plan de negocios confidencial

DIC 2011

1. SUMARIO EJECUTIVO 2. El CONCEPTO



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3. EL MERCADO 4 3.A. Pilar. Su desarrollo

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3.B. Necesidades a resolver

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3.C. Oportunidad



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4. EL MASTERPLAN 7 4.A. Masterplan Urbanístico

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5. PROCESO DEL NEGOCIO

8 8

5.A. Potencial del Proyecto

5.D. Puesta en marcha. Etapa 1

5.B. Algo sobre la estrategia del negocio 8 5.E. Desarrollo de marca 5.C. Etapabilidades



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5.F. Síntesis

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6. Competencia para la primera etapa

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10

7. Datos útiles sobre Insula Urbana S.a. 11 11

7.A. La empresa 8. INOFRMACIÓN ECONÓMICA FINANCIERA

8.C.2. Ingresos 8.C.2.1. Ingresos por alquileres

9. R.s.e.



9.A. Desarrollo de un centro cívico

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8.C.2.2. Ingresos por vtas x unidades 20

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8.C.3. Costos por m2

8.C. Cuadro de resultados proyectado 14 8.C.1. Etapas



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8.A. Balance de Inicio 8.B. Flujo de fondos esperado

7.B. Equipo de trabajo

8.C.4. Gastos Indirectos

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20 21

8.C.4.1. Honorarios y amortizaciones 22

18 19



22 23

9.B. Ocupación de espacios disponibles 24

plan de negocios

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1. SUMARIO EJECUTIVO Insula Urbana S.A. (“la empresa”) es propietaria de 200.000 m2 de tierra (“el terreno”) frente a la Panamericana, entre los km 46 y 47 del ramal Pilar. Desarrollará allí un emprendimiento inmobiliario conceptualmente inédito denominado “Insula Urbana”, cuyas características detalla la carpeta de producto que complementa esta presentación. Muy sintéticamente, “Insula” será un centro urbano modelo, que recreará la esencia de una ciudad. La oportunidad radica en el hecho de que no exista en Pilar un eje urbano que genere un lazo de pertenencia e identificación con sus estratos medios y altos. Las fortalezas de este modelo de ciudad, se basan en: oportunidad, por falta de competencia; una ubicación estratégica; excelente accesibilidad desde la autopista Panamericana; paisajismo único, conformado por una añosa e irrepetible arboleda. A ello el Masterplan sumó: seguridad; fluidez para acceder y transitar vehicularmente el interior de la “ciudad”; cantidad, comodidad y calidad de estacionamientos; facilitar y estimular la peatonalidad; una arquitectura distinguida; la planificación en etapas para el desarrollo de los 357.000 m2 edificables en altura y los más de 123.000 m2 de cocheras subterráneas. En cuanto a los usos del suelo, se proyectó la localización de comercios; locales de servicios; unidades residenciales; oficinas; un fuerte desarrollo en entretenimientos; hotelería; clínica médica; área cultural y educativa, y uso cívico. La estrategia y visión de largo plazo de la empresa se basa en reemplazar su actual propiedad de m2 de tierra, por la propiedad de m2 construidos, dentro de los cuales, la sociedad conservará a perpetuidad la propiedad de todas las superficies comerciales. Con esta estrategia bien definida, la empresa abarcará las actividades siguientes: Desarrollo y operación de un inédito centro comercial a cielo abierto. Desarrollo y comercialización de inmuebles destinados a ese fin.

plan de negocios

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El desarrollo total de Insula Urbana fue proyectado en ocho etapas. La primera consolidará el concepto del proyecto. Para eso se construirán 22.300 m2 de locales comerciales “a cielo abierto”; 16.500 m2 de cocheras en superficie; 13.700 m2 de residencias y oficinas “premium” y 7.500 m2 de cocheras subterráneas. Concluida esta primera etapa, la empresa generará ingresos estables por la operación del centro comercial. Las principales ventajas competitivas de Insula Urbana son: Ubicación irrepetible. Largo plazo y muy fuerte visión estratégica, lo que relativiza su exposición a la coyuntura. Gran volumen de metros construibles (el proyecto más grande en la historia de Pilar). Concepto diferencial. Como apunta a un nicho, no hay competencia actual. Tampoco futura (por falta de tierra similar dónde generarla). La mayor variedad de usos mixtos. Una fuerte propuesta de retail, por lo novedosa (a cielo abierto) y por la cantidad de mts de alfombra. Una estrategia de diversificación del riesgo. Un claro diferencial en la configuración de sus m2 residenciales y de oficinas. Los principales datos del proyecto son: Fecha prevista de comienzo de la construcción: fin del primer semestre de 2012. Inversión total neta: USD 50.000.000. Financiamiento vía capitalización: USD 25.000.000. Financiación requerida: USD 25.000.000. Tasa interna de retorno: superior al 50%. Al finalizar el desarrollo la empresa contará con aproximadamente 104.000m2 de alfombra comercial, entre otros activos. La compañía adoptará una agresiva política de distribución de dividendos.

