Faaliyet Raporu

20 03 Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi. Büyükdere Cad. Do¤ufl Grubu Binalar› No:65 Maslak 34390 ‹STANBUL Tel: 0 212 335 32 32 Faks: 0 212 285 40 12 www.garantigyo.com

Faaliyet Raporu

20 03

‹çindekiler

Yönetim Kurulu Üyeleri

Yönetim Kurulu Baflkan›’n›n Mesaj›

4

Hüsnü AKHAN

Yönetim Kurulu Baflkan›

fiirket Profili

6

Ali R›za SARIKAYA

Yönetim Kurulu Baflkan Vekili

Ergun ÖZEN

Yönetim Kurulu Üyesi

Kubilay C‹NEMRE

Yönetim Kurulu Üyesi

Ali Can VERD‹

Yönetim Kurulu Üyesi

Haluk DO⁄ANÇAY

Yönetim Kurulu Ba¤›ms›z Üyesi

Mehmet Ogan KARATUNA

Yönetim Kurulu Ba¤›ms›z Üyesi

Sektör ve Ekonomi

10

Yat›r›m Portföyü

24

Finansal Geliflim

28

Yönetim Kurulu Denetim Komitesi Raporu

32

‹ç Denetçi Raporu

33

SPK Standartlar›na Uygun Ba¤›ms›z Denetim Raporu

34 Genel Müdür

Enflasyona Göre Düzenlenmifl Ba¤›ms›z Denetim Raporu

49

Kürflat TUNCEL

S

ay ›n Hissedarlar ›m›z,

2003 y›l› ekonomide umutlar ›n artt›¤› bir y›l

gelir grubuna yönelik, iyi planlanm›fl, nitelikli konut

bu flekilde karl›l›¤›m›z› olumlu yönde etkilemifltir.

Ticaret Merkezi projemizdir. ‹mar durumunun

olmufltur. Güçlü tek parti hükümetinin uygulad›¤›

talebinde bir art›fl gözlenmifltir. 2004’te de bu

fiirketimizin net aktif de¤eri 81.5 Trilyon TL’ye

haks›z de¤ifltirildi¤i gerçe¤inden hareketle

istikrar tedbirleri ile ekonomide 2002 y›l›nda

durumun devam etmesi ve özel sektör, TOK‹ ve

ulaflm›fl, net kar ise 7.6 Trilyon TL olarak

baflvurdu¤umuz yasal süreçte idare mahkemesi

görülmeye bafllanan olumlu geliflmeler 2003 y›l›nda

belediyelerin bu tür konut yat›r›mlar›nda art›fl

gerçekleflmifltir. Likit varl›klar›m›z 2004 y›l›nda

lehimize karar vermifltir. K arar › Bölge ‹dare

da artarak devam etmifltir.

olaca¤› düflünülmektedir. Perakende segmentinde

planlad›¤›m›z projelerin finansman›nda

Mahkemesi’nin de onaylamas›na müteakip

özellikle yabanc› büyük gruplar›n ilgisinin devam

kullan›lacakt›r. K›sa ve uzun vadeli borcumuz

projemizin inflaat›na yaz bafl›nda bafllanmas›

Öngörüldü¤ü flekilde enflasyon ile mücadele

etti¤i ve oluflan ihtiyaca paralel olarak belirli

bulunmamaktad›r. Bu durum, flirketimize uygun

mümkün görülmektedir. fiirketimize büyük ivme

sürdürülmüfl ve 2003 y›l› sonunda oniki ayl›k bazda

konseptlerde talebin sürdü¤ü görülmektedir. 2003

koflullarda sa¤lanabilecek kredilerle ve mevcut nakit

kazand›racak di¤er bir projemiz ise Ümraniye’de

TEFE’de %13,9, TEFE’de ise %18,4 gibi baflar›l›

y›l sonu itibariyle 50 Milyar USD’lik bir hacim ve

varl›klar ›m›zla birlikte çok ciddi bir büyüme

planlanan bir konut projesidir. Orta ve orta üst gelir

rakamlara ulafl›lm›flt›r. 2004 y›l›nda da bu azalman›n

1.532.000 m 2’lik alana sahip bu segmentin 2004’de

potansiyeli oluflturmaktad›r. Nitekim yat›r›mc›m›z

seviyesine yönelik olarak haz›rlad›¤›m›z bu yat›r›ma

devam edece¤i ve y›ll›k %12 enflasyon hedefinin

%30 büyüyebilece¤i ve 60 civar›nda bulunan al›flverifl

taraf›ndan bu potansiyel olumlu alg›lanm›fl, 2003

ait projelendirme çal›flmalar›n›n y›l›n ilk 3-4 ay›

yakalanabilece¤i görülmektedir. D ›fl ticaret

merkezi say›s›n›n 2006 y›l›na kadar 130 adete

y›l›nda, ‹MKB -GYO endeksinin y›l içinde %47

içinde tamamlanmas› ve inflaata bafllanmas›

hacimlerindeki büyüme artarak devam etmifltir. Y›l

ç›kabilece¤i, bu art›fla paralel olarak m2 baz›nda

oran›nda artmas›na ra¤men, flirketimizin piyasa

planlanm›flt›r. Bu çerçevede arsan›n temini ve

sonu itibariyle %5 olarak gerçekleflen ekonomik

kira getirilerinin de artabilece¤i beklenmektedir.

de¤eri %103 oran›nda bir art›fl göstermifl, hisse

projenin finansman›na yönelik çal›flmalar devam

fiyat›m›z y›l bafl›ndaki 630 TL seviyesinden, y›l

etmektedir.

büyümenin 2004 y ›l›nda da ayn› seviyelerde sürdürülece¤i beklenmektedir. Bu geliflmeler

Ofis piyasas›nda ise mevcut sto¤un k›sa sürede

neticesinde, ekonomideki genel faiz seviyesindeki

eritilemeyece¤i görülmektedir. Halen ofis pazar›nda

düflüfller hükümetin iç borçlanmadaki faiz yükünü

%35-45 aras›nda boflluk oranlar› mevcuttur. Bu

azalt›rken, kredi faizlerindeki düflüfller ise özel sektör yat›r›mlar›n›n artmas›na zemin teflkil etmektedir.

Garanti GYO, kuruluflundan bu yana oluflturdu¤u Y›l içinde gayrimenkul portföyümüzden herhangi

bilgi ve sermaye birikimini 2004 y›l›nda gelifltirdi¤i

olan kira

b i r g a y r i m e n ku l s a t › fl › o l m a m › fl t › r. E s a s e n

projelerle yat›r›ma dönüfltürmeyi hedeflemektedir.

düzeylerinin 2004 y›l›nda da de¤iflmeyece¤i ve yeni

portföyümüzdeki gayrimenkuller nitelik ve lokasyon

Bu yat›r›mlar flirketimizin sektör içindeki pay›n›

yat›r ›mlar ›n yap›lmayaca¤› öngörülmektedir.

itibariyle de¤erlerini her zaman koruyan ve yüksek

art›raca¤› gibi, yat›r›mc›lar›m›za da önemli f›rsatlar

k i r a g e t i r i s i s a ¤ l a y a n b i r y a p › d a d › r. B u n a

yaratacakt›r. Bu inançla fiirketimize olan ilgi ve

alanda A s›n›f› ofislerde 10-12

USD/m 2

Tüm bu olumlu makroekonomik geliflmelere karfl›n,

4

sonunda 1.287 TL’ye yükselmifltir.

inflaat sektöründeki daralma 2003 y›l›nda da devam

Gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar›, 2003 y›l›nda genel

kar fl›n portföyümüz y ›l içinde Türk Ticaret

güvenleri için tüm hissedarlar›m›za flükranlar›m›

etmifltir. ‹nflaat sektörünün GSMH içindeki pay› son

olarak yeni yat›r›mlara girmeyip, likit kalmay› tercih

Bankas›’n›n tasfiyesinden aç›k art›rma yolu ile

sunarken, kararlar›m›za destek olan Do¤ufl Grubu

befl y›lda %6’dan %3 seviyelerine düflmüfltür.

etmifllerdir. Borsan›n gösterdi¤i seyire paralel olarak

sat›n ald›¤›m›z, ‹stanbul Etiler ’de

bulunan

üst yönetimi ve baflar ›l› çal›flmalar › nedeniyle

Yaklafl›k 240 adet alt sektörü ile birlikte ülke

fl i r ke t i m i z p e r s o n e l i n e t e fl e k k ü r e d e r i m .

mevcut flirketler sermaye art›fl› yolu ile fon

müstakil bir gayrimenkulle güçlendirilmifl ve bu

ekonomisinin %30’unu oluflturan sektörün

yaratamam›fl ve yeni bir firma sektöre girememifltir.

gayrimenkul de yüksek bir bedelle kiraya verilmifltir.

istihdama da büyük katk› sa¤lad›¤› bilinmektedir.

Ancak ortalama borçluluk oran›n›n çok düflük

Halen resmi rakamlara göre %10’lar seviyesinde

oldu¤u sektörde, firmalar›n eldeki fon ve kaynaklar›

Geliflen ve iyileflen ekonomik duruma paralel olarak

oldu¤u ifade edilen iflsizlik oran›nda inflaat

ile yeni proje ve yat›r›mlar için iyi bir potansiyel

flirketimiz 2004 y›l› içinde iki önemli projeyi hayata

sektöründeki küçülmenin etkisi oldu¤u

oluflturduklar› görülmektedir. fiirket portföyümüzün

geçirmeyi planlamaktad›r. Bunlardan birincisi;

görülmektedir. Ülkemizdeki inflaat sektörünün

%23’lük k›sm›n› oluflturan 19 Trilyon TL’lik nakit,

planlama çal›flmalar›na 2002 y›l›nda bafllad›¤›m›z

da¤›l›m›; %58 konut, %23 altyap› ve %19 di¤er

yüksek reel faizlerden yararlan›larak hazine bonosu

ancak mevcut arsam›z›n imar durumunun de¤iflmesi

binalar fleklindedir. 2003 y›l›nda, orta ve ortaüstü

ve vadeli mevduat hesaplar›nda de¤erlendirilmifl,

nedeniyle inflaat›na bu y›l bafllayamad›¤›m›z Maslak

Sayg›lar›mla,

Hüsnü AKHAN Yönetim Kurulu Baflkan› 5

fi‹RKET PROF‹L‹

Tarihçe

Vizyon

sa¤lamay› ve portföyündeki düzenli kira gelirlerinin sa¤layaca¤› güvenceye ek olarak

Garanti GYO, 25 Temmuz 1997 tarihinde Osmanl›

Garanti GYO, Do¤ufl Grubu’nun inflaat ve finans

gelifltirme projelerinin sa¤layaca¤›

GY O ü n v a n › y l a 2 5 0 M i l y a r T L b a fl l a n g › ç

alanlar ›ndaki birikim ve gücünü birlefltirerek

büyüme potansiyelinden de yararlanmay›

s e r m a y e s i y l e k u r u l m u fl t u r. 1 9 M a r t 1 9 9 8

befl y ›l içerisinde Türkiye’nin en prestijli ve

amaçlamaktad›r.

tarihinde flirket hisselerinin %49’u beheri 1.350

büyük ilk üç gayrimenkul yat›r›m ve gelifltirme

TL’ndan halka arz edilerek sermayesi 500 Milyar

fl i r ke t i a r a s › n d a y e r a l m a y › h e d e f l e m i fl t i r.

mimari konsepte ve yaflam gustosuna sahip

TL’ye yükseltilmifltir. fiirket bunu takiben 1998 y›l›nda sermayesini 5 Trilyon TL’ye, 2000 y›l›nda

Misyon

Osmanl› ve Garanti Bankalar ›’n›n birleflmesi ile %51’i Garanti Bankas›’n›n ifltiraki haline gelen flirketin ünvan› “Garanti GYO” olarak tescil edilmifltir. 2002 y›l›nda flirketin kay›tl› sermaye t a v a n › 5 0 0 Tr i l y o n T L’ y e ç › k a r › l m › fl t › r.

Garanti GYO, istikrarl› bir büyüme sa¤layarak yat›r ›m portföyünün de¤erini yükseltmeyi, bu

Ticari gelifltirme projelerinde ise lokal koflullara

yat›r›mc›lar›na yans›yan borsa de¤erini

ve konjonktürel de¤erlendirmelere ba¤l› olarak

m a k s i m i z e e t m e y i m i s y o n e d i n m i fl t i r.

ofis ve al›flverifl merkezi yat›r ›mlar ›na öncelik verilecektir.

gayrimenkullerin alternatif yat›r ›m enstrümanlar › ve piyasa rayiçleri göz önüne

fiirket, Garanti Bankas›’n›n %51 ifltiraki olup,

deneyim ve uzmanl›k gerektiren, kurumsal ve

al›nd›¤›nda rekabetçi getiriler sa¤layabilmesi,

hisse senetlerinin %49’u borsada ifllem

profesyonelce yürütülmesi zorunlu olan,

sat›fl de¤erinin art›fl potansiyeli olmas›,

görmektedir.

verimli ve karl› bir gelir kayna¤› olarak

alter natif kullan›m imkanlar ›n›n olmas› ve

de¤erlendirmektedir.

kirac›lar ›n›n güvenilir olmas› gibi kriterleri sa¤layabilmesi gerekir.

Ortakl›k Yap›s›

6

olan gayrimenkuller aras›nda dengeli bir

Yat›r›m Stratejisi

finansman ve pazarlama alanlar›nda

çeflitlendirme sa¤layarak yat›r›mc›lar›na güvence ve büyüme potansiyeli sunmay›

G a r a n t i GYO, s t r a t e j i k o l a r a k , m e t r o p o l

T. Garanti Bankas› A.fi.

%50,98

flehirlerde orta ve orta üstü gelir grubu

Garanti GYO, düzenli ve düflük riskli gelir ak›m›

Do¤ufl Holding A.fi.

%0,015

i ç i n p l a n l a n a n ko n u t g e l i fl t i r m e p r o j e l e r i

yaratabilecek ve yüksek kar potansiyeli olan

Do¤ufl ‹nflaat ve Tic. A.fi.

%0,005

ile düzenli ve yüksek kira geliri sa¤layabilecek

ticari gayrimenkul ve gelifltirme projeleri ile

ticari gelifltir me projeleri ve gayrimenkuller

kira gelirleri ve sermaye kazançlar›n› maksimize

aras›nda dengeli bir çeflitlendirme

etmeye çal›fl›rken, konut gelifltirme projeleri

%49,00

gelifltirme projeleri ve düzenli kira geliri

flekilde ortaklar ›na ve borsadaki bireysel

Garanti GYO, gayrimenkul yat›r›mlar›n›; inflaat,

Halka Aç›k K›s›m

projeleri, ticari

olmas› temel kriterlerdir.

Düzenli kira geliri sa¤lamaya yönelik ticari Ortakl›k Yap›s›

konut gelifltirme

olmas›, s›n›f›n›n kalite standartlar ›n› bir ad›m öteye tafl›yabilmesi ve finansal olarak ulafl›labilir

15 Trilyon TL’ye ve 2001 y›l›nda 23.250 Trilyon TL’ye yükseltmifltir. 20 Aral›k 2001 tarihinde

Gelifltirilecek konut projelerinin belirli bir

Garanti GYO

hedeflemektedir.

7

fi‹RKET PROF‹L‹

ve konut sat›fllar› ile sat›fl ve gelifltirme karlar›n›

G a r a n t i GY O, s e k t ö r ü n d e k i u l u s l a r a r a s ›

m a k s i m i z e e t m e y i h e d e f l e m e k t e d i r.

geliflmeleri yak›ndan takip ederek baflar ›yla

Böylece yat›r ›m portföyü mümkün oldu¤unca

T ü r k i y e ’d e u y g u l a y a b i l m e k a m a c › n d a d › r.

k›sa ve uzun dönemli beklentiler aç›s›ndan dengelenerek düflük risk ve yüksek getiri

ortaklar›na ve hissedarlar›na zaman›nda, do¤ru ve eksiksiz olarak aktar may › ilke edinmifltir.

yat›r›m politikas› dahilinde her zaman

k›ymet portföyünün aktif olarak yönetilmesi esast›r.

Portföy yönetimi prensipleri dahilinde portföyde verimi düflen kira gelirine yönelik

G a r a n t i G Y O, y ö n e t i m i n i n k a r a r l a r › n › , gerekçelerini ve sonuçlar ›n›, yasal mercilere,

GYODER Üyelerinin Da¤›l›m›

esas›na göre yap›land›r›lmaktad›r. Ayr›ca genel

likiditenin kuvvetli tutulmas›, nakit ve menkul

Yat›r›mc › ‹liflkileri

Finansal Dan›flmanl›k %8

GYO %19

De¤erleme Dan›flmanl›k %31

www.garantigyo.com internet sitesinde en d o ¤ r u b i l g i l e r a k t a r › l m a k t a d › r. ‹ M K B ’d e “GRGYO” koduyla ifllem gören hisse senetleri

Yap› Denetimi %8

ISO 9001: 2000 Serisi

Proje Yönetimi %8 Perakende %4

ticari gayrimenkullerin getiri potansiyelini

Kalite Sistemi ‹nflaat Yat›r›m %23

Gayrimenkul Yönetimi %10

Kalite Belgesi’ni alarak Günümüzde ürün ve hizmet kalitesi faktörü

art›rmaya yönelik tedbirler al›n›r veya

giderek artan bir önem kazanmaktad›r. Bu

gerekiyorsa sat›fl imkanlar › de¤erlendirilir.

Halihaz›rda GYODER üyelerinin %19’u

nedenle kalitenin güvence alt›na al›nmas›

Yat›r ›m kararlar ›nda yat›r ›m getirisinin kaynak

GYO’lardan, %31’i de¤erleme ve dan›flmanl›k

amac›yla ISO 9000 Kalite Standartlar›

maliyetini ve alter natif yat›r ›m araçlar ›n›n

flirketlerinden, %23’ü inflaat ve yat›r ›m

uygulanmaktad›r. Garanti GYO, ISO 9001:2000

getirisini aflmas› temel ilkedir.

flirketlerinden, %8’i ise proje yönetim

Serisi Kalite Belgesine sahip tek GYO flirketidir.

fl i r ke t l e r i n d e n o l u fl u r ke n y a p › d e n e t i m v e

fi i r ke t i m i z i n T Ü V S ü d w e s t T G K t a r a f › n d a n

iflletme flirketleri gibi faaliyetlerde der nek

onaylanan kalite sistemi, 2003 y›l› Temmuz ay›

bünyesinde

içinde yeniden tescil edilmifltir.

Sektörel ‹liflkiler

Garanti GYO

bilgileri Garanti GYO’dan temin edilebilir.

toplanm›fl

d u r u m d a d › r.

yönetim sisteminin uluslararas› standartlarda oldu¤unu kan›tlayan ilk ve tek GYO flirketidir.

Garanti GYO, 2003 y›l›nda özellikle yurtiçi ve yurtd›fl› sektörel birlikteliklerini gelifltirmeye

G a r a n t i GYO, 2 0 0 4 y › l › i ç i n GYO D E R ’ i n

ç a l › fl m › fl t › r.

GYODER

b a fl k a n l › ¤ › n › ü s t l e n m i fl o l u p g a y r i m e n ku l

(Gayrimenkul Yat›r ›m Ortakl›¤› Derne¤i), ULI-

sektörünü bir araya getirme misyonunu

Türkiye (Urban Land Institute), EPRA

baflarmak için liderlik edecektir.

Bu

kapsamda

(European Public Real Estate Association) ve GRI (Global Real Estate Institute) gibi kurulufllarla temaslar sürmüfltür. 8

9

SEKTÖR VE EKONOM‹

GYO’lar›n Geliflimi

tutulan bu flirketler emlakç›l›k, dan›flmanl›k,

riski sa¤lanm›fl olur. GYO flirketleri yat›r ›m

inflaat iflleri ve gayrimenkul iflletmecili¤i ile

stratejilerine göre kira geliri getiren bitmifl

1995 y›l›nda Sermaye Piyasas› Kurulu taraf›ndan

u¤raflmalar› SPK mevzuat› kapsam›nda

gayrimenkullere veya gelifltir me projelerine

yasal düzenlemeleri tamamlanarak hayata

yasaklanm›fl olan finansal ser maye piyasas›

a¤›rl›k verebilirler. Tüm yat›r ›m faaliyetleri

geçirilen GYO flirketleri ilk kez 1997 y ›l›nda

kurulufllar ›d›r.

Ser maye Piyasas› Kur ulu’nun lisans ver mifl

‹stanbul Menkul K›ymetler Borsas›’nda ifllem

oldu¤u ba¤›ms›z eksper kurulufllar taraf›ndan

görmeye bafllam›flt›r. 1997 y›l›nda Vak›f GYO ve

GYO fl i r ke t l e r i n i n f a a l i y e t e s a s l a r › S P K ’ n › n

de¤erlendi¤i gibi mali tablolar› da yine ba¤›ms›z

Alarko GYO, 1998’de EGS GYO, Osmanl› GYO

Seri:VI, No:11 say›l› tebli¤i ile düzenlenmifl olup

denetim kur ulufllar ›n›n denetimi alt›ndad›r.

ve Yap› Kredi Koray GYO, 1999’da ‹fl GYO, ‹hlas

Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 8/4. maddesi ile

GYO ve Nurol GYO son olarak da 2002’de

karlar › kurumlar vergisinden istisna edilmifltir.

gören flirket say›s› 9’a ulaflm›flt›r.

yat›r›mc›lar›n›n tasarruflar›n›

GYO ’ l a r h a l k a a ç › k b i r e r s e r m a y e p i y a s a s › kur uluflu olarak Ser maye Piyasas› Kur ulu ve

Atakule GYO’nun kat›l›m›yla borsada ifllem

GYO flirketleri

GYO flirketleri halka aç›lmak suretiyle

‹stanbul Menkul K›ymetler borsas›n›n sürekli

yat›r›mc›lar›n birikimlerini bir havuzda

denetimi alt›ndad›rlar.

Gayrimenkul sektöründeki kur umsallaflmay ›

toplayarak bu fonlar › de¤erli ve yüksek getirili

teflvik etmek amac›yla tan›nan Kurumlar Vergisi

gayrimenkuller, gelifltirme projeleri ve menkul

Kanunu’nun 8/4. maddesi istisnas› ile bu

k›ymetlerden oluflan bir portföye yat›rarak

finansman modeline ilgi h›zla artm›flt›r. 1998

profesyonel bir yönetim çerçevesinde

2003 y ›l› boyunca IMF ile birlikte uygulanan

y›l›nda SPK mevzuatta de¤ifliklikler yapm›fl ve

yat›r ›mc›lar ›na temettü ve ser maye kazanc›

Güçlü Ekonomiye Geçifl Program› uygulanmaya

GYO flirketlerinin yat›r›m alanlar› genifllemifltir.

sa¤lamay› amaçlayan flirketlerdir.

devam edildi. D›fl politikada Amerika ile gergin

Yat›r ›mc›lar ›n korunmas› ve kurumsal yönetim

GYO flirketleri portföylerinden gayrimenkul

tekrar gündeme geldi¤i bir y›lda Türkiye

ilkelerinin tesisine yönelik mevzuat çal›flmalar›

sat›fl kazanc›, kira geliri ve faiz geliri gibi farkl›

ekonomisi %5 büyümeyi baflard›.

halen devam etmekte olup, 2004 y›l›nda yeni

vade ve risk yap›s›nda gelirler temin ederler.

