Auswirkungsanalyse Einzelhandelsnutzungen am Bundeskanzlerplatz in der Bundesstadt Bonn für die Art-Invest Real Estate Management GmbH & Co KG, Köln

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Wissen schafft Zukunft. Köln, im Juni/ Juli 2016

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Inhaltsverzeichnis Seite 1

Ausgangssituation und Zielsetzung ...................................................................................... 4

2

Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel ......................................................................... 5

3

Standortanalyse .................................................................................................................... 8

3.1

Makrostandort Stadtbezirk Bonn ........................................................................................... 8

3.2

Mikrostandort....................................................................................................................... 11

3.3

Fazit der Standortanalyse ................................................................................................... 14

4

Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet .................................................................. 15

5

Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung .................................................. 19

5.1

Projektrelevantes Einzugsgebiet ......................................................................................... 19

5.2

Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet ...................................................... 20

5.3

Umsatzerwartung des Planvorhabens ................................................................................ 21

6

Umverteilungsanalyse ......................................................................................................... 23

6.1

Umsatzumlenkungseffekte/ wettbewerbliche Auswirkungen .............................................. 23

6.2

Auswirkungen des Vorhabens auf Zentrale Versorgungsbereiche/ städtebauliche Auswirkungen ...................................................................................................................... 25

7

Fazit der Auswirkungsanalyse ............................................................................................ 28

2

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Abbildungsverzeichnis: Abbildung 1:

Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ......................................... 5

Abbildung 2:

Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen ........................................... 6

Abbildung 3:

Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht ................................................................................................. 7

Abbildung 4:

Einwohner im Stadtbezirk Bonn nach statistischen Bezirken ............................. 9

Abbildung 5:

Zentrale Versorgungsbereiche im Stadtbezirk Bonn und zugeordnete Nahversorgungsbereiche .................................................................................. 10

Abbildung 6:

Mikrostandort ..................................................................................................... 11

Abbildung 7:

Lageplan ............................................................................................................ 12

Abbildung 8:

Lebensmittelmärkte im Untersuchungsraum ..................................................... 16

Abbildung 9:

Wettbewerbssituation ........................................................................................ 18

Abbildung 10:

Prognoseumsätze und erwartete Kaufkraftbindung im Verflechtungsbereich .. 22

Abbildung 11:

Umsatzumverteilung des Lebensmittelmarktes ................................................ 24

3

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

1

Ausgangssituation und Zielsetzung

Die Art-Invest Real Estate Management GmbH & Co KG plant, am Bundeskanzlerplatz in Bonn einen exponierten Bürostandort zu entwickeln. So soll der heute noch bestehende Gebäudekomplex des Bonn-Centers vollständig abgerissen und an gleicher Stelle ein neues Nutzungskonzept entwickelt werden. Rund um einen zentral gelegenen Platz sieht die Planung drei mehrgeschossige Gebäude vor. Als neue Landmarke ist ein Bürohochhaus mit bis zu 28 Geschossen vorgesehen. Das endgültige Nutzungskonzept steht noch nicht fest. Zurzeit werden noch zwei Varianten diskutiert:

■ Vermietung an einen Großmieter, der die entstehenden Nutzflächen nahezu vollständig belegt.

■ Multi-Tenant-Konzept mit einer Mischnutzung, die neben Büros auch weitere gewerbliche Nutzungen und darunter auch Einzelhandel vorsieht. Das Vorhaben erfordert die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 6620-1. Mit der Änderung soll wiederum ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden, der die Grundzüge der geplanten Baustruktur festsetzt. Da aber zum heutigen Zeitpunkt noch kein endgültiges Nutzungskonzept feststeht, muss der Bebauungsplan insbesondere für die Erdgeschossflächen Nutzungsspielräume einräumen. Wird ein Multi-Tenant-Konzept mit einer größeren Zahl von Büronutzern umgesetzt, werden am Standort Einrichtungen zur Versorgung der bis zu 2.300 Bürobeschäftigten erforderlich. Neben Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben werden auch Einzelhandelsnutzungen zur Deckung des täglichen Bedarfs der im Quartier Beschäftigen eingeplant. Weder sind die endgültigen Nutzungsanforderungen bekannt, noch können aktuell die möglichen Einzelhandelsformate und -branchen bereits festgelegt werden. Der Bebauungsplan wird großflächigen Einzelhandel im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausschließen. Damit soll sichergestellt werden, dass negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in den umliegenden Stadtquartieren für den Realisierungsfall ausgeschlossen werden können. Somit wird im Zuge des Genehmigungsverfahrens unter anderem eine absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse erforderlich. Diese hat aufzuzeigen, ob im Realisierungsfall eines Lebensmittelmarktes mit max. 800 m² Verkaufsfläche negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in den umliegenden Bonner Stadtteilen ausgeschlossen werden können. Die BBE Handelsberatung legt hiermit eine entsprechende absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse vor, die im Verfahren der Bauleitplanung als Abwägungsgrundlage Verwendung finden kann. 4

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

2

Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel

Zur Einordnung des Vorhabens in den übergeordneten Rahmen der deutschen Handelslandschaft werden im Folgenden wesentliche Entwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel sowie die Unterschiede in den Marktsegmenten „Supermarkt“ und „Discountmarkt“ aufgezeigt. Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Dies resultiert zum einen aus Veränderungen der Nachfrage und steigenden Preisen sowie zum anderen aus einer Diversifizierung des Angebotes. Nachfrageseitig haben verschiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, das bei den Verbrauchern zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt hat. Insbesondere lässt sich dies am boomenden Absatz von Bio-Lebensmitteln ablesen, die inzwischen zum Sortiment aller Lebensmittelmärkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum BioSupermarkt - zählen. Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 525 Mrd. € entfallen rd. 272 Mrd. € auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, 1 Apothekenwaren). Dies entspricht einem Anteil von rd. 52 % und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktsegmentes, insbesondere der Nahrungs- und Genussmittel. Abbildung 1: 100% 90%

Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel

4,3%

3,7%

3,5%

3,4%

3,3%

14,1%

14,0%

13,6%

13,2%

12,9%

35,4%

36,7%

37,0%

37,5%

38,0%

80% 70% 60%

Übrige LEH-Geschäfte SB-Warenhäuser

50%

Supermärkte/große Supermärkte

40%

Discounter

30% 20%

46,2%

45,6%

45,9%

45,9%

45,8%

2008

2011

2012

2013

2014

10% 0%

Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2015, BBE-Darstellung 2016

Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist insgesamt durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche vor allem durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenauswei1

Vgl. MB-Research, Sortimentskaufkraft 2015 in Deutschland

5

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

tungen und Diversifizierung des Angebots generiert wird. Gleichzeitig weist die Branche eine hohe Konzentration auf Handels- und Lieferantenseite auf. Aufgrund einer ausgeprägten Preisorientierung der deutschen Kunden und an veränderte Verbraucherwünsche angepasster Betriebskonzepte haben die Lebensmitteldiscounter in den letzten Jahrzehnten stark an Marktanteilen gewinnen können und sind seit einigen Jahren mit einem Marktanteil von ca. 46 % der am stärksten präsente Betriebstyp des Lebensmittelhandels (vgl. Abbildung 1). Auch die Supermärkte konnten in den letzten Jahren aufgrund ihrer Anstrengungen bei der Weiterentwicklung der Konzepte wieder Marktanteile hinzugewinnen. Die aktuellen EHI-Zahlen weisen für Supermärkte einen Marktanteil von knapp 28 % aus. Um sich gegenüber den konkurrierenden Vertriebstypen wie den Lebensmitteldiscountern und den Verbrauchermärkten besser profilieren zu können, wurden Supermarktkonzepte aller Betreiber in der Vergangenheit strukturellen Veränderungen unterzogen. So hat beispielsweise die Gestaltung der Bedienungstheken für Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen, etc.) deutlich an Qualität gewonnen. Abbildung 2:

Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen

Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen Artikel pro Filiale (in TSD)

SB-Warenhaus 50 - 70

Verbrauchermarkt 25 - 45

Supermarkt 9 - 14

Hybrid-Discounter 2,8 - 3,5

Soft-/ MarkenDiscounter 1,3 - 1,7

Hard-Discounter 0,8 - 1

SB-Markt 1 - 3,6

Convenience- und Nachbarschaftsladen 0,5 - 1

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Quelle: BBE Handelsberatung 2016

Anders als Supermärkte, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser stellen die Lebensmitteldiscounter keine Vollsortimenter dar. Auf einer Verkaufsfläche von i. d. R. 400 bis 1.300 m² bieten Lebensmitteldiscounter ein schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl an. Die Attraktivität der Lebensmitteldiscounter basiert vor allem auf einem preislichen Vorteil, kombiniert mit einer überschaubaren Anzahl an Artikeln.

6

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Der Umfang eines durchschnittlichen Supermarktsortimentes weist knapp 12.000 Artikel auf, sodass ein umfassendes nahversorgungsbezogenes Angebot vorhanden ist. Damit stehen Supermärkte zwischen den preisorientierten Lebensmitteldiscountern mit eng umgrenztem Sortiment und den Verbrauchermärkten bzw. SB-Warenhäusern, deren Sortiment weit über das der Nahversorgung hinausgeht und bereits den mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich abdeckt. SB-Warenhäuser zielen mit ihrem erweiterten Sortiment somit nicht primär auf eine Nahversorgung ab, sondern führen ein deutlich erweitertes Angebot. Während Lebensmitteldiscounter von den Konsumenten in der Regel zum preisgünstigen Grundeinkauf aufgesucht werden, sind Supermärkte vor allem wegen ihres umfassenden Sortimentes und kleineren Einzelmengen, einer großen Auswahl an Frischeartikeln und Markenprodukten, der attraktiveren Warenpräsentation und Ladenatmosphäre, des fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt (vgl. Abbildung 3). Aus der zunehmenden Bedeutung der Faktoren Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sowie einer Zunahme der Artikelzahl resultiert ein steigender Flächenbedarf der Lebensmittelmärkte. Abbildung 3:

Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht Wichtigkeit

1. Produkte sind von guter Qualität

98%

2. frische Ware

96%

3. Sauberkeit des Geschäfts

94%

4. Geschäft ist freundlich und übersichtlich

93%

5. günstige Preise

93%

6. reichhaltiges und gut sortiertes Angebot

92%

7. Gechäft liegt in der Nähe

92%

8. freundliches und hilfreiches Personal

91%

9. viele Sonderangebote

70% 0%

10%

20%

30%

trifft weniger stark zu

40% trifft sehr stark zu

Supermärkte

Discounter

Quelle: ZMG (Branchenreport LEH), BBE-Darstellung 2016

In der Praxis versorgt sich der Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei durchschnittlich 4 Betriebsformen. Idealtypischer Weise wird der Grundbedarf beim Lebensmitteldiscounter eingekauft, die Produkte, die dort nicht erhältlich sind oder die man dort nicht kaufen möchte, werden bei anderen Anbietern nachgefragt.

7

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

3

Standortanalyse

3.1

Makrostandort Stadtbezirk Bonn

Lage und Siedlungsstruktur Die Bundesstadt Bonn übernimmt als Oberzentrum weitreichende Versorgungsfunktionen für die Stadt und die Region. Die Stadt gliedert sich in vier Stadtbezirke, davon befinden sich die Stadtbezirke Bonn, Hardtberg und Bad Godesberg linksrheinisch, während der Stadtbezirk Beuel auf der rechten Rheinseite liegt. Rund vier Fünftel der ca. 320.820 Einwohner wohnen im linksrheinischen Bonn, der Stadtbezirk Bonn weist dabei eine Einwohnerzahl von ca. 148.700 Personen auf.

2

Der Stadtbezirk wird im Nordwesten von der Stadt Bornheim und im Osten vom Rhein begrenzt, auf dessen gegenüberliegender Seite sich der Stadtbezirk Beuel befindet. Westlich umschließt er den Stadtbezirk Hardtberg und grenzt an die Gemeinde Alfter. Im Süden liegt die Gemeinde Wachtberg; südöstlich schließen der Stadtbezirk Bad Godesberg und südwestlich die Stadt Meckenheim an.

Bevölkerungsdaten Der Stadtbezirk Bonn gliedert sich in 27 statistische Bezirke. Die höchsten Einwohnerzahlen verzeichnen die statistischen Bezirke Kessenich, Neu-Tannenbusch, Auerberg und Vor dem Sterntor. Der Projektstandort befindet sich innerhalb des statistischen Bezirks Gronau-Bundesviertel, der eine Einwohnerzahl von 1.852 Personen (gleichbedeutend ca. 1,2 % der Bevölkerung im Stadtbezirk Bonn) aufweist. Dem Standort schließen sich nördlich die Stadtteile Bonner Talviertel (ca. 7.290 Einwohner) und „Vor dem Koblenzer Tor“ (ca. 4.020 Einwohner), westlich Kessenich (ca. 12.510 Einwohner) und Dottendorf (ca. 5.600 Einwohner) sowie südlich Hochkreuz-Bundesviertel (ca. 2.150 Einwohner) an. In den letzten Jahren hatte die Bundesstadt Bonn eine positive Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen (Zeitraum 2010 - 2015: + 3,4 %). Damit verzeichnet Bonn eine positivere Einwohnerentwicklung als das Landes NRW (+ 0,8 %). Auch für die Zukunft prognostiziert IT.NRW einen weiteren, überdurchschnittlichen Bevölkerungsanstieg in der Bundesstadt Bonn bis zum Jahre 2030 um 9,8 % (zum Vergleich: Land NRW + 0,8 %).

2

Quelle: Bundesstadt Bonn, Einwohner mit Hauptwohnsitz, Stand 31.12.2015

8

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Abbildung 4:

Einwohner im Stadtbezirk Bonn nach statistischen Bezirken

Statistischer Bezirk

Einwohner

Zentrum-Rheinviertel

2.345

Zentrum-Münsterviertel

2.889

Wichelshof

6.518

Vor dem Sterntor

8.752

Rheindorf Vorstadt

5.021

Ellerviertel

6.360

Bonn-Güterbahnhof

1.163

Baumschulviertel

6.467

Bonner Talviertel

7.288

Vor dem Koblenzer Tor

4.019

Neu-Endenich

3.769

Alt-Endenich

8.290

Poppelsdorf

6.174

Kessenich

12.509

Dottendorf

5.602

Venusberg

2.080

Ippendorf

7.235

Röttgen u. Kottenforst

4.692

Ückersdorf

2.715

Alt-Tannenbusch

6.494

Neu-Tannenbusch

10.007

Buschdorf

4.412

Auerberg

9.401

Grau-Rheindorf

3.418

Dransdorf

5.143

Lessenich/ Meßdorf

4.091

Gronau-Bundesviertel

1.852

Stadtbezirk Bonn Quelle:

148.706

Bundesstadt Bonn, Stand 31.12.2015 (nur Hauptwohnsitze)