2. EL CONCEPTO La carpeta de producto adjunta, explica cómo se gestó el proyecto; sus alcances; la oportunidad de negocio; el Masterplan; y la primera etapa del negocio. A pesar de ello y de lo ya referido más arriba, se destaca en este plan de negocios que Insula recreará en Pilar lo mejor de lo que ofrece una ciudad. plan de negocios

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3. EL MERCADO 3.A. PILAR. SU DESARROLLO. Pilar cuenta con una superficie de 382 Km2. Según las últimas estimaciones censales (INDEC, 2010), viven cerca de 300.000 personas, con una densidad promedio de 785 habitantes por Km². Se sitúa a 38 kilómetros del centro de Buenos Aires, limitando al oeste con el partido de Luján; al norte con Exaltación de la Cruz, Campana y Escobar; al este con José C. Paz y Malvinas Argentinas y al sur con Gral. Rodríguez y Moreno. En menos de dos décadas el municipio mutó sus características, concentrando más del 90% de su población en áreas urbanizadas. Casi un 30% del partido fue ocupado por emprendimientos privados, específicamente conjuntos residenciales cerrados y equipamientos comerciales y de servicios; el crecimiento demográfico superó el 70%, en la década del ‘90 y en los últimos diez supero el 32%. Sólo con estos datos se puede inferir que el impacto producido por la expansión metropolitana ha sido relevante. Actualmente existen 35 clubes de campo, 253 barrios cerrados, 67 condominios de viviendas multifamiliares, y 28 emprendimientos comerciales mixtos. Estos proyectos se distribuyeron a lo largo de la Autopista Panamericana, generando nuevos focos de urbanización del partido, aunque la característica dominante es su conformación refleja la “anárquica sumatoria de las partes”; es decir, sin visión ni planificación de conjunto. Durante la década del ’90 las inversiones superaron los cinco mil millones de dólares, mientras que en los últimos diez años alcanzaron los mil doscientos millones de dólares. Pilar cuenta además con el parque industrial más importante de Latinoamérica: Con 168 industrias que dan empleo directo a 15.000 personas. Fuera del parque, operan otras 144 compañías. Hay 9.000 comercios habilitados. 5 universidades y 400 colegios y jardines de infantes públicos y privados.

3.B. NECESIDADES A RESOLVER. El notable pero desordenado crecimiento de Pilar deja al desnudo no pocos problemas por resolver. La mayor parte de las familias que eligieron Pilar para vivir, ocupan el segmento medio-alto y alto. Además, la porción más importante de este conjunto, vivía antes en la Ciudad de Buenos Aires o municipios de zona norte con fuerte desarrollo urbano (Vicente López; Martínez; San Isidro). Aún cuando Pilar ofrece posibilidades y características que sus nuevos habitantes valoran como una mejor calidad de vida, también son evidentes ciertas carencias. Además de la notable falta de infraestructura pública –ver punto siguiente-, Pilar carece de un plan de negocios

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centro que permita a sus habitantes, en una escala urbana acorde a su nivel poblacional, cubrir o satisfacer todas sus necesidades cotidianas. Si bien algunos emprendimientos ofrecen una o algunas posibilidades (oficinas, o residencias, o comercios, o servicios, o entretenimiento, o estudio, o salud, u hotelería) ninguno proyectó ofrecerlo todo. De eso se trata entonces: en una escala inédita (357.000 m2 + cocheras subterráneas) espaciosamente distribuida (20 manzanas) y haciendo de la infraestructura pública y urbana el corazón mismo del proyecto, Insula será el eje urbano de Pilar.

3.C. OPORTUNIDAD. Se adelantó más arriba que el crecimiento de la actual oferta inmobiliaria resultó, en general, bastante anárquico. Y una consecuencia directa de esa situación, se ve fundamentalmente reflejada en la deficiente infraestructura pública.

acceso centro medico

zona comercial y oficinas

acceso a locales comerciales

discontinuidad y falta de veredas

mala calidad e insuficientes estacionamientos plan de negocios

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en zona comercial y de oficinas conviven calles de tierra con aquellas asfaltadas

falta asfalto en las calles

Es evidente entonces la necesidad de generar no sólo un núcleo urbano que recree lo mejor de una ciudad (entendiendo a ésta como un ámbito de consumo, servicios, vivienda, trabajo, divertimento, asistencia médica, etc.), sino –y quizá, más importante aún-, la necesidad de hacerlo incorporando una adecuada infraestructura urbana. Basta como ejemplo asegurar que el concepto de “vereda” como espacio de comunicación e integración peatonal, en Pilar está totalmente disociado de la vida de sus estratos medios y altos. En síntesis hasta aquí, es necesario recrear: lo mejor de una ciudad con infraestructura urbana. Pero además, y considerando que la Panamericana constituye el eje de comunicación vehicular por excelencia en el distrito, es importante prestar atención al flujo vehicular de sus accesos y salidas. En primer lugar porque algunos de ellos comienzan a evidenciar cierta saturación, producto de la alta concentración de desarrollos focalizados en sus alrededores. El ejemplo de los “nudos” vehiculares irreversibles que diariamente se generan en calles como Marquez, o Thames en San Isidro, y que, en Pilar, ya se verifican en el Km 35,5 y comienzan a insinuarse en las bajadas a la ruta 26; a la calle Caamaño o en el Km 50 entre otros, señalan la importancia de analizar cuidadosamente el futuro. Máxime considerando que Pilar no cuenta con vías alternativas de circulación que alivien el tránsito por la Panamericana. Por otra parte, el incremento sostenido en la producción y venta de automotores; la particular dependencia de movilidad propia que genera la vida en barrios cerrados, countries y similares y la falta de una adecuada red de transporte público, obligan a preveer un importante crecimiento del parque automotor en el distrito. En el corto plazo lo normal serán dos o incluso tres autos por familia. De tal modo, una buena accesibilidad y una adecuada previsión de estacionamientos, serán muy pronto valores verdaderamente distintivos para cualquier proyecto mixto. Teniendo en cuenta lo anterior, y como lo explica la carpeta anexa, Insula Urbana cuenta con una ubicación central respecto a la localización de los principales barrios cerrados, clubes de campo y condominios de Pilar. Y suma a esta inmejorable ubicación, su excelente accesibilidad desde Panamericana. Uno de ellos (la calle Chile) evidencia un muy bajo flujo vehicular, a pesar de lo cual, ya construimos un boulevard de cuatro carriles; isla central y dársena de giro. plan de negocios

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El entorno es realmente privilegiado, y debe destacarse la impronta de modernidad que generan el conjunto de importantes agencias de automóviles vecinas, y la muy cuidada parquización sobre colectora del parque Memorial.