2003 Y›l›nda Ekonomik Geliflmeler

profesyonel portföy yönetimi prensipleri çerçevesinde kurumsal gayrimenkul yat›r›mlar›na

günlerin yafland›¤› y›l›n son döneminde terörün

Nisan 2003‘de Irak nedeniyle ABD ile yap›lan

SPK mevzuat›n›n GYO’lar › daha da teflvik eden hükümlerle yürürlü¤e girmesi beklenmektedir. GYO’lar›n Faaliyetleri

10

Böylece yat›r›mc›lar›n düflük mebla¤l›

m ü z a k e r e l e r, t e z k e r e v e I r a k h a r e k a t ›

t a s a r r u f l a r › p r o f e s y o n e l e l l e r d e ku r u m s a l

neticesinde 2002 y›l› Aral›k ay›na göre kurlarda

g a y r i m e n ku l y a t › r › m l a r › n a d ö n ü fl t ü r ü l e r e k

%4’lük ve tüketici fiyat enflasyonunda

yat›r ›mc›lara vergisiz olarak yüksek bir yat›r ›m

%10,4’lük h›zl› bir art›fl yafland›. May›s ay›nda

GYO flirketleri gayrimenkul ve finans

getirisi, yat›r ›mlar ›n sürekli olarak borsada

biten Irak harekat› ve ABD ile iliflkilerde iyileflme

sektöründe yer alan karma nitelikli flirketlerdir.

likidite edilebilme avantaj› ve çeflitlendirilmifl

aray ›fl› ile piyasalarda ekonominin iyileflme

En az % 49 oran›nda halka aç›k olmalar› zorunlu

bir portföy nedeniyle daha düflük bir yat›r ›m

sürecine girildi. Kurlarda, faizde ve enflasyonda

yönlendirerek, yat›r›mc›lar›na vergisiz bir kazanç sa¤layan finansal kurulufllard›r.

11

SEKTÖR VE EKONOM‹

gerileme yafland›. Haziran ay›nda kur, y›l sonuna

Kas›m ay›nda Irak’a asker gönderme yetkisinin

baz› büyük gruplar›n bir önceki y›la göre bono

göre %14 oran›nda gerileyerek 1.400.000

kullan›lmama karar › ve AB ilerleme raporu ve

ve tahvil pozisyonlar ›n› art›rd›klar ›n› ve likit

band›na yerleflti ve tüketici fiyat enflasyonunda

K›br ›s’›n siyasi nitelik kazanmas› ile piyasalar

kalmak isteyenlerin mevduat hesaplar ›n›

negatif enflasyona geçildi.

nefes alarak 2004 y›l› için iyimser bir beklentiye

art›rmak yoluyla TL yat›r›m araçlar›na geçtikleri

girdi.

izlendi.

Cumhurbaflkan›’n›n vetolar› sonras›nda yaflanan

Geçti¤imiz y ›l makroekonomide yakalanan

Ekonomide bütçe, enflasyon ve döviz

siyasi gerginlik ve sonras›nda Eylül ay ›nda

yüksek performansa ba¤l› olarak dolar %15, iç

kurlar ›ndaki olumlu gidiflata özellefltir me ve

aç›klanan 4,5 ve 8,5 Milyar dolarl›k IMF kredileri

borçlanma faizleri özellikle y›l›n ikinci

yabanc› ser maye verileri ayak uyduramad›.

sonras› TCMB’nin faiz indirimi yafland›, faizler

yar›s›ndan itibaren % 25-26 oran›nda gerilerken

Ya b a n c › s e r m a y e d e b e k l e n e n p a t l a m a

%30 oranlar ›na geriledi, kurlar bir kez daha

‹MKB endeksi %79,6 oran›nda art›fl göstermifltir.

gerçekleflmezken, yabanc› yat›r ›mlar 1 Milyar

geriledi ve y ›ll›k enflasyon %10,4 oran›nda

Büyüme, %5 olarak gerçekleflti.

dolar seviyesinde kald›. Bunda özellefltir me

2003 y›l›nda faiz,

Temmuz ay›nda IMF ile görüflmelerin uzamas›,

D‹E verilerine göre tüketici fiyat endeksi %18.4,

3-4 Milyar dolar döviz girdisi beklenen Tekel’in

Ekim ay›nda Irak’a asker gönderme yetki karar›

toptan eflya fiyat endeksi %13,9 oran›nda artt›.

özellefltirilmesi ihalenin iptali ile

v e s i y a s i g e rg i n l i k , d ö v i z d e h a r e ke t l e n m e

Böylece 2003 y ›l›nda öngörülen hedeflerin

gerçekleflemedi.

yaflanmas›na neden oldu. Dolar bu dönemde

alt›nda enflasyon gerçekleflti. Kredi

1.370.000 TL’den 1.525.000 TL’lere ç›kt›, Eylül-

faizlerindeki indirimlerin etkisiyle kullan›lan

T L ’d e k i d e ¤ e r l e n m e n i n i h r a c a t › o l u m s u z

Kas›m döneminde ayl›k enflasyon %1,6 civar›nda

tüketici kredilerinde art›fl görüldü.

etkileyece¤i bekleniyordu. Ancak dövizin dalgalanmaya b›rak›lmas›na ra¤men ihracat

seyretti. B a n k a l a r B i r l i ¤ i ’ n i n t ü ke t i c i k r e d i s i v e r e n

sürekli artt› ve y›l sonunda 47,9 Milyar dolara

bankalardan derledi¤i bilgilere göre tüketici

ulaflt›. Özellikle otomotiv ve elektronik ürünler

Kur (Bin TL)

k r e d i l e r i 5 , 8 K a t r i l y o n s e v i y e l e r i n d e d i r.

ihrac›nda ola¤anüstü sonuçlar al›nd›. Böylece

1800

Harcama verilerine bak›ld›¤›nda ise 2003’de iç

döviz art›fllar ›n›n ihracat› etkileyen tek etken

tüketimin canland›¤› görülmektedir. Kullan›lan

olmad›¤› görüldü.

Enflasyon, Faiz ve Kur % 70.0

1600

60.0

1400

50.0

1200

40.0

1000

30.0

800

20.0

600

10.0

200 0

0 3Q/02

ENFLASYON 12

sa¤lanan baflar›lar kullan›lan konut

4Q/02

1Q/03

2Q/3

FA‹Z

3Q/3

4Q/3

USD

kredisi miktar› ve faiz oranlar›na da olumlu flekilde yans›d›, kullan›lan konut kredileri %155 oran›nda artarken faizler %2’lere

araç kredilerinde %300, konut kredilerinde ise %155 art›fl gerçekleflmifltir.

TL’nin de¤erlenmesi üzerine ithalat›m›z artt›.

geriledi.

Ancak ihracat›n ithalat› karfl›lama oran›n›n %70

400

2Q/2

gerçekleflmelerinde

hedeflerinin gerçekleflmemesi de çok etkili oldu.

gerçekleflti.

1Q/02

enflasyon ve kur

Dolar, yat›r ›mc›ya kaybettirirken en yüksek

olmas› ve ithal ürünlerin yat›r ›m ve ara mal›

g e t i r i y i T L y a t › r › m a r a ç l a r › s a ¤ l a m › fl t › r.

olmas› nedeniyle bu dur um tehlike olarak

Halka aç›k flirketlerin bilançolar›na bak›ld›¤›nda

de¤erlendirilmedi. 13

SEKTÖR VE EKONOM‹

2003 Y›l›nda Gayrimenkul Sektörü

‹nflaat yat›r›mlar›, gayrimenkul sektörü ile yak›n

‹nflaat sektörünün bir di¤er segmenti olan ofis

iliflki içindedir. Ekonomik kriz ve halk›n sat›n

pazar ›nda, 1998 y›l›ndan beri kira oranlar ›nda

2003 y›l›n›n ikinci yar›s›nda, Irak Savafl›’n›n çabuk

alma gücünün düflmesiyle birlikte sat›fllarda

% 2 5 - 4 0 o r a n l a r › n a v a r a n d ü fl ü fl l e r, h e m

sonuçlanmas›, belirsizli¤in kalkmas›, ekonomik

yaflanan durgunluk dolay›s›yla yeni projelerin

piyasadaki ofis arz fazlas›n› hem de Türkiye’nin

ve siyasi istikrar ›n sa¤lanmas› ve bunlara ba¤l›

devreye girememesi, inflaat ve yan sektörlerini

devam eden ekonomik problemleri ve

olarak ülke ekonomisindeki olumlu geliflmeler

olumsuz yönde etkilemifltir.

hükümetin

s a y e s i n d e g a y r i m e n ku l e o l a n t a l e p t e b i r

anti-enflasyonist tedbirlerini

Gayrimenkul sektörünü, alt segmentleri olarak

faize, dövize yönlendiren küçük yat›r ›mc›,

konut, ofis ve perakende sektörleri

nominal faizlerin %44’lerden %23’lere ve

çerçevesinde inceledik. Dünya genelinde tüm

enflasyonun %33’lerden %17’lere düflmesi ile

inflaatlar ›n %50’sini konut olufltur maktad›r.

g a y r i m e n ku l e i l g i g ö s t e r m e y e b a fl l a m › fl t › r.

Ülkemizde bu oran %58’dir. Kentleflme önemli

Kiralar ($/m2/ay)

22

18

20

18

18

10

b i r o l g u d u r v e g e l i fl m e k t e o l a n ü l ke l e r d e

Boflluk Oran› (%) 28

40

30

37

27

39

Ekonominin lokomotifi olan inflaat sektöründe

GSMH artt›kça kentleflmenin de artt›¤›

Stok (’000 m2)

850 1.020 1.100 1.180 1.250

ise daralma 2003 y›l›nda azalarak da olsa devam

gözlenmektedir. Ülkemizde de kentleflme ile

etmifltir. ‹nflaat›n GSMH içindeki pay› son 5 y›lda

birlikte konut ihtiyac› artmaktad›r. Deprem gibi

inflaat sektöründe Ofis Ofis Piyasas› Piyasas› Göstergeleri Göstergeleri 1998 1999 2000 2001 2002 2003

%6’dan %3’e düflmüfltür. Son iki y›lda ekonomi

olgular ›n etkiledi¤i kitleler düzgün, sa¤lam

kümülatif olarak %10 büyürken, inflaat sektöründe

konutlara yönelmekte ve bu alandaki talebi

2001 ve 2002 y›llar ›nda s›ras›yla %5,9 ve %4,9

art›r maktad›r. Özel sektör ve belediyeler ile

olarak gerçekleflen küçülme 2003 y ›l›nda da

TOK‹’nin konut imalat›nda ciddi projeleri

devam etmifltir.

oldu¤u, ancak bu alanda kaynak s›k›nt›s›

700

oran›nda boflluk oranlar › görülmüfltür. Baflta

pazar›nda kiralar 6-16 $/m 2 aras›nda de¤iflirken sat›fl fiyatlar › da 1.000-2.000 $/m 2 aras›nda de¤iflmektedir.

Ülke genelinde mevcut konut ihtiyac› ve konut stoku verileri kar fl›laflt›r ›ld›¤›nda 2.6 Milyon

4

adet konut fazlas› oldu¤u gözlenmektedir.

3

A n c a k T ü r k i y e g e n e l i n d e k i m e v c u t ko n u t

2

stokunun yaln›zca %62’sinin ruhsatl› oldu¤u

Mevcut ofis sto¤unun eritilmesi ve

1

düflünüldü¤ünde konut a盤›n›n say›sal de¤il

yeni yat›r ›mlara girilmesinin k›sa vadede

n i t e l i k s e l o l d u ¤ u o r t a y a ç › k m a k t a d › r.

gerçekleflmeyece¤i görülmektedir.

0

14

%3’lere geriledi.

‹stanbul olmak üzere A tipi ofis binas›

6

2002

GSMH içindeki pay› son 5 y›lda %6’lardan

5

2001

devam etti. ‹nflaat›n

Geçti¤imiz dönemde plaza pazar ›nda %35- 45

‹stanbul’daki ofis kiralamalar ›nda, kirac›lar ›n

2000

daralma 2003 y›l›nda

Bu durumun yans›malar›

çekildi¤i görülmektedir.

‹nflaat›n GSMH ‹çindeki Pay› (%)

1999

lokomotifi olan

yans›tmaktad›r.

hareketlenme gözlenmifltir. Birikimlerini y›llard›r

1998

Ekonominin

2003

ver mekle yükümlü oldu¤u ayl›k ofis genel

gayrimenkul sektöründe de

giderleri ise 1,5-4,5 $/m2/ay civar ›nda de¤iflmektedir.

hissediliyor.

15

SEKTÖR VE EKONOM‹

Sektörün üçüncü segmenti perakende

2003 Y›l›nda GYO’lar

GYO’lar›n Portföy Yap›s›-2003

piyasas›nda ise 2001 y›l›nda bafllayan ekonomik kriz ile birlikte ertelenen al›flverifl merkezleri

2003 y›l›n›n genel olarak GYO’lar için likit ve

yat›r ›mlar › ekonomideki canlanma ile birlikte

yat›r›ms›z bir y›l olmas› bekleniyordu.

2 0 0 2 - 2 0 0 3 y › l l a r › n d a h › z k a z a n m › fl t › r.

GYO’lar ›n nakit ve menkul k›ymet stoklar ›

Geciktirilen projelerin büyük ço¤unlu¤u 2003

1 8 4 Tr i l y o n T L’ y i a fl a r a k t o p l a m n e t a k t i f

y›l›nda tamamlanm›flt›r.

de¤erleri içinde %14’lük bir paya ulaflt›. Y › l i ç i n d e y e n i b i r y a t › r › m b a fl l a m a z ke n

Büyük flehirlerde uluslararas› standartlarda infla edilen al›flverifl merkezlerinde 2003 y ›l›nda toplam arz 1.532.000 m2 oldu. Türkiye genelinde 60 adet bulunan al›flverifl merkezlerinin bu e¤ilimle birlikte 2006 y›l›na

projelerin 2004 y›l› için haz›rland›¤› gözlendi.

Menkul K›ymetler Nakit %14

Gayrimenkul Gelifltirme Projeleri %22

Arsa, Arazi, Konut, ‹fl Merkezi %64

Y›l içinde ancak 31 Trilyon TL tutar ›nda bir sermaye art›fl› sa¤lanabildi. Bu rakam GYO’lar›n

Önceki y›lla karfl›laflt›r ›ld›¤›nda proje oran›n›n

net aktif de¤eri toplam›n›n %3’üne dahi

sabit kald›¤›, menkul k›ymet yat›r›mlar› pay›n›n

ulaflm›yor.

ise artt›¤› gözleniyor. Bu veriler GYO’lar›n 2004

k a d a r 1 3 0 ’ a y ü k s e l m e s i b e k l e n m e k t e d i r.

2003 y›l›n› GYO’lar yeni yat›r›m yapmaks›z›n likit olarak geçirdiler.

y›l›nda yat›r›ma haz›rland›klar›n› teyit ediyor. Genel Borsadan fon sa¤layamayan flirketlerin toplam Perakendenin Türkiye’deki toplam hacmi 50

olarak sektörün borçsuz ve likit bir yap›s› oldu¤u

düzeyde kald›. Bu rakam GYO’lar ›n net aktif

%30-35’lik bir sektörel büyüme tahmin

de¤erlerinin %8’ini ancak afl›yor. Bu tutar ›n

2003 y›l›nda sektörün enflasyon muhasebesi

etmektedirler.

%75’i tek bir flirketin borçlar ›ndan

uygulamas› nedeniyle y›l sonu karl›l›klar›nda bir

olufltu¤undan sektör ortalamas› %2’lerde kald›.

düflme olmas› beklenebilir. 9 ayl›k mali tablolar›

Net aktif de¤er toplam› önceki y›la göre ancak

itibariyle, net aktif de¤erlerine oranla %3’lük bir

%9 art›fl gösterebilmifltir.

net kar sa¤layan GYO’lar›n, y›l sonunda %4-5 aras›

Toplam Kiralanabilir Alan

(m 2 )

1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

Yeni bir GYO flirketi

görülüyor.

Milyar USD’dir. Sektör temsilcileri 2004 y›l›nda

Türkiye Al›flverifl Merkezlerinin Kategori ve ‹llere Göre Da¤›l›m›

kurulmazken,

bir karl›l›k ortalamas›na ulaflmalar› beklenebilir.

mevcutlar da sermayelerini art›ramad›.

2003 y›l› içinde borsada ifllem gören GYO say›s› 9 olarak

fiehir ‹çi Bölgesel Al›flverifl Merkezleri Al›flverifl Merkezleri

Ankara

16

b o r ç l a r › d a 1 0 1 Tr i l y o n T L g i b i d ü fl ü k b i r

‹stanbul

Outlet Merkezler

‹zmir

Di¤er

kald›, yeni bir halka aç›lma

Sektörün en son aç›klanm›fl bilançolar›na göre

gerçeklefltirilemedi. Mevcut GYO’lar

aktif ve özsermaye karl›l›¤› %4’ler

portföylerinin yaklafl›k %22’si oran›nda

seviyesindeyken, net aktif de¤erlerine göre

gelifltirme projelerine yat›r ›m yaparken, %60’›

faaliyet giderleri oran› ise %1’leri ancak bulmakta.

aflan oranlarda arsa, arazi, konut, ifl merkezi

Portföy ve karl›l›k rakamlar ›n›n çok h›zl›

g i b i g a y r i m e n k u l l e r e y a t › r › m y a p t › l a r.

büyüyememesine ra¤men borsadaki genel 17

SEKTÖR VE EKONOM‹

iyileflme sektörün piyasa de¤erini olumlu

GYO’lar›n Borsa Performans›

inmesi ve 2004 y›l› dolar kurunun önceki y›la göre %10,8 art›fl göstermesi beklenmektedir.

yönde etkiledi. 2002 y›l›na göre piyasa de¤eri %56 artarak toplam 540 Trilyon TL’ye ulaflt›.

‹ndeks puan

GSMH büyüme h›z›na gelince 2001’de %6

30.000

küçüldükten sonra %5,9’luk ortalama büyümeyle

‹MKB -GYO endeksi %47 art›flla 14.514 puana 25.000

1999’un son dönemini yakalama olas›l›¤› yüksek

ulafl›rken, ‹MKB -100 endeksindeki art›fl %80,

2004 y›l› ekonomik

20.000

görünmektedir.

‹MKB -30 endeksindeki art›fl ise %89 oldu.

program›n yan›s›ra

15.000

Yat›r ›mc›lar ›n GYO hisse senetleri hakk›nda çok bilgi sahibi olmad›klar › ve daha çekimser davrand›klar › anlafl›l›yor. Buna ba¤l› olarak GYO’lar›n net aktif de¤erine göre ortalama fiyat

10.000

Dünya ekonomisindeki canlanman›n ihracata

5.000

2000

2001

GYO ‹NDEKS

2002

2003

‹MKB 100

2004 Y›l›nda Ekonomik Beklentiler

2004 y›l›, ekonomik program›n yan›nda siyasetin % ‹skonto

1.400

-10

de nas›l gidece¤inin sorgulanmas› gereken bir y›l

1.200

-20

olacak. K›br ›s konusunda uzlaflma sa¤lanmas›,

1.000

-30

AB‘den müzakere tarihi al›nmas› ekonominin

800

-40

dengeleri aç›s›ndan son derece önemli olacakt›r.

600

-50

400

-60

2003 y ›l›nda para ve maliye politikalar ›nda

200

-70

baflar › sa¤lanmas›yla büyüme ve enflasyon

0

-80

NET AKT‹F DE⁄ER

2001

2002

P‹YASA DE⁄ER‹

2003

bir büyüme yakalanmas›n›n mümkün oldu¤unu

ani bir s›çrama yaflanmas› ihtimali

olacakt›r. IMF

% ‹SKONTO ORANI

program›na devam

görülmemektedir.

edilmesi halinde Ayr ›ca iç talebin 2003 y›l›na göre daha canl› olaca¤› bu canlanman›n da tüketici kredi faizlerini 2003 y›l›na oranla geriletece¤i beklenmektedir.

2004 Ekonomik Beklentiler Y›ll›k TEFE

%14,5

Y›ll›k TÜFE

%15

Tüm bu veriler 2003 y›l›nda GYO’lar ›n krizin

ile hedeflerin tutmas› mümkün görünmektedir.

etkilerini geçifltirebilmek ve yat›r ›m dönemine

IMF ’in istikrar program›n›n devam edecek

haz›rlanabilmek için likiditelerini kuvvetli

olmas›yla enflasyonun %15’ler civar›nda olaca¤›

Büyüme

%5,9

tutarak yaln›zca devam etmekte olan

ö n g ö r ü l m e k t e d i r. E n f l a s y o n d ü fl t ü k ç e

Ortalama Nominal Faiz

%25

yat›r ›mlar ›n› yürüttüklerini, borçlanmaya

enflasyonun düflme h›z›n›n da yavafllamas›

gitmediklerini ve faaliyet giderlerini

muhtemeldir. Enflasyonun düflüflü ile reel

hassasiyetle kontrol ettiklerini göstermektedir.

faizlerin gerileyerek ortalama %10’lar düzeyine

GSMH

419,7 Katrilyon TL

Ortalama Reel Efektif Faiz Ortalama USD Kuru

büyüme, faiz ve kur hedeflerine ulafl›labilece¤i ve iç

hedefleri afl›ld›. 2004 y›l›nda ayn› politikalara devam edilmesi

18

ç›kaca¤› bir y›l

gösteriyor. Dalgal› kur sistemi nedeniyle kurlarda

GYO’lar›n Piyasa De¤erinin Geliflimi

2000

düflüflün yat›r›ma uygun bir ortam yaratmas› gibi

siyasetin de öne

faktörler 2004 y›l›nda en az›ndan %5-%6 aras›nda

iskontosu da %68’lerden %54’lere geriledi.

Trilyon TL

olumlu yans›yacak olmas› ve reel faizlerdeki

talebin 2003’e oranla daha canl› olaca¤› beklenmektedir.

%10,9 1.551.000 19

SEKTÖR VE EKONOM‹

2004 Y›l›nda Gayrimenkul Sektörü

Son y ›llarda özel sektörde büyük fir malarca

2004 Y›l›nda GYO’lar

azalan ve durdurulan bir çok konut projesinin ‹nflaat sektöründe canlanma, kamu ve özel

d e v r e y e a l › n m a s › , To p l u K o n u t ‹ d a r e s i v e

2 0 0 4 Y › l › n d a GYO fl i r ke t l e r i n i n e ko n o m i k

sektör yat›r ›mlar ›n›n artmas›na paralel olarak

Belediyelerce yeni projelere bafllanmas›

stabilizasyon ortam›ndan yararlanacaklar ›

geliflecektir. 2004 y›l›nda bu yat›r ›mlar ›n artma

beklenmektedir.

beklenebilir.

çerçevesinde önceki y›llara göre daha fazlad›r.

