Einzelhandelskonzept Stadt Kerpen

Stadt Kerpen

Kerpen im Mai 2008

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Inhaltsverzeichnis: 1.

Einleitung und Aufgabenstellung……………………………………………. .

S. 3

2.

Methodik, Vorgehensweise und Zielsetzung……………………………….

S. 5

3.

Gesetzesnovelle zur Landesentwicklung (LEPro §24a) und der Einfluss auf die Kerpener Stadtentwicklung..............................................

S. 6

Struktur, Daten und Einzelhandelssituation in Kerpen………………………

S. 7

4.1 All gemei neszum Ker penerEi nz el handelundakt uel l eSi t uat i on……….

S. 8

4. 2 DerEi nzel handel s besat zi ndenZent r enderdr eigr oßenSt adt t ei l e……

S. 9

4. 3 St är kenundSchwächendesKer penerEi nz el handel s…………………. .

S. 11

Nahversorgung in Kerpen………………………………………………………

S. 11

5. 1Gr undl agen……………………………………………………………………

S. 11

5. 2 Zi el e……………………………………………………………………………

S. 14

5. 3 St adt t ei l konzept eunt erBer ücksi cht i gungderAngebot sst r ukt ur ……….

S. 15

5. 3. 1 St adt t ei lKer pen………………………………………………… 5.3. 2 St adt t ei lSi ndor f ………………………………………………… 5. 3. 3 St adt t ei lHor r em………………………………………………… 5. 3. 4 St adt t ei l eTür ni ch,Bal khausen,Br üggen…………………… 5. 3. 5 St adt t ei lBui r ……………………………………………………. . 5. 3. 6 St adt t ei lBl at zhei m………………………………………………

S. 15 S. 16 S. 17 S. 18 S. 18 S. 19

4.

5.

6.

Die zentralen Versorgungsbereiche in Kerpen und ihre Sortimente.................S. 19 6. 1 Al l gemei nes…………………………………………………………………

S. 19

6. 2 Def i ni t i onzent r enr el ev ant erNut zungeni nKer pen( „ Ker penerLi st e“ )…

S. 21

6.3 Festlegung der zent r al enVer sor gungsber ei che………………………………… S.23 6. 3. 1 St adt t ei lKer pen…………………………………………………. 6. 3. 2 St adt t ei lHor r em…………………………………………………. 6. 3. 3 St adt t ei lSi ndor f …………………………………………………. .

S. 24 S. 27 S. 29

7.

Was ist wo zulässig……………………………………………………………. . .

8.

Steuerungsmöglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes…… S. 32

9.

Schlusswort………………………………………………………………………. . .

10. Quellen-, Literatur- und Abkürzungsverzeichnis……………………………. . … Anhang

S. 31

S. 33 S. 35

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1. Einleitung und Aufgabenstellung Die seit einigen Jahren feststellbare Kaufzurückhaltung der Bevölkerung hat den Einzelhandel in eine Krise gestürzt. Der Handel versucht das abgekühlte Konsumklima durch teilweise aggressive Preispolitik und einen scharfen Verdrängungswettbewerb zu verbessern, was in vielen Citylagen bereits zu einem Sterben der kleineren Fachgeschäfte geführt hat. Eine nicht unbedeutende Anzahl der noch bestehenden Geschäfte sind bereits heute nicht mehr wettbewerbsfähig und werden in den nächsten Jahren schließen. Dies liegt in vielen Fällen auch an den Mieten, die trotz der angespannten Situation in den letzten Jahren stetig gestiegen sind. Der traditionelle Einzelhändler ist in Konkurrenz zu den in die Zentren strömenden Filialisten nicht mehr wettbewerbsfähig. Filialisierte Betriebe verdrängen mit einer anderen Personalkostenpolitik und einer höheren Umschlagfrequenz den traditionellen Fachhandel zunehmend aus den Innenstadtbereichen. Viele Zentren haben schon heute einen uniformen Geschäftsbesatz.

Der sinkende Umsatz und der Versuch des Handels dies durch mehr Fläche zu kompensieren hat zu einer stetigen Steigerung des Flächenverbrauchs geführt. Die Folge hiervon ist, dass das Flächenpotenzial der Ladenlokale in den Zentren nicht mehr mit den Wünschen des Handels und der Investoren übereinstimmt und diese geeignete Flächen in nicht integrierten Lagen suchen.

Die Entwicklung im Einzelhandel steht in enger Wechselwirkung mit dem geänderten Einkaufsverhalten der Bevölkerung: Auf der einen Seite sucht sie den preisbewussten „ Ver sorgungsei nkauf “( „ Di scount - bz w.„ Smar t -Shoppi ng“ ) ,aufderander enSei t est ehtder Wunschnac h„ Ei nkauf ser l ebni s“und„ Ei nkauf sat mosphär e“ .Manv er sor gtsi chni chtnurmi t allem Notwendigen, sondern genießt die Zeit in angenehmem Ambiente mit ansprechender Gastronomie und interessanten kulturellen Angeboten. Einkaufen wird Bestandteil der Freizeitgestaltung. Einkäufe sollen daneben aber auch möglichst bequem und mit reibungsloser Erreichbarkeit zu tätigen sein. Ausreichende Parkplätze sind zu einem wichtigen Kriterium geworden.. Gleichzeitig ist das Thema E-Commerce zurzeit so aktuell wie nie zuvor. Schätzungen gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2010 bereits 6 –8% des Einzelhandels über das Internet erfolgen wird. Das bequeme Einkaufen vom heimischen Wohnzimmer aus wird neue Geschäftsstrategien im Einzelhandel notwendig machen, um die Kunden in die Zentren zu ziehen.

Die Auswirkungen dieser Entwicklungen sind nicht nur der zunehmende Verlust der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung und die Verlängerung der Einkaufswege.

4 Leerstände sind in vielen 1b Lagen mittlerweile die Regel und in ehemals starken 1a Lagen leider keine Ausnahme mehr. Ein massiver Attraktivitätsverlust der Zentren ist die Folge, denn sie verlieren mit der Verödung ihre Bedeutung als Versorgungs- und Begegnungsmittelpunkt. Eine Innenstadt mit Leerständen und nur wenigen interessanten Geschäften hat keine Verweilqualität. Ein starker Einzelhandel gehört zu den wichtigsten wirtschaftlichen Säulen einer Stadt. Er besitzt nicht nur eine Versorgungsfunktion für die Bevölkerung, er prägt die Stadt auch städtebaulich und strukturell. Daneben trägt er entscheidend zur Attraktivierung bei, denn die Mischung verschiedener Nutzungen aus Handel, Dienstleistung, Wohnen und Freizeitangeboten ist maßgeblich für die Anziehungskraft eines Zentrums.

Wie die meisten deutschen Städte hat auch Kerpen derzeit mit Problemen im Bereich des Einzelhandels zu kämpfen. Sie ergeben sich aus der Polyzentrik der Stadt, dem zunehmenden Konkurrenzdruck der umliegenden Städte und Gemeinden und der allgemeinen Konsumflaute. Das Ergebnis sind verstärkte Kaufkraftabflüsse und als Resultat hiervon Leerstände in allen drei großen Kerpener Zentren. Den Kerpener Innenstädten droht Verödung und Attraktivitätsverlust.

In vielen deutschen Städten beginnt man dieser Entwicklung entgegenzuwirken, in dem man die Einzelhandelsentwicklung durch den Einsatz eines Einzelhandelskonzeptes steuert, um den negativen Auswirkungen der Marktdynamik entgegenwirken zu können. Von den Städtetagen, den Industrie- und Handelskammern, sowie den Einzelhandelsverbänden wird die Steuerung der Entwicklung mit Hilfe der Instrumente der Bauleitplanung dringend empfohlen, da angesichts der Einzelhandelssituation in Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich geworden ist: Bei ungesteuerter Entwicklung nehmen Fehlentscheidungen in Bezug auf stadtentwicklungsrelevante Entscheidungen zu. Die Auswirkungen dieser Handlungsweise sind oft fatal: Ungebremstes Flächenwachstum auf nicht integrierten Flächen und Ladensterben in den Zentren zeigen eine Entwicklungsspirale auf, die mittlerweile trauriger Alltag in vielen Städten und Gemeinden geworden ist.

In der Stadt Kerpen ist erkannt worden, dass ein auf die Kolpingstadt und ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnittenes Einzelhandelskonzept der einzige Weg sein kann, um die auch hier aufgetretenen Probleme zu lösen.

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2.