Párrafo aparte merece su añosa y excepcional parquización, de la que da adecuada muestra la carpeta adjunta. En síntesis hasta aquí, Insula ofrecerá: lo mejor de una ciudad + infraestructura urbana + excelente ubicación + inmejorable accesibilidad y entorno + arboleda irrepetible.

4. EL MASTERPLAN 4.A. MASTERPLAN URBANÍSTICO El Masterplan Urbanístico ha sido realizado por el estudio BMA (Bodas, Miani & Anger). Proyectó: El uso del suelo. Los accesos por etapas. Las vías de circulación vehicular interna, por etapas. El desarrollo de la totalidad del proyecto, en ocho etapas. Que la ejecución de las etapas futuras no afecte las ya consolidadas. Los estacionamientos provisorios durante la ejecución de las etapas y los definitivos (con la premisa de que una falta de adecuada cantidad y comodidad de estacionamiento, torna inviable cualquier proyecto que pretenda proyección de futuro). Los alcances de la primera etapa. plan de negocios

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La mejor infraestructura urbana posible. Favorecer la peatonalidad, y dar contenido práctico al principio del “five minutes walking”. La preservación de la increíble arboleda existente. Una arquitectura bella y que genere identidad. Por su parte, a la empresa Asset Land le confiamos la realización del programa comercial, bajo las premisas de: Establecer la ubicación estratégica de los servicios y comercios esenciales. No más de 5 minutos caminando para que una persona pueda satisfacer sus necesidades. Es que a diferencia de la anarquía a que responde el desarrollo del entramado comercial de las ciudades, Insula ha tenido la posibilidad inédita de planificar de cero, una red urbana de servicios básicos. Las 20 manzanas de Insula Urbana contarán con seguridad privada y perimetral.

5. PROCESO DEL NEGOCIO 5.A. POTENCIAL DEL PROYECTO El proyecto es inmenso. Su proyección tuvo como premisa la “flexibilidad”, para adecuarlo a las distintas necesidades que pueda experimentar el mercado a lo largo de su ejecución. En principio fueron proyectadas 8 etapas: 138.987 m2 de inmuebles residenciales de alta gama, 125.767 m2 de oficinas, 86.072 m2 de inmuebles comerciales “Premium”, 127.657 m2 de cocheras subterráneas, 29.980 m2 de calles interiores.

5.B. ALGO SOBRE LA ESTRATEGIA DEL NEGOCIO Luego del desarrollo de la primera etapa, la empresa obtendrá ingresos estables provenientes de alquileres de propiedades comerciales, los cuales se irán incrementando por la incorporación de nuevos metros comerciales a desarrollar en las etapas subsiguientes. Las superficies comerciales no serán vendidas, ya que la estrategia de la empresa es transformarse, a lo largo del tiempo, en la única propietaria de un centro comercial a “cielo abierto”, con una de las mayores superficies de alfombra, la cual explotará a perpetuidad. plan de negocios

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Por otra parte, la venta de unidades residenciales y de oficinas, representará la mayor fuente de ingresos de la empresa, siendo muy significativos en términos de generación de flujos de caja. Para maximizar los márgenes por la venta de las unidades correspondientes a la primera fase, la comercialización tendrá lugar una vez terminada su construcción. La liquidez y fondeo de la empresa con miras al desarrollo de este primer tramo, se apalancará en el efectivo generado por créditos y contribuciones de capital de sus principales o nuevos accionistas. Como los 200.000 m2 de tierra carecen de gravámenes, podrán, eventualmente, garantizar una fuente adicional futura de financiamiento.

5.C. ETAPABILIDADES. Todo el desarrollo de Insula Urbana fue proyectado en ocho etapas. En el anexo D, se explica detalladamente cada una: cantidad de m2 construibles y sus respectivos usos.

5.D. PUESTA EN MARCHA. ETAPA I La carpeta de producto explica los alcances de la primera etapa del proyecto. Se construirán, aproximadamente, 22.300m2 de locales comerciales “a cielo abierto”, con un soporte no menor a 16.500 m2 de cocheras en superficie, las cuales podrían ampliarse si fuera necesario, dada la gran disponibilidad de tierra. Sumemos a esto que el proyecto contará con casi 30.000 m2 de calles interiores, en las cuales también será posible estacionar. El desarrollo del espacio comercial de esta etapa es el núcleo de consolidación del producto y generador del sentido de pertenencia y marca. Además, en las manzanas 5 y 12, se construirán para la venta, aprox 13.709 m2 de residencias y oficinas “premium” con aprox. 7.500 m2 de cocheras subterráneas. Las construcciones correspondientes a las manzanas 18a; 18b; 18c; 17; 16; 15; 13; 11 y 4 (ver anexo D) serán “provisorias” y destinadas exclusivamente a locales comerciales y/o de servicios en una sola planta. Se explicó que esta primera etapa pretende consolidar el concepto inmobiliario del negocio, objetivo que en parte lograrán los 22.300 m2 comerciales, ya que otorgarán escala urbana al proyecto. Pero si para optimizar el fot de esos 22.300 m2, la empresa edificara, además, en altura, generaría otros 66.900 m2 (de oficinas y/o viviendas) fuera del cronograma ideal del proyecto. Para evitarlo, se decidió que parte de los 22.300 m2 comerciales se ejecuten a través de construcciones provisorias, que serán reemplazadas por definitivas cuando el desarrollo futuro del proyecto lo demande.

