Febrero – Marzo 2016 | Nº 63 | www.ocu.org/inversiones
en busca de oportunidades barcelona, san sebastián y oviedo Pág 7-11. pisos baratos para alquilar Pág 14.
17,20 € | Bimestral Año 11 | suplemento de OCU Compra Maestra nº 411 | Depósito Legal:M-36354-2005
sorpresa en seguro del hogar Pág 13.
la comunidad obligada Pág 16 | calefacción Pág 18 | la fianza del alquiler Pág 20
EDITORIAL
Hacer números Créannos: cuando el Banco de España dice que la rentabilidad media conjunta de la vivienda y el alquiler supera el 9 % anual en nuestro país, nosotros nos ponemos a buscar oportunidades y a hacer números. Rastreamos más de 300 zonas en las cuatro mayores ciudades de España, y estudiamos otras 50 ciudades, barrio por barrio. Puede consultarlas en www.ocu.org/inversiones. En este mismo número de nuestra publicación puede encontrar datos de Barcelona (pág. 11), San Sebastián (pág. 7) y Oviedo (pág. 8). Buscamos precios medios de compra, alquileres y rentabilidades. Y cruzamos la información con las preferencias que atrae cada barrio y con la valoración de sus servicios. Para saber, por ejemplo si existe un problema de aparcamiento allí donde parece existir una oportunidad de compra de plazas de garaje.
S
seguimos sin recomendar los inmuebles urbanos en una cartera equilibrada y diversificada a largo plazo, para un inversor prudente, no es por capricho. Ni por una postura preconcebida. Ni por rechazo a un sector ni a ninguna profesión. Tampoco por empeño de tertuliano contracorrientista, ni por cabezonería. i
Si seguimos sin recomendar los inmuebles urbanos es porque en la inmensa mayoría de los casos y las ciudades, las rentabilidades esperadas por alquiler no merecen la pena, en un contexto donde el riesgo de ajuste de precios no ha desaparecido (pág. 3). Como puede leer en los respectivos estudios, sería necesario poder obtener gran-
des descuentos añadidos sobre los precios actuales (en algún caso incluso superiores al 50 %), para que el inversor encontrara realmente interés en comprar. Con alguna excepción, como ciertas plazas de garaje en Barcelona. Conscientes de que quizá las oportunidades hay que buscarlas una a una, también hemos ido en su búsqueda, con ofertas de bancos. Pero tampoco hemos encontrado “oro” (pág. 14). Si seguimos optando por recomendar en nuestras carteras determinadas tierras rústicas, tampoco es por capricho. Desde hace unos años hemos hablado de las tierras de cultivo de secano en Castilla y León como una opción que aporta seguridad y estabilidad a un inversor prudente a largo plazo. Según la última estadística oficial disponible, en 2014 este tipo de tierras incrementó su precio medio en un 5,3 %. Tenga siempre presente que los inmuebles constituyen una opción para el largo plazo, donde los resultados que vaya a obtener a la postre dependerán enormemente del precio al que haya comprado. Infórmese bien, haga números y tome decisioFyC nes con su propio criterio.
© OCU Ediciones S.A. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electrónico, mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. Editora responsable: Sagrario Luengo. Imprime PRINTERMAN Industria Gráfica S.A. Suscripción a Fincas y Casas: pago mensual: 6,48 €; pago bimestral: 12,95 €. Teléfono directo para suscripciones: 902 300 188 y 913 009 154 de lunes a viernes de 9:00 a 16:00. También puede enviar un e-mail a
[email protected] Atenderemos sus consultas jurídicas relacionadas con temas de consumo en los teléfonos 913 009 151 y 902 119 479 de lunes a viernes de 9:00 a 18:00. Gráficos Datastream/Thomson Financial. Puede consultar el listado completo de nuestro equipo humano en www.ocu.org/inversiones. AVISO LEGAL “Le recordamos que los datos personales facilitados por usted fueron automatizados en el fichero de OCU Ediciones, S.A con las finalidades autorizadas por usted. Si le surge alguna duda sobre las finalidades del tratamiento que le fueron informadas, por favor, póngase en contacto con OCU EDICIONES, S,A (Dpto. de Protección de Datos), C/ Albarracín, 21, 28037 MADRID o enviando un fax al 913 009 002. Además, en esta misma dirección, podrá ejercitar los derechos (de acceso, cancelación, rectificación y oposición) y la revocación del consentimiento a los tratamientos informados tanto por parte de la OCU como de OCU EDICIONES, S,A.”
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NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
La mesa está puesta, ¿y el comensal? COSTE DE LA VIVIENDA EN AÑOS DE RENTA BRUTA DISPONIBLE POR LOS HOGARES
Distintos indicadores del mercado inmobiliario llevan un tiempo en positivo. Esto muestra que la caída paró y estamos en un momento de estabilización que abre interrogantes sobre el futuro próximo.
10
VARIACIÓN ANUAL DE INDICADORES
7
5 4 3 2 1
2017
2013
2015
2011
2009
2007
2005
2003
2001
0 1999
Hasta oct. 2015 Hasta nov. 2015 Hasta nov. 2015 3 trim. 2015 Hasta oct. 2015 INE 3 trim. 2015 3 trim. 2015
6
1995
+ 18 % + 5 % + 11 % + 18 % + 20 % + 4,5 % + 10 %
Comentario
1997
Viviendas visadas Consumo cemento Venta viviendas Venta de suelo Hipotecas vivienda Precio vivienda Precio del suelo
Dato
8
1987
Indicador
9
1993
Argumentos del optimista
coro de forofos que tratan de recordar cada día que la vivienda ha vuelto a su mejor momento. Los datos son los datos. Las predicciones y los deseos son legítimos, pero son otra cosa.
1991
¿por qué no despega la vivienda en España? Seamos objetivos para no confundir deseos con realidad.
1989
S
i los datos son tan positivos,
Este indicador de accesibilidad sigue por encima de los valores medios históricos y razonables, a pesar del contexto favorable.
• El buen momento relativo de la economía española se apoya en otros datos que influyen en la demanda potencial de vivienda. La Seguridad Social terminó 2015 con 533.186 afiliados más, en línea con el aumento de ocupados según la EPA del tercer trimestre de 2015 (+545.000). Curiosamente, uno de los empleos más presente en los buscadores es el de comercial de inmobiliaria. • El interés de las hipotecas nunca ha estado tan bajo. De media es del 2,5 % según el Banco de España, con un Euribor en 0,059 %. Y, sobre todo, lo que ha cambiado es la disposición de los bancos a conceder préstamos, en el entorno actual de facilidades dadas por el Banco Central Europeo, que debería continuar en 2016. Prueba de ello es que hay más hipotecas con porcentajes de financiación superior al 80 % del precio de la vivienda: un 15 % frente al 13 % en 2014. • La mejora del empleo y el descenso acumulado en precios de vivienda ha hecho que el indicador de accesibilidad a la vivienda se haya situado en 6,3 años de renta bruta equivalente, tras haber tocado los 9 en el pico de la burbuja. Sin embargo, el dato sigue siendo superior a la media histórica de 4, y de hecho es más alto en 2015 que en 2014 o 2013.
Un diciembre distinto Otros años, distintas razones fiscales impulsaban las ventas de vivienda antes de fin de año. En 2015 no ha sido así. La incertidumbre política reinante ha inyectado prudencia por doquier, echando abajo los esfuerzos del
Entonces, ¿dónde está el freno? Es cierto que hay personas con dinero que buscan casa, particularmente nueva o renovada. Es cierto que hay promociones aquí y allá en zonas bien situadas que se venden con relativa facilidad. Es cierto que ha habido personas e inversores que han aprovechado para comprar pisos baratos o cambiar de casa. Pero también es cierto que el grueso de la demanda sigue sin poder acceder a la compra. Quienes acceden al mercado laboral no cuentan en muchas ocasiones con el necesario 30 % del valor de la vivienda en dinero para acceder a la hipoteca. Tampoco muchos de los que conservaron su empleo, porque la crisis ha reducido sus ingresos netos y erosionado su ahorro. Tan cierto es este hecho que los promotores han lanzado un SOS pidiendo al Gobierno un sistema de avales públicos para pagar la entrada de las viviendas. • Persiste el desfase entre la capacidad de pago de los trabajadores y el precio medio de la vivienda. Dar ayudas públicas al acceso es tratar el síntoma (aliviaría algo), no la causa de la enfermedad. Como tampoco ayuda seguir congelando los pisos en poder de SAREB, en lugar de ofrecerlos a precios asequibles. • En este contexto, el precio medio de la tierra subió un 1,7 % en 2014, tras años de caídas. La tierras que nosotros recomendamos en nuestra cartera modelo de inversión, la tierra de cultivo de secano en Castilla y León, subió por su parte un 5,3 % en el periodo. OCU FINCAS Y CASAS | 3
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NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Mercado hipotecario
800000 780000 760000 740000 720000 700000 680000
El saldo crece ahora por la mayor concesión de hipotecas.