Methodik, Vorgehensweise und Zielsetzung

Im Dezember 2002 wurde das Räumlich-Funktionale Entwicklungskonzept1 für die Stadt Kerpen fertig gestellt. Ein Jahr später wurde das daraus abgeleitete Handlungskonzept für die Stadt Kerpen2 vorgelegt und nach intensiver politischer Beratung durch den Rat der Stadt im Mai 2004 einstimmig begrüßt. Beide Ausarbeitungen machten deutlich, dass die Stadt Kerpen ein Einzelhandelskonzept benötigt, um den Anforderungen der Zukunft gerecht zu werden. Der vom Rat der Stadt Kerpenbeauf t r agt e„ Ar bei t skr ei sSt adt mar ket i ng“l egt edar auf hi nf est ,das sei nsol ches Einzelhandelskonzept unter Beteiligung der Bürger zu erarbeiten sei. Die Ergebnisse des Entwicklungs- und des Handlungskonzeptes bildeten die Arbeitsgrundlage f ürden„ Ar bei t skr ei sEi nzel handel sk onzept “ ,derzwi schenAugust2005undFebr uar2006 insgesamt fünf Mal tagte. Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer erarbeiteten dabei die Grundlagen für das Einzelhandelskonzept.

Ziele des Einzelhandelskonzeptes Vor dem Hintergrund eines zunehmenden Konkurrenzdrucks der benachbarten Einkaufsstädte und in Verbindung mit einer steigenden Einkaufsmobilität der Bevölkerung, ist die Stadt Kerpen gefordert Konsequenzen aus der augenblicklichen Einzelhandelssituation zu ziehen, um eine zukunftsorientierte und zielgerichtete Einzelhandelsentwicklung der Gesamtstadt und der einzelnen Stadtteile zu gewährleisten. Das Einzelhandelskonzept soll dazu beitragen die versorgungsstrukturelle Eigenständigkeit des Mittelzentrums Kerpen zu erhalten bzw. auszubauen.

-

Dem Einzelhandel kommt eine tragende Rolle in der Stadtentwicklung und der Stadtgestaltung zu. Um die Bevölkerung Kerpens zukünftig als Kunden stärker in der eigenen Stadt zu binden, müssen der Kerpener Einzelhandel und seine Rahmenbedingungen optimiert werden.

-

Die zentrale Versorgung der Kerpener Bevölkerung mit Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs muss verbessert werden, damit allen Bürgerinnen und Bürgern ein adäquates Einzelhandelsangebot zur Verfügung steht. Idealerweise wird dieses Angebot mit verschiedenen Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten im Zentrum kombiniert, was gleichzeitig zusätzliche Kundenströme in die Zentren führt.

1

Stadtplanung und Stadtentwicklung, H.J. Hamerla, Räumlich-funktionales Entwicklungskonzept, Dortmund 2002 2 Stadtplanung und Stadtentwicklung, H.J. Hamerla, Handlungskonzept, Dortmund 2003

6 -

Die Stadtteilzentren müssen erhalten, gestärkt und weiterentwickelt werden. Nur durch die Sicherung des Zentrengefüges kann langfristig ein attraktives Angebot für die Bevölkerung gesichert werden.

-

Der Branchenmix des Kerpener Einzelhandels muss verbessert werden. Fehlende Sortimente müssen benannt und alle Anstrengungen unternommen werden, um diese in Kerpen anzusiedeln.

3. Gesetzesnovelle zur Landesentwicklung (LEPro §24 a) und ihr Einfluss auf Kerpen Im Frühherbst des Jahres 2006 wurde bekannt, dass das Land NRW eine Änderung des Landesentwicklungsplans erarbeitet, welche die Steuerung des großflächigen Einzelhandels und damit verbunden die Stärkung der Innenstädte als Handels-, Arbeits- und Wohnstandorte zum Ziel haben soll. Die Gesetzesnovelle wurde im Januar 2007 in den Landtag eingebracht.3 Großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten soll sich demnach zukünftig nur noch in so genannten zentralen Versorgungsbereichen (Ortsmitten, Innenstädte, Stadtteilzentren) ansiedeln dürfen.4 Es handelt sich hierbei um Bereiche, die nicht allein der wohnungsnahen Grundversorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs, sondern der darüber hinausgehenden gemeindlichen Versorgung der Bevölkerung dienen.5 Der einzelnen Kommune kommt dabei die Aufgabe zu, diese zentralen Versorgungsbereiche räumlich und funktional festzulegen.6 Die räumlichen Zuordnungen können sich aus entsprechenden Darstellungen und Festsetzungen in Raumordnungsplänen oder Bauleitplänen, aus sonstigen raumordnerischen oder städtebaulichen Konzeptionen (z.B. Einzelhandelskonzepten) und nicht zuletzt auch aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben.7 Des Weiteren muss die Gemeinde Haupt- und Nebenzentren für die Gesamtstadt benennen, denen maßgebliche Bedeutung bei der Bedarfsberechnung zukommen wird: Für die Ansiedlung von Einzelhandel in einem Hauptzentrum gilt zukünftig die Zugrundelegung der Kaufkraft des gesamten Gemeindegebietes; für die Ansiedlung in einem Nebenzentrum die Zugrundelegung der Kaufkraft des jeweiligen Stadtteils.8

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Siehe Anlage 1 s i e heLEPr o§ 24a( 2 )De rBe gr i f fde s„ z e n t r a l e nVe r s or g un gs be r e i c he s “ ,de ra usde mBa ur e c htbe ka nnti s t , wi r d in der Landesplanung neu eingeführt, um eine enge Verknüpfung mit der Bauleitplanung herzustellen. 5 Siehe Begründung des LEPro §24a (1) 6 ebenda 7 Siehe Begründung des Regierungsentwurfs zum Europarechtsanpassungsgesetz –EAG Bau- vom 15.10.2003, BT-Drs. 15/2250, S.54 8 siehe LEPro §24 a (2) 4

7

Da sowohl definierten Haupt- als auch Nebenzentren zukünftig Bedeutsamkeit zukommen wird, wird auf der Basis des Entwicklungskonzeptes des Büros Hamerla9 dem Stadtteil Kerpen/Mödrath die Funktion eines Hauptzentrums zugewiesen, die Stadtteile Sindorf und Horrem werden zu Nebenzentren erklärt. Ebenfalls von den Gemeinden werden sogenannte Nahversorgungszentren als Standorte festgelegt. Sie dienen der ergänzenden Versorgung der Bevölkerung und können gesamstädtische Relevanz haben. Das vorliegende Einzelhandelskonzept wurde in seiner Systematik und seiner Begrifflichkeit dem §24a des Landesentwicklungsprogramms (LEPro) angepasst.

4. Struktur, Daten und Einzelhandelssituation in Kerpen Kerpen ist ein polyzentrisch strukturiertes Mittelzentrum im zweiten Ring um Köln. Bedingt durch die Tatsache, dass sich die Stadt aus insgesamt 7 Stadtteilen zusammensetzt, gibt es kein eigentliches Stadtzentrum. Vielmehr hat jeder Ort seinen eigenen –meist historisch gewachsenen –Innenstadtbezirk mit seinen eigenen Versorgungsstrukturen. Handelsschwerpunkte sind die Stadtteile Kerpen, Horrem und Sindorf.

Die regionale Wettbewerbssituation wird durch die Einkaufsbereiche der benachbarten Kommunen sowie insbesondere durch die weiter expandierenden Einkaufszentren bzw. Einzelhandelsansiedlungen in Köln-Weiden, Köln-Marsdorf, Frechen und Düren bestimmt. 18.000

Einwohner am 01.04.2006 16.000

15.582

15.728

14.000 12.835

12.000 10.563

10.000

8.000

6.000 4.024 3.470

4.000

1.658

2.000

0 Kerpen/ Mödrath

9

Sindorf

Horrem/ NeuBottenbroich

Entwicklungskonzept, 2003, S. 67

Türnich/ Brüggen/ Balkhausen

Buir

Blatzheim

Manheim

8

In der Stadt Kerpen leben derzeit ca. 63.800 Einwohner 10. Die Gliederung der Bewohner nach Stadtteilen zeigt eine hohe Bedeutung der drei Stadtteile Kerpen, Sindorf und Horrem.

Für die Einzelhandelsfunktionen der Stadt Kerpen sind sowohl städtebauliche wie auch verkehrliche Rahmenbedingungen von besonderer Bedeutung:

Unter verkehrlichen Aspekten verfügt die Stadt Kerpen mit den drei Autobahnanschlüssen (Buir, Sindorf und Türnich) über eine hervorragende Anbindung an das Fernstraßennetz der A 4 und der A 61, welche sogar als innerörtliche Verbindungsmöglichkeiten zwischen den einzelnen Stadtteilen genutzt werden können. Darüber ist die Stadt Kerpen durch eine Vielzahl von Bundes-, Land- und Kreisstrassen sehr gut an das überregionale Straßennetz angebunden.

Die Stadt Kerpen ist durch drei Haltepunkte (Buir, Sindorf und Horrem) an das S-Bahnnetz und Regionalbahnnetz der DB Köln - Düren angebunden, so dass die Oberzentren Köln und Düren von hier aus ohne Umsteigevorgänge zu erreichen sind.