Einzelhandelsstrukturen In Bezug auf die Einzelhandelsstrukturen verfügt die Stadt über ein abgestuftes Zentrensystem mit der Bonner Innenstadt als Hauptzentrum (A-Zentrum), drei Stadtbezirkszentren (Bad Godesberg, Beuel, Duisdorf) sowie Ortsteil- und Nahversorgungszentren als C- und D-Zentren. Im Stadtbezirk 9

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Bonn ist vor allem das A-Zentrum Bonner Innenstadt hervorzuheben. Zudem sind die C-Zentren Südstadt Weberstraße West, Poppelsdorf, Kessenich und Endenich sowie die D-Zentren Arndtstraße, Bonner Talweg/Rittershausstraße und Dottendorf zu nennen. Nach der im Jahre 2012 erfolgten Ergänzung und Modifizierung des Zentrenkonzeptes übernimmt das C-Zentrum Poppelsdorf Nahversorgungsfunktionen für die städtischen Bereiche Poppelsdorf, Alt-Endenich, Baumschulviertel und Teile von Kessenich. Dem C-Zentrum Kessenich sind die statistischen Bezirke Kessenich und Teile von Dottendorf zugeordnet. Die Quartiere Bonner Talviertel und „Vor dem Koblenzer Tor“ werden durch die C- und D-Zentren der Südstadt abgedeckt. Dem DZentrum Dottendorf kommen Nahversorgungsfunktionen für Dottendorf und Teile des Bezirks Gronau-Bundesviertel zu. Abbildung 5:

Zentrale Versorgungsbereiche im Stadtbezirk Bonn und zugeordnete Nahversorgungsbereiche nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Mio. €

Zentraler Versorgungsbereich

Zugeordneter Nahversorgungsbereich (stat. Bezirke)

C-Zentrum Poppelsdorf

Poppelsdorf, Alt-Endenich, Baumschulviertel, (Kessenich)

20.931

1

57,3

C-Zentrum Kessenich

Kessenich, Gronau-Bundesviertel, (Dottendorf)

14.361

2

39,3

Bonner Talviertel, Vor dem Koblenzer Tor

11.307

31,0

D-Zentrum Dottendorf

Dottendorf, (Gronau-Bundesviertel)

5.602

3

15,3

D-Zentrum Weststadt

Bonn-Güterbahnhof, Baumschulviertel

7.630*

20,9

Einwohner

C-Zentrum Weberstraße West D-Zentrum Arndtstraße D-Zentrum Bonner Talweg/ Rittershausstraße

1

ohne Teile von Kessenich ohne Teile von Dottendorf 3 ohne Teile von Gronau-Bundesviertel Quelle: Bundesstadt Bonn, Fortschreibung des Zentrenkonzeptes 2012, Beschlussvorlage 28.11.2012, Einwohner Stand 31.12.2015 (nur Hauptwohnsitze), BBE-Berechnung der nahversorgungsrelevanten Kaufkraft (Pro-Kopf-Ausgaben für Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren: € 2.738 p. a.) 2

Als Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes werden neben der Sicherung der oberzentralen Versorgungsfunktionen vor allem die Weiterentwicklung der Innenstadt, der Stadtbezirkszentren und der sonstigen zentralen Versorgungsbereiche sowie der Erhalt und die Stärkung der Nahversorgungsstruktur genannt. Damit sind die Ansiedlung bzw. Erweiterung von Lebensmittelmärkten außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche als weitere Nahversorgungsschwerpunkte im Einzelfall zu prüfen.

10

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

3.2

Mikrostandort

Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld Der Projektstandort ist dem statistischen Bezirk Gronau-Bundesviertel zugeordnet. Das Grundstück umfasst das Gelände des heutigen Bonn-Centers südlich der Kaiserstraße und Reuterstraße und östlich des Straßburger Weges sowie der Bahn-Trasse. Die Wohnbebauung der Coburger Straße, des Straßburger Weges sowie der Eduard-Pflüger-Straße stellt die südöstliche Begrenzung des Plangebietes dar. Die an das Areal des heutigen Bonn-Centers angrenzenden, öffentlichen Straßenverkehrsflächen der Kaiserstraße und des Straßburger Weges sollen teilweise in die Neustrukturierung des Standortes einbezogen werden. Abbildung 6:

Mikrostandort

Quelle: BBE-Darstellung 2016

11

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Es ist der Abriss der vorhandenen Bausubstanz und der Neubau von drei Gebäuden vorgesehen. Dabei soll im Zentrum ein attraktiver Platz gestaltet werden, der dem neuen Bürostandort ein angemessenes städtebauliches Ambiente verleihen soll. Die Büronutzung mit bis zu 2.300 Beschäftigen soll im Vordergrund stehen, Serviceeinrichtungen wie z. B. Gastronomie, Hotel, Freizeit-/ Kulturangebote und Einzelhandelsnutzungen werden in einem deutlich untergeordneten Umfang geplant und sollen zu einer Belebung des Standortes führen. Die notwendigen Stellplätze werden in einer Tiefgarage untergebracht. Abbildung 7:

Lageplan

Quelle: Art-Invest, Projektvorstellung Bundeskanzlerplatz Bonn

Das Plangebiet umfasst eine Fläche von rund 18.500 m². Südlich des Plangebietes liegt das Wohngebiet an der Coburger Straße. Das weitere Umfeld wird durch das ehemalige Bundeskanzleramt, das gegenüberliegende Bundesministerium für wirtschaftliche Entwicklung und Zusammenarbeit und durch weitere große Bürokomplexe sowie durch die Museumsmeile an der WillyBrandt-Allee bestimmt. Der Projektstandort ist Teil des ehemaligen Parlaments- und Regierungsviertels, dem heutigen Bundesviertel. Insgesamt verfügt die Bundesstadt Bonn über einen Büroflächenbestand von 3,74 Mio. m², dabei weist der Büroteilmarkt Bundesviertel knapp 1,18 Mio. m² Bürofläche (MF-G) auf.

3

Mit mehr als 30 % des Bonner Büroflächenbestandes bildet das Bundesviertel daher den mit Ab-

3

Vgl. Quaestio/ IRI, Büromarkterhebung Bonn, 2014

12

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

stand wichtigsten Büroteilmarkt in Bonn. Die Büroflächenbestände konzentrieren sich vor allem entlang der B 9 sowie im Umfeld des Post-Towers und im Ortsteil Gronau-Bundesviertel. Neben verschiedenen Bundesministerien und -ämtern haben auch die Konzernzentralen der Großunternehmen Deutsche Post DHL und Deutsche Telekom im Bundesviertel ihren Sitz. Auch die Vereinten Nationen sowie das World Conference Center Bonn (WorldCCBonn) sind hier angesiedelt. Strukturell ist das Bundesviertel vor allem von Großobjekten geprägt und der Anteil reiner Bürogebäude ist hier besonders hoch. Die durchschnittliche Bürofläche pro Büroobjekt liegt mit mehr als 4.100 m² deutlich über dem gesamtstädtischen Durchschnittswert. Auch die Büroflächennachfrage von 28 m² Mietfläche je Bürobeschäftigten ist besonders hoch. Insgesamt gibt es in Bonn ca. 133.000 Bürobeschäftigte, davon 42.000 im Bundesviertel.

