Empresas del Grupo Vemusa

Viviendas Empresariales Madrid Urbano, S.L. Ventero Muñoz, S.A. Mirador del Calderón, S.L.U. Promociones Miralfoz, S.L.U. Ventersur, S.L. Corporación Grupo Vemusa:    Las Lomas de Pozuelo, S.A.    Inmovemu, S.L.    Gestiones Hervemu, S.L. Golf Torre del Rame, S.L. Ávila Inversiones, S.A.U. Construcciones Nuevo Amblés. S.L.U. Ventero Muñoz Internacional, S.A. Viviendas Empresariales Madrid Urbano, S.L.

Índice

1. Carta del Presidente

4

2. Datos económicos del Grupo

9

3. Organigrama

17

4. Actividad Inmobiliaria

21

   

22 32

a) Actividad Promotora b) Actividad Constructora

5. Actividad Hotelera

37

Informe de valoración de activos

44

Implantación nacional e internacional de Grupo Vemusa

46

1.  Carta de D. Enrique Ventero

E

ste espacio me permite, un año más, exponer mi modesta opinión acerca de cuanto ha sucedido en 2006 en el mundo económico exterior y en las empre-

sas que tengo la satisfacción de presidir. Permitidme, por tanto, la redacción de estas líneas. Antes de examinar el comportamiento de las empresas del Grupo Vemusa, es aconsejable conocer el entorno en el que se han desenvuelto a lo largo del año 2006, resaltando aquellos acontecimientos que, a mi juicio, han podido tener mayor importancia. En el mundo globalizado en que vivimos, cualquier acontecimiento de carácter económico afecta comúnmente, al menos, a todos los países desarrollados más a aquellos en vías de desarrollo, y el nuestro no queda al margen de esta corriente, aún incluso si tenemos en cuenta la posición inferior que todavía ocupa respecto de aquellos que denominamos “locomotoras” de la economía mundial o europea, como EE.UU. y Japón; Alemania, Francia y el Reino Unido, respectivamente. Así, hemos asistido a un año 2006 dispar en el crecimiento económico de estos principales países, pero con un denominador común: mejoría en todos ellos sobre ejercicios anteriores. Tomando como referencia al mundo anglosajón, hemos visto cómo en el año 2006 EE.UU. ha crecido el 3,3% (3,2% en 2005), Alemania el 3,7% en el cuarto trimestre 2006 (impulsado por el incremento del IVA), Francia el 2,2%, también en el cuarto trimestre. La Eurozona creció un 2,7% en 2006, cuando en 2005 fue un 1,4%. En el comportamiento de la economía mundial, en general, y en la europea en particular, no obstante, se han padecido algunas sombras, como la inestabilidad en el precio del petróleo, propiciado también por el despegue de los gigantes como Chi-

na e India; el gasto militar de EE.UU., la subida de los tipos de interés en la Eurozona

La Comunidad de Madrid sigue copando el primer puesto en crecimiento econó-

y el fracaso de la propuesta de Constitución Europea, todos ellos factores que, sin

mico del conjunto de comunidades y es la que lidera, también, el Índice de Con-

duda, han influido negativamente en el crecimiento económico general.

vergencia de la Unión Europea, al situarse en 121,26 (93,90 media española, 98% sobre la UE de los 25). Fuente: Funcas.

Sin embargo, nuestra economía nacional ha superado favorablemente estas sombras, a pesar, incluso, del incremento del déficit exterior sufrido, y se ha alcanzado

No obstante estos datos positivos de la economía española, en general, y de la Co-

un crecimiento superior al del año anterior. En efecto, en el año 2006 el P.I.B. espa-

munidad de Madrid, en particular, el modelo de crecimiento se sigue cimentando,

ñol se ha situado en el 3,90%, por encima del de los países de referencia y también

básicamente, en la construcción y en el consumo. Este tipo de modelo es cíclico y

al de la media de la U.E. (2,90%) y del de la Eurozona (2,70%).

no se han tomado decisiones para quebrar el inmovilismo de la política económica en este sentido (sólo se ha actuado, tímidamente, sobre la política fiscal), esencial-

Otro dato favorable ha sido la Renta per cápita española, que ha crecido a mayor

mente para poder ser sustituido paulatinamente por otro modelo que proporcione

ritmo que la de Alemania y Francia, por citar a dos países punteros en la Eurozona.

crecimiento sostenido, mejorando aspectos como la competitividad. De no ser así,

Así, el diferencial en 2005 se situaba en 4.259 y 2.867 dólares, respectivamente,

existe riesgo evidente de una caída en la tendencia actual, si cambia el comporta-

cuando en 2006 ha descendido a 4.029 y 2.608 dólares, respectivamente (fuen-

miento de los dos citados pilares.

te: Fondo Monetario Internacional). Un factor positivo más ha sido la reducción del I.P.C. español, dato que, como se ha visto, ha podido ser compatible con el creci-

La política es otro de los factores que influyen de manera destacada en el discurrir

miento experimentado.

de las empresas. En este aspecto, el mundo empresarial se preocupa porque cada vez toma más cuerpo la demanda de los nacionalismos y podría producirse la rup-

La creación de empleo igualmente ha alcanzado la calificación de buena, pues se

tura del mercado único y la pérdida de la fortaleza económica nacional. Los políti-

han generado 700.000 nuevos puestos de trabajo, más del 3% que el año 2005

cos españoles no asumen la responsabilidad que piden los ciudadanos y estamos

(1.948.000 en la Eurozona). También se ha incrementado el porcentaje de contratos

inmersos en un estado de crispación, división y descontento de la sociedad, que

fijos o indefinidos, dato este último más positivo, si cabe, que el anterior y no por el

en nada favorece al mundo de la empresa. De ahí se deriva un nuevo reto para los

porcentaje en sí mismo, sino por el cambio de tendencia observado a partir de la

empresarios: impedir que tal estado social no altere el sosiego que normalmente

última reforma laboral aprobada por el Gobierno de la Nación.

debe reinar en el seno de las empresas, para que no pueda interferir en la toma de decisiones de contenido económico.

Si me refiero a un ámbito más cercano, como es la Comunidad de Madrid, lugar donde nuestro Grupo Empresarial tiene su sede, podemos hablar de mejores resultados aún

Diferente comportamiento han observado los agentes sociales (sindicatos y patro-

que los obtenidos a nivel nacional. Hemos visto cómo el I.P.C. ha alcanzado el 2,7%.

nal). Sus relaciones han estado presididas por la sensatez y, en consecuencia, han



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006



  

Carta de D. Enrique Ventero

reportado al país paz laboral, elemento muy positivo para la economía en general.

de euros, superior también en el 26,77% a la realizada en 2005. Todos estos datos

De ellos deberían tomar buen ejemplo los profesionales de la política.

son, por tanto, bastante satisfactorios.

Descendiendo ahora a la parcela relativa de las empresas del Grupo Vemusa, me

Los resultados de la Actividad Inmobiliaria, como podrá verse con más detalle en

voy a referir, diferenciándolas, a las dos más importantes ramas de actividad en

las páginas siguientes de esta Memoria, igualmente se han incrementado respecto

las que están encuadradas: Actividad Inmobiliaria que recoge la actividad promo-

de 2005. También podrá apreciarse más adelante la influencia que la venta de suelo

tora y constructora; y la Actividad Hotelera, resumiendo el comentario, toda vez

ha tenido en la cifra de negocio y en los resultados.

que un informe más amplio se incluye en los apartados específicos a ellas en esta memoria.

En el área inmobiliaria es importante destacar la incorporación de activos patrimoniales con el objeto de potenciar el área patrimonial, se ha adquirido un edificio en

La Actividad Inmobiliaria en el ámbito de nuestras empresas y en relación al año

explotación y el suelo para desarrollar un parque empresarial.