4.1 Kaufkraft- und Kundenbindung in Kerpen

Kerpen hat als die größte Stadt des Rhein-Erft-Kreises das größte Kaufkraftvolumen. Auch wegen der teilweise aggressiven Ansiedlungspolitik im Umland von Kerpen wurden in den letzten Jahren verstärkt Kunden aus Kerpen abgezogen. Nur so ist es erklärlich, dass es bei den Warengruppen „ Möbel“ ,„ Gartencenter“ ,„ Baumarkt“ ,„ Unterhaltungselektronik“u.a. zu einer teilweise erheblichen Unterdeckung kommt. Positiv ist die Kerpener Entwicklung im Bereich der Warengruppe „ Bekl ei dung“ . Durch verschiedene Ansiedlungserfolge kann die vorhandene Kaufkraft heute fast vollständig im Stadtgebiet gebunden werden.

10

Stand 1. April 2006

9

Übersicht über die in Kerpen gebundene Kaufkraft:

Die obige Grafik verdeutlicht die in Kerpen gebundene Kaufkraft, differenziert nach den verschiedenen Warengruppen.

4.2 Der Einzelhandelsbesatz in den zentralen Versorgungsbereichen der drei großen Stadtteile Horrem Im Stadtteil Horrem konzentriert sich der Einzelhandel auf die Hauptstraße und ihr Umfeld, wobei der dichteste Besatz zwischen der Fontänestraße und der Bahnhofstraße zu finden ist. Horrem weist nur wenige, meist nur temporär vorhandene, Leerstände auf. Eine gute fußläufige Erreichbarkeit sowie ein funktionierendes ÖPNV Angebot bieten gute Vorraussetzungen zur Verdichtung des Geschäftsbesatzes. Auch die vorhandenen Reserven in Form von Baulücken, minder- oder fehl genutzten Flächen lassen eine ausreichende Nachverdichtung in diesem Bereich zu.

10 Sindorf Meist kleinteiliger Einzelhandel findet sich in Sindorf entlang der Kerpener Straße. Unt er br ochenwi r ddi e„ Ei nkauf smeil e“aberi mmerwi ederdur chVorgärten, längere Abschnitte reiner Wohnbebauung, sowie, aus der Sicht einer Zentrenbetrachtung, zahlreiche Fehl nut zungen.Di ev i elbef ahr eneundbr ei t eKer penerSt r aßel ässtkei n„ Shoppen“i m Si nne eines Erlebniseinkaufs zu, weil neben einer adäquaten Geschäftsdichte auch die Aufenthaltsqualität fehlt. Der ehemaligeHandel s mi t t el punkt„ Zent r al pl at z“pr äsent i er tsi chv er ödetundhatsei ne Bedeutung weitestgehend verloren. Trotzdem ist die Gesamtzahl der Leerstände in Sindorf eher als gering einzustufen. Mit dem Bau der Neuen Mitte Sindorf konnten auf zentralen Flächen zahlreiche neue Geschäfte angesiedelt werden. Im Sindorfer Süden findet sich eine konzentrierte und gefächerte Einzelhandelsagglomeration. Planungen sehen hier weitere attraktive Projektionen vor.

Kerpen Anders stellt sich die Handelssituation im Hauptzentrum Kerpen dar, denn hier spiegeln sich die Probleme des Einzelhandels am deutlichsten wider. Konnte sich die Hahnenpassage durch die Ansiedlung eines Discounters und der damit verbundenen Erhöhnung der Kundenfrequenzi nl et zt erZei tdeut l i cher hol en,hatesnachdem Wegzugder„ ALDI “Fi l i al e nach Langenich und dem Schließen der Stüssgen Filiale in der Stiftstrasse im vergangenen Jahr eine Verlagerung des Einzelhandels von der Stiftsstraße zur Hahnenstraße hin gegeben. Ehemals gut frequentierte kleinere Fachgeschäfte sehen sich heute umgeben von Leerständenundwer denZeugeei neskl as si s chen„ Tr adi ng-Down“Ef f ekt si nder Nachbarschaft. Das Resultat sind unattraktive Abschnitte, die es vom Kunden zu durchqueren gilt.

Insgesamt stellt sich der Einzelhandelsbesatz in Kerpen wegen seiner separierten Standorte als mangelhaft vernetzt dar. Der eigentliche zentrale Einkaufsbereich Kerpens ist im Kreuzungsbereich Hahnenstraße / Kölnerstraße mit angegliederter Hahnenpassage. Der Geschäftsbesatz weist in Teilen eine hohe Qualität auf. Die Aufenthaltsqualität in der Kerpener Innenstadt leidet stark unter der hohen Verkehrsbelastung. Ein weiterer Einkaufsbereich findet sich auf der Stiftsstraße und dem benachbarten Stiftsplatz. Im Westen Kerpens (Langenich) liegt ein Nahversorgungszentrum.

11 4.3 Stärken und Schwächen des Standorts Kerpen

Stärken:  Kerpen weist einen hohen Bekanntheitsgrad auf  Die überörtliche Erreichbarkeit ist sehr gut  Die Situation im Bereich der Nahversorgung ist zufrieden stellend bis gut  Die Entwicklung der Bevölkerungszahlen ist positiv

Schwächen:  Kein Einzelhandelsmittelpunkt wegen polyzentrischer Struktur der Stadt  Starke Konkurrenz durch umliegende Städte und Gemeinden  Die drei Innenstadtbereiche haben strukturelle Probleme  Es fehlt ein attraktiver Branchenmix in den Zentren  Unzureichende Aufenthaltsqualität in den Zentren

Die Analyse aller relevanten Daten und Fakten sowie die Benennung konkreter Ziele hat deutlich gemacht, dass das Einzelhandelskonzept für Kerpen in zwei große Themenblöcke unterteilt werden muss, nämlich der Nahversorgung und der Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche (Zentren).

5.

Nahversorgung in Kerpen

5.1 Grundlagen Um den Versorgungsgrad der Kerpener Bevölkerung für das Segment Nahrungs- und Genussmittel zu ermitteln wurde auf eine von der Bezirksregierung Köln angewandten Berechnungsmethodik zurückgegriffen, in der die vorhandene Kaufkraft den erzielten Umsätzen gegenüber gestellt wird. Auf Grundlage dieser Berechnung lassen sich überschlägig vorhandene Defizite bzw. Überhänge im Angebot darstellen. Die Berechnung beinhaltet folgende zwei Grundannahmen: -

Jeder Einwohner im Regierungsbezirk Köln verfügt über eine nahversorgungsrelevante Kaufkraft von 2.100 €/ EW undJahr .

-

Die durchschnittlichen Umsatzerwartungen der Discounter werden mit 6.500 €/ m² und Jahr, die der Vollsortimentsanbieter mit 4.000 €/ m² und Jahr angesetzt.

Unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen, aber auch der konkret geplanten Ansiedlungen in Sindorf (BP 255, Nahversorgungszentrum Sindorf Nord mit Edeka und

12 Norma) und Buir (BP 315, Sondergebiet Steinweg mit Edeka und Aldi) ergibt sich gesamtstädtisch betrachtet folgendes Bild: Die Discounter binden zukünftig etwa 66,1 Mio. €bzw.56% dernahver sor gungsr el evanten Kaufkraft von insgesamt 133,5 Mio. €.Di eVol l sor t i ment erhi ngegen binden nur etwa 52,4 Mio. €bzw.44% dernahver sor gungsr el evanten Kaufkraft. Insgesamt steht der Kaufkraft von 133,5 Mio. €ei nUmsat zvon119,2 Mio. €11 gegenüber, was einem Kaufkraftabfluss von 14,3 Mio. €bzw.11% ent spr i cht . Die Kaufkraftbindungsquote umfasst nach Realisierung der oben genannten Vorhaben circa 90 % (derzeit 69%) und kann unter Berücksichtigung der höheren Marktanteile der Discounter als ausgeglichen bezeichnet werden. Eine dezidierte Ortsteilbetrachtung ist im Anhang beigefügt.

Insbesondere die Versorgung in den westlichen Ortsteile Buir, Manheim und Blatzheim wird durch die Planungen eine deutliche Verbesserung der Nahversorgung erfahren. Auch wenn in Kerpen Blatzheim eine Kaufkraft in Höhe von 7,4 Mio. €zurVer f ügungst ehtwi r ddi e Tragfähigkeit eines eigenständigen Marktes aus Betreibersicht nicht bestätigt. Der rechnerische Überhang in Kerpen-Sindorf wird zukünftig durch das Nachfragepotential der zusätzlichen Einwohner im Vogelrutherfeld kompensiert.

Die ursprüngliche Funktion des Einzelhandels als Verteiler von Waren, hat sich in den letzten Jahrzehnten entschieden gewandelt. Auf der Basis der flächendeckenden Einführung der Selbstbedienung entstand ein Netz der Filialisierung und Massenverteilung. Heute finden sich im Bereich der Nahversorgung unterschiedlichste Betriebsformen, die auch nach Sortimenten zu differenzieren sind.