10/15
08/15
06/15
04/15
12/14
02/15
10/14
08/14
06/14
660000 04/14
El Euribor continúa su progresivo descenso y sigue acumulando mínimos históricos. Las palabras del pre-
820000
02/14
El Euribor marca un nuevo mínimo
SALDO VIVO HIPOTECARIO, en millones de euros
12/13
Según el criterio del Tribunal Supremo, en el caso de que se declare nula la cláusula suelo, procede la devolución de los intereses pagados de más por aplicación del “suelo” solo desde del día 9 de mayo de 2013, fecha de sentencia en la que se declaró nula dicha cláusula. Sin embargo la Audiencia Provincial de Cantabria, en desacuerdo con dicho criterio, ha planteado una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que se pronuncie sobre si procede devolver todas las cantidades pagadas de más y no solo desde el 9 de mayo de 2013. El informe previo de la Comisión Europea es favorable a la retroactividad, pero habrá que esperar a la sentencia para saber si finalmente los consumidores podrán recuperar todo lo cobrado de más. La calculadora disponible en la web de OCU incluye ahora la posibilidad de hacer el cálculo del dinero a recuperar, tanto si finalmente se sigue el criterio del Tribunal Supremo como si el TSJUE da la razón a los consumidores y establece la devolución del total de las cantidades cobradas de más.
10/13
Calculadora de cláusula suelo
sidente del Banco central Europeo, dispuesto a aplicar medidas adicionales de estímulos para reactivar la debilitada economía de la zona euro ha empujado aún más a la baja al Euribor, que en su cotización diaria ya se mueve en torno al 0,05 %. De esta manera, la media mensual correspondiente a diciembre de 2015 quedó en el 0,059 %. Esperamos que el Euribor se mantenga en niveles bajos al menos durante todo el 2016. El incremento del número de hipotecas concedidas ha hecho aumentar el saldo vivo hipotecario.
08/13
E
Euribor cerró 2015 en el 0,059 %. No esperamos grandes variaciones a lo largo del año entrante.
l
FyC
Mejores préstamos hipotecarios tipo variable (a 25 años; vivienda principal; enero 2016) Entidad Contacto Uno-e.com 902 111 113
Tipo de interés Comisión (%) (1) (%) A C. D. Euribor + 1,20 0,0 0,0
TAE (%) (2) 1,53
Cuota mensual (3) 400,88
Abanca (4)
902 20 91 66
Euribor + 1,45
0,0
0,0
1,82
414,19
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 0,99
0,0
0,0
1,85
415,63
BBVA
902 22 44 66
Euribor + 1,75
0,0
0,5
2,13
429,23
Euribor + 1,75
0,5
0,0
2,21
433,17
Caja de Ingenieros
Mejores préstamos hipotecarios tipo variable para subrogación Uno-e.com
902 111 113
Euribor + 1,20
0,0
0,0
1,33
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 0,99
0,0
0,0
1,66
391,53 407,02
Abanca
902 20 91 66
Euribor + 1,85
0,0
0,0
2,00
422,88
BBVA
902 22 44 66
Euribor + 1,75
2,5
0,0
2,13
429,23
(1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensación por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que varía en cada entidad, y el euribor de diciembre 2015 (0,059 %) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en los valores actuales; (3) Cuota media teórica en euros para un préstamo de 100.000 euros; (4) Consulte las condiciones adicionales de este préstamo en nuestra web www.ocu.org/inversiones/inmuebles > Mercado hipotecario, o a través de nuestra Asesoría (913 009 140).
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NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Acciones y fondos Fin de año de recogida Entre los fondos que invierten en acciones del sector constructor e inmobiliario solo el Robeco Property Eq. D EUR (+0,9 %; vender) logró cerrar el último bimestre del año 2015 en positivo. Por su parte, el AXA WF Framlington Global Real State Secs EC EUR (-0,4 %), que también invierte en acciones del sector inmobiliario a nivel mundial, mitigó bastante las pérdidas. Este fondo, con una parte significativa de su cartera en EE.UU. merece un consejo de conservar. Los más damnificados fueron los fondos que invierten en el sector inmobiliario con mayor presencia en la zona euro como el Axa Aedificandi Ac y el NN (L) European Real Estate × Cap EUR (ambos con pérdidas en el bimestre del 3 % y con consejo de venta). Algo peor le fue al AXA WF Framlington Europe Real State Secs EC EUR (-4,3 %), con una mayor presencia en el mercado británico. Puede mantenerlo. Por su parte, el Ibercaja Sector Inmobiliario, que invierte parte de su cartera en el sector constructor, también acumuló pérdidas en el bimestre (-2,9 %; vender). Puede consultar toda la información sobre estos fondos en www.ocu.org/inversiones. Con todo, 2015 fue un buen año en Europa para el sector constructor y para el inmobiliario, ambos con avances del 18 %. Como hemos comentado, en España ambos sectores son menos representativos: las constructoras se centran en concesiones y servicios y las inmobiliarias cotizadas son muy escasas.
Algunas empresas cotizadas • ACS amplía su presencia en Brasil, con la construcción de líneas de tensión eléctrica. La diversificación
geográfica ayuda ante la atonía del mercado español. La acción está correcta: mantenga. • La constructora FCC ha anunciado una próxima ampliación de capital para poder reducir deuda. El precio de las nuevas acciones será de 6 euros más un derecho de suscripción. Se emitirán casi un 50 % más de nuevas acciones, por lo que el accionista actual saldrá mal parado. Las fechas están aún por definir. Acción muy cara: venda. • Ferrovial asiste al primer recorte de precios de peajes de autopistas dependientes del Estado, tras 15 años. Se trata solo de un -0,6 %, que se verá compensado por el incremento del tráfico esperado (+6,3 % hasta octubre de 2015). Acción correcta: mantenga
COTIZACIÓN DE FERROVIAL, EN EUR 25 20 15 10 5 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
La cotización también ha sufrido la incertidumbre generalizada de finales de año y principios de 2016. FyC
Acciones del sector constructor e inmobiliario Nombre Acciona ACS AVJennings Beni Stabili Cem. Portland CFE Coemac FCC Ferrovial Headwaters MDC Holdings Sacyr Saint - Gobain Vinci
Precio Bolsa Riesgo 11/01/2016 (1) 75,00 EUR Madrid **** 24,49 EUR Madrid **** 0,56 AUD Sídney *** 0,70 EUR Milán *** 5,06 EUR Madrid **** 97,00 EUR Bruselas *** 0,37 EUR Madrid ***** 6,85 EUR Madrid **** 20,03 EUR Madrid *** 15,07 USD Nueva York **** 22,73 USD Nueva York **** 1,57 EUR Madrid **** 36,15 EUR París **** 58,09 EUR París **
Comentario
Consejo
fusiona su filial AWP con Nordex conservar sigue reduciendo su deuda conservar buen primer semestre 2014-2015 conservar vende inmueble a Telecom Italia vender la elevada deuda es su principal problema vender buenas perspectivas pero 2016 será difícil conservar pobres perspectivas vender necesita inyectar fondos para rebajar deuda vender intenta de nuevo entrar en Australia conservar cotización ya recoge buenas perspectivas conservar fuerte repunte de las ventas en 1er trimestre comprar afectada por evolución de Repsol vender revisa a la baja previsiones beneficio 2015 conservar prevé aumento beneficio 2015 conservar
(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.
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NOTICIAS BREVES
URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN
M
PANORAMA INMOBILIARIO
Toldos y persianas
de ahorrar y controlar la luz, la temperatura y la intimidad de la vivienda. Consejos prácticos y coste.
edios sencillos
Elementos de sombreado En una comunidad de propietarios el toldo, como parte de la fachada, debe ser uniforme. Por tanto si los va a instalar, solicite permiso a la comunidad. Si los va a sustituir, solo necesitaría permiso en caso de cambiar el color o formato, pero conviene hablarlo porque es posible que la comunidad quiera aprovechar para aprobar un nuevo tipo de toldos para todos. Hacer un encargo conjunto ahorrará costes. Para su cambio general a menudo se aprovecha una renovación de fachadas con ocasión del paso de la ITE. • Al elegir colores tenga en cuenta que la tela clara refleja más los rayos de sol. También hay variedad en materiales: los económicas de poliéster, los acrílicos, más resistentes, que filtran el 80 % de los rayos UV, los microperforados que filtran el 95 % de los rayos UV y permiten evacuar el aire caliente que se acumula debajo del toldo, por lo que se reduce más la temperatura, las lonas de PVC más resistentes pero que desprenden calor cuando se calientan, o la lona sintética con fibra de vidrio, utilizada en oficinas y locales. • El toldo evita la entrada directa de los rayos del sol en la vivienda. Disminuye la temperatura interior y se logra un ahorro energético en consumo de aire acondicionado (entre un 5 y un 30 %). El impacto es mayor cuanta mayor sea la superficie acristalada, especialmente en orientación sur. • Precaución de uso: recójalo en ausencias prolongadas y cuando llueva. Si se ha mojado, extiéndalo pronto para evitar las humedades y hongos. Para los más exigentes, existen modelos con sensores de lluvia y viento, que recogen automáticamente el toldo.
¿Cuánto cuesta? Un toldo tipo mirador grande, de 3,1 m de ancho, por 1 m de largo, con cofre para recogida y tejido acrílico, cuesta de media unos 480 euros, con IVA. Con una anchura de 2,1 m, el precio medio se sitúa en 430 euros, con IVA. Precio medio de instalación de motor para el toldo: 337 euros, IVA incluido. • Andalucía tiene ayudas para la instalación de estos “elementos de sombreado”.
