Reseña Legislativa 983 24 de diciembre de 2010

ELIMINACIÓN DEL DOMICILIO EN BASES DE DATOS DEL EX ARRENDADOR Boletín N° 7390-14

I. DESCRIPCIÓN

REFERENCIA :

Modifica la Ley Sobre Arrendamiento de Predios Urbanos estableciendo derecho del arrendador de modificar datos de domicilio de su ex arrendatario

INICIATIVA

:

Moción de la senadora Sra. Vidal y los diputados Sres. Ceroni, Espinosa, Godoy, Ibáñez, Jaramillo, Jarpa, Martínez, Ortiz, Pérez (José) y Vilches

ORIGEN

:

Cámara de Diputados

COMISIÓN

:

De Vivienda y Desarrollo Urbano

INGRESO

:

21 de diciembre de 2010

ARTICULADO :

Un artículo único

II. OPINIÓN EJECUTIVA DE LyD 1.-

El proyecto busca proteger al arrendador, cuando un arrendatario que sea deudor de bancos o casas comerciales, hubiere señalado como domicilio la propiedad tomada en arriendo, y posteriormente pusiere término al contrato y se mudare a otra parte. En estos casos, si no se paga la deuda, la cobranza tiene lugar en un domicilio que ya no corresponde al deudor, lo que obliga (al dueño o a un nuevo arrendatario) a hacerse parte en un juicio, como tercero, para proteger sus bienes e intereses. Evitar estas situaciones es una intención es positiva.

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Para lograr su propósito el proyecto otorga al arrendador la facultad de eliminar la dirección de sus ex arrendatarios de las bases de datos personales que estarían en poder tanto de los bancos como de las casas comerciales u otros, exhibiendo el contrato de arrendamiento a plazo fijo o una sentencia que le hubiere puesto término.

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Sin embrago, habiendo consultado a administradores de bases de datos, se ha establecido que éstas, cuando son de carácter comercial, por lo general no incluyen domicilios (solo los nombres, RUT y deudas), por lo que el sistema resultaría, en la mayoría de los casos, prácticamente inaplicable.

III. CONTENIDO DEL PROYECTO DE LEY El proyecto otorga al arrendador de un inmueble la facultad de eliminar el domicilio de sus ex arrendatarios que se encuentren en bases de datos (como DICOM, por ejemplo), exhibiendo para ello el contrato, si es a plazo fijo, o la sentencia judicial, en su caso. Además se establece una multa para el arrendatario que una vez terminado el contrato de arrendamiento, señale como domicilio el del inmueble que ya dejó de arrendar. Para mayor información ver proyecto de ley en el Anexo

IV. COMENTARIOS DE MÉRITO 1.- Apreciación en conjunto.

La intención del proyecto de ley es correcta, no obstante su dificultad o imposibilidad de llevarse a la práctica. La única proposición que podría tener algún efecto práctico, es la sanción al arrendatario que diere como domicilio el correspondiente a un contrato de arrendamiento ya terminado, lo que supone una actitud dolosa. Sin embargo, el caso más corriente no es generado con la intención expresa de perjudicar, dando un domicilio que no corresponde a la realidad, sino cuando no se actualiza el nuevo domicilio en la información del acreedor. En este caso, no se aplicaría la multa que propone el proyecto, porque solo considera como infracción el hecho de señalar un domicilio que no está vigente por cuanto el contrato de arrendamiento del deudor ya hubiere expirado por vencimiento del