2006, ha desarrollado su actividad en un contexto general marcado por varios factores menos favorables que en ejercicios anteriores. Me refiero al crecimien-

El Grupo ha adquirido un edificio en la calle Gran Vía número 30 de Madrid, con

to del tipo de interés que sirve de referencia para los préstamos hipotecarios

7.573 m2 de edificabilidad sobre rasante para 77 viviendas, que ha supuesto una

(Euribor) y a la percepción de una incipiente desaceleración de la demanda de

inversión importante. Representa la mayor inversión en un inmueble en la historia

vivienda nueva, esto último como consecuencia, tal vez, del primer hecho; y a

del Grupo Vemusa y va a proporcionar un impulso a la imagen del mismo.

la reducción de la inversión extranjera en inmuebles. También se ha echado en falta una política decidida de suelo, encaminada a la reducción de los plazos

En cuanto a las expectativas para el año 2007, decir que en dicho año estará vigente

de gestión y a aligerar la carga administrativa que se viene padeciendo. Estas

el nuevo Código Técnico de la Edificación, de entrada, va a generar mayor coste de

circunstancias están ocasionando una prolongación en el plazo medio de venta

ejecución en la construcción de viviendas.

de las promociones. En cuanto a la Actividad Hotelera, decir que, por la ubicación de los estableEn este entorno, el comportamiento de nuestras empresas ha sido aceptable, por

cimientos, como se sabe (ciudades del interior y la capital de España) no está

cuanto que en 2006 se ha incrementado la cifra de negocio, tanto a nivel de las

sometida a las alteraciones en el comportamiento del turismo extranjero, pero

ventas de viviendas contratadas en el ejercicio (+ 35,42%), como de la procedente

sí a la oferta hotelera que, sobre todo en Madrid, ha venido creciendo incesan-

de las viviendas entregadas en el mismo (+ 10,18%), crecimiento ambos, como se

temente en los últimos años, tal vez como consecuencia de las expectativas

ve, muy superiores al alcanzado por la economía nacional (3,90%). Por otra parte,

que se abrieron con motivo de la candidatura de Madrid a los Juegos Olímpi-

la venta de suelo (la otra línea de negocio) ha alcanzado la cifra de 142,828 millones

cos del año 2012.

No obstante, se ha disfrutado de un ejercicio favorable, de tal modo que la factu-

Finalmente, expresar mi agradecimiento, como siempre, a todas las personas y en-

ración global ha superado a la del año 2005, tanto por el incremento obtenido en

tidades que han prestado su eficaz ayuda para el logro de estos resultados y para

los tres hoteles con que se contaba al inicio del ejercicio, como por el efecto de la

sentar las bases de un futuro en común. Todos ellos participarán de forma entusias-

incorporacion de uno nuevo en Burgos, capital.

ta en el cumplimiento de los objetivos de la Fundación Grupo Vemusa.

Un aspecto que siempre me ha preocupado es la forma de expresar las gracias y revertir a la sociedad parte de los beneficios que ella nos ha proporcionado. Para materializar este propósito, he entendido que, al menos, hay dos vehículos: creación

Un cordial saludo,

de puestos de trabajo y una Fundación. Las dos metas se han alcanzado en 2006. En efecto, en dicho año se ha incrementado la plantilla en 83 personas. La Fundación Grupo Vemusa ha comenzado su actividad en 2006. En el año 2007

D. Enrique Ventero Terleira

aumentará su colaboración con la sociedad de manera notable y, por tanto, cre-

Presidente de Grupo Vemusa

cerán también las ayudas. Para ello, entre otras futuras actividades, la principal a desarrollar se canalizará mediante el acuerdo de colaboración suscrito con la Fundación Vicente Ferrer (ONGD) para incrementar su obra en la India, de tal manera que la Fundación Grupo Vemusa se compromete a construir una vivienda en Anantapur (India) por cada vivienda nueva que escriture. Nuestra Fundación se implica así en el proceso de transformación de una de las zonas más pobres y necesitadas de dicho país. Todo ello produce en mí y en toda mi familia una gran satisfacción. En cualquier caso, y aunque los datos obtenidos en el año 2006 son favorables, existen muchos aspectos que son susceptibles de mejorar.



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006



2. Datos económicos del Grupo

2

10



Datos económicos del Grupo

DATOS ECONÓMICOS DEL GRUPO VEMUSA (en millones de euros)

Nombre Sociedad

Capital Social

Recursos Propios

Activos Totales

Valor de Existencias

Cifra de Negocios

Número de Empleados

SOCIEDADES AGRUPADAS EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA (PROMOCIÓN)

Ventero Muñoz, S.A. Miralgregos, S.L.U. Las Dehesillas de Cebreros, S.A.U. Promociones Miralfoz, S.L.U. Mirador del Calderón, S.L.U. Inmovemu, S.L. Las Lomas de Pozuelo, S.A. *Gestiones Hervemu, S.L. Ventersur, S.L. (a) Comercializadora Vemusa, S.L. SUMA

3,257 0,003 1,342 1,649 6,664 1,200 0,200 1,203 11,069 0,003 26,590



54,758 0,314 1,341 6,846 14,782 0,988 0,177 1,201 11,029 1,464 92,900



366,286 0,347 2,498 8,980 31,959 115,807 135,912 50,602 11,266 2,466 726,123



277,282 0,022 — 0,166 11,682 9,413 130,859 38,972 — — 468,396

17,043 0,268 17,311

— — —





39 — — 2 2 — — — — 14 57



44,653 0,791 45,444

140 9 149



4,411 1,667 4,902 2,741 8,559 22,280



4 32 88 51 118 293

0,476 3,742 4,218

10 14 24



169,226 0,054 — 20,069 42,898 — 2,403 — 0,036 2,740 237,426



SOCIEDADES AGRUPADAS EN LA ACTIVIDAD DE CONSTRUCCIÓN

Construcciones Nuevo Amblés, S.L.U. Cebravila, S.L. SUMA

0,003 0,003 0,006

3,055 0,073 3,128

SOCIEDADES AGRUPADAS EN LA ACTIVIDAD HOTELERA

Ávila Inversiones, S.A (a) Velada Hoteles, S.L. Palacio de los Velada, S.L. Hotel Velada Mérida, S.L. Hotel Velada Madrid, S.L. SUMA

1,695 0,003 0,003 0,003 0,003 1,707



7,997 -0,092 0,314 0,007 0,288 8,514



38,754 1,707 1,295 0,545 1,911 44,212



— 0,056 0,120 0,082 0,112 0,370



OTRAS ACTIVIDADES

(a) Golf Torre del Rame, S.L.U. Ventero Muñoz Internacional, S.A. SUMA

3,050 1,803 4,853

2,529 2,215 4,744

14,284 7,541 21,825

SUMAS TOTALES AÑO 2006

33,156

109,286

809,471

468,817

309,368

523

SUMAS TOTALES AÑO 2005

31,951

81,423

795,844

395,734

247,345

440

1,205

27,863

13,627

73,083

62,023

83

DESVIACIONES (*) Empresa constituida en 2006. (a) Inicio de actividad.

0,051 — 0,051

DATOS ECONÓMICOS ABSOLUTOS DEL GRUPO

El mayor incremento se produce en el capítulo Valor de las Existencias, que lo hace en más de 73 millones de euros y en el 18,47% sobre el año 2005. Esta variación es

C

omo viene siendo costumbre, también este año se ha confeccionado un cua-

imputable al grupo de empresas Inmobiliarias, al disponer de producto terminado en cuantía superior al año pasado.

dro general con los datos esenciales de las sociedades que componen el

Grupo Vemusa, agrupadas en las distintas actividades que han desarrollado en el

La Cifra de Negocios también ha experimentado una elevación sustancial, hacién-

año 2006, cuadro que se ha incorporado en la página anterior.

dolo en casi 62 millones de euros, que equivale al 25,07% sobre 2005, cuando en este año se incrementó más del 142%, concediendo así mayor importancia a la va-

Del examen de dicho cuadro se desprende que todas las cifras contenidas en él han

riación observada en 2006. En este resultado intervienen las dos principales activi-

superado a las del año anterior, comparadas con los mismos parámetros. Veamos

dades (Actividad Inmobiliaria-Constructora y Hotelera) quienes, como se verá con

con más detalle el comportamiento de cada dato.

más detalle en los apartados siguientes, han crecido en cifras muy interesantes.

