E D I T O R I A L L I E B E L E S E R I N N E N, L I E B E L E S E R!

P F L A U M . K A R L B E R G E R . W I E N E R . O P E T N I K R E C H T S A N W Ä L T E N E W S L E T T E R E D I TO R I A L I N H A L T ...
Author: Helge Koch
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Der unabhängige Umweltsenat hat vor einigen Wochen im UVP-Verfahren für das Einkaufszentrum Gerasdorf grünes Licht gegeben, damit kann mit dem Bau von Österreichs fünftgrößtem Einkaufszentrum begonnen werden. Unser Partner Manfred Wiener hat die Standortentwicklung für die Grundstückseigentümerin Hornbach von Beginn an betreut, schwierige Umwidmungsverfahren und das UVP-Verfahren für das Einkaufszentrum und den erforderlichen Straßenausbau erfolgreich geführt und die laufende Zusammenarbeit des Projektkonsortiums sowie den Übergang der Projektgesellschaften auf die neuen Eigentümer BAI und Ekazent strukturiert. Das EKZ Gerasdorf entsteht direkt am künftigen Verkehrsknoten von A5, S1 und B7 und wird im Herbst 2010 eröffnen. Mit umweltgerechter Planung und ökologischen Begleitmaßnahmen wird das EKZ Gerasdorf zu einem der umweltfreundlichsten Einkaufszentren Europas. Der erfolgreiche Abschluss des UVP-Verfahrens setzt auch im österreichischen Umweltrecht insofern neue Maßstäbe, als das EKZ Gerasdorf sowohl das größte in einem UVP-Verfahren genehmigte als auch das größte in einer einzigen Bauphase errichtete EKZ Österreichs ist. Wir freuen uns mit unseren Auftraggebern über diesen großen Erfolg!

Die in UVP-Verfahren zentrale Frage der Beurteilung der Feinstaubbelastung behandelt Manfred Wiener auch in diesem Newsletter. Christoph Henseler betrachtet mit den Haftungsfragen beim Kauf kontaminierter Liegenschaften einen weiteren umweltrechtlichen Konfliktherd. Mit den Erhaltungspflichten des Vermieters im Entwurf der Wohnrechtsnovelle 2009, die nach den einschlägigen OGH-Entscheidungen besonders gespannt erwartet wird, befasst sich Matthias Nödl. Auf eine neue Möglichkeit der Absicherung im Bauträgervertragsrecht macht Wilfried Opetnik aufmerksam; es geht um den Haftrücklass zur Sicherung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen. Peter Karlberger beschreibt die Eigentumsübertragung bei Superädifikaten, und Petra Rindler informiert über den Wegfall der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Wir hoffen, damit wieder einige interessante Themen für Sie aufbereitet zu haben. Unseren nächsten Newsletter erhalten Sie im September, und so wünschen wir Ihnen schon heute einen schönen und erholsamen Sommer.

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02 EIGENTUMSÜBERTRAGUNG BEI SUPERÄDIFIKATEN Wissenwertes über die Urkundenhinterlegung 03 HAFTUNGSFRAGEN BEIM KAUF EINER KONTAMINIERTEN LIEGENSCHAFT 05 BAUTRÄGERVERTRAGSRECHT Haftrücklass zur Sicherung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen 06 GEPLANTES AUSLAUFEN DER ERBSCHAFTS- UND SCHENKUNGSSTEUER 08 ERHALTUNGSPFLICHT DES VERMIETERS Entwurf der Wohnrechtsnovelle 2009 09 FEINSTAUBBELASTUNG Neue Entwicklungen und Auswirkungen auf Genehmigungsverfahren

Hannes Pflaum

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E I G E N T U M S Ü B E R T R A G U N G B E I S U P E R Ä D I F I K AT E N WISSENSWERTES ÜBER DIE URKUNDENHINTERLEGUNG

Superädifikate oder Überbauten sind rechtlich selbstständige Bauwerke, die auf fremdem Grund in der Absicht errichtet werden bzw. wurden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen (§ 435 ABGB). Sie bilden somit eine Ausnahme vom Grundsatz "superficies solo cedit", wonach Bauwerke grundsätzlich unselbstständige Bestandteile der Liegenschaft sind und daher in das Eigentum des Grundeigentümers übergehen. Auch stabile, auf Dauer errichtete Gebäude können Superädifikate sein, so z.B. Wochenendhäuser auf Pachtgrund. Die Belassungsabsicht fehlt dem Erbauer hier insoweit, als die natürliche Nutzungsdauer des Bauwerks über die Beendigung des Pachtverhältnisses hinausgeht. Eine Entfernungsabsicht ist nicht erforderlich. Rechte an Superädifikaten werden – ebenso wie an nicht verbücherten Liegenschaften – nach dem Urkundenhinterlegungsgesetz BGBl 1974/326 (UHG) durch gerichtliche Hinterlegung oder Einreihung von Urkunden erworben. Zu hinterlegen sind Urkunden, die zur Übertragung des Eigentums, zum Erwerb eines Pfandrechts oder zum Erwerb von Dienstbarkeiten und Reallasten erforderlich sind. Einzureihen sind z.B. die Protokolle über die pfandweise Beschreibung oder die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung. Für die Einreihung gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für die Hinterlegung.

