ETXEBARRIAko HIRI ANTOLAMENDURAKO PLAN OROKORRA PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE ETXEBARRIA

ETXEBARRIko UDALA AYUNTAMIENTO DE ETXEBARRIA

BLOQUE 2 ANÁLISIS ESPECÍFICO DEL USO DE VIVIENDA

AURRE-AURRERAKINA PREAVANCE Noviembre 2016 Azaroa

ETXEBARRIko HIRI ANTOLAMENDURAKO PLAN OROKORRA PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE ETXEBARRIA

ASPECTOS FUNCIONALES. ....................................................................................... 2 1.- Evolución (2001-2015). ........................................................................................................ 2 2.- Antigüedad del parque residencial. ...................................................................................... 2 2.1 Tamaño medio de las viviendas ..................................................................................................... 3 2.2 Altura de las viviendas ................................................................................................................... 4 2.3 Índice de confort de las viviendas familiares .................................................................................. 4

3.- Régimen de ocupación del parque residencial. ................................................................... 5 3.1.- Evolución del régimen de ocupación. .......................................................................................... 5 3.2.- Viviendas por tipos....................................................................................................................... 5 3.3.- Vivienda principal, secundaria y vacía. ........................................................................................ 6 3.4.- Régimen de tenencia. .................................................................................................................. 7 3.5.- Parcelas y solares edificables. ..................................................................................................... 8

4.- Densidad de viviendas por ámbitos. .................................................................................... 8

ASPECTOS FORMALES. ............................................................................................. 9 Z1 Txoribenta .......................................................................................................................... 10 Z2 Elexalde.............................................................................................................................. 15

ASPECTOS ECONÓMICOS Y DE PROMOCIÓN DE LA VIVIENDA. ......................... 20 1.- Régimen de promoción de la vivienda. .............................................................................. 20 1.1.- Viviendas iniciadas y terminadas. Análisis de las licencias de obra (2003-2015). ..................... 20 1.2.- Nueva vivienda y rehabilitación.................................................................................................. 20 1.3.- Vivienda libre y protegida. .......................................................................................................... 21

2.- Precio de la vivienda. ......................................................................................................... 21 2.1.- Precio por tipologías, régimen (libre o protegida) y productos inmobiliarios. ............................. 21

3.- Repercusión del suelo en el precio de la vivienda. ............................................................ 21 4.- Características de la demanda. ......................................................................................... 22 4.1.- Perfil del demandante. ............................................................................................................... 22 4.2.- Solicitudes de vivienda pública. ................................................................................................. 22

5.- Compraventa de viviendas. Transacciones de vivienda nueva y de segunda mano. ....... 23

LA TRANSFORMACIÓN DE LOCALES EN PLANTA BAJA. ...................................... 24

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

1.- Ámbito del estudio. ............................................................................................................ 24 Grupo Ibaun-Erdi................................................................................................................................ 24 Grupo Altzibar-Auzoa ......................................................................................................................... 25 Grupo Ibai-Ondo ................................................................................................................................ 27

2.- Afecciones sectoriales. ..................................................................................................... 28

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ASPECTOS FUNCIONALES. 1.- Evolución (2001-2015). De acuerdo con la última estadística publicada en Eustat correspondiente al año 2015, el parque residencial de viviendas del Etxebarria es de 424 viviendas. La construcción de vivienda en el municipio ha mantenido un ritmo diferente en función del tramo temporal considerado. En el periodo 2001-2006, la evolución del número de vivienda es ligeramente superior a las medias del producido en los territorios y comunidad. El ritmo de creación de viviendas anual en Etxebarria supera, con un 2,49%, las medias de la C.A. de Euskadi y Bizkaia. En el periodo 2006-2011, en los territorios y comunidad se frena el crecimiento de forma acusada (crisis inmobiliaria). En Etxebarria se acusa este descenso, si bien porcentualmente es una rebaja menor que las medias del producido en los territorios y comunidad, y disminuyendo ligeramente respecto a la Comarca. Finalmente, los últimos cuatro años observados suponen para los territorios una confirmación del decrecimiento del ritmo de creación de nuevas viviendas, reduciéndose a la mitad incluso del movimiento observado en el lustro anterior. Para el caso de Etxebarria, se aprecia una caída brusca del incremento del número de viviendas, con una media que supone la mitad que la de los territorios, y que supone que únicamente se ha construido una nueva vivienda por año, en este periodo. VIVIENDAS FAMILIARES

2001

C.A. Euskadi

877.855

980.051

1.018.794

1.039.136

2,33

0,79

0,50

Bizkaia

464.254

513.786

529.686

538.018

2,13

0,62

0,39

12.413

13.413

14.259

14.457

1,61

1,26

0,35

353

397

420

424

2,49

1,16

0,24

Markina-Ondarroa Etxebarria

2006

2011

2015

2001-2006

2006-2011

2011-2015

Δ anual (%)

Δ anual (%)

Δ anual (%)

Estadística de Viviendas Familiares 2001-2015. Evolución del Índice de Crecimiento Anual según período (%).