El Capital total ha crecido 1,205 millones de euros, como consecuencia de la cons-

Por último, aunque no menos importante, observar cómo el número de empleados

titución de dos nuevas sociedades dentro del ejercicio.

ha vuelto a crecer y este año (2006) lo ha hecho en 83 personas o el 18,86% sobre el año anterior. Este año de 2006 puede que haya sido el de mayor incremento de

Los Recursos Propios se han incrementado en casi 28 millones de euros, equiva-

la plantilla de entre los diez últimos, lo que llena de orgullo a la familia Vemusa.

lente al 34,22% sobre los del año 2005 y ello después de que en este último año crecieron el 55,18%. La elevación de 2006 proviene casi exclusivamente del grupo

La evolución de las sociedades del Grupo Vemusa y sus ramas de actividad se ha

de empresas de la Actividad de Promoción Inmobiliaria, como consecuencia de los

producido de manera satisfactoria y conforme al modelo de crecimiento de la eco-

beneficios acumulados sin distribuir.

nomía nacional en el ejercicio, si bien esta última ha experimentado una tasa de crecimiento muy inferior al conjunto de nuestras empresas (aquella lo ha hecho en

Reiterar que, como es conocido, el crecimiento de estos Recursos favorece la si-

el 3,9% y la media de nuestras entidades ha alcanzado el 25,07%), diferencia sus-

tuación y solvencia financiera del Grupo, mejoría que viene experimentándose de

tancial, mayor aún si consideramos que algunas de ellas aportan cifras de negocios

forma incesante y es uno de los principales objetivos estratégicos.

correspondiente a periodos inferiores al año, principalmente Velada Hoteles, S.L. que regenta el nuevo hotel en Burgos.

Los Activos Totales crecen más de 13 millones de euros, incremento que representa el 1,71% sobre el año anterior. La mayor parte procede de la Actividad de Construc-

Por el gráfico que se incluye de la “Procedencia de los Ingresos del Grupo” en

ción y el resto de la Sociedad Golf Torre del Rame, S.L.U.

2006 observamos cómo la Actividad Inmobiliaria mantiene el mayor peso en



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006

11

2

12



Datos económicos del Grupo

aquellos, no habiéndose producido grandes variaciones en conjunto, si bien se

2.  Estandarización de Procesos:

aprecia una elevación en la actividad de Construcción, en detrimento de la Acti-

2.1. Gestión del Procedimiento

vidad Inmobiliaria.

2.2. Gestión Integral 2.3. Profesionalización

A continuación se incorpora un cuadro que contiene diferentes “Ratios” que nos muestran, entre otros datos, cómo el nivel de endeudamiento de las entidades Inmobiliarias está muy por debajo de la media española de empresas de este tipo.

3.  Internacionalización: 3.1. Mercados Europeos 3.2. Mercados Americanos

Hechos relevantes acaecidos en el año 2006 :

3.3. Alianzas Estratégicas 3.4. Compra de Sociedades

Estimando la dimensión económica y social que el Grupo Vemusa ha adquirido hasta el momento presente, se ha considerado aconsejable realizar un Plan Es-

4.  Positivación de la Imagen Social:

tratégico integral para todas las ramas de actividad desarrolladas y/o a desarrollar,

4.1. Marketing Corporativo

definiendo la estrategia del Grupo Vemusa como “un carácter multidimensional

4.2. Imagen Interna

que alcance a todas las actividades críticas de las empresas, que propor-

4.3. Publicidad Estratégica

cione un sentido de unidad, dirección y propósito, y que facilite los cambios necesarios inducidos por el entorno”, fijando para su consecución, después de

5.  Gestión de Calidad

identificar los puntos fuertes y débiles de las sociedades y de examinar su entorno, los objetivos preferentes que se citan a continuación:

El Plan establece las estrategias a seguir y fija las herramientas para su desarrollo y alcance de los objetivos fijados.

1.  Diversificación: 1.1. Entrada en nuevos productos

Igualmente, el Grupo ha elaborado una Proyección de Negocio hasta el año 2012,

1.2. Entrada en nuevos negocios

cuyos principales parámetros resultantes son los siguientes:

1.3. Entrada en nuevas ubicaciones geográficas 1.4. Investigación y Desarrollo

A.  Crecimiento de los Activos en el periodo del 172% B.  Inversiones nuevas por valor superior a los 6.000.000.000 euros. C.  Reducción del Apalancamiento Contable desde el 5,7 hasta el 2,2. D.  Ventas totales en el periodo por valor de 2.063.000.000 euros.

DATOS ECONÓMICOS DEL GRUPO VEMUSA (en euros)

Sociedad

Ventero Muñoz, SA Miralgredos, SLU Mirador del Calderón, SLU Promociones Miralfoz, SLU Las Dehesillas de Cebreros, SAU Las Lomas de Pozuelo, SA Inmovemu, SL Gestiones Hervemu, SL Ventersur, SL Total Promotoras Construcciones Nuevo Ambles, SLU Cebravila, SLU Total Constructoras

Activo Fijo

Gastos a Distribuir

55.152.285,00 286,44 - 101,50 2.286.709,76 77.882,59 103.586.493,06

Activo Total

Fondos Propios

942,37 311.133.293,62 366.286.520,99 54.757.806,65 -

346.674,28

346.960,72

314.218,99

1.200,00 232.364,86

Provisiones riesgos y gastos

Acreedores a largo plazo

Acreedores a corto plazo

Pasivo Total

Beneficio Neto

Fondo Maniobra

202.648,75 2.434.797,65 142.618.323,70 166.272.944,24 366.286.520,99 12.008.406,32 144.860.349,38 -

-

-

32.741,73

346.960,72

6.724,90

Fondo Fondo Maniobra Ratio Ratio Maniobra s/Acreed. Ratio Endeuda- Rentab s/Activo Corto Liquidez miento Finan

0,40

0,87

1,87 0,84 0,22

313.932,55

0,90

9,59

10,59 0,09 0,02

- 31.958.508,62

31.958.508,62

14.781.956,37

-

- 1.253.016,90 15.923.535,35 31.958.508,62 8.091.993,69 16.034.973,27

0,50

1,01

2,01 0,54 0,55

8.980.381,45

6.846.335,49

-

-

- 2.134.045,96

8.980.381,45 5.345.475,98

6.846.233,99

0,76

3,21

4,21 0,24 0,78

-

2.498.250,26

1.340.911,35

-

-

- 1.157.338,91

2.498.250,26

-945.798,41

-0,38

-0,82

0,18 0,46 -0,00

717.917,97 135.116.474,37 135.912.274,93

177.244,41

-

- 110.051.335,82 25.683.694,70 135.912.274,93

-25.509,50 109.432.779,67

0,81

4,26

5,26 1,00 -0,14

988.219,54

-

- 109.916.497,39 4.902.247,86 115.806.964,79

0,06

1,42

2,42 0,99 -0,18

377.690,10

-

211.540,50

11.842.781,63 115.806.964,79 46.431.481,89

50.602.129,91

205.415,43

11.266.398,77

1.200.751,96 49.374.977,30 11.029.159,21

176.200.163,99 1.231.776,16 546.226.450,29 723.658.390,44 91.436.603,97 231.164,86

Ingresos a Distribuir

- 8.980.279,95

4.035.422,30 135.225,72 11.060.983,34

Activo Circulante

2.896,43 - 2.896,43

-

-

-

26.400,65

50.602.129,91

237.239,56 11.266.398,77

-5.712,13

-176.089,97

6.940.533,77

-2.348,04 46.405.081,24 -9.728,31

-31.824,13

0,92 1.757,72 1.758,72 0,98 -0,00

-0,13

-0,00

0,87 0,02 -0,00

202.648,75 2.434.797,65 413.214.151,11 216.370.188,96 723.658.390,44 25.233.212,94