Die fünf im Stadtgebiet vertreten Discounter (Aldi, Plus, Norma, Penny, Lidl) präsentieren sich derzeit auf einer Verkaufsfläche von etwa 8.100 m² - zukünftig 11.300 m² - und bieten ein weitgehend identisches Warensortiment von ca. 700 –1.700 Artikeln. Damit lässt sich zwar die Grundversorgung der Bevölkerung abdecken, aber einen vollständigen Ersatz für die Vollsortimenter stellen sie nicht dar. Aushandel st echni scherSi chtbel egendi eDi scount erdi e„ best en“St andor t ei m St adt gebiet - hier zeigt sich die aggressive Ansiedlungspolitik der Discounter, auch im Vorgriff auf zukünftige Kaufkraft gegenüber den zurückhaltenden Planungen der Vollsortimentsanbieter.

Die Vollsortimenter (Edeka, REWE, Hit und Kaufland) hingegen bieten eine Warenvielfalt 11

Eingerechnet ist hier auch die wohnungsnahe Versorgung durch Bäcker, Fleischer, Reformgeschäfte usw.

13 von ca. 4.000 bis 10.000 Artikeln, sind aber auch auf den Umsatz angewiesen, der durch die Grundversorgung zu erzielen ist. In den vergangenen Jahren haben die Discounter den Vollsortimentern derartig viel Kaufkraft entzogen, dass diese sich nun gezwungen sehen, die Strategie der Billiganbieter nachzuahmen. Insofern sind auch hier Bemühungen zu beobachten, die Innenstädte zu verlassen und sich außerhalb der gewachsenen Ortschaften anzusiedeln. In den letzten Jahren haben zahlreiche Nahversorger die gut erreichbaren Zentrenlagen verlassen: Die Aldifiliale in Kerpen bezog neue Räumlichkeiten in Langenich, die Horremer Aldifiliale zog von der fußläufig optimal gelegenen Hauptstraße in den nördlichen Straßenabschnitt. Die ebenfalls in der Hauptstraße beheimatete Lidlfiliale siedelte sich am nördlichen Ortsrand Horrems an. Die Sindorfer Aldifiliale wechselte vom zentralen Versorgungsbereich Sindorf–Süd in den Europarc. Bedingt durch diese periphere Ansiedlungspolitik liegen zurzeit etwa 25% der Bevölkerung außerhalb einer fußläufigen Erreichbarkeit eines Nahversorgers. Währ enddi ef r üherf l äc hendeckendi m St adt gebi etv or handenen„ Tante Emma Läden“sei t der Einführung des Selbstbedienungsprinzips aus dem Straßenbild weitgehend verschwunden sind, werden zunehmend auch die kleinen Supermärkte als betriebswirtschaftlich nicht mehr darstellbar eingestuft und demzufolge geschlossen. Die Schließungen der Edeka Filiale am Berliner Ring in Sindorf, der Stüssgenfiliale in Kerpen an der Stiftstraße sowie der Rewe-Filiale in Buir und des Edeka Marktes in Brüggen sind traurige Beispiele für diese Tendenz. Nach der Schließung des einzigen kleinen Supermarktes in Blatzheim, ist die Nahversorgung dieses Stadtteils mittlerweile nur noch durch Einkaufsfahrten in die benachbarten Orte gewährleistet.

Großflächige Betriebe bestimmen auch in Kerpen mittlerweile das Angebot. Die wirtschaftliche Mindestgröße eines Lebensmittelgeschäftes liegt heute in einer Größenordnung ab 800m².

Die Standortanforderungen der Betreiber nach guter Erreichbarkeit mit dem PKW, einem umfangreichem Stellplatzangebot sowie guten Anlieferungsbedingungen, lassen vor allem die Lebensmitteldiscounter nach preiswerten Ansiedlungsflächen peripher der Ortslagen suchen, was die Nahversorgungssituation innerhalb der Zentren in vielen Fällen verschlechtert. Diese Entwicklung stellt vor allem für die ältere Bevölkerung ein massives Problem dar. Die tägliche Nachfrage von Nahrung- und Genussmitteln setzt eine gute Erreichbarkeit zu Fuß oder mit dem Fahrrad voraus. Bei einer Bewertung der Nahversorgung ist daher insbesondere die Lage zu den Wohngebieten zu berücksichtigen (Standortgunst).

14 Klassische Nahversorgungsstandorte sind die in den Wohnsiedlungsbereichen und Einwohnerschwerpunkten integriert gelegenen Geschäftslagen, die meist fußläufig zu erreichen sind.

5.2 Ziele des Nahversorgungskonzeptes -

Die Nahversorgung für möglichst alle Bürgerinnen und Bürger soll wegen der fußläufigen Erreichbarkeit eines Geschäftes in einem Radius von 700m (15 mi nüt i gerFußweg)gewähr l ei st ets ei n( „ Quar t i er sbezogeneNahv er sor gung“ ) . Gründe hierfür sind u.a. die zunehmende Immobilität weiter Bevölkerungskreise, die Vermeidung von Individualverkehren sowie die demographische Entwicklung.

-

Die Ansiedlung von neuen Nahversorgern kann nur an den in diesem Konzept festgelegten Standorten stattfinden. Um die Vielfalt der Versorgung in den Stadtteilen zu gewährleisten, sollte die Ansiedlung von weiteren Discountern möglichst unterbleiben. Wünschenswert ist eine gleichmäßige Mischung von Vollversorgern und Discountern.

-

Die wohnungsnahe, nicht großflächige Nahversorgung (z.B. Metzger, Bäcker, kleinere Lebensmittelläden, Kioske, Bioläden) ist uneingeschränkt überall zulässig.

-

Sollte sich ein zusätzlicher nahversorgungsrelevanter Bedarf aus der Erschließung von Neubaugebieten -entsprechend dem Kontrakt zur Wohnbaulandentwicklungergeben, so sollte dort ein ergänzendes Angebot im Rahmen der Tragfähigkeit ermöglicht werden.

-

Sicherung des zentralen Nahversorgungsstandortes Langenich zur Versorgung der Bevölkerung u.a. im Kerpener Westen

-

Sicherung und Ergänzung des zentralen Nahversorgungsstandortes Bereich Kaufland/Falder für die ergänzende Versorgung der Bevölkerung im Bereich Nahversorgung

15 5.3 Stadtteilkonzepte unter Berücksichtigung der Angebotsstruktur 4.3.1

Stadtteil Kerpen

In Kerpen gibt es zurzeit drei Discounter und zwei Vollsortimenter. Ein Vollsortimenter (Extra) und ein Discounter (Aldi)l, sowie ein Getränke- und Drogeriemarkt befinden sich im zentralen Nahversorgungsbereich Kerpen-Langenich, einem Standort in einer Entfernung von etwa 1,5 km zum Ortszentrum. Gesamtstädtische Bedeutung erlangt dieser zentrale Nahversorgungsbereich durch den Umstand, dass sich hier besonders die westlich gelegenen Stadtteile Langenich, Blatzheim, Buir und Manheim versorgen können. 12 Aufgrund der peripheren Lage hat sich die Nahversorgung für die Kerpener Bevölkerung in Bezug auf ihre fußläufige Erreichbarkeit allerdings erheblich verschlechtert.

Ein weiterer zentraler Nahversorgungsbereich mit gesamtstädtischer Relevanz befindet sich mit der Kaufland-Filiale neben dem Falder. 13Der Bereich liegt am nördlichen Ortseingang Kerpens(Sindorfer Straße). Kaufland, mit seinen weiteren Shop-in-Shop Angeboten im Inneren, wird von Kunden aus dem gesamten Stadtgebiet angefahren.

Mit einem Penny Mark an der Sindorfer Straße und einer Lidl Filiale in der Hahnenpassage, hat Kerpen zwei weitere Versorger in Form von Discountern.

Insgesamt hat der Ortsteil Kerpen derzeit ein Defizit von 1.311m² Verkaufsfläche. Discounter und Vollsortimenter teilen sich den Umsatz. Trotzdem kann die Warenpalette nicht als ausgewogen bezeichnet werden, da die Innenstadtbereiche nach der Schließung der Stüssgen-Filiale in der Stiftsstraße nur durch das eingeschränkte Sortiment der Discounter versorgt werden. Die Erreichbarkeit der Nahversorgung ist vor allem für die Bewohner der südlichen Wohngebiete nicht mehr fußläufig gewährleistet. In Anbetracht der Tatsache, dass im Rahmen der Wohnbaulandentwicklung in Zukunft vorrangig Flächen im Kerpener Süden entwickelt werden ist davon auszugehen, dass sich die Situation hier in den nächsten Jahren noch

12 13

Siehe Darstellung S. 25 Siehe Darstellung S. 24

16 verschärfen wird.

Ergebnis Kerpen: I m St adt t ei lKer peni stnebendem pl anungsr echt l i chges i cher t enSt andor t„ Nor dr i ng“ auch die Ansiedlung eines Nahversorgers im Bereich Hahnenpassage gewünscht.