Fuente EUSTAT

2.- Antigüedad del parque residencial. En el apartado referente a aspectos formales se detalla, a partir de la distribución por zonas, la antigüedad de cada edificación. No obstante, en lo que respecta a este apartado, de modo genérico, se establecen los siguientes porcentajes de ocupación de suelo en los diferentes ámbitos del municipio según antigüedad de las viviendas que lo ocupan. Se consideran únicamente las edificaciones en tramas urbanas (suelo urbano o urbanizable), puesto que en las zonas de suelo no urbanizable, la edificación residencial es mínima en relación al conjunto, o inexistente. Como conclusiones, es obvio, se debe valorar el peso de Elexalde sobre Txoribenta. Destaca el crecimiento de Elexalde según tres períodos muy concretos: anteriores a 1950 (29,68%); el periodo desarrollista desde finales de los '50 hasta principios de los '70

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Finalmente, debe comentarse que de acuerdo con los datos aportados por UDALPLAN, de las 424 viviendas censadas en todo el municipio en el año 2015 en el suelo residencial están ubicadas 394, lo que representa aproximadamente el 92,92% del total, y están pendientes de ejecución de acuerdo con el planeamiento urbanístico vigente 42 viviendas, lo que supone un 10% de las existentes.

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(28,94%), fundamentado en los desarrollos industriales del municipio; y el último periodo de boom inmobiliario de la década anterior. % de suelo ocupado Antigüedad

% Z1 Txoribenta

% Z2 Elexalde

% Total

Anteriores a 1950

5,18

29,68

34,85

1950-1960

0,00

18,41

18,41

1960-1970

0,00

2,01

2,01

1970-1980

16,99

8,51

25,50

1980-1990

0,00

0,00

0,00

1990-2000

0,00

3,90

3,90

2000-2010

0,00

14,59

14,59

2010-Actualidad Por Zonas

0,00

0,73

0,73

22,17

77,83

100,00

ETXEBARRIA. Porcentaje de superficie ocupada de acuerdo a la antigüedad de las viviendas existentes. Fuente: elaboración propia.

En el mismo Elexalde se constata, por el contrario, el nulo desarrollo en torno a los años '80 y la década actual. En el caso de Txoribenta, las edificaciones existentes bien se han desarrollado en el periodo anterior a 1950, bien en la década de los '70, con edificaciones de densidad elevada. En la totalidad del municipio, como en el caso de Elexalde, destaca ante todo el crecimiento de Etxebarria en el periodo de finales de los años '50 a finales de los '70, con una ocupación del suelo del 25,50 %. Además, en este periodo destaca la altura y densidad de la edificación, lo que en términos de incremento de población tiene una mayor repercusión. También puede observarse el acusado descenso constructivo en el último periodo de recesión económica y ajuste del mercado residencial.

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

La revisión de la estadística de viviendas familiares de la Comarca Markina-Ondarroa con antigüedad mayor de 50 años revela un envejecimiento progresivo del parque residencial. La media de todos los Municipios del Área Funcional es de 23,24% siendo el indicador de Etxebarria poco más de 2 puntos menor, lo que supone que la quinta parte del parque residencial del municipio tiene más de 50 años de antigüedad. Municipios de la Comarca Amoroto Aulesti Berriatua Etxebarria Gizaburuaga Ispaster Lekeitio Markina-Xemein Mendexa Munitibar-Arbatzegi GerrikaitzOndarroa Ziortza-Bolibar

1991

2001 18,46 26,21 18,24 9,57 30,43 30,38 18,88 18,18 6,64 32,24 21,37 18,18

2006 17,29 25,67 12,89 14,16 10,94 16,20 12,38 10,75 8,72 28,31 12,53 10,75

2010 17,44 25,50 12,97 14,11 13,95 13,82 13,74 10,51 9,80 32,10 13,49 10,51

2011 20,43 25,14 13,89 17,10 14,44 15,51 14,55 11,93 12,80 34,08 18,64 0,88

2013 26,23 27,25 16,92 19,52 16,48 17,46 18,13 18,35 18,78 36,56 22,91 1,36

2014 26,37 27,42 19,66 19,81 17,05 18,09 20,81 18,84 19,05 38,37 23,54 2,21

2015 27,17 28,49 20,48 20,38 17,98 19,10 22,55 18,80 24,31 38,67 25,68 2,17

26,88 30,50 21,14 20,99 17,58 22,45 25,37 20,74 25,48 38,44 27,13 2,15

ETXEBARRIA. Viviendas familiares con más de 50 años de antigüedad (%).