16.809.782,98

17.043.844,27

3.055.525,60

-

-

267.540,75

268.740,75

73.961,94

-

-

17.077.323,73

17.312.585,02

3.129.487,54

-

-

45.676,43 13.942.642,24 -

194.778,81

17.043.844,27

743.193,82

2.867.140,74

0,17

0,21

1,21 0,82 0,24

268.740,75

69.305,68

72.761,94

0,27

0,37

1,37 0,72 0,94

45.676,43 14.137.421,05 17.312.585,02

812.499,50

Hotel Palacio de los Velada, SL

-

-

1.295.127,46

1.295.127,46

314.450,56

-

-

-

980.676,90

1.295.127,46

119.237,74

314.450,56

0,24

0,32

1,32 0,76 0,38

Hotel Velada Mérida, SL

-

-

545.906,31

545.906,31

7.820,12

-

-

-

538.086,19

545.906,31

-64.498,33

7.820,12

0,01

0,01

1,01 0,99 -8,25

989,42

-

1.910.126,41

1.911.115,83

288.486,04

-

-

- 1.622.629,79

1.911.115,83

240.250,84

287.496,62

0,15

0,18

1,18 0,85 0,83

38.060.083,80

-

693.997,06

38.754.080,86

3.937.487,89

38.754.080,86

1.160.051,46

-3.243.490,83

-0,08

-0,82

0,18 0,76 0,15

1.213.392,86

-

494.046,71

1.707.439,57

257.322,16

1.707.439,57

-115.549,57

236.724,55

0,14

0,92

1,92 1,05 1,24

- 4.939.203,95

44.213.670,03

Hotel Velada Madrid, SL Ávila Inversiones, SAU Velada Hoteles, SL Total Hoteleras Ventero Muñoz Internacional, SA

39.274.466,08

7.997.441,10 1.053.941,51 190.872,54 25.574.337,82 -92.952,05

-

- 1.543.069,46

8.515.245,77 1.053.941,51 190.872,54 27.117.407,28

7.336.202,93 44.213.670,03 1.339.492,14

192.335,85

-

7.349.453,48

7.541.789,33

2.215.372,28

-

- 1.294.479,12

4.031.937,93

7.541.789,33

96.347,61

3.317.515,55

0,44

0,00

Carnicas Sierra de Gredos, SL

1.964,36

-

1.121,85

3.086,21

3.069,71

-

-

-

16,50

3.086,21

-17,10

1.105,35

0,36

0,00

-

0,01 -0,01

Puerta de Gredos, SL

2.090,84

-

993,26

3.084,10

3.067,60

-

-

-

16,50

3.084,10

-19,21

976,76

0,32

0,00

-

0,01 -0,01

- 7.351.568,59

7.547.959,64

2.221.509,59

-

- 1.294.479,12

4.031.970,93

7.547.959,64

Total Alimentarias

196.391,05

1,82 0,71 0,04

96.311,30

Viviendas Empresariales Madrid Urbano, SL 63.411.441,57 202.648,76

2.154.366,22

65.768.456,55

31.225.396,41

-

- 30.622.214,92

3.920.845,22

65.768.456,55

1.705.713,12

-1.766.479,00

-0,03

-0,00

Golf Torre del Rame, SLU

-

1.416.667,60

14.284.081,87

2.529.323,72

-

- 3.579.386,15

8.175.372,00

14.284.081,87

-387.525,81

-6.758.704,40

-0,47

-0,83

0,17 0,82 -0,15

-

2.466.527,13

2.466.527,13

1.464.008,46

-

-

2.466.527,13 1.460.908,46

1.464.008,46

0,59

0,00

2,46 0,41 1,00

82.519.065,55 35.218.728,59

-

- 34.201.601,07 13.098.735,89 82.519.065,55 2.779.095,77

Comercializadora Vemusa, SL Total Otras

Total

12.867.414,27 -

76.278.855,84 202.648,76

6.037.560,95

- 1.002.518,67

0,55 0,53 0,05

292.182.241,82 1.437.321,35 581.632.107,51 875.251.670,68 140.521.575,46 1.256.590,26 2.625.670,19 475.873.315,01 254.974.519,76 875.251.670,68 30.260.611,65

Ratio de Fondo de Maniobra: Activo circulante ( - ) Acreedores a c.p. Ratio de Fondo de Maniobra sobre Activo: Fondo de Maniobra ( / ) Activo Ratio de Fondo de Manioba sobre Acreedores c.p.: Fondo de Maniobra ( / ) Acreedores a c.p. Ratio Liquidez: Activo circulante ( / ) Exigible a c.p. Ratio de Endeudamiento: Acreedores a l.p. + c.p. ( / ) Total pasivo Ratio Rentabilidad Financiera: Beneficio Neto ( / ) Fondos Propios



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006

13

2

14



Datos económicos del Grupo

Otro dato a destacar es la valoración realizada por CB Richard Ellis (CBRE)

gados a vivir en cabañas muy precarias, agrupadas en colonias, separadas de las

al 31 de diciembre de 2006 del patrimonio total del Grupo, que asciende a

castas superiores y alejadas de los servicios públicos esenciales, como pozos de

1.153.991.000 euros. En febrero de 2006 Ibertasa efectuó otra valoración del

agua potable, letrinas comunitarias, escuelas o dispensarios.

patrimonio a dicha fecha, situándola en 783.575.193 euros. La diferencia entre ambas fechas supone un incremento del 47,27%.

Las viviendas se construirán cumpliendo las condiciones de salubridad e higiene y se edificarán de acuerdo a las costumbres, el clima y los materiales locales dis-

Dos hechos también significativos se han producido en el año 2006, a saber: Deci-

ponibles en la zona.

sión de compra de acciones del Banco Popular por parte del Grupo, que al momento de la redacción de esta memoria alcanza el 0,41%, operación que se enmarca

Las dos fundaciones quieren involucrar a los propietarios de las nuevas viviendas

dentro de la estrategia de Diversificación y con carácter estable y de permanencia,

que entregue el Grupo Vemusa, que se materializará con la firma de un acuerdo

que ha supuesto una inversión de 73 millones de euros. Otro es la construcción de

simbólico entre el nuevo propietario y las dos fundaciones, mediante el cual am-

un nuevo hotel en la urbanización “Serena Golf Residential Resort” situada en Los

bas fundaciones se comprometen al envío de informes explicativos periódicamente

Alcázares (Murcia), como dotación al campo de golf existente, que se encuentra

acerca del estado de la vivienda, así como un informe final constatando la finaliza-

en funcionamiento.

ción de la misma en Anantapur.

No podemos dejar de hacer mención igualmente al giro que va a experimentar la

Para mayor control de este programa, se sorteará un viaje a Anantapur por cada

Fundación Grupo Vemusa, que ha nacido con el propósito de colaborar en el

promoción de nuevas viviendas del Grupo Vemusa, con la finalidad de que, ade-

desarrollo y la formación de la comunidad en la que se integra, con el objetivo de

más del envío de la información citada, los compradores del Grupo Vemusa puedan

revertir a la sociedad el apoyo recibido.

comprobar in situ la labor realizada y, por tanto, el cumplimiento del compromiso.

En dicho contexto, la Fundación Grupo Vemusa ha suscrito un acuerdo de cola-

Este programa o acción se presentará a los medios de comunicación y al público-

boración con la Fundación Vicente Ferrer, Organización No Gubernamental de De-

objetivo y se realizarán campañas de mantenimiento de la información.

sarrollo, mediante el eslogan “Un hogar para ti. Un hogar para ellos”, por el cual aquella se implica en el proceso de transformación de una de las zonas más pobres de la India, como es Anantapur, mediante el compromiso de construir en aquel lugar una vivienda por cada nueva vivienda que escriture el Grupo Vemusa. La mayoría de los habitantes de Anantapur son campesinos sin tierras, carecen de recursos y no tienen la posibilidad de acceder a una vivienda digna, por lo que se ven obli-

procedencia de los ingresos DEL GRUPO VEMUSA en 2006

Actividad Inmobiliaria 77%

Actividad de Construcción 15%

Actividad Hotelera 7%

Otros 1%



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006

15

3. Organigrama

3

18



Organigrama

Presidente

Consejo de administración

D. Enrique Ventero Terleira

Consejero Delegado: D. Joaquín Ventero Muñoz Consejero: D. Félix Enrique Ventero Muñoz Consejero: D. Álvaro Ventero Muñoz Consejero: D. Javier Ventero Muñoz Consejero: D. Guillermo García-Mauriño Ruiz-Berdejo