5.3.2

Stadtteil Sindorf

In Sindorf gibt es zurzeit zwei Vollsortimenter und drei Discounter. Beide Vollversorger befinden sich an den Ortsrändern, eine Filiale am Keuschenend im Norden von Sindorf (Edeka) und eine auf der südlichen Kerpener Straße (Hit). Die Discounter sind in den beiden zentralen Versorgungsbereichen (Plus in VB-A und Norma in VB-B) bzw. im Europarc (Aldi) angesiedelt. Die fußläufige Erreichbarkeit sowohl des Hit-Marktes als auch der Aldi-Filiale ist nicht gegeben. Nach der Schließung der Edeka Filiale am Berliner Ring können sich die Bewohner des östlichen Ortsteils nicht mehr fußläufig versorgen.

Nach Realisierung des BP 255 „ Nahv er sor gungszent r um Si ndor fNor d“wi r dsi chei n rechnerischer Überhang von 1.041 m² und eine Umsatzverteilung von 46% (Vollsortimenter) gegenüber 54% (Discounter) ergeben. Dieser Überhang wird sich aber durch die Einwohnerzuwächse aus dem Vogelrutherfeld und dem Bedarf der benachbarten Ortsteile Bergheim - Ahe und Elsdorf - Heppendorf kompensieren. Der in Kapitel 5 definierte zentrale Versorgungsbereich „ Si ndor f -Süd“für den Stadtteil Sindorf deckt sich mit dem ebenfalls hier befindlichen Nahversorgungszentrum, welches durch den großflächigen Vollversorger Hit und den Discounter Norma, einer Apotheke, einem Getränke- und einem Drogeriemarkt gebildet wird.14 Das Nahversorgungszentrum

14

Siehe auch Kapitel 6, S. 26

17 Sindorf Süd hat gesamtstädtische Relevanz.

Ergebnis Sindorf: Über die bestehenden und geplanten Filialen hinaus sollten keine weiteren Nahversorger angesiedelt werden, weil mit der geplanten Ansiedlung eines Edeka und eines NORMAMarktes im Sindorfer Norden eine rechnerische Vollversorgung gegeben ist. Mit der Aufschließung des Vogelrutherfeldes und der damit verbundenen Kaufkraft ist künftig eine Ansiedlung eines Nahversorgers für die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im südlichen Bereich des Neubaugebietes (vorbehaltlich der erwiesenen Tragfähigkeit) wünschenswert.

5.3.3

Stadtteil Horrem

In Horrem finden sich zwei Vollsortimenter und vier Discounter. Trotz dieses Angebotes hat der Ortsteil ein rechnerisches Defizit von derzeit 938 m² Verkaufsfläche. Die Umsatzverteilung zwischen Discountern und Vollsortimenter liegt bei 67-33%. Insgesamt kann das Angebot auch unter Berücksichtigung der Zuwächse aus dem Baugebi et„ Wahl enpf ad“wederal s ausreichend noch als ausgewogen bezeichnet werden. Zudem ist die räumliche Verteilung der Anbieter im Ort unbefriedigend. Nördlich der Bahn finden sich alle vier Discounter (Aldi, Plus, Norma und Lidl). Die Entfernung von Götzenkirchen bis zum Aldi beträgt 2,2 km. Die Vollsortimentsanbieter (Rewe, Extra) sind südlich der Bahn angesiedelt. Di eEnt f er nungv om Wohngebi et„ Gr af Berghe-von-Trips-Ri ng“bi szum „ Rewe“bet r ägt1, 5km.Di eöst l i chenWohngebi et e (Buchenhöhe, Neu-Bottenbroich) sind innerhalb eines 10-minütigen Fußweges nicht mehr zu versorgen.

Ergebnis Horrem: Die Nahversorgung des Stadtteils Horrem ist zurzeit gesichert. Der Extramarkt sollte

18 aber unbedingt an seinen jetzigen Standort gebunden werden, da er von großer Bedeutung für die Versorgung der Bevölkerung Götzenkirchens und des südlichen Teils von Horrem ist. Soweit ein bereits vorhandener Discounter seinen jetzigen Standort aufgibt, sollte eine Ansiedlung am Extramarkt erfolgen, um die Versorgung hier zu optimieren. 5.3.4

Stadtteile Türnich, Balkhausen, Brüggen

In den Stadtteilen Türnich, Balkhausen und Brüggen finden drei Discounter (Zwei Lidlund eine Plusfiliale) und ein Vollsortimenter (Rewe). Das Vollsortiment wird ausschließlich durch den verbliebenen Rewe Markt abgedeckt. Rein rechnerisch ergibt sich zurzeit ein Fehlbedarf von 1.200 m² Verkaufsfläche im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel. Nach der zurzeit angedachten Erweiterung des Rewe Marktes auf etwa 1.600 m² Verkaufsfläche, würde sich dieser Fehlbedarf auf etwa 370m² reduzieren. Die Umsatzverteilung zwischen Discountern und Vollsortimenter würde dann bei 70% / 30% liegen. 75% der Einwohner liegen im fußläufigen Einzugsbereich eines Discounters. Nur etwa 25% der Bürgerinnen und Bürger können unter dem Gedanken der fußläufigen Erreichbarkeit auf das Warenangebot eines Vollversorgers zurückgreifen.

Ergebnis Türnich, Balkhausen, Brüggen: Der Rewemarkt am Türnicher Marktplatz soll gesichert werden, um hier die Nahversorgung mit einem Vollsortimenter zu gewährleisten. Ferner ist die Ansiedlung eines Vollversorgers im ehemaligen Edekamarkt (Brüggen) wünschenswert.

5.3.5

Stadtteil Buir

Nach der Schließung des Kontramarktes deckt zurzeit eine Edekafiliale auf 600m² die Nahversorgung des Stadtteils ab. Hiermit lässt sich nur 12% der Kaufkraft aus Buir, Blatzheim und Manheim binden.

19

Ergebnis Buir: Um den bestehenden Edeka Markt zu sichern wird dieser, ergänzt durch einen Discount er ,andenöst l i chenOr t sr and( BP315,Sonder gebi etSt ei nweg“ )v er l ager t .Di e Umsatzverteilung zwischen Discountern und Vollsortimentern wird bei 52-48% liegen. 5.3.6

Stadtteil Blatzheim

Die Bewohner des Stadtteils Blatzheim decken ihren Bedarf an Nahrungs- und Genussmitteln zurzeit größtenteils in Kerpen-Langenich. Trotz der vorhandenen Kaufkraft von 7,4 Mio. €wird die Tragfähigkeit eines eigenständigen Marktes aus Betreibersicht nicht bestätigt.

Ergebnis Blatzheim: Die Ansiedlung eines fußläufig erreichbaren Nahversorgers wäre wünschenswert.

6.

Die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Kerpen und ihre zulässigen Sortimente

6.1 Allgemeines Die zentralen Versorgungsbereiche (Zentren, Ortsmitten, Stadtteilzentren) stellen die gewachsenen Kernbereiche eines Ortes dar. Sie sind deren wirtschaftliche und kulturelle Mittelpunkte und für ihre Bevölkerung zentrale Orte der Begegnung. Idealerweise zeichnen sie sich durch eine hohe Geschäftsdichte, einen attraktiven Branchenmix und eine hohe Aufenthaltsqualität aus.

Allgemeine strukturelle Probleme, aber auch vor allem die Krise des Einzelhandels haben in den Zentren von Horrem, Kerpen und Sindorf in den letzten Jahren zu einem erheblichen Attraktivitäts- und Bedeutungsverlust geführt. Das Ziel des Einzelhandelskonzeptes muss daher die Steigerung der Attraktivität der Ortskerne und die Belebung des Einzelhandels sein, denn nur durch dieses Zusammenspiel kann die zurzeit erheblich abfließende Kaufkraft in Kerpen gebunden werden.

Die Instrumente hierfür sind eine speziell für Kerpen zusammengestellte Liste der zukünftigen zentrenrelevanten Warensortimente und die gleichzeitige Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche für Kerpen, Horrem und Sindorf, in denen diese Sortimente zukünftig ausschließlich angeboten werden können.

Durch die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche und dem Umstand, dass

20 bestimmte Einzelhandelsnutzungen gemäß des LEPro §24a an bestimmte Standorte gekoppelt werden, sind diese Nutzungen gleichzeitig an anderen Stellen ausgeschlossen.15

Diese Beschränkung der bisher möglichen gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten tangiert die Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer an der Beibehaltung einer auch weiterhin uneingeschränkten Nutzung ihrer Grundstücke. Die Interessen der Grundstückseigentümer werden bei der Realisierung dieses Einzelhandelskonzeptes jedoch nicht unangemessen und unverhältnismäßig beeinträchtigt. Der Ausschluss zentrenrelevanter Einzelhandelsnutzungen in Bereichen, die sich außerhalb der hier festgesetzten zentralen Versorgungsbereiche befinden, ist geeignet und auch erforderlich, um die städtebaulichen Ziele der Zentrenentwicklung zu erreichen.