Fuente UDALPLAN

2.1 Tamaño medio de las viviendas En relación al tamaño medio de las viviendas la media municipal se sitúa en torno a los 111 m2. Como puede verse en la tabla adjunta, el tamaño de la vivienda es constante, sin variaciones significativas a destacar. Comparativamente con el resto de municipios de la

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Comarca Markina-Ondarroa, el tamaño de la vivienda en Etxebarria se sitúa ligeramente por debajo de la media, que se estima en 113,28 m2. Municipios de la Comarca Amoroto Aulesti Berriatua Etxebarria Gizaburuaga Ispaster Lekeitio Markina-Xemein Mendexa Munitibar-Arbatzegi GerrikaitzOndarroa Ziortza-Bolibar

2001 194,89 118,16 122,02 116,64 114,88 144,78 81,65 94,76 113,24 136,33 77,81 94,76

2006 166,34 119,07 117,56 111,71 114,17 134,81 82,18 93,75 109,68 135,72 78,07 94,00

2010 160,50 117,80 116,60 111,60 113,20 132,10 81,90 94,10 111,50 129,70 78,20 93,30

2011 166,00 116,60 118,00 111,10 114,70 131,30 81,90 93,80 112,00 125,70 77,80 106,20

2013 166,00 116,90 118,20 111,40 115,00 131,80 82,00 93,90 113,90 125,90 78,20 106,20

2014 166,70 116,90 118,00 111,40 115,00 132,00 82,00 94,00 114,00 125,80 78,20 107,70

2015 166,30 116,90 117,90 111,40 114,60 131,90 82,10 94,00 113,00 125,50 78,20 107,60

ETXEBARRIA, Superficie media de las viviendas familiares (m²).

Fuente EUSTAT

2.2 Altura de las viviendas Etxebarria es un Municipio de densidad media con predominio de la edificación de 2 (39,51 %) y 4 (27,98 %) alturas. Tan solo un conjunto edificatorio alcanza las 6 alturas, ubicado en Txoribenta. En el resto de casos, la vivienda unifamiliar se desarrolla en 2 alturas, o 2 alturas más bajocubierta. Pon el contrario, en las edificaciones colectivas predominan las 4 alturas y, en casos puntuales, 3 alturas. La tabla adjunta ejemplifica este análisis. ETXEBARRIA, Porcentaje de la edificación residencial en función de la altura. Fuente elaboración propia

(sobre rasante)

% de edificación residencial % Z1 Txoribenta

% Z2 Elexalde

% Total

1 altura

0,00

0,00

0,00

2 alturas

1,21

38,30

39,51

3 alturas

3,96

11,56

15,52

4 alturas

0,00

27,98

27,98

5 alturas

0,00

0,00

0,00

6 alturas

16,99

0,00

16,99

0,00

0,00

0,00

7 o más alturas

2.3 Índice de confort de las viviendas familiares El índice de confort mide de forma sintética la existencia o ausencia de instalaciones y servicios de las viviendas familiares principales, de forma que su valor permite aproximarse al grado de comodidad o bienestar que pueden tener. Como puede apreciarse en la tabla adjunta, Etxebarria tiene un indicador de 65,50 que se considera de grado medio dentro del propio indicador de EUSTAT, situándose dentro del grupo de municipios cuya media similar a la resultante de toda la Comarca, que es de 66,64, si bien es susceptible de mejorar las condiciones funcionales y de equipamiento de las viviendas, cuestión a tener en cuenta en la nueva normativa del Plan General y más concretamente en los documentos de Ordenanzas de Edificación. En todo caso, la evolución del indicador es positiva a lo largo de los 20 años considerados, percibiéndose la renovación del parque de viviendas a la misma velocidad y mismas condiciones que el resto de municipios de la Comarca. 4

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

ALTURA DE LA EDIFICACIÓN

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Comarca Markina-Ondarroa Amoroto Aulesti Berriatua Etxebarria Gizaburuaga Ispaster Lekeitio Markina-Xemein Mendexa Munitibar-Arbatzegi GerrikaitzOndarroa Ziortza-Bolibar

1991

1996 60,28 60,68 62,65 63,38 56,94 62,82 62,59 61,79 64,03 57,97 59,69 59,66

2001 64,30 61,20 60,60 64,00 64,10 61,60 60,80 62,10 63,10 61,20 56,90 80,60

2006 62,83 65,04 61,56 60,91 64,79 67,41 64,85 59,75 62,87 66,57 55,84 79,60

2011 63,23 64,57 64,61 62,31 66,01 68,20 65,73 60,70 64,25 67,17 56,85

68,90 66,20 67,80 66,50 66,10 69,20 64,90 70,80 64,00 65,90 62,70

Etxebarria, Índice de confort de las viviendas familiares.