Las persianas En la actualidad las persianas más comunes son las metálicas (aluminio) o plásticas (PVC normalmente). 6 | OCU FINCAS Y CASAS
ANÁLISIS URBANÍSTICO
Las de aluminio, extruido o laminado, tienen una vida útil superior a las de PVC pero son más caras. Se usan menos las de madera, bambú o esparto. Al igual que en los toldos, las persianas pueden ser manuales, por cinta o manivela, o motorizadas. En este último caso tenga en cuenta que el motor requiere mantenimiento. Es aconsejable instalarlas por fuera de las ventanas, tanto por protección térmica como por efecto antirrobo. Influyen en el aislamiento térmico por estar ubicadas normalmente protegiendo superficies acristaladas que es el elemento de construcción que tiene más pérdida calorífica. Vigile el aislamiento del cajón, pues a través de él pueden producirse infiltraciones de aire y pérdidas caloríficas. Las persianas metálicas son las más indicadas para la seguridad. Se suelen instalar motorizadas por su peso, y en su modalidad de persianas autoblocantes pueden substituir a las rejas como protección antirrobo.
Precios para miradores Hemos solicitado unos presupuestos para instalar persianas para dos ventanas en forma de miradores “en U”, de moda en la construcción actual. Se trata por tanto de toda la altura acristalada, 2,20 de altura, con dos laterales de unos 60 cm. Una ventana tiene una anchura de 2,60 m, y la otra, de 1,70 m. Los presupuestos obtenidos, con IVA incluido, son: – persiana manual de aluminio con relleno de aislante, de 1,7 m × 2,5 m: precio medio 505 €; – persiana manual de aluminio con relleno de aislante, de 2,6 m × 2,5 m: precio medio 685 €; – persiana manual de aluminio con relleno de aislante, de 0,60 m × 2,5 m: precio medio 242 €; • Por tanto, el presupuesto global de las persianas para los dos miradores sería de 2.157 euros, IVA incluido. El coste medio de añadir un motor a la persiana sería de 302 euros, IVA incluido. Observamos en el caso de las persianas, que según el proveedor podemos conseguir persianas motorizadas al precio de otra manuales, no sucede así en los toldos, donde el precio de los toldos motorizados casi duplica al de los manuales. Recuerde buscar siempre al FyC menos tres presupuestos antes de elegir.
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NOTICIAS BREVES
GESTIÓN PATRIMONIAL
A
ctualizamos el análisis de rentabilidad de barrios de esta ciudad vasca. Los precios están caros y no esperamos grandes cambios.
En agosto de 2011 (OCU Fincas y Casas 36), publicamos el análisis de la ciudad de San Sebastián. Ya en aquel momento encontramos que la vivienda estaba cara y que solo con rebajas del 30 % podría tener interés adquirir una vivienda en zonas como Eguía o Zorroaga. Desde entonces, la crisis inmobiliaria ha seguido campando a sus anchas. Las ventas tocaron fondo en 2012, aunque remontaron algo al año siguiente y sobre todo en 2014 (+36 %). El precio de la vivienda usada siguió cayendo en 2014 pero ha iniciado su recuperación en los tres primeros trimestres de 2015. Casi cinco años más tarde, hemos realizado los cálculos con los precios de finales de 2015. Estudiamos la relación entre los precios medios de venta de viviendas y las rentas de alquiler para pisos equivalentes, en busca de un posible interés inversor tras el pinchazo de la burbuja.
PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA EN SAN SEBASTIÁN Y ESPAÑA, € /m² AL MES 14 13 12 11 10
8 7
4 2010
interesante en este momento es del 6 % de rentabilidad anual neta, no encontramos oportunidades de inversión en San Sebastián. Sería necesario obtener una rebaja de todo un 55 % sobre los precios medios actuales, para que nos cuadraran las cuentas en una zona como Eguía. Pero tanto Amara como Gros o el Antiguo seguirían siendo caros. La zona del Centro (Área romántica) se pondría correcta gracias al elevado precio de sus alquileres allí.
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA Zonas Aiete, Ibaeta Altza Amara Antiguo Área Romántica Egia Gros
Compra (1) Alquiler (2) 380.000 245.000 331.000 475.000 543.000 326.000 465.000
862 652 674 950 1.235 922 831
Rentabilidad (3) 2,2 % 2,6 % 2,0 % 1,9 % 2,2 % 2,7 % 1,7 %
(1) En euros, precios medios estimados de compra con gastos e impuestos, para vivienda equiparable de 90 m². (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos.
9
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PANORAMA INMOBILIARIO
Los precios en San Sebastián
Casi cinco años después
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ANÁLISIS URBANÍSTICO
San Sebastián España 2011
2012
2013
2014
2015
2016
San Sebastián es una de las ciudades donde el precio del alquiler ha reaccionado mejor, pero no esperamos grandes cambios.
Repunte firme o pasajero Ya hemos comentado nuestro parecer sobre la ausencia de motivos que impulsen una subida generalizada de precios de la vivienda en nuestro país. San Sebastián es una de las ciudades que mejor se ha comportado en 2015, pero no esperamos alzas prolongadas de los precios. De modo que nuestro análisis sobre el posible interés inversor en inmuebles de zonas concretas, se apoya en el estudio de la rentabilidad que pueden ofrecer vía alquileres. Teniendo en cuenta que el umbral de rentabilidad que esperamos de la vivienda para hacerla
En diversas zonas no hemos encontrado suficientes muestras de pisos homogéneos para obtener datos medios del alquiler. No podemos ofrecer estimaciones de rendimiento, pero es claro que dado los elevados precios de compra, la rentabilidad no es un argumento para comprar. Por ejemplo, en la Parte Vieja un piso equivalente de 90 m² cuesta unos 447.000 euros, y en Miraconcha unos 478.000.
Garajes A los precios medios actuales, habría que lograr una rebaja en el precio de compra del 20 % para que resultara interesante una plaza de garaje en la zona de Amara, donde se alquilan por unos 93 euros mensuales. En otras zonas, la rebaja debería ser mayor. En la zona Centro su precio es prohibitivo: unos 72.000 euros, con alquileres FyC de 140 euros mensuales. OCU FINCAS Y CASAS | 7
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NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Oviedo, retornar al verde
Fuente: INE.
Proyectos locales El nuevo consistorio considera que el Casco antiguo está despoblado y deteriorado, por lo que quiere elaborar una racionalización de usos con una rehabilitación integral, para lo que espera la llegada de fondos europeos. En años anteriores se realizaron obras de adecuación del entorno urbano y peatonalización, pero la experiencia muestra que no siempre es fácil garantizar a largo plazo la vitalidad de un barrio que no da facilidades a los residentes. Otra apuesta de futuro es la creación de carriles bici, una carencia tradicional en la ciudad. También se pretende reducir la contaminación fomentando el uso de vehículos ecológicos y castigando a los tradicionales. En diciembre de 2015 se ha restringido el tráfico en varios días en la entrada y salida de la ciudad a través de la autopista conocida como la “Y”, lo que supone el corte de la A-66 a la altura de Rubín. Resulta paradójico que en un entorno tradicionalmente tan verde surjan problemas recurrentes de contaminación, que no solo parecen debidos al tráfico. 8 | OCU FINCAS Y CASAS
Servicios y dotaciones Todas las dotaciones de Oviedo reciben puntuaciones algo por encima de la media de las más de 50 ciudades analizadas, salvo los centros escolares. Pero su valoración no es excesiva y si la comparamos con la obtenida en nuestro estudio de 2006, todas salen ahora peor paradas, excepto el transporte público. Claro que aquellos eran los años del optimismo y las vacas gordas, y un periodo continuado de crisis ha hecho mella.
8,50
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES EN 2006 Y 2015
8,00
2006
7,50
2015
7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50
4,00
Sólo el transporte público mejora muy levemente.
Sanitarias
18 % 25 % 13,7 % 76 %
Limpieza
20 % 32 % 15 % 86 %
Seguridad
24,4 % 27.747 €
Transporte
España
20 % 24.980 €
Escolares
Oviedo
Parques
Indicadores Tasa de paro 2014 Renta neta media anual de los hogares en 2012 Población mayor 65 años Hogares de una sola persona Porcentaje viviendas vacías Trabajadores en sector servicios
Tras visitar la ciudad, en noviembre de 2015 realizamos una encuesta telefónica entre 360 residentes en Oviedo, mayores de edad. Recogemos aquí las principales conclusiones del estudio. Solo un 8 % de los encuestados viven en pisos de alquiler, por debajo de la media nacional. Hasta un 30 % de encuestados son propietarios de otra vivienda distinta de la habitual. Un 10 % la posee en la misma ciudad, mientras que otro 20 % la posee fuera de allí, en su mayoría para uso vacacional. Al 41 % de encuestados le gustaría vivir en una vivienda unifamiliar. Los que optan por pisos, prefieren en un 68 % los bloques de seis o menos alturas.