5.E. DESARROLLO DE MARCA La finalización de la primera etapa significará consolidar en Pilar una propuesta absolutamente innovadora, y ello fortalecerá la reputación y nombre de marca de la empresa. plan de negocios

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De esta manera, Insula Urbana trascenderá su referencia como oferente de un producto diferencial. Representará, casi como un sistema “ideológico”, la invitación a ser parte de un ideal de vida; un propósito de orden mayor. Y esto beneficiará a la empresa de cara al desarrollo del resto del proyecto. Concretar en Pilar un concepto inmobiliario inspirador, relevante, intrínsecamente ligado a la calidad de vida, se convertirá en una verdadera ventaja competitiva muy difícil de copiar, y que facilitará generar y liderar el mercado de alta gama y oficinas premium.

5.F. SINTESIS: La empresa se ha fijado como objetivos básicos: convertir a Insula Urbana en el referente del mercado; sostener la condición de referente a partir del diferencial (Premium); consolidar el concepto de recrear lo mejor de una ciudad;

6. COMPETENCIA PARA LA PRIMERA ETAPA ¿Cómo se compone el mercado comercial en Pilar y sus áreas de influencia? Más allá que el concepto inmobiliario desarrollado por Insula resulta inédito, y que no existen en el mercado ofertas comerciales que integren todos los rubros en los que estamos trabajando ni, mucho menos, residencias y oficinas integradas a un modelo de ciudad, la realidad del distrito indica que su actual oferta inmobiliaria se compone exclusivamente por propuestas comerciales de las características siguientes: LAS PALMAS

UBICACIÓN

KM 50

TORRES DEL SOL

KM 50

VILLAGE

KM 50

RESIDENCIAS

NO

NO

NO

OFICINAS

NO

NO

NO

CLINICA MEDICA

NO

NO

NO

CINES

NO

NO

BOWLING

NO

NO

UNIVERSIDADES DISCO ADOLESCENTE

NO NO

PASEO CHAMPAGNAT

KM 53

PUEBLO CAAMAÑO

KM 46

PASEO PILAR

KM 44 NO

NO

OFFICE PARK

KM 42,5 NO

NO

TORTUGAS OPEN MALL

KM 38 NO NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

NO

ARQUITECTURA, PLAZA, CENTRAL ESTILO, EUROPEO Y TECNOLOGÍA

ARQUITECTURA, ESPACIO CUBIERTO MIX COMERCIAL LUZ NATURAL, Y COTIDIANO ACCESO Y PRECIO Y MIX COMERCIAL SERVICIOS, LAYOUT, GASTRONOMIA, ESTACIONAMIENTO ESTACIONAMIENTO PROBLEMAS ACCESO ESTACIONAMIENTO ENTORNO Y Y ACCESIBILIDAD Y ACCESIBILIDAD CALLE CAAMAÑO LAYOUT Y PARKING Y ACCESIBILIDAD ACCESIBILIDAD

FORTALEZA

MIX COMERCIAL DE INDUMENTARIA, GASTRONOMIA P/C2 Y ESTACIONAMIENTO Y ESTACIONAMIENTO ENTRETEMIENTO

DEBILIDADES

SERVICIOS, ENTRETENIMIENTO LAYOUT, IMAGEN Y ACCESIBILIDAD Y ACCESIBILIDAD

MIX COMERCIAL, ARQUITECTURA Y AMBIENTACIÓN

plan de negocios

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Se advierte entonces que Insula Urbana pretende ser la primera propuesta urbana e integral en cuanto a su oferta, lo que le confiere otro carácter distintivo más.

7. DATOS UTILES SOBRE INSULA URBANA S.A. 7.A. LA EMPRESA. Insula Urbana S.A. es el resultado de un exitoso proceso de fusión de cuatro compañías propietarias de fracciones linderas. El objetivo fue unificar en una única empresa, la propiedad sobre los 200.000 m2 en los que se desarrollará este proyecto. El proceso de fusión culminó en mayo del año en curso. La empresa está inscripta y tiene su sede social en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Posee amplias oficinas administrativas y operativas en Pilar, en el complejo Km 40, sito en Av. 12 de Octubre N° 1595, oficina B8 y proyectó y ejecutó un interesante showroom en el terreno. Es una empresa cerrada, actualmente conformada por veintiún accionistas. Los activos consolidados de Insula Urbana S.A. ascienden a USD 125 millones, tomando para ello como valor de incidencia, USD 350 el metro. Esta incidencia rige para Floresta, Boedo o Agronomía, por citar los barrios más baratos de CABA y donde, ciertamente, el precio de venta de inmuebles residenciales a estrenar, está muy por debajo de los mejores de Pilar. El valor del activo según el balance consolidado asciende a $ 7.583.757. El menor valor corresponde a que los inmuebles se encuentran valuados a sus valores de adquisición en cada una de las sociedades fusionadas, sin reflejar el mayor valor atribuible por la resolución de localización del proyecto urbanístico, obtenida el 6 de abril de 2011 (N° 043-11) del Municipio del Pilar. A la fecha, la empresa tiene 7 empleados directos. Una estructura chica que permite hacer foco en las tareas no tercerizadas. Los objetivos de la sociedad se han ido cumpliendo desde su creación. Básicamente, alcanzar la propiedad unificada de un terreno Premium de 200.000 m2, y obtener la localización municipal. La estrategia y visión de largo plazo de la empresa se basa en el paulatino reemplazo de su actual cartera de tierra, por m2 construidos. Dentro de este concepto, se insiste en que Insula Urbana S.A. será la única propietaria de las superficies comerciales, propiedad que mantendrá a perpetuidad.