Fuente EUSTAT

Concretamente, el principal equipamiento de la vivienda a mejorar en el municipio tiene que ver con las instalaciones de gas, tal y como se desprende de la tabla siguiente que detalla el equipamiento básico considerado en el indicador. C.A. EUSKADI

BIZKAIA

MARKINA ONDARROA

ETXEBARRIA

Agua corriente caliente (%)

100

100

99,7

99,7

Baño (%)

100

100

99,4

99,3

Calefacción (central, individual) (%)

71

66

57,2

69,8

Línea telefónica (%)

99

99

97,7

97,4

Gas por tubería edificio (%)

77

73

46,2

46,2

Gas por tubería vivienda (%)

54

49

27,4

34,4

Índice de confort (%)

72

70

66,64

66,5

INSTALACIONES Y SERVICIOS (%)

ETXEBARRIA, Índice de confort de las viviendas familiares. Detalle por equipamientos básicos

Fuente EUSTAT

3.- Régimen de ocupación del parque residencial. En los siguientes puntos se analizan los distintos tipos de viviendas existentes en el municipio, el porcentaje de viviendas principales, secundarias y vacías y el régimen de tenencia de las mismas.

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

3.1.- Evolución del régimen de ocupación. El tamaño medio familiar es el cociente entre la población y las viviendas principales del año que se considere. Así, en Etxebarria, en el año 2010, este indicador fue de 2,47 (752/304). En el año 2015 ha sido de 2,36 personas por hogar (720/ 305). Es previsible que vaya descendiendo en el futuro, como consecuencia de los cambios que vienen produciéndose en las formas de convivencia. Ello puede hacer que deban considerarse en el futuro algunas tipologías de reducido tamaño dado el probable aumento del número de hogares unipersonales. 3.2.- Viviendas por tipos. En el apartado referente a aspectos formales, se detalla a partir de la distribución por zonas, el tipo edificatorio de cada edificación construida. La documentación gráfica (Serie I.6.A) define también los tipos edificatorios de las tramas urbanas, según el siguiente esquema:

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Vivienda unifamiliar aislada o pareada: se corresponde con viviendas aisladas (1 ó 2 viviendas) en parcela privada, con separación a linderos. Generalmente la altura no supera B+1+BC. Vivienda colectiva:    

Tipo bloque compacto: se corresponde con edificios residenciales plurifamiliares, con ocupación en planta en proporción máxima de 2x1. Tipo bloque lineal: se corresponde con edificios residenciales plurifamiliares, con ocupación en planta longitudinal y distribución de 2 ó 3 viviendas por portal y planta. Tipo manzana abierta: se corresponde con agrupaciones de edificios residenciales plurifamiliares, con forma de “L” o “U” abierta. Tipo manzana heterogénea: se corresponde con agrupaciones de edificios residenciales plurifamiliares, sin una ordenación estructurada.

A diferencia de la mayoría de tejidos urbanos, no se establecen edificaciones adosadas ni tipos edificatorios de parcelación gótica, asimilables a Casco Históricos. De modo genérico, se establecen las siguientes superficies de ocupación de suelo, según tipos edificatorios: Tipo edificatorio

m2 de suelo ocupado

Z1 Txoribenta (m2)

Z2 Elexalde (m2)

Total (m2)

372

13.476

13.848

1.217

3.034

4.251

0

2.412

2.412

-Tipo manzana abierta

0

2.970

2.970

-Tipo manzana heterogénea

5.216

2.004

7.220

Vivienda unifamiliar aislada o pareada Vivienda colectiva: -Tipo bloque compacto -Tipo bloque lineal

No se consideran las edificaciones en suelo no urbanizable, por su escasa repercusión. Fundamentalmente, se trata de caseríos, de dos alturas, y ubicación dispersa en el territorio. 3.3.- Vivienda principal, secundaria y vacía. Se entiende por vivienda principal, la que consta como domicilio de una persona, familia o unidad de convivencia en el padrón municipal. Se entiende por vivienda secundaria o segunda residencia la vivienda de titularidad de quien, disponiendo ya de una vivienda principal, utiliza otra de modo intermitente o en estancias temporales. Por último, se entiende por vivienda vacía o deshabitada la que se encuentra desocupada de forma continuada, durante un tiempo superior a dos años, sin causa alguna que pueda justificar su no utilización.

6

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Como conclusión se puede citar el contraste del tejido: entre la vivienda unifamiliar aislada, o la vivienda colectiva (fundamentalmente organizada en manzanas, abiertas o heterogéneas). En muchos casos, entremezclados entre sí, como consecuencia del desarrollo gradual de la trama urbana; o por la sustitución de antiguas viviendas unifamiliares, por tejidos más densos.