Deportivas
ALGUNOS DATOS SOBRE OVIEDO CIUDAD
Encuesta de OCU
Culturales
La capital asturiana cuenta con unos 222.000 habitantes. Ciudad de tamaño mediano, tradicionalmente bien considerada por su limpieza y su calidad de vida, se enfrenta ahora a nuevos retos tras años de crisis económica y cambios en el equipo de gobierno municipal. Hasta la tradicional celebración de los premios Princesa de Asturias ha sido objeto de polémica, si bien una mayoría de ovetenses la valoran positivamente y apuestan por su preservación.
Mayores
Preservar la calidad
El espectacular y polémico Palacio de Congresos, obra de Calatrava terminada en 2011 y valorada en 96 millones de euros tras las modificaciones introducidas, es objeto de un pleito millonario entre la promotora en liquidación (o mejor, sus acreedores) y el consistorio. En Ventanielles se pone en pie un antiguo proyecto de construcción de un vivero de empresas, en un edificio moderno que pretende ser de consumo energético casi nulo y emular al mítico Silicon Valley.
Aparcamiento
R
epoblar el Centro parece un reto para el nuevo consistorio, así como recuperar la percepción ciudadana sobre los servicios de la ciudad, tras años de crisis.
Barrios favoritos para vivir Las preferencias de los ovetenses respecto de las zonas para vivir están muy repartidas. Los barrios preferidos son el Centro (59 % de preferencias, el más seguro), la zona del Auditorio (56 %, destaca en limpieza, parques, centros escolares y deportivos y aparcamiento) y la de Eria (53 %). Pero para las tres existen altos porcentajes de personas a las que no gustan esos barrios. La zona de Huca (36 %) es la más valorada en centros sanitarios y culturales, y la de Buenavista (48 %) destaca en transporte público. Las zonas con menos preferencias apenas gustan a uno de cada cuatro ovetenses. Son las de Tenderina Baja (con la peor puntuación en limpieza, aparcamientos y centros culturales), Tenderina Alta, San Lázaro, La Corredoria (mal en centros escolares y parques) y el Parque del Oeste.
OVIEDO, BARRIOS PREFERIDOS PARA VIVIR 60% 50% 40% 30%
20% 10%
Tenderina Baja
San Lázaro
La Corredoria
Parque del Oeste
Huca, Prados
0% El Cristo, Buenavista
Un 55 % de encuestados piensan que el Casco antiguo está muy deteriorado, frente a un 26 % que no lo ve así. Respecto de los carriles bici, un 46 % no es partidario de crear más, algo a lo que se suma otro 5 % de encuestados si para su construcción se opta por restar espacio al peatón. Otro 13 % no se pronuncia. El 55 % ve suficientes los aparcamientos subterráneos existentes; otro 26 % cree que deben hacer más. Un 70 % opina que debe mantenerse la subvención municipal a los premios Princesa de Asturias.
PANORAMA INMOBILIARIO
70%
Eria, Masip
Gustos y preferencias
ANÁLISIS URBANÍSTICO
Auditorio
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Centro
Gestión de inmuebles
La preferencia se indica en porcentaje de a quienes gustaría vivir en cada zona.
Precio de la vivienda y barrios Según Fomento, el precio de la vivienda usada cayó en Oviedo otro 4 % entre el tercer trimestre de 2014 y el mismo periodo de 2015. La venta de viviendas llegó a caer un 81 % entre 2005 y 2013, pero ya en 2014 repuntó un 24 % respecto de 2013. • El precio medio del alquiler ha bajado un -20 % entre diciembre de 2008 y diciembre de 2015. En los últimos doce meses ha subido un 6 %, según Fotocasa. Existe poca diferencia de rentas medias entre barrios. • La siguiente tabla muestra una orientación del precio medio de venta y alquiler para pisos de unos 90 m², junto a la rentabilidad neta estimada por alquiler. OCU FINCAS Y CASAS | 9
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NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN OVIEDO
PANORAMA INMOBILIARIO
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES (1)
6000
Zonas 5000
4000
3000
2000
1000
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
El repunte de 2014 parece consolidarse en 2015, con 1.003 viviendas vendidas en los primeros nueve meses.
Parque Inv., Auditorio Buenavista-El Cristo Centro Ciudad Naranco Corredoría Eria-Masip Huca-Prados Milán-Pumarín Montecerrao San Lázaro Tenderina Alta Tenderina Baja Vallobín - La Florida
Precio
Renta
Rentabilidad
14.250 16.200 21.300 16.600 14.000 16.000 11.500 12.100 15.300 12.300 11.300 8.000 11.700
50 47 73 55 48 52 50 55 54 55 51 49 52
3,4 % 2,8 % 3,3 % 3,2 % 3,3 % 3,1 % 4,2 % 4,4 % 3,4 % 4,2 % 4,3 % 5,9 % 4,3 %
(1) Precios medios estimados de compra y de alquiler mensual, en euros. La rentabilidad tiene en cuenta los gastos, no los impuestos.
• Las zonas más caras en vivienda son lógicamente las más deseadas: la del Auditorio y el Centro. Sin embargo, las más baratas– la del Parque del Oeste y San Lázaro – no son las que menos preferencias reciben por los ciudadanos.
PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA EN OVIEDO Y ESPAÑA, EN €/M2 POR MES 9,00 8,50
8,00
(1) En euros, precios medios estimados de compra con gastos e impuestos, para vivienda de 90 m². (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad anual neta estimada, antes de impuestos.
Plazas de garaje Un 11 % de encuestados dice necesitar una plaza de garaje, pero tan solo un 3 % del total piensa adquirir una, y otro 4 % va a alquilarla próximamente. No es un mercado muy dinámico. La siguiente tabla muestra una referencia de los precios medios de mercado que hemos encontrado para la compra y alquiler de plazas de garaje por barrios en la ciudad. En algunos casos el número de muestras encontrado para el estudio es reducido, por lo que hay que ser cautos con los datos. 10 | OCU FINCAS Y CASAS
7,00 6,50 6,00 Oviedo
5,50
España 2016
5,00
2015
2,7 % 2,8 % 2,7 % 3,4 % 3,3 % 3,1 % 3,4 % 3,3 % 3,0 % 3,4 % 3,6 % 3,2 % 3,6 % 2,9 %
2014
516 441 494 492 433 453 467 476 523 441 442 428 417 441
2013
186.000 151.000 179.000 140.000 126.000 139.500 132.000 137.000 165.500 124.000 117.500 128.500 111.000 144.000
2012
Compra (1) Alquiler (2) Rentabilidad (3)
2011
Zonas Parque Inv., Auditorio Buenavista-El Cristo Centro Ciudad Naranco Corredoría Eria-Masip Huca-Prados Milán-Pumarín Montecerrao Parque del Oeste San Lázaro Tenderina Alta Tenderina Baja Vallobín - La Florida
7,50
2010
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA
El alquiler parece haberse estabilizado desde mediados de 2014.
Conclusión y consejos A los precios actuales, no encontramos oportunidades de inversión en vivienda en Oviedo. Tendríamos que bajar los precios un 40 % para que aparezca los primeros barrios de viviendas como “correctos”, que son los barrios de Parque del Oeste- Olivares, San Lázaro y Tenderina Baja. Pero en los barrios más apreciados (Centro y Auditorio), la rebaja debería superar el 50 % para que la compra fuera económicamente rentable. En cuanto a garajes, con los precios medios obtenidos, podría obtenerse una buena rentabilidad en Tenderina Baja, teniendo en cuenta que el aparcamiento constituye un problema más acusado en la zona. Con una rebaja del 10 % también podría interesar la zona de Pumarín, donde el aparcamiento también está peor valorado. En todo caso, siempre debe comprobar muy bien su situación, seguridad, garantías de cobro, etc.; la rentabilidad económica es solo uno de los aspectos de una inversión FyC a largo plazo como es la inmobiliaria.
Gestión de inmuebles
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ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Plazas de garaje en Barcelona
L
de los precios y rentabilidades esperadas, la comparación con otras opciones de inversión más seguras y las perspectivas del sector, limitan las verdaderas oportunidades.
a evolución
Compare 300 zonas En www.ocu.org/inversiones usted tiene acceso a una herramienta que compara los precios de venta y alquiler de inmuebles en más de 300 zonas de las ciudades de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. Con cálculos para viviendas y para
plazas de garaje. Con base en esos precios, ponderados a partir de las ofertas de mercado, se establecen unos rangos de rentabilidad esperada para un inversor. Aquellas zonas donde la rentabilidad esperada supera el umbral que consideramos aceptable para un inversor prudente, reciben un consejo de compra. Si la rentabilidad es alta pero no destaca, se le otorga un consejo de “mantener”, y si la rentabilidad es inferior a ese umbral conlleva un consejo de vender.
Vivienda no, garajes sí En el caso de Barcelona, para plazas de garaje en venta, nuestra herra-
mienta estudia 53 zonas. Al contrario de lo que ocurre con la vivienda, la bajada de los precios de venta de plazas de garaje y el mantenimiento y subida de algunos precios de alquiler, hace que existan zonas donde sí es posible obtener rentabilidades superiores al 4,5 % neto anual. La tabla adjunta muestra una lista de zonas donde puede ser interesante la inversión, si tenemos en cuenta los precios medios actuales. Por supuesto, cualquier compra debe estudiarse dentro de una estrategia global de inversión, y presupone un estudio de los inmuebles concretos de que se trate. En materia de garajes, el valor de una plaza puede variar de una calle a otra, y depende de factores físicos que hay FyC que examinar caso por caso.