7.B. EQUIPO DE TRABAJO. La empresa cuenta con un muy importante cuerpo de profesionales: 1 El desarrollo del Masterplan corresponde al estudio BMA (Bodas, Miani & Anger). 2 El desarrollo comercial fue confiado a la empresa Asset Land. 3 La estructura contable e impositiva la lleva adelante el estudio SMG & Consultores. plan de negocios

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4 La estructura jurídica inicial del proyecto y del proceso de fusión correspondió al Dr. Carlos Abelardo Garber. Con posterioridad, se contrató al estudio Marval, O´Farrel & Mairal. 5 La estructura notarial se confió al estudio Ceriani Cernadas Leyría y Novaro.

8. INFORMACION ECONOMICA FINANCIERA A continuación detallamos la información que ha sido considerada de interés a efectos de evaluar el proyecto.

8.A. BALANCE DE INICIO. Los estados contables al 31/12/2010 no reflejan el valor de la tierra por la plusvalía generada por la resolución de localización, obtenida durante este ejercicio. De reflejar dicho valor en los estados contables registrando el correspondiente resultado por tenencia, el mismo quedaría compuesto de la siguiente forma: ACTIVO

PASIVO

ACTIVO CORRIENTE

PASIVO CORRIENTE

DISPONIBILIDADES

$650,33

DEUDAS FISCALES 1

$128.895,92

OTROS CRÉDITOS

$208.435,38

OTROS DEUDAS

TOTAL DEL ACTIVO CORRIENTE

$209.085,71

TOTAL DEL PASIVO CORRIENTE

$449.409,18

TOTAL DEL PASIVO

$449.409,18

ACTIVO NO CORRIENTE BIENES DE CAMBIO BIENES INTANGIBLES OTROS ACTIVOS

$531.037.500,00 $2.000 $96.478,25

TOTAL DEL ACTIVO NO CORRIENTE $531.135.978,25 TOTAL DEL ACTIVO

1

$531.345.063,96

$320.513,26

PATRIMONIO NETO CAPITAL SOCIAL

$7.226.988

RESERVA LEGAL

$10.980

AJ.X INFLACIÓN APORTES IRREVOCABLES $104.762,91 RESULTADOS NO ASIGNADOS

$523.552.923,84

TOTAL DEL PATRIMONIO NETO

$530.895.654,75

TOTAL DEL PASIVO Y DEL PN.

$531.345.063,96

NOTA: EL SALDO CORRESPONDE A CUENTAS ACREEDORAS CON ACCIONISTAS, CAPITALIZADA 11/11/11

Se adjunta al presente como Anexo A, la proyección para cada ejercicio (2012-2023) del balance.

plan de negocios

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8.B. FLUJO DE FONDOS ESPERADO. En relación a la generación de flujos de fondo, se ha preparado la estimación para el periodo 2012-2023, detallando la generación de fondo de cada periodo, desde el inicio de la construcción hasta la estabilización de los ingresos por alquileres. Se ha incluido un préstamo de veinticinco millones de dólares a realizarse mediante dos ingresos, la mitad en 2012 y otra mitad en 2013. Se estima la devolución del préstamo en un plazo de cinco años. En el periodo 2023 se computó la perpetuidad de los fondos futuros para reflejar el valor residual de los inmuebles a ese momento. Se ha contemplado el pago de intereses y se ha incluido el impuesto a las ganancias. En el Anexo B, se incluye mayor detalle. 2012 0

INGRESOS COSTOS GASTOS CASH

2013

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

7.595.427 32.159.173 44.443.405 50.812.531 70.815.421 75.344.368 84.374.173 80.980.143 131.146.867 126.873.850 1.579.593.026

23.614.365 25.514.392 5.342.220

2014

2.675.288

266.667 3.323.901

0

0

0

6.371.525 11.544.984 16.219.494 18.800.890 15.345.536 13.606.672 32.149.566 31.116.793

22.796.763

0

0

0 46.397.988 48.851.362

0

-28.956.586 -20.594.253 28.568.605 38.071.880 39.267.547 54.595.928 56.543.479 22.630.649 18.522.109 98.997.301 95.757.057 1.556.796.263

IMPUESTO A LAS GANANCIAS

0

0

7.632.804 10.776.473 15.119.139 16.137.917 23.927.613 18.242.019 16.018.441 17.333.078 26.576.190

CASH NETO -28.956.586 -20.594.253 20.935.801 27.295.407 24.148.408 38.458.011 32.615.866

27.208.578

4.388.629 2.503.668 81.664.223 69.180.867 1.529.587.685

Los puntos más relevantes tenidos en cuenta son: En el primer semestre de 2012 daremos inicio a la construcción de la etapa I. En la etapa I, que comienza en junio 2012 y finaliza en septiembre 2013, se construirán 22.329 m2 comerciales, 6.357m2 de residencias, 7.352 m2 de oficinas y 7.514 m2 de cocheras subterráneas. En la etapa II, que estima comenzar la construcción en enero 2013 y finaliza en diciembre 2014, se construirán 6.140 m2 comerciales, 39.952 m2 de residencias, 6.720 m2 de oficinas y 17.970 m2 de cocheras subterráneas. En este caso Insula Urbana SA aportará la tierra y el desarrollo estará a cargo de una tercera empresa (permuta). Insula Urbana S.A. recibirá a cambio de su aporte el 30% de los metros cuadrados construibles, incluyendo en ese porcentual todos los metros cuadrados comerciales. A partir de octubre de 2013 se comienza con la comercialización de la etapa I y a partir de enero de 2015 con la comercialización de la etapa II. Siempre en relación a los metros cuadrados de residencias, oficinas y cocheras. De la etapa III en adelante se continuará con el esquema de permuta de mts 2 de tierra por mts2 construidos. La empresa venderá todos los que no tengan destino comercial. En la última etapa del proyecto (VIII), la empresa construirá 36.340 m2 de locales comerciales, 18.990 m2 de oficinas premium y 7.040 m2 de cocheras subterráneas. plan de negocios