Im Übrigen gelten auch hier die Regelungen des Bestandschutzes, so dass eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung der Interessen der Grundstückseigentümer durch die Realisierung dieses Einzelhandelskonzeptes nicht zu befürchten ist. 16

6. 2 Def i ni t i onzent r enr el evant erNut zungeni nKer pen( „Ker penerLi st e“) , gestützt auf die Systematik der Wirtschaftszweige Di e„ Ker penerLi st e“i s tei neAuf st el l ung, in der die Sortimente aufgelistet wurden, die für Kerpen zentrenrelevant sein sollen. Sie orientiert sich am Bestand vorhandener Anbieter, der Nachfrage seiner Einwohner und den derzeit noch fehlenden Branchen bzw. Sortimenten. 17 Diese Warengruppen sollten zukünftig die Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben in den zentralen Versorgungsbereichen darstellen. Bei zentrenrelevanten Sortimenten sind negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur, insbesondere auf die Innenstadtentwicklung zu erwarten, wenn sie überdimensioniert an nicht integrierten Standorten angesiedelt werden. 18

Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dadurch aus, dass sie z.B.

15 16

-

Das Erscheinungsbild zentraler Lagen prägen und

-

viele Innenstadtbesucher anziehen

-

gewöhnlich einen geringen Flächenanspruch haben

-

häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden

-

Ware kann meistens ohne PKW transportiert werden

Siehe LEPro §24a (2) Siehe hierzu auch Kapitel 8, S. 30

17 Siehe hierzu auch Abbildung S. 9 18

NRW Einzelhandelserlass, Düsseldorf 1996, S. 8

21

Nahversorgungsrelevante Sortimente sind vor allem Waren des täglichen und kurzfristigen Bedarfs, insbesondere für die Grundversorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln.19

Nicht-zentrenrelevante Sortimente werden die Warengruppen genannt, die aufgrund von Art, Volumen und Gewicht -

einen hohen Verkaufs- und Lagerflächenbedarf haben

-

nur mit PKW oder LKW transportierbar sind

Als nicht-zentrenrelevante Sortimente gelten z.B. Möbel, Küchen, Heimwerkerbedarf, Autos und Autozubehör, Baustoffe, Sportgroßgeräte, Pflanzen und Gartengeräte, Heim- und Kleintierfutter und Campingzubehör. Di e„ Ker penerLi st e“ :

Als nahversorgungsrelevante Sortimente gelten in Kerpen:

Sortiment Nahrungsmittel, Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln Getränke, Tabakwaren, Drogerieartikel Apotheken

Wirtschaftsziffer (2008) 47.2 aus 47.75 47.73

Als zentrenrelevante Sortimente gelten in Kerpen:

Sortiment

Wirtschaftsziffer (2008)

Kosmetische Erzeugnisse und Parfümerieartikel Bekleidung

aus 47.75

Lederwaren

aus 47.72

Schuhe

aus 47.72

Spielwaren, Bastelartikel Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe, ohne Großgeräte für den Fitness- und RehaBereich) 19

Ebenda

47.71

47.65

47.64.2

22 Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software

47.41

Telekommunikationsgeräte

47.42

Geräte der Unterhaltungselektronik

47.43

Elektrische Haushaltsgeräte und elektrotechnische Erzeugnisse (ohne Großgeräte wie Herde, Kühlschränke, Spülmaschinen und Waschmaschinen)

aus 47.54

Bespielte Ton- und Bildträger

47.63

Haushaltstextilien (z.B. Haus- und Tischwäsche), ohne Bettwaren

aus 47.51

Heimtextilien (Gardinen, Dekorationsstoff, Vorhänge, dekorative Decken)

aus 47.53

Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel

aus 47.59.9

Keramische Erzeugnisse und Glaswaren

47.59.2

Haushaltsgegenstände (nicht elektronische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren und Bestecke) Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel

aus 47.59.9

47.78.3

Musikinstrumente und Musikalien

47.59.3

Uhren und Schmuck

47.77

Augenoptiker

47.78.1

Foto- und optische Erzeugnisse

47.78.2

Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften, Bücher und Zeitungen Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel (ohne Büromöbel)

47.62.1

47.62.2

Antiquitäten und antike Teppiche

47.79.1

Fahrräder, Fahrradteile- und -zubehör

47.64.1

Schnittblumen

aus 47.76.1

23

6.3 Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche Das Instrument der Festlegung zentraler Versorgungsbereiche dient der räumlichen Definition der Kernzone eines Stadtteils und wird nach baurechtlichen Vorschriften von den Gemeinden vorgenommen.20 Zentrale Versorgungsbereiche sind die Zonen einer Stadt, in denen ausschließlich zentrenrelevanter Handel zugelassen wird. Letztendlich dient diese straffe Festlegung des Zentrums der Verdichtung des Geschäftsbesatzes und der Verminderung von Lauflängen mit dem Ziel der Belebung und der Attraktivitätssteigerung der Innenstädte. Nur ein kompaktes Zentrum, in dem ein relativ lückenloser Geschäftsbesatz –ohne Leerstände und Fehlnutzungen –vorgefunden wird, wird sich im Wettbewerb um Kunden und Kaufkraft bewähren können.

Für die drei Innenstadtlagen von Kerpen, Horrem und Sindorf wurden zentrale Versorgungsbereiche festgelegt. In großen Teilen entsprechen diese der Grundlage des BBE Gutachtens 21 sowie des Entwicklungs- und des Handlungskonzeptes22.

Die Abgrenzungen orientieren sich einerseits an den vorhandenen Straßenzügen, anderersei t sandenKat ast er gr enzenderei nzubezi ehendenGr undst ück e,sogenannt e„ har t e Grenzen“ .I m Gegensat zdazuf i ndensi ch„ wei c heGr enzen“bei spi el swei sei nner hal bei nes Straßenzuges (Beispi el Köl nerSt r aßei nKer pen)Di ese„ wei chenGr enzen“si ndal sni cht parzellenscharf zu verstehen.

Die Ortskerne der drei großen Stadtteile Kerpen, Horrem und Sindorf stehen in Zentrenhierarchie23. Kerpen ist demnach Hauptzentrum, Sindorf und Horrem jeweils Nebenzentrum.

20

Siehe LEPro §24a (2) BBE Gutachten, siehe Abbildungen S. 16, 17 u. 19 22 Entwicklungskonzept, siehe Abbildungen S. 88, 90 u. 92 23 siehe auch Kapitel 3 des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Kerpen 21

24

6.3.1 Hauptzentrum Kerpen Das Hauptzentrum Kerpen ist mit Rathaus, Amtsgericht, Feuerwache und Polizei das Verwaltungszentrum der Stadt. Hier finden sich der historisch gewachsene Stiftsplatz mit einigen alten Stiftshäusern und der städtebaulich ansprechende Bereich um die Stiftskirche. Auf dem Stiftsplatz sind wichtige Dienstleistungen wie die Post und die Kreissparkasse sowie das Stadtarchiv und das städtische Museum angesiedelt. In den Geschäftsstraßen des Kerpener Ortskerns gibt es attraktive Einzelhandelsangebote. Da dazwischen aber immer wieder Leerstände, Vorgärten oder Fehlnutzungen das Bild prägen, ist hier eine Verdichtung von Einzelhandelsangeboten dringend erforderlich, um so den Zusammenhang zwischen den einzelnen, schon gut entwickelten Bereichen herzustellen.

Aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens, dem mangelnden städtischen Grün und einer attraktiven Gestaltung der öffentlichen Räume hat das Zentrum von Kerpen keine Aufenthaltsqualität.

Für den Stadtteil Kerpen wird der zentrale Versorgungsbereich wie folgt festgelegt:

A. Ortszentrum (Südlicher Teil) Stiftsplatz und Stiftsstraße bis Antoniterstraße, Hahnenstraße bis Alte Landstraße im Norden und Kirchstraße im Süden, Kölner Straße von Ladenlokal Oberemm - Schmitz bis zum Kreuzungsbereich Hahnenstraße B.Ber ei ch„Am Fal der “/ “Aufdem Bürr i g“( nör dl icher Teil) Zwischen K17, L 122 und Philipp-Schneider-Straße

25

26 Begründung: Die Abgrenzung des südlichen zentralen Versorgungsbereiches auf eine Fläche von ca. 120.000 m² orientiert in erster Linie an dem historischen gewachsenen Ortszentrum (Stiftsviertel, Alter Bahnhof, Altes Rathaus) welches auch heute noch als Zentrum angesehen und angenommen wird. Der Zentrenbereich wurde mit einer Nord-Süd Ausdehnung von etwa 420m bzw. einer Ost-West Ausdehnung von 450 m sehr großzügig bemessen und umfasst nur Flächen auf denen eine Handelsnutzung planungsrechtlich verträglich sowie funktionell sinnvoll erscheint. Eine gute fußläufige Erreichbarkeit sowie ein funktionierendes ÖPNV Angebot bieten gute Vorraussetzungen zur Verdichtung des vorhandenen Geschäftsbesatzes. Auch die in nicht unerheblichen Umfang vorhandenen Reserven in Form von Baulücken, minder- oder fehlgenutzten Flächen von Leerständen lassen eine ausreichende Nachverdichtung in diesem Bereich zu. Mit der Errichtung des großflächigen Einzel handel sbet r i ebs„ Kauf l and“am nör dl ichen Eingang zur Innenstadt wurde bezüglich des Einzelhandels ein erster Gegenpol zum Innenstadtbereich geschaffen.