INFORMACIÓN Y CONSEJO SOBRE INVERSIÓN EN PLAZAS DE GARAJE EN ZONAS DE BARCELONA Barrio
Distrito
El Baix Guinardó El Bon Pastor El Congrés i els indians El Gotic El Guinardó El Poble sec parc de Montjuic El Putget i farró La Bordeta La dreta de l´Eixample La Prosperitat La Sagrada Familia La Sagrera La Salut Navas Pedralbes Porta Sant Andreu Sant Gervasi Galvani Sant Pere Santa Caterina Vila de gracia
Horta guinardó Sant Andreu Sant Andreu Ciutat vella Horta guinardó Sants Montjuic Sarriá Sant Gervasi Sants Montjuic Eixample Nou barris Eixample Sant Andreu Gracia Sant Andreu Les corts Nou barris Sant Andreu Sarriá Sant Gervasi Ciutat vella Gracia
Precio medio de venta, en euros
Alquiler medio mensual, euros
Precio máximo recomendable, euros (1)
14.800 12.000 16.600 16.200 15.400 15.300 18.200 16.100 23.300 15.000 14.000 14.600 19.600 14.600 15.500 14.500 12.100 18.000 23.400 19.200
94 57 80 93 83 81 87 77 110 72 76 76 93 74 86 69 71 94 120 95
26.300 15.900 22.200 26.000 23.200 22.500 24.400 21.600 30.700 20.000 21.200 21.300 26.000 20.500 24.000 19.000 19.700 26.300 33.500 26.600
(1) Precio máximo a pagar para que la inversión pudiera ofrecer al menos un 4,5 % de rentabilidad anual, suponiendo que los alquileres se mantienen estables.
OCU FINCAS Y CASAS | 11
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ANÁLISIS URBANÍSTICO
Cómo intervenir en el urbanismo
E
n el diseño de los planes,
al margen de los trámites de información pública, el ciudadano tiene a posteriori la posibilidad de ejercer la acción pública urbanística ante los tribunales. Pero hay que cargarse de razones, paciencia y dinero.
Pequeños triunfos
Examinar alternativas
La utilización racional del suelo es cosa de todos. La normativa urbanística en España resulta compleja y dificulta la intervención del ciudadano en la toma de decisiones. Afortunadamente hay vías para tratar de impedir o corregir desmanes, pero se requiere un gran apoyo técnico y un gasto económico para preparar recursos judiciales que puedan prosperar. Ha sido el caso, recientemente, de los vecinos del municipio valenciano de Tuéjar, que han paralizado la construcción de un tanatorio que se había previsto junto a una residencia de la tercera edad.
El ayuntamiento se escudó en su potestad de elegir discrecionalmente la ubicación de las dotaciones. Pero en este caso, los jueces acabaron dando la razón a los ciudadanos impugnantes, porque en la declaración de impacto ambiental que se dio por buena desde al ayuntamiento y desde la Generalitat valenciana, no se había realizado un examen razonado de otras alternativas de ubicación que pudieran implicar menos impacto (sentencia del Tribunal Supremo de 19/11/2015).
Zonas verdes Uno de los principios a los que son más sensibles los jueces es al de no regresión en materia de protección de suelos, y en especial a la construcción en zonas verdes. Y es de agradecer: la presión urbanística es tal que está en juego la desaparición paulatina de espacios ver-
Indemnización por servidumbre de obras en comunidades
E
xiste un derecho de paso y andamios para obras entre vecinos. Pero conlleva el pago de una indemnización por ello. A tener en cuenta en el presupuesto y en la negociación con los vecinos.
Paso para obras Una comunidad de propietarios necesitaba hacer obras en una de sus fachadas y ante la negativa de dos propietarias de fincas vecinas a dejar paso a las máquinas y obreros, interpuso una demanda judicial para exigir esta obligación de per12 | OCU FINCAS Y CASAS
mitir el paso. La acción se basaba en el artículo 569 del código civil, que al regular las relaciones entre vecinos dice: “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño
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des en nuestras ciudades. Así, no se admite la construcción en zonas verdes aunque el ayuntamiento prevea compensarlo cediendo otros suelos lejanos, ni por supuesto aunque el proyecto cuente con el comprensible apoyo del propietario del suelo afectado.
Urbanizar lo justo También es posible impugnar planes que prevean desarrollos urbanísticos no justificados por estudios contrastados de necesidades. El Texto Refundido de la Ley de Suelo prevé que se pueda transformar en suelo urbano aquel suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen. Pero no más. Con este argumento los tribunales han rechazado varios planes urbanísticos en los últimos años. En definitiva, existen medios para que el ciudadano haga valer los criterios de interés general en la ordenación del suelo. Y los jueces se muestran cada vez más sensibilizados. Queda exigir a los gobernantes locales y autonómicos una responsabilidad personal por las malas decisiones tomadas en este ámbito, que a menudo no tienen FyC vuelta atrás.
de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”.
Indemnización Tras el recurso, la Audiencia Provincial de La Coruña puso empeño en precisar cuál era el alcance de la obligación de las propietarias afectadas por esa servidumbre. Fijó unos límites de espacio a ocupar y un plazo máximo de tiempo para la obra. Y sobre todo, fijó una indemnización que debía pagarse a las dos propietarias afectadas por esa
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daños materiales que pudieran probarse al término de las obras, si los hubiera. La comunidad demandante llegó a recurrir al Tribunal Supremo, pero este confirmó la sentencia de la audiencia y le condenó en costas (sentencia del TS de 16 de noviembre de 2015).
La mera ocupación
servidumbre. De 3.250 euros a cada una. A lo que podrían añadirse los
El Supremo distinguió entre las dos obligaciones que incluye esta servidumbre legal: permitir el paso y tolerar la colocación de andamios. Respecto del paso, solo habrá lugar a indemnizar al propietario que debe tolerarlo si se produce un daño real. Pero respecto de la colo-
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cación de andamios, se dice que lo normal es que la mera ocupación suponga ya un perjuicio porque priva al dueño del disfrute pleno de su propiedad por el tiempo que sea. Por tanto, es aceptable que se fije ya una indemnización por la simple ocupación. Y ello incluso aunque una de las dos propietarias afectadas no participó en el proceso judicial, por no haberse personado. • Si se ve afectado por una situación de este tipo, tenga en cuenta el derecho que existe a permitir las obras (el paso y la ocupación), pero que la ocupación de la otra finca ya genera FyC una indemnización a pagar.
Infraseguro en el seguro de hogar del banco
U
compró una casa nueva y se subrogó en la hipoteca que tenía el promotor con el BBVA. Contrató varios seguros con el banco para abaratar la hipoteca. Ante un siniestro en el hogar quisieron reducirle la indemnización por haber asegurado menos metros. Gracias a la mediación de OCU, pudo resolverlo.
n socio
Seguro con el banco Al subrogarse en la hipoteca del promotor, el banco BBVA propuso al comprador mejores condiciones si contrataba varios productos, entre ellos el seguro de hogar. El contrato de seguro se firmó dos semanas antes que la escritura de compra del piso nuevo. La aseguradora del BBVA disponía de los datos referentes al piso, por ser la misma entidad quien tenía la hipoteca del edificio construido. El comprador firmó la póliza pero no fue él quien aportó los datos del inmueble, ya que aún no había firmado la escritura de compra. La póliza se firmaba por cuatro años y fijaba el valor asegurado para todo el periodo.
Infraseguro Al cabo de dos años se produjo un siniestro por inundación en el baño. Pero tras la visita del perito,
se comunicó al asegurado que la superficie declarada en la póliza (64 m² construidos de vivienda y 33 de anexos) era inferior a la real (76 m² construidos de vivienda y 36 de anexos). En consecuencia, en lugar de reparar el desperfecto, se le indemnizaría de modo parcial, aplicándole la llamada regla proporcional por infraseguro. Es decir, la indemnización se reduce en la misma proporción en que la superficie real no ha sido asegurada. Ante la queja del comprador, la aseguradora del BBVA le propuso ampliar la superficie asegurada mediante el pago de una prima adicional de 140 euros.
