12

Quelle: Hansestadt Lübeck

44 43 42

St. Jürgen

41

11

40

10

39

9 8 2005

2010

2015

2020

38 2005

2025

2010

2015

16

16

Quelle: Hansestadt Lübeck

15

14

14

13

13

Einwohner in Tsd.

Einwohner in Tsd.

15

12 11

Moisling

10 9

Quelle: Hansestadt Lübeck

11

Buntekuh

10 9 8

7

7

6 2005

2010

2015

2020

6 2005

2025

2010

2015

Einwohnerentwicklung Moisling Prognose Moisling

48

Quelle: Hansestadt Lübeck

46

17

45

16 15 14

St. Lorenz Süd

Quelle: Hansestadt Lübeck

44 43 42 41

12

St. Lorenz Nord

40

11 10 2005

39 2010

2015

2020

38 2005

2025

2010

8

43

7

42 41

39

St. Gertrud

38

6 5 4

Schlutup

3 2

37 36 2005

1

2010

2015

2020

0 2005

2025

2010

2015

Einwohnerentwicklung St. Gertrud Prognose St. Gertrud

22 21

16

Quelle: Hansestadt Lübeck

15

2025

Quelle: Hansestadt Lübeck

14 Einwohner in Tsd.

19 18 17

Kücknitz

15

13 12 11 10 9

Travemünde

8

14

7

13 12 2005

2020

Einwohnerentwicklung Schlutup Prognose Schlutup

20

16

2025

Quelle: Hansestadt Lübeck

9

44

40

2020

10

Quelle: Hansestadt Lübeck

Einwohner in Tsd.

Einwohner in Tsd.

45

2015

Einwohnerentwicklung St. Lorenz Nord Prognose St. Lorenz Nord

Einwohnerentwicklung St. Lorenz Süd Prognose St. Lorenz Süd

46

2025

47

18

13

2020

Einwohnerentwicklung Buntekuh Prognopse Buntekuh

Einwohner in Tsd.

Einwohner in Tsd.

19

2025

12

8

20

2020

Einwohnerentwicklung St. Jürgen Prognose St. Jürgen

Einwohnerentwicklung Innenstadt Prognose Innenstadt

Einwohner in Tsd.

Abb. 36 Bevölkerungsentwicklung und Prognose in den Stadtteilen 2015 bis 2030

2010

2015

2020

Einwohnerentwicklung Kücknitz Prognose Kücknitz

2025

6 2005

2010

2015

2020

2025

Einwohnerentwicklung Travemünde Prognose Travemünde

15

Wohnungsmarktbericht 2016

4.3 Entwicklung der Haushalte 125

Quelle: Hansestadt Lübeck 10%

Anzahl Haushalte in Tsd.

Abb. 37 Entwicklung der Haushalte nach Haushaltsgröße (auf Grundlage eines Haushaltsgenerierungsverfahren)

100

9%

9%

9%

11%

11%

11%

28%

28%

29%

52%

52%

51%

12%

75

28%

50

50%

25

0 2002

2015 1 Pers.-Haushalt

2020

2 Pers.-Haushalt

3 Pers.-Haushalt

2029 >=4 Pers.-Haushalt

130

Quelle: Hansestadt Lübeck

Max. +3.850

125 Anzahl Haushalte in Tsd.

Abb. 38 Prognose der Haushalte (auf Grundlage eines Haushaltsgenerierungsverfahrens)

120

115

110

105

100 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Anzahl Haushalte 2014

100% Abb. 39 Haushalte nach Haushaltstyp in den Stadtteilen 2015

90%

5% 3% 8%

7% 5%

80%

14%

17%

7%

9% 6%

17%

20%

10%

A n te il in %

70%

2022

2023

2024

6% 5%

7% 5%

8% 5%

16%

15%

11% 17% 20%

22%

60%

22%

50% 40%

2021

2026

2027

2028

6%

9% 6%

21%

19%

9%

2029

7% 3% 10%

29%

21%

25%

71%

2025

Veränderung der Anzahl der Haushalte seit 2014

24%

24%

61%

30% 49% 20%

45%

51%

52%

40%

39%

42%

Schlutup

Kücknitz

51%

10% 0%

Quelle: Hansestadt Lübeck

Innenstadt

St. Jürgen

Moisling

Einpersonenhaushalt

16

Buntekuh

St. Lorenz Süd

Paar/Ehepaar ohne Kinder

St. Lorenz Nord

St. Gertrud

Paar/Ehepaar mit Kindern

Alleinerziehende

Travemünde

sonstige Haushalte

4.4 Asylleistungsempfänger 3500 Anzahl Asyleistungsempfäner/ -innen

Abb. 40 Anzahl Asylleistungsempfänger/ -innen

Quelle: Hansestadt Lübeck

3000 2500 2000 1500 1000 500 0

2010

2011

2012

2013

2014

2015

HINWEIS: Die Zuwanderung an Asylleistungsempfängern ist seit dem Höhepunkt im Jahr 2015 rückläufig.