Verkehrliche Situation Das Plangebiet ist durch den großflächigen Verkehrsknotenpunkt des Bundeskanzlerplatzes geprägt. Hier zweigt die vierspurige Reuterstraße von der Willy-Brandt-Alle ab und fasst das Gebiet auf der nordöstlichen Seite. Die Reuterstraße - mit der teilweise in Hochlage über die Bahntrasse geführten Reuterbrücke - bildet eine deutliche Zäsur gegenüber dem Quartier der Südstadt. Auch die östlich des Grundstücks gelegene Willy-Brandt-Allee und die westlich verlaufende Bahntrasse (Köln – Koblenz) stellen Zäsuren gegenüber den östlich der B 9 liegenden Teilen Gronaus bzw. den Siedlungsbereichen von Kessenich dar. Die verkehrliche Erschließung des Projektstandortes erfolgt über die Reuterstraße mit Anschluss an die A 565 sowie über die Bundesstraße 9 (Adenauerallee/ Willy-Brandt-Allee) mit Anschluss an die A 562. Dabei kann das Grundstück über die Kaiserstraße aus nördlicher Richtung und über den Straßburger Weg aus westlicher Richtung erreicht werden. Zusätzlich wird eine direkte Anbindung des Bürokomplexes an die Reuterbrücke über eine neue Rampe geben. Dem Projektstandort ist die Bushaltstelle „Gronau Bundeskanzlerplatz“ der Buslinien 610 und 611 direkt sowie die Stadtbahnhaltestelle „Gronau Heussallee/ Museumsmeile“ mit den Linien 16, 63, 66, 67und 68 in einer Entfernung von ca. 350 m zugeordnet, sodass auch eine gute ÖPNVAnbindung besteht. Zukünftig soll der zusätzliche DB-Haltepunkt „UN-Campus“ im Bereich Rheinweg realisiert werden.

Genehmigungsrechtliche Situation Der Regionalplan stellt das Planareal als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB), der Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche (M) dar. 13

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Es ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Festsetzung eines Kerngebietes (MK) vorgesehen. Dabei werden Tankstellen, sonstige Wohnungen und großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO jedoch nicht zulässig sein.

3.3

Fazit der Standortanalyse

Für das Planvorhaben sind folgende Aspekte der Standortanalyse von besonderer Bedeutung:

■ Lage im Bundesviertel mit sehr hoher Dichte von Büroarbeitsplätzen. ■ Umliegende Wohnquartiere sind durch städtebauliche Zäsuren vom Standort getrennt. ■ Lediglich die nördlich angrenzenden gründerzeitlichen Quartiere (über Kaiserstraße) und die Wohnnutzungen im Bereich Coburger Straße sind direkt fußläufig an den Standort angebunden.

■ Geringe Einwohnerdichte. Vor diesem Hintergrund kommt den projektierten Einzelhandelsnutzungen am Standort Bundeskanzlerplatz vor allem die Funktion der Versorgung der im Umfeld Beschäftigten zu. Der statistische Bezirk Gronau-Bundesviertel umfasst aktuell nur ca. 1.850 Einwohner. Die Versorgungsfunktionen für die benachbarten Quartiere der Südstadt und des Stadtteils Kessenich sind aufgrund der ausgeprägten Verkehrszäsuren von geringer Bedeutung.

14

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

4

Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet

Die Nahversorgungsstrukturen im Umfeld sind vor allem durch die Geschäftsbereiche in der Bonner Südstadt und im Stadtteil Kessenich bestimmt. Nach dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahre 2008 in Verbindung mit der Modifizierung aus dem Jahre 2013 sind dem Untersuchungsraum die Ortsteilzentren (C-Zentren) Weberstraße-West und Kessenich sowie die Nahversorgungszentren (D-Zentren) Bonner Talweg/ Ritterhausstraße und Arndtstraße zugeordnet. Nördlich schließt sich in einer Entfernung von ca. 2 km die Bonner Innenstadt mit einem umfassenden Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz an. Das C-Zentrum Poppelsdorf erstreckt sich entlang der Clemens-August-Straße und übernimmt ebenso wie das südlich benachbarte Nahversorgungszentrum Dottendorf keine bedeutsamen Versorgungsfunktionen für den Untersuchungsraum. Die Südstadt ist als gründerzeitliches Quartier durch eine hohe Bebauungsdichte geprägt. Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen sind in zahlreichen Bereichen der Südstadt in den Erdgeschosslagen vorhanden. Eine Verdichtung im Sinne eines zentralen Versorgungsbereiches ist im Bereich Bonner Talweg/ Weberstraße vorzufinden. Hier ist ein differenziertes kleinteiliges Einzelhandelsangebot vorhanden, das neben Nahversorgungsbetrieben (u. a. Bäckerei, Metzgerei, Obst- und Gemüsegeschäft, Apotheke) auch zentrenrelevante Fachgeschäfte (u. a. Bekleidung, Elektrowaren, Bücher/ Papierwaren) umfasst. Darüber hinaus übernimmt eine Rewe City-Filiale (ca. 600 m² Verkaufsfläche, zur Zeit im Umbau) wichtige Versorgungsfunktionen für die Wohnbevölkerung. Standort, Größe und fehlende Stellplätze zeigen, dass der Markt eine sehr lokale Versorgungsbedeutung einnimmt. In der westlichen Königstraße ergänzt ein Edeka-Markt (ca. 450 m² Verkaufsfläche) die wohnungsnahe Versorgung der Südstadt. Im Standortumfeld befinden sich einzelne Einzelhandelsnutzungen (u. a. Weinhandel, Buchhandel, Blumengeschäft). Eine Anbindung an die Geschäftslage entlang des Bonner Talweges besteht hingegen nicht. Der südliche Abschnitt des Bonner Talwegs ist durch einen Streubesatz von Einzelhandelsbetrieben geprägt (u. a. Fahrräder, Raumausstattung, Küchen, Blumen/ Pflanzen, Sanitätsartikel, Wein, Optik, Apotheke). Der Nahversorgung dient vor allem der Netto-Markt (ca. 700 m² Verkaufsfläche) im Zufahrtsbereich des Parkhauses Südstadt. In der östlichen Südstadt weist das Bonner Zentrenkonzept im Bereich Arndtstraße ein weiteres D-Zentrum aus, das aktuell nur noch durch wenige kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe geprägt ist (u. a. Bäckerei, Boutique, Sparkasse, Friseur). Das Lebensmittel-SB-Geschäft Nahkauf ist zwischenzeitlich geschlossen. Auch entlang der östlichen Weberstraße ist ein Streubesatz kleiner Fachgeschäfte vorhanden. Die kleinteiligen Versorgungsstrukturen in der östlichen Südstadt entsprechen jedoch nicht (mehr) den Kriterien zur Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches. 15

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Das Ortsteilzentrum Kessenich erstreckt sich entlang der Hausdorffstraße, der parallel verlaufenden Burbacher Straße und der Pützstraße. Es ist ein differenzierter Fachgeschäfts- und Dienstleistungsbesatz vorhanden (u. a. Ladenhandwerksbetriebe, Apotheken, Fachgeschäfte für Naturkost, Tee, Blumen, Schreibwaren, Bekleidung, Schuhe, Elektrowaren, Optik, Uhrmacher, Fahrräder sowie Kreditinstitute, Friseure, Schlüsseldienst, Schneiderei). Die Magnetbetriebe des zentralen Versorgungsbereiches sind der Rewe Supermarkt an der Pützstraße (ca. 600 m² Verkaufsfläche) und der Lidl Discountmarkt an der Hausdorffstraße (ca. 1.300 m² Verkaufsfläche). Im Stadtteil Dottendorf wird die wohnungsnahe Versorgung durch einen isoliert gelegenen Kaiser’s-Markt an der Karl-Barth-Straße (ca. 1.000 m² Verkaufsfläche) und durch einen Rewe CityMarkt im angegrenzten Nahversorgungszentrum Dottendorf (ca. 800 m² Verkaufsfläche) sichergestellt. In Poppelsdorf sind dem Ortsteilzentrum neben einem differenzierten Fachgeschäftsbesatz ein Edeka Supermarkt (ca. 400 m² Verkaufsfläche) und ein Netto City-Markt (ca. 300 m² Verkaufsfläche) zugordnet. Abbildung 8:

Lebensmittelmärkte im Untersuchungsraum

Standort/ Stadtteil

Verkaufsfläche in m²

Umsatz in Mio. €

ZVB Weberstraße (Rewe City)

600

4,0

ZVB Bonner Talweg/ Ritterhausstraße (Netto)

700

3,5

Wohnungsnahe Versorgung Südstadt (Edeka)

450

3,5

Südstadt gesamt

1.750

11,0

ZVB Kessenich (Rewe, Lidl)

1.900

14,0

800

4,0

Wohnungsnahe Versorgung Dottendorf (Kaiser’s)

1.000

5,5

Dottendorf gesamt

1.800

9,5

700

4,5

ZVB Weststadt (Edeka, Aldi, Lidl)

3.300

28,0

Versorgungsstandort Immenburgstraße (Rewe)

1.700

8,5

Weststadt gesamt

5.000

36,5

Untersuchungsraum gesamt

11.150

Zum Vergleich: Deutschland

./.

ZVB Dottendorf (Rewe)

ZVB Poppelsdorf (Edeka, Netto City)

VK je Einwohner im Nahbereich in m²

UmsatzKaufkraftRelation in %*

0,15

34

0,13

31

0,32

59

0,03

8

0,66

153

75,5

0,19

41

./.

0,43

./.

* nur nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren) Quelle: BBE-Berechnungen 2016

16

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Im Untersuchungsraum beläuft sich die Verkaufsfläche von Lebensmittelmärkten auf insgesamt ca. 11.150 m². Bezogen auf die zu versorgende Bevölkerung von ca. 59.800 Einwohnern in den zugeordneten Nahbereichen der zentralen Versorgungsbereiche weist der Untersuchungsraum damit eine Ausstattungskennziffer von ca. 0,19 m² Lebensmittel-Verkaufsfläche je Einwohner auf, die 4

deutlich unter dem deutschen Durchschnittswert von ca. 0,43 m² je Einwohner liegt. Sehr geringe Ausstattungskennziffern sind vor allem in den Stadtteilen Poppelsdorf, Kessenich und in der Südstadt abzulesen. Damit kommt u. a. den Lebensmittelmärkten in Dottendorf und vor allem in der Weststadt eine ergänzende Versorgungsbedeutung für die Bevölkerung in diesen Siedlungsbereichen zu. Auch die Gegenüberstellung des nahversorgungsrelevanten Umsatzes der Lebensmittelmärkte mit der sortimentsbezogenen Kaufkraft zeigt per Saldo nur eine geringe Kaufkraftbindung durch die wohnungsnahen Anbieter, sodass vor allem den Lebensmittelmärkten in der Weststadt eine ergänzende Versorgungsfunktion zukommt. Aufgrund der geringen Wettbewerbsintensität in den angrenzenden Quartieren, der dem Bundesviertel zugewandten Lage und der Schaffung einer hohen Anzahl von neuen Arbeitsplätzen sind für den geplanten Supermarkt und die ergänzenden kleinteiligen Einzelhandelsangebote keine starken Wettbewerbsbeziehungen zu den bestehenden Versorgungsstrukturen abzuleiten. Aufgrund der starken städtebaulichen Zäsuren wird der projektierte Einzelhandel überwiegend zur Gebietsversorgung des nördlichen Bundesviertel dienen. Die Versorgung der bis zu 2.300 Bürobeschäftigten am Standort selbst wird dabei funktional im Vordergrund stehen. Die Bevölkerungsdichte im Umfeld ist relativ gering. Im statistischen Bezirk Gronau-Bundesvierteil leben insgesamt ca. 1.850 Einwohner, für die eine Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung geschaffen wird, ohne dass diese die wirtschaftliche Auslastung der projektierten Betriebe gewährleisten können.

4

Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2015 (Stand: 2014)

17

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Abbildung 9:

Wettbewerbssituation

Bundesviertel Bundesviertel

Quelle: BBE-Darstellung 2016 (auf Basis des Bonner Einzelhandel- und Zentrenkonzeptes 2008)

18

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

5

Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung

5.1

Projektrelevantes Einzugsgebiet

Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das Einzugsgebiet für das Untersuchungsobjekt abgegrenzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung: die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,

5

die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im Standortumfeld, die Attraktivität des Projektvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird, die Qualität des Projektstandortes, die u. a. aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie aus möglichen Agglomerationseffekten resultiert, Barrierewirkungen ausgehend von z. B. topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten, traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung, die zentralörtliche Funktion der Stadt/ Versorgungsfunktion des Stadtteils. Dazu ist anzumerken, dass ein Einzugsgebiet grundsätzlich nicht als statisches Gebilde anzusehen ist, sondern vielmehr als modellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenanteil eines Betriebes stammt. Darüber hinaus sind diffuse Zuflüsse von außerhalb zu erwarten. Für den geplanten Lebensmittelmarkt am Bundeskanzlerplatz sind folgende Faktoren für die perspektivische Reichweite des Kundenherkunftsgebietes von Bedeutung: Der Angebotsschwerpunkt des geplanten Lebensmittelmarktes liegt bei kurzfristigen Bedarfsgütern (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren), für die der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand begrenzt ist, sodass sich dies für die Ausdehnung des perspektivischen Einzugsgebietes als begrenzender Faktor darstellt.

5

Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Demzufolge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z. B. Möbelsortiment).

19

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Der Standort wird auch nach der Errichtung des Vorhabens aufgrund der starken städtebaulichen Zäsuren und der bürogeprägten Umfeldnutzungen nur ein räumlich eingeschränktes Einzugsgebiet erschließen können und vornehmlich die Funktion einer Gebietsversorgung für die im Umfeld Beschäftigen übernehmen. Die benachbarten Stadtteile verfügen über kleinteilige Nahversorgungsstrukturen, die überwiegend fußläufig in Anspruch genommen werden. Gleichzeitig ist ein hoher Kaufkraftabfluss an ergänzende Versorgungsstandorte (u. a. Endenicher Straße/ Immenburgstraße) abzulesen. Das Planvorhaben kann voraussichtlich einen Teil dieses Kaufkraftabflusses binden. Der Planstandort ist der Bundesstraße 9 als wichtige Verkehrsachse zwischen Bonn, Bad Godesberg und der Autobahn 565 zugeordnet, sodass das Planvorhaben begrenzte Streuumsätze durch Pendlerverflechtungen generieren kann. Das perspektivische Einzugsgebiet wird vor allem die angrenzenden Siedlungsbereiche von Gronau, der Südstadt und Kessenich umfassen. Insgesamt wohnen in den statistischen Bezirken 6

ca. 25.670 Einwohner, davon ca. 3.350 Einwohner im Umkreis von 500 m. Darüber hinaus weist das Bundesviertel insgesamt ca. 42.000 Beschäftigte auf. Durch das Büroprojekt am Bundeskanzlerplatz sollen 2.300 Arbeitsplätze hinzukommen. Streuumsätze sind vor allem aufgrund der Verkehrslage zu erwarten, ohne dass das Planvorhaben einen bedeutsamen Marktanteil an der Kaufkraft anderer Bonner Stadtteile erlangen kann.

