Informe Nº 6. Jul-Dic 2011

El Mercado Inmobiliario en La Plata El presente informe fue elaborado con datos oficiales y de las principales instituciones relativas al sector, para analizar la situación nacional, y un relevamiento propio, para la situación en todo el partido platense. Para ello se recopiló información en 86 inmobiliarias que operan en el mercado platense con un total de 5.505 inmuebles para la venta y 779 para alquiler, diferenciando terrenos, departamentos, casas, locales, oficinas y galpones. Posteriormente se localizó dichas ofertas mediante el uso de un sistema de información geográfica. El análisis de este informe se centrará, principalmente, en departamentos o vivienda multifamiliar, dado que es el rubro más dinámico de la construcción y de la actividad inmobiliaria en La Plata, a diferencia del mercado de oficinas, retail u otro inmueble 1.

Construcción y Mercado Inmobiliario en Argentina De acuerdo con los datos del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), elaborado por el INDEC2, diciembre exhibe un alza del 1,2%, respecto a noviembre, en términos desestacionalizados; mientras que la serie con estacionalidad registra una baja del 8,7%. Haciendo una comparación anual, respecto a diciembre del 2010, el índice presentó variaciones positivas del 2,7% en términos desestacionalizados y del 2,6% en la serie con estacionalidad. A su vez, dicho indicador para la construcción de edificios de vivienda en diciembre presenta una variación mensual negativa del 7,3% pero un incremento del 2,8% respecto a diciembre del 2010 (Gráfico 1). Tales inmuebles han mostrado una variación anual promedio del 6,56% durante el segundo semestre del 2011.

1

Ante el requerimiento de información sobre otro tipo inmueble comunicarse con [email protected]

2

Instituto Nacional de Estadísticas y Censos.

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Gráfico 1. EDIFICIOS para VIVIENDA, series por bloques del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC). Julio-Diciembre 2011. Base 2004=100 ISAC

210

14%

%Var.Año anterior

205

12%

200 10%

195 190

8%

185

6%

180

4%

175 2%

170 165

0% Jul

Ago

Sep

Oct

Nov

Dic

Fuente: DATAURBIS en base a INDEC, Dirección de Estadísticas de Actividades Secundarias y de Servicios. Información de prensa, enero 2012

Como panorama general la actividad de la construcción tuvo un 2011 con un crecimiento promedio de casi un 9%, de acuerdo al ISAC. Por su parte, la construcción de edificios para vivienda tuvo un 8%, frente al 9.5% del año anterior y pero superior al 2009. Por su parte, el índice Construya3 registró en diciembre un retroceso del 10,8 %, en relación al mes anterior. Pero, comparado con diciembre de 2010, el índice mostró una suba interanual de 0,70% (Gráfico 2). Sin embargo este incremento fue mucho mayor en los meses de agosto, septiembre y octubre, con lo cual tenemos una variación anual promedio del 8,55% durante el segundo semestre del 2011.

3

Mide el nivel de actividad de catorce empresas representativas del mercado de la construcción. Está realizado con los valores que surgen de las ventas de las empresas que conforman el Grupo y se publica mensualmente. Dichas empresas son: Grupo Later Cer, Cerámica Quilmes, FV, Loma Negra, Cerro Negro, ParexKlaukol, Aluar, AcerBrag, Plavicom, El Milagro, Ferrum, Eternit Durlok, AcquaSystem dataurbis

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Gráfico 2. Índice Construya con estacionalidad. Julio-Diciembre 2011. Volumen Base Junio 2002=100 Indice