Departamento jurídico Dª Elsa Ramírez

Departamento personal

Director General

D. Óscar del Pozo

D. Guillermo García-Mauriño Dirección de Hoteles

Consejero Delegado

Unidad Negocio Hotelera

D. Joaquín Ventero Muñoz

Director General D. Álvaro Ventero Muñoz

Director General Adjunto

Dirección financiera

Ávila: D. Jesús Pérez Madrid: D. Alfonso Muñoz Mérida: D. M. Ángel Dueñas Burgos: D. Ignacio Sicilia

D. Ignacio Pareja

Ávila: Dª Oliva Jiménez Madrid: Dª Mª Victoria Jiménez Mérida: D. Pablo Pozo Burgos: Dª Janire González

Departamento Auditoría Interna D. Andrés Valero

Dirección Comercial Dª Mª Jesús Velasco



Comité de Dirección

D. Enrique Ventero D. Joaquín Ventero D. Álvaro Ventero



D. Javier Ventero D. Ignacio Pareja D. Guillermo García-Mauriño

Comité Ctrol. Estrategia

D. Joaquín Ventero D. Álvaro Ventero

D. Ignacio Pareja D. Guillermo García-Mauriño

Jefes de Departamentos

Staff

Comité de Suelo



D. Enrique Ventero D. Joaquín Ventero D. Ignacio Pareja

D. Guillermo García-Mauriño D. Carlos Ortiz D. Jesús Álvarez Unidad Negocio construcción

Comité de Inversión

Director General

Comité de Inversión Corp.

D. Enrique Ventero D. Joaquín Ventero

D. Ignacio Pareja D. Guillermo García-Mauriño

Unidad Negocio inmobiliaria

Gerencia E xpansión y proyectos

Gerencia Operativa

Gerencia Proyectos

Gerencia Operativa

D. Fernando Ramos

D. Javier Ventero

Departamento jurídico

Gerencia Financiera

D. Guillermo García-Mauriño D. Ignacio Pareja

D. Carlos Ortiz

D. Javier Ventero Muñoz

Dª Raquel Jiménez

Jefes de Grupo

Dª Elsa Ramírez

Jefes de Obra

Departamento Administración Obra

Departamento Técnico Ingeniero Industrial: D. Alfredo Casas Arquitecto: D. Miguel Barroso Seguridad y Salud: D. Saúl Santiso

D. Jorge Galera Staff

Departamento jurídico Dª Elsa Ramírez

Departamento Personal D. Oscar del Pozo

Departamento Comercial D. Eduardo Centoira

Staff

Departamento Administración Dª Gema Batalla

Departamento Seguridad Salud D. Saúl Santiso

Departamento Marketing y comunicación Dª Gemma Soriano

Delegaciones

Staff

Departamento Personal D. Oscar del Pozo

Staff

Staff



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006

19

4. Actividad Inmobiliaria

4

22



Actividad Inmobiliaria

a) Actividad Promotora

L

a Actividad Inmobiliaria en 2006 se ha desarrollado en un clima general de mode-

No obstante, si descontamos de la cifra de visados un % prudencial, imputable a

rado optimismo, en base a los signos globales conocidos al final del ejercicio.

la mencionada situación especial, nos encontramos con un número de viviendas visadas que para nada hace pensar en una reducción de la producción y de la ac-

A juzgar por el número de viviendas visadas a nivel nacional en el año 2006, según el

tividad promotora, como con tan oscuros intereses se viene anunciando en ciertos

Colegio Oficial de Arquitectos (más de 800.000), paradójicamente superior a las del

medios, incluso algunos afines al sector. En contraste con estos datos se ha co-

año anterior deberíamos afirmar que el optimismo ha de ser más que moderado, co-

nocido otro de carácter negativo, como es el número de viviendas nuevas inscritas

mo indicamos en el párrafo anterior, pero, antes de hacer esta afirmación, debemos

en los Registros de la Propiedad en 2006, a nivel nacional, que ha ascendido sólo

considerar el momento especial en que se ha producido dicho incremento de visa-

a 389.600 unidades, según información facilitada por el Colegio de Registradores,

dos, como es la antesala de la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación,

el 10,11% menos que en 2005.

que lo ha hecho el día 1 de enero de 2007. Muchos promotores se habrían anticipado a este momento, para excluir a sus próximos proyectos de la aplicación de la nueva

Bien es cierto que durante el ejercicio que comentamos se han producido aconte-

Ley, dado que va a generar un coste añadido a la ejecución de las obras.

cimientos, como la subida de los tipos de interés de referencia para los préstamos

Oficinas de promoción de Valladolid, Paracuellos y Burgos.

hipotecarios (Euríbor), que para nada han favorecido ni favorecen al sector inmobi-

En concreto, en el año 2006, el volumen de negocio de las empresas inmobiliarias

liario, aunque para reducir sus efectos negativos se hayan prolongado los plazos de

del Grupo Vemusa, en conjunto, ha sido superior al del año anterior. Así, las ventas

amortización. Del lado negativo debemos añadir la merma de inversión extranjera

de viviendas contratadas en el ejercicio han ascendido a 90,216 millones de euros,

en inmuebles observada en 2006.

procedentes de 673 viviendas, 11 locales y anejos distribuidas entre 13 promociones, cifra superior en el 35,42% a la del año anterior. De otra parte, las ventas proceden-

El sector inmobiliario debería ir adecuando, paulatinamente, la oferta del número de vi-

tes de los inmuebles y suelo entregados en 2006 han supuesto 234,600 millones de

viendas a la capacidad de la demanda, demanda que en 2006 ha comenzado a acu-

euros, mayores en el 19,70% a las del año 2005.

sar una leve desaceleración. Si esta tendencia se mantuviera, tal vez sería deseable reducir la producción en 50.000 ó 60.000 viviendas anuales, a partir del momento en

Como veremos y se comentará con más detalle al examinar los gráficos que

que la cartera de suelo actual fuera reemplazada por otros suelos adquiridos bajo esta

recogen estos datos de forma comparativa con ejercicios anteriores, la dispa-

premisa de una menor oferta futura, de mayores costes de ejecución de obra (nueva

ridad entre ventas contratadas en el año y ventas derivadas de las unidades

Ley de la Edificación) y más dilatados plazos para la venta de las promociones.

entregadas en el mismo periodo, viene dada porque aquellas se refieren, en

Oficina de promoción de La Serena y piso piloto de Méndez Álvaro.



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006

23

4

24



Actividad Inmobiliaria

Arriba: Residencial Pago de Miralgredos (Ávila). Centro: Viviendas unifamiliares aisladas y adosadas en Mirador de Paracuellos (Paracuellos de Jarama, Madrid). Abajo: Viviendas unifamiliares pareadas en Mirador de Paracuellos y viviendas en Mirador del Golf (Arroyo de la Encomienda, Valladolid).

su mayoría, a promesas de venta con entrega en ejercicios posteriores a la ad-

Durante el año 2006 han surgido acontecimientos extraordinarios relacionados con

quisición del compromiso. Las últimas se integran en la parte de los ingresos

la actividad inmobiliaria y los esenciales son:

de la cuenta de Pérdidas y Ganancias y sirven de base para la obtención del resultado del año.

1. Compra de nuevos suelos en Tres Cantos, Méndez Álvaro, Arganda, Brunete y Valladolid.

Por otra parte, el volumen de facturación alcanzado por la venta de suelo ha sido de 142,828 millones de euros, superior también en el 26,77% a la realizada por el

2. Potenciación de la actividad patrimonial mediante la adquisición de un edificio

mismo producto en el año anterior. Esta cifra, como también veremos más adelan-

junto a la glorieta Elíptica en Madrid y el suelo para un parque empresarial en

te, tiene una importancia especial, tanto en la cuantía total de las ventas, como en

Carabanchel.

el resultado que presenta el ejercicio. 3. Adquisición del primer proyecto fuera de España, concretamente en Varsovia Los inmuebles entregados en 2006 y su detalle han sido los siguientes: Balcón del Burgo, 1ª Fase, en Las Rozas Edificios Acuario, en Madrid Res. Pago Miralgredos, en Ávila Res. Señorío Miralgredos, en Ávila Mar Azul, Bls. A,B,C, y E, en Estepona Res. Puerta Castilla, en Burgos Total

(Polonia).