Mediación de OCU El comprador, socio de OCU, solicitó nuestra mediación ante la aseguradora. Y finalmente, ésta consintió la reparación completa. En situación
normal, el asegurado es responsable de los datos que se trasladan a la aseguradora para establecer el riesgo asegurado y fijar la prima. Pero en este caso, al tratarse de una subrogación de hipoteca en la que la aseguradora era del propio grupo bancario prestamista del constructor, los datos del seguro se habían tomado directamente entre estas entidades, sin someter al tomador (comprador) a ningún cuestionario. Luego no debía hacérsele responsable del supuesto infraseguro. Si contrata una hipoteca y le proponen un seguro de hogar (o un seguro de vida, OFC 58), haga sus cálculos para ver si interesa. Los mejores seguros de hogar evitan el riesgo de aplicación de esta regla proporcional. Vea el mejor seguro de hogar, y la ventaja para socios de OCU en www.ocu.org/ inversiones. OCU FINCAS Y CASAS | 13
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Gestión de inmuebles
Gestión de inmuebles
GESTIÓN PATRIMONIAL
C
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Comprar pisos baratos para alquilar
el interés inversor en inmuebles rebajados. Cálculos, precauciones, consejos y ejemplos. ómo valorar
La atracción de la rentabilidad La caída de los precios de vivienda en España no ha sido uniforme ni, pensamos nosotros, suficiente en términos medios (página 3). Pero, ¿es posible encontrar ahora oportunidades puntuales de compra para un inversor? Hablamos de pisos de valor no superior a 100.000 euros, que puedan ofrecer una rentabilidad superior a otras posibles alternativas del mercado. Las obligaciones del Estado a diez años ofrecen una rentabilidad del 1,8 %, aproximadamente. De los depósitos de la banca no hablamos, porque ni son alternativas comparables por el horizonte de inversión, ni ofrecen hoy en día mucho más del 1 %. • Si piensa en comprar para alquilar, el consejo es que se ciña a su propia ciudad. Si lo hace en otra, deberá delegar el seguimiento en una agencia o dedicar parte de su tiempo a ello. En todo caso, su rentabilidad final se verá disminuida. • Evite pensar en futuras revalorizaciones del inmueble. Salvo excepciones, si el piso está muy rebajado es probable que la zona no tenga unas buenas expectativas a medio plazo, por lo que su criterio de compra debería ceñirse a la rentabilidad por alquiler.
ingresos por alquiler, no solo debemos mirar cuál es la renta media que se paga en la zona por pisos similares. Existen otras consideraciones. Por ejemplo, en muchas zonas donde ahora se ofertan pisos baratos, la realidad social puede estar marcada por una mayor precariedad laboral. Y esa precariedad laboral se puede traducir también en precariedad a la hora de percibir las rentas de alquiler. Es decir, puede existir un riesgo añadido, algo que usted debe tener en cuenta al hacer sus cálculos. Para estimar sus ingresos, no cuente con un 100 % de meses de alquiler. Calcule un margen para meses desocupados. Y si usted utiliza una agencia para alquilar, cuente con la comisión que le cobrarán cada vez que cambie el inquilino. • De todos modos, esto no quiere decir que el alquiler no tenga interés en esos barrios. El hecho de que parte de sus inquilinos no tenga una situación laboral estable y desahogada no equivale sin más a sufrir impagos. Simplemente, usted debe adaptarse a la situación, asumir un plus de riesgo y, por ejemplo, tolerar que el inquilino pueda subarrendar parte de la vivienda. Siempre que se asegure que no existe una sobreocupación y que no se produce un desgaste excesivo, que al final acabaría pagando usted.
Aflorar los costes Cuando hablamos de comprar un “chollo”, tenemos que considerar todos los factores, no únicamente el precio de venta del inmueble. Al coste de compra de la vivienda debe añadir otros gastos puntuales o recurrentes: los gastos e impuestos de la compra, donde el ITP ya supone entre el 10 % (Cataluña, Valencia, Andalucía, por ejemplo) y el 6 % (Madrid); las obras necesarias de adecuación del inmueble y sus instalaciones (suministros, caldera, ventanas y persianas, etc.); la cuota de la comunidad y posibles deudas pendientes; el IBI, los seguros, las posibles derramas por obras extraordinarias. No es cuestión de “riesgo”: parte de estos gastos se producirán sí o sí, y usted debe integrarlos en su cálculo.
No idealice los ingresos Antes de elegir una vivienda, usted debe informarse sobre la demanda de alquileres en la zona. No tendría sentido comprar por el solo hecho de estar “barato” si no hay buenas perspectivas de alquiler. Al considerar los 14 | OCU FINCAS Y CASAS
El piso tipo Se trata de elegir bien, pensando en las búsquedas de los inquilinos y en reducir los gastos para el propietario. A priori, el tipo de piso más adecuado para adquirir con vista al alquiler es de una o dos habitaciones, exteriores, en plantas altas, mejor que no sea la última, lo menos antiguos posibles y con ascensor. Es preferible evitar que tenga medianerías expuestas a la intemperie. Y cuantos menos gastos comunes tenga, mejor. Los pisos grandes tienen rentas de alquiler proporcionalmente menores, aunque podrían ser divididos
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para obtener más rendimiento, o encajar para estudiantes, en zonas cercanas a universidades.
Posible paralela de Hacienda
Tres casos concretos Hemos estudiado tres ofertas de pisos usados de tres dormitorios provenientes de entidades financieras: – Piso de 58 m² en Madrid, barrio de Carabanchel, construido en 1971. El catastro anuncia una superficie de 72 m², que suele incluir las zonas comunes (habría que verificarlo). – Piso en Murcia, construido en 1977, de 90 m². Se vende por 53.600 euros. La superficie que consta en el catastro es de 126 m². – Piso en Pamplona construido en 1970, de 98 m². La superficie que consta en el catastro es de 96 m². La tabla recoge el valor de los pisos.
VALORES DE TRES PISOS ESTUDIADOS, EN EUROS Ciudad
Valor oferta
Media mercado
Valor fiscal
60.000 53.600 118.000
106.750 105.000 114.000
86.400 48.232 94.219
Pisos de tres dormitorios ofertados por bancos con la superficie indicada en el texto.
• Llama la atención que en el piso de Pamplona, la supuesta “oportunidad” resulta más cara que la media que puede obtenerse en la zona. Habría que estudiar a qué responde ese precio, pero hay que retener que no siempre las ofertas de los bancos son más baratas que el precio de mercado. • Por otra parte, en el caso del piso de Madrid, la valoración de Hacienda es superior al precio de oferta del banco. Si lo comprásemos por esa cantidad, la posibilidad de recibir una liquidación paralela del fisco por el ITP es casi del 100 %.
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VALOR DE LA OFERTA, VALOR FISCAL Y VALOR MEDIO DE MERCADO PARA TRES PISOS, EN € 140000
120000
Un problema recurrente al adquirir un piso barato es la posibilidad de que Hacienda lo valore por encima del precio pagado y nos exija un pago complementario de impuestos (ITP). Para evitarlo, es aconsejable obtener la valoración fiscal del inmueble por la hacienda autonómica. En algunas comunidades se puede hacer por su página web. Si vamos a adquirirlo por un precio menor, es importante guardar constancia de las circunstancias que inciden en el precio, y reflejarlo en la escritura de compra. Por ejemplo: por un deficiente estado de conservación (con fotos), la necesidad de reformas o cambios en las instalaciones básicas, deficiencias de habitabilidad (aislamientos, humedades), etc. Si Hacienda le reclama, cuente con nuestro servicio de Asesoría para informarse (telf. 913 009 151).
Madrid Murcia Pamplona
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V. Banco V. Fiscal V.Mercado
100000 80000 60000 40000 20000 0 Madrid
Murcia
Pamplona
No toda “ oferta “ es inferior a los precios de mercado.
Qué rentabilidad por alquileres Así procedemos nosotros para realizar las estimaciones de rentabilidad esperada. – Al valorar nuestra inversión, añadimos al precio del inmueble los gastos aferentes a la compra. Estimamos los gastos en un 10 % de media, aunque en algunas comunidades autónomas puede llegar al 15 % por tener un ITP más elevado. – Para calcular los ingresos, estudiamos las rentas medias de alquiler para ese tipo de pisos en las respectivas zonas. Las búsquedas deben ser lo más homogéneas posibles para obtener datos aprovechables, precisando la ubicación, la superficie, número de dormitorios y estado del inmueble. Al precio medio del alquiler que aparece en las páginas web de alquileres, le restamos un 10 % para tener un margen y asegurarnos un alquiler rápido y más estable. – Para tratar de estimar los ingresos netos anuales, multiplicamos por 12 la renta mensual, pero le restamos un 20 %, en concepto de gastos recurrentes a cargo del arrendador.
Qué decisión tomar En los ejemplos que hemos analizado, con base en el método descrito obtenemos que la rentabilidad anual de la inversión sería de 7,3 % en Madrid, 8,5 % en Murcia y 2,7 % en Pamplona. A priori, la rentabilidad de los pisos de Madrid y Murcia podría ser interesante. No así la del de Pamplona. Pero antes de tomar una decisión, deberíamos también valorar la demanda de alquileres en la zona concreta. La inversión solo tendría sentido si existiera realmente esa demanda. Si existe poca rotación en los anuncios de alquiler es mala señal. Hay que valorar la cercanía de estructuras que faciliten el alquiler, como hospitales, universidades, facilidades de comunicación FyC y transporte, etc. OCU FINCAS Y CASAS | 15
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FISCALIDAD
T
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Obligaciones y trámites de la comunidad
con administrador profesional como si no, conviene conocer las obligaciones formales de la comunidad, para asegurarse de su cumplimiento. anto si cuentan
Operaciones con terceros Entre las obligaciones fiscales que tienen todas las comunidades de propietarios destacamos la presentación de dos modelos: el de obtención del NIF, para poder abrir una cuenta corriente y operar con terceros (Modelo 036), y la declaración anual de operaciones con terceras personas (Modelo 347). Por medio de este último, la comunidad declara las operaciones que tuvo el año anterior con sus proveedores: albañiles, fontaneros, electricistas, empresas de limpieza, de ascensores, etc., siempre que el importe anual haya superado 3.005,06 euros. • Se excluyen de esa obligación las operaciones de suministro de energía eléctrica y combustibles para uso y consumo comunitario, las de suministro de agua para el mismo uso, y las de seguros de bienes o derechos relacionados con zonas o elementos comunes. • Tampoco se incluyen en esta declaración los pagos por los que se deban practicar retenciones a trabajadores o profesionales, como el administrador de fincas si es profesional, o arquitectos o abogados, por ejemplo. De estas operaciones se informa a Hacienda mediante el Modelo 190 (ver más adelante).