Anträge auf Hinterlegung bedürfen der Schriftform, können bei den Bezirksgerichten aber auch mündlich zu Protokoll gegeben werden. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Bauwerk liegt. Dem Antrag ist die zu hinterlegende Urkunde (Privaturkunden in beglaubigter Form) anzuschließen. Die Urkundenhinterlegung wird vom Gericht in der Bauwerkskartei registriert. Niemand kann sich auf die Unkenntnis von Tatsachen und Rechten berufen, die in den Karteien und aus den darin verzeichneten Urkunden ersichtlich sind. Anders als beim Grundbuch besteht aber kein Schutz des Vertrauens auf die Vollständigkeit und Richtigkeit. Erst die Urkundenhinterlegung bewirkt den dinglichen Rechtsübergang, nicht das obligatorische Rechtsgeschäft. Unterbleibt die Hinterlegung, dann greift zwar die kurze Ersitzungsfrist von drei Jahren, allerdings erwirbt der Erwerber des Superädifikates dadurch kein Eigentum, sondern nur Ersitzungsbesitz.

nur Informations- und Übersichtlichkeitszwecken und ist ansonsten rechtlich belanglos. Peter Karlberger

Die Ersichtlichmachung von Superädifikaten im Grundbuch ist möglich, bedarf aber der Zustimmung des Liegenschaftseigentümers. Die Ersichtlichmachung erfolgt von Amts wegen und sollte zweckmäßigerweise gleichzeitig mit der Antragstellung auf Hinterlegung einer Urkunde betreffend das Eigentumsrecht an einem Superädifikat angeregt werden. Sie dient 0 2

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H A F T U N G S F R A G E N B E I M K AU F E I N E R KO N TA M I N I E R T E N L I E G E N S C H A F T In der Praxis lassen Liegenschaftskäufern oft Risiken ihrer Haftung unbeachtet, die sie oder sogar ihre Rechtsnachfolger aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften treffen, wenn sie Grund und Boden erwerben, der (etwa aufgrund früherer betrieblicher Nutzung) kontaminiert ist. Dies ist deshalb bedeutsam, weil Kontaminierungen grundsätzlich zwar vom Verursacher zu beseitigen sind, jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auch der Liegenschaftseigentümer behördlich zur Sicherung und Sanierung auf seine Kosten verpflichtet werden kann. Zivilrechtlich stellt sich dann die Frage, unter welchen Umständen der Verkäufer dafür einzustehen hat. ÖFFENTLICH-RECHTLICHE HAFTUNG DES KÄUFERS EINER KONTAMINIERTEN LIEGENSCHAFT Nachfolgend sollen die wichtigsten Bestimmungen des öffentlichen Umweltrechts erwähnt werden, die auch die Rechtssphäre des Liegenschaftseigentümers berühren. Nach dem Altlastensanierungsgesetz ist ein Liegenschaftseigentümer, der einer Ablagerung, die zum Entstehen der Altlast geführt hat, zugestimmt oder sie geduldet hat, verpflichtet, dem Bund die für die Altlastensicherung oder –sanierung erforderlichen Kosten zu ersetzen, soweit der Bund dabei tätig geworden ist (§ 18 Abs. 2 AlSaG). Zwar ist theoretisch denkbar, dass daraus auch eine Verpflichtung für den Erwerber (den neuen Eigentümer) der Liegenschaft erwächst, was jedoch voraussetzt, dass er der Altlast zugestimmt oder sie geduldet hat, was praktisch auszuschließen ist. Da diese Bestimmung nur zu Tragen kommt, wenn das kaufgegenständliche Grundstück als Verdachtsfläche im Altlastenatlas ausgewiesen war, ist jedem Liegen-

schaftserwerber vor Abschluss des Kaufvertrages zu empfehlen, in das beim Umweltbundesamt über Verdachtsflächen geführte Kataster Einsicht zu nehmen. Wenn Bodenkontaminationen die Gefahr einer Gewässerverunreinigung mit sich bringen, ist der Anwendungsbereich des Wasserrechtsgesetzes 1959 erfüllt. Wer die Gefahren einer Gewässerverunreinigung rechtlich oder faktisch beherrscht (das ist neben dem unmittelbaren Verursacher auch der Anlagenbetreiber), kann von der Behörde unabhängig von einem Verschulden zu Maßnahmen verpflichtet werden. Bei Gefahr im Verzug können Schutzmaßnahmen auch unmittelbar von der Wasserrechtsbehörde angeordnet und gegen Kostenersatz des Verpflichteten unverzüglich vollstreckt werden (§ 31 Abs. 3, § 138 Abs. 1 WRG). Die Behörde hat zwar auch nach Eigentumsübergang grundsätzlich den Verursacher heranzuziehen, jedoch können Liegenschaftseigentümer subsidiär aus dieser öffentlich-rechtlichen Vorschrift hier zur Kostentragung verpflichtet werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Verursacher nicht belangt werden kann, weil er etwa für die Behörde nicht feststellbar, nicht greifbar oder wirtschaftlich nicht leistungsfähig ist, und besondere Zurechnungsvoraussetzungen erfüllt sind, nämlich dass der Liegenschaftseigentümer den die Gefahr verursachenden Umständen oder Maßnahmen zugestimmt oder sie freiwillig geduldet und zumutbare Abwehrmaßnahmen unterlassen hat (§ 31 Abs. 4, § 138 Abs. 4 WRG). Für die subsidiäre Sanierungsverantwortlichkeit des Liegenschaftskäufers und seiner Rechtsnachfolger ist daher die Kenntnis oder fahrlässige (das ist die bei gehöriger Aufmerksamkeit vermeidbare) Unkenntnis von gefährlichen Anlagen oder Maßnahmen gefordert. Für kontaminiertes Erdreich gilt weiters

das Abfallwirtschaftsgesetz 2002, auch wenn dieses grundsätzlich nur auf bewegliche Sachen anwendbar ist, womit aber auch im Boden versickerte oder verrottende Abfälle erfasst sind. Wenn Abfälle nicht entsprechend den Bestimmungen des AWG "behandelt" werden, kann die Behörde dem Verpflichteten die erforderlichen Maßnahmen auftragen. Solche Behandlungsaufträge können subsidiär auch an den Liegenschaftseigentümer und dessen Rechtsnachfolger gehen, wenn derjenige, den die Verpflichtung zur Beseitigung des Missstandes auch ohne Behandlungsauftrag träfe, nicht feststellbar, zur Erfüllung des Auftrag rechtlich oder faktisch nicht imstande ist oder er aus sonstigen Gründen nicht beauftragt werden kann (§ 74 AWG). Auch hier haften Rechtsnachfolger des Liegenschaftseigentümers, wenn sie von der Ablagerung Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis haben mussten. Die Auflassung einer genehmigungspflichtigen Betriebsanlage ist nach der Gewerbeordnung 1994 der zuständigen Gewerbebehörde vorher anzuzeigen. Sind die mit der Auflassung verbundenen anzeigepflichtigen Vorkehrungen ungeeignet, kann die Behörde eingreifen (§ 83 Abs. 3 GewO). Ein solcher Bescheid hat dingliche Wirkung, womit für den Liegenschaftskäufer die Gefahr besteht, dass er die aufgetragenen Maß0 3

