El mercado de la vivienda en Argelia Diciembre de 2015 Este estudio ha sido realizado por Álvaro Montalvo Moreno, bajo la supervisión de la Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Argel

EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ARGELIA

ÍNDICE 1.

RESUMEN EJECUTIVO

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2.

DEFINICIÓN DEL SECTOR

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1. Los “bienes vacantes” tras la independencia del país 2. Evolución reciente y situación actual del parque de viviendas 3. Plan Quinquenal 2015-2019 3.

OFERTA – ANÁLISIS DE COMPETIDORES

13

1. Programas de vivienda 2. Instituciones dedicadas a la promoción inmobiliaria 3. Principales empresas constructoras 4. Tipos de vivienda 5. Métodos constructivos 4.

8 10 11

DEMANDA

13 13 14 15 15 17

1. Evolución demográfica

17

5.

PRECIOS

20

6.

PERCEPCIÓN DEL PRODUCTO ESPAÑOL

22

7.

CANALES DE DISTRIBUCIÓN

23

8.

ACCESO AL MERCADO-BARRERAS

25

1. Requisitos técnicos 2. Requisitos legales 3. Otros requisitos 4. Textos legislativos 9.

25 25 27 27

PERSPECTIVAS DEL SECTOR

29

10. OPORTUNIDADES

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11. INFORMACIÓN PRÁCTICA

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1. Ferias sectoriales 2. Consejos útiles 3. Cómo hacer negocios en Argelia 4. Direcciones de interés

31 31 33 34

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1.

RESUMEN EJECUTIVO

Tras la independencia de Argelia en el año 1962 y el retorno a Francia de los colonos que habitaban en el país, el Gobierno argelino y sus ciudadanos procedieron a confiscar y ocupar los terrenos y viviendas que quedaron vacíos, denominados “bienes vacantes”. Estas propiedades han sido objeto de controversia desde entonces, publicándose numerosas normas destinadas regular y tratar de regularizar su situación. Así, tras la huida de los ciudadanos franceses residentes en el país, se promulgó la Ordenanza de 3 de agosto de 1962, que preveía la restitución de estos bienes a sus propietarios originales. Lamentablemente introducía unas condiciones imposibles de cumplir, que en la práctica llevaron a la confiscación de los mismos. Ya en octubre de 1963, el entonces presidente del país, Ahmed Ben Bella, anunció que “ni una sola hectárea de terreno argelino pertenecería jamás a ningún extranjero”, lo que llevó a la expropiación de unas 40.000 hectáreas a finales de ese mismo año. Estas medidas afectaron principalmente a terrenos rurales, aunque también a viviendas urbanas. Grandes latifundios fueron nacionalizados o cedidos a sus antiguos usufructuarios, careciendo en todo caso de cualquier título de propiedad. Esta situación se mantuvo hasta bien entrado en el siglo XX, cuando se comenzó a regular la materia mediante la introducción, en 2010, de varias medidas orientadas a dotar de títulos de propiedad a los actuales propietarios de estos bienes inmuebles, como la Ley nº 2007-02, que permitió la obtención de títulos de propiedad a aquellos propietarios que carecían de ellos, o el artículo 42 de la Ley de Finanzas de 2010. Actualmente el Gobierno argelino está tratando de censar y registrar estos bienes, bien nacionalizando aquellos sin propietario aparente, bien dotando de títulos a aquellos propietarios que cumplen las condiciones requeridas para obtenerlo, habiéndose censado más 24.000 propiedades hasta la fecha. En cuanto a la evolución del parque de viviendas del país, tras la independencia éste se cifraba en unos dos millones. Hasta el año 1978, a causa de una política de vivienda poco estructurada, solamente se construyeron 30.000 unidades al año, claramente insuficiente para copar las demandas de la creciente población argelina. Además, el crecimiento poblacional se convirtió en una de las principales preocupaciones del Estado a raíz del censo poblacional del año 1966, que constató la elevada tasa de crecimiento de la 3

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población, cifrada en el 3,2% anual, que se mantuvo hasta los años 70. Ya en el año 2007 la población creció en 634.000 personas, cuando en el año 2000 este crecimiento se cifró en sólo 449.000, aumentando la población de 30,4 a 34,1 millones de habitantes durante ese período. Durante las décadas siguientes se trató de paliar este déficit mediante la promoción de la construcción de viviendas, construyendo más de 70.000 viviendas al año durante la década de los 70, alcanzando un total de más de un millón. Por su parte, la población aumentó a un ritmo mayor, incrementándose en 2,2 millones de personas. Durante la década de los 90, aun contando con una situación inestable en materia política, se construyeron más de 675.000, especialmente entre los años 1994 y 1998, cuando se construyeron 111.000 viviendas al año. La década de los años 2000 destacó por la introducción de medidas destinadas a la recuperación de déficits en varios sectores, abandonados durante décadas por la inestabilidad reinante en el país. Uno de los hitos de esta década fue la promulgación del llamado Plan Quinquenal 20052009, que llevó a la construcción de más de un millón de viviendas. A pesar de los medios destinados por el Gobierno, no se ha logrado subsanar la problemática de escasez de vivienda, y a día de hoy existe un fuerte déficit en el sector. Otro factor decisivo en el sector es el fuerte éxodo rural existente, que ha dado lugar a una distribución desigual de la población, situando al 38% de la misma en las quince provincias de la franja norte del país, aumentando así la presión sobre estos territorios. Por ello, el Gobierno continúa buscando fórmulas para aliviar, en la medida de lo posible, la escasez de vivienda, y en 2014 elaboró un informe sobre el censo de tierras y parcelas urbanizables, orientado a dar soporte al Plan Quinquenal previsto para el año siguiente (2015-2019), inscribiéndose dentro de las políticas estructurales del Gobierno. Este proyecto previó la construcción de un total de 1,6 millones de viviendas mediante fondos públicos, repartidas de la siguiente forma: − − −

800.000 viviendas públicas de alquiler (LPL). 400.000 alquileres con opción a compra. 400.000 alquileres rurales.

El primer grupo (LPL) está destinado a aquellas familias más desfavorecidas, sin posibilidad de acceder a un alquiler o cuya vivienda se considera precaria. Para poder acceder a estas promociones, deberán demostrar que su salario es inferior a 24.000 dinares al mes (unos 200 euros). El organismo encargado de gestionar estos alquileres es la OPGI (Oficina de Promoción y Gestión Inmobiliaria). En segundo lugar encontramos los alquileres con opción a compra. Destinados a aquellas personas con ingresos situados entre los 24.000 y 108.000 dinares (200 a 1.900 euros), permiten la adquisición de la vivienda en propiedad, una vez finalizado el período de alquiler, y son gestionadas por la AADL (Agencia Nacional de Mejora y Desarrollo de la Vivienda). El tercer grupo, por su parte, ofrece fórmulas destinadas a la subvención de la auto-construcción en áreas rurales. Se ofrecen ayudas de hasta 700.000 dinares (6.000 euros) a aquellos ciudadanos que deseen construir su vivienda en una zona rural del país, tratando de este modo de frenar el éxodo rural existente hasta la fecha. Además, el Ministro de Vivienda actual, prevé seguir con el programa creado por su antecesor, que tenía como objetivo la construcción de 575.350 vivienda, distribuidas de la siguiente manera: 4

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− − − − −

73.000 viviendas públicas de alquiler. 119.500 viviendas rurales. viviendas promocionales subvencionadas. 230.000 viviendas de alquiler con opción a compra. 151.850 viviendas promocionales públicas.

A éste último plan, se suma el llevado a cabo por Assure-Immo, filial del banco CNEP (Caja Nacional de Ahorro y previsión), que construirá 65.000 viviendas de alquiler con opción a compra. El Gobierno ofrece además ayudas para la adquisición de viviendas, terrenos y construcción de edificios, a través de la CNEP, la Agencia de Mejora y Desarrollo de la Vivienda (AADL) y de los Planes de viviendas sociales participativas (LSP). Además, existe un organismo dependiente del Ministerio del Hábitat, la Agrupación de Interés Común (GIC), que centraliza las cincuenta Oficinas de Promoción y Gestión Inmobiliarias (OPGI). Ejecuta las distintas decisiones tomadas por los distintos departamentos del Ministerio, aprovechando las distintas sinergias. Otra institución dedicada al fomento de la vivienda pública es la Empresa Nacional de Promoción Inmobiliaria (ENPI), que cuenta con 19 oficinas repartidas por el país. El Gobierno argelino, consciente de la incapacidad de las empresas locales para cumplir los proyectos del sector de vivienda, decidió contar con empresas extranjeras para incrementar el parque de viviendas nacional. En cualquier caso, los constructores argelinos continúan construyendo la mayoría de viviendas del país, aunque esta tendencia parece estar cambiando desde la entrada de empresas chinas en el mercado. Las principales empresas constructoras del país son las siguientes: −

CSCEC: empresa china, especializada en proyectos de gran tamaño, de especial relevancia o con financiación extranjera. Desde el año 2000 la empresa asiática ha resultado adjudicataria de casi todos los grandes proyectos del país. Cuenta con cerca de 122.500 trabajadores, y a título indicativo, alcanzó una cifra de negocios en el año 2009 de 11.200 millones de euros.