5.2

Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet

Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet bzw. der Beschäftigtenzahl im Umfeld mit dem statistisch ermittelten ProKopf-Ausgabebetrag gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer. Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamteinkommen in Deutschland an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Das nahversorgungsbezogene Kaufkraftniveau der Bun7 desstadt Bonn liegt bei 106,3 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). Die ProKopf-Ausgaben in der Bundesstadt Bonn belaufen sich auf ca. 2.738 € für Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren.

6

Auf dem Areal des ehemaligen Autohauses an der Reuterbrücke entstehen aktuell ca. 220 neue Wohnungen (Quelle: Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7820-40 der Bundesstadt Bonn), sodass perspektivisch mit 500 Einwohnern zusätzlich im 500 m-Radius zu rechnen ist.

7

Vgl. MB-Research, Sortimentskaufkraft 2015 in Deutschland

20

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Für den Nahbereich (500 m-Radius) mit ca. 3.850 Einwohnern ergibt sich für Nahrungs- und Ge8

nussmittel/ Drogeriewaren ein jährliches Kaufkraftpotenzial von ca. 10,5 Mio. €. In der angrenzenden Südstadt und im sonstigen Stadtteil Kessenich beläuft sich das nahversorgungsrelevante Kaufkraftpotenzial der 22.320 Einwohner auf zusammen ca. 61,1Mio. €. Die Bürobeschäftigten werden ebenfalls einen Teil ihrer nahversorgungsrelevanten Ausgaben am Arbeitsort tätigen. Das nahversorgungsrelevante Kaufkraftpotenzial der 2.300 zusätzlichen Beschäftigten beläuft sich auf ca. 6,3 Mio. €. Die Beschäftigten im weiteren Umfeld des Bürostandortes Bundesviertel werden sich ebenfalls teilweise auf den Versorgungsstandort orientieren und werden im Rahmen der nachfolgenden Analyse als Streuumsätze berücksichtigt.

5.3

Umsatzerwartung des Planvorhabens

Mit Bezug auf die vorhandenen Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum der Bundesstadt Bonn, die städtebaulichen Rahmenbedingungen sowie eine marktübliche Attraktivität des Planvorhabens wird im Rahmen einer Prognoseberechnung die zu erwartende Umsatzleistung für den geplanten Lebensmittelmarkt unter Abschätzung realisierbarer Marktanteile (Kaufkraftbindung) innerhalb der Teilräume des Einzugsgebietes ermittelt. Nach den Ergebnissen dieser Prognose kann der projektierte Lebensmittelmarkt innerhalb des 500 m-Nahbereichs maximal 10 % der nahversorgungsrelevanten Kaufkraft abschöpfen. Mit den Beschäftigten des neuen Büroprojektes kann nach gutachterlicher Schätzung ein durchschnittlicher Tagesumsatz von 2,50 € angesetzt werden. Bei durchschnittlich 200 Arbeitstagen entspricht dies einem jährlichen Ausgaben von 500 € pro Beschäftigten bzw. 1,2 Mio. € bei 2.300 Beschäftigten. Dagegen ist die Kaufkraftbindung in den umliegenden Wohnsiedlungsbereichen mit ca. 1 % der relevanten Kaufkraft relativ gering. Darüber hinaus kann der Betrieb voraussichtlich bis zu 0,8 Mio. € oder max. 20 % seines (nahversorgungsrelevanten) Umsatzes mit sonstigen Kunden (Beschäftigten im weiteren Umfeld, Besuchern) erzielen. Für den geplanten Lebensmittelsupermarkt (max. 800 m² Verkaufsfläche) ist damit ein Umsatzvolumen von brutto max. 4,0 Mio. € (davon ca. 3,8 Mio. € für die nahversorgungsrelevanten Kernsortimente Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren) zu prognostizieren. Somit kommt die Prognose zu dem Ergebnis, dass das Planvorhaben eine Flächenproduktivität von ca. 5.000 € je m² Verkaufsfläche erreichen kann – ein Leistungsparameter, der den Durchschnittswert dieser Vertriebsform deutlich überschreitet. Die Supermärkte erzielen im deutschen Durchschnitt eine Flä9 chenleistung von ca. 4.500 € je m² Verkaufsfläche.

8

Darüber hinaus sind für den Lebensmittelsupermarkt Nonfood-Sortimente zu berücksichtigen (u. a. Zeitschriften, Schreibwaren, Haushaltsartikel).

9

Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2016: In Deutschland sind 10.870 Supermärkte mit insgesamt ca. 10,6 Mio. m² Verkaufsfläche und einem Netto-Umsatz von ca. 43,2 Mrd. € ansässig. Im Durchschnitt ist

21

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Abbildung 10:

Prognoseumsätze und erwartete Kaufkraftbindung im Verflechtungsbereich

Kundenherkunft

Kaufkraft in Mio. €

Erwartete Kaufkraftbindung in %

Erwarteter Umsatz (brutto) in Mio. €

Nahbereich (500 m-Radius)

10,5

10

1,0

Sonstige stat. Bezirke Bonner Talviertel, „Vor dem Koblenzer Tor“, Kessenich

61,1

1

0,8

Umsatz mit am Planstandort Beschäftigten

./.

./.

1,2

Streuumsatz (vor allem Beschäftigte aus dem Umfeld/ Besucher)

./.

./.

0,8

Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt

./.

./.

3,8

Nonfood-Sortimente

./.

./.

0,2

Gesamt

./.

./.

4,0

Quelle: BBE-Prognose und -Berechnungen

Im Fazit ist somit festzuhalten, dass der geplante Markt eine unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten tragfähige Umsatzleistung erreichen kann. Für ergänzende kleinteilige Einzelhandelsnutzungen ist ebenfalls - bezogen auf die jeweiligen Sortimente - eine funktionsfähige Leistungsfähigkeit zu erwarten.

eine Supermarktfiliale ca. 980 m² groß und erwirtschaftet einen flächenbezogenen Bruttoumsatz (inkl. MwSt.) von ca. 4.500 € je m² Verkaufsfläche.

22

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

6

Umverteilungsanalyse

6.1

Umsatzumlenkungseffekte/ wettbewerbliche Auswirkungen

Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ist der zu erwartende Umsatz der Projektplanung als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, der Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein kann. Ausgehend vom Status quo werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer Kaufkraftstrom-Modellrechnung simuliert. Das Prognosemodell berücksichtigt folgende Faktoren: Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Untersuchungsgebiet Zeitdistanzen im Einkaufsverkehr zwischen den Kundenwohnorten im Untersuchungsgebiet und den relevanten Wettbewerbsstandorten Standorte, Dimension und Attraktivität der relevanten Wettbewerber Agglomerationseffekte des geplanten Lebensmittelmarktes. Auf der Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte bei Realisierung des Lebensmittelmarktes in welchem Umfang durch Umsatzeinbußen betroffen sein werden. Im Rahmen der Prognose ist vorauszusetzen, dass der Umsatz, der im Realisierungsfall am Planstandort gebunden wird, zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Denn weder ein erweiterter noch ein neuer Anbieter vergrößert den verfügbaren "Kaufkraftkuchen", sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des Umsatzes. Dies ist grundsätzlich als ein rechtlich tolerierbarer Wettbewerbseffekt zu sehen; sollten aber die vom Vorhaben induzierte Umsatzumverlagerung dazu führen, dass andere zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung anderenorts unzumutbar beeinträchtigt werden, könnten sich dadurch städtebaulich negative Auswirkungen ergeben. Die nachfolgenden Betrachtungen verstehen sich als Worst-Case-Szenario. Dabei werden eine maximale Verkaufsfläche, eine hohe Leistungsfähigkeit des Vorhabens und damit die denkbar stärksten Auswirkungen auf städtebaulich integrierte Wettbewerber in zentralen Versorgungsbereichen und an Nahversorgungsstandorten zugrunde gelegt. Der größte Umsatzanteil des neuen Lebensmittelmarktes wird durch die zusätzlichen Beschäftigten am Bürostandort erzielt werden (ca. 1,2 Mio. €). Die im Umfeld ansässigen Lebensmittelmärkte der Südstadt werden in ihrer lokalen Versorgungsfunktion nur in geringem Maße beeinträchtigt. Insgesamt ist ein Umsatzrückgang für die ansässigen Lebensmittelmärkte von ca. 0,7 Mio. € (gleichbedeutend 5 - 9 % des jeweiligen Umsatzes) zu prognostizieren. Auch die Versorgungsstrukturen in 23