de zonas comunes, subvenciones o ayudas por rehabilitación, ascensores u otras, ganancias patrimoniales por la venta de algún elemento común, o rendimientos de capital mobiliario (intereses de cuentas, por ejemplo), debe presentar el llamado Modelo 184. • En este formulario debe precisarse la renta que se atribuye a cada comunero. Porque son los comuneros quienes tienen la obligación de pagar impuestos por esos ingresos, y no la comunidad como tal. Esas rentas “se atribuyen” a los propietarios que conforman la comunidad, en proporción a sus cuotas de participación. Con esos datos, Hacienda trasladará a cada comunero esos datos fiscales, que aparecerán en su respectivo borrador del IRPF (para las personas físicas). Después, cada propietario deberá declarar la parte proporcional que le corresponda, bien como rendimientos de capital inmobiliario (alquileres), de capital mobiliario o como ganancia patrimonial. El administrador de la comunidad debe entregar a cada comunero un certificado que indique la parte que le corresponde de los ingresos obtenidos por la comunidad. La presentación del Modelo 184 es telemática, y el momento es el mes de febrero del año siguiente. La falta de presentación puede llevar sanciones de entre 300 y 20.000 euros.
Cómo se presenta la declaración El Modelo 347 se presenta por internet durante el mes de febrero del año siguiente al ejercicio que se declara. Es decir, en febrero de 2016 debe presentarse el correspondiente a 2015. No hacerlo puede conllevar una multa de entre 300 y 20.000 euros, en función del número de cada proveedor o arrendatario que no se haya reflejado en el modelo. Las comunidades que alquilan locales de negocio u otros elementos comunes como fachadas o azoteas, y que antes estaban obligadas a declarar los arrendamientos sujetos a IVA en el Modelo 347, ya no tienen que hacerlo. Ahora son los inquilinos los que, al presentar su declaración informativa de retenciones practicadas por arrendamiento (Modelo 180), tienen que declarar la referencia catastral y la localización del inmueble arrendado.
Régimen de atribución de rentas Si la comunidad obtiene ingresos superiores a 3.000 euros provenientes de fuentes como el alquiler 16 | OCU FINCAS Y CASAS
Alquileres con IVA En el caso de arrendamientos, si se alquila una vivienda de la comunidad (la del portero, por ejemplo), no hay más obligaciones. Pero si se alquilan otras zonas comunes, como la azotea, la fachada, un local, etc., el arrendamiento está sujeto a IVA y la comunidad de propietarios deberá emitir una factura y repercutir el IVA. Este impuesto se ingresa cada trimestre en Hacienda mediante el Modelo 303. No ingresarlo puede conllevar duras sanciones (vea más adelante). Además, la
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comunidad debe presentar la declaración anual de IVA mediante el Modelo 300.
Contratos laborales o de servicios Si la comunidad tienen empleados contratados (conserje, jardinero, personal de mantenimiento) está obligada a practicar la oportuna retención y a ingresarla en Hacienda en concepto de pago a cuenta del IRPF de esos trabajadores. Debe facilitar al trabajador el Modelo 145 para que éste haga constar los datos personales necesarios para el cálculo de la retención, y conservar copia de este documento. Si la Comunidad contrata servicios de profesionales independientes (administrador, abogado, arquitecto…) también deberá practicarles la oportuna retención de IRPF en el importe de la factura. Desde el 12/7/2015 esta retención es del 15 % con carácter general. • Las retenciones practicadas se ingresan en Hacienda mediante la presentación trimestral del Modelo 111. Además, la comunidad debe presentar un resumen anual sobre retenciones e ingresos a cuenta del ejercicio mediante el Modelo 190, detallando todos los perceptores sujetos a retención. También tendrá que poner a disposición de los trabajadores y profesionales, los certificados acreditativos de las retribuciones satisfechas y retenciones practicadas en el año. Incumplir la obligación de entregar el certificado de retenciones o ingresos a cuenta es una infracción que puede sancionarse con una multa fija de 150 euros.
Otras obligaciones a tener en cuenta En el ámbito laboral, si la comunidad de propietarios tiene empleados a su cargo: – Tiene que cursar el alta de la empresa y del trabajador ante la Tesorería de la Seguridad Social, a los efectos de la cotización correspondiente. – Debe proceder al Registro telemático en el INEM de los contratos de trabajo que se formalicen con trabajadores. • Por otra parte, dependiendo del municipio, las comunidades de propietarios también tienen que hacerse cargo del pago de otros tributos, como por ejemplo la tasa de vado o paso de carruajes, o la tasa por descargas de combustible. En casos excepcionales, puede no existir división horizontal en la zona de garajes o trasteros, por lo que únicamente existirá una finca registral con una única referencia catastral y, por consiguiente, un único recibo del IBI. Este recibo lo paga la comunidad de propietarios, para después repercutir la cantidad correspondiente a cada propietario. • La comunidad de propietarios también debe cumplir con la ley de protección de datos de carácter personal (LOPD), por ejemplo, cuando deciden instalar cámaras
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de seguridad o cuando publican listados de morosos en el tablón de anuncios (sólo permitido en las condiciones que prevé la Ley de Propiedad Horizontal, y por un máximo de tres días). La Agencia Española de Protección de Datos puede sancionar a la comunidad con multas que llegan hasta los 300.000 euros. • Sin embargo, no tienen que pagar tasas judiciales por ejemplo cuando reclaman judicialmente las cantidades adeudadas de propietarios morosos.
Opciones ante una sanción Dejar de ingresar en plazo el IVA repercutido o las retenciones de IRPF practicadas, es una infracción que podría llegar a ser muy grave y ser sancionada con multas de hasta el 150 % de la cuantía no ingresada. Si la comunidad se enfrenta a una sanción de la administración, lo primero es estudiar su procedencia y el posible recurso. Si el recurso no parece viable, existen opciones para reducir la sanción: • Primera reducción: por conformidad con la paralela. Si el contribuyente está conforme con la paralela y no presenta recurso o reclamación contra ella, las sanciones impuestas por las infracciones reguladas en los artículos 191 a 197 de la LGT se reducen en un 30 %. Algunas de las infracciones reguladas en estos artículos son: dejar de ingresar, obtener indebidamente devoluciones y solicitar indebidamente devoluciones. Si el contribuyente recurre la paralela, perderá el derecho al 30 % de reducción. Sin embargo, si no recurre la paralela pero sí recurre la sanción no pierde esta reducción. • Segunda Reducción: por conformidad total. Todas las sanciones se reducen en un 25 % (una vez aplicada la reducción del 30 % si es que corresponde aplicarla) cuando se pagan en período voluntario y no se recurre ni la paralela ni la sanción. • En todo caso, si disponen de administrador profesional en su comunidad, habría que estudiar la posibilidad de exigir su responsabilidad profesional si ha existido FyC culpa o negligencia en el ejercicio de sus labores. OCU FINCAS Y CASAS | 17
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VIVIR EN COMUNIDAD
V
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Adaptar la calefacción central
ea en qué consiste la obligación legal,
una estimación de su coste y las posibles ayudas a las que puede acceder.
Cuál es la obligación legal Como ya informamos en OFC 59 y en diversos contenidos de la página web www.ocu.org/inversiones, una directiva de la Unión Europea de 2012 (la 27/2012/UE) obliga a que todos los edificios con sistema de calefacción central, deberán instalar dispositivos de medición individuales, repartidores de costes de calefacción en los radiadores o contadores individuales de calefacción. Tienen de plazo hasta el 31 de diciembre de 2016. El objetivo es que como muy tarde a partir de enero de 2017 cada uno pague por la calefacción y agua caliente efectivamente consumida, olvidando el reparto del gasto común como se ha venido haciendo hasta ahora. Se exceptúa de la obligación de instalar medidores individuales a los edificios en los que no compense desde el punto de vista económico por estar situados en zonas relativamente cálidas, • El Gobierno de España ha retrasado la publicación de la norma que transponga esta Directiva– debió hacerlo antes de junio de 2014 –, pero sí ha cuantificado las multas que podrán sufrir los propietarios que no cumplan: hasta 10.000 euros. Muchas comunidades de propietarios ya han adaptado sus instalaciones de calefacción, pero no todas.
