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Due Diligence Report
Objekt: Adresse: Auftraggeber:
Bewertungsstichtag:
Bürohaus mit Lagerhalle Xxxxxxxxxxxxx1, 82152 Krailling Xxxxxxxxxx Autotech GmbH Xxxxxxxxxx Str. 234, 80687 München 05.03.2014
Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR 23214
Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A 85716 Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: 089-4309470 Fax: 0177-99-4309470 Email:
[email protected] Internet : www.immonetworx-gutachten.de
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Inhaltsverzeichnis Nr.
Abschnitt
Inhaltsverzeichnis 1.0 Vorbemerkung 2.0 Standortmerkmale 2.1 Lagemerkmale 2.2 Demographie 3.0 Grundstücksmerkmale u. Grundbuch 4.0 Merkmale der baulichen Anlagen 4.1 Baubeschreibung 4.1.1 Bürogebäude 4.1.1.1 Gemeinschaftliche Ausstattung 4.1.1.2 Untergeschoss 4.1.1.3 Erdgeschoss 4.1.1.4 Obergeschoss 4.1.1.5 Dachgeschoss 4.1.1.6 Allgemeiner baulicher Zustand 4.1.2 Lagergebäude 4.1.3 Energetische Eigenschaften 5.0 Vermietungssituation 6.0 Drittverwendungsfähigkeit u. a. 7.0 Erweiterungsmöglichkeiten 7.1 Bürogebäude 7.2 Lagergebäude 8.0 Schätzung des Marktwertes 9.0 Anmerkung Anlagen
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1. Vorbemerkung und Auftragszweck Die Fa. Xxxxxxxxxx Autotech GmbH beabsichtigt, als Firmensitz eine Gewerbeimmobilie zu erwerben. Zur Auswahl steht u. a. ein Bürohaus mit Lagerhalle in 82152 Krailling, Xxxxxxxxxxxxx1. Dieses Objekt ist Gegenstand der vorliegenden Untersuchung. Zur Vorbereitung einer Kaufentscheidung sollen die folgenden, mit dem Auftraggeber besprochenen, Punkte geprüft bzw. ermittelt werden: • • • • • • • • • •
Schätzung des Marktwertes Prüfung des allgemeinen baulichen Zustandes Prüfung des Altlastenkatasters Drittverwendungsfähigkeit Behördenrecherche hinsichtlich der vorhandenen Baureserven und Nutzungsmöglichkeiten Prüfung der vorhandenen Mietverträge Einsichtnahme in die Grundakte beim Grundbuchamt Erforderliche Instandhaltungs- u. Modernisierungsmaßnahmen sowie deren Kostenschätzung Recherche des aktuellen Mietniveaus Prüfen der Angebots- u. Nachfragesituation, sowohl hinsichtlich Vermietung und Verkauf
Die Orts- und Objektbesichtigung wurde am 11.02.2014 durchgeführt. Es standen folgende Unterlagen zur Verfügung: Baupläne, Grundbuchauszug vom 13.02.2014, amtlicher Lageplan, Auszug aus dem für dieses Gebiet maßgeblichen Bebauungsplan der Gemeinde Krailling. Es handelt sich um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Bauteilöffnende, zerstörerische Untersuchungen der Baukonstruktion oder Funktionsprüfungen von technischen Anlagen wurden nicht vorgenommen. Eine Analyse des
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Grundstücks auf Altlasten war ebenfalls nicht Gegenstand dieses Auftrages. Es waren aber keine offensichtlichen Bodenverunreinigungen erkennbar. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorgelegten oder beschafften Informationen, insbesondere der in den Bauplänen aufgeführten Nutzflächen und Architektenberechnungen sowie der Auskünfte des örtlichen Bauamtes Krailling, Fr. Schenk. Ein neues Aufmaß der Flächen wurde nicht vorgenommen.