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

den südlich angrenzenden Stadtteilen Kessenich und Dottendorf sind mit ca. 0,6 Mio. € (gleichbedeutend max. 3 - 4 % des jeweiligen Umsatzes) nur in geringem Maßen von einer Wettbewerbsverschärfung durch den projektierten Supermarkt am Bundeskanzlerplatz betroffen. Da insbesondere die Weststadt eine ergänzende Versorgungsfunktion für die lebensmittelbezogene Grundversorgung der Bevölkerung in der Südstadt übernimmt, sind für das Planvorhaben ebenfalls Umsatzeffekte für die rund um die Endenicher Straße ansässigen Lebensmittelmärkte (ca. 0,8 Mio. €, gleichbedeutend ca. 2 % des Umsatzes) zu erwarten. Für die sonstigen Anbieter in der Bundesstadt Bonn sind – wenn überhaupt - nur marginale Wettbewerbswirkungen zu prognostizieren (vgl. Abbildung 11). Abbildung 11:

Umsatzumverteilung des Lebensmittelmarktes Derzeitiger Wettbewerber1 umsatz in Mio. €

Umsatzumverteilung in Mio. €

ZVB Weberstraße (Rewe City)

4,0

0,2

5

ZVB Bonner Talweg/ Ritterhausstraße (Netto)

3,5

0,3

9

Wohnungsnahe Versorgung Südstadt (Edeka)

3,5

0,2

6

14,0

0,4

3

ZVB Dottendorf (Rewe)

4,0

(*)

(*)

Wohnungsnahe Versorgung Dottendorf (Kaiser’s)

5,5

0,2

4

ZVB Poppelsdorf (Edeka, Netto City)

4,5

(*)

(*)

28,0

0,6

2

8,5

0,2

2

Sonstige Anbieter

./.

0,7

./.

Zusätzliche Beschäftigte am Bürostandort

./.

1,2

./.

Gesamt

./.

4,0

./.

Umverteilung

ZVB Kessenich (Rewe, Lidl)

ZVB Weststadt (Edeka, Aldi, Lidl) Wohnungsnahe Versorgung Weststadt (Rewe)

Umverteilung in % des derzei1 tigen Umsatz

(*)

marginal Lebensmittelmärkte (inkl. Nonfood-Sortimente) Quelle: BBE-Berechnungen (Rundungsdifferenzen möglich) 1

Im Fazit wird mit der Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes am Standort Bundeskanzlerplatz eine deutliche Verbesserung der Lebensmittelversorgung im nördlichen Bundesviertel verbunden sein. Aktuell verfügt der wichtige Bürostandort über keine angemessene Lebensmittelversorgung der Tagesbevölkerung. Auch die Nahversorgungsstrukturen in den nächst gelegenen Wohnsiedlungsbereichen können aufgrund der relativ großen Entfernung keine bedarfsgerechte Versorgung sicherstellen. 24

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Daher resultieren relativ geringe Umverteilungseffekte auf die Wettbewerber im Umfeld. Eine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der ansässigen Wettbewerber kann ausgeschlossen werden, sodass keine wesentlichen städtebaulichen Beeinträchtigungen für die Versorgungsstrukturen in den angrenzenden Siedlungsbereichen von Bonn ausgelöst werden.

6.2

Auswirkungen des Vorhabens auf Zentrale Versorgungsbereiche/ städtebauliche Auswirkungen

Die prognostizierten Umverteilungseffekte des Vorhabens sind im Hinblick auf die versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen in der Bundesstadt Bonn und den umliegenden Kommunen zu bewerten. Dabei stehen die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung im Vordergrund. Für die städtebauliche Bewertung des Vorhabens ist entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt werden 10

oder die Nahversorgung in Wohngebieten nachteilig beeinflusst wird. Diese nachteiligen Auswirkungen wären zu unterstellen, wenn infolge der geplanten Ansiedlung des Lebensmittelmarktes solche Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können. Die Entwicklungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen wäre dann beeinträchtigt, wenn bei Realisierung der Projektplanung die Chancen bestehender Betriebe zur Anpassung an Marktentwicklungen oder die Entwicklungschancen zum Ausbau benachbarter zentraler Versorgungsbereiche eingeschränkt würden. Städtebaulich relevante Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn

■ die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr gewährleistet ist, da infolge eines Planvorhabens flächendeckende Geschäftsaufgaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrieben in zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten sind, bzw.

■ das Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche führt und

10

Die Einschätzung städtebaulicher Auswirkungen ist dabei maßgeblich angelehnt an die Regelungen des § 11 Abs. 3 BauNVO, wonach sich Einzelhandelsbetriebe „nicht nur unwesentlich“ auswirken dürfen. Noch nicht abschließend geklärt ist, ab welcher Höhe des Schwellenwertes gravierende Auswirkungen auftreten können. In der Planungs- und Rechtsprechungspraxis hat sich als quantitative Orientierungsgröße etabliert, dass bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust von 10 %, bei anderen Sortimenten von 20 % zu Geschäftsaufgaben als abwägungsrelevant angesehen wird. Bis zu diesen Abwägungsschwellenwerten ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich keine erheblichen städtebaulichen Folgen ergeben werden. Es müssen jedoch weitere qualitative Indikatoren geprüft werden, um die Auswirkungen des Vorhabens beurteilen zu können.