Mali sektörde düflen enflasyon ile birlikte

Reel faiz ve enflasyon beklentilerindeki

Ülkenin geçti¤i ekonomik krizlerde yap›lamayan

azalan faizlerin, uzun vadeli ipotekli kredilere

düflüflün hem özellikle konut sektöründe kredi

ya da ertelenen altyap› ve inflaat ihtiyac› art›fl

imkan sa¤layabilece¤i beklentisi sektörün

kullan›m›n› art›rarak al›c› finansman›na destek

göstermifltir.

potansiyelini art›rmaktad›r. ‹yi planlanm›fl, orta

olaca¤›, hem de sat›c›lar›n proje finansman›nda

ve orta-üst gelir gr ubuna hitap eden, sat›fl

borçlanma imkanlar ›n›n artarak bir miktar

$/m 2

kald›raç kullan›lmas›na izin verece¤i

2004 y›l›nda konut

potansiyeli, ekonomideki geliflmeler

2004 y›l› bütçesinde büyüme oran› %5

fiyatlar › 750-1.000

planlanm›flt›r. Yat›r ›m harcamalar ›n›n da 2003

konutlar ›n, getirileri düflen finansal yat›r ›m

y›l›na göre %4 civar ›nda reel art›fl gözlenmesi

araçlar ›na iyi bir alternatif oluflturaca¤›

hedeflenmektedir.

beklenmektedir.

aral›¤›nda oluflan

beklenebilir. GYO’lar ›n 2001 y›l›ndan bu yana ertelemekte

segmentinde orta gelir grubuna hitap eden projelerin a¤›rl›k kazanmas›, ofis piyasas›n›n

olduklar › sermaye art›r ›mlar ›n› da borsadaki Rakamsal olarak hedeflenen yat›r ›m tutar › 7,6

Ofis piyasas›ndaki mevcut sto¤un 2004 y ›l›

genel iyileflmeden cesaret alarak gündeme

Katrilyon TL olup, reel anlamda 2003 y›l›

içerisinde de kolayca eritilemeyece¤i

getirmeleri beklenmelidir.

gerçekleflen rakamlar›na göre % 3,8’lik bir art›fl›

görülmektedir. Halen A s›n›f› ofislerde boflluk

20

perakende amaçl›

ifade etmektedir. Ancak bütçe hedeflerinde

oranlar › %39 seviyelerindedir. 2004 y ›l›nda

2003 y ›l›nda yaln›zca %7 oran›nda ser maye

özellikle gelir kalemlerinde olumsuz sapmalar

plaza kiralar ›n›n 8-15 $/m2 seviyelerinde

art›rabilen GYO flirketlerinin SPK’n›n minimum

olmas› halinde giderlerde de en önce yat›r ›m

oluflaca¤› ve sat›fl fiyatlar ›n›n da 1.000-1.200

kar da¤›t›m›n› içeren karar›ndan sonra özellikle

harcamalar›n›n azalt›ld›¤› da dikkate al›nmal›d›r.

$/m 2 aral›¤›nda kalaca¤› öngörülmektedir.

birikmifl iç kaynaklar ›n› da de¤erlendirerek

Bu konudaki olumlu geliflmeler ise yabanc›

Sektöre yabanc› giriflinin 2004 y›l›nda da önemli

ser mayelerinde art›fla gitmesini bekliyor uz.

yat›r›mlar›n artmas› çerçevesinde bunlar›n inflaat

ölçüde artmayaca¤› beklenebilir. Halihaz›rda GYO flirketlerinin 452 Trilyon TL

s e k t ö r ü n e o l u m l u y a n s › m a l a r › o l a b i l i r.

dura¤an olmas›,

Pe r a ke n d e d e k i c a n l a n m a n › n 2 0 0 4 y › l › n d a

ödenmifl sermayelerine karfl›n 2003 y›l› karlar ›

Gayrimenkul piyasas› alt segmentler

sürece¤i ve gerek yurtiçi, gerekse yabanc›

h a r i ç 6 0 0 Tr i l y o n T L’ y i a fl k › n y e d e k l e r i

ç e r ç e v e s i n d e d e ¤ e r l e n d i r i l d i ¤ i n d e ; ko n u t

perakende fir malar ›n›n yat›r ›mlar ›n› devam

bulunmakta. Bu da ortalama % 150 bedelsiz

sektöründe 2004 y ›l› beklentilerinin olumlu

ettirece¤i beklenmektedir. 2004 y›l›nda %30-

ser maye potansiyeli tafl›d›klar ›n› gösteriyor.

oldu¤u görülmektedir.

35 lik bir sektörel büyüme tahmin edilmektedir.

Di¤er yandan sektörün %3 gibi düflük olan

yat›r›mlarda ise %30’lara ulaflan büyüme beklenmektedir.

21

SEKTÖR VE EKONOM‹

borçluluk oran›n›n faizlerin gerilemesine

GYO s e k t ö r ü a ç › s › n d a n b e k l e n t i ; o f i s v e

g a y r i m e n ku l p i y a s a l a r › a ç › s › n d a n o l u m l u

paralel olarak %10’lara kadar ç›kabilece¤ini

endüstriyel tesis hariç ticari gayrimenkul ve

etkilenecek olan gayrimenkul yat›r ›m

düflünüyor uz. Ancak genel olarak GYO

orta s›n›f konut projelerine bir yönelme olaca¤›

ortakl›klar ›n›n 2004 y›l›nda iyi bir performans

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› aleyhine

flirketlerinin otofinansman a¤›rl›kl›, özkayna¤a

ve likit pozisyonlar ›n düflen bono getirilerine

gösterecekleri beklenebilir.

aç›lm›fl bir dava veya herhangi bir hukuki

dayal› bir büyüme modeli tercih etmelerine

ba¤l› olarak eritilece¤idir.

takibat mevcut de¤ildir. Enflasyon muhasebesine uygun sa¤lanmas›ndan

ra¤men portföylerinde ciddi bir art›fl Di¤er yandan GYO’lar ›n kaynaklar ›n›n büyük

sonra yat›r ›mlar ›n› realize eden gayrimenkul

projeler için yetersiz kalabilmesi ve portföylerin

yat›r ›m ortakl›klar ›n› yat›r ›mc›lar ›na kar

Beklenen ekonomik ortam, özellikle konut ve

ç e fl i t l e n d i r m e i h t i y a c › n e d e n i y l e , GYO ’ l a r

d a ¤ › t m a y a b a fl l a m a l a r › ö n g ö r ü l e b i l i r.

al›flverifl merkezi yat›r ›mlar ›nda yo¤unlaflma

aras›nda da iflbirli¤i ve birleflmeler görülebilir.

Bu da borsada daha fazla talep gör melerine

potansiyeli bulunmaktad›r.

yaflanaca¤›na iflaret ediyor.

imkan tan›yacakt›r.

Halihaz›rda toplam GYO yat›r ›mlar ›n›n %5’i

kadar artan piyasa de¤erleri nedeniyle de GYO

konut, %10’u al›flverifl merkezlerine yap›lm›fl

yat›r›mc›lar›n› etkileyecektir. Bu flekilde iskonto

kifli bafl›na harcanabilir gelir art›fl› ve kredi

ada, 2 pafta, 11-12-13-14 ve 15 no’lu parseller olarak kay›tl› ‹stanbul-Maslak’ta bulunan 44.121 m 2 ’lik arsam›z üzerinde gelifltirilen ticari projeye iliflkin imar durumunun al›nmas›

Y›l ‹çindeki Mevzuat De¤ifliklikleri

Baflkanl›¤› Planlama Müdürlü¤ü’nce projenin bulundu¤u bölgeyi yeniden

oranlar›n›n aç›klanacak yeni projelerle

G a y r i m e n k u l Ya t › r › m O r t a k l › k l a r › ’ n › n

düzenleyen 21.1.2003 tarihinde onaylanm›fl

%50’den %30’lara gerilemesini bekliyor uz.

faaliyetlerini düzenleyen Ser maye Piyasas›

ve 7.3.2003-7.4-2003 tarihleri aras›nda

Kur ulu’nun ilgili tebli¤inde 2003 y ›l›nda bir

ask›ya ç›km›fl yeni bir plan›n bulundu¤u

de¤ifliklik olmam›flt›r.

ö¤renilmifltir.

imkanlar ›na paralel olarak B ve C+ gelir gruplar›na yönelmeye bafllayaca¤› öngörülebilir.

Ancak flirket portföyünde bulunan ve tapuda 1

aflamas›nda, ‹stanbul Büyükflehir Belediye

Borsadaki iyileflme, ser maye sa¤lama imkan›

durumda. Ancak konut yat›r›mlar›n›n beklenen

Taraf Olunan Davalar Hakk›nda Bilgi

Ayr›ca istikrarl› bir ekonomi ve AB üyelik süreci yabanc› yat›r ›mc›lar aç›s›ndan da gayrimenkul

Di¤er taraftan düflük enflasyon ortam› iyi

2004 y›l›nda sektörel geliflimin sa¤lanmas›na

Bu plan›n flirketin sahip oldu¤u parsellerin

piyasas›n›n 2004 y›l›na yak›ndan izlenece¤ini

seçilmemifl yat›r›mlar yönünden bir sat›fl bask›s›

y ö n e l i k o l a r a k ö z e l l i k l e g a y r i m e n ku l l e r i n

imar hakk› aç›s›ndan 1/1000 ölçekli uygulama

g ö s t e r m e k t e d i r. B u ç e r ç e v e d e e n b a s i t v e

getirebilecek ve piyasada arz fazlas›

iflletilmesi, ifltirak serbestisi, portföyün

imar plan›na göre önemli farklar içer mesi,

g ü v e n l i y a t › r › m y o l u o l a r a k GYO ’ l a r › n i l g i

oluflturabilecektir.

oluflumu, yurtd›fl› yat›r ›mlar, imtiyazl› paylar

projenin inflaas›n› güçlefltirmesi, yap› alan›nda

çekmesi olas› gözükmektedir.

vb. baz› konularda Sermaye Piyasas› Kurulu’nun

kontrolsüz yollar içer mesi nedeniyle önce

Büyüme beklentilerindeki iyileflme ve çal›flan

Ayn› paralelde yurtiçinde düflmeye bafllayan

haz›rl›klar› oldu¤u bilinmekte ve olumlu yönde

19.3.2003 tarihli baflvur umuzla Büyükflehir

ücretlerindeki toparlanma, ticari gayrimenkul

getirilerini dengelemek ve ülke çeflitlendirmesi

d e ¤ i fl i k l i k l e r y a p › l m a s › b e k l e n m e k t e d i r.

Belediyesi’nden planlanan imar dur umunun

piyasas›na olumlu yans›yacak ve ofis piyasas›

için GYO’lar›n yurtd›fl› yat›r›mlara ilgi duymaya

hariç al›flverifl merkezi yat›r›mlar›nda beklenen

bafllamalar › beklenebilir.

getirileri yükseltecektir. Devam eden yat›r ›m

22

iptali talep edilmifl, yasal süreçler içinde G a y r i m e n ku l Ya t › r › m O r t a k l › k l a r › ’ n › n t a b i

cevap al›namamas› üzerine de 21.7.2003

oldu¤u vergi mevzuat›nda ve di¤er mevzuatta

tarihinde ‹stanbul 4. ‹dare Mahkemesinde

projelerinde al›flverifl merkezi yat›r ›mlar › %49

Faize dayal› enstrümanlar ›n düflen getirileri

y›l içinde flirketin faaliyetlerini etkileyebilecek

ilgili plan›n yürürlü¤ünün durdur ulmas› ve

paya sahiptir.

nedeniyle alter natif olarak hem borsa, hem

bir de¤ifliklik olmam›flt›r.

iptali için dava aç›lm›flt›r. 23

YATIRIM PORTFÖYÜ

Y›l ‹çindeki Önemli Geliflmeler

b i r ko n u t p r o j e s i n i n f i z i b i l i t e v e ko n s e p t

Taksim Bina De¤erinin Geliflimi

‹stanbul, Levent

(Milyar TL)

Bina Niteli¤i

çal›flmalar ›n› yürütmüfltür. Sözkonusu projenin Garanti GYO, 2003 y›l›nda mevcut kira geliri

arsa temini ve inflaat›n finansman›na yönelik

sa¤lamaya yönelik ticari gayrimenkul

ç a l › fl m a l a r › 2 0 0 4 y › l › n d a d e v a m e d e c e k t i r.

‹flyeri

4000

3650

3650

374 m 2

Kiralanabilir Alan

3120

3000

Portföye Girifl Tarihi

portföyünü kor umufl buna ek olarak Aral›k

14.12.1998

2070

ay›nda ‹stanbul, Etiler ’de 290 m 2 ’lik yeni bir

2000

‹stanbul, Taksim ‹flyeri

Maliyet De¤eri

1500

ticari gayrimenkul Türk Ticaret Bankas› tasfiye ihalesinden 3,5 Trilyon TL’ye sat›n al›nm›flt›r.

1000

Bu flekilde kiral›k gayrimenkullerin portföydeki

Ta k s i m M e y d a n › ’ n a c e p h e l i d i r. Te k n o l o j i k

oran› %19’a yükselmifltir.

donan›m›, güvenlik ve yang›n tesisat›, inflaat

Portföydeki Oran›

998

The Mar mara Oteli’nin zemin kat›nda olup, 0

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Son Y›la Göre De¤er Art›fl›

reklam kabiliyeti olan bina, 1.350 m2

Nispetiye Caddesi kesifliminde bulunan

Merkezi Projesi ise imar dur umu nedeniyle

kapal› alana sahiptir.

çevresinde iflyerleri ve üst gelir gr uplar ›n›n

‹stanbul, Taksim Bina Niteli¤i

‹flyeri

projenin flirket portföyündeki oran› %57’dir. 1350 m 2

Kiralanabilir Alan

377%

Kirac›lar

Garanti Bankas›

Doluluk Oran›

100%

üzerindeki bina, ticari potansiyeli ile birlikte

Kira Bedeli/Y›l

102.000 USD

de¤erlendirildi¤inde yüksek bir sat›fl ve

Getiri Oran›

konutlar › yer alan, Zincirlikuyu-Maslak yolu

y › l › p r o g r a m › n a k a y d › r › l m › fl t › r. S ö z ko n u s u

1.420 Milyar TL

Al›m›ndan ‹tibaren De¤er Art›fl›

2003 y›l›nda bafllamas› planlanan Maslak Ticaret

Mahkemesi’nde dava aç›lmas› sonucunda 2004

Ekspertiz De¤eri

1,8%

‹stanbul, Levent ‹flyeri

ve malzeme kalitesi ile birlikte emsalsiz bir

‹stanbul Büyükflehir Belediyesi aleyhine ‹dare

298 Milyar TL

10%

kiralama kapasitesine sahiptir. Garanti Bankas› taraf›ndan kullan›lan 374 m 2 kapal› alana sahip

fiirket y›l içinde ‹stanbul-Ümraniye’de 34.000 m 2 arazi üzerine B ve B+ gelir grubuna yönelik

Portföye Girifl Tarihi Maliyet De¤eri

996 Milyar TL

Portföydeki Oran›

Portföy Da¤›l›m›

bina, iç mekan özellikleri, güvenlik sistemleri ve inflaat kalitesi ile artan de¤ere sahiptir.

4,6%

Menkul K›ymetler 2.20%

(Milyar TL)

Nakit 21.30%

Al›m›ndan ‹tibaren De¤er Art›fl› Taksim ‹flyeri 4.60%

Son Y›la Göre De¤er Art›fl›

266%

1500

-

1200

Garanti Bankas›

900

1.420

1.420

24

Levent ‹flyeri 1.80

fiiflli ‹flyeri 2.60

Kira Bedeli/Y›l

100%

ticari potansiyeli, teknolojik altyap›s›, ›s›tmaso¤utma, güvenlik kalitesi ve malzeme

494

600

kalitesi ile de¤erlendirildi¤inde artan bir

299

282.000 USD

300

11%

0

Metro a¤›n›n bu bölgeden geçmesi en büyük avantaj› olup, bina çevresinin

1.160

Kirac›lar Doluluk Oran›

Etiler ‹flyeri 4.40

To p l a m 1 . 1 6 0 m 2 k a p a l › a l a n a s a h i p

almaktad›r.

3.650 Milyar TL

679

Maslak Tic. Merkezi Projesi 57%

‹stanbul, fiiflli ‹flyeri

b i n a , B ü y ü k d e r e C a d d e s i ke s i m i n d e y e r

Levent Bina De¤erinin Geliflimi Ekspertiz De¤eri

Antalya Al›flverifl Merkezi 6.10%

14.12.1998

d e ¤ e r e s a h i p t i r. B i n a , G a r a n t i B a n k a s › Getiri Oran›

1998

1999

2000

2001

2002

2003

taraf›ndan kullan›lmaktad›r. 25

YATIRIM PORTFÖYÜ

gr ubunun konutlar › yer almaktad›r. Ulafl›m

‹stanbul, fiiflli ‹flyeri

Bina Niteli¤i

1.160 m 2

Kiralanabilir Alan

Antalya Al›flverifl Merkezi De¤erinin Geliflimi

rahatl›¤›, üstün reklam kabiliyeti, Akmerkez Al›flverifl Merkezi ile her geçen gün yenisi aç›lan

2003 y›l› içerisinde “Maslak Ticaret Merkezi’”ne

(Milyar TL) 5400

4.889

e¤lence yerleri ve plazalar, binan›n de¤erini 11.12.1998

Portföye Girifl Tarihi

4.440

4800

4.440

2.594

2,6%

Portföydeki Oran›

2.100 Milyar TL

Ekspertiz De¤eri

78%

Al›m›ndan ‹tibaren De¤er Art›fl›

-

Son Y›la Göre De¤er Art›fl›

Garanti Bankas›

Kirac›lar Doluluk Oran›

100%

Kira Bedeli/Y›l

150.000 USD 10%

Getiri Oran›

fiiflli Bina De¤erinin Geliflimi

maliyet 20 Milyon USD olup, imar plan›ndaki

3200

de¤ifliklikle ilgili hukuki sürecin devam etmesi ‹stanbul, Etiler

1600

sebebiyle 2004 y›l› ortas›nda inflaat›na ‹flyeri

Bina Niteli¤i

294 m 2

Kiralanabilir Alan

30.12.2003

Portföye Girifl Tarihi Maliyet De¤eri

3.560 Milyar TL 4,4%

Portföydeki Oran› Ekspertiz De¤eri

3.530 Milyar TL

2000

2001

food-court gibi ticari ünitelerin yer almas› ve

Bina Niteli¤i

inflaat›n 1,5 y›l içinde tamamlanmas› ‹flyeri ve Al›flverifl Merkezi

Portföye Girifl Tarihi

Son Y›la Göre De¤er Art›fl›

Portföydeki Oran›

Kira Bedeli/Y›l

168.000 USD

06.03.2000 2.331 Milyar TL

Ekspertiz De¤eri

2.100 2000

1.680

Getiri Oran›

1500

7%

Kirac›lar

arsa alan› üzerinde 70.000 m 2 ’ye yak›n sat›labilir alana sahip bir “Konut Projesi” çal›flmalar ›na

110%

bafllanm›flt›r. Proje kapsam›nda orta ve orta

10%

üstü gelir gr ubunun hedeflendi¤i konutlar,

Garanti Sigorta Görsel Bilgisayar Ltd.fiti.

686

Antalya Al›flverifl Merkezi

500

Gözde Optik

464 0

Ata Spor 1998

1999

2000

2001

2002

2003

‹stanbul, Etiler ‹flyeri

26

Garanti Bankas›

987

1000

Antalya’da kentsel rant›n yüksek oldu¤u, yo¤un yaya ve araç trafi¤inin bulundu¤u Recep Peker C a d d e s i ü z e r i n d e b u l u n m a k t a d › r. B i n a n › n

Levent Nispetiye Caddesi’nde bulunan binan›n

%56,8’i Garanti GYO, %43,2’si ise Koçbank’›n

çevresinde banka flube lokalleri ve üst gelir

mülkiyetindedir.

Akdeniz Keyif Da¤›t›m Doluluk Oran›

46%

Kira Bedeli/Y›l

97.000 USD

Getiri Oran›

Ümraniye bölgesinde yaklafl›k 34.000 m 2 net

4.889 Milyar TL

Al›m›ndan ‹tibaren De¤er Art›fl› Son Y›la Göre De¤er Art›fl›

Çekmeköy Konut Projesi

6,1%

2500

2.100

planlanmaktad›r.

3550 m 2

Kiralanabilir Alan

Maliyet De¤eri

100%

2003

Antalya

-

Doluluk Oran›

2002

y a p › m a r ke t , g › d a m a r ke t , e v m o b i l y a s › ,

-

GENOTO

bafllanmas› öngörülmektedir. Proje genelinde

0

Al›m›ndan ‹tibaren De¤er Art›fl›

Kirac›lar

(Milyar TL)

a i t k o n s e p t h a z › r l a n m › fl t › r. 3 3 . 0 0 0 m 2 kiralanabilir alana sahip projede tahmini

art›rmaktad›r.

463 Milyar TL

Maliyet De¤eri

Maslak Ticaret Merkezi Projesi

sosyal alanlar, tenis kortlar ›, yürüyüfl alanlar ›, çocuk parklar›, aç›k/kapal› yüzme havuzu, spor tesisleri ve her daireye bir adet kapal› otopark ve aç›k otopark tasarlanm›flt›r. Di¤er projeler ile rekabet etmesi aç›s›ndan farkl› bir konsept gelifltirilerek bir yaflam tarz› oluflturulacakt›r. Tahmini yat›r ›m maliyetinin 40 Milyon USD olabilece¤i ve 3,5 y›l içinde tamamlanabilece¤i

8%

d ü fl ü n ü l m e k t e d i r. P r o j e n i n Y K K GYO i l e ortaklafla finanse edilmesi planlanmaktad›r. 27

F‹NANSAL GEL‹fi‹M

Toplam Aktifler (Trilyon TL)

Ödenmifl Sermaye

Likit De¤erler (Trilyon TL)

‹ç Kaynaklar

54

49.4

fiirketin kur uluflundan bugüne ödenmifl

fiirketin 2003 y›l› sonu itibariyle 7.3 Trilyon TL.

48

ser mayesi %4.550 oran›nda artm›fl olmas›na

yeniden de¤erleme fonu, 9.9 Trilyon TL kar

42

ra¤men borsadaki olumsuz koflullar nedeniyle

36

flirket son iki senedir ser maye art›r ›m›

30

yapamam›flt›r. GYO sektörünün toplam ödenmifl

24

sermayesi içinde 2004 y›l›nda %5 paya sahip

0

40.4

yedekleri bulunmaktad›r. 2003 y›l› kar › dahil

29.9

toplam içkaynaklar 25 Trilyon TL’ye ulaflm›fl

24.1

olup, mevcut sermayenin %109’u oran›nda bir

2000

2001

2002

2003

bedelsiz hisse hakk›na tekabül etmektedir.

18.8

20 16

14.7 12 8

5.1

4

1.1 0

2000

2001

2002

2003

o l a n fl i r k e t i n 5 0 0 Tr i l y o n T L ç › k a r › l m › fl Faaliyet Giderleri

‹ç Kaynaklar (Trilyon TL)

Net Aktif De¤eri

ser mayesi olup ser maye yap›s›n›n daha da k u v v e t l e n d i r i l m e s i a m a ç l a n m a k t a d › r.

fiirketin yat›r ›m portföyünün borçlar düflüldükten sonraki de¤erini gösteren net

Ödenmifl Sermaye (Trilyon TL)

25.2

24 20

fiirketin 2003 y›l› faaliyet giderleri toplam› 1.5 Tr i l y o n T L o l u p , b u n u n % 8 ’ i n a k i t ç › k › fl ›

16.7 16

a k t i f d e ¤ e r i 8 1 . 5 Tr i l y o n T L’ y e u l a fl m › fl t › r. 23.2

25

23.2

23.2

20

15

15

fiirketin kur uluflundan beri net aktif de¤eri

gerektir meyen amortisman vb. giderlerdir. 12

8.9

8

%6.931 oran›nda yüksek ve düzenli bir art›fl

4

sa¤lam›flt›r.