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nahmen vornehmen muss, wenn der mit Bescheid aufgetragenen Vorkehrungspflicht nicht (ausreichend) nachgekommen wurde. Dem Liegenschaftskäufer ist daher zu empfehlen, sich allenfalls bestehende Vorkehrungsbescheide vorlegen zu lassen und deren Erfüllung zu prüfen oder vom Verkäufer die bescheidmäßige Feststellung durch die Gewerbebehörde zu verlangen, dass die von ihm getroffenen Vorkehrungen ausreichen. In Umsetzung der europäischen Umwelthaftungs-Richtlinie (2004/35/EG) soll das (vorerst als Regierungsvorlage im Umweltausschuss in parlamentarischer Behandlung und somit noch nicht in Kraft getretene) Bundes-Umwelthaftungsgesetz ermöglichen, Maßnahmen zur Vermeidung und Sanierung von Umweltschäden aufzutragen. Die praktische Bedeutung ist eingeschränkt, weil die Umweltschäden eine bestimmte Intensität erreichen müssen (etwa wenn die Schädigung des Bodens ein erhebliches Risiko einer Beeinträchtigung der menschlichen Gesundheit darstellt). Zusätzlich muss die Schädigung in Ausübung von einer im Gesetzesanhang ausdrücklich angeführten beruflichen Tätigkeit verursacht worden sein, wodurch Privatpersonen ausgeschlossen sind. Nach dem Muster der bereits bekannten, oben erwähnten Bestimmungen kann auch der Eigentümer der Liegenschaft, von der eine Schädigung ausgeht, zur Kostentragung verpflichtet werden, wenn er den Anlagen oder Maßnahmen zugestimmt hat oder sie freiwillig geduldet und ihm zumutbare Abwehrmaßnahmen unterlassen hat (§ 8 Abs. 6 B-UHG). ZIVILRECHTLICHE HAFTUNG DES LIEGENSCHAFTSVERKÄUFERS Wird der Liegenschaftserwerber auf Grundlage der oben genannten öffentlich-rechtlichen Vorschriften nun tatsächlich in Anspruch genommen, stellt sich die Frage, wer die für die Entfernung der Kontaminierung erforderlichen Kosten letzten Endes zu tragen hat.

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Eine Vertragsbestimmung, mit der dem Käufer einer Liegenschaft die Kosten der Sanierung einer Kontaminierung überwälzt werden, wird von den Gerichten nicht als gesetzwidrig und in der Regel auch nicht wegen eines unkalkulierbaren Risikos als sittenwidrig angesehen. Eine genaue Prüfung der Verhältnisse durch den Käufer ist sohin unbedingt notwendig. Die Irrtumsanfechtung ist beim Kauf kontaminierter Liegenschaften ausgeschlossen, wenn die Parteien von einer möglichen Kontaminierung der Liegenschaft ausgehen. Nur dann, wenn der Verkäufer trotz Kenntnis einer zumindest möglichen Kontaminierung (worüber er den Käufer aufklären muss) dem entgegen erklärt, dass eine solche Möglichkeit gerade nicht besteht, wäre eine Anfechtung des Kaufvertrages durch den Käufer denkbar. Die Anfechtung des Vertrages wegen Verkürzung über die Hälfte ist auch durch einen Unternehmer möglich, sofern dieser Rechtsbehelf nicht im Fall des Unternehmergeschäftes ausdrücklich ausgeschlossen wurde (§ 351 UGB). Das Auftreten einer Kontaminierung macht das veräußerte Grundstück mangelhaft, sodass dem Käufer Gewährleistungsansprüche (Preisminderung oder Wandlung) zustehen. Allerdings können Vertragsparteien eine Sache, die objektiv gesehen mangelhaft ist, durchaus als vertragsgemäß ansehen. Zu beachten ist, dass die fehlende Zusicherung einer kontaminierungsfreien Liegenschaft auch stillschweigend erfolgen kann: So kann etwa ein auffallend niedriger Kaufpreis Indiz dafür sein, dass bestimmte negative Eigenschaften des Kaufgegenstandes nach den Vorstellungen der Parteien keinen Mangel darstellen und somit keine Gewährleistungsansprüche auslösen sollten. Bei Verletzung einer vertraglichen Aufklärungspflicht oder bei Nichteinhaltung einer vertraglichen Garantiezusage über die Kontaminationsfreiheit der Liegenschaft bestehen Schadenersatzansprüche des Käufers. Wenn das ursächliche Handeln des Verkäufers rechtswidrig und schuldhaft war, kann der Käufer von seinem Vertragspartner zunächst die