−

BATIGEC: empresa de capital belga, operativa desde el año 2005 y que actualmente cuenta con un puesto privilegiado en el sector de construcción en el país, habiendo construido más de 6.000 viviendas. Actualmente cuenta con una plantilla de 3.000 personas, y facturó 22,6 millones de euros en 2009.

−

COSIDER: el grupo Cosider se presenta como una de las empresas punteras del país en el sector de vivienda y equipamientos públicos, además de hidráulica, gestión de aguas, infraestructuras portuarias y aeroportuarias, sector ferroviario e hidrocarburos. Es responsable de la construcción de más de 12.000 viviendas. Trabajan para ella algo más de 18.500 personas, y alcanzó una facturación de 605,3 millones de euros en 2009.

−

ETRHB HADDAD (Argelina).

−

HASNAOUI (Argelina).

−

MAKSEM YAPI (Turquía).

−

COOPSETTE SOC.COOP (Italia).

−

SARL BEIJING URBAIN GROUPE CO LTD BUCG (China). 5

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En cuanto a las empresas españolas con presencia en el sector, cabe destacar las siguientes: −

ETOSA, a través de su filial argelina MEZOUGHI ET ETHOSA.

−

EURO CASA, a través de su filial argelina EURO CASA ALGÉRIE SARL.

−

GRUPO VERA.

−

ECISA.

−

ORTIZ.

−

ISOLUX CORSÁN.

En cuanto a los sistemas constructivos en Argelia, se encuentran regulados por diversos organismos: el Centro de Estudios y Servicios Tecnológicos de la Industria de los Materiales (CETIM), el centro nacional de Estudios e Investigaciones Integradas de Edificación (CNERIB), y el Control Técnico de la Construcción (CTC). Las viviendas suelen construirse con estructuras de hormigón armado compuestas por pilares y vigas, o con muros de carga. La calidad constructiva suele situarse por debajo de los estándares internacionales, aunque en los últimos años el Gobierno está tratando de reforzar las normas de calidad. Aquellas personas que desean acceder a una vivienda, bien sea de alquiler o compra, podrán hacerlo a través de una agencia inmobiliaria, o directamente con el propietario o arrendador. En Argelia, la inexistencia en muchos casos de títulos de propiedad, ha dado lugar a que gran parte de los alquileres y compraventas se lleven a cabo al margen de la ley. Los precios de alquiler y compra suelen ser los siguientes, según se sitúen en los barrios más exclusivos de la capital o en barrios más humildes: Tipo de vivienda. Precio mínimo Precio máximo F2 (una habitación y un salón). 34.000 € 84.000 € F3 (dos habitaciones y un salón). 54.000 € 209.000 € Villa.

250.000 €

1.600.000 €

En el país existen varias fórmulas destinadas a financiar la adquisición de una vivienda, bien sea nueva, de alquiler social, o participativo, permitiendo financiar hasta el 100% del importe, a un máximo de 30 años, con un tipo de interés del 3%. Las perspectivas del sector apuntan a que la construcción de viviendas en Argelia presentará un fuerte crecimiento en los próximos años, situándose como una prioridad en el desarrollo del país. Las necesidades de la población en cuanto alojamiento no hacen más que aumentar, tanto por la explosión demográfica de los últimos años, como por el éxodo rural existente. Dada la influencia directa que el Plan Quinquenal 2015-2019 tiene en el sector de la construcción, se prevé una tendencia positiva del mercado de vivienda en Argelia, a pesar de que la economía del país ostenta una elevada dependencia de los ingresos provenientes del comercio de hidrocarburos, y la caída del precio de los mismos ha llevado al Gobierno argelino a establecer algunas medidas orientadas a restringir el gasto público, y muchos de los proyectos planteados en la actualidad se han visto paralizados, por lo que es probable que las inversiones en el sector no vuelvan a reactivarse a corto plazo.

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Empezará a surgir un mercado de residencias secundarias en lugares turísticos (zonas costeras o cercanas a grandes núcleos de población). Parte de esas viviendas serán adquiridas por argelinos residentes en el extranjero, y el nivel de exigencia en cuanto a calidad será superior al actual. La política de vivienda social para todos no tiene mucho recorrido, porque hay una capa de la población con muy escasos recursos y ninguna voluntad de prosperar económicamente, a la que difícilmente se podrá integrar. En cuanto al sector privado, cada vez es más común la rehabilitación de viviendas, muy deterioradas por el paso de los años. Además, algunas empresas locales buscan asociarse con empresas extranjeras para operar en este sector, adquiriendo de este modo la capacidad técnica de la que carecen. Otra oportunidad reside en la construcción de viviendas mediante nuevas técnicas constructivas, como los prefabricados de hormigón. En mayo de 2015, nueve empresas industriales especializadas en la construcción de prefabricados fueron seleccionadas para la realización de fábricas en Argelia. De entre todas ellas, cuatro ya han obtenido la autorización técnica del Centro Nacional de Estudios e Investigaciones Integradas de la Construcción (CNERIB). La mayoría de inversores son extranjeros y ya han comenzado las negociaciones para firmar acuerdos de colaboración con empresas argelinas. La primera sociedad mixta constituida en el marco de este programa es la empresa Ola-Ortiz; que está formada por el grupo empresarial público Ola y la empresa española Grupo Ortiz. Por último, en la actualidad el acceso a financiación es limitado, de modo que la población argelina no es capaz de realizar ciertas inversiones, que sí serían posibles en caso de poder acceder a financiación privada.

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2.

DEFINICIÓN DEL SECTOR

1. Los “bienes vacantes” tras la independencia del país Tras la independencia del país en el año 1962 y el retorno a Francia de cerca de 600.000 colonos, abandonando viviendas, terrenos y explotaciones agrícolas, la población argelina comenzó a ocupar dichas propiedades. Los paisanos y los llamados “khemas”, paisanos que ostentaban antaño un derecho de usufructo sobre las tierras de 1/5 de las cosecha, invadieron los terrenos de los antiguos colonos contando con el beneplácito del Gobierno argelino, que incumplió las condiciones de los llamados “Acuerdos de Evian”. Estos acuerdos, firmados entre Francia y Argelia el 18 de marzo de 1962 (meses antes de la independencia, promulgada el 3 de julio del mismo año), garantizaban la protección personal y patrimonial de los franceses residentes en el país, declarando en sus artículos 12 y 13 que “Argelia garantizará sin ninguna discriminación los derechos patrimoniales adquiridos en su territorio antes de la autodeterminación, y nadie será privado de sus derechos sin indemnización”. Tras la independencia, se promulgaron una serie de textos legislativos cuya finalidad fue la de regular la ocupación y uso de los llamados “bienes vacantes”: −

Ordenanza nº 62-020 de 24 de agosto de 1962, relativa a la protección y gestión de bienes vacantes.

−

Decreto 63-88 de 18 de marzo de 1962, relativo a la reglamentación sobre bienes vacantes.

−

Decreto 63-388 de 1 de octubre de 1963, relativo a la declaración como “bienes vacantes” de las explotaciones agrícolas pertenecientes a ciertas personas físicas y jurídicas.

−

Decreto 63-168 de 9 mayo de 1963 relativo a la protección por el Estado de bienes mobiliarios e inmobiliarios cuyo modo de adquisición, gestión, explotación o utilización es susceptible de alterar el orden público o la paz social.

−

Decreto 63-222 de 28 de junio de 1963, destinado a regular los recursos contra las decisiones que situaron ciertos bienes bajo la protección del Estado.

Estos textos concedieron a los prefectos la capacidad para administrar bienes, tanto muebles como inmuebles abandonados por los “pies negros” y colonos franceses. Así, la Ordenanza de 24 de agosto de 1962 les otorgó plenos poderes para embargar estos bienes y cederlos posteriormente a terceros. Si bien es cierto que el artículo 5 de esta ordenanza preveía la restitución los mismos a sus propietarios legítimos, el cumplimiento de las condiciones previstas resultaba difícil, 8

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teniendo en cuenta las circunstancias de la época. Así, exigía que los propietarios legítimos ocuparan un empleo o función en Argelia, establecía que debían establecer su domicilio en Argelia y fijaba el plazo máximo para presentar alegaciones en 30 días, lo que impidió efectivamente la reclamación de la propiedad de las tierras. Por su parte, el Decreto de 1 de octubre de 1963 confiscó las explotaciones agrícolas dejadas atrás por los antiguos colonos, estableciendo que “se declararán bienes estatales aquellas explotaciones pertenecientes a personas físicas y jurídicas que, a la fecha de promulgación del presente decreto no gocen de la nacionalidad argelina o justifiquen haber cumplido los requisitos legales para adquirirla”, sin establecer ninguna indemnización por el embargo de las mismas. Además, el Decreto de 9 de mayo de 1963 amplió el supuesto de nacionalización de bienes muebles e inmuebles a aquellos cuya propiedad era ostentada por argelinos que hubieran colaborado con la presencia colonial (“harkis”). Ya en octubre de 1963, el Presidente Ben Bella anunció que “ni una sola hectárea de terreno argelino pertenece a un propietario extranjero”. Por aquel entonces se estimaba que unas 40.000 hectáreas pertenecían a los llamados “pies negros” y colonos franceses. Esto llevó a la expropiación en 1963 de los terrenos de los colonos franceses, mientras que la de los terrenos de los llamados “pies negros” tardó algunos años, haciéndose efectiva en 1970. Esta nacionalización afectó principalmente a terrenos rurales, aunque también a viviendas urbanas. Estas segundas, sin embargo, fueron objeto de una fuerte ocupación por parte de los ciudadanos argelinos, que las invadieron sin contar con ningún título de propiedad, tras su abandono por parte de sus antiguos habitantes, que vieron cómo perdían sus posesiones sin tener ningún tipo de recurso para defender sus derechos. Esta situación irregular ha sido objeto, durante décadas, de discusión por parte del Estado argelino, deseoso de regularizar la situación de estas propiedades. Así, en 2010 se introdujeron medidas para dotar de títulos de propiedad a nombre del Estado argelino a aquellos bienes provenientes de ciudadanos extranjeros que abandonaron el país tras su independencia. De este modo, en el artículo 42 de la Ley de Finanzas de 2010 se reguló el vacío jurídico existente sobre la materia, y desde entonces se han censado más de 24.000 propiedades. Además, en febrero de 2007 se introdujo la Ley nº2007-02, que permitió la obtención de títulos de propiedad a aquellos propietarios desprovistos de los mismos, y a aquellos que ostentan un título de propiedad anterior al 1 de marzo de 1962. Las exigencias para la obtención de estos títulos son las siguientes: −

Constatación previa de un derecho de propiedad inmobiliaria, así como de otros derechos reales o cargas, si aplican.