Entlang der Sindorfer Straße sowie der Hahnenstraße, die beide Pole verkehrstechnisch verbindet, haben sich in der Vergangenheit neben zentrumsnahem Wohnen auch zahlreiche öffentliche und private Nutzungen etabliert. Durch diese Entwicklung, vor allem auf der westlichen Seite der Si ndor f erSt r aßei stdaherei n„ Nut zungskor r i dor “ent st anden,derden best ehendenZVB„ St i f t sst r aße/Hahnenst r aße“mi tdem Kauf l and–Areal verbindet.

Anlass für die Stadt Kerpen, über den best ehendenBer ei ch„ Hahnenst r aße/St i f t sst r aße“ hinaus einen zweiten, insgesamt 168.000m² großen Teilbereich zum zentralen Versorgungsbereich des Stadtteils Kerpen auszuweisen, war die Tatsache, dass die Standortanforderungen von modernen, großflächigen Vertriebskonzepten hinsichtlich Flächenbedarf, Grundrissgestaltung und Erreichbarkeit in der kleinteilig strukturierten, historisch gewachsenen Ortsmitte nicht erfüllt werden können. In diesem Zusammenhang macht sich die für die Stadt Kerpen spezifische Siedlungsstruktur bemerkbar, da sich infolge der räumlich von einander getrennten Stadtteile kein hervorgehobenes Versorgungszentrum hat ausbilden können.

Um jedoch auf der einen Seite eine Weiterentwicklung der Versorgungsstrukturen zu ermöglichen, die zu einer Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion der Stadt Kerpen als Mittelzentrum erforderlich ist und auf der anderen Seite mögliche Beeinträchtigungen der

27 Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche zu verhindern, hat die Stadt Kerpen die Anforderungen für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereichs festgelegt.

Demnach sollen im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereiches nur diejenigen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten zulässig sein, die aufgrund ihrer Großflächigkeit (betriebliche Eigenart) nicht innerhalb der historischen Ortsmitte angesiedelt werden können und die in der Stadt Kerpen unterrepräsentiert sind (Bedarfserfordernis). So wird sicher gestellt, dass alle zentrentragenden Einzelhandelsnutzungen, die baulich und funktional in die kleinteilig strukturierte Ortsmitte integriert werden können, auch nur dort realisiert werden können. Unerwünschten Standortkonkurrenzen zwischen den beiden Einzelhandelsschwerpunkten innerhalb des bipolaren zentralen Versorgungsbereichs wird somit vorgebeugt.

6.3.1

Stadtteilzentrum Horrem

Der Ortskern von Horrem weist ein sehr geschlossenes Erscheinungsbild auf. Die Hauptstraße hat mit einem dichten Geschäftsbesatz und einer geschlossenen Einzelhandelsbebauung aus städtebaulicher Sicht Qualität. Leider schafft die hohe Verkehrsbelastung nur geringe Verweilqualität, da sich z. B. die Passanten in einer ständigen Auseinandersetzung zwischen Fahrradverkehr und Parkraumsuchenden wieder finden. Mit der Errichtung eines Biergartens und einer Boulebahn auf dem Friedrich-Ebert-Platz sind die ersten Schritte für eine Belebung des Platzes getan.

Für den Stadtteil Horrem wurde der zentrale Versorgungsbereich wie folgt festgelegt: Hauptstraße von Kreuzungsbereich Rathausstraße bis An der Malzmühle Bahnhofstraße und Bahnhofsbereich Mühlengraben bis Mittelstraße Mittelstraße vom Rewe bis Mühlengraben

28

Begründung: Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Horrem auf eine Fläche von ca. 90.000 m² orientiert sich ebenfalls an dem historischen gewachsenen Ortszentrum (Friederich-EbertPlatz bis Bahnbogen sowie das Bahnhofsumfeld) welches auch heute noch als Zentrum angesehen und angenommen wird. Der Zentrenbereich wurde mit einer Nord-Süd Ausdehnung von etwa 460m bzw. einer Ost-West Ausdehnung entlang der Bahnhofsstraße von 520 m sehr großzügig bemessen und umfasst nur Flächen auf denen eine Handelsnutzung planungsrechtlich verträglich sowie funktionell sinnvoll erscheint. Eine gute fußläufige Erreichbarkeit sowie ein funktionierendes ÖPNV Angebot bieten gute Vorraussetzungen zur Verdichtung des Geschäftsbesatzes. Auch die vorhandenen Reserven in Form von Baulücken, minder- oder fehlgenutzten Flächen und Leerstände lassen eine ausreichende Nachverdichtung in diesem Bereich zu.

6.3.3 Stadtteilzentrum Sindorf Der Stadtteil Sindorf hat sich linear entwickelt und erstreckt sich mit deutlichen Brüchen entlang der Kerpener Straße. Ein eigentliches Zentrum, wie es in Kerpen oder Horrem

29 vorgefunden wird, ist hier nicht einfach zu benennen. Auf Grund der durch die Kerpener Straße räumlich getrennten Einzelhandelskonzentrationen an der Neuen Mitte und im Süden, weist Sindorf zwei zentrale Versorgungsbereiche auf: Die „ Neue Mitte“und der Bereich „ Si ndor f-Süd“ Stadtteilzentrum Sindorf –Neue Mitte Rund um den S-Bahnhaltepunkt haben sich im vergangenen Jahr zahlreiche Einzelhändler niedergelassen und haben an dieser Stelle zu einer starken Belebung geführt. Weitere Planungen sehen vor, die Neue Mitte als zentralen Mittelpunkt des Stadtteils Sindorf weiter auszubauen und zu attraktivieren. Zusammen mit den bereits vorhandenen Geschäften entlang der Kerpener Straße wird hier der erste zentrale Versorgungsbereich des Stadtteils gebildet. Er erstreckt sich:

Kerpener Straße von Thaliastraße bis Ulrichkirche Fuchsiusstraße bis Herrenstraße Der Bereich um den Zentralplatz Neue Mitte Sindorf (Bahnhofsbereich)

Begründung: Die Abgrenzung des Zentrenbereiches Sindorf auf eine Fläche von ca. 72.000 m² umfasst den

30 Bereich zwischen der Kirche St. Maria-Königin und dem neuen S-Bahn Haltepunkt. Innerhalb dieses Bereiches findet sich die größte Geschäftsdichte während sich die historischen Ortsteile von Sindorf und Sehnrath nur sehr zögerlich entwickeln konnten. Der zentrale Versorgungsbereich wurde mit einer Nord-Süd Ausdehnung von etwa 380m bzw. einer OstWest Ausdehnung von 420 m sehr großzügig bemessen und umfasst nur Flächen auf denen eine Handelsnutzung planungsrechtlich verträglich sowie funktionell sinnvoll erscheint. Eine gute fußläufige Erreichbarkeit sowie ein funktionierendes ÖPNV Angebot bieten gute Vorraussetzungen zur Verdichtung des Geschäftsbesatzes. Auch die vorhandenen Reserven in Form von Baulücken, minder- oder fehlgenutzten Flächen und Leerstände lassen eine ausreichende Nachverdichtung in diesem Bereich zu.

St adt t ei l zent r um „ Si ndor f -Süd“

Der zweite zentrale Versorgungsbereich findet sich im Süden Sindorfs, entlang der Kerpener Straße vom Kreisel Sindorf Süd bis Markusweg.

Begründung: Im Süden des Ortsteiles Sindorf findet sich ein weiterer zentraler Versorgungsbereich, dessen

31 Ursprung in die 70er Jahren zurückreicht. Durch Aus- und Umbauten bzw. Nutzungsänderungen haben sich hier zahlreiche Einzelhandelsnutzungen etabliert, die durch ihre Großflächigkeit und Vielfalt gesamtstädtische Bedeutung erlangt haben.

7. Was ist wo zulässig a. Zentrenrelevanter Einzelhandel,mi tdeni nder„ Ker penerLi st e“auf genommenen Warengruppen, ist zukünftig nur in den definierten zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Dies dient der Entwicklung und dem Schutz des Handels in den drei Kerpener Ortsmitten und den gewachsenen Versorgungsbereichen, denn: Zentrenrelevante Sortimente in Lagen außerhalb der neu definierten Zentren haben negative Auswirkungen auf die Funktionalität und Attraktivität der Innenstädte, indem die Kundenströme aus den Mitten an die Peripherie gelockt werden und Einkäufe nun hier getätigt werden. Die Konsequenz hieraus ist das langsame Sterben der Zentren und immobile Bevölkerungsgruppen können sich nicht mehr selbständig versorgen.