80 viv. y anejos 97 viv. y anejos 80 viv. y anejos 20 viv. y anejos 21 viv. y anejos 192 viv. y anejos

8.545 m2 15.219 m2 13.375 m2 5.495m2 3.560 m2 30.477 m2

490 viviendas

76.671 m2

En los últimos años estamos asistiendo a la internacionalización de empresas españolas del sector inmobiliario y nuestro Grupo no podía quedar al margen de esta corriente, que está sustentada, al menos en nuestro caso, en tres motivos principales, como son: exploración de nuevos mercados, incremento de la cifra de negocio, aprender a ser competitivos en el exterior y poner en marcha parcialmente el Plan Estratégico elaborado al que nos referimos en otro apartado de esta memoria. Estos propósitos han inspirado nuestra presencia en Polonia a través de la participa-

Estas entregas han sido muy superiores a las realizadas en el año anterior. Como

ción del 50% en la sociedad Terra Ventero Sp z.o.o, de Varsovia, con un programa

se ve, en 2006 se han entregado 490 viviendas, 20 locales comerciales, 634 plazas

de desarrollo de 53.571 m2 de edificación en la capital de Polonia. A nuestro juicio,

de garaje y 490 trasteros, con una superficie construida de 76.671 m2, cifras muy

es un país con un potencial de crecimiento interesante, teniendo en cuenta su acti-

parecidas a las previstas al inicio del ejercicio y superiores a las del año 2005, por

vidad propia como las ayudas que habrá de recibir de la Unión Europea. La Renta

cuanto en éste se entregaron 146 viviendas y 85 plazas de garaje, con una super-

per cápita en 2006 ha sido un tercio de la española. Tal vez pueda equipararse este

ficie total de 21.546 m edificados. El crecimiento en número de viviendas entrega-

país a la España de los años 90 y fijémonos en el crecimiento que nuestros país ha

das representa el 235%.

experimentado desde entonces.

2



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006

25

4

26



Actividad Inmobiliaria

Interiores y vista aérea de Mar Azul (Estepona, Málaga).

Las promociones que se encontraban en proceso de comercialización y/o construcción en 31 de diciembre 2006 son las siguientes: Balcón del Burgo II, en Las Rozas Residencial Los Altos de Méndez Álvaro, en Madrid Residencial Mirador de Paracuellos, en Paracuellos (Madrid) Residencial Las Moruchas, en Ávila Las Lomas del Golf, en Valladolid Mirador del Golf, en Valladolid Serena Golf, en Los Alcázares (Murcia) Mar Azul, en Estepona (Málaga) Varsovia (Polonia)

44 viviendas y anejos 306 viviendas y anejos 75 viviendas unifamiliares 83 viviendas unifamiliares 130 viviendas y anejos 200 viviendas y anejos 354 viviendas y anejos 10 viviendas y anejos 446 viviendas y anejos

4.351 m2 Edificables 27.000 m2 Edificables 15.073 m2 Edificables 12.545 m2 Edificables 10.600 m2 Edificables 15.202 m2 Edificables 33.752 m2 Edificables 2.239 m2 Edificables 53.571 m2 Edificables

Totales

1.648 viviendas y anejos

174.333 m2 Edificables

De entre las anteriores promociones, las iniciadas en 2006 han sido las siguientes:

El futuro a corto/medio plazo de la actividad inmobiliaria se ha de desarrollar, además de en las futuras adquisiciones, en la cartera de suelo disponible al 31 de di-

 alcón del Burgo II, en Las Rozas (Madrid), con 44 viviendas, con una edifi➔ B cabilidad de 4.351 m2.

ciembre de 2006, que reflejamos a continuación por tipologías:

 esidencial Los Altos de Méndez Alvaro, en Madrid, con 306 viviendas, con ➔ R una edificabilidad de 27.000 m2.

➔ Suelo: con una superficie de 3.668.251 m2 brutos.  romoción: con una superficie de 181.904 m2 edificables y 1.648 viviendas. ➔ P

 irador del Golf, en Arroyo de la Encomienda, (Valladolid), con 200 viviendas, ➔ M con una edificabilidad de 15.202 m2.

 atrimonio en explotación: con una superficie 23.524 m2 edificables. ➔ P  atrimonio en desarrollo: con una superficie 60.586 m2 edificables. ➔ P

 erena Golf, en Los Alcázares (Murcia), con 354 viviendas, con una edificabi➔ S lidad de 33.752 m2.

Haciendo una estimación conjunta de la actividad inmobiliaria el volumen total de edificabilidad actual sería de 1,42 millones de m2 edificables sobre rasante, lo que

En total, 904 nuevas viviendas, 5 locales y anejos, con un total de 80.305 m2 de

supondría unas 13.374 viviendas, además de 60.586 m2 de patrimonio en desarrollo

edificabilidad, cifras todas ellas superiores a la totalidad de las que se encontraban

y 23.524 m2 de patrimonio en explotación.

en comercialización en el año 2005.



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006

27

4

28



Actividad Inmobiliaria

Capital, Recursos Propios y Resultados

Ventas y Beneficios

En millones de euros

En millones de euros 142,828

91,436

Venta terrenos 112,671

66,895 56,565

Ventas más 73,611 compromisos

41,894 Recursos Propios

Resultados Capital

34,343

10,412

3,257 Año 2002

14,318

27,359

26,587

25,384

25,233

7,551

83,365

90,216

63,403 54,393

Venta obra terminada 57,180 39,228

Año 2003

10,412

3,479 Año 2004

Año 2005

Año 2006

Año 2002

66,621

12,476

Resultados

3,257

91,858

7,551

3,479

Año 2003

Año 2004

27,359

25,233

Año 2005

Año 2006

Como se ve, el Capital resultante al final de 2006 es semejante al del mismo mo-

recursos para destinar a inversión para desarrollar mayor negocio y/o pueden reducir su

mento del año 2005, por lo que no merece otro comentario.

endeudamiento. Este concepto con sus incrementos constantes viene siendo el reflejo de la política del Grupo consistente en reinvertir la mayor parte de los beneficios, actitud

Los Recursos Propios, sin embargo, han crecido de manera destacada al final de

que viene proporcionando el crecimiento de negocio que reflejan otros gráficos.

2006, siguiendo la línea ascendente de todos los ejercicios, más pronunciada en este año que en todos los cuatro anteriores, periodo al que hace referencia el gráfico.

Las cifras de venta (la contratada a lo largo del año, por un lado, y la derivada de los inmuebles entregados, por otro) han superado a las de los cuatro años anteriores.

El crecimiento observado procede de los Beneficios no distribuidos de los obtenidos en el año 2006. Es indudable que este incremento contiene aspectos muy positivos, por cuanto

En efecto, el importe de las Ventas de inmuebles contratadas ha ascendido a

que las empresas integradas en la actividad inmobiliaria, disponen de mayor capacidad o

90,216 millones de euros, muy superior a la del año 2005 y también a la de los

cuatro anteriores, incluso a la obtenida en el año 2002 (la más alta de los cuatro

Inversión y Gastos financieros

años anteriores a 2006).

En millones de euros 271,330

Estableciendo el comparativo con el año 2005, encontramos un crecimiento de 23,595 millones de euros, equivalente al 35,42%, datos ambos de extraordinario interés, no sólo por el porcentaje en sí, sino porque nos estamos acercando a la cifra de 100 millones en venta de inmuebles.

155,371

159,447 175,045

Las ventas procedentes de inmuebles entregados, del mismo modo que la anterior, ha crecido. Cuando en 2006 ha ascendido (sin considerar las ventas de suelo) a 91,858 millones de euros. En 2005 fue de 83,365 millones de euros, (también sin

Inversión 76,32

la venta de suelo), incremento que supone el 10,19%. En cualquier caso, la cifra más importante ha de ser la que corresponde a las ventas

Gastos 3,709 financieros

realizadas en el ejercicio y estas han arrojado un resultado o crecimiento superior

Año 2002

4,173

6,669

Año 2003

Año 2004

16,274

Año 2005

30,630

Año 2006

a las que se citan en el párrafo anterior. Por otra parte, la venta de suelo ha ascendido a 142,828 millones de euros, cuando en 2005 fue de 112,671 millones, superior en 30,157 millones de euros, equivalente

nerados se han considerado como gasto directamente, cuando en los años

al 26,77% sobre el año 2005.

anteriores parte de ellos se activaban, excepción hecha del año 2005 en el que también tuvieron todos la misma consideración que en 2006, según se

Sobre los Beneficios, ya se ha explicado anteriormente lo que conviene conocer.

indica anteriormente.