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Resumidamente la proyección muestra que a partir del tercer periodo, el proyecto comienza a generar flujos positivos y la empresa tendría posibilidades de realizar el pago de intereses y re pago del capital del préstamo y avanzar con el proyecto. Los supuestos de ingresos y costos se detallan en el apartado del cuadro de resultados proyectado, sin embargo es importante mencionar: El impuesto al valor agregado en los ingresos por ventas se ha considerado: 21% para los alquileres. 21% para la venta de oficinas. 10.5% para la venta de viviendas. Los costos de la construcción incluyen tanto costos de obra como el 4% en concepto de honorarios por proyecto. Conservadoramente todos los costos se han estimado con un impacto de IVA del 21%. El impuesto sobre los ingresos brutos se ha estimado en un 3.5% para los alquileres y en un 4.5% para la comercialización de unidades, basados en la normativa vigente.

8.C. CUADRO DE RESULTADOS PROYECTADO En relación a la proyección de las utilidades, se muestra en el cuadro siguiente los resultados esperados para el periodo 2012-2023, incluyendo el impacto del impuesto a las ganancias y las amortizaciones. En el Anexo C, se incluye mayor detalle. 2013 INGRESOS COSTOS MARGEN BRUTO

EBITDA TOTAL

AMORTIZACIONES EBIT TOTAL

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

25.933.349 45.870.094 62.934.164 67.361.984 91.674.801 77.385.471 70.557.313 67.916.115 108.569.802 104.854.422 76.912.297 2.241.090

8.891.283 12.731.006 13.905.314 15.514.149 16.496.489 15.520.612 11.344.789 19.773.251 14.817.873

0

23.692.259 36.978.811 50.203.158 53.456.670 76.160.652 60.888.982 55.036.701 56.571.326 88.796.551 90.036.549 76.912.297 91 %

GASTOS

2014

1.356.140

81 % 4.259.163

80 % 4.953.601

79 %

83 %

79 %

78 %

5.192.204

5.483.424

6.298.264

6.465.767

83 %

82 %

86 %

100 %

5.758.594 10.539.791

9.972.968

6.451.362

22.336.118 32.719.648 45.249.557 48.264.466 70.677.227 54.590.718 48.570.934 50.812.731 78.256.759 80.063.581 70.460.935 86 % 71 % 72 % 72 % 77 % 71 % 69 % 75 % 72 % 76 % 92 % 528.106

1.929.725

2.052.016

2.156.133

2.312.620

2.470.663

2.803.958

1.289.651

2.324.787

2.324.787

2.324.787

21.808.012 30.789.923 43.197.541 46.108.333 68.364.608 52.120.056 45.766.975 49.523.081 75.931.972 77.738.794 68.136.148 84 %

67 %

69 %

68 %

75 %

67 %

65 %

73 %

70 %

74 %

89 %

IMPUESTO A LAS GANANCIAS 7.632.804 10.776.473 15.119.139 16.137.517 23.927.613 18.242.019 16.018.441 17.333.078 26.576.190 27.208.578 23.847.652

EBI

14.175.208 20.013.450 28.078.402 29.970.426 44.436.995 33.878.036 29.748.534 32.190.002 49.355.782 50.530.216 44.288.496 55 %

44 %

45 %

44 %

48 %

44 %

42 %

47 %

45 %

48 %

58 %

plan de negocios

14

Como puede observarse en el cuadro detallado, Insula Urbana S.A. presenta utilidades desde su primer ejercicio. En el periodo 2013 se muestra una utilidad extraordinaria basada en la permuta de la tierra para la construcción de la etapa II. De allí en adelante exhibe utilidades por permuta hasta el periodo 2018. Como ya se dijo, la última etapa será desarrollada por la empresa. Se recuerda aquí que la permuta consiste en entregar tierra a cambio de un porcentual de los metros que se construyan en ella. Ese porcentual estimamos aumentarlo progresivamente por la consolidación del proyecto. La utilidad de la permuta se ha calculado teniendo en cuenta el costo de construcción de los

metros cuadrados que se reciben, según el siguiente detalle:

USOS

M2 TOTALES

M2 INSULA

VALOR PERMUTA

ETAPA II COMERCIALES

6.140

6.140

5.936.462

ETAPA II

OFICINAS

6.720

1.546

1.584.026

ETAPA II

VIVIENDAS

39.952

9.189

10.076.630

ETAPA II

COCHERAS

17.970

4.133

1.913.832

TOTAL M2

70.782

21.008

19.510.950

30%

RESULTADO DE LA PERMUTA

USOS

M2 TOTALES

M2 INSULA

VALOR PERMUTA

ETAPA III COMERCIALES

5.100

5.100

5.054.211

ETAPA III

OFICINAS

5.100

1.362

1.430.443

ETAPA III

VIVIENDAS

34.576

9.232

10.376.690

ETAPA III

COCHERAS

14.410

3.847

1.826.110

TOTAL M2

59.186

19.541

18.687.454

RESULTADO DE LA PERMUTA

33%

plan de negocios

15

USOS

M2 TOTALES

M2 INSULA

VALOR PERMUTA

ETAPA IV COMERCIALES

7.300

7.300

7.596.435

ETAPA IV

OFICINAS

21.900

5.913

6.522.299

ETAPA IV

VIVIENDAS

24.368

6.579

7.765.336

ETAPA IV

COCHERAS

22.260

6.010

2.995.329

TOTAL M2

75.828

25.803

24.879.400

34%

RESULTADO DE LA PERMUTA

USOS

M2 TOTALES

M2 INSULA

VALOR PERMUTA

ETAPA V COMERCIALES

7.022

7.022

7.671.992

ETAPA V

OFICINAS

40.638

11.094

12.848.373

ETAPA V

VIVIENDAS

0

0

0

ETAPA V

COCHERAS

20.470

5.588

2.924.128

TOTAL M2

68.130

23.704

23.444.493

34,79%

RESULTADO DE LA PERMUTA

USOS

M2 TOTALES

M2 INSULA

VALOR PERMUTA

ETAPA VI COMERCIALES

14.103

14.103

16.179.407

ETAPA VI

OFICINAS

14.139

3.238

3.937.414

ETAPA VI

VIVIENDAS

28.170

6.451

8.393.886

ETAPA VI

COCHERAS

23.505

5.383

2.957.436

TOTAL M2

79.917

29.174

31.468.143

36,51%

RESULTADO DE LA PERMUTA

USOS

M2 TOTALES

M2 INSULA

VALOR PERMUTA

ETAPA VII COMERCIALES

5.564

5.564

6.702.356

ETAPA VII

OFICINAS

11.128

2.838

3.623.294

ETAPA VII

VIVIENDAS

5.564

1.419

1.938.462

ETAPA VII

COCHERAS

14.488

3.694

2.131.364

TOTAL M2

36.744

13.515

14.395.476

RESULTADO DE LA PERMUTA

36,78%

plan de negocios

16

La estimación de esta utilidad extraordinaria reviste importancia para el cálculo del impuesto a las ganancias, dado que no genera un movimiento genuino de fondos. Las utilidades por unidad de negocio, antes de impuesto y sin incluir el resultado extraordinario por la permuta de la tierra, muestran el siguiente comportamiento proyectado para los primeros periodos del proyecto: 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00%

RENTA TOTAL VENTA

2013

2014

2015

2016

La utilidad por la comercialización de las unidades residenciales y de oficina se encuentra entre el 25 y el 90,00% 30%, debido a que el costo del terreno no se ha considerado en los cálculos por ser el mismo no material. (5 dólares el metro cuadrado de tierra).

80,00% A continuación se detallan los principales supuestos utilizados en la presente estimación: 70,00% RENTA TOTAL 60,00% VENTA 8.C.1.50,00% ETAPAS 40,00% de reiterar algunas cifras ya expuestas al analizar el flujo de fondos esperado (punto 8.B.), Sin perjuicio 30,00% señalamos aquí que el proyecto prevé las siguientes etapas de ejecución: 20,00% etapa involucra 22.329 m2 de locales comerciales, 7.352 m2 de oficinas , 6.357 m2 La primera 10,00% y 7.514 m2 de cocheras subterráneas. Se estima que la inauguración de los locales de viviendas 0,00%se realizará en octubre 2013. comerciales

2013

2014

2015

2016

La segunda etapa comenzaría a construirse en enero de 2013 y se prevé finalizarla en diciembre de 2014. Incluye 6.140 m2 de locales comerciales, 6.720 m2 de oficinas, 39.952 m2 de viviendas y 17.970 m2 de cocheras subterráneas. La tercera etapa comenzaría a construirse en enero de 2014 y se prevé finalizarla en diciembre de 2015. Incluye 5.100m2 de locales comerciales, 5.100m2 de oficinas premium, 34.576 m2 de vivienda y 14.410 m2 de cocheras subterráneas. La cuarta etapa comenzaría a construirse en enero de 2015 y se prevé finalizarla en diciembre de 2016. Incluye 7.300 m2 de locales comerciales, 21.900 m2 de oficinas Premium, 24.368 m2 de vivienda y 22.260 m2 de cocheras subterráneas. La quinta etapa comenzaría a construirse en enero de 2016 y se prevé finalizarla en diciembre de 2017. Incluye 7.022m2 de locales comerciales, 40.638m2 de oficinas premium y 20.470m2 de cocheras subterráneas. plan de negocios

17

La sexta etapa comenzaría a construirse en enero de 2017 y se prevé finalizarla en diciembre de 2018. Incluye 14.103 m2 de locales comerciales, 14.139 m2 de oficinas premium, 28.170 m2 de vivienda y 23.505 m2 de cocheras subterráneas. La séptima etapa comenzaría a construirse en enero de 2018 y se prevé finalizarla en diciembre de 2019. Incluye 5.564m2 de locales comerciales, 11.128 m2 de oficinas premium, 5.564 m2 de vivienda y 14.488 m2 de cocheras subterráneas. La última etapa comenzaría a construirse en enero de 2019 y se prevé finalizarla en diciembre de 2020. Incluye 36.340 m2 de locales comerciales, 18.990 m2 de oficinas premium y 7.040 m2 de cocheras subterráneas. En resumen los metros cuadrados a desarrollarse en cada etapa se detallan en el siguiente cuadro. I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