0

Di¤er temel gider unsurlar › aras›nda personel

6.4

gider pay› %34, iflletme gider pay› ise %25’tir. 2000

2001

2002

2003

5 5 0

fiirketin GYO sektörünün toplam net aktif

0.5 1998

Likit De¤erler

de¤eri içindeki pay › %7’ye ulaflm›flt›r. fiirket 1999

2000

2000

2001

2002

sektördeki pay›n› yükseltecek yat›r ›mlara devam edecektir.

Toplam Aktifler Net Aktif De¤er (Trilyon TL) fiirket, 2003 y ›l› içinde yeni bir ticari gayrimenkul edinirken, menkul k›ymet ve nakit portföyünü de gelifltirmifltir. fiirketin son 6 y›l

81.5

80

içerisinde %1.491 büyüyen toplam aktifleri, 2002 y›l›na göre %22 artarak 49.4 Trilyon TL’ye

30

k › y m e t l e r d e n o l u fl m a k t a d › r. fi i r ke t h a z i n e

Nakit Ç›k›fl› Gerektirmeyen Giderler

yönetimine özel önem ver mektedir. Sonuç

%8

10 0

Vergisel Giderler %18

Yasal Giderler %6

ve 18.8 Trilyon TL’ye ulaflm›flt›r. fiirketin net aktif de¤erinin %23’ünü oluflturan bu k›s›m,

55.1

a¤›rl›kl› olarak hazine bonosu ve vadeli

33.5

m e v d u a t o l a r a k d e ¤ e r l e n d i r i l m e k t e d i r.

20

flirketin pay› %4’e ulaflm›flt›r.

L i k i t d e ¤ e r l e r, n a k i t v a r l › k l a r v e m e n ku l

73.0

70 60 50

ulaflm›flt›r. Sektörün toplam aktifleri içinde

Faaliyet Giderleri

olarak 2002 y›l›na göre likit de¤erler %28 artm›fl 90

40

28

fiirket, faaliyet giderlerinin kontrolüne büyük önem vermektedir.

10

0.3

1.2

1997

1998

7.4 1999

fiirket likit varl›klar ›n› yat›r ›mlar ›n›n 2000

2001

2002

2003

finansman›nda kullanacakt›r.

Personel Giderleri %34

‹flletme Giderleri

Portföy Giderleri %9

%25 29

F‹NANSAL GEL‹fi‹M

Net Kar

sa¤lanabilecek uygun borçlanmalar portföy

daha likit, borçsuz ve karl› oldu¤u ortaya

de¤erinde önemli art›fllar sa¤layabilecektir.

ç›kmaktad›r. fiirketin Fiyat/Kazanç oran› 3,2 olup,

2003 y ›l›nda gayrimenkul sektöründeki

Sektörün toplam borç/net aktif de¤er oran› %8

sektörün 9,7’lik ortalamas›na göre önemli bir

fiirketin hisse fiyat› %103 artarak 630 TL’den

durgunluk ve faiz oranlar ›ndaki düflüfl e¤ilimi

seviyesinde iken, flirkette bu oran %0

potansiyele iflaret etmektedir. (Halka aç›klanm›fl 9

y › l s o n u n d a 1 2 8 7 T L’ y e y ü k s e l m i fl

neticesinde net kar 7.6 Trilyon TL olarak 2002

seviyesindedir.

ayl›k veriler baz al›narak.)

ve y a t › r › m c › l a r › n a ö n e m l i b i r g e t i r i

y ›l› seviyelerinde gerçekleflmifltir. Net kar ›n %13’ü kira gelirleri %87’si faiz gelirleri

sa¤lam›flt›r. Borçlar (Milyar TL)

Piyasa De¤eri G a r a n t i G Y O, b o r s a d a f i y a t › y › l i ç i n d e

kaynakl› olup, y ›l içinde gayrimenkul sat›fl› gerçekleflmemifltir. fiirketin net aktif de¤erine

140.4

150

göre karl›l›¤› %11 ve net kar marj› %13 olup bu oranlar sektör ortalamas›ndan fazlad›r. 2004 ve takip eden y›llarda projelerin devreye girmesiyle kar rakam›n›n da yükselmesi beklenmektedir.

120

Borsan›n 2003 y›l›nda baflar ›l› bir performans

% 1 0 0 ’ ü n ü z e r i n d e a r t a n a z s a y › d a fl i r ke t aras›nda yeralm›flt›r.

göster mesi, flirketin piyasa de¤erine de 97.7

90 60

25.1

47.5

30 0

Net Kar (Trilyon TL)

Hisse Fiyat›

2000

2001

2002

2003

Karl›l›k Rasyolar›

olumlu yans›m›fl ve 2002 y›l›na göre

Y›l sonu fiyat› itibariyle flirketin Fiyat/Net aktif

%103 artan piyasa de¤eri 29.7 Trilyon TL’ye

de¤er iskontosu %80’lerden %57’ye

ulaflarak flirketin sektör pay ›n› %6’ya

gerilerken sektörün ortalama fiyat iskontosu

yükseltmifltir.

ise %54 olarak gerçekleflmifltir.

Ayn› dönemde ‹MKB -GYO endeksi %47

GRGYO Hisse Fiyat› (Bin)

artarak 14514 puana ç›km›fl, ‹MKB-100 9.6

7.5

7.6

7.2

4.8

4.7

fiirketin likidite ve cari oranlar › %170’leri

endeksi %80, ‹MKB -30 endeksi ise %89 art›fl

b u l u r ke n , a k t i f v e ö z k a y n a k k a r l › l › k l a r › ,

göstermifltir.

%15’ler seviyesinde gerçekleflmifltir. Net kar 2.8

marj› ise %13 düzeyinde oluflmufltur. Sektörel

2.4

2000

2001

2002

Piyasa De¤eri (Milyar TL)

20.000

1400 1200

16.000

35.000

2003

GRYO Hisse Fiyat› (bin)

18.000

bir karfl›laflt›rma yap›ld›¤›nda flirketin görece 0

‹ndeks

14.000

1000

12.000

800

10.000 GRGYO

Sektör Ortalamas›

28.000

179,04

3,83

21.000

6.000

14.000

4.000

30

IMKB-100

Hisse fiyat›

Aral›k

Kas›m

Ekim

Eylül

A¤ustos

Temmuz

Haziran

May›s

Nisan

Mart

0

fiubat

3,6%

0 Ocak

15,4%

Aral›k

Özvarl›k Karl›l›¤›

Kas›m

konjonktüre ba¤l› olarak

200

0

Ekim

Ekonomik

7.000

Eylül

3,2%

A¤ustos

15,4%

Temmuz

Aktif Karl›l›¤›

bir büyüme potansiyeline de iflaret etmektedir.

400

2.000

Haziran

1,7

May›s

168,29

Nisan

risksiz bir mali yap› sa¤lamas› kadar önemli

Likidite Oran› (%)

Mart

fiirketin k›sa ve uzun vadeli borcu olmamas›

fiubat

Cari Oran (%)

600

8.000

Ocak

Toplam Borçlar

GYO indeks 31

YÖN. KURULU DENET‹M KOM‹TES‹ RAPORU

‹ Ç DENETÇ‹ RAPORU

Sermaye Piyasas› Kurulu Düzenlemeleri Gere¤ince

Türk Ticaret Kanunu’nun Hükümleri Gere¤ince Haz›rlanan

Yönetim Kurulu’nun Denetim Komitesi Raporu

Denetçi Raporu

S e r m a y e P i y a s a s › Ku r u l u ’ n u n S e r i X , N o : 1 9 s a y › l › Te b l i ¤ i ’ n i n i l g i l i h ü k ü m l e r i ç e r ç e v e s i n d e ,

Orta kl›¤›n Ün va n ›

: G a r a n t i G a yr imen ku l Ya t ›r ›m O r t a k l›¤ › A .fi .

K P M G C e v d e t S u n e r D e n e t i m v e Ye m i n l i M a l i M ü fl a v i r l i k A . fi . t a r a f › n d a n d e n e t l e n m i fl o l a n

M erkezi

: Büyükdere Cad. Do¤ufl Binalar› No 65 A Blok Kat 1 Maslak/‹ST

3 1 . 1 2 . 2 0 0 3 t a r i h l i S e r m a y e P i y a s a s › Ku r u l u ’ n u n S e r i : X I , N o : 1 S a y › l › Te b l i ¤ i ’ n d e b e l i r l e n e n

Ser ma yesi

: K a y ›t l ›: 5 0 0 .0 0 0 .0 0 0 .0 0 0 .0 0 0 ,- T L

Piyasas› Kur ulu’nun Seri:XI, No:20 say ›l› Tebli¤’i hükümlerine göre enflasyona göre düzeltilmifl

Fa a liyet Kon u s u

: E s a s Mu k a veles in d e g ö s t er ild i¤ i fl ek il d e.

olan mali tablolar, dipnotlar › ve denetim rapor u taraf›m›zca incelenmifl olup, flirketteki yetki

Denetçilerin A d › ve G ö r ev S ü r el er i : AY D IN fi E NE L ( 0 3 .0 3 .2 0 0 3 – 1 5 .0 3 .2 0 0 4 )

muhasebe standartlar ›na uygun olarak haz›rlanan mali tablolar ve dipnotlar › ile yine Ser maye

: Ö d en mifl : 2 3 .2 5 0 .0 0 0 .0 0 0 .0 0 0 ,- T L

ve sor umluluklar ›m›z dahilinde ve sahip oldu¤umuz bilgiler çerçevesinde, an›lan mali tablolar

: D O ⁄ A N fi A H‹N ( 0 3 .0 3 .2 0 0 3 – 1 5 .0 3 .2 0 0 4 )

v e d i p n o t l a r › n › n , ö n e m l i ko n u l a r d a g e r ç e ¤ e a y k › r › b i r a ç › k l a m a , y a d a a ç › k l a m a n › n y a p › l d › ¤ › tarih itibariyle yan›lt›c› olmas› sonucunu do¤urabilecek herhangi bir eksiklik içermedi¤ine

Ortakl›¤›n yasal defter ve belgeleri üzerinde; Türk Ticaret Kanunu, Mevzuat Hükümleri, Ortakl›¤›n Esas

v e i l g i l i o l d u k l a r › d ö n e m i t i b a r i y l e , fl i r ke t i n f i n a n s a l d u r u m u v e f a a l i y e t s o n u ç l a r › h a k k › n d a

Mukavelesi, Genel Kurul ve Yönetim Kurulu Kararlar›na uygunlu¤u bak›m›ndan alt› ayl›k dönemler halinde

ger çe¤i d o¤r u b i ç i m de y ans › t t › ¤ › n› o nay l ar › z.

yap›lan denetimlerde ifllemlerin usulüne uygun olarak yap›ld›¤› görülmüfltür. Türk Ticaret Kanunu’nun 353. maddesinin 1. f›kras›n›n 3 numaral› bendi gere¤ince ortakl›¤›n veznesi

‹stan bu l

dört defa kontrol edilerek say ›m yap›lm›fl ve mevcudun kay ›tlarla uygunlu¤u saptanm›flt›r. Türk Ticaret Kanunu’nun 353. maddesinin 1. f›kras›n›n 4 numaral› bendi gere¤ince her ay flirket k›ymetlerinin mevcudiyeti incelenmifl ve kay›tlara uygun oldu¤u görülmüfltür. Göreve atand›¤›m›z 03.03.2003 tarihinden bugüne kadar taraf›m›za herhangi bir yolsuzluk veya flikayet intikal etmemifltir. Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi’nin 01.01.2003 – 31.12.2003 dönemi hesap ve ifllemleri; Türk Ticaret Kanunu, Ortakl›¤›n Esas Sözleflmesi ve di¤er mevzuat ile genel kabul görmüfl muhasebe ilke ve standartlar›na göre incelenmifl, Bilanço ve gelir tablosunun an›lan döneme ait faaliyet sonuçlar›n› gerçe¤e Ali Can VERD‹

Ku b i l a y C ‹ N E M R E

Denetim Komitesi Üyesi

Denetim Komitesi Üyesi

uygun ve do¤ru olarak yans›tt›¤› görülmüfltür. Ay d› n fiE N E L Den et ç i

32

D o ¤ a n fiA H ‹N D en et ç i

33

BA⁄IMSIZ DENET‹M RAPORU

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Anonim fiirketi

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi.

31 Aral›k 2003 Tarihinde Sona Eren Hesap Dönemlerine Ait

31 Aral›k 2003 Tarihi ‹tibariyle Ayr›nt›l› Bilançolar (Birim--Milyon Türk Liras›)

Ba¤›ms›z Denetim Raporu AKT‹F ( VARLIKLAR) Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Anonim fiirketi Yönetim Kurulu’na, Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Anonim fiirketi’nin (fiirket) 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle düzenlenmifl bilançosunu ve bu tarihde sona eren hesap dönemine ait gelir tablosunu incelemifl bulunuyoruz. ‹ncelememiz, Sermaye Piyasas› Kurulu taraf›ndan yay›mlanan Türkiye’de genel kabul görmüfl denetim ilke, esas ve standartlar›na uygun olarak yap›lm›fl ve dolay›s›yla hesap ve ifllemlerle ilgili olarak muhasebe kay›tlar›n›n kontrolü ile gerekli gördü¤ümüz di¤er denetim yöntem ve tekniklerini içermektedir. Görüflümüze göre, söz konusu mali tablolar, Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Anonim fiirketi’nin 31 Aral›k 2003 tarihindeki gerçek mali durumunu ve bu tarihde sona eren hesap dönemine ait gerçek faaliyet sonuçlar›n›, Sermaye Piyasas› Kurulu taraf›ndan yay›mlanan ve bir önceki hesap dönemi ile tutarl› bir flekilde uygulanan Sermaye Piyasas› Kurulu’nun Seri XI No 1 say›l› tebli¤inde belirlenmifl muhasebe ilkelerine uygun olarak do¤ru bir biçimde yans›tmaktad›r. Görüflümüzü flartland›rmadan afla¤›daki hususa dikkati çekmek isteriz; Sermaye Piyasas› Kurulu’nun Seri: XI No: 20 say›l› “Yüksek Enflasyon Dönemlerinde Mali Tablolar›n Düzeltilmesine ‹liflkin Usul ve Esaslar Hakk›nda Tebli¤’i ve Seri: XI No: 21 say›l› “Sermaye Piyasas›ndaki Konsolide Mali Tablolara ve ‹fltiraklerin Muhasebelefltirilmesine ‹liflkin Usul ve Esaslar Hakk›nda Tebli¤”i 28 Kas›m 2001 tarihli ve 24597 say›l› Resmi Gazete’de yay›mlanm›fl ve 1 Ocak 2003 tarihinden sonra sona eren ilk y›ll›k mali tablolar olan 31 Aral›k 2003 tarihli mali tablolardan geçerli olmak üzere yürürlü¤e girmifltir. Ancak, Sermaye Piyasas› Kurulu’nun 27 Haziran 2003 tarihli ve 363 say›l› yaz›s› uyar›nca Seri: XI No: 20 ve No: 21’e göre mali tablolar›n› haz›rlayan flirketlerin ayr›ca Seri: XI No: 1 say›l› tebli¤e göre de mali tablolar›n› düzenlemesi ve yay›mlamas› gerekmektedir. ‹liflikte sunulan mali tablolar söz konusu yaz›ya istinaden haz›rlanm›fl ve denetlenmifltir. 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle, fiirket’in Seri: XI, No: 21 say›l› tebli¤ kapsam›nda ba¤l› ortakl›¤› ve/ veya ifltiraki bulunmad›¤›ndan, sözkonusu tebli¤e göre konsolide mali tablolar düzenlemeyecektir. Ancak, fiirket’in, Seri: XI No: 20 say›l› tebli¤e göre düzenlenecek konsolide olmayan enflasyona göre düzenlenmifl mali tablolar› ba¤›ms›z denetimden geçirilmifl olarak ayr›ca yay›mlanacakt›r.

‹stanbul, 22 Ocak 2004 CEVDET SUNER DENET‹M VE YEM‹NL‹ MAL‹ MÜfiAV‹RL‹K ANON‹M fi‹RKET‹

Not I - DÖNEN VARLIKLAR A - Haz›r De¤erler 1- Kasa 2- Bankalar B - Menkul K›ymetler 1- Hisse Senetleri 2- Özel Kesim Tahvil, Senet ve Bonolar› 3- Kamu Kesimi Tahvil, Senet ve Bonolar› 4- Di¤er Menkul K›ymetler

31 Aral›k 2002

20,052,773

16,005,537

17,048,094 33

931 17,047,163

11,20,37

--1,744,522 ---

12,402,392 363 12.402.029 --2,288,324 ---

1,744,552

2.288.324

C - K›sa Vadeli Ticari Alacaklar D - Di¤er K›sa Vadeli Ticari Alacaklar 1- K›sa Vadeli Di¤er Alacaklar 2- fiüpheli Alacaklar Karfl›l›¤› (-)

2,971 25

F - Di¤er Dönen Varl›klar

-22

24,376,765

55

47

55

B - Di¤er Uzun Vadeli Alacaklar

47 --

C - Finansal Duran Varl›klar

F - Di¤er Duran Varl›klar

1,311,131 29,386,510

A - Uzun Vadeli Ticari Alacaklar 1- Verilen Depozito ve Teminatlar

E - Maddi Olmayan Duran Varl›klar 1- Haklar

--

1,257,156

II- DURAN VARLIKLAR

D - Maddi Duran Varl›klar 1- Binalar 2- Tafl›t, Araç ve Gereçleri 3- Döfleme ve Demirbafllar 4- Di¤er Maddi Duran Varl›klar 5- Birikmifl Amortismanlar (-) 6- Yap›lmakta Olan Yat›r›mlar 7- Verilen Siparifl Avanslar›

3,690 3,690 --

4,107 (1.136)

E - Stoklar

AKT‹F ( VARLIKLAR) TOPLAMI

Ömer Cevdet Suner

31 Aral›k 2003

8,11,16,33,3

--

--

--

29,383,427

24,376,718

16,503,472 102,632 55,736 6,149 (1,074,555) 13,527,578 262,415

11,349,823 92,423 43,967 1,571 (764,979) 13,521,760 132,153 3,028

11

---

3,028 --

-49,439,283

40,382,302

‹liflikteki notlar mali tablolar›n ayr›lmaz bir parças›d›r.

Sorumlu Ortak, Bafldenetçi 34

35

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi.

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi.

31 Aral›k 2003 Tarihi ‹tibariyle Ayr›nt›l› Bilançolar

31 Aral›k 2003 Tarihinde Sona Eren Hesap Dönemlerine Ait

(Birim--Milyon Türk Liras›)

Ayr›nt›l› Gelir Tablolar› (Birim--Milyon Türk Liras›)

PAS‹F (KAYNAKLAR) Not

31 Aral›k 2003

I - KISA VADEL‹ BORÇLAR

33,850

A - Finansal Borçlar

--

--

B - Ticari Borçlar

--

--

60,548

32,215

C - Di¤er K›sa Vadeli Borçlar 1- Ödenecek Vergi, Harç ve Di¤er Kesintiler 2- K›sa Vadeli Di¤er Borçlar

Not

31 Aral›k 2002 111,667

D - Al›nan Siparifl Avanslar›

1,635

E - Borç ve Gider Karfl›l›klar› 1- Di¤er Borç ve Gider Karfl›l›klar›

953,347 ---

D - SATIfiLARIN MAL‹YET‹

1

--

--

B - Ticari Borçlar

--

--

E - FAAL‹YET G‹DERLER‹ 1- Araflt›rma ve Gelifltirme Giderleri 2- Pazarlama Sat›fl ve Da¤›t›m Giderleri 3- Genel Yönetim Giderleri

C - Di¤er Uzun Vadeli Borçlar

--

--

ESAS FAAL‹YET KARI VEYA ZARARI

D - Al›nan Siparifl Avanslar›

--

--

E - Borç ve Gider Karfl›l›klar› 1- K›dem Tazminat› Karfl›l›¤›

13,693

28,770 13,693

28,770

III - ÖZ SERMAYE

4,577,052 (1,072,174)

F - D‹⁄ER FAAL‹YETLERDEN GEL‹RLER VE KARLAR 1- ‹fltiraklerden Temettü Gelirleri 2- Ba¤l› Ortakl›klardan Temettü Gelirleri 3- Faiz ve Di¤er Temettü Gelirleri 4- Faizlerle ‹lgili Di¤er Ola¤an Gelirler ve Karlar

bilanço dipnotu

B - Sermaye Taahhütleri C - Emisyon Primi

23,250,000

23,250,000

--

--

395,370

395,370

7,304,159

5,935,088

7,304,159

bilanço dipnotu bilanço dipnotu

33.2 33.2

784,996 9,969,305

406,308 2,774,237

29 G - Net Dönem Zarar›(-)

--

--

H - Geçmifl Y›llar Zararlar›(-)

--

-49,439,283

‹liflikteki notlar mali tablolar›n ayr›lmaz bir parças›d›r.

K - ÖDENECEK VERG‹ VE D‹⁄ER YASAL YÜKÜMLÜLÜKLER NET DÖNEM KARI VEYA ZARARI

---7,318,322

7,555,104

255,434

39,912 --255,434

--39,912

--

-----

---7,595,016

DÖNEM KARI 40,382,302

(26,099)

----

J - OLA⁄ANÜSTÜ G‹DERLER VE ZARARLAR 1- Çal›flmayan K›s›m Giderleri ve Zararlar› (-) 2- Önceki Dönem Gider ve Zararlar› (-) 3- Di¤er Ola¤anüstü Giderler ve Zararlar (-)

7,573,756

7,595,016

F - Net Dönem Kar›

4,727,165 --4,721,930 5,235

(17,361)

I - OLA⁄ANÜSTÜ GEL‹RLER VE KARLAR 1- Konusu Kalmayan Karfl›l›klar 2- Önceki Dönem Gelir ve Karlar› 3- Di¤er Ola¤anüstü Gelirler ve Karlar

3,180,545

10,754,301

E - Yedekler 1- Yasal Yedekler 2- Ola¤anüstü Yedekler

2,617,256

8,129,808

H - F‹NANSMAN G‹DERLER‹ 1- K›sa Vadeli Borçlanma Giderleri (-) 2- Uzun Vadeli Borçlanma Giderleri (-)

5,935,088

--(887,622)

--8,112,264 17,544

FAAL‹YET KARI 29

3,504,878 (887,622)

557,343

40,334,759

49,298,846 2

798,610 (1,355,953) --33.2 (1,355,953)

G - D‹⁄ER FAAL‹YETLERDEN G‹DERLER VE ZARARLAR

36

953,437 (154,737)

13,693

28,770

A - Finansal Borçlar

PAS‹F (KAYNAKLAR) TOPLAMI

----

51,119

II - UZUN VADEL‹ BORÇLAR

D - Yeniden De¤erleme De¤er Art›fl› 1- Duran Varl›klardaki De¤er Art›fl›

--

-----

BRÜT SATIfi KARI

A - Sermaye

4,577,052 4,577,052 ---

bilanço dipnotlar› 33,2

C - NET SATIfiLAR

--

51,119

31 Aral›k 2002

953,347

B - SATIfiLARDAN ‹ND‹R‹MLER 1- Sat›fltan ‹adeler (-) 2- Sat›fl ‹skontolar› (-) 3- Di¤er ‹ndirimler (-)

22,734 9,481

32,446 28,102

A - BRÜT SATIfiLAR 1- Yurtiçi Sat›fllar 2- Yurtd›fl› Sat›fllar 3- Di¤er Sat›fllar

31 Aral›k 2003

bilanço dipnotu

34

7,573,756

--

--

7,595,016

7,573,756

‹liflikteki notlar mali tablolar›n ayr›lmaz bir parças›d›r.