−

La determinación de la superficie del inmueble, así como su deslinde.

−

La verificación física.

−

La representación gráfica en un plano, trazado por un topógrafo experto.

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2. Evolución reciente y situación actual del parque de viviendas Tras la independencia del país en el año 1962, el número de viviendas alcanzaba los 2 millones, de las que el 43,6% fueron construidas antes de 1945, y el 48,8% entre 1945 y 1954, mientras que 35.000 viviendas se encontraban en construcción. Hasta el año 1978, como consecuencia de una política de inversiones estatal poco sostenida, la entrega de nuevas viviendas apenas alcanzó las 30.000 unidades. Este ritmo de crecimiento fue muy inferior al presentado por la población, que aumentaba en más de un 3% anual, tomándose medidas en su momento para paliar el déficit existente, que condujo a un incremento en el número de viviendas construidas, pasando a unas 70.000 de media por año durante la década siguiente. En términos totales, el parque de viviendas aumentó en más de un millón de unidades durante las tres décadas, mientras que la población se incrementó en 2,2 millones de personas. En lo referente a la distribución regional de las nuevas viviendas, el 45,4% se situó en zonas rurales, cuando la población urbana se había multiplicado por 2,5, a consecuencia de un fuerte éxodo rural, demostrando de esta forma que la vivienda no resulta un factor decisivo la distribución de la población, que realmente valora otros aspectos, como el empleo o las condiciones de vida.

Periodo

Vivienda rural Viviendas urbanas Total

1962-1966

16.870

11.453

28.323

1967-1977

82.400

60.210 142.606

1978-1990

333.539

448.875 782.414

Total

432.809

520.538 953.347

Fuente: Ministerio del Hábitat.

Durante la década de los años 90, a pesar de contar con un escenario económico gravemente deteriorado por la escasa seguridad del país, se construyeron más de 675.000 viviendas, un tercio de ellas situadas en áreas rurales. Esta progresión fue más fuerte a partir del año 1993, con más de 111.000 viviendas entregadas entre 1994 y 1998, frente a 39.000 entregadas desde 1990 hasta 1993. La década de los años 2000 destacó por la introducción de una política de recuperación de déficits acumulados en los años anteriores, movilizando grandes cantidades de recursos, sobretodo en el Plan Quinquenal 2005-2009, que llevó a la construcción de más de un millón de viviendas. Analizando la siguiente tabla, podemos observar cómo el número de viviendas se ha multiplicado por 3,5 desde la independencia, mientras que la población ha aumentado más lentamente, incrementándose 3,3 veces. Debemos tener en cuenta que en el año 2000, el Ministerio de Vivienda estimó que más de 1,5 millones de viviendas se encontraban en mal estado, que sumadas a la cantidad de viviendas desocupadas, reduciría considerablemente el número de viviendas útiles.

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AÑO

1966

1977

1987

1998

2008

2.182.000

2.579.000

3.451.000

5.062.000

6.748.000

Porcentaje de viviendas vacías

9.2%

10.8%

45%

18.1%

22.9%

Viviendas urbanas frente al total

39.1%

43.5%

51.1%

60.6%

-

204

213

196

250

-

12.022.000

16.948.000

23.038.000

29.100.000

34.800.000

31.4%

40%

49.7%

58.3%

63.6%

Personas por familia

5.9

6.6

7.1

6.6

5.9

Personas por vivienda

6.1

7.4

7.6

7.2

6.7

Total de viviendas

Poblados de chabolas Población total Porcentaje de población urbana

Fuente: Oficina Nacional de Estadística (ONS).

El sector de la vivienda en Argelia, desde hace más de una década, presenta un fuerte crecimiento, y se erige como una de las mayores preocupaciones de los argelinos. Además, se presenta como una de las herramientas del estado con mayor influencia sobre el bienestar de la población, representando el sector un 10% del PIB en el año 207 y empleando al 18% de la población. A pesar de las medidas presupuestarias introducidas para reducir las carencias existentes, y los progresos logrados durante la última década, sigue presentando una situación crítica, que necesitará de reformas estructurales por parte del Gobierno para mejorar su situación. Por lo general, la población argelina sólo es propietaria de una vivienda, generalmente en zonas rurales del país, y aquellas personas que se desplazan a las grandes urbes suelen alquilar su vivienda a un tercero. En contadas ocasiones cuentan con una segunda vivienda destinada a uso vacacional, aunque en ocasiones se da el caso de familias o individuos que son propietarios de viviendas o incluso inmuebles completos, que arriendan a terceros a modo de inversión.

3. Plan Quinquenal 2015-2019 A comienzos del año 2014 el Gobierno argelino elaboró un informe sobre el censo de las tierras y parcelas urbanizables, para poder dar soporte a los proyectos inmobiliarios previstos en el Programa Quinquenal 2015-2019 de inversiones públicas. Esta operación se inscribe en el marco de las políticas estructurales del Estado destinadas a aliviar la situación de ausencia de alojamiento que sufre la población argelina. Este Plan prevé la construcción de un total de 1,6 millones de viviendas subvencionadas con fondos públicos. El desarrollo de esta política de inversiones queda repartido de la siguiente manera: • • •

800.000 viviendas públicas de alquiler (LPL). 400.000 alquileres con opción a compra o compra a plazos. 400.000 alquileres rurales.

El primer grupo se conoce como alquileres sociales. Esta fórmula está destinada a las categorías sociales más desfavorecidas que no tienen posibilidad de acceder a un alquiler o que tienen una vivienda en condiciones insalubres o precarias. Además, las personas que quieran acceder a este tipo de alquiler social, deben presentar unos ingresos mensuales iguales o inferiores a los 24.000 11

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dinares argelinos (alrededor de 200 euros). El organismo público encargado de gestionar este tipo de alquileres son las Oficinas de Promoción y Gestión Inmobiliaria (OPGI). El segundo grupo de viviendas está destinado a los ciudadanos de clase media. Esta fórmula permite la adquisición de una residencia en propiedad, tras haber finalizado un periodo de alquiler. El ingreso mensual que deben presentar los demandantes de este tipo de alojamientos debe situarse entre los 24.000 y los 108.000 dinares argelinos (unos 1.900 euros). El organismo público que gestiona este tipo de viviendas es la Agencia Nacional de Mejora y Desarrollo de la Vivienda (AADL). Por último el tercer grupo define una fórmula de auto-construcción de viviendas en el medio rural. Estas actuaciones se engloban en el marco político del Estado, cuyo objetivo es desarrollar los espacios rurales y fijar a la población local en sus localidades de origen. La Caja Nacional de la Vivienda (CNL) paga al beneficiario una ayuda de 700.000 dinares argelinos (casi 6.000 euros). Esta se desglosa en dos franjas en función del grado de avance de los trabajos de construcción. Por otra parte, el nuevo Plan Quinquenal prevé la introducción de una nueva fórmula de alquileres totalmente novedosa: la auto-construcción a través de la asignación de terrenos. Esta nueva modalidad ofrece al ciudadano la oportunidad de construir él mismo su propia vivienda, adquiriendo una parcela de terreno y recibiendo una ayuda financiera estatal, según un plan de urbanismo y unas especificaciones técnicas bien definidas. La asignación de terrenos comenzará en la primera etapa, por las provincias del sur y de las Altas Mesetas. Posteriormente, la segunda etapa comprenderá las provincias del norte. Sin embargo, la fórmula de las viviendas promocionales subvencionadas (LPA) será abandonada durante este quinquenio y solamente se construirán aquellos proyectos que hayan sido puestos en marcha bajo el paraguas de anteriores Programas. Este tipo de viviendas era realizado por un promotor inmobiliario (público o privado) según un acuerdo financiero que comprendía una aportación personal, un crédito bancario bonificado y una ayuda frontal de la CNL. El Ministro de Urbanismo tiene en mente continuar con el programa adicional de vivienda, lanzado en 2013 y que preveía la construcción de 575.350 viviendas repartidas de la forma siguiente: -

73.000 viviendas públicas de alquiler. 119.500 viviendas rurales. 1.000 viviendas promocionales subvencionadas. 230.000 viviendas del tipo alquileres con opción a compra o compra a plazos. 151.850 viviendas promocionales públicas (LPP).