4.5 Wohngeld Abb. 41 Empfängerhaushalte von Wohngeld 2005 bis 2015

5000

Quelle: Hansestadt Lübeck

1)

Anzahl Empfängerhaushalte Wohngeld

4500 4000 3500 3000 2500 2)

2000 1500 1000 500 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

1) 2)

2012

2013

2014

2015

700

Quelle: Hansestadt Lübeck 600 500 400 300 200 100

Travemünde

Kücknitz

Schlutup

St. Gertrud

St. Lorenz Nord

St. Lorenz Süd

Buntekuh

Moisling

St. Jürgen

0 Innenstadt

Anzahl Empfängerhaushalte Wohngeld

Abb. 42 Empfängerhaushalte von Wohngeld 2015 nach Stadtteilen

2011

Neufassung des Wohngeldgesetzes mit Wirkung zum 1. Januar 2009 Änderung des Wohngeldgesetzes zum 01. Januar 2016

17

Wohnungsmarktbericht 2016

Trends Nachfrageseite des Wohnungsmarktes 

Seit 2009 kommt es aufgrund des in allen Altersklassen positiven Wanderungssaldos zu einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum in der Hansestadt Lübeck. Der Wachstumstrend wird in den nächsten Jahren verstärkt anhalten: bis zum Jahr 2025 wird laut Prognose die Bevölkerung voraussichtlich um ca. 7.500 Personen auf 223.300 Einwohner ansteigen. In den darauffolgenden Jahren wird die Einwohnerzahl aufgrund des demographischen Wandels abnehmen.



Die Bevölkerungszahl zum 31.12.2015 liegt mit rd. 218.500 Einwohnern oberhalb der prognostizierten Bevölkerungszahl von rd. 218.000 Einwohnern. Die tatsächliche Bevölkerungszahl weicht von der Prognose aufgrund des höher ausfallenden Wanderungsüberschusses im Jahr 2015 ausgelöst durch Flüchtlinge ab. In der Prognose wurde angenommen, dass die hohe Zuwanderung noch die nächsten Jahre anhält und dann auf das ursprüngliche Niveau zurückgehen wird. Seit Anfang 2016 ist die Zuwanderung durch Flüchtlinge rückläufig, weswegen eine Angleichung der tatsächlichen Bevölkerungszahl an die Prognoseergebnisse zu erwarten ist. Es ist auch für die Zukunft mit Wanderungsüberschüssen zu rechnen, jedoch können diese ab dem Jahr 2025 die Sterbeüberschüsse nicht vollständig ausgleichen.



In Relation zur Bevölkerungszahl nimmt die Anzahl der Haushalte aufgrund von Singularisierungsprozessen zu. Mittlerweile liegt der Anteil der 1Personen-Haushalte bei über 50 %. Dieser Trend wird sich nach 2030 fortführen, wenn sich die Zahl der Sterbefälle in den geburtenstarken Jahrgängen („Babyboomer“) erhöht, wodurch die Zahl der Alleinlebenden zunimmt.



Die Zahl der Haushalte entwickelt sich laut Prognose analog zur Bevölkerungsentwicklung. So steigt diese bis zum Jahr 2025 voraussichtlich um 3.850 auf 123.100 Haushalte. Die Zahl der Haushalte ist die Grundlage zur Ermittlung der erforderlichen Wohneinheiten.



Die Zahl und der Anteil der Senioren wird sich weiter erhöhen. Ab 2025 erreichen die geburtenstarken Jahrgänge („Babyboomer“) das Seniorenalter.



Die größten Wanderungsverluste im Saldo sind gegenwärtig in die Nachbargemeinden Stockelsdorf und Bad Schwartau zu verzeichnen. Die hohen Wanderungsüberschüsse aus Neumünster sind durch Flüchtlinge aus der Erstaufnahmeeinrichtung zu erklären.