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Según los últimos datos disponibles en el EUSTAT, los datos al respecto al municipio eran los siguientes. No se estima que haya habido variaciones significativas en cuanto a porcentajes respecto a la actualidad. CANTIDAD

(%)

Principales

VVDAS. FAMILIARES

305

71,7

Resto (secundarias y vacías)

119

28

Establecimientos ETXEBARRIA (total)

1

0

425

100

ETXEBARRIA. Estadística de tipos de viviendas, año 2015

Fuente EUSTAT

Según los últimos datos disponibles en el EUSTAT, el 71,7% de las viviendas censadas en el municipio son usadas como viviendas principales, de uso regular. En cuanto a la vivienda secundaria y desocupada, se contabilizan 119, es decir el 28% aproximadamente de todo el parque residencial. El parámetro de vivienda desocupada en Etxebarria se sitúa más de cuatro puntos por encima de la media observada en todo la Comarca MarkinaOndarroa y que es del 16,90%, siendo el tercer municipio de los 12 considerados que más vivienda desocupada tiene. Comarca Markina-Ondarroa Amoroto Aulesti Berriatua Etxebarria Gizaburuaga Ispaster Lekeitio Markina-Xemein Mendexa Munitibar-Arbatzegi GerrikaitzOndarroa Ziortza-Bolibar

1991

1996 16,92 18,62 17,93 20,06 10,87 17,69 13,32 22,20 19,91 22,43 17,53 22,20

2001 27,27 33,02 23,32 34,30 30,77 30,94 45,07 24,92 50,91 41,23 15,92 24,92

2011 18,05 22,99 21,91 29,75 26,56 22,54 16,20 21,60 3,59 14,16 11,14 21,60

18,58 16,62 15,98 21,67 10,99 25,40 11,02 16,51 11,02 17,82 13,52 23,64

ETXEBARRIA. Estadística de vivienda familiar desocupada (%).

Fuente EUSTAT

3.4.- Régimen de tenencia. PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Se distinguen las siguientes modalidades de tenencia: Propiedad: Incluye las viviendas en régimen de propiedad sin préstamo o hipoteca, así como las cedidas de forma gratuita o semigratuita. Hipoteca: Incluye las viviendas en propiedad con préstamo o hipoteca. Alquiler: Incluye las viviendas en alquiler de mercado libre, protección social y renta antigua, así como los pagos realizados por huéspedes en pensiones familiares por el disfrute de habitación o habitaciones. La tabla adjunta muestra el régimen de tenencia de la vivienda en Etxebarria. Sin considerar otras formas de tenencia porcentualmente poco significativas, la forma de tenencia mayoritaria era la propiedad (87,21 %) sobre otras formas (3,93 %).

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Propiedad Pagada 36,72 %

Por pagar

Alquiler

Cedidas gratis

En otra forma

3,93 %

1,31 %

7,54 %

Herencia o donación

33,11 %

17,38 %

ETXEBARRIA, Régimen de tenencia de la vivienda.

Fuente EUSTAT

En 2015 puede presumirse que las cifras de alquiler (y su demanda) hayan aumentado ligeramente, pero estando lejos de alcanzar un equilibrio respecto a la propiedad. 3.5.- Parcelas y solares edificables. La documentación gráfica (Serie I.8.A) analiza el planeamiento vigente y su grado de desarrollo, con detalle de los ámbitos pendientes de ejecución. En relación al uso residencial, tan sólo se considera un ámbito pendiente de ejecución (en desarrollo, con las obras paralizadas). Tendría las siguientes viviendas y edificabilidades pendientes de materializar (edificación en estructura): Ámbito

Edificabilidad

Sector en Suelo Urbanizable Bizkarra TOTAL

Nº viviendas total

Nº viviendas pendientes

4.452

68

42

4.452

68

42

Planeamiento de desarrollo

Plan Parcial, P.Reparc. y P.Urbanización

4.- Densidad de viviendas por ámbitos.

Ámbito

Superficie (Ha)

Densidad (Viv/Ha)

TOTAL

0,74 4,31 5,05

47,30 40,84 88,14

TOTAL TOTAL EN EL MUNICIPIO

1,88 1,88 6,93

36,17 36,17 124,31

Suelo Urbano Consolidado S. U. Consolidado SUR Txoribenta SUR Elexalde Suelo Urbanizable (ámbitos no desarrollados) Bizkara (en desarrollo) (Sector)

Suelo No Urbanizable (se contabilizan 157 viviendas)

8

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Se detallan a continuación densidades medias específicas por ámbitos (datos Udalplan 2015). No obstante, habrá de ponderarse en función de la superficie total del ámbito al que se aplican, que se indica en la misma tabla.

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ASPECTOS FORMALES. Para la realización de este estudio, se distinguen las siguientes Zonas:  

Z1 Txoribenta Z2 Elexalde

El criterio de división responde a su configuración como núcleos o tramas urbanas compactas. En cada una de ellas, destaca el contraste de tipos edificatorios y antigüedad, densidad edificatoria, ubicación, condiciones de parcela y ocupación, parámetros de volumetría y formales, etc. La información puede completarse con los planos tamaño A1 de las series I-6A (Usos pormenorizados) del Bloque 1 de este Preavance. Los trabajos desarrollados se representan mediante gráficos, cuyas leyendas (referidas a la edificación principal en la parcela) son las siguientes:

En relación al número de plantas de la edificación:

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

En relación al año de construcción de la edificación o fecha de última remodelación significativa:

En relación al tipo edificatorio:

9

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Z1 Txoribenta

10

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Superficie

7.055 m2

Tipo edificatorio principal

El núcleo combina diferentes tipos edificatorios. Destaca la bipolaridad del conjunto: - Tipología unifamiliar aislada: en contacto con Markina (edificios anteriores a 1960). - Tipología de vivienda colectiva - manzana heterogénea: destaca por su elevada densidad (promoción única propia de los años '70).