Este último grupo representa una fórmula destinada a los ciudadanos de clase media que presentan unos ingresos entre 108.000 y 216.000 dinares argelinos (entre los 900 y 1.800 euros al mes). La elaboración de este Programa ha sido confiada a la Empresa Nacional de Promoción Inmobiliaria (ENPI). Este segmento de viviendas no se beneficia de ninguna ayuda directa estatal, lo cual explica el elevado precio en comparación con otros tipos de fórmulas públicas de vivienda. A este último programa se añade el Plan que lleva a cabo Assure-inmo, la filial del banco CNEP (Caja Nacional de Ahorro y Previsión), que consiste en 65.000 viviendas de alquiler con opción a compra. Este programa fue lanzado en el año 2006 y solamente ha podido entregar, a finales de 2014, 11.000 viviendas del total previsto.

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3.

OFERTA – ANÁLISIS DE COMPETIDORES

1. Programas de vivienda Actualmente existen cuatro tipos de programas públicos, y un programa privado: −

LSL (Logement Social Locatif, Vivienda de Alquiler Social): destinado a familias de renta baja, cuentan con una superficie reducida, de menos de 53m2. La construcción la lleva a cabo la OPGI y la gestión financiera se gestiona por la Caja Nacional de la Vivienda (CNL). El coste de construcción se fija por el Estado.

−

Alquiler con derecho a compra: dividido a su vez en dos tipos, según el organismo encargado de gestionar la financiación. En ambos casos los fondos son otorgados por el Ministerio de Finanzas. En este supuesto, el inquilino paga diversas cuotas de alquiler durante un período determinado de tiempo, para después ejecutar su opción de compra. Se trata de una figura similar al leasing que se emplea para comprar equipos, máquinas y medios de transporte. −

AADL (Agencia para la Mejora y Desarrollo de la Vivienda): el programa se financia mediante préstamos a largo plazo, sin intereses. Este tipo de viviendas tienen una superficie de entre 70 y 85m2.

−

CNEP: de la misma naturaleza que el anterior, la financiación la proporciona la CNEP. Se beneficia además de terrenos cedidos por el Estado y una bonificación de la tasa de interés.

−

Las viviendas promocionales que reciben ayuda estatal (Logement Promotionnel Aidé par l’État), que sustituyen a las antiguas LSP desde 2010.

−

El Alquiler Rural: fórmula similar al de la Vivienda de Alquiler Social, permite financiar además trabajos de mejora y ampliación, con un límite de 250.000 dinares.

−

Las viviendas de venta libre o promocional (Logement Promotionnel), que son las promociones llevadas a cabo por empresas privadas.

2. Instituciones dedicadas a la promoción inmobiliaria El Gobierno concede ayudas públicas para la adquisición de viviendas por parte de la ciudadanía, así como para la adquisición de terrenos y la construcción de edificios. Estas medidas se llevan a cabo a través de la Caja Nacional de Ahorro y Previsión (Caisse Nationale d’Épargne et de Prévo13

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yance, CNEP), de la Agencia de Mejora y Desarrollo de la Vivienda (Agence de l’Amélioration et du Développement du Logement, AADL) y de los planes de viviendas sociales participativas (Logement Social Participative, LSP). La Agrupación de Interés Común (Groupe d’Intêret Comun, GIC) es un organismo que depende del Ministerio del Hábitat y reúne a las cincuenta Oficinas de Promoción y Gestión Inmobiliarias (Offices de Promotion et Gestion Inmobilière, OPGI’s) del país y a la AADL. Su labor es aplicar las decisiones adoptadas en los distintos departamentos del Ministerio del Hábitat, así como aprovechar las sinergias que surjan entre los distintos organismos y la empresa privada. Las OPGI’s, que están repartidas por todo el territorio nacional, realizan la labor de gestión de inmuebles y acercan los planes gubernamentales a la ciudadanía. Actualmente el 60% de todos los alquileres impagados en Argelia los registran las distintas OPGI’s del país. Otra institución dedicada al fomento de la vivienda pública es la Empresa Nacional de Promoción Inmobiliaria (Entreprise Nationale de Promotion Immobilière, ENPI), que sustituye a la antigua Entreprise de Promotion du Logement Familial (EPLF). Existen diecinueve ENPI’s repartidas por el país.

3. Principales empresas constructoras El Gobierno argelino tomó la decisión, hace años, de contar con constructores argelinos para incrementar el parque de viviendas nacional, pero a pesar de la disposición inicial de los operadores extranjeros, las empresas argelinas ostentan aún la mayoría de los proyectos de vivienda en Argelia, principalmente porque las empresas extranjeras no aceptan proyectos de menos de 1.000 viviendas, por motivos económicos. Según declaraciones del Ministro de Vivienda en 2010, las 34.000 empresas argelinas del sector resultaban claramente insuficientes, teniendo en cuenta que gran parte de ellas son microempresas familiares con menos de 9 trabajadores. En cualquier caso, algunas de las empresas líderes del sector, tanto nacionales como extranjeras, son las siguientes: −

CSCEC: empresa china, especializada en proyectos de gran tamaño, de especial relevancia o con financiación extranjera. Desde el año 2000 la empresa asiática ha resultado adjudicataria de casi todos los grandes proyectos del país. Cuenta con cerca de 122.500 trabajadores, y a título indicativo, alcanzó una cifra de negocios en el año 2009 de 11.200 millones de euros.

−

BATIGEC: empresa de capital belga, operativa desde el año 2005 y que actualmente cuenta con un puesto privilegiado en el sector de construcción en el país, habiendo construido más de 6.000 viviendas. Actualmente cuenta con una plantilla de 3.000 personas, y facturó 22,6 millones de euros en 2009.

−

COSIDER: el grupo Cosider se presenta como una de las empresas punteras del país en el sector de vivienda y equipamientos públicos, además de hidráulica, gestión de aguas, infraestructuras portuarias y aeroportuarias, sector ferroviario e hidrocarburos. Es responsable de la construcción de más de 12.000 viviendas. Trabajan para ella algo más de 18.500 personas, y alcanzó una facturación de 605,3 millones de euros en 2009.

−

ETRHB HADDAD (Argelina).

−

HASNAOUI (Argelina). 14

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−

MAKSEM YAPI (Turquía).

−

COOPSETTE SOC.COOP (Italia).

−

SARL BEIJING URBAIN GROUPE CO LTD BUCG (China).

En cuanto a las empresas españolas con presencia en el sector, cabe destacar las siguientes: −

ETOSA, a través de su filial argelina MEZOUGHI ET ETHOSA.

−

EURO CASA, a través de su filial argelina EURO CASA ALGÉRIE SARL.

−

GRUPO VERA.

−

ECISA.

−

ORTIZ.

−

ISOLUX CORSÁN.

4. Tipos de vivienda A modo de ejemplo, según la legislación argelina, el tamaño medio de una vivienda social del tipo F3 debe ser de 67m2, con una tolerancia del +-3%, e incluirá un salón, dos habitaciones, una cocina, un baño, un inodoro, un tendedero y varios armarios o espacios para almacenaje. Cada uno de estas estancias tendrá la superficie siguiente:

Habitación

Superficie

Habitación 1

13,0 m2

Habitación 2

11,0 m2

Cocina

10,0 m2

Salón

20,0 m2

Baño

3,5 m2

Inodoro

1,5 m2

Espacio de almacenamiento

1,0 m2

Hall

7,0 m2

Tendedero

5,0 m2

Total

67,0 m2

5. Métodos constructivos La legislación argelina establece que los métodos constructivos se adaptarán al clima reinante en la región, los hábitos y arquitectura local, los materiales existentes en la zona, y las normas y re15

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glamentos en materia de seguridad, estabilidad, resistencia, longevidad y confort acústico y térmico. Habitualmente se utilizan dos métodos diferentes: A. Estructura en hormigón armado compuesta de pilares (postes) y vigas. −

Es el método más utilizado en Argelia por la mayoría de empresas de construcción.

−

Se caracteriza por una fuerte demanda de mano de obra en la construcción y la utilización de herramientas y medios tradicionales. Es una producción frecuentemente estacional.

−

La estructura se compone de: o

Soleras aisladas bajo pilares, vigas y viguetas de hormigón armado fabricadas a pie de obra.

o

Encofrado tradicional de madera.

o

Forjados de viguetas y bovedillas huecas de cemento prefabricadas.

o

Escaleras de hormigón armado.

o

Los muros de fachada son de doble tabique, con un mínimo de 20 cm de espesor.

B. Estructura de hormigón armado con muros de carga. −

Sólo se utiliza en las grandes construcciones argelinas y extranjeras.

Se compone de: o

Hormigón de limpieza de 5 cm de espesor para la estabilización bajo los cimientos.

o

Zapatas de diferentes secciones. Muros y losas de hormigón armado.

o

Encofrado túnel incluyendo rebajes, salientes, nervaduras y reservas.

o

Suelos de losas de hormigón armado de 15 cm de espesor.

o

Las escaleras se construyen sobre losas inclinadas de hormigón armado de 15 cm de espesor, siendo los peldaños y las tabicas de 28 y 16 cm respectivamente.

o

Tabiquería de ladrillo cocido.