Hinweis: Weitere Informationen zur Bevölkerungsprognose 2015- 2030 sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen können Sie auf der Internetseite der Abteilung 1.102.2 Statistik und Wahlen erhalten: http://www.luebeck.de/stadt_politik/statistiken

18

5 Bilanz 

Der Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten (WE) errechnet sich aus den zusätzlichen Haushalten ergänzt um eine Fluktuationsreserve von 2,2 %. Die geringe Leerstandsquote in der Höhe der Fluktuationsreserve verdeutlicht, dass im Immobilienbestand keine Reserven zur Befriedung der zukünftigen Nachfrage bestehen. Damit beläuft sich der voraussichtliche Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten bis 2025 auf rd. 3.900. Nach 2025 beschränkt sich die Neubautätigkeit allein auf den Ersatzbau.



Die nachgefragten Anteile in den Segmenten Geschosswohnungsbau (GWB) und Einfamilienhaus (EFH) sind nicht methodisch sauber prognostizierbar. Es wird das Verhältnis im Bestand von 1/3 (entspricht rd. 1.300 EFH) zu 2/3 (entspricht rd. 2.600 GWB) zugrunde gelegt.



Die errechneten Wohnbaupotenziale im Lübecker Stadtgebiet belaufen sich auf insgesamt rd. 1.400 Einfamilienhäuser sowie rd. 3.600 Geschosswohnungen und sind in der nachfolgenden Übersichtskarte dargestellt. Aus methodischen Gründen beinhalten diese Zahlen auch die WE aus dem Wohnungsmarktbericht 2015, die inzwischen umgesetzt wurden, da das Stichjahr der Prognose das Jahr 2015 ist. Bei den Potenzialen handelt es sich neben Flächen in rechtskräftigen oder im Verfahren befindlichen B-Plänen um Flächenpotenziale aus dem Konzept Lübeck 2030 sowie Baulücken oder Brachen im Bestand. Dabei ist zu bedenken, dass es sich hierbei insgesamt um theoretische Potenziale handelt und einzelne Flächen möglicherweise nicht entwickelt werden können. Daher ist die Überschreitung der Nachfrage nach Geschosswohnungen durch das errechnete Angebot um rd. 1.000 WE notwendig. Umgekehrt geben die dargestellten Potenziale den derzeitigen Stand wieder – es ist damit zu rechnen, dass in den folgenden Monaten und Jahren weitere hinzukommen. Die errechneten Bedarfe können mit den dargestellten Wohnbaupotenzialen somit befriedigt werden.



Die Zahl der WE, für die Baurecht besteht (im nachfolgenden Plan Kategorie A), hat sich im Vergleich zum Wohnungsmarktbericht 2015 von rd. 300 WE auf rd. 800 WE erhöht.

19

Wohnungsmarktbericht 2016

20

21

Wohnungsmarktbericht 2016

6 Schlussfolgerungen

22



Aufgrund der Zunahme der Haushalte ist voraussichtlich ein zusätzlicher Bedarf von rd. 3.900 zusätzlichen Wohneinheiten ohne Ersatzneubau erforderlich. Die Flächenpotenziale dafür sind vorhanden. Derzeit werden jährlich rd. 400 Wohnungen gebaut. Dies beinhaltet allerdings sowohl Ersatz- als auch Zusatzneubau. Der Schwerpunkt des benötigten Zusatzneubaus ist bereits 2020 erreicht. Angesichts des hohen zusätzlichen Neubaubedarfs und der Tatsache, dass dieser innerhalb der nächsten 5 Jahre zu verzeichnen ist, ist die aktuelle Bautätigkeit nicht ausreichend, um den ermittelten Bedarf zu befriedigen.



Es ist bis 2020 ein jährlicher Neubau von 600 zusätzlichen Wohnungen erforderlich (ohne Ersatzneubau). Seit Erscheinen des letzten Wohnungsmarktberichtes vor einem Jahr wurde Baurecht für rd. 550 WE geschaffen.



Vor einem Jahr waren rd. 2.200 Flüchtlinge in Gemeinschaftsunterkünften und provisorischen Behausungen untergebracht. Durch den Rückgang der Flüchtlingszahlen finden diese nun sukzessive den Weg in den regulären Wohnungsmarkt.