37

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi. 31 Aral›k 2003 Tarihleri ‹tibariyle Bilanço Dipnotlar› (Birim--Aksi belirtilmedikçe Milyon Türk Liras›)

2003

2002

24,376,718

8,965,008

1. ‹flletmenin fiili faaliyet konusu: fi i r ke t ’ i n f a a l i y e t ko n u s u g a y r i m e n ku l v e g a y r i m e n ku l e d a y a l › s e r m a y e p i y a s a s › a r a ç l a r › n d a n p o r t f ö y

Dönembafl› maddi duran varl›k net de¤eri

oluflturmak, yönetmek, gerekti¤inde portföyde de¤ifliklikler yapmak; portföy çeflitlemesi ile yat›r ›m

Sat›n al›nan, imal veya infla edilen

r i s k i n i e n a z a i n d i r m e k ; g a y r i m e n ku l v e g a y r i m e n ku l e d a y a l › p r o j e l e r e y a t › r › m y a p m a k ; g a y r i m e n ku l

maddi duran varl›klar›n maliyeti

ve gayrimenkule dayal› araçlara iliflkin geliflmeleri sürekli izlemek ve portföy yönetimiyle ilgili

Sat›lan veya hurdaya ayr›lan maddi duran varl›k maliyeti

gerekli önlemleri almak ve; portföyün de¤erini kor umaya ve art›r maya yönelik araflt›r malar

Cari dönemde ortaya ç›kan yeniden de¤erleme art›fllar›:

yapmakt›r.

31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle fiirket’in sermayesi, ödenmifl ve her biri bin TL nominal de¤erde 23.250.000.000 (2002:

13,659,469

(9,430)

(1,524,546)

- Varl›k maliyetlerinde (+)

1,536,580

3,628,607

- Birikmifl amortismanlarda (-)

(157,713)

(242,836)

Dönemin amortisman gideri

2. Sermayenin %10 ve daha fazlas›na sahip ortaklar:

3,804,600

Dönem sonu maddi duran varl›k net de¤eri

(167,328)

(108,984)

29,383,427

24,376,718

2 3 . 2 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 ) a d e t h i s s e d e n m e y d a n a g e l m i fl t i r. fi i r k e t ’ i n o r t a k l a r › v e p a y l a r › n a i l i fl k i n b i l g i l e r fiirket, 30 Aral›k 2003 tarihinde Etiler ’de 3 katl› bir binay › 3,559,850 Milyon TL bedelle sat›n alm›flt›r.

afla¤›daki gibidir:

2003 Ad›

2002

Pay Oran›

Pay Tutar›

Pay Oran›

Pay Tutar›

Türkiye Garanti Bankas› A.fi.

50.98

11,852,757

50.98

11,852,757

Di¤er Ortaklar

49.02

11,397,243

49.02

11,397,243

100.00

23,250,000

100.00

23,250,000

fiirket’in 2000 y›l› içinde 13,500,000 Milyon TL bedel ile sat›n ald›¤› Maslak’ta bulunan arsas› için 2002 y›l›nda yeni bir proje çal›flmas›na bafllam›fl ve bu proje ile ilgili olarak bir tasar›m flirketine mimari, tasar›m ve çeflitli müflavirlik hizmetleri için 2 6 2 , 4 1 5 M i l y o n T L i fl a v a n s › v e r m i fl t i r. B u t u t a r i l i fl i k t e k i m a l i t a b l o l a r d a “ m a d d i d u r a n v a r l › k l a r aras›ndaki verilen siparifl avanslar› hesab›” içerisinde gösterilmifltir. 9. Cari ve gelecek dönemlerde yararlan›lacak yat›r›m indiriminin toplam tutar›: Yoktur. 10. ‹flletmenin ortaklar, ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klarla olan alacak borç iliflkisi: 31 Aral›k tarihleri itibariyle, fiirket’in ortaklar›, ifltirakleri ve ba¤l› ortakl›klar› ile olan alacak-borç iliflkisi afla¤›daki gibidir:

3. Sermayeyi temsil eden hisse senetlerine tan›nan imtiyazlar: 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle 464,814 Milyon TL (2002: 464,814 Milyon TL) tutar ›ndaki nama yaz›l› A gr ubu hisse senedi sahiplerinin yönetim kur ulu üyelerinin seçiminde, aday göster me imtiyaz hakk› vard›r. 4. Kay›tl› sermayeli ortakl›klarda kay›tl› sermaye tutar›: fiirket kay›tl› sermaye sistemine tabi olup, kay›tl› sermaye tavan›, esas mukavelenin 26 Kas›m 2001 tarihinde tescil edilen ve 29 K as›m 2001 tarihinde ilan edilerek de¤ifltirilen 7. maddesiyle 500,000,000 Milyon TL olarak belirlenmifltir (2002: 500,000,000 Milyon TL). 5. Y›l içinde yap›lan sermaye art›r›mlar› ve kaynaklar›: Yoktur. 6. Y›l içinde ihraç edilen hisse senedi d›fl›ndaki menkul k›ymetler: Yoktur. 7. Y›l içinde itfa edilen borçlanmay› temsil eden menkul k›ymetler: Yoktur. 8. Cari dönemde duran varl›k hareketleri: 31 Aral›k 2003 ve 2002 tarihleri itibariyle duran varl›k hareketleri afla¤›daki gibidir: 38

2003

1 Ortaklar

2002

Alacaklar

Borçlar

Ticari Ticari Olmayan

Ticari Ticari Olmayan

-

-

-

Alacaklar

8

Ticari -

Borçlar

Ticari Olmayan -

Ticari -

Ticari Olmayan 9

11. Stoklar ve di¤er bilanço kalemlerinde uygulanan de¤erleme, envanter ve amortisman ay›rma yöntemleri; bunlarda ve di¤er muhasebe politikalar›nda önceki dönemlere göre yap›lan de¤ifliklikler; bu de¤iflikliklerin parasal etkileri ve iflletmenin süreklili¤i ile dönemsellik varsay›mlar›n› de¤ifltirecek muhtemel geliflmeler ve bunlar›n gerekçeleri: 11. 1 Mali tablolar›n sunulufl flekli: fiirket, 31 Aral›k 2003 ve 2002 tarihlerinde sona eren hesap dönemleri ile ilgili mali tablolar›n› Sermaye Piyasas› Kurulu’nun (SPK) 29 Ocak 1989 tarihli Resmi Gazete’de yay›mlanan Seri: XI No: 1 say›l› tebli¤i ve bu tebli¤e de¤ifliklik ve eklemeler yapan ek tebli¤leri esas alarak haz›rlam›flt›r. Sermaye Piyasas› Kurulu’nun 1 Ocak 2003 tarihinden sonra sona eren y›ll›k ve bundan sonra gelecek ilk ara mali tablolardan geçerli olmak ve yay›m› tarihinde yürürlü¤e girmek üzere, 28 Kas›m 2001 tarihli ve 24597 say›l› Resmi Gazete’de Seri: XI No: 20 say›l› “Yüksek Enflasyon Dönemlerinde Mali Tablolar›n Düzeltilmesine ‹liflkin Usul ve Esaslar” tebli¤i yay›nlanm›flt›r. 39

‹liflikteki mali tablolar›n yan› s›ra fiirket’in 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle Seri: XI No: 20 say›l› tebli¤i uyar›nca enflasyona göre düzeltilmifl mali tablolar› da ayr›ca haz›rlanm›flt›r. 11.2 Önemli muhasebe ilkelerinin özeti: ‹liflikteki mali tablolar›n haz›rlan›fl›nda takip edilen ana muhasebe ilkeleri afla¤›da belirtilmifltir: 11.2.1 Gelir ve giderlerin muhasebelefltirilmesi: Gelir ve giderler, tahakkuk esas›na göre muhasebelefltirilmektedirler. 11.2.2 Menkul k›ymetler: “Menkul K›ymetler” hesab› alt›nda takip edilen kamu kesimi tahvil senet ve bonolar› gibi menkul k›ymetler iç verim oran› yöntemine göre de¤erlenmifltir. 11.2.3 Maddi duran varl›klar: Maddi duran varl›klar; binalar, yap›lmakta olan yat›r›mlar, demirbafllar ve tafl›tlardan oluflmaktad›r. Maddi duran varl›klar maliyet bedelleri ve yeniden de¤erleme art›fllar›n›n toplam› üzerinden gösterilmekte olup binalar 50 y›lda, amortismana tabi di¤er kalemler ise befl y›lda normal amortisman yöntemi kullan›larak itfa edilmektedirler. Ayr›ca, fiirket, binalar için ekspertiz raporlar›ndaki de¤erler defter de¤erlerinden düflükse de¤er düflüklü¤ü karfl›l›¤› ay›rarak, gayrimenkulun maliyetinden ve yeniden de¤erleme fonundan karfl›l›kl› indirmektedir. SPK’n›n fiirket’e göndermifl oldu¤u 8 Eylül 2000 tarih ve KYD/824 say›l› yaz›s›na istinaden, fiirket satmak amac›yla elinde bulundurmad›¤› ancak kiraya vermifl oldu¤u gayrimenkulleri stoklar hesab›ndan maddi duran varl›klar hesab›na transfer etmifl ve amortisman hesaplam›flt›r. 11.2.4 Maddi olmayan duran varl›klar: Maddi olmayan duran varl›klar haklardan oluflmakta olup maliyet bedelleri ile belirtilmifllerdir. Maddi olmayan duran varl›klarla ilgili itfa gideri befl y›lda normal itfa yöntemi kullan›larak ayr›lmaktad›r. 11.2.5 ‹liflkili kurulufllar: fiirket’in ana orta¤› olan T. Garanti Bankas› A.fi. ve bu bankan›n dahil oldu¤u Do¤ufl Grubu fiirketleri iliflkili kurulufllar olarak nitelendirilmektedirler. 11.2.6 Di¤er bilanço kalemleri: Di¤er bilanço kalemleri esas olarak kay›tl› de¤erleriyle yans›t›lmaktad›rlar. 11.3 Muhasebe politikalar›nda önceki dönemlere göre yap›lan de¤ifliklikler ve bu de¤iflikliklerin parasal etkileri: Yoktur. 12. Tebli¤in 1 no’lu ekinde belirtilen bilanço tarihinden sonra ortaya ç›kan ve aç›klamay› gerektiren hususlara iliflkin bilgi: 1 Ocak 2004’den itibaren k›dem tazminat› tavan› 1.485,4 Milyon TL’ye yükseltilmifltir. 13. Tebli¤in 2 no’lu ekinde belirtilen flarta ba¤l› zararlar ile her türlü flarta ba¤l› kazançlara iliflkin bilgi (iflletmeyi borç alt›na sokacak ve dönem sonucunu etkileyebilecek hukuki ihtilaflar›n mahiyetleri bu bölümde aç›klan›r): Maslak’taki arsa ile ilgili olarak ‹stanbul Büyükflehir Belediye Meclisi’nin 10 Aral›k 2002 tarih ve 631 say›l› karar› ile tadilen kabul edilerek Büyükflehir Belediyesi Baflkanl›¤›’n›n 21 Ocak 2003 tarihinde onanan 1/5000 ölçekli Ayaza¤a Naz›m Plan›’na göre arsa ortas›ndan yol geçmektedir. Ancak, fiirket sözkonusu Naz›m ‹mar Plan›’n›n de¤iflikli¤i ile ilgili ifllemin iptali ve yürütmenin 40

durdurulmas› konusunda dava açm›flt›r. Bu durum dikkate al›narak yapt›r›lan ekspertiz raporunda Maslak projesinin rayiç de¤eri 45,611,000 Milyon TL, yaln›zca arsan›n rayiç de¤eri 33,090,000 Milyon TL olarak belirlenmifltir. Kay›tlarda 13,527,578 Milyon TL maliyet de¤eri ile bulunan arsa portföy tablosunda ekspertiz raporunda belirtilen 45,611,000 Milyon TL proje de¤eri ile gösterilmektedir. 14. ‹flletmenin gayri safi kar oranlar› üzerinde önemli ölçüde etkide bulunan muhasebe tahminlerinde de¤iflikliklere iliflkin bilgi ve bunlar›n parasal etkileri: Yoktur. 15. Aktif de¤erler üzerinde mevcut bulunan toplam ipotek veya teminat tutarlar›: Yoktur. 16. Aktif de¤erlerin toplam sigorta tutar›: 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle, duran varl›klar aras›nda yer alan gayrimenkuller üzerinde 4,782,131 Milyon TL (2002: 5,272,900 Milyon TL), tafl›tlar ve demirbafllar üzerinde s›ras›yla 141,937 Milyon TL ve 42,875 Milyon TL (2002: 111,786 Milyon TL) tutar›nda sigorta teminat› tesis edilmifltir. 17. Alacaklar için al›nm›fl olan ipotek ve di¤er teminatlar›n toplam tutar›: Yoktur. 18. Pasifte yer almayan taahhütlerin toplam tutar›: Yoktur. 19. Bankalardaki mevduat›n bloke olan›na iliflkin tutarlar: Bankalardaki mevduat üzerinde herhangi bir blokaj yoktur. 20. Bilançoda maliyet bedeli üzerinden gösterilmifl menkul k›ymetlerin ve finansal duran varl›klar›n borsa rayiçlerine göre, borsa rayiçleri üzerinden gösterilmifl menkul k›ymetlerin ve finansal duran varl›klar›n maliyet bedellerine göre de¤erlerini gösteren bilgi : 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle bilançoda menkul k›ymetler aras›nda 2,019,749 milyon TL nominal de¤erli ve 1,744,552 milyon TL iç verim oran›na göre de¤erlenmifl hazine bonolar›n›n borsa rayiçlerine göre de¤eri 1,743,535 milyon TL tutar›ndad›r. fiirket’in baflka herhangi bir menkul k›ymeti ve finansal duran varl›¤› yoktur. 21. Menkul k›ymetler ve ba¤l› menkul k›ymetler grubu içinde yer al›p iflletmenin ortaklar›, ifltirakleri ve ba¤l› ortakl›klar taraf›ndan ç›kar ›lm›fl bulunan menkul k›ymet tutarlar › ve bunlar › ç›karan ortakl›klar: Yoktur. 22. Mali tablolardaki “di¤er” ibaresini tafl›yan hesap kalemlerinden dahil oldu¤u grubun toplam tutar›n›n %20’sini veya bilanço aktif toplam›n›n %5’ini aflan kalemlerin ad ve tutarlar›:

Ad› Devreden Katma De¤er Vergisi Di¤er Dönen Varl›klar

2003 1,240,833 16,323 1,257,156

2002 1,296,198 14,933 1,311,131 41

Devreden katma de¤er vergisi, 21 Aral›k 2000 tarihinde sat›n al›nan ‹stanbul Maslak’taki arsan›n al›fl›ndan kaynaklanmaktad›r.

33.1 ‹liflkili kurulufllarla bakiyeler 31 Aral›k itibariyle ortaklarla olan bakiyeler afla¤›da belirtilmifltir:

23. “Di¤er Alacaklar’’ ile “Di¤er K›sa veya Uzun Vadeli Borçlar’’ hesap kalemleri içinde bulunan ve bilanço aktif toplam›n›n yüzde birini aflan, personelden alacaklar ile personele borçlar tutarlar›n›n ayr› ayr› toplamlar›: Yoktur.

T. Garanti Bankas› A.fi. 24. Ortaklar, ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klardan alacaklar nedeniyle ayr›lan flüpheli alacak karfl›l›klar› tutarlar› ve bunlar›n borçlular›: Yoktur. 25. Vadesi gelmifl bulunan ve henüz vadesi gelmeyen alacaklar için ayr›lan flüpheli alacak karfl›l›klar› tutarlar›: 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle di¤er alacaklar için 1,136 Milyon TL (2002: Yoktur) tutar›nda flüpheli alacak karfl›l›¤› ayr›lm›flt›r.

27. ‹fltirakler ve ba¤l› ortakl›klarda içsel kaynaklardan yap›lan sermaye art›r›m› nedeniyle elde edilen bedelsiz hisse senedi tutarlar›: Yoktur. 28. Tafl›nmazlar üzerinde sahip olunan ayni haklar ve bunlar›n de¤erleri: Yoktur. 29. Duran varl›klarda son üç y›lda yap›lan yeniden de¤erleme tutarlar›: Y›l 2003 2002 2001

Sabit K›ymet

Birikmifl Amortisman

Defter De¤eri

3,463,606 4,632,555 3,224,844

157,711 242,836 142,420

3,305,895 4,389,719 3,082,424

17,047,163

12,402,029

T. Garanti Bankas› A.fi.

-

22,102

12,262

14,933

4,061

-

Gelecek aylara ait giderler: Garanti Sigorta A.fi.

33.2 ‹liflkili kurulufllarla olan ifllemler fiirket, portföyünde bulunan befl gayrimenkulden Taksim Binas›’n› 31 May›s 2003 tarihine kadar NTV Haber Ajans› Reklam ve Ticaret A.fi.’ye, bu tarihten sonra ise Türkiye Garanti Bankas› A.fi.’ye, Antalya 2000 Al›flverifl Merkezi’ndeki gayrimenkullerin bir k›sm›n› Türkiye Garanti Bankas› A.fi. ile Garanti Sigorta A.fi.’ye, geri kalan gayrimenkullerin hepsini Türkiye Garanti Bankas› A.fi.’nin flubelerine kiralam›fl ve 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle NTV Haber Ajans› Reklam ve Ticaret A.fi.’den 63,500 Milyon TL (2002: 120,000 Milyon TL), Türkiye Garanti Bankas› A.fi.’den 847,559 Milyon TL (2002: 915,999 Milyon TL) ve Garanti Sigorta A.fi.’den 4,626 Milyon TL (2002: 4,611 Milyon TL) olmak üzere iliflkili kurulufllardan toplam 915,686 Milyon TL (2002: 1,040,610 Milyon TL), kira geliri elde etmifltir; bu tutar “Yurtiçi sat›fllar” kaleminde gösterilmektedir. fiirket, 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle Türkiye Garanti Bankas› A.fi.’den repo ifllemleri ile ilgili olarak 307 Milyon TL, vadeli mevduatlarla ilgili olarak 4,627,278 Milyon TL ve ilgili banka nezdinde tutulan hazine bonosu ve devlet tahvili al›m sat›m ifllemlerinden 3,484,679 Milyon TL tutar›nda faiz geliri elde edilmifltir; bu tutarlar “faiz ve di¤er temettü gelirleri” kaleminde gösterilmektedir. fiirket, aktif varl›klar›n› sigorta ettirmek için Garanti Sigorta A.fi.’ye toplam 16,963 Milyon TL (2002: 32,292 Milyon TL) sigorta primi ödemifl ve bu tutar “genel yönetim giderleri” kaleminde gösterilmifltir.

30. Yabanc› paralarla temsil edilen ve kur garantisi olmayan alacak ve borçlar ile aktifte mevcut yabanc› paralar›n ayr› ayr› tutarlar› ve TL'ye dönüfltürülme kurlar›: Yoktur.

31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle, Türkiye Garanti Bankas› A.fi.’deki döviz tevdiat hesab› ile ilgili olarak 17,544 Milyon TL ve 16,225 Milyon TL tutarlar›nda kambiyo kar› ve kambiyo zarar› oluflmufltur; bu tutarlar s›ras›yla “faaliyetlerle ilgili di¤er ola¤an gelirler ve karlar” ve “di¤er ola¤an gider ve zararlar” kalemlerinde gösterilmektedir.

31. Ortaklar, ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klar lehine verilen garanti, taahhüt, kefalet, avans, ciro gibi yükümlülüklerin tutar›: Yoktur.

fiirket 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle tafl›t araçlar›n›n bak›m ve servis ifllemleri ile ilgili olarak General Otomotiv Pazarlama ve Ticaret A.fi.’ye 2,449 Milyon TL ödeme yapm›flt›r; bu tutar “genel yönetim giderleri” kaleminde gösterilmifltir.

32. Kategorileri itibariyle y›l içinde çal›flan personelin ortalama say›s›: Y›l içinde çal›flan ayl›kl› personel say›s› dokuz kiflidir (2002: dokuz) 33. Mali tablolar› önemli ölçüde etkileyen ya da mali tablolar›n aç›k, yorumlanabilir ve anlafl›labilir olmas› aç›s›ndan aç›klanmas› gerekli olan di¤er hususlar: 42

2002

Kamu kesimi tahvil, senet ve bonolar› ile ilgili repo ifllemleri:

General Otomotiv Pazarlama ve Ticaret A.fi. 26. ‹flletme ile dolayl› sermaye ve yönetim iliflkisine sahip ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klar›n dökümü ile ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klar hesab›nda yer alan ortakl›klar›n isimleri ve ifltirak oran ve tutarlar›: Yoktur.