La calidad de la construcción local se sitúa por debajo de los estándares internacionales, a causa de las presiones llevadas a cabo por el Estado para lograr cumplir el programa de construcción de viviendas de la forma más rápida y económica, sumado a la falta de autoridades de supervisión encargadas de verificar el seguimiento de la normativa existente. Además, tanto la arquitectura como el diseño suelen pasarse por alto, situando a la productividad como la prioridad principal. Sin embargo, según actores del sector, en los últimos años se han reforzado las normativas de calidad, emitidas por el Instituto de Normalización Argelino (IANOR).

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4.

DEMANDA

1. Evolución demográfica En Argelia, la preocupación por la evolución demográfica de la población se convirtió en una de las principales preocupaciones tras el censo poblacional llevado a cabo en 1966, que constató la elevada tasa de crecimiento de la población, cifrada en el 3,2% anual. Durante la conferencia mundial de las Naciones Unidas llevada a cabo en el año 1974, Argelia indicó que consideraba que el crecimiento demográfico desmesurado era efecto del subdesarrollo, y no una causa. En la misma época, se introdujo el primer plan destinado a tratar de controlar este fenómeno, introduciendo medidas contraceptivas. Diez años después, en 1983, se introdujo el Programa Nacional de Crecimiento Económico (ONMCD), articulado en torno a tres ejes fundamentales: −

El desarrollo de las infraestructuras de base.

−

El desarrollo de actividades de información y educación, especialmente en áreas rurales.

−

Promoción de estudios para detectar los factores determinantes del crecimiento demográfico, así como su influencia en el crecimiento económico y social.

Este programa consideró también al crecimiento demográfico como una lacra para el desarrollo económico del país. A finales de la década de los 80 la tasa de mortalidad cayó en picado, pasando del 16,5‰ en 1970 a 7,34‰ en 1986, mientras que la tasa de natalidad, a pesar de reducirse, se mantuvo elevada, pasando del 50‰ en 1970 a 34,73‰ en 1986. Esto causó que, por primera vez tras la independencia del país, la tasa de crecimiento superara el 3%. Ya en la década de los años 2000, se produjo un incremento notable en la tasa de nupcialidad, pasando de 5,8 matrimonios por cada 1.000 habitantes en el año 2000, a 9,3 matrimonios por cada 1.000 habitantes en 2007, lo que incrementó la tasa de natalidad y de crecimiento natural de la población a 22,5‰ y 18‰ respectivamente en el año 2007. En términos absolutos, el crecimiento de la población pasó de 449.000 habitantes en 2000 a 634.000 en 2007, incrementando la población argelina de 30,4 a 34,1 millones de habitantes en el mismo período, no viéndose ésta afectada por la caída de la tasa de fecundidad, que se redujo de 2,5 hijos por mujer en el año 2000 a 2,27 en 2007. En cuanto a la estructura de la pirámide poblacional según edades, desde los años 70 ha presentado un estrechamiento de la base y un ensanchamiento de su cumbre. Por ejemplo, el grupo situado entre los 0 y los 14 años pasó de representar un 33,9% en 2000 a un 28,4% en 2006, lo

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que incrementó la población situada entre los 15 y 60 años, cifrándose en 2,5 millones de personas en 2006. Por su parte, la población femenina en edad fértil continúa aumentando a un ritmo cercano al 2,7% anual, pasando este grupo a representar el 57,7% del total de mujeres, frente al 54,1% del año 2000. En cuanto a la distribución de la población por regiones, ésta se reparte de forma desequilibrada, cuando el 38% de la población habita en las quince provincias de la franja norte del país, mientras que en el sur sólo reside el 7% de la población total. Argelia es un país en el que la mayoría de sus habitantes se sitúan en las zonas de costa. Esto evidencia un gran movimiento migratorio interno hacia las ciudades con más población. Tanto es así que Argel, la capital del Estado, duplica en población a la siguiente wilaya (provincia) con mayor número de habitantes, que es Sétif. A continuación se pueden consultar las quince provincias argelinas con mayor número de habitantes: Wilaya Argel Setif Orán Djelfa Batna Tizi Ouzou Chlef Blida M'Sila Tlemcen Constantina Béjaia Skikda Tiaret Médéa TOTAL

Número de Porcentaje habitantes sobre el total 2.947.461 9% 1.496.150 4% 1.443.052 4% 1.223.222 4% 1.128.030 3% 1.119.646 3% 1.013.718 3% 1.009.892 3% 991.846 3% 945.525 3% 943.111 3% 915.836 3% 904.195 3% 842.061 2% 830.944 2% 34.459.726 100%

Número de habitantes por wilaya. Fuente: ANDI, 2008.

El gráfico anterior muestra que en territorio argelino hay una gran megalópolis, que es la capital, mientras que hay muchas ciudades que rondan el millón de habitantes. Se puede observar que la población argelina se traslada hacia los centros neurálgicos del país, esto es, Argel en el centro del país, Sétif en el este y Orán en el oeste. Asimismo, las ciudades costeras tienen un gran atractivo para los argelinos, puesto que son lugares en los que se concentra la actividad económica del país.

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Una vez se ha analizado la distribución geográfica de la mayor parte de la población, queda saber cuáles son las zonas con mayor densidad de población: Wilaya Argel Orán Blida Boumerdés Constantina Annaba Mostaganem Tizi-Ouzou Béjaia Tipaza

Densidad (habitantes/km2) 2.511 688 591 504 427 424 325 316 279 273

Fuente: elaboración propia a partir de datos de la Oficina Nacional de Estadística de Argelia. Fuente

Argelia presenta una densidad de población de 16,03 habitantes por kilómetro cuadrado. Esto es debido principalmente a la gran extensión que tiene el país. Sin embargo, se observa cómo la mayoría de las wilayas o provincias tienen una densidad de población mayor. Este dato cobra especial relevancia en el caso de la capital, que tiene una densidad poblacional 156 veces mayor que la media del país. Este dato se muestra tan distinto de unas zonas a otras debido a la gran superficie que tiene Argelia, ya que a día de hoy es el país más extenso de África.

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5.

PRECIOS

Construcción: El precio medio por metro cuadrado construido suele oscilar entre los 19.000 (160 euros) y 23.000 dinares (190 euros) en el caso de viviendas sociales, y entre 25.000 y 28.000 dinares (210 a 230 euros) en el caso de apartamentos destinados a alquiler con opción a compra, puesto que su calidad suele ser superior. Los precios del sector privado suelen situarse entre los 35.000 y 45.000 dinares (entre 290 y 370 euros) por metro cuadrado, según sean apartamentos o villas, respectivamente. Venta y alquiler: En Argelia la mayoría de los apartamentos existentes son del tipo F3, es decir, de dos habitaciones más un salón, un baño, un inodoro y una cocina. El precio medio de un apartamento de este tipo, de unos 70m2, varía entre 6,5 millones de dinares (unos 54.000 euros) en regiones como Reghaïa o H’raroua y los 25 millones de dinares (209.000 euros) en los barrios de Hydra o Saïd Hamdine, en Argel. En gran parte de los barrios de Argel el precio de este tipo de apartamentos ha superado la barrera de los 10 millones de dinares (unos 84.000 euros). Además, cabe destacar que los precios de los apartamentos no suelen verse influidos por su estado de conservación, ni por la existencia de muebles en su interior. En el caso de los apartamentos F2 (una habitación y un salón), los precios varían entre los 4 y los 10 millones de dinares (entre 34.000 y 84.000 euros), según comentarios de agencias inmobiliarias. Las villas y mansiones individuales siempre parten de los 30 millones de dinares (250.000 euros), alcanzando cifras astronómicas, de 150 a 200 millones (1,2 a 1,6 millones de euros). Las ayudas ofrecidas por el Gobierno para la adquisición de viviendas, limitadas a 700.000 dinares (5.800 euros), no alcanzan a cubrir las necesidades de la población. Los alquileres, por su parte, también han mantenido una tendencia ascendente en los últimos años. Cabe señalar que se suele pagar el año entero por anticipado. Tipo de vivienda. Precio mínimo Precio máximo F2 (una habitación y un salón). 34.000 € 84.000 € F3 (dos habitaciones y un salón). 54.000 € 209.000 € Villa.

250.000 € 20

1.600.000 € Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Argel

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Acceso a financiación: financiación: En Argelia existen varias fórmulas destinadas a financiar la adquisición de una vivienda, bien sea nueva, o de alquiler social participativo y colectivo. A título indicativo, el BNP ofrece dos tipos de financiación para adquisición de viviendas:

Concepto

Crédito hipotecario bonificado

Montante del Hasta el 100% del coste global crédito hipote- de adquisición de la vivienda cario promocional, colectiva, nueva, sobre plano o construcción de vivienda rural. Tipo de interés

Crédito IMMO Formule Hasta el 80% del montante, para la adquisición de vivienda principal o secundaria, un terreno o para rehabilitación de viviendas. Si el solicitante es cliente de BNP, se podrá financiar hasta 90%.

Para rentas situadas entre 6 y Interés general a partir del 6%. Interés bonifi12 veces el SNMG1: 1% anual. cado entre el 1% y 3%. Rentas superiores a 6 veces el SNMG: 3% anual.

Período de de- De 2 a 30 años. volución

De 2 a 20 años.