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plazo o por desahucio judicial. Con todo es una proposición que debe examinarse y perfeccionarse para hacerla operativa. El aspecto central del proyecto y que, como se dijo, resulta inaplicable por falta de la indicación de domicilio en las bases de datos comerciales o financieros, tampoco está bien estructurado en relación con las diversas hipótesis que se pueden presentar. Desde luego, solo se aboca al caso del abandono del inmueble arrendado, habiéndolo señalado previamente como domicilio. Pero se producen otros casos similares que no se reflejan en el artículo propuesto. Dado que cada vez hay mayores facilidades de obtener créditos y una mayor competencia entre entidades que otorgan servicios financieros, hoy puede otorgarse un crédito sin siquiera realizarse la correspondiente verificación de los datos de una persona, entre los que se encuentra el domicilio. Ello permite que se incurra en una información incorrecta respecto del domicilio, independientemente de que haya o no un contrato de arrendamiento. Este aspecto, al cual el proyecto no se refiere, tiene relación directa, no obstante, con la preocupación de los autores de la moción, y viene a formar parte de la negligencia con que a veces se otorgan los créditos. La calificación del riesgo del deudor solo se efectúa a partir de su propensión al pago, y se presume buen pagador si no aparece en el listado comúnmente denominado “DICOM”. Pero nada de esto tiene que ver con el real domicilio del deudor en caso de cobranza por no pago del crédito. Así por ejemplo, sucede que en los créditos o tarjetas otorgados por muchas casas comerciales, únicamente se exige la exhibición de una cuenta de servicio básico, presumiéndose así que la dirección señalada en aquella es el domicilio del solicitante, lo que es posteriormente verificado con una llamada telefónica al domicilio en la que solo se consulta si la persona es conocida en dicha residencia. Este mecanismo no da seguridad sobre la efectividad del domicilio. Tampoco se ve por qué se protege solo a los arrendatarios, y no a otras personas que se encontrarían en la misma situación, como es el caso del empleador de trabajadora de casa particular. Sucede que muchas veces suelen dar como domicilio el de su empleadora (incluso si son “puertas afuera”) y sin su consentimiento. En este caso el empleador también debiera poder modificar el domicilio de su ex trabajadora mediante la exhibición del finiquito del contrato de trabajo. Todo lo cual, sin embargo, requeriría la existencia de bases de datos comerciales o financieros en las que se señale el domicilio del deudor. Dado que el domicilio no es un elemento considerado en el análisis del riesgo, no parece posible que estos registros se complementen con este antecedente.

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2.- Problemas prácticos de aplicación.

Ya se señaló que este proyecto tiene una grave falencia desde un punto de vista práctico, ya que las bases de datos a que se refiere, carecen de direcciones, ya que solo incluyen el nombre y RUT de la persona, así como sus deudas impagas, pero en ningún caso su domicilio. Los datos de personas que poseen, entre otras, las grandes casas comerciales, y que pueden contener domicilios de sus clientes, son producto de recopilaciones propias o de terceros, las que se utilizan indiscriminadamente y sin autorización del titular.

Inexistencia de la base de datos señalada.

En definitiva, para que tenga una real aplicación práctica el presente proyecto, sería necesaria la creación de una base de datos única y general de libre acceso —para ser conocida por los acreedores y modificada por terceros—, lo que atentaría contra la privacidad y seguridad de las personas e incluso, podría llegar a vulnerar el derecho constitucional a la privacidad. En efecto, en esta hipótesis nada asegura que la base de datos conteniendo domicilio solo se utilizaría para los casos de ejecuciones judiciales por no pago de deudas.

Indefensión de terceros no considerados en el proyecto.

Otro efecto discutible de la creación de una base de datos centralizada, es que para ser vinculante respecto del acreedor que encarga la cobranza judicial, la actualización de los datos debería tener algún grado de certeza, lo que resulta difícil si es hecha por los ex arrendadores o por terceros. Es decir, se debería dar algún valor probatorio a ese instrumento que acredite el domicilio, haciendo más difícil, entonces, la situación de quienes por desconocimiento u otras causales no hubieren modificado los datos de los ex arrendatarios o de terceros que utilicen maliciosamente su domicilio.

Aplicación de multas.