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Differenz zwischen dem hypothetischen Wert des mangelfreien und dem tatsächlichen Wert des mangelhaften Grundstückes fordern. Darüber hinaus kann er den getätigten Verbesserungsaufwand (die Sanierungskosten) einfordern. Ein Schadenersatzanspruch scheitert aber dann (mangels Verschuldens des Verkäufers), wenn die konkrete Kontaminierung nicht bekannt war und beide Vertragsparteien gleichermaßen mit ihr rechnen mussten oder sie auch einem Fachmann nicht leicht erkennbar war. FAZIT Bereits vor Vertragsabschluss sollte der Käufer einer Liegenschaft, hinsichtlich der ein Verdacht auf Verunreinigung des Bodens gegeben ist, genaue Untersuchungen anstellen oder solche vom Verkäufer verlangen, um möglichen Haftungsrisiken aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu entgehen. Spätestens bei der Vertragserrichtung ist aber eine Klarstellung im Kaufvertrag gefordert, wen die Haftung im Fall des Falles treffen soll. Oft sind sich aber auch Käufer von ausschließlichen Wohnliegenschaften im städtischen Be¬reich der ähnlichen Risiken nicht bewusst, wenn etwa ein Zinshaus in Wien erworben wird, das im 19. Jahrhundert auf alten Ziegel- oder Lehmgruben errichtet wurde und dessen Gründung auf Holzpfählen beruht, die im Laufe der Jahre vermorschten. Um kostenintensive Unterfangungen als Alternative zu einem möglicherweise drohenden behördlichen Abbruchauftrag zu vermeiden, sind auch hier einerseits Erkundigungen und andererseits klare vertragliche Regelungen erforderlich.

Christoph Henseler

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B AU T R Ä G E R V E R T R A G S R E C H T H A F T R Ü CK L A S S Z U R S I C H E R U NG VO N G E WÄ H R LEISTUNGS- UND SCHADENERSATZANSPRÜCHEN

Die Novelle zum Bauträgervertragsgesetz (BTVG) wird am 1.7.2008 in Kraft treten. Sie soll die Rechtsposition des Erwerbers weiter stärken. Ergänzend zur rechtlichen und wirtschaftlichen Absicherung der Vorauszahlungen werden in Hinkunft Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Erwerbers aufgrund mangelhafter Leistung des Bauträgers durch einen zwingenden Haftrücklass abgesichert. Die erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage erwähnen in diesem Zusammenhang ausdrücklich, dass "das Baugeschäft ganz generell fehleranfällig" sei, weshalb die daraus resultierenden Nachteile für den Erwerber zu reduzieren seien. Konkret sieht der neu eingeführte § 4 Abs. 4 BTVG vor, dass bei einem Vertrag über den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder ein Baurecht der Bauträger dem Erwerber zur Sicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung für die Dauer von drei Jahren ab der Übergabe des Vertragsgegenstandes einen Haftrücklass im Ausmaß von zumindest 2% einzuräumen hat. Als Bemessungsgrundlage ist der Preis des Vertragsgegenstandes, einschließlich der für Sonder- und Zusatzleistungen im Sinne von § 1 Abs. 1 BTVG anfallenden Entgelte, jedoch abzüglich der Abgaben und Steuern sowie der Kosten der Vertragserrichtung und Vertragsabwicklung heranzuziehen. Dem Bauträger steht es jedoch frei, diesen zwingenden Haftrücklass durch eine Garantie oder Ver-

sicherung von Kreditinstituten oder Versicherungsunternehmen, die zur Geschäftsausübung im Inland berechtigt sind, oder von inländischen Gebietskörperschaften, abzulösen. Der Erwerber wird also mit dem Haftrücklass, einem in der Baubranche durchaus üblichen Instrument, im Hinblick auf allfällige vertragswidrige Leistungen des Bauträgers abgesichert. Der Prozentsatz entspricht dem in der ÖNORM B 2110 vorgegebenen Prozentsatz, liegt aber unter der im Baugeschäft sonst für Haftrücklässe üblichen Höhe von 5%. Entscheidet sich der Bauträger dafür, anstelle des baren Deckungsfonds eine Garantie oder Versicherung beizubringen, dann steht es ihm auch frei, die Inanspruchnahme dieser Sicherungsmittel an bestimmte Bedingungen zu knüpfen, wie beispielsweise an ein im Vertrag vereinbartes Prozedere zur Abwicklung der gesicherten Gewährleistungsund Schadenersatzansprüche. Mit dieser Wahlmöglichkeit des Bauträgers wird freilich der Zweck des Haftrücklasses, nämlich dem Erwerber ein Druckmittel zur Einforderung der vertragsgemäßen Leistung an die Hand zu geben, wesentlich eingeschränkt. Dem Bauträger wird es in Hinkunft möglich sein, die formalen Voraussetzungen für den Garantieabruf vertraglich so auszugestalten, um die Inanspruchnahme des Sicherungsinstruments zu verzögern bzw. zu erschweren. Zu denken wäre beispielsweise an wiederholte Mängelbehebungsversuche vor Ga-

rantieabruf, die Verpflichtung zu unverzüglichen und schriftlichen Mängelrüge gegenüber dem Bauträger oder konkrete Anforderungen für den Garantieabruf seitens des garantierenden Kreditinstitutes. Gegenüber Konsumenten sind freilich die einschlägigen Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes zu beachten. Zwingende Verbraucheransprüche können nicht eingeschränkt werden. In der Literatur sind kritische Stimmen gegen den zwingenden Haftrücklass geäußert worden, weil dieses Sicherungsinstrument in Kombination mit der Sicherstellung bei Bauverträgen gemäß § 1170b ABGB zu einer Überspannung der Sicherungspflichten des Bauträgers führt. Es bleibt abzuwarten, wie die Unternehmenspraxis mit diesem zusätzlichen Sicherungsinstrument umgehen wird. Diejenigen Leserinnen und Leser, die sich mit den bereits in Geltung befindlichen Regelungen zur Sicherstellung des vereinbarten Entgelts bei Bauverträgen sowie den Anforderungen an abstrakt formulierte Bankgarantien als Sicherungsmittel näher auseinandersetzen wollen, seien auf das von den Partnern der Kanzlei herausgegebene, im LexisNexis ARD Orac-Verlag erschienene "Handbuch des Ziviltechnikerrechts", (Kapitel 2.4.5 / Seiten 28ff) verwiesen.