Elegibilidad

Todo solicitante cuyo salario Toda persona de 19 a 65 años, de nacionalisea menos a 12 veces el dad argelina, no residente en el país. SNMG.

Operaciones aceptadas

Adquisición de una vivienda promocional, colectiva, nueva, sobre plano, o construcción e una vivienda rural.

Adquisición de una vivienda de segunda mano, compra de terrenos, construcción, venta sobre plano, construcción de viviendas nuevas a través de un promotor, rehabilitación, construcción, mantenimiento y extensión.

Cabe señalar que habitualmente, en caso de amortización anticipada, sólo se podrá llevar a cabo por anualidades completas.

1 Salario Mensual Neto Medio: incluye el salario base, las indemnizaciones y primas de toda naturaleza, excluyendo el reembolso de conceptos adelantados por el trabajador.

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6.

PERCEPCIÓN DEL PRODUCTO ESPAÑOL

Entre las constructoras españolas instaladas en Argelia dedicadas al sector de vivienda se encuentran, entre otras, las siguientes empresas: -

ETOSA, a través de su filial argelina MEZOUGHI ET ETOSA.

-

EURO CASA, a través de su filial argelina EURO CASA ALGÉRIE SARL.

-

GRUPO VERA.

-

ECISA.

-

ORTIZ.

-

ISOLUX CORSÁN.

En general las empresas europeas de construcción tienen una excelente consideración en Argelia. Las sociedades españolas se enmarcan dentro de la imagen europea en cuanto a la capacidad técnica de sus profesionales. Si comparamos por nacionalidades, las empresas alemanas o francesas son las que tienen una mejor consideración en cuanto a la tecnología, sin embargo, la empresa argelina prefiere trabajar con profesionales españoles, portugueses o italianos antes que con anglosajones, alemanes o nórdicos debido a la cercanía cultural y el carácter más amable además de los precios más competitivos. En general, la imagen de los profesionales españoles es buena y hay grandes empresas españolas con una larga trayectoria en el mercado.

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7.

CANALES DE DISTRIBUCIÓN

En Argelia, la gran mayoría de alquileres y compraventas se llevan a cabo de manera informal, teniendo en cuenta la inexistencia de títulos de propiedad exigidos para formalizar los contratos que regulan estas operaciones. No obstante, en ciertas ocasiones en las que los propietarios sí cuentan con estos títulos, se formaliza la operación ante notario con un procedimiento similar al utilizado en España. Por su parte, en Argelia existe la figura del agente inmobiliario, y su operación se encuentra regulada por la Ley 09/08 sobre la reorganización de las agencias inmobiliarias. Frecuentemente operan en negro, sin encontrarse inscritas en el llamado “Registro de Comercio”, equivalente al Registro Mercantil español, siendo ésta inscripción necesaria para operar legalmente en el país. Se calcula que de las 6.500 agencias inmobiliarias que operan en el país, sólo 3.200 se encuentran registradas. Los agentes inmobiliarios se encuentran amparados bajo la llamada Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FNAI). Por lo general no alcanzan la calidad ofrecida por las empresas españolas del sector, y rara vez cuentan con páginas web o incluso fotografías de los inmuebles. Además, suelen cobrar, dependiendo de las circunstancias, una mensualidad al vendedor y al comprador en el caso de viviendas de alquiler (que suele pagarse anualmente) o un 3% del precio de venta en el caso de las viviendas de compraventa. En el caso de proyectos de construcción impulsados por el Estado argelino, la selección de las empresas se lleva a cabo mediante licitación pública. Las fuentes de información y difusión de estas licitaciones de concursos públicos son las siguientes: −

El BOMOP (Boletín Oficial de Mercados del Operador Público) a través de su página web (www.anep.com.dz/bomop/id.php). Se trata de una fuente oficial y exhaustiva de los mercados públicos locales. Resulta útil la consulta del Boletín Oficial de Mercados del Operador Público (Bulletin Officiel des Marchés de l'Opérateur Public, BOMOP), donde se publican semanalmente las ofertas de licitación de los distintos Ministerios (Ministère des Travaux Publics, Ministère des Ressources en Eau, Ministère de l’Énergie, Ministère de Transports, Ministère de la Défense, etc.). El BOMOP es un servicio de pago, por lo que para tener conocimiento de la información que contiene es necesario abonarse.

−

Otras páginas de internet ofrecen información de licitaciones ordenadas por sectores, mediante abono: www.algeriatenders.com.

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−

El ICEX ofrece un servicio en todo el mundo de información sobre licitaciones internacionales a través de la información suministrada por las Oficinas Comerciales de España en el extranjero. La suscripción a este servicio se realiza a través de la página web del ICEX (www.icex.es)

−

Algunas licitaciones se anuncian en los periódicos generalistas de tirada nacional, tales como: El Moudjahid, El Watan, Liberté y Horizons, o en fuentes escritas especializadas en materia económica, como Le Maghreb Économique.

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8.

ACCESO AL MERCADO-BARRERAS

1. Requisitos técnicos En la construcción de viviendas, para aquellos materiales que requieran de algún tipo de reglamentación técnica, el organismo encargado de realizar la homologación y certificación local sería el Instituto Argelino de Normalización (IANOR). Web: www.ianor.dz . Por otra parte, cabe mencionar los siguientes organismos anexos al sector de la construcción, que sirven como soporte técnico y regulan su actividad: -

-

-

Centro de Estudios y Servicios Tecnológicos de la Industria de los Materiales de Construcción (CETIM). Web: www.cetim-dz.com . Es un organismo encargado de promover, desarrollar y ofrecer servicios tecnológicos de apoyo a las empresas de producción e materiales de construcción. Este organismo recibe consultas técnicas de empresas argelinas productoras de ladrillos y tejas, aunque no en gran proporción ya que tan solo el 24% de las empresas registradas como fabricantes de tejas y ladrillos en 2006 habían realizado al menos una consulta al centro. Este mismo dato baja hasta el 10% en el año 2013. Centro Nacional de Estudios e Investigaciones Integradas de Edificación (CNERIB). Web: www.cnerib.edu.dz . Tiene como misión emprender todos aquellos trabajos científicos y técnicos, que ayuden a desarrollar y poner en marcha nuevas técnicas de trabajo en el sector de la construcción. Control Técnico de la Construcción (CTC). Web: www.ctc-centre.org . Es el organismo encargado de otorgar los visados técnicos que exigen las compañías de seguros a los proyectos de construcción.

2. Requisitos legales Formas jurídicas existentes Actualmente, todas las sociedades que decidan implantarse en Argelia deben contar con la participación de nacionales residentes de al menos el 51% del capital. Este hecho condiciona que la empresa extranjera esté en una posición de debilidad con respecto a su socio local. Tanto las empresas extranjeras como las nacionales suelen optar por dos tipos societarios: la Sociedad de Responsabilidad Limitada (SARL), equivalente a la Sociedad Limitada española, o la Sociedad por Acciones (SPA), similar a la Sociedad Anónima. En ambos casos, la responsabilidad de los actos societarios se limita al capital social aportado por los socios.

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Algunas formas societarias menos comunes son la Sociedad Limitada por Acciones (SCA), similar a la Sociedad Comanditaria española, la SNC, la SCS y la SEP. Estas entidades jurídicas no resultan recomendables, al exponer a sus integrantes a un mayor riesgo financiero, al no separar claramente el patrimonio personal del de la sociedad, en caso de responsabilidad derivada de los actos societarios.

Tipo

Número socios. socios.

de Capital soso- Responsabilidad cial mínimín imo. mo.

Depósito de cuentas anuales

SARL

1 o más.

SPA

Mínimo 7 ac- 1.000.000 cionistas. DA.

Limitada al capital social aportado.

Si

Sociedad General

Mínimo 2 so- 1.000.000 cios. DA.

Responsabilidad solidaria e ilimitada.

No

SCA

Dos tipos de Sin capital La responsabilidad de los socios acti- No socios mínimo. vos es solidaria e ilimitada, mientras que la de los socios no activos está limitada al capital aportado.

Sin capital Limitada al capital social aportado. mínimo.

Si

Las sociedades extranjeras que realizan una actividad en Argelia suelen estar sometidas a una retención en la fuente del 24% de sus ingresos, como liquidación de impuestos. Sin embargo, este régimen no aplica a las empresas cuya actividad es la construcción inmobiliaria. Procedimiento para poder llevar a cabo inversiones en el país Cualquier inversor, tanto residente como no residente, deberá seguir el procedimiento siguiente para poder operar en el país: −

En primer lugar, d’Investissement).

−

El inversor, presentará después el “esquema de grandes proyectos” (Canevas des Grands Projets). Basándose en este documento, la Agencia Nacional para el Desarrollo de Inversiones (ANDI) informará al Consejo Nacional de Inversiones (CNI) de la naturaleza y características del proyecto, y esperará la resolución del mismo.

−

Antes de comenzar las negociaciones entre el inversor y el ANDI, se deberá aprobar el Régimen de Convención por parte del CNI. Este proceso suele demorarse, como mínimo 6 meses.

−

El inversor y el ANDI, comenzarán a negociar los términos y condiciones del acuerdo. supervisadas por el Ministerio de Promoción de la Inversión (MPPI).