2003 Bankalar:

fiirket gayrimenkullerle ilgili hizmet için Do¤ufl ‹nflaat ve Ticaret A.fi.’ye 18.332 Milyon TL ödeme yapm›flt›r ve bu tutar “genel yönetim giderleri” kaleminde gösterilmifltir. fiirket 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle kira gideri, ofis aidat gideri ve çeflitli dan›flmanl›k hizmetleri ile ilgili olarak Do¤ufl Holding A.fi.’ye s›ras›yla 52,845 Milyon TL, 114,462 Milyon TL ve 69,647 Milyon TL ödeme yapm›flt›r; bu tutarlar “genel yönetim giderleri” kaleminde gösterilmifltir. 43

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi. 31 Aral›k 2002 ve 2001 Tarihlerinde Sona Eren Hesap Dönemlerine Ait Gelir Tablosu Dipnotlar› (Birim--Aksi belirtilmedikçe Milyon Türk Liras›)

33.3 Gayrimenkullerin ekspertiz de¤erleri fiirket’in elinde bulunan gayrimenkullerin ekspertiz raporlar›nda belirtilen yabanc› para tutarlar› ve bu raporlar›n tarihleri itibariyle Türk Liras› karfl›l›klar› afla¤›da belirtilmifltir: 2003 Gayrimenkul Ad›

Ekspertiz Raporu Tarihi

Maslak Arsas› Antalya 2000 Al›flverifl Merkezi Taksim Binas› fiiflli Binas› Levent Binas› Etiler Binas›

18 Kas›m 2003 13 Kas›m 2003 13 Kas›m 2003 13 Kas›m 2003 13 Kas›m 2003 19 Aral›k 2003

A.B.D. Dolar›

Rayiç De¤eri

Defter De¤eri

30,818,000 3,300,000 2,460,000 1,415,000 850,000 2,460,000 41,303,000

45,611,000 4,888,500 3,650,000 2,100,000 1,420,000 3,530,000 61,199,500

13,527,578 6,948,852 4,518,625 2,101,998 1,352,240 3,488,653 31,937,946

2002 Gayrimenkul Ad› Maslak Arsas› Antalya 2000 Al›flverifl Merkezi Taksim Binas› fiiflli Binas› Levent Binas›

Ekspertiz Raporu Tarihi 25 Aral›k 2002 25 Ekim 2002 30 Ekim 2002 30 Ekim 2002 30 Ekim 2002

A.B.D. Dolar› 27,175,000 2,643,000 2,130,000 1,250,000 850,000 34,228,000

Rayiç De¤eri 45,655,000 4,440,000 3,875,000 2,100,000 1,420,000 57,490,000

Defter De¤eri 13,500,000 5,443,948 3,531,936 1,643,057 1,056,965 25,175,906

fiirket’in kay›tlar›nda 6,948,852 Milyon TL defter de¤eri ile gösterilen Antalya 2000 Al›flverifl Merkezi, 4,518,625 Milyon TL defter de¤eri ile gösterilen Taksim Binas› ve 2,101,998 Milyon TL defter de¤eri ile gösterilen fiiflli Binas› için 13 Kas›m 2003 tarihli ekspertiz raporlar›nda belirtilen de¤erleri s›ras›yla 4,488,500 Milyon TL, 3,650,000 Milyon TL ve 2,100,000 Milyon TL tutarlar›ndad›r. Söz konusu gayrimenkuller ile ilgili olarak s›ras›yla 2,060,352 Milyon TL, 868,625 Milyon TL ve 1,998 Milyon TL tutarlar›nda de¤er düflüklü¤ü karfl›l›klar› ilgili gayrimenkullerin maliyetlerinden ve yeniden de¤erleme de¤er art›fl› hesaplar›ndan indirilmek suretiyle iliflikteki mali tablolara yans›t›lm›flt›r. 34 Dönemin vergi karfl›l›klar›: fiirket’in kazanc›, Kurumlar Vergisi Kanunu uyar›nca vergiden istisna tutulmufltur. 35 Arac›l›k yüklenim sözleflmelerinin konusunu oluflturan menkul k›ymetlerin toplam nominal tutarlar›: Yoktur. 36 Saklama ve anapara gelirlerinin tahsili amac›yla emanet olarak b›rak›lan menkul k›ymet ve kuponlar›n toplam nominal tutarlar›: Yoktur. 37 Portföyde bulunan menkul k›ymetlerin toplam nominal tutar›: 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle portföyde bulunan ve T. Garanti Bankas› A.fi.’nin arac›l›¤›yla sat›n al›nan menkul k›ymetlerin toplam nominal tutar› 2,018,500 Milyon TL’dir (2002: 3,218,500 Milyon TL). Bu k›ymetler IMKB’de belirlenen fiyatlar üzerinden al›nan hazine bonolar›ndan oluflmaktad›r. 44

1. Dönemin tüm amortisman giderleri ile itfa ve tükenme paylar›: Haklar ile ilgili itfa ve tükenme pay› 758 Milyon TL (2002: yoktur) ve maddi duran varl›klarla ilgili amortisman gideri de 167,328 Milyon TL’d›r (2002: 108,984 Milyon TL). fiirket, 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle kira geliri elde etti¤i binalar›na iliflkin 152,953 Milyon TL (2002: 81,757 Milyon TL) tutar ›ndaki amortisman giderini sat›fllar ›n maliyeti olarak göster mifltir. 2. Dönemin reeskont ve karfl›l›k giderleri: Dönemin k›dem tazminat› karfl›l›k gideri 15,077 Milyon TL’d›r (2002: 7,883 Milyon TL). fiüpheli di¤er alacaklar için ise 1,136 Milyon TL (2002: yoktur.) tutar›nda karfl›l›k ayr›lm›flt›r. 3. Dönemin tüm finansman giderleri: Yoktur. 4. Dönemin finansman giderlerinden ortaklar, ba¤l› ortakl›k ve ifltiraklerle ilgili k›sm›n tutar› (Toplam tutar içindeki paylar› % 20’yi aflanlar ayr›ca gösterilecektir): Yoktur. 5. Ortaklar, ba¤l› ortakl›k ve ifltiraklerle yap›lan sat›fl ve al›fllar ( Toplam tutar içindeki paylar› % 20’yi aflanlar ayr›ca gösterilecektir): Yoktur. 6. Ortaklar, ba¤l› ortakl›k ve ifltiraklerden al›nan ve bunlara ödenen faiz, kira ve benzerleri ( Toplam tutar içindeki paylar› % 20’yi aflanlar ayr›ca gösterilecektir): Bilanço dipnotu 33.2’de aç›klanm›flt›r. 7. Yönetim kurulu baflkan ve üyeleriyle genel müdür, genel koordinatör, genel müdür yard›mc›lar› gibi üst yöneticilere cari dönemde sa¤lanan ücret ve benzeri menfaatlerin toplam tutar›: Cari dönemde üst yöneticilere sa¤lanan ücret ve benzeri menfaatlerin toplam tutar› 198,755 Milyon TL (2002: 133,493 Milyon TL) 8. Amortisman ve itfa hesaplama yöntemleri ile bu yöntemlerde yap›lan de¤iflikliklerin dönemin amortisman ve itfa giderlerinde meydana getirdi¤i art›fl (+) veya azal›fl (-): Amortisman ve itfa hesaplama yöntemleri 11 numaral› bilanço dip notunda aç›klanm›flt›r. Bu yöntemlerde herhangi bir de¤ifliklik olmam›flt›r. 9. Stok maliyeti hesaplama sistemleri: Yoktur. 10. Varsa, tamamen veya k›smen fiili stok say›m› yap›lamamas›n›n gerekçeleri: Yoktur. 11. Sat›fllar kalemi içinde yer alan ürün, hurda, döküntü gibi maddelerin sat›fllar› ile hizmet sat›fllar›n›n ayr› ayr› toplamlar›n›n brüt sat›fllar›n yüzde yirmisini aflmas› halinde bu madde ve hizmetlere iliflkin tutarlar: Yoktur. 12. ‹flletmenin, varsa, sat›fllar›yla ilgili teflvik ve sübvansiyonlar hakk›nda bilgi: Yoktur. 45

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi. 31 Aral›k 2003 Hesap Dönemlerine Ait Nakit Ak›m Tablolar› (Birim--Milyon Türk Liras›)

13. Önceki döneme iliflkin gelir ve karlar ile önceki döneme ait gider ve zararlar›n tutarlar›n› ve kaynaklar›n› gösteren aç›klay›c› not: Yoktur. 14. Adi ve imtiyazl› hisse senetleri için ayr› ayr› gösterilmek kofluluyla hisse bafl›na kar ve kar pay› oranlar› (k›salt›lmam›fl tam TL olarak):

Bin Türk Liras› nominal bedelli hisse bafl›na kar/zarar: Hisse bafl›na kar/(zarar) pay› oran› : Hisse bafl›na da¤›t›lacak kar pay› oran› :

2003 326.7 TL %32.67 -

2002 325.8 TL %32.58 -

15. Her bir ana üretim grubu için ayr› ayr› olmak üzere, iflletmenin dönem içinde gerçeklefltirdi¤i mal ve hizmet üretim miktarlar›ndaki de¤iflmeler: Yoktur. 16. Her bir ana sat›fl grubu için ayr› ayr› olmak üzere, iflletmenin dönem içinde gerçeklefltirdi¤i mal ve hizmet sat›fl miktarlar›ndaki de¤iflmeler: Yoktur.

46

31 Aral›k 2003 A - DÖNEM BAfiI NAK‹T MEVCUDU B - DÖNEM ‹Ç‹ NAK‹T G‹R‹fiLER‹ 1- Sat›fllardan Elde Edilen Nakit a- Net Sat›fl Has›lat› b- Alacaklardaki Azal›fllar (Sat›fllardan Kaynaklanan) c- Alacaklardaki Art›fllar (Sat›fllardan Kaynaklanan) 2- Di¤er Faaliyetlerden Gelir ve Karlardan Sa¤lanan Nakit 3- Ola¤anüstü Gelir ve Karlardan Sa¤lanan Nakit 4- K›sa Vadeli Borçlardaki Art›fllar (Al›mlarla ‹lgili Olmayan) a- Menkul K›ymet ‹hraçlar›ndan b- Di¤er Art›fllar 5- Uzun Vadeli Borçlardaki Art›fllar (Al›mlarla ‹lgili Olmayan) a- Menkul K›ymet ‹hraçlar›ndan b- Di¤er Art›fllar 6- Sermaye Art›r›m›ndan Sa¤lanan Nakit 7- Di¤er Nakit Giriflleri

31 Aral›k 2002 2.783.376

12.402.392

11.745.220

9.732.764 4.577.052

953.347 4.577.052 -

953.347 -

4.982.599 -

8.131.009 39.912 26.698 -

26.698

-

-

-

C - DÖNEM ‹Ç‹ NAK‹T ÇIKIfiLARI 1- Maliyetlerden Kaynaklanan Nakit Ç›k›fl› a- Sat›fllar›n Maliyeti b- Stoklardaki Art›fl c- Borçlardaki Azal›fl (Al›mlardan Kaynaklanan) d- Borçlardaki Art›fl (Al›mlardan Kaynaklanan) 101.459 e- Amortisman ve Karfl›l›klar Gibi Nakit Ç›k›fl› Gerektirmeyen Giderler f- Stoklardaki Azal›fl 2- Faaliyet Giderlerinden Dolay› Nakit Ç›k›fl› a- Araflt›rma ve Gelifltirme Giderleri b- Pazarlama, Sat›fl ve Da¤›t›m Giderleri 1.344.171 c- Genel Yönetim Giderleri d- Nakit Ç›k›fl› Gerektirmeyen Giderler 3- Di¤er Faaliyetlerden Giderler ve Zararlardan Dolay› Nakit Ç›k›fl› 767 a- Di¤er Faaliyetlerle ‹lgili Gider ve Zararlar b- Nakit Ç›k›fl› Gerektirmeyen Giderler ve Zararlar 4- Finansman Giderlerinden Dolay› Nakit Ç›k›fl› 5- Ola¤anüstü Gider ve Zarardan Dolay› Nakit Ç›k›fl› a- Ola¤anüstü Gider ve Zararlar b- Nakit Ç›k›fl› Gerektirmeyen Giderler ve Zararlar 6- Duran Varl›k Yat›r›mlar› Nedeniyle Nakit Ç›k›fl› 7- K›sa Vadeli Borçlar›n Anapara Ödemeleri (Al›mlarla ‹lgili Olmayan) a- Menkul K›ymetler Anapara Ödemeleri b- Di¤er Ödemeler 8-Uzun Vadeli Borçlar›n Anapara Ödemeleri (Al›mlarla ‹lgili Olmayan) a- Menkul K›ymetler Anapara Ödemeleri b- Di¤er Ödemeler 9- Ödenen Vergi ve Benzerleri 10- Ödenen Temettüler 11- Di¤er Nakit Ç›k›fllar› D - DÖNEM SONU NAK‹T MEVCUDU E - NAK‹T ARTIfiI/(AZALIfiI)

2.185.569

581.798

2.126.204

5.087.062 1.212.483

101.459 1.072.174 (14.544) 154.853 -

887.622

1.344.171 887.622 -

26.099

767 26.099 -

-

-

3.640.665 -

-

-

-

-

17.048.094 4.645.702

12.402.392 9.619.016 47

48 (1)

(3)

Antalya 2.000 plaza (56 adet ba¤›ms›z bölüm)

Levent Etiler

fiiflli

Taksim

Maslak

LOKASYON B‹LG‹LER‹

3.550m

2

374m2 294m2

1.160m2

1.350m2

44.121m2

ALAN B‹LG‹LER‹

39.073.706

1.743.459 0

16.155.000

17.898.459

2.331.094

297.950 3.559.850

463.150

995.625

13.527.578

21.175.247

ALIfi MAL‹YET‹

( * ) Gayrimenkullerin Ekspertiz De¤erleri KDV'siz olarak de¤erlendirilmifltir.

de¤erlenir.

faizin anaparaya eklenmesi suretiyle de¤erlenir. Di¤erleri, al›fl de¤erleri veya en son borsa fiyatlar› ile

de¤erlerine sermaye piyasas› arac›n›n iç verim oran› üzerinden günlük bileflik faiz esas›na göre hesaplanan

oran›d›r. De¤erleri bu flekilde belirlenemeyen borçlanma senetleri ve repolar ise son ifl günündeki portföy

de¤erlenir. ‹ki seans uygulanan borsalarda de¤erleme fiyat›; ikinci seans a¤›rl›kl› ortalama fiyat› veya

(3) Borsada ifllem gören varl›klar de¤erleme gününde borsada oluflan a¤›rl›kl› ortalama fiyat veya oranlarla

s ü t u n u n a s a d e c e t a b l o n u n h a z › r l a n › fl t a r i h i n e k a d a r y a p › l a n ö d e m e l e r i n t o p l a m › y a z › l › r.

(2) Ortakl›k mülkiyetine geçirilmemifl gayrimenkuller ile gayrimenkul projeleri için portföy de¤eri

cinsinden de¤eri üzerinden cari kurla de¤erleme yap›lamaz.

(1) Ekspertiz flirketince onayl› yasal ekspertiz raporunda yer alan (TL) de¤eridir. De¤erlemenin döviz

D‹PNOT AÇIKLAMALARI

D= A+B+C TOPLAM PORTFÖY DE⁄ER‹

Vadeli Mevduat Hisse Senedi Hazine Bonosu - Devlet Tahvili Ters Repo

C MENKUL KIYMETLER GM Sertifikas›

Di¤er Gayrimenkuller

B MÜLK‹YETE GEÇ‹R‹LMEM‹fi VARLIKLAR (2) Gayrimenkul Proje Avanslar›

S›n›rl› Ayni Haklar

Binalar - Konutlar

Araziler

Arsalar

A GAYR‹MENKULLER

PORTFÖYDE YERALAN VARLIKLARIN TÜRÜ

GARANT‹ GAYR‹MENKUL YATIRIM ORTAKLI⁄I A.fi. Portföy Tablosu (Milyon TL)

F

Borçlar Di¤er Aktifler

Alacaklar

Sigorta Tutarlar›

Pay Say›s› PAYBAfiI NET AKT‹F DE⁄ER‹

Al›nan Krediler Rehin, ‹potek ve Teminatlar

D‹⁄ER B‹LG‹LER

K= I/J

J

_ I= D+(E+F G+H) NET AKT‹F DE⁄ER

G H

(II) BAK‹YE BORÇ

TOPLAM PORTFÖY DE⁄ER‹ Haz›r De¤erler

79.989.825

1.743.535 0

17.046.790

18.790.325

4.888.500

1.420.000 3.530.000

2.100.000

3.650.000

45.611.000

61.199.500

(I) EKSPERT‹Z/ MENKUL KIYMET RAY‹Ç DE⁄ER‹

D= A+B+C E

20.11.2003

20.11.2003 19.12.2003

20.11.2003

20.11.2003

20.11.2003

EKSPERT‹Z RAPOR TAR‹H‹

4.782.131

3.505

23.250

81.490.358

140.437 1.636.695

2.971

79.989.825 1.304

79.989.825

1.743.535 0

17.046.790

18.790.325

4.888.500

1.420.000 3.530.000

2.100.000

3.650.000

45.611.000

61.199.500

(III=I-II) PORTFÖY DE⁄ER‹

9.28 0.00 100.00

23.49

0

76.51

(%)VARLIK GRUBUNUN PORTFÖYDEK‹ ORANI

Rapor Tarihi : 31.12.2003

90.72

100.00

7.99

2.32 5.77

3.43

5.96

74.53

100.00

(%) GRUP ‹Ç‹ ORANLAR

BA⁄IMSIZ DENET‹M RAPORU

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Anonim fiirketinin 31 Aral›k 2003 Tarihinde Sona Eren Hesap Dönemi Ba¤›ms›z Denetim Raporu

G a r a n t i G a y r i m e n k u l Ya t › r › m O r t a k l › ¤ › A n o n i m fi i r k e t i Y ö n e t i m K u r u l u ’ n a ,

G a r a n t i G a y r i m e n ku l Ya t › r › m O r t a k l › ¤ › A n o n i m fi i r ke t i ’ n i n ( fi i r ke t ) 3 1 A r a l › k 2 0 0 3 t a r i h i

itibariyle enflasyona göre düzenlenmifl bilançosunu ve bu tarihde sona eren hesap dönemine

a i t e n f l a s y o n a g ö r e d ü z e n l e n m i fl g e l i r t a b l o s u n u i n c e l e m i fl b u l u n u y o r u z . S ö z ko n u s u m a l i

t a b l o l a r, T ü r k L i r a s › ' n › n 3 1 A r a l › k 2 0 0 3 t a r i h i n d e k i s a t › n a l m a g ü c ü i l e i f a d e e d i l m i fl t i r.

‹ncelememiz, Ser maye Piyasas› Kur ulu taraf›ndan yay ›mlanan Türkiye’de genel kabul gör müfl

denetim ilke, esas ve standartlar ›na uygun olarak yap›lm›fl ve dolay ›s›yla hesap ve ifllemlerle

i l g i l i o l a r a k m u h a s e b e k a y › t l a r › n › n ko n t r o l ü i l e g e r e k l i g ö r d ü ¤ ü m ü z d i ¤ e r d e n e t i m y ö n t e m

ve teknikler in i iç er mek t ed ir.

G ö r ü fl ü m ü z e g ö r e , s ö z ko n u s u m a l i t a b l o l a r, G a r a n t i G a y r i m e n ku l Ya t › r › m O r t a k l › ¤ › A n o n i m

fi i r ke t i ’ n i n 3 1 A r a l › k 2 0 0 3 t a r i h i n d e k i g e r ç e k m a l i d u r u m u n u v e b u t a r i h d e s o n a e r e n h e s a p

d ö n e m i n e a i t g e r ç e k f a a l i y e t s o n u ç l a r › n › , S e r m a y e P i y a s a s › Ku r u l u t a r a f › n d a n y a y › m l a n a n v e

b i r ö n c e k i h e s a p d ö n e m i i l e t u t a r l › b i r fl e k i l d e u y g u l a n a n S e r m a y e P i y a s a s › Ku r u l u ’ n u n

S e r i : X I N o : 1 v e S e r i : X I N o : 2 0 s a y › l › t e b l i ¤ l e r i n d e b e l i r l e n m i fl , m u h a s e b e i l ke l e r i n e u y g u n

ola ra k do¤r u b ir b iç imd e ya n s ›t ma k t a d ›r.

‹sta nbul,

22 Ocak 2004

Y E M‹NL ‹ MA L ‹ MÜfi AV‹R L ‹K A NO N‹M fi ‹R KE T‹

C E V D E T S UNE R D E NE T‹M V E

S o r u mlu O r t a k , B a fl d en et ç i

Öme r Ce v de t Sune r 49

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi.

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi.

31 Aral›k 2003 Tarihi ‹tibariyle Enflasyona Göre Düzenlenmifl

31 Aral›k 2003 Tarihi ‹tibariyle Enflasyona Göre Düzenlenmifl

AKT‹F ( VARLIKLAR)

Ayr›nt›l› Bilançolar

Ayr›nt›l› Bilançolar

(Birim--Milyon Türk Liras›)

(Birim--Milyon Türk Liras›)

Not I - DÖNEN VARLIKLAR A - Haz›r De¤erler 1- Kasa 2- Bankalar

PAS‹F (KAYNAKLAR)

31 Aral›k 2003

31 Aral›k 2002 18,237,092

20,052,7 73

32

11,20,36

1,744,552

31 Aral›k 2003

I - KISA VADEL‹ BORÇLAR

414 14,131,169

D - Di¤er K›sa Vadeli Ticari Alacaklar 1- K›sa Vadeli Di¤er Alacaklar 2- fiüpheli Alacaklar Karfl›l›¤› (-)

2,607,371

4,204

2,971 25

C - Di¤er K›sa Vadeli Borçlar 1- Ödenecek Vergi, Harç ve Di¤er Kesintiler 2- K›sa Vadeli Di¤er Borçlar

--

--

--

--

60,548

36,708

1,863

E - Borç ve Gider Karfl›l›klar› 1- Di¤er Borç ve Gider Karfl›l›klar›

--

--

1,257,156

1,493,934

25,905 10,803

32,446 28,102

D - Al›nan Siparifl Avanslar›

4,204 --

4,107 (1,136)

E - Stoklar 22

A - Finansal Borçlar

--

B - Ticari Borçlar

--

--

C - Di¤er Uzun Vadeli Borçlar

--

--

--

D - Al›nan Siparifl Avanslar›

--

--

--

--

E - Borç ve Gider Karfl›l›klar› 1- K›dem Tazminat› Karfl›l›¤›

53,911,003

51,673,904

E - Maddi Olmayan Duran Varl›klar 1- Haklar F - Di¤er Duran Varl›klar AKT‹F ( VARLIKLAR) TOPLAMI

54

55 54

55 --

C - Finansal Duran Varl›klar D - Maddi Duran Varl›klar 1- Binalar 2- Tafl›t, Araç ve Gereçleri 3- Döfleme ve Demirbafllar 4- Di¤er Maddi Duran Varl›klar 5- Birikmifl Amortismanlar (-) 6- Yap›lmakta Olan Yat›r›mlar 7- Verilen Siparifl Avanslar›

51,673,957

53,914,724

B - Di¤er Uzun Vadeli Alacaklar

8,11,16,32,3

14,777,184 96,911 52,725 11,095 (1,390,472) 37,975,883 150,578

17,277,073 103,274 50,395 15,736 (1,779,638) 37,981,748 262,415

A - Sermaye

15,602 69,856,877

73,827,060 23,250,000

23,250,000

2

B - Sermaye Taahhütleri C - Emisyon Primi D - Yeniden De¤erleme De¤er Art›fl›

--

--

395,370

395,370

--

--

62,900,414

54,975,956

--

3,666

--

-73,967,497

69,911,050

‹liflikteki notlar mali tablolar›n ayr›lmaz bir parças›d›r.

E - Yedekler 1- Yasal Yedekler 2- Ola¤anüstü Yedekler 3-Özsermaye Enflasyon Düzeltmesi Farklar ›

406,308 2,774,237 51,795,411

784,996 9,969,305 52,146,113 11

F - Net Dönem Kar› G - Net Dönem Zarar›(-) H - Geçmifl Y›llar Zararlar›(-)

50

15,602

28,770 28,770

III - ÖZ SERMAYE

--

3,666

11

15,602

28,770 --

II- DURAN VARLIKLAR A - Uzun Vadeli Ticari Alacaklar 1- Verilen Depozito ve Teminatlar

--

51,119 51,119

II - UZUN VADEL‹ BORÇLAR F - Di¤er Dönen Varl›klar

--

2,607,371

1,744,552

C - K›sa Vadeli Ticari Alacaklar

38,571

111,667 --

A - Finansal Borçlar B - Ticari Borçlar

B - Menkul K›ymetler 1- Kamu Kesimi Tahvil, Senet ve Bonolar›

31 Aral›k 2002

14,131,583

17,048,094 931 17,047,163

Not

PAS‹F (KAYNAKLAR) TOPLAMI

3,970,183

--

--

--

(16,688,907)

(8,764,449) 73,967,497

69,911,050

‹liflikteki notlar mali tablolar›n ayr›lmaz bir parças›d›r.

51

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi.

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi.