Decir ahora que dicho Beneficio ha supuesto el 10,75% sobre la cifra de venta procedente de inmuebles entregados y de suelo (234,600 millones de euros).

Ello, no obstante, no ha impedido que en 2006 hayan crecido estos gastos sobre 2005.

Gastos Financieros: Para comprender la importancia del incremento de este tipo de gastos sobre los ejercicios anteriores, hay que indicar que en los re-

Inversión: También ha crecido la cifra de inversión, que, como vemos en el gráfico,

lativos al año 2006 no se ha activado cantidad alguna; es decir, todos los ge-

la relativa a 2006 ha ascendido a 271,330 millones de euros.



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4

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Actividad Inmobiliaria

La Serena Golf & Beach Resort, (Los Alcázares, Murcia). Casa club, campo de golf y vista aérea.

De una parte, por tanto, los gastos han crecido 14,356 millones (más 88,20%) y la

Rentabilidad sobre los Recursos Propios:

inversión se incrementa en 96,285 millones (más 55%), cifras no equilibradas.

25.233.213 X 100 / 87.906.722 (Recursos Propios) = 28,70%

Los motivos de los desequilibrios en el crecimiento de las dos magnitudes citadas,

Rentabilidad sobre la Cifra de Ventas de Inmuebles y Suelo entregados en 2006:

obedecen a: la coexistencia de parte de préstamos hipotecarios concertados en

(25.233.213 X 100) / 234.600.000 Cifra de Ventas) = 10,75%

ejercicios anteriores con los formalizados en 2006, como consecuencia de encontrarse mayor número de promociones sin entregar y, por ende, se dilatan las

“Rotación”:

subrogaciones; y de un mayor volumen de préstamos concertados para suelo en

234.600.000 (Cifra de Ventas) / 22.841.960 (Capital Social) = 10,27

gestión, que requieren también un mayor plazo de desarrollo que el que devenga las promociones. A ello hay que añadir la ligera subida de los tipos de interés y la

Como se ve, los resultados que arrojan los anteriores ratios podrían calificarse de

prolongación sufrida en el plazo de venta de las promociones. Llegar a un cálculo

buenos, excepto el de Rentabilidad sobre la cifra de Ventas, que habría de serlo de

exhaustivo no es la pretensión de esta memoria.

aceptable, calificación realizada considerando el sector en que se han obtenido. De haberse referido a otros sectores, los resultados merecerían una nota superior.

Otros Ratios

De entre todos los resultados obtenidos, tal vez debería destacarse el relativo a la “Rotación”, que ha arrojado un cociente muy interesante, toda vez que nos de-

Es interesante conocer el resultado de estos ratios, referidos a la rentabilidad y a la

muestra que el Capital ha “rotado” más de diez veces durante el ejercicio, como

rotación del capital.

consecuencia de las ventas realizadas.

Para hallar estos resultados, se ha prescindido de las cifras de “Capital” y de “Re-

Junto a los ratios contables es muy relevante destacar el ratio de Deuda Financiera

cursos Propios” de tres empresas del sector inmobiliario que no han tenido activi-

Neta / Valor Activos (LTV); tomando la DFN del balance consolidado y extrayendo

dad en el año 2006. Las cantidades excluidas son: de Capital, 3,7445 millones y de

de la valoración realizada por CBRE la parte relativa a la actividad inmobiliaria, ob-

Recursos Propios, 3,530 millones.

tenemos un ratio del 33%.



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4

32



Actividad Inmobiliaria

b) Actividad Constructora

L

a Actividad Constructora de las empresas del Grupo ha girado alrededor

Facturación

del devenir de la promoción inmobiliaria, también del Grupo, para quien han

En millones de euros

trabajado en exclusiva, salvo la ejecución de una urbanización a una empresa 45,444

participada. En el sector se ha mantenido cierta tensión por la falta de mano de obra en algún tipo de especialización y en el colectivo de superior responsabilidad, pero se ha sorteado de la mejor manera posible.

24,798

27,640 23,521 19,820

Por la información que veremos más adelante, podemos afirmar que en el año 2006 se ha incrementado la facturación respecto a la del año anterior y que el crecimiento de esta actividad, por tanto, se ha elevado al 64,4%, dato nada despreciable. Las sociedades que desarrollan esta actividad cuentan con una cartera de obra

Año 2002

Año 2003

Año 2004

Año 2005

Año 2006

contratada igual a la obra en curso y la inmediata de las entidades del sector inmobiliario del Grupo. Para el año 2007 y siguientes se abre una etapa muy interesante, según muestra

Este crecimiento es el mayor observado en los últimos cinco años y obedece, co-

el dato del suelo en existencia y la programación del desarrollo de promociones

mo se ha explicado en páginas anteriores y en esta misma, al ritmo de actividad

que hemos visto señaladas en la parte que esta memoria dedica a la actividad in-

promotora inmobiliaria de las empresas del Grupo. Se indica en párrafos anteriores

mobiliaria.

las buenas expectativas que para esta activad constructora abre el programa de promociones que tienen las empresas promotoras a corto y medio plazo.

Veamos y comentemos los Gráficos 1, 2 y 3 siguientes: Recursos Propios: Este concepto también ha experimentado crecimiento, del misFacturación: Como vemos, este capítulo ha ascendido a 45,444 millones de euros,

mo modo que lo ha hecho en los años anteriores, incremento que corresponde a

17,804 millones más que en el año 2005, incremento que representa el 64,41%, tal

los Beneficios acumulados y no distribuidos, política que, con carácter permanente,

como se ha dicho anteriormente.

practica el Grupo Vemusa.

Recursos Propios y Beneficos

Empleados

En millones de euros

En personas 3,128

150

149

2,317

125

124

Año 2004

Año 2005

94

1,682 1,221 Recursos Propios

0,663

Beneficios

0,630

0,812 0,558

Año 2002

Año 2003

0,461

Año 2004

0,632

Año 2005

Año 2006

Año 2002

Año 2003

Año 2006

Beneficios: El parámetro Beneficios observa una elevación sobre el año pasado,

cuencia directa del crecimiento de la obra en curso y de la facturación alcanzada

haciéndolo en 2006 por encima de todos los anteriores ejercicios, debido a un ma-

en el año 2006.

yor volumen de facturación alcanzado en este año 2006. Los Beneficios netos (después de impuestos) del año 2006 representan el 1,79% sobre la facturación, % este muy interesante, considerando el tipo de actividad especial que se desarrolla. Número de empleados: El número de trabajadores empleados en la actividad ha crecido en 25 personas, para alcanzar la cifra de 149, incremento que es conse-



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4

34



Actividad Inmobiliaria

Arriba: Las Moruchas (Ávila) y apartamentos en La Serena (Los Alcázares, Murcia) en dos fases de su construcción. Abajo: Residencial Puerta de Castilla (Burgos), Señorío de Miralgredos (Ávila) y Hotel de La Serena (foto grande).

Si obtenemos la cifra de facturación media por empleado y establecemos una comparación en los últimos tres ejercicios, tendremos: Facturación 2004: 19,820 / Nº empleados: 125 = 158.560 euros/empleado. Facturación 2005: 27,640 / Nº empleados: 124 = 222.903 euros/empleado. Facturación 2006: 45,444 / Nº empleados: 149 = 304.993 euros/empleado. Como se ve, el resultado de este ratio ha ido evolucionando favorablemente y habría que imputarlo a la mejora de la eficiencia, mejora que proviene del grado de experiencia que paulatinamente van adquiriendo las empresas de esta actividad. En definitiva, a la vista de los resultados expuestos, no cabe duda en calificar el ejercicio de 2006 como bueno.



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5. Actividad Hotelera

5

38



Actividad Hotelera

Hotel Velada Mérida (Mérida, Badajoz).