2. Standortmerkmale
Das Bewertungsobjekt liegt ca. 6 KM westlich von der Landeshauptstadt München, im Gewerbegebiet KIM (Kraillinger Innovationsmeile) der Gemeinde Krailling. Das gesamte
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Areal umfasst eine Gesamtfläche von ca. 90.000 m² und wird seit 1997 als Gewerbegebiet genutzt. Dementsprechend entstanden die vorhandenen Gewerbebauten seit dieser Zeit. Lt. Auskunft des Bauamtes der Gemeinde Krailling wird das Gewerbegebiet sehr gut angenommen. Unbebaute Grundstücke sind noch vereinzelt vorfügbar. Größere Leerstände sind nicht vorhanden. Landkreis: Starnberg Region: München Regierungsbezirk: Oberbayern Bundesland: Bayern Einwohnerzahl von Krailling: 8330 z. 31.12.2012 Entfernungen in die umliegenden Orte (Auto): Planegg: 2 KM Starnberg: 14 KM Fürstenfeldbruck: 20 KM München, Stadtzentrum: 15 KM Germering: 7 KM Krailling ist an das Münchner Verkehrsnetz MVV angeschlossen. Verkehrsanbindung: Nächste Autobahnauffahrt: ca. 3 KM, A96 München-Lindau Schulen: 1 Volksschule, Weiterbildende Schulen in den umliegenden Nachbargemeinden Planegg, Gauting und Gräfelfing Einrichtungen für ältere Menschen: 2 Kinderbetreuung: 10 Kindertagesstätten Gewerbesteuerhebesatz: 300
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2.1 Lagemerkmale Adresse: Xxxxxxxxxxxxx1, 82152 Krailling Das Bewertungsobjekt liegt innerhalb des Gewerbegebietes KIM, an der Ecke Felix-WankelStraße und Konrad-Zuse-Bogen. Die Entfernung zur Ortsmitte von Krailling beträgt ca. 3 KM. Die Lage an der Felix-Wankel-Straße 1 ist für eine Nutzung als Bürohaus als ausreichend ruhig zu bezeichnen. Insgesamt ist die Lagequalität für einen Gewerbestandort als „gut“ zu beurteilen.
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Entfernungen: Ortsmitte von Krailling: 3,9 KM Autobahnauffahrt A 96 (München-Lindau): 4,5 KM Nächster S-Bahnhof: Stockdorf 4,2 KM m (S6) Nächste Bushaltestelle: 20m (Linien 906, 907, 966) (S-Bahn-Zubringer) 2.2 Demographie
3. Grundstücksmerkmale und Grundbucheintragungen Grundbuchamt: Amtsgericht Starnberg Grundbuch von Krailling Blatt xxxxxxxx Flst.-Nr. xxxxxxxxxx Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 1246 m² Form: Rechteckig Topographie: Eben Erschließungszustand: Voll erschlossen (Strom, Wasser, Abwasserkanal) Beschaffenheit: Unauffällig. Es sind keine Anzeichen für Bodenverunreinigungen vorhanden. Das Grundstück ist nicht im Altlastenkataster eingetragen. • Es handelt sich um ein Gewerbegebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNV) • Es existiert ein amtlicher Bebauungsplan mit folgenden Festsetzungen:
• • • • • • • • •
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Zulässige Geschossflächenzahl: 1,2 Zulässige Grundflächenzahl: 0,6 Wandhöhe: 12,5 m • Belastungen in Abteilung II des Grundbuches: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Heizwärme u. Warmwassererzeugungsverbot für Gemeinde Krailling Versorgungsleitungsrecht für Gemeinde Krailling Auflassungsvormerkung für Czetsch Alexander (gelöscht) Rückauflassungsvormerkung für Gemeinde Krailling Wohnungsnutzungsbeschränkung für den Freistaat Bayern Zwangsversteigerungsvermerk
Würdigung der Belastungen: 1./2.: Es handelt sich um typische Versorgungsrechte für die örtliche Nahwärmeversorgung 4.: Die Fristen für die Wirksamkeit der Rückauflassungsvormerkung sind abgelaufen Es ist zu prüfen, ob die Rückauflassungsvormerkung gelöscht werden kann 5.: Die gegenständliche Wohnung wird mittlerweile als Büro genutzt. Eine entsprechende Umnutzungsgenehmigung liegt vor (siehe 4.) Es ist zu prüfen, ob die Belastung gelöscht werden kann 6.: Das Objekt ist Gegenstand eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Vor einem Erwerb ist daher eine Einigung mit dem Betreiber des Verfahrens herbeizuführen (vermutlich die in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragene Genossenschaftsbank München eG).