Altura media de la edificación

2 a 6 alturas. - 2 alturas: en el caso de unifamiliares. - 6 alturas: en el caso de vivienda colectiva - manzana heterogénea.

Justificación

Los tipos edificatorios, sus alturas de edificación y parámetros de parcela, alineaciones, etc., varían en función del año de su construcción. En el caso de las viviendas unifamiliares: - responde a edificación tradicional. - son anteriores a 1950. - alineaciones hacia la carretera foral, a borde de parcela.

En algunas casos, en medianera: - dimensiones de vivienda superiores a 200m2. - cubierta inclinada tradicional a 2 aguas. - parcela media de entre 200 y 400 m2.

En el caso de vivienda colectiva - manzana heterogénea: - ordenación libre en la parcela. - separación amplia a linderos y frente de parcela. - modelo adaptado a la forma de la parcela. - viario de reparto interior. - superficie de vivienda en torno a 100m2. - parcela única de 5.216 m2.

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Otros parámetros

El parcelario se organiza paralelo al viario, con frente al mismo. Existe al menos una parcela vacante. No existen viales públicos, al margen del vial foral.

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Número de plantas de la edificación

12

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Tipos edificatorios

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Año de construcción

14

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Z2 Elexalde

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Superficie

284.634 m2

Tipo edificatorio principal

El núcleo combina direntes tipos edificatorios: - Tipología unifamiliar aislada (de construcción más antigua). - Tipología de vivienda colectiva - bloque compacto. - Tipología de vivienda colectiva - bloque lineal. - Tipología de vivienda colectiva - manzana abierta. - Tipología de vivienda colectiva - manzana heterogénea.

Altura media de la edificación

Oscila entre 2 y 4 alturas. - En el caso de tipología unifamiliar aislada: 2 alturas (computando bajocubierta); ó 2 alturas más un pequeño bajocubierta, en alguno de los casos. - En tipología de vivienda colectiva: 3 y 4 (predominante) alturas.

Justificación

Los tipos edificatorios, sus alturas de edificación y parámetros de parcela, alineaciones, etc., varían en función del año de su construcción. En el caso de tipología unifamiliar aislada, responde a: - alineaciones desvinculadas de linderos y frente de parcela. - dimensiones medias de vivienda superiores a 150m2. - parcelas superiores a 1.300 m2, salvo dos viviendas. - planta baja dedicada al uso residencial. - cubierta inclinada a 2 aguas.

- ajuste de la edificación a límites de parcela. Resto de la parcela o espacio colindante dedicado a espacio viario y de aparcamiento. - no ejecución de planta sótano. - plantas bajas dedicadas a aparcamiento (fundamentalmente) o comercio. - dimensiones de viviendas inferiores a 130 m2. - multiplicidad de tipos de vivienda colectiva y organización de la edificación.

Otros parámetros

Destaca la complejidad del parcelario: - forma desordenada, sin criterios de ordenación. - reducida dimensión. - complejo sistema viario interior, según crecimientos.

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

En el caso de tipología de vivienda colectiva, responde a edificios de construcción en la década de los '70 o años '90, con:

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Número de plantas de la edificación

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Tipos edificatorios

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Año de construcción

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ASPECTOS ECONÓMICOS Y DE PROMOCIÓN DE LA VIVIENDA. El presente apartado recoge los rasgos más destacables de los aspectos económicos de la cuestión de la vivienda en Etxebarria. La información se irá completando en fases posteriores de redacción del PGOU.

1.- Régimen de promoción de la vivienda. 1.1.- Viviendas iniciadas y terminadas. Análisis de las licencias de obra (2003-2015).

Fuente: EUSTAT.

1.2.- Nueva vivienda y rehabilitación. Quitando la obra menor para rehabilitaciones individualizadas de vivienda, que ha sido significativa y queda reflejada en el índice de confort relativamente alto que ya se ha señalado, las obras mayores de rehabilitación han sido comparativamente bajas respecto a las obras nuevas, ciñéndose mayormente a la rehabilitación de viviendas aisladas unifamiliares.

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Desde 2003 a 2015 (fecha de los últimos datos estadísticos), se ha pasado de otorgarse 54 licencias de vivienda nueva en 2003, con el punto más álgido en 2007 (88), a otorgarse solo 1 licencia en el año 2015, con un descenso muy acusado desde el año 2011.