Die aufgeführten Wohnbauflächenpotenziale bieten unter Zugrundelegung der durch die Lübecker Bürgerschaft beschlossenen 30 % - Regelung für öffentlich geförderten Wohnungsbau Raum für rd. 1.000 geförderte Wohnungen (die Potenziale umfassen auch mittlerweile rechtskräftige B-Pläne, bei denen die Regelung nicht mehr nachträglich angewendet werden kann). Bis 2030 fallen insgesamt rd. 3.700 Wohnungen aus der Belegungsbindung, die alleine durch den Wohnungsneubau unter Anwendung der 30 % - Regelung nicht ausgeglichen werden können. Der Bereich Stadtplanung und Bauordnung hat in Absprache mit dem Bereich Soziale Sicherung bei zahlreichen Potenzialflächen den zukünftigen Anteil geförderten Wohnraumes auf deutlich über 30 % erhöht (siehe Anhang). Weitere Erhöhungen sind aus fachlicher Sicht nicht zu empfehlen, um eine soziale Durchmischung der Quartiere zu gewährleisten. Deswegen muss ein zusätzlicher Fokus auf die Bestandsentwicklung gelegt werden.



Bei den Lübecker Wohnungsunternehmen liegen die Bestandsmieten der freifinanzierten Wohnungen nur geringfügig über den Bestandsmieten der öffentlich geförderten Wohnungen. Ein Auslaufen von Belegungsbindungen führt demnach nicht zwangsläufig zu Mietpreissteigerungen. Die Auswertung der Bestandsmieten bietet aber nur eine grobe Orientierung, da für Wohnungssuchende nicht die Bestandsmieten, sondern die Angebotsmieten relevant sind.



Preisgünstiger Wohnraum ist in Lübeck derzeit noch in ausreichendem Maß vorhanden. Es ist jedoch festzustellen, dass die Zahl der Personen, die auf diesen Wohnraum zugreifen, zugenommen hat. Zudem ist zu beobachten, dass es Personengruppen mit grundsätzlichen Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt gibt.



Derzeit sind so gut wie keine Grundstücke für Einfamilienhäuser mehr vorhanden. Die Nachfrage nach derartigen Angeboten ist jedoch hoch. Langfristig muss hier allerdings bedacht werden, dass die Zahl der Haushalte, die diese Wohnangebote nachfragt (z.B. Familien), zurückgeht. Auch kommt dem Bestand für die zukünftige Nachfrage eine große Bedeutung zu: 10.000 Einfamilienhäuser in Lübeck werden derzeit ausschließlich von Personen über 60 Jahren bewohnt.



Der Trend zur Singularisierung der Lebensentwürfe hat Einflüsse auf den Wohnungsmarkt. Zukünftig sind (insbesondere ab 2030) mehr 1- und 2Zimmer-Wohnungen erforderlich. Auch Angebote im Bereich des gemeinschaftlichen Wohnens werden verstärkt nachgefragt.



Die Nachfrage nach altengerechtem Wohnraum wird sich weiter erhöhen, insbesondere ab 2025, wenn die „Babyboomer“ das Seniorenalter erreichen.



Ca. 7 % des Wohnungsbestandes sind im Eigentum der städtischen Tochtergesellschaft Trave, wodurch die Hansestadt Lübeck einen direkten qualitativen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat.



Wie im Wohnungsmarktkonzept vorgeschlagen besteht weiterhin die Möglichkeit, sich durch besondere Wohnangebote innerhalb der Wohnungsmarktregion qualitativ abzusetzen und damit zusätzliche Zuwanderung zu generieren.



Nach 2025 könnte aufgrund des Rückganges der Einwohnerzahl ein weiteres Wachstum in Bezug auf zusätzliche Wohneinheiten zu Überhängen im Wohnungsbau führen. Zusätzliche Wohnbauflächen gehen mit zusätzlicher Infrastruktur einher, die dauerhaft vorgehalten werden muss, obwohl die Einwohnerzahl zu sinken beginnt. Dem kann begegnet werden, indem Wohnbauflächen in städtebaulich integrierten Lagen bevorzugt entwickelt werden. Grundsätzlich ist festzustellen, dass der Großteil der aufgezeigten Potenziale Brach- und Konversionsflächen in städtebaulich integrierten Lagen umfasst. Dadurch kann eine nachhaltige Stadtentwicklung gewährleistet werden, da Flächen revitalisiert, vorhandene Infrastrukturen genutzt und der freie Landschaftsraum geschützt werden.

23