31 Aral›k 2003 Tarihinde Sona Eren Hesap Dönemlerine Ait

31 Aral›k 2003 Tarihi ‹tibariyle Enflasyona Göre Düzenlenmifl

Ayr›nt›l› Gelir Tablolar›

Bilanço Dipnotlar›

(Birim--Milyon Türk Liras›)

(Birim--Aksi belirtilmedikçe Milyon Türk Liras›)

Not A - BRÜT SATIfiLAR 1- Yurtiçi Sat›fllar 2- Yurtd›fl› Sat›fllar 3- Di¤er Sat›fllar

1. ‹flletmenin fiili faaliyet konusu:

31 Aral›k 2003 974,838

32.2 bilanço dipnotlar›

B - SATIfiLARDAN ‹ND‹R‹MLER 1- Sat›fltan ‹adeler (-) 2- Sat›fl ‹skontolar› (-) 3- Di¤er ‹ndirimler (-)

974,838 ---

izlemek ve portföy yönetimiyle ilgili gerekli önlemleri almak ve; portföyün de¤erini korumaya ve art›rmaya yönelik

----

araflt›rmalar yapmakt›r.

2. Sermayenin %10 ve daha fazlas›na sahip ortaklar: 974,838

D - SATIfiLARIN MAL‹YET‹

yönetmek, gerekti¤inde portföyde de¤ifliklikler yapmak; portföy çeflitlemesi ile yat›r›m riskini en aza indirmek; gayrimenkul ve gayrimenkule dayal› projelere yat›r›m yapmak; gayrimenkul ve gayrimenkule dayal› araçlara iliflkin geliflmeleri sürekli

--

C - NET SATIfiLAR

fiirket’in faaliyet konusu gayrimenkul ve gayrimenkule dayal› sermaye piyasas› araçlar ›ndan portföy oluflturmak,

31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle sermayenin %10 ve daha fazlas›na sahip fiirket ortaklar› ve paylar›na iliflkin bilgiler afla¤›daki gibidir:

(439,615)

2002

2003 BRÜT SATIfi KARI E - FAAL‹YET G‹DERLER‹ 1- Araflt›rma ve Gelifltirme Giderleri 2- Pazarlama Sat›fl ve Da¤›t›m Giderleri 3- Genel Yönetim Giderleri

535,323 (2,880,374) --bilanço dipnotu 32.2,32.3 (2,880,374)

ESAS FAAL‹YET KARI VEYA ZARARI F - D‹⁄ER FAAL‹YETLERDEN GEL‹RLER VE KARLAR 1- ‹fltiraklerden Temettü Gelirleri 2- Ba¤l› Ortakl›klardan Temettü Gelirleri 3- Faiz ve Di¤er Temettü Gelirleri 4- Faizlerle ‹lgili Di¤er Ola¤an Gelirler ve Karlar

(2,345,151) 8,312,678

bilanço dipnotu bilanço dipnotu

32.2 32.2

--8,295,134 17,544

G - D‹⁄ER FAAL‹YETLERDEN G‹DERLER VE ZARARLAR

Pay Tutar›

Pay Oran›

Pay Tutar›

Türkiye Garanti Bankas› A.fi.

50.98

11,852,757

50.98

11,852,757

Di¤er Ortaklar

49.02

11,397,243

49.02

11,397,243

100.00

23,250,000

100.00

23,250,000

fiirket’in 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde oluflan yasal yedeklerin tarihsel maliyet bedeli 784,996 Milyon TL’dir.

3. Sermayeyi temsil eden hisse senetlerine tan›nan imtiyazlar: 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle 464.814.000 adet nama yaz›l› A grubu hisse senedi olup sahiplerinin yönetim kurulu üyelerinin seçiminde, (17,387)

H - F‹NANSMAN G‹DERLER‹ 1- K›sa Vadeli Borçlanma Giderleri (-) 2- Uzun Vadeli Borçlanma Giderleri (-)

Pay Oran›

Ad›

aday gösterme imtiyaz hakk› vard›r.

--

4. Kay›tl› sermayeli ortakl›klarda kay›tl› sermaye tutar›:

---

FAAL‹YET KARI

fiirket kay›tl› sermaye sistemine tabi olup, kay›tl› sermaye tavan›, esas mukavelenin 26 Kas›m 2001 tarihinde tescil edilen ve 5,950,140

I - OLA⁄ANÜSTÜ GEL‹RLER VE KARLAR 1- Konusu Kalmayan Karfl›l›klar 2- Önceki Dönem Gelir ve Karlar› 3- Di¤er Ola¤anüstü Gelirler ve Karlar

29 Kas›m 2001 tarihinde ilan edilerek de¤ifltirilen 7. maddesiyle 500,000,000 Milyon TL olarak belirlenmifltir.

22,125

5. Y›l içinde yap›lan sermaye art›r›mlar› ve kaynaklar›:

--22,125

J - OLA⁄ANÜSTÜ G‹DERLER VE ZARARLAR 1- Çal›flmayan K›s›m Giderleri ve Zararlar› (-) 2- Önceki Dönem Gider ve Zararlar› (-) 3- Di¤er Ola¤anüstü Giderler ve Zararlar (-)

Yoktur.

-----

DÖNEM KARI

6. Y›l içinde ihraç edilen hisse senedi d›fl›ndaki menkul k›ymetler: Yoktur.

5,972,265

7. Y›l içinde itfa edilen borçlanmay› temsil eden menkul k›ymetler: Yoktur.

K - ÖDENECEK VERG‹ VE D‹⁄ER YASAL YÜKÜMLÜLÜKLER bilanço dipnotu L- NET PARASAL POZ‹SYON ZARARI NET DÖNEM KARI VEYA ZARARI 52

33

-(2,002,082) 3,970,183

‹liflikteki notlar mali tablolar›n ayr›lmaz bir parças›d›r.

8. Cari dönemde duran varl›k hareketleri: 31 Aral›k tarihleri itibariyle duran varl›k hareketleri afla¤›daki gibidir: 53

2003 Dönembafl› maddi duran varl›k net de¤eri

51,673,904

Sat›n al›nan, imal veya infla edilen maddi duran varl›klar›n maliyeti

3,804,763

Sat›lan veya hurdaya ayr›lan maddi duran varl›k maliyeti

(37,766)

Sabit k›ymet de¤er düflüfl karfl›l›¤›

(1,494,893)

Dönem bafl› de¤er düflüfl karfl›l›¤› ve verilen siparifl avans›n›n parasal etkisi

416,505

Dönemin amortisman gideri

(451,510)

Dönem sonu maddi duran varl›k net de¤eri

53,911,003

fiirket, 30 Aral›k 2003 tarihinde Etiler ’de 3 katl› bir binay › 3,559,850 Milyon TL bedelle sat›n alm›flt›r. fiirket’in 2000 y›l› sonunda 13,500,000 Milyon TL bedel (enflasyona göre düzeltilmifl tutar›: 37,950,628 Milyon TL) ile sat›n ald›¤›

11. 2 Önemli muhasebe ilkelerinin özeti: ‹liflikteki mali tablolar›n haz›rlan›fl›nda takip edilen ana muhasebe ilkeleri afla¤›da belirtilmifltir: 11. 2.1 Enflasyon Muhasebesi: Türk Liras›’n›n dönem sonundaki al›m gücündeki de¤iflikli¤e yönelik ilk elde etme maliyeti ilkesi esas al›narak (Türk Vergi Mevzuat› uyar›nca yap›lan sabit k›ymetlerin ve özel maliyetlerin yeniden de¤erlenmesi d›fl›nda) düzenlenmifl mali tablolara yap›lacak düzeltmeler, Seri XI No 20 say›l› tebli¤ çerçevesinde uygulanm›flt›r. Bu tebli¤, yüksek enflasyonun hakim oldu¤u ekonomiye ait para birimlerinin kullan›ld›¤› durumlarda, SPK taraf›ndan yay›mlanan Türkiye’de genel kabul görmüfl muhasebe ilkelerine uygun olarak haz›rlanan mali tablolar›n, bilançolar›n düzenlendi¤i tarihte geçerli olan Türk Liras›’n›n cari sat›n alma gücünün esas al›narak haz›rlanmas›n› ve önceki dönem mali tablolar›n da karfl›laflt›rma amac›yla ayn› de¤er ölçüleri kullan›larak, yeniden düzenlenmesini öngörmektedir. Bu tebli¤in uygulanmas›n› öngören bir di¤er sebep ise y›ll›k bilanço tarihindeki fiyat endeksi rakam›n›n, ilgili hesap dönemi dahil önceki üçüncü hesap döneminin bafl›ndaki fiyat endeksi rakam›n›n %100 aflmas› ve ilgili dönemin bilanço tarihindeki fiyat endeksi rakam›n›n, hesap döneminin bafl›na göre %10 veya daha fazla bir oranda artmas› halinde, içinde bulunulan hesap döneminde yüksek enflasyon döneminin bafllamas›d›r. 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle Devlet ‹statistik Enstitüsü’nün Toptan Eflya Genel Fiyat Endeksi baz al›narak hesaplanan fiyat endeksi, bu hesap dönemi dahil önceki üçüncü hesap döneminin bafl›na göre %181.1 oran›nda artm›flt›r.

Maslak’ta bulunan arsas› için 2002 y›l›nda yeni bir proje çal›flmas›na bafllam›fl ve bu proje ile ilgili olarak bir tasar›m flirketine mimari, tasar›m ve çeflitli müflavirlik hizmetleri için 262,415 Milyon TL ifl avans› vermifltir. Bu tutar iliflikteki mali tablolarda maddi duran varl›klar aras›ndaki “Verilen Siparifl Avanslar›” hesab› içerisinde gösterilmifltir. 9. Cari ve gelecek dönemlerde yararlan›lacak yat›r›m indiriminin toplam tutar›: Yoktur. 10. ‹flletmenin ortaklar, ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klarla olan alacak-borç iliflkisi: 31 Aral›k tarihleri itibariyle, fiirket’in ortaklar›, ifltirakleri ve ba¤l› ortakl›klar› ile olan alacak-borç iliflkisi afla¤›daki gibidir: 2003

1 Ortaklar

Alacaklar Ticari Ticari Olmayan -

2002

Borçlar Ticari Ticari Olmayan 8

Alacaklar Ticari Ticari Olmayan -

Borçlar Ticari Ticari Olmayan 10

11. Stoklar ve di¤er bilanço kalemlerinde uygulanan de¤erleme, envanter ve amortisman ay›rma yöntemleri; bunlarda ve di¤er muhasebe politikalar›nda önceki dönemlere göre yap›lan de¤ifliklikler; bu de¤iflikliklerin parasal etkileri ve iflletmenin süreklili¤i ile dönemsellik varsay›mlar›n› de¤ifltirecek muhtemel geliflmeler ve bunlar›n gerekçeleri: 11. 1 Mali tablolar›n sunulufl flekli: fiirket, 31 Aral›k 2003 tarihinde sona eren hesap dönemi ile ilgili mali tablolar›n›, Sermaye Piyasas› Kurulu’nun (SPK) 29 Ocak 1989 tarihli Resmi Gazete’de yay›mlanan Seri: XI No: 1 say›l› “Sermaye Piyasas›nda Mali Tablo ve Raporlara ‹liflkin ‹lke ve Kurallar Hakk›nda Tebli¤”i, bu tebli¤e de¤ifliklik ve eklemeler yapan ek tebli¤leri ve 28 Kas›m 2001 tarihli Resmi Gazete’de yay›mlanan Seri: XI No: 20 say›l› “Yüksek Enflasyon Dönemlerinde Mali Tablolar›n Düzeltilmesine ‹liflkin Usul ve Esaslar Hakk›nda Tebli¤”i esas alarak haz›rlam›flt›r. SPK’n›n Seri: XI No: 20 say›l› tebli¤i uyar›nca enflasyona göre düzenlenmifl mali tablolar›n ilk defa 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle haz›rlanmas› nedeniyle sadece bilançolar karfl›laflt›rmal› olarak verilmifltir. 54

Bu tebli¤ çerçevesinde mali tablolar›n enflasyona göre düzeltilmesinin ana ilkeleri: • Parasal kalemler, bilanço tarihindeki cari sat›n alma gücü cinsinden ifade edildiklerinden düzeltme ifllemine tabi tutulmamaktad›r. • Cari sat›n alma gücü cinsinden ifade edilmeyen, parasal olmayan aktif, pasif ve özsermaye kalemleri (kay›tlardan silinen yeniden de¤erleme fonu hariç) bu tebli¤ hükümleri çerçevesinde düzeltme katsay›s› kullan›larak paran›n cari sat›n alma gücü cinsinde ifade edilmektedir. Özsermaye kalemlerinin düzeltilmesinde, yeniden de¤erleme de¤er art›fl fonu gibi enflasyon nedeniyle flirketlerin oluflturmalar›na izin verilen fonlar dikkate al›nmam›fl ve özsermaye kalemleri mali tablolarda tarihi de¤erleriyle ve bunlar›n enflasyon etkileri de “Özsermaye Enflasyon Düzeltilmesi Farklar›” hesab›nda gösterilmifltir. Nakit yap›lan sermaye art›fllar› ile yedek akçelerden ve da¤›t›lmam›fl karlardan yap›lan sermaye art›fllar›, sermaye art›r›m›n›n tescil tarihi esas al›narak düzeltme ifllemine tabi tutulmufltur. • Gelir tablosunda, amortisman ve itfa paylar›, sat›fllar›n maliyeti ve gelir veya gider olarak do¤rudan gelir tablosuyla iliflkilendirilen parasal olmayan kalemler d›fl›ndaki tüm kalemler, gelir ve gider kalemleri y›ll›k ortalama enflasyon katsay›s› ile düzeltme ifllemine tabi tutulmaktad›r. Amortisman ve itfa paylar›, ilgili aktiflerin düzeltilmifl de¤erleri üzerinden, gelir veya gider olarak do¤rudan gelir tablosuyla iliflkilendirilen parasal olmayan kalemler, sat›fla konu olan varl›¤›n düzeltilmifl net de¤eri ile sat›fl bedelinin düzeltilmifl de¤eri aras›ndaki fark olarak yeniden hesaplanmaktad›r. Tutar› dönem sonunda kesinleflecek veya dönem sonunda ortaya ç›kan verilere göre hesaplanan k›dem tazminat› gibi karfl›l›klar dönem sonundaki nihai tutarlar›yla mali tablolara yans›t›lm›flt›r. • Parasal varl›k bulundurmaktan do¤an kay›plar ile parasal yükümlülük bulundurmaktan do¤an kazançlar, net parasal pozisyon zarar› hesab›nda yans›t›lm›flt›r. Seri XI No 20 say›l› tebli¤ hükümleri, yüksek enflasyon dönemlerinde mali tablolar›n paran›n bilanço günündeki cari sat›n alma gücü esas al›narak düzenlenmesini ve bir önceki y›l bilançosunun da ayn› tebli¤ hükümleri çerçevesinde düzeltme ifllemine tabi tutulmas›n› gerektirir. fiirket, SPK’n›n Seri XI No 20 say›l› tebli¤i uyar›nca enflasyona göre düzenlenmifl mali tablolar›n› ilk defa 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle yay›nlamaktad›r. Bu tebli¤ uyar›nca, 31 Aral›k 2003 hesap döneminin bafllang›ç dönemi olan 1 Ocak 2003 tarihine kadar olan döneme ait, düzeltilmifl tutarlar› ile olmak üzere, aktif kalemlerden, borçlar›n ve özsermaye kalemlerinin ç›kar ›lmas› sonucunda kalan k›s›m özsermaye hesap grubu içinde “Geçmifl Y›llar Zarar ›” hesab›nda izlenmektedir. 3 1 A r a l › k 2 0 0 3 t a r i h i i t i b a r i y l e , Ö z s e r m a y e E n f l a s y o n D ü z e l t m e s i Fa r k l a r › ’ n › n d e t a y › a fl a ¤ › d a k i g i b i d i r : 55

TL 48,813,159 851,644 523,278 1,958,032 52,146,113

Sermayenin enflasyona göre düzeltilmesinden kaynaklanan fark Emisyon priminin enflasyona göre düzeltilmesinden kaynaklanan fark Yasal yedeklerin enflasyona göre düzeltilmesinden kaynaklanan fark Ola¤anüstü yedeklerin enflasyona göre düzeltilmesinden kaynaklanan fark

31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle, mali tablolar› düzeltmek için kullan›lan endeks ve düzeltme katsay›lar› afla¤›daki gibidir:

31 Aral›k 2003 31 Aral›k 2002 31 Aral›k 2001

Endeks 7,382.1 6,478.8 4,951.7

Katsay› 1.139 1.308 1.886

11.2.2 Gelir ve giderlerin muhasebelefltirilmesi: Gelir ve giderler tahakkuk esas›na göre muhasebelefltirilmektedirler. 11.2.3 Menkul k›ymetler: “Menkul K›ymetler” hesab› alt›nda takip edilen kamu kesimi tahvil senet ve bonolar› gibi menkul k›ymetler iç verim oran› yöntemine göre de¤erlenmifltir. 11.2.4 Maddi duran varl›klar: Maddi duran varl›klar, binalar, yap›lmakta olan yat›r›mlar, demirbafllar ve tafl›tlardan oluflmaktad›r. Maddi duran varl›klar enflasyona göre düzeltilmifl maliyet bedelleri ile gösterilmekte olup binalar 50 y›lda, amortismana tabi di¤er kalemler ise befl y›lda, normal amortisman yöntemi kullan›larak ve aktife girdikleri tarih dikkate al›narak itfa edilmektedirler. Ayr›ca, fiirket, binalar için ekspertiz raporlar›ndaki de¤erler enflasyona göre düzeltilmifl de¤erlerinden düflükse de¤er düflüklü¤ü karfl›l›¤› ay›rmaktad›r. De¤er düflüfl karfl›l›¤› gelir gider tablosunda “genel yönetim giderleri” hesab›na kaydedilmifltir. SPK’n›n fiirket’e göndermifl oldu¤u 8 Eylül 2000 tarih ve KYD/824 say›l› yaz›s›na istinaden, fiirket satmak amac›yla elinde bulundurmad›¤› ancak kiraya vermifl oldu¤u gayrimenkulleri stoklar hesab›ndan maddi duran varl›klar hesab›na transfer etmifl ve amortisman hesaplam›flt›r. 11.2.5 Maddi olmayan duran varl›klar: Maddi olmayan duran varl›klar, haklardan oluflmakta olup enflasyona göre düzeltilmifl maliyet bedelleri ile belirtilmifllerdir. Maddi olmayan duran varl›klarla ilgili itfa gideri befl y›lda normal itfa yöntemi kullan›larak ve aktife girdikleri tarih dikkate al›narak ayr›lmaktad›r. 11.2.6 ‹liflkili kurulufllar: fiirket’in ana orta¤› olan T. Garanti Bankas› A.fi. ve bu bankan›n dahil oldu¤u Do¤ufl Grubu fiirketleri iliflkili kurulufllar olarak nitelendirilmektedirler. 11.2.7 Di¤er bilanço kalemleri: Di¤er bilanço kalemleri esas olarak kay›tl› de¤erleriyle yans›t›lmaktad›rlar. 11.3 Muhasebe politikalar›nda önceki dönemlere göre yap›lan de¤ifliklikler ve bu de¤iflikliklerin parasal etkileri: Yoktur. 12. Tebli¤in 1 no’lu ekinde belirtilen bilanço tarihinden sonra ortaya ç›kan ve aç›klamay› gerektiren hususlara iliflkin bilgi: 56

1 Ocak 2004 tarihinden itibaren k›dem tazminat› tavan› 1,485.4 Milyon TL’ye yükseltilmifltir. 13. Tebli¤in 2 no’lu ekinde belirtilen flarta ba¤l› zararlar ile her türlü flarta ba¤l› kazançlara iliflkin bilgi (iflletmeyi borç alt›na sokacak ve dönem sonucunu etkileyebilecek hukuki ihtilaflar›n mahiyetleri bu bölümde aç›klan›r): Maslak’taki arsa ile ilgili olarak ‹stanbul Büyükflehir Belediye Meclisi’nin 10 Aral›k 2002 tarih ve 631 say›l› karar› ile tadilen kabul edilerek Büyükflehir Belediyesi Baflkanl›¤›’n›n 21 Ocak 2003 tarihinde onanan 1/5000 ölçekli Ayaza¤a Naz›m Plan›’na göre arsa ortas›ndan yol geçmektedir. Ancak, fiirket sözkonusu Naz›m ‹mar Plan›’n›n de¤iflikli¤i ile ilgili ifllemin iptali ve yürütmenin durdurulmas› konusunda dava açm›flt›r. Bu durum dikkate al›narak yapt›r›lan expertiz raporunda Maslak projesinin rayiç de¤eri 45,611,000 Milyon TL, yaln›zca arsan›n rayiç de¤eri 33,090,000 Milyon TL olarak belirlenmifltir. Kay›tlarda 37,981,748 Milyon TL maliyet de¤eri ile bulunan arsa portföy tablosunda ekspertiz raporunda belirtilen 45,611,000 Milyon TL proje de¤eri ile gösterilmektedir. 14. ‹flletmenin gayri safi kar oranlar› üzerinde önemli ölçüde etkide bulunan muhasebe tahminlerinde de¤iflikliklere iliflkin bilgi ve bunlar›n parasal etkileri: Yoktur. 15. Aktif de¤erler üzerinde mevcut bulunan toplam ipotek veya teminat tutarlar›: Yoktur. 16. Aktif de¤erlerin toplam sigorta tutar›: 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle, duran varl›klar aras›nda yer alan gayrimenkuller üzerinde 4,782,131 Milyon TL (2002: 6,008,069 Milyon TL), tafl›tlar ve demirbafllar üzerinde s›ras›yla 141,937 Milyon TL ve 42,875 Milyon TL (2002: 127,372 Milyon TL) tutar›nda sigorta teminat› tesis edilmifltir 17. Alacaklar için al›nm›fl olan ipotek ve di¤er teminatlar›n toplam tutar›: Yoktur. 18. Pasifte yer almayan taahhütlerin toplam tutar›: Yoktur. 19. Bankalardaki mevduat›n bloke olan›na iliflkin tutarlar: Bankalardaki mevduat üzerinde herhangi bir blokaj yoktur. 20. Bilançoda maliyet bedeli üzerinden gösterilmifl menkul k›ymetlerin ve finansal duran varl›klar›n borsa rayiçlerine göre, borsa rayiçleri üzerinden gösterilmifl menkul k›ymetlerin ve finansal duran varl›klar›n maliyet bedellerine göre de¤erlerini gösteren bilgi : 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle bilançoda menkul k›ymetler aras›nda 2,019,749 Milyon TL nominal de¤erli ve 1,744,552 Milyon TL iç verim oran›na göre de¤erlenmifl hazine bonolar›n›n borsa rayiçlerine göre de¤eri 1,743,535 Milyon TL tutar›ndad›r. fiirket’in baflka herhangi bir menkul k›ymeti ve finansal duran varl›¤› yoktur. 21. Menkul k›ymetler ve ba¤l› menkul k›ymetler grubu içinde yer alan iflletmenin ortaklar›, ifltirakleri ve ba¤l› ortakl›klar taraf›ndan ç›kar ›lm›fl bulunan menkul k›ymet tutarlar › ve bunlar › ç›karan ortakl›klar: Yoktur. 22. Mali tablolardaki “di¤er” ibaresini tafl›yan hesap kalemlerinden dahil oldu¤u grubun toplam tutar›n›n %20’sini veya bilanço aktif toplam›n›n %5’ini aflan kalemlerin ad ve tutarlar›: 57

Devreden Katma De¤er Vergisi Di¤er Dönen Varl›klar

2003

2002

1,240,833

1,476,919

16,323

17,015

1,257,156

1,493,934

Devreden katma de¤er vergisi, 21 Aral›k 2000 tarihinde sat›n al›nan ‹stanbul Maslak’taki arsan›n al›fl›ndan kaynaklanmaktad›r.