Respecto de las multas impuestas en el presente proyecto a quien maliciosamente utilice la dirección de su ex arrendador, si bien ello tiene sentido como disuasivo, se debe señalar que tampoco parece de fácil aplicación, toda vez que la cobranza judicial se tramita en un juicio ejecutivo que no tiene por objeto establecer multas, sino solamente el cobro de derechos indiscutidos —en este caso la existencia de la deuda—, por lo que sería necesario un juicio diverso el que nadie estaría dispuesto a iniciar por los gastos que conlleva y los nulos beneficios que significa para el afectado. Pero podría examinarse la posibilidad de que el juez debiera considerar obligatoriamente la alteración del domicilio del deudor (siempre que finalmente hubiere podido ser notificado) e incluir conjuntamente con las costas de la ejecución, un aumento a título de sanción por haber entorpecido la cobranza dando un domicilio no actualizado.

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3.- Observaciones formales.

Si bien el proyecto no parece viable por las dificultades prácticas de aplicación, hay ciertos aspectos que confunden, dada la redacción del nuevo artículo 6º bis propuesto para la ley Nº 18.101.

Contratos a plazo fijo e indefinido.

Se sabe que los contratos de arrendamiento pueden ser a plazo fijo o de plazo indefinido, terminando principalmente los primeros por la llegada del plazo y los segundos por el desahucio judicial, o por acuerdo entre las partes. Pues bien, el proyecto al domicilio fidedigno, el que conste en contrato de arrendamiento a plazo fijo que haya expirado, o en la sentencia judicial que le haya puesto término, da a entender, debido a su redacción, que este proyecto sería aplicable solo respecto de contratos con fecha de término, o a los cuales se les hubiere puesto término mediante sentencia, lo que en principio sería lógico en consideración que se requiere certeza jurídica respecto del término del contrato. Pero ¿qué ocurre con el contrato a plazo fijo que tiene una cláusula de prórroga automática? ¿Qué sucede si, en un instrumento aparte, se modifica la fecha de término del contrato? En estos casos es posible que, a pesar de continuar vigente el contrato debido a dicha cláusula o a la modificación del plazo, el arrendador igual podría modificar la base de datos. A su vez, podría entenderse que también quedarían excluidos aquellos contratos a los cuales se les haya puesto término anticipadamente de común acuerdo en un documento distinto al contrato ya que se establece expresamente que debe presentarse la resolución judicial que pone término al contrato o el contrato donde se señala la fecha de término. Finalmente, de acuerdo a su redacción y ubicación del nuevo artículo propuesto, los contratos de arrendamiento a plazo indefinido podrían entenderse excluidos, al no considerar la facultad de certificar el desahucio del arrendamiento, o término de común acuerdo del mismo.

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V. ANEXO: PROYECTO DE LEY Artículo primero: Agrégase en la Ley N° 18.101 que Fija Normas Especiales Sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, los siguientes artículos nuevos: 1

los bancos de datos personales a objeto de notificar tal hecho y eliminar de dichos bancos, el dato correspondiente al domicilio de su ex arrendatario y/o subarrendatarios si los hubiere.”

un nuevo

II.- A continuación del numeral 3) del artículo 24, 2 un nuevo número 4) del siguiente tenor.

“Art. 6º bis. En los casos contemplados en los artículos anteriores, el ex arrendador podrá concurrir con la sola copia del contrato de arrendamiento a plazo fijo que haya expirado o de la sentencia judicial que le haya puesto término, a

“4) El arrendatario que una vez expirado el contrato de arrendamiento a plazo fijo, o una vez desahuciado judicialmente el mismo, señale como domicilio particular el inmueble objeto del mismo.”

1 Artículo 6º- Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.

2 Artículo 24.- Serán sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondrá el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva: 1) El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos segundo y tercero del artículo 11, incurriere en falsedad en la declaración, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres; 2) El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencias de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble. Las multas indicadas serán de beneficio fiscal e ingresarán a Rentas Generales de la Nación, y 3) El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento. 4) El arrendatario que una vez expirado el contrato de arrendamiento a plazo fijo, o una vez desahuciado judicialmente el mismo, señale como domicilio particular el inmueble objeto del mismo.

I.- A continuación del artículo 6°, artículo 6° bis del siguiente tenor:

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