Variación

390

IndiceconEstacionalidad

380

VariaciónInteranual

18% 16%

370

14%

360

12%

350 340

10%

330

8%

320

6%

310

4%

300

2%

290 280

0% Jul

Ago

Sep

Oct

Nov

Dic

Fuente: DATAURBIS en base a Construya

La variación anual promedio del índice construya fue del 9,45% durante el 2011 con una leve merma si lo comparamos con el 2010 donde dicho crecimiento fue del 13,33%. El desempeño de la superficie cubierta autorizada por los permisos de edificación otorgados para obras privadas muestra cierta estabilidad. Solamente los meses de agosto, octubre y noviembre tuvieron una variación anual positiva (Gráfico 3). Aunque hubo un aumento mensual promedio en el semestre del 1,43% de la superficie permisada. Lo cual muestra un sostenimiento de la actividad. Gráfico 3. Superficie Permisada en 42 municipios, Julio-Diciembre 2011. %

m2 Superficie

1.000.000

%Var.Igual mes del año anterior

50 40

900.000

30

800.000

20

700.000

10 600.000 0 500.000

-10

400.000

-20

300.000

-30 Jul

Ago

Sep

Oct

Nov

Dic

Fuente: DATAURBIS en base a INDEC.

La actividad privada futura que da cuenta la evolución de los permisos de construcción, tuvo un incremento del 5.5% respecto a la superficie total permisada durante el 2010, superando también la del año 2009.

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Por su parte, los costos de construcción, se incrementaron un 4,4% en el 2º semestre del año, según datos de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Mostrando una reducción de los mismos respecto a la primera parte del año 4. Hubo un importante incremento a partir de septiembre respecto al mes anterior, con un alza del 4,5% para luego estabilizarse teniendo así una variación mensual promedio durante el semestre del 1,7% (Gráfico 4). Gráfico 4. Variación del COSTO de COSTRUCCION, Julio-Diciembre 2011. Base Dic 01=100 1000

+4,4%

980 960 940 920 900 880 860 840 820 800 Jul

Ago

Sep

Oct

Nov

Dic

Fuente: Cámara Argentina de la Construcción

A su vez, el Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires, elaborado por el INDEC, muestra un incremento en los últimos seis meses, del 8,58% (Gráfico 5). Tal incremento mostró una variación promedio mensual del 1,66%, similar a la de la CAC. Gráfico 5. ÍNDICE del COSTO de la CONSTRUCCIÓN en el Gran Buenos Aires, Enero-Junio 2011. Base 1993=100 ICC

+8,58%

530 500 470 440 410 380 350 Jul

Ago

Sep

Oct

Nov

Dic

Fuente: DATAURBIS en base a INDEC, Dirección de Estadísticas de Actividades Secundarias y de Servicios. Información de prensa, enero 2012

4

En el 1° semestre dicho índice tuvo un incremento del 8,1% dataurbis

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El Mercado Inmobiliario en La Plata De acuerdo a información disponible en el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC), los valores de departamentos a estrenar, en la ciudad de Buenos Aires, sufrieron incrementos del orden 16% entre julio y diciembre último. Por su parte, los precios de tales inmuebles también mostraron fuertes incrementos en las principales ciudades del interior con un aumento de 35,3%. Con lo cual, se reduce la diferencia de precios con el interior del país ubicándose por debajo de la Capital Federal con precios 37,1% más bajos (Cuadro 2 y Gráfico 6). Cuadro 2. VALORES PROMEDIO de DEPARTAMENTOS A ESTRENAR. Diciembre 2011 Localidad Bariloche Córdoba Corrientes Formosa La Plata Mar del Plata Mendoza Posadas Resistencia Rosario Salta San Juan Tucumán Santa Fe Viedma

u$d/m2 2100 1500 1300 1025 1550 1700 1550 1500 1350 1600 1450 1500 1400 1500 1300

Fuente: DATAURBIS en base a IERIC

Gráfico 6. VALOR MEDIO de DEPARTAMENTOS A ESTRENAR. Diciembre 2011 jun-11 dic-11

U$D/m2

2041

2500

1759

1488

2000

1153

1500 1000 500 0 Cap Fede ral

País

Fuente: DATAURBIS en base a IERIC

De acuerdo al relevamiento efectuado por Dataurbis, la oferta de inmuebles para la venta aumentó un 10% durante el segundo semestre del 2011. De acuerdo al tipo de dataurbis

