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El mercado de alquiler de la vivienda. La crisis económica ha provocado cambios en la forma de acceder al uso de una vivienda. Hasta 2007, la forma mayoritaria de acceso ha sido la compra. Desde el estallido de la crisis el alquiler ha crecido considerablemente como forma de adquisición. Las circunstancias del mercado inmobiliario y de la economía española han cambiado de forma dramática desde 2007 y es posible que permanezcan así durante bastantes años. En los años de auge (1996 a 2006) parecía que las viviendas sufrirían una constante revalorización pero, desde 2007, sus precios no han dejado de caer encadenando la mayor depreciación de la vivienda que podemos documentar en nuestra breve historia estadística. En la actualidad, los precios de las viviendas han dejado de caer significativamente en la mayor parte de las zonas de España pero parece claro que pasará mucho tiempo antes de que veamos revalorizaciones significativas. Los tipos de interés están en mínimos históricos y el acceso al crédito hipotecario ha mejorado recientemente pero sigue siendo más difícil obtener un crédito en 2016 que en 2006. Estos cambios cuestionan la conveniencia de la compra como forma de acceso al disfrute de una vivienda y plantean la necesidad de analizar la compra en comparación con el alquiler. La comparación entre las dos opciones sólo se puede hacer con rigor utilizando el análisis de inversiones y requiere la elección de un periodo para la comparación y de una tasa de actualización. En nuestro artículo titulado “el coste de habitar” (puede encontrarse en nuestra web www.v-valoraciones.es) intentamos explicar por qué en los años 90 la mejor opción era la compra y por qué ésa opción no es claramente la mejor en la actualidad. Una vez establecida la importancia de analizar el mercado de alquiler de las viviendas nos encontramos con un problema: no existen estadísticas oficiales sobre alquileres. Las únicas fuentes disponibles son las ofrecidas por los portales inmobiliarios que se refieren a ofertas.
1. Evolución de los precios de las ofertas de alquiler de vivienda según FOTOCASA. El siguiente gráfico muestra la evolución de los precios medios de oferta de alquiler en España.
España 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00
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A-86224169 – Plaza de Santa Bárbara 5 Planta 4ª - 28004 MADRID - Teléfono 913914234 -.
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Desde la publicación de la serie a finales de 2006, las ofertas de alquileres de viviendas bajan constantemente hasta finales de 2014 y, desde entonces, empieza a subir con moderación. La evolución en Madrid es la siguiente:
Madrid Capital 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00
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La recuperación de las ofertas de alquiler es muy rápida desde mediados de 2014 En Barcelona Capital se produce un fenómeno similar:
Barcelona Capital 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00
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2. La evolución del número de ofertas de viviendas en venta y alquiler en IDEALISTA UVE VALORACIONES, S.A.
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La evolución del número de ofertas de viviendas en venta y en alquiler en el portal IDEALISTA desde agosto de 2013 es la siguiente:
VIVIENDA_Nacional 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000
Venta
La evolución es muy divergente: mientras el número de ofertas de alquiler no ha parado de disminuir y en 2016 es del orden de la mitad de las que había en 2013, las ofertas de venta no han parado de crecer y son en 2016 un 28% más que en agosto de 2013. En agosto de 2013 el 24,4% de las viviendas en oferta era de alquiler, en abril de 2016 esta cifra era sólo del 11%. Esta evolución divergente es exclusiva del mercado de viviendas en los mercados de locales, naves y oficinas la evolución es la siguiente:
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Alquiler
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may-14
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nov-13
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-
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NAVES LOCALES_Nacional 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000
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feb-16 ene-16
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nov-15
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Alquiler
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nov-14
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-
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10.000
Venta
OFICINAS_Nacional 25.000
20.000
15.000
10.000
Alquiler
Venta
En el caso de naves y locales la evolución de ofertas de venta y alquiler es semejante; ambas crecen. En el de oficinas ambas crecen junio de 2015 y, a partir de esta fecha, las ofertas de alquiler siguen subiendo pero las de venta se estancan. En la provincia de Madrid la evolución es la siguiente:
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VIVIENDA EN PROVINCIA MADRID
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Alquiler
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Venta
Como en el conjunto de España las ofertas de alquiler han disminuido hasta la mitad aproximadamente pero, en este caso, las ofertas de venta también han disminuido levemente. La provincia de Barcelona se comporta de forma parecida al conjunto de España, es decir, las ofertas de venta aumentan y las de alquiler disminuyen:
VIVIENDA EN PROVINCIA BARCELONA 70000,00 60000,00 50000,00 40000,00 30000,00 20000,00
Alquiler
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3. Comparación entre salarios alquileres y cuotas hipotecarias. Hemos calculado la cuota hipotecaria mensual por vivienda para un crédito del 80% de valor de mercado de la vivienda media en España para cada año, para el tipo medio hipotecario de cada año y para una duración del crédito correspondiente a la media de duración de los créditos concedidos cada año. El resultado en euros constantes de 1986 se muestra a continuación:
Cuota mensual por vivienda (euros const 1986) 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
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Este gráfico nos indica que la cuota hipotecaria mensual se encuentra casi en los mínimos de la serie. En términos generales, la cuota mensual de cada vivienda es algo inferior al alquiler de mercado de la misma. A pesar de ello, el número de hipotecas de vivienda sigue siendo muy bajo. La razón hay que buscarla en la necesidad de tener ahorrado algo más del 30% del valor de la vivienda para hacer frente a la parte de precio no financiada y a los gastos asociados a la transmisión (ITP o IVA, AJD y gastos de Notario y Registro) para poder comprar mientras que el alquiler sólo necesita un ahorro previo equivalente a los importes de la fianza y del aval. Si comparamos la evolución de los alquileres con las cuotas hipotecarias y los salarios obtenemos:
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cuota
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salarios
Desgraciadamente la serie disponible para alquileres es muy corta pero podemos ver dos cosas: - El ajuste de las cuotas hipotecarias ha sido más intenso que el ajuste de los alquileres a partir de 2006. - A pesar del aumento de demanda de alquiler los precios del alquiler han bajado sin cesar desde 2007 hasta 2014. En 2015 han tenido un repunte. La bajada de los precios de alquiler se explica porque la oferta de vivienda en alquiler ha aumentado hasta 2014 más que la demanda. El incremento de la oferta procede tanto de las promociones terminadas y no vendidas (a menudo con la fórmula de alquiler con opción de compra) como de los particulares que mantenían viviendas vacías durante la época del auge que ahora intentan compensar la pérdida de valor de sus inmuebles ofreciéndolos en alquiler. (las revalorizaciones anuales del valor durante la época de auge hacían menos interesante ofrecerlas en alquiler). En la fecha de este artículo, las ofertas de viviendas en alquiler suponen sólo el 11% de las ofertas de viviendas en venta y el repunte de los alquileres desde el año 2014 (sobre todo en las grandes ciudades) parece confirmar que se ha detenido el proceso de poner en oferta de alquiler las viviendas vacías.
4. El papel de la vivienda como objeto de inversión. La inversión en la vivienda propia ha sido tradicionalmente el destino más atractivo para la inversión familiar por la creencia (sostenida quizá de forma infundada durante bastante tiempo) de que las viviendas nunca perderían su valor. Las intensas caídas en los precios de las viviendas entre 2006 y 2016 han acabado con la idea de que la vivienda era un "valor seguro" y fácil de entender y que la inversión en la vivienda propia es el refugio más adecuado a los ahorros familiares. Por otro lado las estructuras familiares son ahora mucho más cambiantes en el tiempo y en la forma de vida y mucho más cambiante el puesto de trabajo. El alquiler es una respuesta
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adecuada a esta nueva situación, pues en cualquier momento y situación se puede encontrar la vivienda adecuada a las necesidades específicas de cada persona o familia con relativa facilidad y sin arrastrar pesados bagajes. Probablemente, las compras de viviendas por parte de inversores para alquilarlas aumentarán a expensas de las compras de viviendas para uso propio. La baja rentabilidad de las inversiones alternativas (deuda pública y bolsa) hacen más atractivas para los inversores las rentas de las viviendas que, hasta hace poco, consideraban exiguas para su inversión.
5. Conclusiones. En 2006 el número de ofertas de alquiler de viviendas era considerablemente inferior a la actual. Entre 2007 y 2012 las ofertas de alquiler aumentaron considerablemente según salían al mercado las viviendas que muchos inversores mantuvieron cerradas durante la época de auge. La evolución a la baja de las ofertas de alquiler desde el año 2013 podría explicarse porque, tras la oferta masiva de viviendas de alquiler, los sucesivos cierres de contratos de alquiler han ido disminuyendo considerablemente la oferta. Esta hipótesis no se puede contrastar porque no existe una estadística del número de contratos de alquiler que se cierran. A partir de los escasos datos disponibles parece que la recuperación de los precios de los alquileres es una consecuencia de la disminución progresiva de las ofertas de alquiler. Tras la llegada masiva al mercado de alquiler de viviendas que se mantuvieron vacías a lo largo de la época de auge, el cierre de numerosos contratos de alquiler ha ido disminuyendo progresivamente el número de viviendas de alquiler en oferta. Los tipos de interés permanecerán bajos en el corto y medio plazo y no es previsible un repunte significativo de los valores de mercado de las viviendas por lo que podemos suponer con bastante probabilidad de acierto que las cuotas hipotecarias se mantendrán estables a medio plazo. Si se confirma el repunte de los alquileres, ganará atractivo la compra de vivienda frente al alquiler. La duda persiste en lo relativo al principal obstáculo para la compra: ¿podrán las nuevas generaciones ahorrar lo suficiente para acceder a un crédito hipotecario? o, alternativamente, ¿podrán los padres aportar esa cantidad que sus hijos no pueden ahorrar? El general empobrecimiento que han sufrido la mayor parte de los españoles desde 2007 hasta hoy parece un factor decisivo para ser poco optimista respecto a la respuesta a ambas preguntas pero la baja rentabilidad de las inversiones alternativas a la vivienda hace suponer que parte de los compradores para uso propio pueden ser sustituidos por inversores que pondrán en alquiler sus viviendas.
12 de mayo de 2.016
Germán Pérez Barrio UVE VALORACIONES, S.A.
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