4. Merkmale der vorhandenen baulichen Anlagen Die Bauakte bei der Gemeinde Krailling wurde eingesehen. Es wurden die nachfolgenden Baugenehmigungen erteilt: Ursprungsgenehmigung: Nr. K032/98 vom 01.08.1998 Kaltwintergarten im Dachgeschoss: Nr. 40-B-2005-977-10 vom 05.01.2006 Erweiterung des Verwaltungsgebäudes: Nr. B-2008-397-10 vom 09.07.2008 Dachgeschoss, Umnutzung von Wohnen in Büro: Nr. 17/2012 vom 09.05.2012 Demnach ist festzustellen, daß die vorhandenen baulichen Anlagen sowie deren Nutzung baurechtlich genehmigt sind. 4.1 Baubeschreibung 4.1.1 Bürogebäude • Größe: ca. 19,72m x 11,59m, Garagengebäude: ca. 6m x 6m • Firsthöhe: ca. 10,70m über Gelände
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• E+1+D • Massivbauweise, voll unterkellert (Garagengebäude nicht unterkellert) Beton-Fertigteilkonstruktion, Wandstärke Aussenwände: 24cm • Baujahr: 1999 • Geschossfläche: 596,46 m², GFZ: 0,48 Baurechtlich zulässige GFZ: 1,2 (siehe 4.0) Vorhandene Baureserve: 898,74 m² • Nutzflächen Untergeschoss: 196,08 m² Erdgeschoss: 225,84 m² Obergeschoss Büro 1: 178,88 m² Obergeschoss Büro 2: 43,50 187,6 m² Dachgeschoss Büro 2: 144,10 m² Nutzflächen gesamt: 788,40 Nutzflächen der Obergeschosse gesamt: 592,32 (dabei Dachterrassenflächen zu ¼) • • • • • • • • • • • • •
Bodenbeläge: Dunkelbrauner Holzdielenboden Türen: Weiß beschichtete Türen Sanitäranlagen: 2 WC vorhanden, hell gefliest Bürokücheneinrichtung vorhanden (E-Herd mit Ceran-Kochfeld, Geschirrspülmaschine, Kühlschrank, Ober- u. Unterschränke) Fensterbänke: Naturstein Wände: Verputzt und gestrichen Netzwerkverkabelung vorhanden Konferenzraum mit automatisch gesteuerten Aussenjalouisen Vereinzelt Klimageräte vorhanden Dach: Laternendach, Pfannen-Eindeckung mit Betondachsteinen, Holzdachstuhl, Dachneigung: 15 Grad Fundament: Streifenfundamente Dachentwässerung: Zinkblech Geschossdecken: Stahlbeton 4.1.1.1 Gemeinschaftliche Ausstattung
• Vorhandene Netzwerkverkabelung: CAT 5 • Anliegende Datenübertragungsgeschwindigkeit lt. Auskunft der Telekom: VDSL 50 • Heizung: Fernwärme über Blockheizkraftwerk: Betreiber Südwärme AG, MaxPlanck-Straße 5, 85716 Unterschleißheim • Warmwasser: Zentrale Warmwasseraufbereitung • Heizkörper: Flachheizkörper mit Thermostatventilen • Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung • Rolläden: Kunststoffrolläden vorhanden • Treppenhaus: gefliest, Treppe mit Edelstahlgeländer und –handlauf • Eingangstüre: Stahltüre mit Glasausschnitten • Büroeingangstüren: Holz mit Holzzargen • Gepflasterte Zufahrt und Hofbereich • Zaunanlage: Maschendrahtzaun, Stahl-Rolltor • TV-Anschluss: Über Dachantenne und Satellitenschüssel
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• Einlasssystem: Wechselsprechanlage mit Videoüberwachung, etagenweise getrennt
4.1.1.2 Untergeschoss • • • • • •
Diverse beheizte Lager- und Archivräume Überwiegend Estrichboden ohne Oberbeläge Lichtschächte mit Kunststofffenstern Wände: verputzt und weiß gestrichen Deckenbeleuchtungen vorhanden Elektrokabel teilweise über Putz
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4.1.1.3 Erdgeschoss • • • • • • • • •