23. “Di¤er Alacaklar’’ ile “Di¤er K›sa veya Uzun Vadeli Borçlar’’ hesap kalemleri içinde bulunan ve bilanço aktif toplam›n ›n yüzde birini aflan , personelden alacaklar ile personele borçlar tutarlar ›n ›n ayr › ayr › toplamlar›: Yoktur. 24. Ortaklar, ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klardan alacaklar nedeniyle ayr›lan flüpheli alacak karfl›l›klar› tutarlar› ve bunlar›n borçlular›: Yoktur. 25. Vadesi gelmifl bulunan ve henüz vadesi gelmeyen alacaklar için ayr›lan flüpheli alacak karfl›l›klar› tutarlar›: 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle di¤er alacaklar için 1,136 Milyon TL (2002: Yoktur) tutar›nda flüpheli alacak karfl›l›¤› ayr›lm›flt›r.

Bankalar: T. Garanti Bankas› A.fi. Kamu kesimi tahvil, senet ve bonolar› ile ilgili repo ifllemleri: T. Garanti Bankas› A.fi. Gelecek aylara ait giderler: Garanti Sigorta A.fi. General Otomotiv Pazarlama ve Ticaret A.fi.

2003

2002

17,047,163

14,131,169

-

25,184

12,262 4,061

17,015 -

32.2 ‹liflkili kurulufllarla olan ifllemler fiirket, portföyünde bulunan befl gayrimenkulden Taksim Binas›n› 31 May›s 2003 tarihine kadar NTV Haber Ajans› Reklam ve Ticaret Afi’ne, bu tarihten sonra ise Türkiye Garanti Bankas› A.fi.’ye, Antalya 2000 Al›flverifl Merkezi’ndeki gayrimenkullerin bir k›sm›n› Türkiye Garanti Bankas› Afi ile Garanti Sigorta A.fi.’ye, geri kalan gayrimenkullerin hepsini Türkiye Garanti Bankas› Afi’nin flubelerine kiralam›fl ve 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle NTV Haber Ajans› Reklam ve Ticaret Afi.’den 64,932 Milyon TL, Türkiye Garanti Bankas› Afi’den 866,668 Milyon TL ve Garanti Sigorta A.fi.’den 4,730 Milyon TL olmak üzere iliflkili kurulufllardan toplam 936,330 Milyon TL kira geliri elde etmifltir; bu tutar “yurtiçi sat›fllar ” kaleminde gösterilmektedir.

26. ‹flletme ile dolayl› sermaye ve yönetim iliflkisine sahip ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klar›n dökümü ile ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klar hesab›nda yer alan ortakl›klar›n isimleri ve ifltirak oran ve tutarlar›: Yoktur.

fiirket, 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle Türkiye Garanti Bankas› A.fi.’den repo ifllemleri ile ilgili olarak 314 milyon TL, vadeli mevduatlarla ilgili olarak 4,731,605 Milyon TL ve ilgili banka nezdinde tutulan hazine bonosu ve devlet tahvili al›m sat›m ifllemlerinden 3,563,215 Milyon TL tutar›nda faiz geliri elde etmifltir; bu tutarlar “faiz ve di¤er temettü gelirleri” kaleminde gösterilmektedir.

27. ‹fltirakler ve ba¤l› ortakl›klarda içsel kaynaklardan yap›lan sermaye art›r›m› nedeniyle elde edilen bedelsiz hisse senedi tutarlar›: Yoktur.

fiirket, aktif varl›klar›n› sigorta ettirmek için Garanti Sigorta A.fi.’ye toplam 17,345 Milyon TL sigorta primi ödemifl ve bu tutar “genel yönetim giderleri” kaleminde gösterilmifltir.

28. Tafl›nmazlar üzerinde sahip olunan ayni haklar ve bunlar›n de¤erleri: Yoktur. 29. Yabanc› paralarla temsil edilen ve kur garantisi olmayan alacak ve borçlar ile aktifte mevcut yabanc› paralar›n ayr› ayr› tutarlar› ve Milyon TL’ye dönüfltürülme kurlar›: Yoktur. 30. Ortaklar, ifltirakler ve ba¤l› ortakl›klar lehine verilen garanti, taahhüt, kefalet, avans, ciro gibi yükümlülüklerin tutar›: Yoktur. 31. Kategorileri itibariyle y›l içinde çal›flan personelin ortalama say›s›: Y›l içinde çal›flan ayl›kl› personel say›s› dokuz kiflidir (2002: dokuz). 32. Mali tablolar› önemli ölçüde etkileyen ya da mali tablolar›n aç›k, yorumlanabilir ve anlafl›labilir olmas› aç›s›ndan aç›klanmas› gerekli olan di¤er hususlar: 58

32.1 ‹liflkili kurulufllarla bakiyeler 31 Aral›k tarihleri itibariyle iliflkili kurulufllarla olan bakiyeler afla¤›da belirtilmifltir:

31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle, Türkiye Garanti Bankas› A.fi.’deki döviz tevdiat hesab› ile ilgili olarak 17,544 Milyon TL ve 16,225 Milyon TL tutarlar›nda kambiyo kar› ve kambiyo zarar› oluflmufltur; bu tutarlar s›ras›yla “faaliyetlerle ilgili di¤er ola¤an gelirler ve karlar” ve “di¤er ola¤an gider ve zararlar” kalemlerinde gösterilmektedir. fiirket 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle tafl›t araçlar›n›n bak›m ve servis ifllemleri ile ilgili olarak General Otomotiv Pazarlama ve Ticaret A.fi.’ye 2,504 Milyon TL ödeme yapm›flt›r; bu tutar “genel yönetim giderleri” kaleminde gösterilmifltir. fiirket gayrimenkullerle ilgili dan›flmanl›k hizmeti için Do¤ufl ‹nflaat ve Ticaret A.fi.’ye 18,745 Milyon TL ödeme yapm›flt›r ve bu tutar “genel yönetim giderleri” kaleminde gösterilmifltir. fiirket 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle kira gideri, ofis aidat gideri ve çeflitli dan›flmanl›k hizmetleri ile ilgili olarak Do¤ufl Holding A.fi.’ye s›ras›yla 54,036 Milyon TL, 117,043 Milyon TL ve 71,217 Milyon TL ödeme yapm›flt›r; bu tutarlar “genel yönetim giderleri” kaleminde gösterilmifltir. 32.3 Gayrimenkullerin ekspertiz de¤erleri fiirket’in elinde bulunan gayrimenkullerin ekspertiz raporlar›nda belirtilen yabanc› para tutarlar› ve bu raporlar›n tarihleri itibariyle Türk Liras› karfl›l›klar› afla¤›da belirtilmifltir: 59

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Anonim fiirketi 31 Aral›k 2003 Tarihinde Sona Eren Hesap Dönemine Ait Enflasyona Göre Düzenlenmifl Gelir Tablosu Dipnotlar› (Birim--Aksi belirtilmedikçe Milyon Türk Liras›)

2003 Gayrimenkul Ad› Maslak Arsas› Antalya 2000 Al›flverifl Merkezi Taksim Binas› fiiflli Binas› Levent Binas› Etiler Binas›

Ekspertiz Raporu Tarihi 18 Kas›m 2003 13 Kas›m 2003 13 Kas›m 2003 13 Kas›m 2003 13 Kas›m 2003 19 Aral›k 2003

A.B.D. Dolar› 30,818,000 3,300,000 2,460,000 1,415,000 850,000 2,460,000 41,303,000

Rayiç De¤eri 45,611,000 4,888,500 3,650,000 2,100,000 1,420,000 3,530,000 61,199,500

Defter De¤eri 37,918,748 7,074,031 5,440,205 2,530,703 1,628,032 3,488,653 58,143,372

1. Dönemin tüm amortisman giderleri ile itfa ve tükenme paylar›: Haklar ile ilgili itfa ve tükenme pay› 171 Milyon TL ve maddi duran varl›klarla ilgili amortisman gideri de 451,510 Milyon TL’dir. fiirket, 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle kira geliri elde etti¤i binalar›na iliflkin 437,831 Milyon TL tutar›ndaki amortisman giderini sat›fllar›n maliyeti olarak göstermifltir. 2. Dönemin reeskont ve karfl›l›k giderleri: Dönemin k›dem tazminat› karfl›l›k gideri 15,077 Milyon TL’dir. fiüpheli di¤er alacaklar için ise 1,136 Milyon TL tutar›nda karfl›l›k ayr›lm›flt›r. 3. Dönemin tüm finansman giderleri: Yoktur.

2002 Gayrimenkul Ad› Maslak Arsas› Antalya 2000 Al›flverifl Merkezi Taksim Binas› fiiflli Binas› Levent Binas›

Ekspertiz Raporu Tarihi 25 Aral›k 2002 25 Ekim 2002 30 Ekim 2002 30 Ekim 2002 30 Ekim 2002

A.B.D. Dolar› 27,175,000 2,643,000 2,310,000 1,250,000 850,000 34,228,000

Rayiç Defter De¤eri De¤eri 45,655,000 33,306,855 4,440,000 6,342,865 3,875,000 4,880,694 2,100,000 2,270,426 1,420,000 1,460,595 57,490,000 48,261,433

fiirket’in kay›tlar›nda 7,074,031 Milyon TL defter de¤eri ile gösterilen Antalya 2000 Al›flverifl Merkezi, 5,440,205 Milyon TL defter de¤eri ile gösterilen Taksim Binas›, 2,530,703 Milyon TL defter de¤eri ile gösterilen fiiflli Binas› ve 1,628,032 Milyon TL defter de¤eri ile gösterilen L event Binas› için 20 K as›m 2003 tarihli ekspertiz raporlar ›nda belirtilen de¤erleri s›ras›yla 4,488,500 Milyon TL, 3,650,000 Milyon TL, 2,100,000 Milyon TL ve 1,420,000 Milyon TL tutarlar ›ndad›r. Söz konusu gayrimenkuller ile ilgili olarak s›ras›yla 2,185,531 Milyon TL, 1,790,205 Milyon TL, 430,703 Milyon TL ve 2 0 8 , 0 3 2 M i l y o n T L t u t a r l a r › n d a d e ¤ e r d ü fl ü k l ü ¤ ü k a r fl › l › k l a r › i l g i l i g a y r i m e n ku l l e r i n e n f l a s y o n a g ö r e düzeltilmifl maliyetlerinden indirilmek suretiyle iliflikteki mali tablolara yans›t›lm›flt›r. Bu de¤er düflüklüklerinin toplam 3,119,578 Milyon TL’s› geçmifl dönem zararlar›na ve 1,494,893 Milyon TL’si cari y›l genel yönetim giderlerine kaydedilmifltir. 33. Dönemin vergi karfl›l›klar›: fiirket’in kazanc›, Kurumlar Vergisi Kanunu uyar›nca vergiden istisna tutulmufltur. 34. Arac›l›k yüklenim sözleflmelerinin konusunu oluflturan menkul k›ymetlerin toplam nominal tutarlar›: Yoktur. 35. Saklama ve anapara gelirlerinin tahsili amac›yla emanet olarak b›rak›lan menkul k›ymet ve kuponlar›n toplam nominal tutarlar›: Yoktur. 36. Portföyde bulunan menkul k›ymetlerin toplam nominal tutar›: 31 Aral›k 2003 tarihi itibariyle portföyde bulunan ve T. Garanti Bankas› A.fi.’nin arac›l›¤›yla sat›n al›nan menkul k›ymetlerin toplam nominal tutar› 2,018,500 Milyon TL’dir (2002: 3,218,500 Milyon TL). Bu k›ymetler ‹MKB’de belirlenen fiyatlar üzerinden al›nan hazine bonolar›ndan oluflmaktad›r. 60

4. Dönemin finansman giderlerinden ortaklar, ba¤l› ortakl›k ve ifltiraklerle ilgili k›sm›n tutar› ( Toplam tutar içindeki paylar› % 20’yi aflanlar ayr›ca gösterilecektir): Yoktur. 5. Ortaklar, ba¤l› ortakl›k ve ifltiraklerle yap›lan sat›fl ve al›fllar ( Toplam tutar içindeki paylar› % 20’yi aflanlar ayr›ca gösterilecektir): Yoktur. 6. Ortaklar, ba¤l› ortakl›k ve ifltiraklerden al›nan ve bunlara ödenen faiz, kira ve benzerleri ( Toplam tutar içindeki paylar› % 20’yi aflanlar ayr›ca gösterilecektir): Bilanço dipnotu 33.2’de aç›klanm›flt›r. 7. Yönetim kurulu baflkan ve üyeleriyle genel müdür, genel koordinatör, genel müdür yard›mc›lar› gibi üst yöneticilere cari dönemde sa¤lanan ücret ve benzeri menfaatlerin toplam tutar›: Cari dönemde üst yöneticilere sa¤lanan ücret ve benzeri menfaatlerin toplam tutar › 203,236 Milyon TL’dir. 8. Amortisman ve itfa hesaplama yöntemleri ile bu yöntemlerde yap›lan de¤iflikliklerin dönemin amortisman ve itfa giderlerinde meydana getirdi¤i art›fl (+) veya azal›fl (-): Amortisman ve itfa hesaplama yöntemleri 11 numaral› bilanço dip notunda aç›klanm›flt›r. Bu yöntemlerde herhangi bir de¤ifliklik olmam›flt›r. 9. Stok maliyeti hesaplama sistemleri: Yoktur. 10. Varsa, tamamen veya k›smen fiili stok say›m› yap›lamamas›n›n gerekçeleri: Yoktur. 11. Sat›fllar kalemi içinde yer alan ürün, hurda, döküntü gibi maddelerin sat›fllar› ile hizmet sat›fllar›n›n ayr› ayr› toplamlar›n›n brüt sat›fllar›n yüzde yirmisini aflmas› halinde bu madde ve hizmetlere iliflkin tutarlar: Yoktur. 12. ‹flletmenin, varsa, sat›fllar›yla ilgili teflvik ve sübvansiyonlar hakk›nda bilgi: Yoktur. 61

Garanti Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› A.fi. 31 Aral›k 2003 Hesap Dönemine Ait Enflasyona Göre Düzenlenmifl Nakit Ak›m Tablolar› (Birim--Milyon Türk Liras›)

13. Önceki döneme iliflkin gelir ve karlar ile önceki döneme ait gider ve zararlar›n tutarlar›n› ve kaynaklar›n› gösteren aç›klay›c› not: Yoktur. 14. Adi ve imtiyazl› hisse senetleri için ayr› ayr› gösterilmek kofluluyla hisse bafl›na kar ve kar pay› oranlar› (k›salt›lmam›fl tam TL olarak): 2003 Hisse bafl›na kar/zarar Hisse bafl›na kar/zarar pay› oran› Hisse bafl›na da¤›t›lacak kar pay› oran›

: : :

170.8 TL %5,51 -

15. Her bir ana üretim grubu için ayr› ayr› olmak üzere, iflletmenin dönem içinde gerçeklefltirdi¤i mal ve hizmet üretim miktarlar›ndaki de¤iflmeler: Yoktur. 16. Her bir ana sat›fl grubu için ayr› ayr› olmak üzere, iflletmenin dönem içinde gerçeklefltirdi¤i mal ve hizmet sat›fl miktarlar›ndaki de¤iflmeler: Yoktur.

62

31 Aral›k 2003 A - DÖNEM BAfiI NAK‹T MEVCUDU B - DÖNEM ‹Ç‹ NAK‹T G‹R‹fiLER‹ 1- Sat›fllardan Elde Edilen Nakit a- Net Sat›fl Has›lat› b- Alacaklardaki Azal›fllar (Sat›fllardan Kaynaklanan) c- Alacaklardaki Art›fllar (Sat›fllardan Kaynaklanan) 2- Di¤er Faaliyetlerden Gelir ve Karlardan Sa¤lanan Nakit 3- Ola¤anüstü Gelir ve Karlardan Sa¤lanan Nakit 4- K›sa Vadeli Borçlardaki Art›fllar (Al›mlarla ‹lgili Olmayan) a- Menkul K›ymet ‹hraçlar›ndan b- Di¤er Art›fllar 5- Uzun Vadeli Borçlardaki Art›fllar (Al›mlarla ‹lgili Olmayan) a- Menkul K›ymet ‹hraçlar›ndan b- Di¤er Art›fllar 6- Sermaye Art›r›m›ndan Sa¤lanan Nakit 7- Di¤er Nakit Giriflleri

14.131.583 10.416.990 974.838 974.838 8.313.879 22.125 21.978 21.978 -

C - DÖNEM ‹Ç‹ NAK‹T ÇIKIfiLARI 1- Maliyetlerden Kaynaklanan Nakit Ç›k›fl› a- Sat›fllar›n Maliyeti b- Stoklardaki Art›fl c- Borçlardaki Azal›fl (Al›mlardan Kaynaklanan) d- Borçlardaki Art›fl (Al›mlardan Kaynaklanan) e- Amortisman ve Karfl›l›klar Gibi Nakit Ç›k›fl› Gerektirmeyen Giderler 853.038 f- Stoklardaki Azal›fl 2- Faaliyet Giderlerinden Dolay› Nakit Ç›k›fl› a- Araflt›rma ve Gelifltirme Giderleri b- Pazarlama, Sat›fl ve Da¤›t›m Giderleri c- Genel Yönetim Giderleri 2.879.677 d- Nakit Ç›k›fl› Gerektirmeyen Giderler 3- Di¤er Faaliyetlerden Giderler ve Zararlardan Dolay› Nakit Ç›k›fl› a- Di¤er Faaliyetlerle ‹lgili Gider ve Zararlar 767 b- Nakit Ç›k›fl› Gerektirmeyen Giderler ve Zararlar 4- Finansman Giderlerinden Dolay› Nakit Ç›k›fl› 5- Ola¤anüstü Gider ve Zarardan Dolay› Nakit Ç›k›fl› a- Ola¤anüstü Gider ve Zararlar b- Nakit Ç›k›fl› Gerektirmeyen Giderler ve Zararlar 6- Duran Varl›k Yat›r›mlar› Nedeniyle Nakit Ç›k›fl› 7- K›sa Vadeli Borçlar›n Anapara Ödemeleri (Al›mlarla ‹lgili Olmayan) a- Menkul K›ymetler Anapara Ödemeleri b- Di¤er Ödemeler 8-Uzun Vadeli Borçlar›n Anapara Ödemeleri (Al›mlarla ‹lgili Olmayan) a- Menkul K›ymetler Anapara Ödemeleri b- Di¤er Ödemeler 9- Ödenen Vergi ve Benzerleri 10- Ödenen Temettüler 11- Di¤er Nakit Ç›k›fllar› D - DÖNEM SONU NAK‹T MEVCUDU E - NAK‹T ARTIfiI/(AZALIfiI)

1.084.170 7.500.479 853.038

2.879.677

767

3,766,997 -

17.048.094 2.916.511 63

64 (1)

(3)

59.873.290

2.813.776

Antalya 2.000 plaza (56 adet ba¤›ms›z bölüm)

Levent Etiler

6.048.723

1.160m2

7.659.057

3.550m2

(II) BAK‹YE BORÇ

Borçlar Di¤er Aktifler G H

D‹⁄ER B‹LG‹LER Al›nan Krediler Rehin, ‹potek ve Teminatlar Sigorta Tutarlar›

Pay Say›s› PAYBAfiI NET AKT‹F DE⁄ER‹

faizin anaparaya eklenmesi suretiyle de¤erlenir. Di¤erleri, al›fl de¤erleri veya en son borsa fiyatlar› ile

K= I/J

J

_ I= D+(E+F G+H) NET AKT‹F DE⁄ER

Alacaklar

TOPLAM PORTFÖY DE⁄ER‹ Haz›r De¤erler

79.989.825

F

de¤erlerine sermaye piyasas› arac›n›n iç verim oran› üzerinden günlük bileflik faiz esas›na göre hesaplanan

oran›d›r. De¤erleri bu flekilde belirlenemeyen borçlanma senetleri ve repolar ise son ifl günündeki portföy

de¤erlenir. ‹ki seans uygulanan borsalarda de¤erleme fiyat›; ikinci seans a¤›rl›kl› ortalama fiyat› veya

(3) Borsada ifllem gören varl›klar de¤erleme gününde borsada oluflan a¤›rl›kl› ortalama fiyat veya oranlarla

( * ) Gayrimenkullerin Ekspertiz De¤erleri KDV'siz olarak de¤erlendirilmifltir.

18.790.325

4.888.500

1.420.000 3.530.000

1.743.535 0

77.771.749

s ü t u n u n a s a d e c e t a b l o n u n h a z › r l a n › fl t a r i h i n e k a d a r y a p › l a n ö d e m e l e r i n t o p l a m › y a z › l › r.

de¤erlenir.

3.650.000 2.100.000

1.743.459 0

D= A+B+C E

61.199.500 45.611.000

17.046.790

(2) Ortakl›k mülkiyetine geçirilmemifl gayrimenkuller ile gayrimenkul projeleri için portföy de¤eri

cinsinden de¤eri üzerinden cari kurla de¤erleme yap›lamaz.

20.11.2003

20.11.2003 19.12.2003

20.11.2003

20.11.2003

20.11.2003

(I) EKSPERT‹Z/ MENKUL KIYMET RAY‹Ç DE⁄ER‹

16.155.000

17.898.459

1.810.136 3.559.850

374m 294m2

2

1.350m2

37.981.747

fiiflli

44.121m2

ENFLASYONA ALAN EKSPERT‹Z GÖRE B‹LG‹LER‹ DÜZELT‹LM‹fi RAPOR ALIfi TAR‹H‹ MAL‹YET‹

Taksim

Maslak

LOKASYON B‹LG‹LER‹

(1) Ekspertiz flirketince onayl› yasal ekspertiz raporunda yer alan (TL) de¤eridir. De¤erlemenin döviz

D‹PNOT AÇIKLAMALARI

D= A+B+C TOPLAM PORTFÖY DE⁄ER‹

Vadeli Mevduat Hisse Senedi Hazine Bonosu - Devlet Tahvili Ters Repo

C MENKUL KIYMETLER GM Sertifikas›

Di¤er Gayrimenkuller

B MÜLK‹YETE GEÇ‹R‹LMEM‹fi VARLIKLAR (2) Gayrimenkul Proje Avanslar›

S›n›rl› Ayni Haklar

Binalar - Konutlar

Araziler

Arsalar

A GAYR‹MENKULLER

PORTFÖYDE YERALAN VARLIKLARIN TÜRÜ

GARANT‹ GAYR‹MENKUL YATIRIM ORTAKLI⁄I A.fi. Enflasyona Göre Düzenlenmifl Portföy Tablosu (Milyon TL)

4.782.131

3.505

23.250

81.496.642

140.437 1.642.979

2.971

79.989.825 1.304

79.989.825

1.743.535 0

17.046.790

18.790.325

4.888.500

1.420.000 3.530.000

2.100.000

3.650.000

45.611.000

61.199.500

(III=I-II) PORTFÖY DE⁄ER‹

9.28 0.00

90.72

100.00

7.99

2.32 5.77

3.43

5.96

74.53

100.00

23.49

0

76.51

(%)VARLIK GRUBUNUN PORTFÖYDEK‹ ORANI

Rapor Tarihi : 31.12.2003

100.00

(%) GRUP ‹Ç‹ ORANLAR