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G E P L A N T E S AU S L AU F E N D E R E R B S C H A F T S - U N D S C H E N K U N G S ST E U E R Der Verfassungsgerichtshof hat mit Erkenntnis vom 7.3.2007 die Ziffer 1 in § 1 Abs. 1 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (Erwerbe von Todes wegen) sowie mit Erkenntnis vom 15.6.2007 die Ziffer 2 in § 1 Abs. 1 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (Schenkungen unter Lebenden) mit Wirkung 31.7.2008 aufgehoben. Die derzeitige Regelung, die als Bemessungsgrundlage den dreifachen Einheitswert vorsieht, ist laut Verfassungsgerichtshof verfassungswidrig, da die pauschale Vervielfachung von historischen Einheitswerten die Wertentwicklung von Grundstücken nicht angemessen widerspiegelt. Es fällt somit keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr für Vorgänge, die sich nach dem 31.7.2008 ereignen, an. Um trotz des Wegfalls der Erbschaftsund Schenkungssteuer Vermögensverschiebungen nachvollziehen zu können, soll eine gesetzliche Verpflichtung eingeführt werden, geschenktes Vermögen der Finanzverwaltung anzuzeigen. Von dieser Anzeige wird Grundvermögen ausgenommen, da dieses nunmehr unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen soll. Die Anzeigeverpflichtung von Schenkungen soll insbesondere vermeiden, dass unentgeltliche Zuwendungen vorgetäuscht werden, um ungeklärte Vermögenszuwächse zu begründen. Gemäß den Regierungsvorlagen zum Schenkungsmeldegesetz 2008 sind u.a. folgende gesetzliche Änderungen im Zuge des Auslaufens der Erbschafts- und Schenkungssteuer geplant: ERBSCHAFTEN UND SCHENKUNGEN In die Bundesabgabenordnung (BAO) wird ein neuer Paragraph, nämlich § 121a BAO, eingefügt, der eine Anzeige-

verpflichtung für Schenkungen vorsieht. Anzeigepflichtig sind Kapitalvermögen, wie Wertpapiere, Bargeld, Anteile an Kapital- und Personengesellschaften, aber auch Sachvermögen. Ausgenommen vom Sachvermögen sind Grundstücke, da diese in Hinkunft immer der Grunderwerbsteuer unterliegen sollen, sodass ohnehin jeder Vermögensübergang in der Finanzverwaltung dokumentiert ist. In folgenden Fällen sind Schenkungen anzuzeigen: •Soweit Vermögen zwischen Angehörigen zugewendet wird, muss dies ab einem Wert von €50.000,-- angezeigt werden. Hier soll es jedoch zu einer Zusammenrechnung von Erwerben von derselben Person innerhalb eines Jahres ab dem letzten Erwerb kommen. Übersteigt die Summe der Schenkungen € 50.000,-müssen alle Erwebe angezeigt werden. Angehörige sind dabei solche nach § 25 BAO. Von dieser Regelung sind Ehegatten, Verwandte in gerader Linie (insbesondere Eltern und Kinder) sowie bis zum 4. Grad in der Seitenlinie, Verschwägerte und auch Lebensgefährten umfasst. •Soweit Vermögen zwischen Nichtangehörigen zugewendet wird, beträgt die zu überschreitende Anzeigengrenze € 15.000,--. Hier soll es ebenfalls zu einer Addition von Erwerben von derselben Person innerhalb der letzten fünf Jahre kommen. Die Anzeige ist binnen drei Monaten ab dem Erwerb zu erstatten. Die Anzeigeverpflichtung nach § 121a BAO trifft den Erwerber und den Zuwendenden gleichermaßen, soweit zumindest einer von beiden einen Wohnsitz, den gewöhnlichen Aufenthalt bzw. den Sitz oder die Geschäftsleitung im Inland hat. Weiters sind auch Notare und Rechtsanwälte zur Anzeige verpflichtet, wenn sie am Schenkungsvorgang mitwirken. 0 6

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Da die allgemeinen Grundsätze des Steuerrechts, wie zum Beispiel Einkommenszurechnung oder wirtschaftliche Betrachtungsweise weiter anzuwenden sind, kann die Ertragssteuerpflicht und/oder Umsatzsteuerpflicht nicht durch Vortäuschen einer Schenkung umgangen werden. Daher kann zum Beispiel ein Handwerker das Entgelt für eine von ihm erbrachte Leistung nicht als Schenkung deklarieren und so der Besteuerung entziehen. Dieser Vorgang bleibt bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise weiterhin eine "Einkünfteerzielung". Gleiches gilt für die Entlohnung von Mitarbeitern durch Unternehmer. Da solche Zuwendungen stets im Hinblick auf das zugrunde liegende Dienstverhältnis erbracht werden, bleiben sie – auch bei Bezeichnung der Zuwendung als Schenkung – steuerpflichtige Lohnbestandteile. Eine rechtswirksame Schenkung liegt nur vor, wenn sie freigebig – also ohne Erwartung einer Gegenleistung – erfolgt. Wenn dagegen in Vergütung einer Leistung etwas "zurückgeschenkt" wird, liegt ein Leistungsaustausch vor welcher einkommensteuerpflichtig ist. Daran ändert sich durch das Schenkungsmeldesystem nichts. Das Schenkungsmeldesystem soll insbesondere der effektiven Bekämpfung von Umgehungen der Einkommensteuer dienen. Derzeit ist die Finanzverwaltung bisweilen dann in einer schwierigen Beweissituation, wenn ein Verdächtiger deutlich über seinen Einkommensverhältnissen lebt und behauptet, er habe große Summen geschenkt bekommen. Solche Schenkungen (insbesondere von Nichtangehörigen) sollen daher künftig zeitnah zur Schenkung meldepflichtig sein. Andererseits entsteht wohl Erklä-

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rungsbedarf, wenn jemand nie eine Schenkung gemeldet hat, eine solche dann aber im Zuge einer Betriebsprüfung behauptet. Überdies kann dies finanzstrafrechtliche Sanktionen nach sich ziehen.

den Ehegatten, einen Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein Schwiegerkind des Zuwendenden 2%, an andere Personen 3,5%) entsprechen und wie bisher vom 3fachen Einheitswert berechnet.