−

El acuerdo firmado por el inversor y el ANDI deberá ser aprobado por el CNI, y publicado en el Boletín Oficial de la República Argelina (JORA).

deberá

presentar

26

la

declaración

de

inversión

(Déclaration

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3. Otros requisitos −

Tasa preferencial en la adjudicación de licitaciones públicas: se establece una tasa preferencial en el precio para las empresas locales del 25% (sobre prorrateo de la parte argelina) de modo que la empresa local puede resultar adjudicataria del contrato público aun cuando su oferta haya sido mejorada en un 25% en el precio por la empresa extranjera.

−

Impuesto de sociedades (IBS): Tras la última revisión publicada en 2015, el IBS se ha fijado en el 19% para empresas de producción de bienes, 23% para actividades de construcción, trabajos públicos e hidráulica, así como las actividades turísticas y agencias de viajes, y 26% para el resto de actividades.

−

Preferencia local dictada por el Gobierno: el Gobierno argelino está tomando medidas encaminadas a sustituir las importaciones por producción local, con la finalidad de equilibrar la balanza de pagos, fuertemente afectadas por las exportaciones de crudo, de las que depende el país.

−

Dificultad en la obtención del visado de trabajo: es práctica habitual el uso del visado de negocios, que no autoriza a trabajar, por lo que buena parte del personal expatriado de las empresas actúa sin cumplir los requisitos que marca la ley y con riesgo de que la administración pública argelina tome algún tipo de medida. La obtención del permiso de trabajo suele tardar 4 meses aproximadamente.

4. Textos legislativos El sector de vivienda se encuentra regulado por las siguientes leyes y reglamentos:

Textos legislativos Ordenanza n° 75-74 de 12-11- 1975 dedicad a ala regulación del catastro.

Ley 90-25 de 18-11-1990, modificada y completada, sobre regulación del suelo. Ley 90-29 de 1-12-1990, modificada y completada, relativa a la ordenación territorial y urbanismo. Ley 90-30 de 01-12-1990, modificada y completada, relativa a la ley de dominios. Ley 91-11 de 27-4-1991, de reglas relativas a la expropiación por causa de utilidad pública. Decreto legislativo 93-03 du 01-03-1993 modificado y completado, relativo a la actividad inmobiliaria. Ley 01-20 de 12-12-2001 relativa a la gestión y desarrollo sostenible del territorio. Ley 02-08 de 08-05-2002 relativa a las condiciones de creación de nuevas ciudades, y su gestión.

Ordenanza 08-04 de 01-09-2008 de condiciones y modalidades de concesión de terrenos de dominio estatal para la realización de proyectos de inversión.

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Textos reglamentarios Decreto n° 76-62 de 25-03-1976, modificado y completado, relativo al establecimiento del catastro general. Decreto n° 76-63 de 25-03- 1976 relativo a la institución del registro de la propiedad. Decreto ejecutivo n° 91-175 de 28-05-1991, destinado a definir las reglas generales de gestión territorial, urbanismo y construcción. Decreto ejecutivo n° 15-19 de 25-01-2015, modificado y completado, destinado a fijar las modalidades de instrucción y concesión de certificado de urbanismo, de permiso de construcción, certificado de parcelación, certificado de conformidad y permiso de demolición. Decreto ejecutivo n° 91-177 de 28-05-1991 destinado a fijar los procesos de elaboración y aprobación del Plan Director de Gestión Territorial y Urbanístico, y el contenido de los documentos. Decreto ejecutivo n°91-178 de 28 de mayo de 1991 dedicado a fijar el procedimiento de elaboración y aprobación de los planes de ocupación del suelo, así como el contenido de los documentos relacionados. Decreto ejecutivo n°91-454 de 23-11-1991 relativo a las modalidades de administración y gestión de bienes de dominio público y privado. Decreto ejecutivo n°07-119 de 23-04-2007 relativo a la creación de la Agencia Nacional de Intermediación y Regulación Territorial y sus estatutos. Decreto ejecutivo n° 12-126 de 19 de marzo de 2012, que modifica y completa el Decreto ejecutivo nº97-119 de 23 de abril de 2007 sobre la creación de la Agencia Nacional de Intermediación y Regulación Territorial. Decreto ejecutivo n° 09-18 de 20-01-2009 relativo a la reglamentación del ejercicio de la profesión e agente inmobiliario. Decreto ejecutivo n°09-152 de 2-05- 2009, relativo a las condiciones y modalidades de concesión de terrenos del Estado, destinados a la realización de proyectos de inversión. Decreto ejecutivo n°09-153 de 02-05-2009 relativo a las condiciones y modalidades de concesión y gestión de activos residuales de empresa públicas autónomas y no autónomas disueltas, y de los activos excedentes de empresas públicas económicas. Decreto ejecutivo n° 12-126 de 19 de marzo de 2012, que modifica y completa el Decreto Ejecutivo nº07-119 de 23 de abril de 2007, sobre la creación de la Agencia Nacional de Intermediación y Regulación Territorial.

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9.

PERSPECTIVAS DEL SECTOR

Las perspectivas del sector apuntan a que la construcción de viviendas en Argelia presentará un fuerte crecimiento en los próximos años, situándose como una prioridad en el desarrollo del país. Las necesidades de la población en cuanto alojamiento no hacen más que crecer, tanto por la explosión demográfica de los últimos años, como por el éxodo rural existente. Argelia es un país cuya economía ostenta una elevada dependencia de los ingresos provenientes del comercio de hidrocarburos, y la caída del precio de los mismos, unido a la incapacidad de aumentar la producción ha llevado al Gobierno argelino a establecer algunas medidas orientadas a restringir el gasto público, y muchos de los proyectos planteados en la actualidad se han visto paralizados, por lo que es probable que las inversiones en el sector no vuelvan a reactivarse a corto plazo. Empezará a surgir un mercado de residencias secundarias en lugares turísticos (zonas costeras o cercanas a grandes núcleos de población). Parte de esas viviendas serán adquiridas por argelinos residentes en el extranjero, y el nivel de exigencia en cuanto a calidad será superior al actual. La política de vivienda social para todos no tiene mucho recorrido, porque hay una capa de la población con muy escasos recursos y ninguna voluntad de prosperar económicamente, a la que difícilmente se podrá integrar.

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10.

OPORTUNIDADES

Dada la influencia directa que el Plan Quinquenal 2015-2019 tiene en el sector de la construcción, se prevé una tendencia positiva del mercado de vivienda en Argelia. Este Plan tiene como objetivo la realización de 1,6 millones de viviendas durante los próximos quince años, con la finalidad de absorber el déficit estructural en este sector. El gobierno perseguirá la realización de programas de viviendas sociales públicas, promoción de viviendas urbanas, ayudas para la vivienda rural o el arrendamiento con opción a compra. En cuanto al sector privado, cada vez es más común la rehabilitación de viviendas, muy deterioradas por el paso de los años. Además, algunas empresas locales buscan asociarse con empresas extranjeras para operar en este sector, adquiriendo de este modo la capacidad técnica de la que carecen. Otra oportunidad reside en la construcción de viviendas mediante nuevas técnicas constructivas, como los prefabricados de hormigón. En mayo de 2015, nueve empresas industriales especializadas en la construcción de prefabricados fueron seleccionadas para la realización de fábricas en Argelia. De entre todas ellas, cuatro ya han obtenido la autorización técnica del Centro Nacional de Estudios e Investigaciones Integradas de la Construcción (CNERIB). La mayoría de inversores son extranjeros y ya han comenzado las negociaciones para firmar acuerdos de colaboración con empresas argelinas. La primera sociedad mixta constituida en el marco de este programa es la empresa Ola-Ortiz; que está formada por el grupo empresarial público Ola y la empresa española Grupo Ortiz. Por último, en la actualidad el acceso a financiación es limitado, de modo que la población argelina no es capaz de realizar ciertas inversiones, que sí serían posibles en caso de poder acceder a financiación privada.

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11.

INFORMACIÓN PRÁCTICA

1. Ferias sectoriales -

BATIMATEC

Ámbito:

Internacional. Sectores relacionados con construcción, sus materiales y la obra pública.

Última edición:

Del 3 al 7 de mayo de 2015.

Próxima edición

Del 3 al 7 de mayo de 2016.

Frecuencia:

Anual.

Lugar de celebración:

Palais des Expositions, Argel.

BATIMATEC, es la feria más importante de construcción de Argelia y la de mayor envergadura del continente africano. La feria debe su éxito a los siguientes factores: -

El auge de la construcción en el país, impulsado por ambiciosos programas de vivienda y obra pública. El sector productivo local no es capaz de satisfacer la demanda interna. La necesidad de empresas europeas de incrementar sus ventas en el exterior debido a la debilidad de sus mercados tradicionales. El número de certámenes relacionados con la construcción en el país es reducido. Fuerte apoyo político al evento.

La participación de expositores en la última edición fue enorme, con más de 1.000 expositores de 24 países diferentes.

2. Consejos útiles Jornada laboral, días festivos y vacaciones El fin de semana oficial en Argelia es viernes y sábado. El horario normal de trabajo en los centros oficiales suele ser de 8:30 de la mañana a 16:30 de la tarde. El calendario laboral argelino cuenta con once días festivos (cuatro civiles y siete religiosos) al cabo del año. Si alguna de las festividades coincidiera en día no laborable, no se traslada la festivi-

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dad. A su vez, se añaden como días no laborales las jornadas electorales o cuando una fiesta religiosa se repite dos veces en el mismo año (por la menor duración del calendario musulmán respecto al civil). Las cuatro fiestas civiles son fijas: -

1 de enero (Año Nuevo).