Zentrenrelevante Sortimente können auch außerhalb der festgelegten zentralen Versorgungsbereichen zulässig sein, wenn es sich um Randsortimente handelt. Randsortimente nennt man zentrenrelevante Ergänzungen eines an sich nicht zentrenrelevanten Kernangebots (z.B. Lampen und Bettwäsche im Möbelhaus). Sie müssen sich dem Kernsortiment deutlich unterordnen, d.h. sie dürfen höchstens 10% der zulässigen Verkaufsfläche des Hauptsortimentes ausmachen. Da auf den Flächen der Randsortimente trotz ihres geringen Anteils an der Gesamtverkaufsfläche oft hohe Umsätze erzielt werden, sind ihre Auswirkungen auf die Zentren genau zu beobachten, denn großflächige Konzentrationen von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten an der Peripherie können das Potenzial des zentrenrelevanten Handels in den Zentren schwächen. In solchen Fällen ist eine städtebauliche Steuerung durch einen Bebauungsplan zu empfehlen.

Das LEPro §24a legt in diesem Fall ganz deutlich fest, dass bei EinzelhandelsAgglomerationen von mehr als 50.000m² Verkaufsfläche eine Deckelung vorgenommen werden muss: Für diese Vorhaben gilt eine Obergrenze von 5.000m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente.

Die Ortsteile Türnich, Balkhausen, Brüggen, Buir, Blatzheim und Manheim sind von dieser Regelung ausgenommen, da hier keine zentralen Versorgungsbereiche gebildet wurden.

32

b. Nahversorgungsrelevante Sortimente sind nur an den unter 5.3 definierten Standorten zulässig.

c. Die wohnungsnahe Nahversorgung - unter der planungsrechtlichen Großflächigkeit von derzeit 800m² - in Form von Lebensmittel -Fach- und Spezialgeschäften sowie auch das Lebensmittelhandwerk (Metzgereien, Bäckereien, Konditoreien) hat keine Standortbeschränkung und kann sich zukünftig überall ansiedeln. d. Nicht-zentrenrelevante Sortimente si ndWar engr uppen,di ei nder„ Ker penerLi st e“ni cht aufgelistet sind. Sie sind auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zulässig, soweit sie planungsrechtlich gesichert sind bzw. gesichert werden können.

Im Übrigen genießen alle bereits vorhandenen und zu irgendeinem Zeitpunkt rechtmäßig ausgeübten Nutzungen Bestandschutz.24

8. Steuerungsmöglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes Dashi erv or l i egende„ Ei nzel handel s konzeptderSt adtKer pen“i stim Sinne einer Konzeptplanung zu verstehen. Der Gesetzgeber hat den Kommunen jedoch umfangreiche Möglichkeiten eingeräumt, die Entwicklung des Einzelhandels planungsrechtlich über Bebauungspläne gezielt zu steuern. Ziel dieser Steuerungen ist immer die Erhaltung und Weiterentwicklung der gewachsenen Zentren- bzw. Innenstadtbereiche.

Die in diesem Einzelhandelskonzept formulierten Ziele und Grundsätze sind zukünftig bei jedem Bauvorhaben und bei jeder Planung als Maßstab anzulegen. Die Konsequenz und Durchgängigkeit städtischen Handelns in der Anwendung dieser hier formulierten Grundregeln schafft damit Investitionssicherheit für Investoren und Einzelhandelsunternehmen. Die rechtliche Umsetzung erfordert konkrete planungsrechtliche Festsetzungen. Die zielgerichtete Umsetzung dieses Einzelhandelskonzeptes erfordert damit sowohl eine Unterstützung gewünschter Einzelhandelsansiedlungen als auch eine Unterbindung nicht gewollter Standortentwicklungen. Damit können und müssen dann auch alle Vorhaben an nicht-integrierten Standorten abgelehnt werden. 24

Si e hea uc h„ Re ge l u nge nz umBe s t a nd s c h ut z “

33

Regelungen für den Bestandsschutz: In erster Linie ist der Bestandschutz ein Schutz der Bestandsnutzung, sowie sie ursprünglich rechtmäßig war. Die Rechtsprechung hat darüber hinaus einen aktiven Bestandschutz aus Artikel 14 Abs. 1 GG abgeleitet, um erforderliche Anpassungen zur funktionsgerechten Erhaltung zu er mögl i chen( sog.„ dy nami scherBest andsschut z “ ) .Vom Best andsschut zwer denauch Nutzungen erfasst, welche bisher formell nicht genehmigt sind, aber zu irgendeinem Zeitpunkt nach Nutzungsaufnahme genehmigungsfähig gewesen wären.

Der Bestandsschutz stellt damit grundsätzlich sicher, dass ein vorhandenes Ladenlokal (z. B. mit zentrenrelevanten Sortimenten) außerhalb der neu festgesetzten zentralen Versorgungsbereiche auch zukünftig ohne Einschränkungen weiter betrieben werden kann. Bestandsschutz gilt auch bei einer längeren Unterbrechung der bestehenden Nutzung. Wenn beispielsweise das Ladenlokal zwischenzeitlich (die einschlägige Rechtsprechung spricht hier von einem Zeitraum von bis zu zwei Jahren) leer gestanden hat, steht einer Wiederaufnahme derHandel st ät i gkei t enmi tSor t i ment ender„ Ker penerLi st e“zurVer mei dungv onHär t ef äl l en nichts entgegen.

Ausnahmeregelung: In solchen Fällen, in denen der Grundeigentümer und/oder möglicherweise ein neuer Nutzer eine ursprünglich rechtmäßige Nutzung, die unterbrochen wurde, wiederaufnehmen möchte, diese aber aufgrund dieses Einzelhandelkonzeptes nicht mehr zulässig wäre, soll zur Vermeidung von Härtefällen im Einzelfall eine großzügige Auslegung der Bestandschutzregelungen erfolgen.

9. Schlusswort Um Handel und Stadtentwicklung in Einklang zu bringen, liefert das Einzelhandelskonzept mit seiner Festlegung der Standortbereiche für die Einzelhandelsentwicklung einen Rahmen dafür, wo zukünftig in Kerpen Einzelhandel stattfinden soll und wie der Handel insgesamt gestärkt werden kann. Die formulierten Rahmenbedingungen verbinden die Zielsetzungen einer geordneten und nachhaltigen Stadtentwicklung mit dem notwendigen Spielraum für den Einzelhandel. Das Konzept macht auf der anderen Seite aber auch deutlich, wo zukünftige Einzelhandelsentwicklungen nicht erwünscht sind, bzw. nur eine untergeordnete Rolle spielen sollen.

34 Das Einzelhandelskonzept ist im Sinne § 1 Abs.5 Nr.10 des Baugesetzbuches bei der Aufstellung der Bauleitpläne als sonstige Planung der Stadt bei zukünftigen Planungen zu berücksichtigen. Es dient als Dokumentation der planerischen Absichten der Stadt und schafft damit Rechts-, Planungs- und Investitionssicherheit. Werden die Lenkungs- und Steuerungsmöglichkeiten durch ein Einzelhandelskonzept festgelegt und geregelt, führt dies in der Regel zu einer Attraktivitätssteigerung der Gesamtstadt und trägt damit zu einer florierenden Stadtentwicklung bei. Dem beabsichtigten Erreichen der gesetzten städtebaulichen Ziele muss unbedingt ein konsequentes Handeln folgen. Die städtebauliche Sicherung und Entwicklung eines innerstädtischen Bereiches kann nur dann funktionieren, wenn geprüft wird, welche Auswirkungen von Einzelhandelsflächen außerhalb der Zentrenbereiche auf die innerstädtischen Bereiche ausgehen können.

Die im vorliegenden Einzelhandelskonzept vorgeschlagenen Maßnahmen dienen der zielgerichteten Weiter- und Neuentwicklung des Kerpener Einzelhandels. Es bietet konkrete Chancen ein attraktives, konzentriertes Versorgungsnetz für die Bevölkerung zu bilden. Das Konzept bildet einen wichtigen Baustein für die künftige Stadtentwicklung, der durch seine zahlreichen Empfehlungen und Maßnahmen allen verantwortlichen Akteuren aus Einzelhandel, Politik und Verwaltung einen langfristigen Entscheidungs- und Orientierungsrahmen liefert.

35

10.

Quellen-, Literatur- und Abkürzungsverzeichnis

Stadtplanung und Stadtentwicklung, H.J. Hamerla, Räumlich-funktionales Entwicklungskonzept, Dortmund 2002 Stadtplanung und Stadtentwicklung, H.J. Hamerla, Handlungskonzept, Dortmund 2003 Markt- und Standortanalyse, BBE Handelsberatung Westfalen GmbH, Münster 2000 NRW Einzelhandelserlass, Düsseldorf 1996 Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm – LEPro) Drucksache 14/3451 des Landtags NRW

Abs

Absatz

BauGB

Baugesetzbuch

BauNVO

Baunutzungsverordnung

BP

Bebauungsplan

EW

Einwohner

LEPro

Landesentwicklungsprogramm

ÖPNV

Öffentlicher Personennahverkehr

UE

Unterhaltungselektronik /Unterhaltungselektroniker