Die Meldung einer Schenkung im Schenkungsmeldesystem ist eine reine Information an die Finanzverwaltung. Das Schweigen der Finanzverwaltung zu einer solchen Meldung bedeutet nicht, dass diese die Einstufung als Schenkung auch inhaltlich akzeptiert. Im Rahmen einer Betriebsprüfung kann sich nachträglich herausstellen, dass die gemeldeten Schenkungen Einkünfte darstellen und daher auch als solche zu versteuern sind.

EINKOMMENSSTEUER

ÄNDERUNG DES FINANZSTRAFGESETZES Auch das Finanzstrafgesetz wird neben anderen Änderungen durch den neu eingefügten § 49a FinStrG ergänzt. Die Unterlassung der gemäß § 121a BAO gebotenen Anzeige kann dann als Finanzordnungswidrigkeit mit einer Geldstrafe bis zu 10% des gemeinen Wertes des durch die nicht angezeigten Vorgänge übertragenen Vermögens geahndet werden. GRUNDERWERBSTEUER Mit dem Entfall der Erbschafts- und Schenkungssteuer samt Grunderwerbsteueräquivalent wird die Übertragung von Grundstücken durch Erbschaft oder Schenkung nun automatisch grunderwerbsteuerpflichtig. Die Höhe der künftig fälligen Grunderwerbsteuer wird exakt dem bisherigen Grunderwerbsteueräquivalent (bei Zuwendungen an

Eine massive Verschlechterung enthält die geplante Gesetzesänderung für vermietete Gebäude, die der Vermieter unentgeltlich erworben hat. Nach derzeitiger Rechtslage kann im Fall der Vermietung eines unentgeltlich erworbenen Gebäudes über Antrag die steuerlich absetzbare Gebäudeabschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten berechnet werden. Diese Bestimmung soll für alle nach dem 31.7.2008 unentgeltlich erworbenen Gebäude ersatzlos entfallen, um ungerechtfertigte Steuervorteile durch die Möglichkeit der immer wiederkehrenden Aufwertung zu vermeiden. Es soll daher die Absetzung für Abnutzung des Rechtsvorgängers nach Art einer Buchwertfortführung im betrieblichen Bereich bis zur Vollabschreibung fortgesetzt werden, wodurch Mehrfachabschreibungen entgegengewirkt wird. In solchen Fällen kann es daher auch sinnvoll sein, Gebäude vor dem 31.7.2008 zu verschenken. Petra Rindler

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E R H A LT U N G S P F L I C H T D E S V E R M I E T E R S ENTWURF DER WOHNRECHTSNOVELLE 2009

Die mietrechtlichen Klauselentscheidungen des OGH haben nicht nur unter den Vermietern für Verwirrung gesorgt. Zahlreiche – auch inhaltlich überzogene – Medienberichte und juristische Publikationen haben dazu geführt, dass sowohl die Vermieter- als auch die Mieterseite im Hinblick auf die Fragen zur gesetzlichen bzw. vertraglichen Zuordnung, zum Umfang und zu den Grenzen der Erhaltungs- und Wartungspflichten in Bezug auf den Mietgegenstand und dessen Einrichtungen verunsichert ist. Daran vermag auch ein vor kurzem vom Verein für Konsumenteninformation VKI erwirktes, mittlerweile rechtskräftiges Urteil des Bezirksgerichtes Liesing nichts zu ändern, wonach eine im Mietgegenstand installierte Therme vom Mieter regelmäßig zu warten, jedoch vom Vermieter zu erhalten und nötigenfalls auch auf eigene Kosten zu ersetzen ist. Fakt ist, dass es gegenwärtig an einer Rechtslage bzw. Rechtsprechung fehlt, die eine unzweifelhafte Beantwortung der vorgenannten Fragen zur mietrechtlichen Erhaltungs- und Wartungspflicht ermöglicht. Der Gesetzgeber verfolgt derzeit in Abstimmung mit den Sozialpartnern das Ziel, die Unklarheiten in Bezug auf die Erhaltungs- und Wartungspflichten durch eine Wohnrechtsnovelle zu beseitigen bzw. zumindest zu erhellen. Die Sozialpartner haben zu diesem Zweck den Entwurf einer Wohnrechtsnovelle ausgearbeitet und dem Bundesministerium für Justiz vorgelegt. Dieser Entwurf soll

nach den Vorstellungen der Sozialpartner im Wesentlichen mit folgendem Inhalt legistisch umgesetzt werden: 1. Die Erhaltung des Mietgegenstandes einschließlich mitvermieteter Einrichtungen (z.B. Therme, Heizungsinstallationen, etc.) obliegt dem Vermieter; d.h. der Vermieter ist verpflichtet, die notwendigen Erhaltungsarbeiten vorzunehmen bzw. von dritter Seite vornehmen zu lassen. Davon ausgenommen sind geringfügige Erhaltungsarbeiten (sog. "Bagatellreparaturen"), die bei Wohnungen mit € 80,00 je Reparaturfall und € 200,00 je Kalenderjahr begrenzt sind, sowie Beleuchtungsmittel. Solche Erhaltungsarbeiten sind vom Mieter durchzuführen bzw. zu bezahlen. 2. Bei Altmietverhältnissen (Abschluss des Mietvertrages vor dem 1.3.1994) mit Kategorie-Mietzins soll sich die Erhaltungspflicht des Vermieters allein auf die Versorgungsleitungen, auf Einrichtungsgegenstände, die der Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestellt und wofür der Mieter gemäß § 25 MRG ein angemessenes Benützungsentgelt zu bezahlen hat, und auf jene Merkmale des Mietgegenstandes beschränken, welche die Kategorie des Mietgegenstandes bestimmen. 3. Die Wartungspflicht für den Mietgegenstand und dessen Einrichtungen trifft den Mieter. Der Mieter ist daher verpflichtet, den Mietgegenstand und dessen Einrichtungen (z.B. die Therme) pfleglich zu behandeln und auf eigene Kosten regel-