Büroetage Bodenbeläge: Parkett und Teppichbeläge Deckenbeleuchtung vorhanden Türen: Weiß beschichtete Türen Sanitäranlagen: 2 WC vorhanden, hell gefliest Raum für Büroküche vorhanden Fensterbänke: Naturstein Wände: Verputzt und gestrichen Netzwerkverkabelung vorhanden
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• Konferenzraum mit automatisch gesteuerten Aussenjalouisen • Vereinzelt Klimageräte vorhanden
4.1.1.4 Obergeschoss 2 Büros Bodenbeläge: Dunkelbrauner Holzdielenboden Türen: Weiß beschichtete Türen Sanitäranlagen: 2 WC vorhanden, hell gefliest Bürokücheneinrichtung vorhanden (E-Herd mit Ceran-Kochfeld, Geschirrspülmaschine, Kühlschrank, Ober- u. Unterschränke) • Fensterbänke: Naturstein • Wände: Verputzt und gestrichen • Netzwerkverkabelung vorhanden
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• Konferenzraum mit automatisch gesteuerten Aussenjalouisen • Vereinzelt Klimageräte vorhanden
4.1.1.5 Dachgeschoss • • • • • • • • •
Büroetage, verbunden mit einem der darunter liegenden Büros Bodenbeläge: Fliesen und Parkett Türen: Weiß beschichtete Türen Sanitäranlagen: 2 WC vorhanden, hell gefliest Bürokücheneinrichtung vorhanden (E-Herd mit Ceran-Kochfeld, Geschirrspülmaschine, Kühlschrank, Ober- u. Unterschränke) Fensterbänke: Naturstein Wände: Verputzt und gestrichen Keine Netzwerkverkabelung vorhanden Sichtdachstuhl
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• Einbauküche vorhanden • Dachterrasse und Kalt-Wintergarten
4.1.1.6 Allgemeiner baulicher Zustand Die baulichen Anlagen befinden sich in einem normal gepflegten Zustand. Im Büro des Erdgeschosses sind folgende Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich: Parkettböden: Abschleifen und neu versiegeln Teppichböden: Erneuern Kosten geschätzt: € 9.500,00
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4.1.2 Lagergebäude • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Größe: ca. 10,00m x 8,30m Firsthöhe: ca. 5,0m über Gelände Innenhöhe: 3,25 m Massivbauweise, nicht unterkellert Beton-Fertigteilkonstruktion, Sandwichplatten,Wandstärke Aussenwände: 24cm Baujahr: 1999 Geschossfläche: 83 m² Nutzfläche: 75,10 gem. Grundrissplan Boden: Betonboden Türen: 1 Stahltüre, 1 Elektrisches Rolltor mit zusätzlicher Türe Sanitäranlagen: 1 WC mit Waschbecken vorhanden, hell gefliest Warmwasser im WC: Über Durchlauferhitzer Wände: Verputzt und gestrichen Heizung: Deckenheizung Elektroinstallation: Zeitgemäßes System mit Kippsicherungen Fenster: Kunststofffenster Dach: Zeltdach mit Ziegeleindeckung Sonstiges: Elektrische Seilwinde an der Decke
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4.1.3 Energetische Eigenschaften Es handelt sich um einen konventionellen Baukörper mit einem Fassaden-Vollwärmeschutz. Die Beheizung erfolgt über ein Fernwärmesystem, das von einem örtlichen Biomasseheizkraftwerk mit thermo-elektrischem Konverter (Stirling-Motor) gespeist wird. Der Betreiber ist die Fa. Südwärme AG. Es handelt sich hierbei um einen etablierten, bundesweit agierenden Dienstleister. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden.