En qué consiste la adaptación Los propietarios– en su caso las comunidades –, deben instalar un sistema de contabilización de consumos. En función del tipo de instalación de su calefacción central, el sistema es distinto. En los sistemas por anillo, unos montantes verticales sirven a varios anillos por planta y cada anillo sirve a los radiadores de una vivienda. En estos sistemas la contabilización puede hacerse en el tramo de acometida y es más sencillo. Pero la mayor parte de las instalaciones funciona por columnas, donde cada montante vertical da servicio a un grupo de radiadores de cada vivienda. Para medir aquí los consumos se requiere instalar dispositivos repartidores de costes en cada radiador. Además, hay que instalar válvulas termostáticas en los radiadores, para permitir al usuario la regulación de sus consumos. Por otra parte, como el consumo y la circulación de agua caliente por las tuberías ya no serán uniformes, es posible que haya que adaptar la bomba actual. Se lo dirán los técnicos. 18 | OCU FINCAS Y CASAS
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• Una vez instalado el sistema de contabilización, se debe disponer de un sistema de recogida o lectura de los datos de consumos, para la liquidación y reparto de los gastos a cada uno de los usuarios de la instalación en función del consumo. • Aunque no forme parte de la obligación que comentamos, algunas comunidades aprovechan estos cambios para sustituir su caldera central por otras más eficientes, incluso cambiando el combustible cuando es posible, por ejemplo, pasando de gasoil a gas natural.
Qué coste tiene la adaptación Hemos pedido varios presupuestos para los tres elementos que podrían ser necesarios en la obra de adaptación. Un repartidor de consumo viene a costar unos 24-28 € por unidad, y una válvula termostática 36- 43 €. El variador de frecuencia en bomba cuesta unos 1.089 €/ unidad. • Así, para una vivienda con unos 8 radiadores, el coste de repartidores de consumo y válvulas termostáticas sería de 480- 568 €, con IVA incluido. • Para los costes de adaptación de la instalación común podríamos estimar: – Dos bombas de velocidad variable. El nº de variadores de frecuencia dependerá del nº de montantes existente en el conjunto de la instalación y su coste se repartirá entre los distintos vecinos. Aquí hemos supuesto dos: 1.089 € × 2 = 2.178 €. – Equilibrado hidráulico: 1.210 €. – Mano de obra y desplazamiento: 484 €. Total adaptación elementos comunes = 3.872 € (con IVA). • Si suponemos 20 viviendas en el edificio, el coste teórico total por vivienda será de 674 – 762 € / vivienda. Aunque debe tener en cuenta que el reparto del gasto de la instalación común se hará en función de las cuo-
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tas de cada inmueble (salvo que los estatutos digan lo contrario).
La posibilidad de alquilar el equipo Varias empresas ofrecen la opción de alquilar equipos, con un contrato de 5 años. El coste es de 0,19 €/ unidad/ mes para el repartidor de costes; de 0,38 €/mes para la válvula motorizada; de 0,18 €/mes para el cabezal termostático (hay que instalarlo conjuntamente con la válvula) y de 0,33 €/ unidad mes para la lectura y facturación. En el caso de una vivienda de 8 radiadores, el coste anual (IVA incluido) de todo el servicio sería de 125,45 €. A ello habría que añadir el coste de reformar los elementos comunes a toda la instalación del edificio. • Una batería del repartidor de consumos dura unos diez años. Si pensamos en el largo plazo, resulta más económica la compra de los aparatos, aunque en todo caso hay que pagar la lectura y facturación de los consumos.
50%
REPARTO DEL CONSUMO DE ENERGÍA EN VIVIENDAS PRINCIPALES EN ESPAÑA
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En principio estas ayudas son compatibles con otras que puedan ofrecer las comunidades autónomas o el Estado.
Ayudas de comunidades autónomas Algunas comunidades autónomas han previsto ayudas para el cumplimiento de esta obligación, bien de modo específico o bien dentro de un marco genérico de apoyo a la rehabilitación.
45%
COMUNIDADES CON AYUDAS A LA INDIVIDUALIZACIÓN DE CONSUMOS
40% 35%
CCAA
30%
Cantabria Cataluña Madrid País Vasco Navarra
25%
20% 15% 10% 5%
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20 % hasta 2.000 € Para rehabilitación En 2015 Hasta el 20 % 22 % del gasto
0% Calefacción
Electrodomésticos
ACS
Cocina
Iluminación
Aire Acondicionado
Datos finales de 2013. La calefacción constituye la principal fuente de consumo energético en nuestros hogares.
Ayudas públicas El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) ofrece ayudas hasta el 31 diciembre 2016: bien a fondo perdido (20 % del coste) o por préstamos sin interés (hasta máximo, ayuda incluida, del 90 % del coste). Estas ayudas pueden pedirse para financiar los gastos de contabilización de consumos individuales, para la reforma de salas de calderas con sustitución de equipos de producción de calor para calefacción y agua caliente sanitaria por otros de alta eficiencia energética, y también para todas aquellas que permitan mejorar la eficiencia energética en las instalaciones de iluminación interior de los edificios existentes y de las zonas comunes de los edificios existentes del sector residencial con uso de vivienda Se considera que tiene uso de vivienda si al menos un 70 % de la superficie construida sobre rasante del edificio tiene ese uso.
En el momento de redactar este artículo, el resto de comunidades autónomas no ofrecía ayudas específicas, pero no deje de consultar al servicio correspondiente si usted va a realizar estas obras.
INFORMACIÓN EN RESTO DE COMUNIDADES CCAA Andalucía Aragón Asturias I. Baleares I. Canarias Castilla-La Mancha Castilla y León C. Valenciana Extremadura Galicia La Rioja Murcia Ceuta Melilla
Teléfono 954 786 335 976 715 508 985 106 696 971 225 791 928 899 400 925 267 800 987 849 393 961 209 600 924 003 369 981 541 500 941 291 711 968 362 011 956 528 200 952 699 223 FyC
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Alquiler
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La fianza del alquiler: usos y abusos
uáles son las obligaciones del propietario y del inquilino. Cómo proceder para cumplir la ley y estar bien protegido.
Qué cubre la fianza La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. Se trata de la fianza legal que es siempre exigible como garantía “mínima” para el arrendador. Pero no es la única garantía: de manera adicional, se permite que las partes pacten cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. En la práctica, conviene completar esta garantía con otras como el depósito de dos mensualidades de renta, o la aportación de un aval. • La finalidad de la fianza es garantizar el pago de la renta, de otras cantidades que deba pagar el arrendatario (como los consumos) y de la responsabilidad que pueda derivarse por desperfectos u otros incumplimientos contractuales. • Si el inquilino ha cumplido todas sus obligaciones, la fianza le debe ser devuelta al término del contrato. Transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario sin que se hubiere hecho efectiva la restitución de la fianza, el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido devengará el interés legal (3 % en 2016; 3,5 % en 2015).
Obligación de depositarla La LAU permite que las comunidades autónomas obliguen a depositar esas cantidades de la fianza ante el respectivo órgano autonómico, y todas las comunidades menos Asturias, La Rioja y Navarra así lo exigen. En www.ocu.org/inversiones puede encontrar la dirección y el contacto del organismo encargado del depósito en cada zona. El plazo para realizarlo es de un mes desde la firma. Se prevén sanciones por no constituir el 20 | OCU FINCAS Y CASAS
depósito o por hacerlo con retraso. Hay que tener en cuenta que los inquilinos necesitarán copia del resguardo del depósito para acceder a diversas ayudas o ventajas fiscales. Si el arrendador no se lo da, pueden denunciarlo. • Se trata de un depósito no remunerado por la Administración, lo que nos parece criticable. Al final del alquiler, el arrendador debe recuperar el depósito para devolverle la suma al inquilino en el plazo previsto de un mes. Esto casa mal con el plazo que algunas administraciones se han autoconcedido para devolver la fianza depositada, como el País Vasco, que prevé un plazo de tres meses para devolvérsela al arrendador.
Saldar las cuentas, al final Al término del alquiler, el arrendador debe comprobar que no hay rentas debidas y que los consumos de suministros han sido pagados (agua, electricidad, gas). Conviene pedir al inquilino copia del recibo pagado, aunque la dificultad viene por el hecho de que el inquilino podría dar orden de devolución de un recibo hasta dos meses después. Además, hay que revisar el inmueble (con el inventario que se hizo al inicio) para detectar posibles desperfectos de los que deba responder el arrendatario. Los problemas son mayores si se alquila con muebles, lo cual desaconsejamos. Los desperfectos deben cuantificarse para poder ser deducidos de la fianza. Para entenderse con el inquilino, el arrendador puede hacer una estimación o solicitar un presupuesto de reparación. Si no hay acuerdo, lo importante es dejar constancia de los desperfectos, mediante fotos e incluso, en casos más graves, mediante un acta notarial. Si al final se termina en juicio, habrá que probar ante el juez los daños y su valoración.
Cómo terminar bien Las dos partes tienen interés en terminar bien el contrato, verificando el estado del inmueble y la ausencia de deudas, para evitar reclamaciones futuras. Conviene firmar un documento en ese sentido, de tipo “entrega de llaves” (ver modelo en la web). El arrendador no puede retener la fianza sin un motivo justificado. Tampoco es legal la práctica a veces frecuente de muchos inquilinos que dejan sin pagar la renta del último mes, a cuenta de la fianza. El problema es que, a falta de acuerdo, cualquier problema debe ser resuelto legalmente por vía judicial, y esto implica gastos, retrasos etc. Sería deseable que existiera un sistema ágil de mediación, imparcial, barato y resolutivo. Pero por el momento eso no existe y hay que reconocer que en esta fase de fin del contrato suele reinar la desconfianza FyC mutua y conviene estar bien asesorado.