25

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

■ das Planvorhaben (geplante) Ansiedlungen in zentralen Versorgungsbereichen verhindern könnte. Nach den Empfehlungen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes soll sich die Betriebsgröße eines Einzelhandelsbetriebes mit nahversorgungsrelevanten Kernsortiment an einem Standort außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches an der im 500 m-Radius verfügbaren Kaufkraft orientieren. Zudem soll sich Entwicklung in einem Bereich vollziehen, für den die Nahversorgung derzeit nicht gesichert ist. Darüber hinaus werden Ansprüche an die integrierte Lage und die fußläufige Erreichbarkeit formuliert. Im direkten Umfeld ist keine Nahversorgung durch einen Lebensmittelmarkt gegeben. Im 500 mRadius leben aktuell ca. 3.350 Einwohner. Mit der Wohnflächenentwicklung auf dem Gelände des ehemaligen Autohauses an der Reuterbrücke kommen in den nächsten Jahre rd. 220 Wohnungen (ca. 500 Einwohner) im direkten Standortumfeld hinzu. Damit beläuft sich das nahversorgungrelevante Kaufkraftpotenzial der Einwohner im 500 m-Radius perspektivisch auf ca. 10,5 Mio. €, sodass der nahversorgungsrelevante Planumsatz des Lebensmittelmarktes (ca. 3,8 Mio. €) max. 36 % der verfügbaren Kaufkraft im Nahbereich umfassen wird. Ungeachtet der Arbeitsplatzfunktion des Standortes orientiert sich die Größe des Lebensmittelmarktes damit am vorhandenen Kaufkraftpotenzials der Wohnbevölkerung. Die hohe Bevölkerungsdichte im Umfeld zeigt zudem auf, dass es sich um einen städtebaulich-integrierten Standort handelt, wenn gleich die Bahntrasse, die Reuterstraße und die Bundesstraße 9 als städtebauliche Zäsuren und Grenzen der Quartiere gelten können. Demgemäß wird der projektierte Einzelhandel (Lebensmittelmarkt, ggf. ergänzt um kleinteilige Einzelhandelsbetriebe) aufgrund der Standortlage überwiegend Versorgungsfunktionen für die am Standort Beschäftigten und die im direkten Umfeld wohnhafte Bevölkerung übernehmen. Aufgrund des Gebietscharakters als Bürostandort wird der projektierte Einzelhandel keine wesentliche Ausstrahlungskraft über den Nahbereich hinaus auf die Bevölkerung in den benachbarten städtischen Quartieren entfalten. Hier ist eine auf den fußläufigen Einkauf ausgerichtete Versorgungsstruktur vorhanden. Ergänzende Versorgungsfunktionen für die Bevölkerung übernehmen Pkw-orientierte Versorgungsstandorte (u. a. Weststadt/ Endenicher Straße). Eine grundlegende Änderung des Einkaufsverhaltens der Bevölkerung in der Südstadt und im Stadtteil Kessenich ist nicht zu erwarten. Der projektierte Einzelhandel wird wesentlich zur Versorgung der Beschäftigten am neuen Bürostandort selbst beitragen. Darüber hinaus stellt das Angebot auch eine Ergänzung für die bereits in den benachbarten Bereichen des Bundesviertel Beschäftigten dar. Im Fazit sind die Wettbewerbswirkungen insgesamt so gering, dass betriebsgefährdende und damit städtebaulich relevante Auswirkungen auszuschließen sind. Dies resultiert daraus, dass die bestehenden wohnungsnahen Versorgungsstrukturen aufgrund der Entfernung und der städtebaulichen Barrieren nur in geringem Maße zur Versorgung der im Bun26

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

desviertel Beschäftigten beitragen; gleichzeitig werden die Wechselwirkungen für die in den städtischen Quartieren ansässige Bevölkerung ebenfalls marginal gering sein. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten sind insbesondere die Auswirkungen auf die Betriebe in den anderen zentralen Versorgungsbereichen und Nahversorgungsstandorten der Bundesstadt Bonn zu betrachten. Negative Auswirkungen auf die Versorgung in der Südstadt und den benachbarten Stadtteilen sind angesichts der Versorgungsbedeutung nicht somit zu erwarten, es handelt sich vielmehr um wettbewerbliche Auswirkungen. Die örtliche Versorgungsbedeutung wird somit gefestigt, ohne erhebliche Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche und der anderen wohnungsnahen Versorgungsstandorte im Umfeld auszulösen. Die prognostizierten Umverteilungsquoten liegen deutlich unter 10 % des relevanten Umsatzes an den wichtigsten Wettbewerbsstandorten (Südstadt, Kessenich, Dottendorf), sodass betriebsgefährdende Auswirkungen bei der Ansiedlung des projektierten Einzelhandelsbetriebes ausgeschlossen werden können. Die überörtliche Marktbedeutung des Untersuchungsvorhabens ist angesichts des relevanten Nachfragepotenzials so gering, dass auch städtebaulich relevante Auswirkungen auf die Entwicklungsfähigkeit anderer zentraler Versorgungsbereiche in der Bundesstadt Bonn ausgeschlossen werden können. Im Fazit stellt das Planvorhaben eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung der Versorgungsfunktionen im nördlichen Bundesviertel dar. Für die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der Bundesstadt Bonn sind städtebaulich negative Auswirkungen auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit infolge der Ansiedlung der projektierten Betriebe auszuschließen. Gleichzeitig wird das Planvorhaben nur eine geringe Ausstrahlungskraft auf die benachbarten Städte und Gemeinden entfalten, sodass städtebaulich relevante Auswirkungen angesichts der Angebots- und Wettbewerbssituation und der zu erwartenden Umverteilungswirkungen ausgeschlossen werden können.

27

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

7

Fazit der Auswirkungsanalyse

■

Im nördlichen Bonner Bundesviertel ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit max. 800 m² Verkaufsfläche und ggf. ergänzendem kleinteiligen Einzelhandel geplant. Der Lebensmittelmarkt wird überwiegend nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren) aufweisen, die untergeordnet durch NonfoodSortimente (u. a. Haushaltswaren, Schreibwaren, Zeitschriften) ergänzt werden.

■

Der Standort übernimmt Versorgungsfunktionen für die zusätzlichen Beschäftigten des projektierten Büroneubaus (ca. 2.300 zusätzliche Beschäftige) und für die Bevölkerung im Nahbereich (ca. 3.850 Einwohner im 500 m-Radius, inkl. neuer Wohnungen am Standort des ehem. Autohauses an der Reuterbrücke). Eine darüber hinausreichende Ausstrahlungskraft („Streuumsätze“) resultiert aus der Arbeitsplatzfunktionen im Umfeld und der Verkehrslage. Dagegen wird für die Bevölkerung in den angrenzenden Wohnquartieren der Südstadt und der Stadtteile Kessenich sowie Dottendorf nur eine geringe Versorgungsfunktion übernommen. Die projektierte Größenordnung von max. 800 m² Verkaufsfläche ist angesichts der Marktbedingungen im Lebensmittelbereich und der zu versorgenden „Mantelbevölkerung“ als versorgungsstrukturell angemessen zu bewerten.

■

Die Angebotssituation ist vor allem durch die Lebensmittelmärkte in der Südstadt und in den zentralen Lagen der Stadtteile Kessenich und Dottendorf geprägt, während im Bundesviertel mit ca. 42.000 Beschäftigten kein Lebensmittelmarkt ansässig ist. Die Betriebe dienen überwiegend der lokalen Versorgungsfunktion, ohne dass sie eine größere Ausstrahlungskraft entfalten können. Da diese Betriebe jedoch keine umfassende Versorgung der durch eine hohe Bevölkerungsdichte geprägten Stadtquartiere sicherstellen können, übernehmen aktuell auch die Lebensmittelmärkte in der Weststadt ergänzende Versorgungsfunktionen für den Untersuchungsraum.

■

Aufgrund der Größe des Vorhabens und der Wettbewerbssituation sind städtebaulich negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung auszuschließen. Durch das Vorhaben werden die Versorgungsfunktionen für die Beschäftigten im Bundesviertel und für die in den benachbarten Wohnquartieren ansässige Bevölkerung verbessert. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche bzw. die Nahversorgung in der Bundesstadt Bonn und im Umland sind auszuschließen. Die projektierte Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes an einem Ergänzungsstandort für die Nahversorgung ist auch mit den Vorgaben des städtischen Einzelhandelskonzeptes und den landesplanerischen Zielsetzungen vereinbar.

28

Auswirkungsanalyse Einzelhandel am Bundeskanzlerplatz in Bonn

Köln, im Juni/ Juli 2016 BBE Handelsberatung GmbH

i. V. Corinna Küpper

i. V. Rainer Schmidt-Illguth

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