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inmueble, los departamentos son los que han presentado una disminución con un 8 por ciento menos de unidades ofertadas en el periodo en cuestión. La oferta de lotes, por su parte, tuvo un incremento del 45%; siendo el inmueble de mayor aumento en cuanto a las cantidades ofertadas, frente a las oficinas y galpones cuyas variaciones fueron de un 29 y 10% mayor respectivamente en cuanto a las unidades colocadas en el mercado durante el semestre (Cuadro 3). Cuadro 3. CANTIDAD de OFERTAS de INMUEBLES en La Plata. Jun-Dic 2011 Operación

Inmueble Casas Dptos Lotes Ventas Locales Oficinas Galpones Casas Dptos Alquiler Locales Oficinas Galpones Total de Vtas Total alquileres

Jun-11 1530 2185 775 212 98 63 124 356 280 68 39 5730 867

Dic-11 1950 2019 1123 218 126 69 101 330 246 76 26 6284 779

Variación 27% -8% 45% 3% 29% 10% -19% -7% -12% 12% 33% 10% -10%

Fuente: DATAURBIS

Los precios de departamentos5, tanto de unidades a estrenar como usadas presentan un alza de los valores que ronda el 9% entre los meses de julio y diciembre último. Este aumento de los precios es mayor en los departamentos a estrenar en un 11%, mientras que los usados un 7,8%. Por su parte, los costos de construcción de edificios de vivienda y los terrenos tuvieron un aumento superior al 15% (Gráfico 7).

5

Se relevó aquellos inmuebles ubicados en la zona más céntrica del casco urbano comprendidas entre las avenidas 1 a 19 y 38 a 66. dataurbis

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Gráfico 7. Variación del Valor según tipo de Inmueble en La Plata. Jun-Dic 2011 Jun-11

US$/m 2 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

+11,66%

Dic-11

+6,80% +15,34% +15,44%

Terrenos

Costo de Construcción

Dptos Estrenar

Dptos Usados

Tipo de Inm ueble

Fuente: DATAURBIS

El cociente entre el precio de los departamentos y el costo de la construcción – excluyendo impuestos-, es un buen indicador del incentivo a ampliar la oferta dado que recoge la diferencia entre comprar en el mercado la unidad terminada o construir. Como vimos anteriormente, esta relación disminuyó, respecto al semestre anterior, por los aumentos tanto de los valores de los terrenos (15,44%) y al aumento del costo de la construcción (15,34%) ante los precios de las unidades tanto usadas (6,8%) como a estrenar (11,66%) (Gráfico 7). Es así, que hay una detrimento de los beneficios, que derivaban de la diferencia entre el costo de construcción y el precio de venta, de 3,22%. Sabido es que en las unidades a estrenar los precios están muy atados a los costos de la construcción y a su principal insumo que es el suelo. A su vez, el dólar incrementó su ritmo alcista respecto al peso mostrando, en los últimos seis meses, con un aumento del 3,9% (gráfico 8). Esta aceleración permitió, en cierta medida, atomizar los costos por la depreciación del peso frente a la moneda estadounidense, principalmente en los últimos meses del semestre.

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Gráfico 8. TIPO de CAMBIO NOMINAL PROMEDIO MENSUAL. Jun-Dic 2011 $/U$D 4,30 4,25 4,20