mäßig zu warten. Hinsichtlich der "Oberflächen" des Mietgegenstandes (Wände, Böden, Decken, Türblätter, Fensterrahmen etc.) sind während des laufenden Mietverhältnisses weder Mieter noch Vermieter zur Wartung verpflichtet. Der Mieter kann demnach nicht dazu verpflichtet werden, die Wände des Mietgegenstandes auszumalen, die Böden zu schleifen und zu versiegeln, die Türen und Fenster zu streichen. 4. Der Wohnungsmieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung neu ausgemalt und mit neu geschliffenen und neu versiegelten Fußböden zurückzustellen, es sei denn der Mieter hat die Wohnung übermäßig abgenutzt. Demzufolge kann der Mieter mit der in Mietverträgen häufig enthaltenen Verpflichtung, den Mietgegenstand bei Beendigung des Mietvertrages neu ausgemalt bzw. mit neu geschliffenen und neu versiegelten Fußböden an den Vermieter zurückzugeben, nicht mehr belastet werden, wenn er den Mietgegenstand in gewöhnlich abgenutztem Zustand an den Vermieter zurückgibt. 5. Hat der Mieter in den letzten 30 Jahren einen Aufwand auf den Mietgegenstand getätigt, welcher der Erhaltungspflicht des Vermieters zuzuordnen wäre, kann der Mieter vom Vermieter gemäß §§ 1036, 1097 ABGB den Ersatz dieses Aufwandes fordern (dies ent¬spricht auch der gegenwärtigen Rechtslage). Hat der Mieter z.B. vor zehn Jahren auf eigene Kosten den Austausch bzw. die Reparatur einer schadhaften Therme veranlasst, 0 8

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kann er vom Vermieter den Ersatz dieser Kosten verlangen. Dieser Ersatzanspruch unterliegt einer Präklusivfrist von drei Jahren ab Inkrafttreten der Novelle. Die Sozialpartner verfolgen das Ziel, dass die vorerwähnten Eckpunkte der Wohnrechtsnovelle spätestens mit 1.1.2009 in Kraft treten. Zu beachten ist in diesem

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Zusammenhang, dass zurzeit jedoch noch offen ist, ob und inwieweit das vorgenannte "Sozialpartnerpaket" überhaupt legistisch umgesetzt werden wird. Streitthema ist insbesondere auch noch, ob diese Änderungsvorschläge nur dem Vollanwendungsbereich oder auch dem Teilanwendungsbereich des MRG zugeordnet

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werden sollen. Denkbar wäre es auch seitens der Sozialpartner, die Neuregelungen dem Anwendungsbereich des KSchG zuzuordnen. Diesfalls wären die Neuregelungen auf jedes Mietverhältnis zwischen einem unternehmerischen Vermieter und einem Konsumenten anwendbar. Matthias Nödl

F E I N STAU B B E L A ST U N G NEUE ENTWICKLUNGEN UND AUSWIRKUNGEN AUF

GENEHMIGUNGS-

VERFAHREN FEINSTAUB PM10 UND PM2,5 Die Definition des Feinstaubs geht zurück auf einen Standard der US-amerikanischen Umweltschutzbehörde EPA; PM10 steht für "Particulate Matter" mit einem 50%-Anteil von Partikeln mit einem Durchmesser von 10 µm (Mikrometern). Im Jahr 1997 wurde der amerikanische EPA-Standard um PM2,5 ergänzt, das den lungengängigen Ultrafeinstaub beschreibt. Der Fokus liegt dabei jeweils auf dem – nicht sichtbaren - einatembaren Anteil der Immissionen, wobei dem Umstand Rechnung getragen wird, dass feine Partikel von den Schleimhäuten im Nasen/Rachenraum nur bedingt zurückgehalten werden, während gröbere Partikel keine Belastung der Atemwege darstellen.

desamtes sind die österreichischen Feinstaubemissionen seit 1990 um 4 % (PM10) bzw. 9 % (PM2,5) gesunken; verschiedene Horrormeldungen in den Medien relativierend ist damit festzuhalten, dass die Feinstaubbelastung in den letzten Jahrzehnten nicht zugenommen hat. Gegenüber den 70er-Jahren gab es sogar sehr deutliche Abnahmen; lediglich die Festlegung immer strengerer Grenzwerte hat zu vermehrten Grenzwertüberschreitungen und zur zunehmenden Ausweisung von Belastungsgebieten geführt.

Feinstaub PM10 erreicht teilweise die Lunge; je kleiner die Partikel sind, desto tiefer können sie in die Lunge vordringen. So gelangen ultrafeine Teilchen bis in die Lungenbläschen und werden von dort nur sehr langsam oder gar nicht wieder entfernt (Staublunge). Jüngere Forschungen haben gezeigt, dass der PM2,5-Anteil am Feinstaub besonders gesundheitsgefährdend ist. Deshalb ist absehbar, dass Messungen und Maßnahmen sich in Zukunft auf diese Größe konzentrieren werden. Hauptursache des vom Menschen verursachten Anteils am Feinstaub sind die Industrie, Privathaushalte und der Straßenverkehr; insbesondere in den Städten beträgt der Anteil des Verkehrs an den Feinstaubimmissionen deutlich über 50 %. Laut einer Studie des Umweltbun-

1. Der ab dem 1.1.2005 einzuhaltende Tagesmittelwert für PM10 beträgt 50 µg/m3 bei 35 zugelassenen Überschreitungen im Kalenderjahr (in Österreich sind von 1.1.2005 bis 31.12.2009 nur 30 Überschreitungen im Jahr erlaubt).