-

1 de mayo (Día del Trabajo)

-

5 de julio (Aniversario de la Independencia)

-

1 de noviembre (Aniversario de la Guerra de Liberación de 1954).

Las fiestas religiosas son variables y se establecen de acuerdo con el calendario musulmán, de modo que cada año se adelantan aproximadamente once días con respecto al calendario civil. Son: -

Mouharram (Año Nuevo musulmán).

-

Achoura, el décimo día del primer mes.

-

Mawlid Annabawi (nacimiento de Mahoma). El duodécimo día del tercer mes.

-

Aid el Fitr (2 días): Los dos primeros días del décimo mes, tras el Ramadán.

-

Aid el Adha (2 días): Es la fiesta del cordero, 10º y 11º día del undécimo mes.

Diferencia horaria Todo el año es GMT+1. Una hora menos que en la España peninsular desde el último domingo de marzo hasta el último domingo de octubre (hora del archipiélago canario). No hay diferencia horaria en invierno. Clima y vestuario La zona litoral del norte de Argelia goza de un clima mediterráneo suave, con inviernos moderados y lluviosos y un verano relativamente caluroso y seco, suavizado por la cercanía del mar. Las temperaturas de la zona costera oscilan entre 5º C y 15º C en invierno y entre 25º C y 35º C en verano. Se recomienda ropa convencional. Ligera en verano, mientras que en invierno son pocos los días en los que es necesario abrigarse en exceso, aunque el grado de humedad es elevado. La forma más común de vestir en las ciudades es occidental, si bien es posible encontrar a algunos hombres y mujeres vestidos con ropas tradicionales. La mayoría de las mujeres se cubre la cabeza con un pañuelo y lleva prendas largas que tapan sus brazos y sus piernas; no obstante, no se espera de una mujer española que lo haga, más allá de evitar portar prendas que pudieran juzgarse como indecorosas, como faldas por encima de las rodillas, camisetas sin mangas o escotes amplios. En el interior del país la forma de vestir suele ser más conservadora y tradicional Dinero La moneda nacional es el dinar argelino (DA), de convertibilidad limitada. Existen piezas metálicas de 0,50 (casi desaparecida); 1, 2, 5, 10, 20, 50, 100 y 200 DA y billetes de 200, 500, 1.000 y 2.000 DA. El cambio legal de divisas sólo se puede efectuar en algunas oficinas bancarias y en los grandes hoteles

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Seguridad El Ministerio español de Asuntos Exteriores y Cooperación ofrece en su página web (http://www.maec.es) una información actualizada sobre la situación de seguridad en los diferentes países del mundo, incluida Argelia. Es necesaria su lectura, tanto para viajes de negocios como para aquellos que tienen una finalidad turística. Idiomas El árabe es la lengua oficial de Argelia. La variante conocida por la población, árabe dialectal, es exclusiva del país y resulta difícil entenderse en árabe estándar. El berebere, en sus distintas formas, se habla en distintas regiones argelinas donde predomina la etnia berebere o amazigh (aproximadamente el 20 % de la población) El francés es la lengua extranjera más conocida y de uso diario en los negocios. El uso del inglés en los negocios es mínimo y raramente es posible entablar una negociación en otro idioma que no sea el francés. El argelino suele realizar el esfuerzo de intentar entenderse con su interlocutor sin exigir un francés correcto y busca encontrar una afinidad personal más allá de la relación profesional, por lo que un pequeño conocimiento del francés es muchas veces suficiente para intentar entablar negociaciones prescindiendo del uso del intérprete.

3. Cómo hacer negocios en Argelia -

Considere las oportunidades del mercado argelino. Es un mercado de gran potencial, con características que pudieran recordar al mercado español de los años 70, y tan sólo a 200 km de las fronteras españolas.

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Realice una preparación detallada de su visita al mercado; documéntese, contacte de antemano a los potenciales clientes y contactos previstos, y presente sus empresa y productos.

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Conviene informarse de la situación, y tomar las medidas de precaución necesarias, en desplazamientos fuera de las mismas. La Embajada de España en Argel, y el Consulado General de España en Argel de España pueden asesorarle en relación con sus desplazamientos por Argelia y en las medidas de precaución a tomar.

-

El socio local es un factor clave en el éxito de los negocios en Argelia; no se precipite a la hora de firmar acuerdos de representación o distribución, máxime si son en exclusiva. Infórmese sobre el posible candidato, e incluso pruebe a trabajar con él en alguna operación, con el objetivo de conocerle antes de comprometerse legalmente.

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No se fíe mucho de lo que le digan de palabra, ni de lo bueno ni de lo malo. Contrástelo con otros agentes del sector y nunca lo tome como cierto antes de haberlo confirmado.

-

Antes de realizar una exportación, infórmese detenidamente de los requisitos de importación para su producto: documentos, condiciones sanitarias, técnicas, de etiquetado, de homologación,... Ello le evitará problemas y retrasos posteriores. Utilice medios seguros de cobro, si no conoce bien al cliente.

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-

Los argelinos son un pueblo muy orgulloso, y muy sensible a posibles faltas de consideración. Sea siempre extremadamente considerado y correcto en el trato con ellos. En este aspecto, conviene pecar por exceso que por defecto.

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Intente que todos los acuerdos se hagan por escrito. Pero atención a lo que firma, que se le exigirá rigurosamente.

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Considere el problema de los visados para que sus clientes visiten su empresa. La consecución de visados para la Unión Europea es cada vez más difícil, y exige tiempo y gran cantidad de documentos.

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La satisfacción de sus clientes argelinos actuales y el servicio post-venta, serán factores claves para el éxito a largo plazo de su empresa. Considere estos aspectos en su estrategia de introducción en el mercado argelino.

4. Direcciones de interés Cancillería de la Embajada de España 3 Rue Youcef Ziryab16606 El Biar - Argel Tel: +213 (0) 21 23 97 86 / 98 14 / 99 03 Fax: +213 (0) 21 68 10 35 Oficina Económica y Comercial de España 5, Rue Cesarée, 16035 Hydra - Argel Tel: +213 (0) 21 60 11 28 / 34 / 40 / 58 Fax: +213 (0) 21 60 11 61 E-mail: [email protected] Web: http://argelia.oficinascomerciales.es Twitter: @IcexArgel. Consulado General de España en Argel 37, Chemin El Bakri (ex Mackley) en Ben Aknoun. 16306-Argel. Centralita: +213 (0) 21 91 43 92. Atención a españoles: +213 (0) 21 91 28 72. Fax: +213 (0) 21 91 47 04. E-mail: [email protected]

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Consulado General de España en Orán Dirección: 7, rue Mohamed Benabdeslem. 41000 - Orán Tel: +213 (0) 41 33 21 65 / +213 (0) 41 33 65 05 Fax: +213 (0) 41 33 13 32 E-mail: [email protected] Cámara de Comercio y de Industria de Argelia Chambre Algérienne de Commerce et d´Industrie 6, Boulevard Amilcar Cabral - Place des Martyrs - Argel Tel: +213 (0) 21 96 66 66 Fax: +213 (0) 21 96 70 70 Círculo de Comercio e Industria ArgelinoArgelino-Español (CCIAE) Sede de Orán: 13 bis, rue Capitaine Si Merbah El Moudjahidine (Orán) Tel / Fax: +213 (0) 41 40 07 51 Teléfono móvil: +213 (0) 661 20 51 06 Anexo de Argel: Villa N° 58 Lot Ben Haddadi Said, Dar Diaf – Cheraga (Argel) Tel / Fax: +213 (0) 21 36 21 32 Teléfono móvil: +213 (0) 560 05 59 24 E-Mail: [email protected] Agencia Nacional de Desarrollo de Inversiones (ANDI) Web: www.andi.dz. Teléfono: +213 (0) 21 77 33 30. Fax:+213 (0) 21 77 33 32. Email: [email protected]. Journal Officiel de la République Algérienne Web: www.joradp.dz/HFR/Index.htm. Mezoughi et et Etosa (Filial de ETOSA). Dirección: Rue Boudaa Tahar Cite Bel Air, Mascara, Argelia. Teléfono: +213 (0) 45 71 19 89.

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Euro Casa Algérie Sarl (Filial de Euro Casa). Dirección: Lot. Girout 8, Dely Ibrahim, Argel, Argelia. Teléfono: +213 (0) 21 74 54 37. Web: www.grupoeurocasa.com. Grupo Vera. Dirección: 4, Djenane el Malek, Paradou, Hydra, Argel, Argelia. Teléfono: +213 (0) 21 60 50 74. Web: www.grupovera.es. E CISA. Dirección: N4 Batiment I2 Hal El Izza. Walk Karama, El Akid Lofti. Orán, Argelia. Teléfono: +34 607 343 518. Web: www.ecisa.es. ORTIZ. Dirección: 117, Bois des Cars, Argel, Argelia. Teléfono: +34 91 343 16 00. Web: www.grupoortiz.com. ISOLUX CORSÁN. Dirección: 63, Cité Djenane El Malek, Hydra, Argel, Argelia. Fax: +213 (0) 21 60 90 88. Web: www.isoluxcorsan.com.

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