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1.3.- Vivienda libre y protegida. Según de la serie histórica utilizada por EUSTAT que engloba los años 2004 a 2015, no se ha construido ninguna vivienda protegida en el municipio. Todas las ejecutadas durante este periodo han sido en régimen libre. Sobre ello, debe decirse que Etxebarria no es un municipio que deba hacer una reserva obligatoria de vivienda pública en su planeamiento urbanístico, de acuerdo con lo establecido en la Ley 2/2006. No obstante, debe hacerse constar la promoción de 16 viviendas tasadas municipales en Belaots.

2.- Precio de la vivienda. 2.1.- Precio por tipologías, régimen (libre o protegida) y productos inmobiliarios. A continuación se recoge un muestreo de los precios medios por m2 construido en las distintas zonas recogidas en este estudio. No hay datos relativos a algunos subámbitos, al no haberse podido verificar oferta en dichas zonas. La escasez de testigos hace que los resultados no sean significativos en cuanto a la variedad de la oferta. Las referencias se han tomado de la oferta que aparece en diversos portales inmobiliarios, por lo que deberá considerarse la posibilidad de su corrección alrededor de entre un 5 y un 10% a la baja. PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA LIBRE NUEVA Y USADA POR ZONAS Y TIPOS €/m2 €/m2 zona

Vivienda Unifamiliar

Vivienda Unifamiliar

Vivienda colectiva

Edificación tradicional

(tipo exenta/pareada)

(tipo adosada)

Erbera

-

-

2.500

-

Altzaa

-

-

2.000

-

Txoribenta

-

-

1.800

-

Suelo No Urbanizable

-

-

-

-

En cuanto a la vivienda protegida se estará a los precios establecidos en los módulos de venta que rigen la promoción de viviendas tasadas municipales de Belaots. El precio medio estimado de la vivienda con carácter general en el municipio es de 2.100 euros/m2c.

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En cuanto a la oferta en alquiler, en lo que respecta a la vivienda libre consultando los distintos portales inmobiliarios no se ha podido verificar oferta. Por comparación con sitios similares, se considera un precio medio de 5,5 euros/m2. En lo que respecta a la vivienda protegida, para el precio del alquiler se toman como referencia los módulos vigentes del Gobierno Vasco, rondando los 400 € mensuales de promedio.

3.- Repercusión del suelo en el precio de la vivienda. La repercusión teórica del suelo urbanizado en el caso de la VPO viene regulada por su normativa específica (Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo), que establece los siguientes límites: a) 15% del precio máximo de venta de las viviendas y demás edificaciones protegidas en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial. b) 20% del precio máximo de venta de las viviendas y demás edificaciones protegidas en el caso de viviendas de protección oficial de régimen general. 21

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c) 25% de dicho precio cuando se trata de viviendas de protección oficial de régimen tasado de regulación autonómica. Esta repercusión venía atenuándose en la práctica en las promociones concertadas con subvenciones y ayudas, y quedaba atenuada con la sobre-repercusión que sufría la vivienda libre en los sectores y unidades mixtas, que eran prácticamente la mayoría. La repercusión real del suelo urbanizado en el caso de la vivienda libre es difícil de calcular a falta de datos reales de las promociones que permitan un cálculo por medio del método residual dinámico, pero puede estimarse una horquilla de entre un 20 y un 30% del valor de la vivienda en el periodo 2004-2015.

4.- Características de la demanda. 4.1.- Perfil del demandante. La demanda de vivienda protegida se sitúa en un arco de edad entre 25 y 45 años, aumentando ligeramente la edad máxima en el caso de demanda de vivienda libre. El nivel de ingresos medios anuales de los demandantes se sitúa en torno a los 16.000 € para la vivienda protegida, algo más (hasta 25.000 €) para la vivienda libre y en torno a 30.000 € para las de tipo unifamiliar. La opción del régimen de tenencia ha evolucionado en general hacia el alquiler (un 38,7 % en la CAV) entre la población de entre 18 y 44 años de edad. 4.2.- Solicitudes de vivienda pública. En general, la demanda de vivienda protegida ha experimentado una fuerte caída en los últimos años, particularmente, en 2014 (más de un 34 %), debido tanto a la caída general de la demanda debida a la crisis laboral y financiera, como al cambio en la normativa del registro de Etxebide, que han provocado un 75% de bajas debido a la falta de renovación de las solicitudes. Ello ha supuesto un cada vez mayor peso de la demanda de alquiler. Así, 2013 fue el primer ejercicio de la serie estadística histórica de Etxebide en el que la demanda de vivienda protegida en alquiler superaba por primera vez a la de compra, suponiendo cerca del 60% del total de expedientes, porcentaje que en 2014 ha ascendido al 73%.

Fuente: EUSTAT.

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

En el caso concreto de Etxebarria estos son los datos de su evolución entre los años 2005 y 2015. Del punto álgido ha sido el año 2014 con 48 solicitudes. Precisamente, el repunte de solicitudes de vivienda pública se ha producido en el municipio en los tres últimos años, tal y como se puede observar en la gráfica adjunta.