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Heizungsverbrauch, Felix-Wankel-Str. 1, Krailling Abrechnungsjahr 2011 2012 2013 Mittelwert> Beheizte Nutzfläche m² Heizkostenverbrauch/m² p. M.
Kosten 4.426,64 € 4.357,91 € 4.597,88 € 4.460,81 € 788,40 0,47 €
Fazit: Das Bewertungsobjekt verfügt über eine überdurchschnittliche Ausstattung zur Einsparung von Energie. Die Heizkosten sind um ca. 50% günstiger gegenüber den Werten des aktuellen Betriebskostenspiegel Bayern 2011/2012. Einrichtungen zur Einsparung von Wasser sind nicht vorhanden.
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5.0 Vermietungssituation Das Büro im Erdgeschoss, ein Büro im 1. Obergeschoss sowie die Lagerhalle wurden von den beiden Firmen des Eigentümers (TechnoSan) selbst genutzt. Hinweis: Bei einem Erwerb ist darauf zu achten daß im notariellen Kaufvertrag für diese drei Einheiten der Fa. TechnoSan, eine Aufhebung der bestehenden Mietverträge, sowie ein geräumter Übergabezustand vereinbart wird. Das 2. Büro im 1. Obergeschoss/Dachgeschoss, 187,6 m², ist an die Fa. Teledyne Dalsa zu folgenden Konditionen vermietet: Laufzeit: 01.07.2012 – 01.07.2017, anschließend unbefristete halbjährliche Verlängerung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten Miethöhe: € 1.816,50 p. M. netto kalt, inkl. 2 Aussenstellplätze, zuzügl. 19% MwSt Staffel zum 01.01.2014: € 1.852,83 zuzügl. 19% MwSt
Betriebskosten: Pauschale Kaution:
Mietwert der 2 Aussenstellplätze geschätzt: € 60,00 p. M. € 1.852,83 ./. € 60,00 = € 1.792,83 p. M. NettoKaltmiete Dies entspricht: € 9,56/m² € 415,20 p. M. zuzügl. 19% MwSt Dies entspricht: € 2,84/m² € 5.450,00
Schönheitsreparaturen:
Übliche Regelungen. Der Mieter trägt die Kosten für die Schönheitsreparaturen
Marktübliche Miete:
Range: € 8,00 - € 10,00 netto kalt für BüroBestandsobjekte € 11,50 netto kalt für Büro-Neubauten (unverhandelt) Range: € 4,90 - € 9,50 netto kalt für Lagerflächen
Hinweise: Bei einem Erwerb ist darauf zu achten, daß die vom Mieter gezahlte Kaution, vom Insolvenzverwalter herausgegeben und nicht zum Bestandteil der Insolvenzmasse wird. Die Mieterhöhung zum 01.01.2014 gem. Staffelvereinbarung ist geltend zu machen
6.0 Drittverwendungsfähigkeit, Angebots- u. Nachfragesituation Als Drittverwendungsfähigkeit wird die Eigenschaft einer Immobilie bezeichnet, nach Ausfall eines Mieters ohne größere Veränderungen von einem anderen Mieter genutzt werden zu können.