3,9% 4,15 4,10 4,05 Jul-11

Ago-11

Sep-11

Oct-11

Nov-11

Dic-11

1,1% Fuente: Banco Central de la República Argentina

Respecto a la cantidad de propiedades en alquiler, hubo una caída del 17% entre julio y diciembre último. De acuerdo al tipo de inmueble, la cantidad de galpones y casas son las que sufrieron el mayor retroceso con un 33 y 19 por ciento, respectivamente de unidades menos durante el último semestre del año. Las oficinas en alquiler son los únicos inmuebles que se incrementaron un 10% en dicho periodo. Pero son los departamentos y los locales los que experimentaron un mayor retroceso durante todo el 2011 con un 22 y 20%, respectivamente de unidades ofertadas para su alquiler (Cuadro 3). En cuanto a los valores de los departamentos en alquiler, hay un comportamiento diferenciado de acuerdo a la antigüedad (inmuebles usados o a estrenar). El alquiler de departamentos usados de un dormitorio aumentaron un 3,9%, en el segundo semestre del 2011. Por su parte, en aquellos departamentos a estrenar de un dormitorio tuvieron un incremento del 14% (Gráfico 9). Gráfico 9. Variación de Alquileres promedio en pesos de Departamentos Usados y a Estrenar de un dormitorio. La Plata Jul-Dic 2011 14,0% 3,9%

$/m es $ 2.100 $ 1.800 $ 1.500 $ 1.200 $ 900 $ 600 $ 300

Dpto Usado

$0

Jun-11

Dic-11

Jun-11

Dic-11

Dpto Usado

$ 1.650

$ 1.715

Dpto a Estrenar

$ 1.783

$ 2.033

Fuente: DATAURBIS

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Los indicadores de la actividad muestran un crecimiento tanto para el semestre como para todo el 2011 en torno al 8%, pero este dinamismo se ve acompañado por una cifra superior de los costos por encima del 10% para el semestre y entorno al 20% para el 2011. Los valores ofertados en la ciudad de La Plata muestran también un comportamiento similar. El fuerte aumento de los terrenos durante el semestre (más del 15%) tuvo su incidencia en la presión que la tierra ejerce sobre la rentabilidad final de los proyectos y sobre los precios de venta. Como venimos sosteniendo, el modelo vigente está vinculado a la existencia de una masa de recursos excedentes de distintos sectores y la inexistencia de alternativas de inversión con alto rendimiento sostenido en el tiempo como experimenta la construcción. Así, el sector es receptivo tanto como reserva de valor de los activos como de rentabilidad. Esta última se vio afectada por el crecimiento de los valores de incidencia de los terrenos y con los incrementos generales en el resto de los costos de las obras. Si bien el segundo semestre del 2011 fue positivo para la actividad, tanto en lo nacional como para la ciudad de La Plata; la renta económica obtenida de los alquileres de los inmuebles tuvo un retroceso ubicándose con una tasa bruta cercan al 7%. Ante la mayor necesidad de volúmenes de capital para la construcción de departamentos, la estrategia es la formación de “pozos de inversión” o la formación de fideicomisos los cuales no demandan un desembolso inmediato del valor del inmueble permitiendo a los pequeños y medianos ahorristas participar del negocio y superar el límite de la capacidad de compra de un mercado muy focalizado sobre el público ABC1. Otra estrategia que viene mostrando la actividad residencial en las grandes ciudades, es el cambio en las dimensiones de los proyectos con un modelo de construcción de unidades de menores dimensiones, admitiendo la reducción de los montos totales de inversión pero con una mayor dinámica en los precios del metro cuadrado y una utilización más intensiva del terreno permitido, a su vez, por la nueva ordenanza 10703. Pero si el ritmo de los costos se mantiene con mayor dinamismo que los precios de venta, se corre el riesgo de una mayor dificultad para disponer excedentes que se puedan volcar a la construcción afectando a la demanda. A su vez, la oferta de departamentos para la venta viene registrando una retracción desde el segundo semestre del 2009, encendiendo un interrogante de cara al futuro en cuanto a la disponibilidad de recursos para invertir en la construcción. Por lo cual es indispensable pensar en incorporar a sectores medios, mediante créditos hipotecarios más accesibles, si se pretende mantener los niveles de construcción.

Para consultas por zonas o información más específica del mercado: [email protected]

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