E

n el año 2006, a nivel nacional, han continuado las tendencias iniciadas en años anteriores (principalmente en 2004 y 2005), como son: incremento de

visitantes extranjeros sobre el año anterior, descenso de los ingresos por turista y crecimiento de la oferta turística —alojamiento— a un ritmo muy alto, este último principalmente en las grandes ciudades del país. Es de resaltar también la continuidad del escaso margen de maniobra para el incremento de los precios. El descenso de ingresos por turista puede obedecer a la falta de atención por mejorar la calidad de la oferta, a el incremento de la actividad de las compañías aéreas de bajo coste (transportan turistas con poder adquisitivo bajo o medio-bajo) y a que el ritmo de las infraestructuras va por detrás de las necesidades, no acompasado al crecimiento. Otros acontecimientos a nivel general han sido, en el lado positivo, la acaparación de eventos con repercusión mundial, como pueden ser La Copa América de Vela, a celebrar en Valencia y la Exposición Internacional, a celebrar en Zaragoza, aunque se materialice en los ejercicios siguientes, etc.; y recientemente la firma de acuerdo entre la UE y EE.UU. de “cielos abiertos”; del lado negativo, la no designación de Madrid como Ciudad Olímpica para 2012. Todos estos eventos, como se dice, aunque la celebraciones se produzcan en años posteriores al que analizamos, es indudable que también han tenido alguna repercusión en 2006, aunque no tanta como, definitivamente, la que van a tener en los años de sus respectivas celebraciones. Por la localización de nuestros establecimientos (grandes ciudades del interior) sólo han estado sometidos al citado incremento de la oferta, particularmente en Madrid, donde se ha registrado un crecimiento espectacular, tal vez mediatizado por la expectativa que se abrió para dicha ciudad como posible sede de los Juegos Olímpicos de 2012, tal y como se dice en el párrafo anterior.



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5

40



Actividad Hotelera

Cafetería del Hotel Velada Madrid (Madrid).

Las expectativas para esta actividad, en general, parecen buenas, por cuanto que el crecimiento económico de los países que aportan el mayor número de turistas (Alemania, Reino Unido y Francia) también se auguran mejores que las del año 2006, cuando, a su vez, han superado a las de años anteriores. Por otra parte, los Recintos Feriales de Madrid están creciendo en capacidad, por mor de la mayor demanda de acontecimientos y muestras que en ellos se desarrollan, amén de que el turismo cultural y rural está elevándose hasta cuotas muy interesantes. No es menos importante el crecimiento de la demanda turística interna observada en los últimos años, favorecida por el bienestar económico que disfruta nuestro país de manera prolongada y todas las previsiones apuntan a que a corto / medio plazo han de ser optimistas. Se adelantó en la memoria del año 2005 que se había conseguido la gestión de un hotel, que se encontraba en funcionamiento bajo el nombre de Palacio de los Blasones, situado en Burgos ciudad, muy cerca de la Catedral. Pues bien, esta incorporación ha sido una realidad y la gestión del mismo por el Grupo Vemusa dio comienzo en el mes de Abril de 2006. Los resultados de este hotel, que nos van a mostrar los gráficos, no corresponden, por tanto, a un año completo y, al analizarlos, deberemos tener en cuenta que, además, pertenecen a una gestión incipiente.

Evolución de los Activos Totales

Evolución de VENTAS, MB, EBITDA y BNAI

En millones de euros

En millones de euros

45,532 42,140

42,112

42,480

22,280

44,212 18,865 16,005

18,815 16,099

11,057

13,020

6,797 VENTA MB EBITDA

8,636 5,852 2,664

2,688

BNAI 1,145 Año 2002

Año 2003

Año 2004

Año 2005

Año 2006

Año 2002

0,211 Año 2003

4,439

3,861

3,803

1,475

1,440

2,124

Año 2004

Año 2005

Año 2006

A continuación examinamos los gráficos siguientes:

Número 2. Evolución de las Ventas-MB-EBITDA y BNAI

Número 1. Evolución de los Activos Totales

Ventas: Se ha producido un incremento sustancial en la cifra de ventas en el año 2006 respecto del ejercicio anterior y también sobre los anteriores a 2005, por lo

Se aprecia un incremento del valor de los Activos en el año 2006 y es debido a la

que tenemos que aseverar que ha sido 2006 el año de mayor producción de entre

incorporación de los que existen en el nuevo hotel de Burgos. Por lo demás, este

los cinco últimos. El incremento en la cifra de negocios ha sido del 18,10%, regis-

capítulo no exige mayores comentarios.

trándose un aumento respecto al ejercicio 2005 de 3,415 millones de euros. MB: Crecimiento respecto al ejercicio anterior de un 16,87% obteniendo en el ejercicio 2006 la cifra de 18,815 millones de euros.



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Actividad Hotelera

Arriba: Patio y fachada del Hotel Palacio de los Velada (Ávila). Abajo: Apartahotel Mar Azul (Estepona, Málaga) y Hotel Velada Madrid (Madrid).

EBITDA: Aumento respecto a 2005 del 16,72% obteniendo en el ejercicio 2006 la

de actividad que potencialmente puede seguir creciendo, tanto por la aceptación

cifra de 4,439 millones de euros.

de nuestra cocina, que viene ofreciendo calidad y confianza, por el buen servicio prestado y por la categoría de los establecimientos, sus salones y restaurantes.

BNAI: En cuanto al Beneficio Neto Antes de Impuestos el incremento respecto al ejercicio anterior ha sido del 47,5%, es decir, se ha producido un aumento de 0,684

Los demás capítulos han seguido la línea del año anterior, con ligero incremento en

millones de euros respecto a la cifra arrojada en 2005 (2,124 en 2006 y 1,440 en

“Alquiler Salones y Garaje”.

2005). Veamos a continuación el Cuadro de Productividad relativo al año 2006. Buena parte del crecimiento de los indicadores mencionados hay que imputarlo a la mejora producida en los rendimientos de los cuatros establecimiento hoteleros

Cuadro de productividad o de ventas por empleado

que gestiona el Grupo, por lo que en el año 2006 se han superado las cifras totales

En millones de Euros

y las parciales de cada hotel.

Ejercicio

La distribución de los ingresos, por ramas de producción en 2006, ha sido la siguiente: Alojamientos Banquetes y Restauración Alquiler Salones y Garaje Otros Ingresos En total

9,481 millones euros = 53,54% s/ total. 7,166 millones euros = 40,47% s/ total. 0,934 millones euros = 5,27% s/ total. 0,127 millones euros = 0,72% s/ total.

17,708 millones de Euros. (Sólo explotación hotelera)

2002 2003 2004 2005 2006

Ventas

Nº Empleados

Ventas por empleados

6,797 11,057 14,405 14,550 17,708

98 181 223 242 289

0,069 0,061 0,065 0,060 0,062

El comparativo anterior muestra la evolución de la facturación media por empleado y se observa una ligera mejoría en el año 2006 respecto del anterior, pero sigue siendo el año 2002 el de mejor resultado. Al considerar el dato de 2006 hay que tener presente que el nuevo hotel de Burgos, al no aportar datos de un año completo y a que

Como se aprecia por los datos anteriores, observamos que el capítulo “Alojamien-

la gestión realizada por nuestro Grupo es incipiente, los resultados de 2006 tienen

tos” continúa siendo el de mayor peso en la escala de ingresos, por algo es la base

mayor importancia.

de este negocio, con ligero incremento sobre el año 2005. En definitiva, el ejercicio de 2006 puede calificarse de moderadamente aceptable, si bien Es el apartado de “Banquetes y Restauración” el que más ha incrementado sus in-

se ha seguido acusando la resistencia al incremento de precios en el alojamiento, que

gresos en el último año, que se aproximan al de “Alojamientos”. Se trata de una rama

afecta a todo el sector, como se ha dicho anteriormente y ello por el exceso de oferta.



Grupo Vemusa Informe de Gestión 2006

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Informe de Valoración de activos



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Implantación Nacional e internacional de Grupo Vemusa

Áreas de actividad

Inmobiliaria

Patrimonial hotelera

Golf

Polonia

España



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