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5.- Compraventa de viviendas. Transacciones de vivienda nueva y de segunda mano. Las transacciones de viviendas han experimentado variaciones diferentes en función del periodo de tiempo considerado que como se ve en las tablas adjuntas, va desde el año 2004 a 2015. Así, en el periodo 2007-2009, el número de transacciones inmobiliarias se mantuvo constante e 9 unidades, pero posteriormente se volvió a parámetros incluso inferiores al 2004. Compraventa de viviendas en Etxebarria por tipo 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Nueva

1

6

0

5

3

8

0

0

1

0

0

0

2ª mano

2

1

0

4

6

1

0

1

2

2

0

1

Fuente: elaboración propia sobre datos del Ministerio de Fomento.

Compraventa de viviendas en Etxebarria por régimen 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Libre

3

7

0

9

9

9

0

1

3

2

0

1

VPO

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Fuente: elaboración propia sobre datos del Ministerio de Fomento.

De los datos analizados se puede concluir que en este periodo hay prácticamente un equilibrio entre las transacciones de vivienda nueva (24 uds) y la de segunda mano (20 uds).

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Se debe hacer constar que las transacciones de las viviendas de Belaots no se computan a efectos estadísticos como VPO de régimen general.

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LA TRANSFORMACIÓN DE LOCALES EN PLANTA BAJA. 1.- Ámbito del estudio. Se analiza la vigente "Ordenanza Municipal reguladora de las actuaciones tendentes al cambio de uso de locales a vivienda en ámbitos residenciales consolidados de suelo urbano". Se plantea sobre los edificios residenciales en suelo urbano consolidado. Se requiere una superficie mínima de 40 m2 útiles (se desglosan también las superficies mínimas del programa mínimo). La altura libre ha de ser de 2,50 metros, con excepciones. Se requiere que el acceso a la vivienda se realice desde elementos comunes del edificio en que se ubique (sólo excepcionalmente desde la vía pública). Se fijan, además, criterios de habitabilidad, iluminación, ventilación, etc. También, el procedimiento de tramitación, cargas urbanísticas, registro y otros contenidos de gestión. Deberá considerarse la inclusión de su contenido en el documento de PGOU. No obstante, de modo particular, interesa el análisis de 3 grupos residenciales. En ellos, parece sencilla, adecuada, y podría considerarse como una operación homogénea, la transformación de las plantas bajas en viviendas. Se trata de los siguientes casos:

Grupo Ibaun-Erdi

1

Bloque 1 La planta baja se cuantifica en 550 m2. Se distinguen 10 locales. Sólo 3 de ellos superan los 40 m2, con una superficie media de 75 m2.

24

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2

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Bloque 2 La planta baja se cuantifica en 534 m2. Se distinguen 14 locales. Sólo 2 de ellos superan los 40 m2, con una superficie de 49 y 96 m2.

Grupo Altzibar-Auzoa

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

4

3 5

Bloque 3 La planta baja se cuantifica en 185 m2. Se distinguen 2 locales, con una superficie media de 80 m2 (con actividad comercial).

25

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Bloque 4 La planta baja se cuantifica en 362 m2. Se distinguen 17 locales. Sólo 2 de ellos superan los 40 m2, con una superficie de 40 (farmacia) y 77 m2.

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Bloque 5 La planta baja se cuantifica en 248 m2. Se distinguen 9 locales. Sólo 2 de ellos superan los 40 m2, con una superficie media de 47 m2.

26

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Grupo Ibai-Ondo

6 7

8

Bloque 6 La planta baja se cuantifica en 736 m2. Se distinguen 24 locales. Sólo 5 de ellos superan los 40 m2, con una superficie de 41, 50, 57, 55 y 66 m2.

PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Bloque 7 La planta baja se cuantifica en 185 m2. Se distinguen 6 locales. Sólo 2 de ellos superan los 40 m2, con una superficie de 41 y 57 m2.

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Bloque 8 La planta baja se cuantifica en 345 m2. Se distinguen 5 locales. 4 de ellos superan los 40 m2, con una superficie de 41, 44, 71 y 117 m2.

2.- Afecciones sectoriales. Los edificios analizados y susceptibles de transformación, quedan afectos por riesgo de inundabilidad. Con carácter general, en la zona de periodo de retorno de 100 años. Esta afección, en atención del PTS de Ríos y Arroyos de la CAPV, imposibilita el uso residencial de los locales. Grupo Altzibar-Auzoa

Grupo Ibai-Ondo

Con la intención de clarificar los edificios afectados por dicha circunstancia, en el resto del suelo urbano consolidado, se detalla a continuación el ámbito afectado por inundabilidad.

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Grupo Ibaun-Erdi

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PREAVANCE / AURRE-AURRERAKINA

Etxebarria. Ámbitos afectados por riesgo de inundabilidad en el casco urbano. Fuente: Geoeuskadi

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