GRENZWERTE AUF EU-EBENE In der Europäischen Union wurde folgende Grenzwertregelung getroffen:

2. Ab dem Jahr 2005 beträgt der Jahresmittelwert für PM10 40 µg/m3. Um diese Grenzwerte einhalten zu können, werden in den einzelnen europäischen Ländern unterschiedliche Strategien verfolgt (z.B. City-Maut in London, Fahrverbote in Italien). In Österreich gab bzw. gibt es Subventionen für Partikelfilter bei Dieselfahrzeugen und eine Förderung von Biodiesel, außerdem Luftsanierungsgebiete sowie Feinstaubtempolimits auf diversen Autobahnen. 0 9

P F L A U M . K A R L B E R G E R . W I E N E R . O P E T N I K R

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Am 1.1.2010 treten folgende Verschärfungen der Grenzwerte in Kraft:

zu den schwierigsten Aufgaben der Praxis; neue gesetzliche Tatbestände, zum Teil divergierende (auf die neue Rechtslage 1. Der Tagesmittelwert für PM10 bleibt bei nicht abgestimmte) Fachgrundlagen und 50 µg/m3; es sind jedoch nur noch sie- der Verzug mit Schutzmaßnahmen auf ben Überschreitungen pro Jahr erlaubt. anderen Ebenen erschweren den Vollzug. Zwei neue Leitfäden herausgegeben von 2. Der Jahresmittelwert für PM10 beträgt der Technischen Universität Wien und 20 µg/m3. dem Umweltbundesamt bieten dazu gewisse Entscheidungshilfen an. Bei der Die zuständigen Behörden müssen bei Beurteilung von Immissionen im Überschreitungen kurzfristig mit Ak- Anlagengenehmigungsverfahren wird in tionsplänen Gegenmaßnahmen treffen. der Praxis das so genannte Schwellenwertkonzept (Irrelevanzkriterium) einerAm 14. April 2008 hat der Europäische seits bei der Abgrenzung des UnterRat die neue Luftqualitäts-Richtlinie suchungsgebietes verwendet, andererseits (Clean Air for Europe CAFE-RL) bei der Frage der Genehmigungsfähigkeit. beschlossen. Die Richtlinie legt - entspre- Im Kern geht es um die Frage, ob gewisse chend den neuen wissenschaftlichen und rechnerisch ermittelte Zusatzemissionen medizinischen Erkenntnissen - zum ersten trotz Überschreitung von immissionsseitiMal überhaupt EU-weite Grenzwerte für gen Schwellenwerten (z.B. des PM2,5 fest. Immissionsschutzgesetzes-Luft IG-L) zuzulassen sind. Das SchwellenIMMISSIONSSCHUTZ IM wertkonzept hat bereits seit Jahren seinen UVP-VERFAHREN Niederschlag in der Judikatur des Umweltsenates und des VerwaltungsDas Umweltverträglichkeitsprüfungsge- gerichtshofes gefunden. setz (UVP-G) enthält eine Liste von Vorhaben, die bei Überschreitung festge- Der Gesetzgeber hat das Schwellenlegter Größenmerkmale auf ihre Um- wertkonzept aufgegriffen und in den weltverträglichkeit zu prüfen sind. In Genehmigungstatbeständen des IG-L schutzwürdigen Gebieten, wie z.B. defi- und anderer sog. Materiengesetze (z.B. nierten Luftbelastungsgebieten, ist schon Gewerbeordnung) als eigenständiges unterhalb der festgelegten Größen- Kriterium umgesetzt. Diese Normen vermerkmale zu prüfen, ob im Einzelfall er- briefen einen Genehmigungsanspruch des hebliche Auswirkungen auf die Immis- Anlagenbetreibers auch in vorbelasteten sionssituation möglich sind. Solche ver- Gebieten, wenn die durch das Vorhaben schärfte Voraussetzungen für eine UVP- zu erwartende Zusatzbelastung irrelevant Pflicht in Luftbelastungsgebieten gelten ist oder aus technisch-wirtschaftlicher beispielsweise für den Ausbau und den Sicht minimiert und durch interne oder Neubau von Straßen sowie Parkplätzen, externe Ausgleichsmaßnahmen kompenfür Freizeit- oder Vergnügungsparks, siert ist. Die Gesetzesmaterialien verweiIndustrie- oder Gewerbeparks und sen zwar auf die (deutsche) TA-Luft und Einkaufszentren. Leitfäden des Umweltbundesamtes; diese Das Lebensministerium hat eine Verord- Fachnormen wurden aber nicht für vernung erlassen, in der österreichweit die bindlich erklärt; ebenso wenig ist ein Luftbelastungsgebiete einschließlich der re- fester Prozentsatz als Irrelevanzschwelle levanten Luftschadstoffe festgelegt werden festgeschrieben, sondern die Heranzie(BGBl. II Nr. 262/2006). In Wien gilt hung geeigneter Bewertungsgrundlagen damit das gesamte Stadtgebiet ohne Aus- in das Beweiswürdigungsermessen der nahmen als Feinstaub-Belastungsgebiet. Behörde gestellt. In UVP-Genehmigungsverfahren zählt der Immissionsschutz vor Luftschadstoffen

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§ 20 Abs 3 IG-L daher auch gewissen Anlass für Bedenken wegen mangelhafter Determinierung und Widerspruch gegen das Legalitätsprinzip. Baubedingte Belastungsspitzen durch Feinstaub können übrigens im Anlagengenehmigungsverfahren durch den medizinischen Sachverständigen meist verhältnismäßig einfach relativiert werden, weil mineralische Bestandteile geringere Auswirkungen auf die Gesundheit haben als Partikel aus Verbrennungsprozessen.

Manfred Wiener

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Auf rechtliche Ebene geben die offenen Fragen zum Genehmigungstatbestand des 1 0

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