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Die Drittverwendungsfähigkeit hängt in starkem Maße mit der Nutzungsart zusammen. Je mehr eine Immobilie auf die spezifischen Bedürfnisse eines bestimmten Nutzers zugeschnitten ist, desto geringer ist normalerweise ihre Drittverwendungsfähigkeit. Die Drittverwendungsfähigkeit ist für das vorliegende Objekt als „gut“ zu bezeichnen. Die Mietflächen entsprechen in Größe und Ausstattung den auf dem Markt nachgefragten Flächen. Das Energiekonzept ist vorteilhaft und zukunftsorientiert. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, daß die im Bewertungsobjekt vorhandenen Mietflächen, innerhalb eines üblichen Zeitraumes von 4-6 Monaten nachvermietet werden können. Nachfolgend eine Auswertung der führenden Immobilien-Datenbank Immobilienscout24 über die aktuellen Angebotsmieten und –preise:
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7.0 Erweiterungsmöglichkeiten 7.1 Bürogebäude Die Erweiterung des Verwaltungsgebäudes wurde bereits im Jahre 2008 baurechtlich genehmigt (siehe 5.0). Daten des genehmigten Erweiterungsbaus: Größe: 13,99m x 11,87 m, Firsthöhe 7,41m, E+1 Nicht unterkellert Dachform: Flachdach Geschossfläche: 332,26 m² Nutzfläche: 276,72 m² Nutzung: Büro 7.2 Lagergebäude Der Auftraggeber beabsichtigt, das vorhandene Lagergebäude zu erweitern. Konkrete Architektenplanungen liegen allerdings noch nicht vor. Es wird daher von einer Erweiterungsvariante ausgegangen, die das vorhandene Flächenpotenzial möglichst wirtschaftlich ausnutzt. Dabei ist die vorhandene Doppelgarage abzubrechen, da diese einer sinnvollen Erweiterung im Wege steht.
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Eingeschossige Erweiterung zur Nord/Westseite als Kaltlager, einfache Ausstattung Größe: ca. 15m x 11,50m Brutto-Grundfläche: 172,50 m² Nutzfläche geschätzt: 155 m² Normalherstellungskosten NHK 2010 inkl. Baunebenkosten Kaltlager, Standardstufe 3 (einfach): € 350,00/m² BGF Aktueller Baupreisindex Bayern November 2013 für gewerbliche Betriebsgebäude: 108,2 € 350,00/100*108,2 = € 378,70, gerundet € 379,00 BGF 172,50 x € 379,00 = € 65.377,50, gerundet € 66.000,00 Abbruch Doppelgarage: € 3.000,00 Anschluss zum bestehenden Lagergebäude (Durchbruch, statische Maßnahmen, Sonstiges) € 10.000,00 Gesamt € 79.000,00
8.0 Schätzung des Marktwertes Bei der Marktwertschätzung wird vom aktuellen baulichen Zustand, ohne Erweiterung des Lagergebäudes, ausgegangen. Es werden angesetzt: Nutzflächen Büros EG + 1. OG, Büro 1: 404,72 m² x € 9,00 = Nutzfläche Büro 2 (1. OG + DG): 187,6 m² = 6 Stellplätze, je € 30,00 = 2 Garagenstellplätze, je € 50,00 3 restliche Lagerräume im Untergeschoss: a € 100,00 Lagerhalle als Werkhalle: 75,10 m² x € 8,00 Gesamt: x 12 = € 79.383,72 = Jahresrohertrag x Ertragsfaktor 15 = € 1.190.755,80 ./. abzügl. Instandhaltung (siehe 4.1.1.6) € 9.500,00 = 1.181.255,80, gerundet
€ 3.642,48 p. M. € 1.792,83 p. M. € 180,00 p. M. € 100,00 p. M. € 300,00 p. M. € 600,00 p. M. € 6.615,31 p. M.
€ 1.200.000,00
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9.0 Anmerkung Aufgrund der unter 4.1.1 dargestellten, hohen Baureserve ist zu überlegen, ob diese realisiert und die neu entstehenden Flächen fremdvermietet werden können. Mit der Durchführung dieser Maßnahme wäre ein Wertsteigerungspotenzial gegeben.
Ich versichere, den vorliegenden Bericht parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben.
Michael Kleisel Sachverständiger Anlagen: 1: Baupläne 2: Grundbuchauszug (auszugsweise)