COMERCIALES

22.329

6.140

5.100

7.300

7.022

14.103

5.564

36.340

OFICINAS

7.352

6.720

5.100

21.900

40.638

14.139

11.128

18.990

VIVIENDAS

6.357

39.952

34.576

24.368

-

28.170

5.564

-

COCHERAS

7.514

17.970

14.410

22.260

20.470

23.505

14.488

7.040

43.552

70.782

59.186

75.828

68.130

79.917

36.744

62.370

La tendencia del desarrollo de metros cuadrados, por etapa será la siguiente: 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

COMERCIALES OFICINAS VIVIENDAS COCHERAS

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

8.C.2. INGRESOS. Los ingresos están compuestos por dos variables: Ingresos por alquileres de locales. Ingresos por venta de unidades residenciales y oficinas.

plan de negocios

18

8.C.2.1. INGRESOS POR ALQUILERES. Las superficies para alquiler corresponden exclusivamente a superficies comerciales. Se ha contemplado una desocupación permanente del 2% de la superficie comercial. Se han previsto ingresos por valor llave para la renovación de los contratos, luego de los tres primeros años. Las renovaciones sucesivas se fijaron a cinco años y el valore llave se estimó en U$D 300 por m2. Solo se han incluido alquileres fijos por m2, sin considerar adicionales por ingresos variables en función de las ventas, considerando, a partir de 2017, trece alquileres anuales. Asimismo para facilitar la estimación del valor locativo comercial, se consideró un promedio para el total sobre una base conservadora. 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Partiendo de un valor de U$D 29 por m2 para el 2011, la proyección para la apertura de Insula Urbana (octubre 2013) proyecta U$D 35 por m2. Aumenta a U$D 38 dólares en 2014 y, de allí en adelante, se previó una suba del 5% en dólares por año. La empresa considera que los centros comerciales entregan un servicio integral a sus dos tipos de clientes, los directos (locatarios) y los indirectos (clientes que visitan el centro comercial). De esta manera, los ingresos por las superficies comerciales dependen, en cierto modo, de las ventas del sector y, por lo tanto, están sujetos a los ciclos propios de la actividad económica. A ello obedece la estimación del 5% anual. Para que la proyección sea más conservadora, la empresa no consideró ingresos provenientes de alquileres variables. El sector comercio y servicios representa cerca de un 54% del Producto Interno Bruto (PIB), y su evolución está fuertemente ligada a la evolución de la economía. Por su parte, el consumo de las personas representa cerca de un 65% de la demanda interna total. Las tasas de crecimiento de los últimos seis años oscilaron entre el 6.8 y el 8.5%. En 2010 la actividad económica evidenció una significativa recuperación, con un alza de 9,2% en relación al año anterior, siendo la mayor contribución a ese crecimiento el consumo privado con una incidencia de 64% y un alza de 9%. Finalmente, el Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé para este año un crecimiento del PIB de 6% para Argentina, superior a la tasa proyectada mundial de 4,4% y a la correspondiente al conjunto de países de América Latina de 4,7%. Asimismo, para 2012 el organismo estima un progreso económico nacional del orden de 4,6%, similar al previsto para el mundo (4,5%) y para la región (4,2%). plan de negocios

19

El positivo desempeño actual del consumo puede atribuirse a una combinación de factores entre los que se encuentran la aceleración de precios, como dinamizador del consumo minorista y la generalización de los créditos al consumo a través de compras con tarjetas bancarias. La inflación minorista, ante un igual o levemente creciente salario nominal, genera pérdidas en el poder de compra, por lo que los individuos tienden a consumir en lugar de ahorrar. Podemos concluir que el consumo privado es sólido, apoyado por una política agresiva de ofertas de las grandes cadenas comerciales como así como una fuga hacia bienes por temor a la inflación, que trae aparejado el fuerte crecimiento, tendencias que han sido reflejadas conservadoramente en las proyecciones realizadas.

8.C.2.2. INGRESOS POR LAS VENTAS DE UNIDADES RESIDENCIALES Y DE OFICINA Los desarrollos de Insula Urbana S.A. en el segmento residencial y de oficina de la primera etapa y los metros recibidos por la permuta de las etapas siguientes, se comercializarán en su totalidad. La estimación de los precios de venta (sin IVA) se han basado en los productos competitivos y la proyección se ha realizado con incrementos anuales en dólares, más importantes al principio –por la consolidación del proyecto-, y luego más estabilizados a razón de un 5% de aumento por año. 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

OFICINA VIVIENDA COCHERA

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

8.C.3. COSTOS POR METRO CUADRADO. Los costos han sido estimados dependiendo del tipo de construcción que se realizará. El costo del terreno no ha sido considerado para las estimaciones proyectadas. En el siguiente cuadro se muestra la evolución utilizada para la proyección: 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

COMERCIALES OFICINAS VIVIENDAS COCHERAS

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

plan de negocios

20

La proyección del costo del m2 parte desde el 2011 y es consistente con los costos actuales. Se ha estimado que para los periodos 2012 y 2013 el incremento de costos será de un 10 % por año en dólares, desde allí en adelante se estima un incremento del 5% en dólares. Esta estimación se ha realizado teniendo en cuenta que durante los últimos años los precios han aumentado por encima del valor del dólar, y estimando que esta diferencia se reducirá para fines de este año. Si esto no ocurriese, el mayor costo en dólares de la construcción, se trasladará a los precios de venta, tal cual ha ocurrido en los últimos años, manteniendo la rentabilidad bruta en niveles similares a los estimados. Según se muestra en el cuadro siguiente la evolución del costo en dólares de la construcción arroja para 2010 un valor de U$D 713 por m2, habiendo considerado en la estimación partir en 2011 con un costo promedio de U$D 810 por m2.

EVOLUCION DEL COSTO DE LA CONSTRUCCIÒN EN USD DIC 1991-2010

529

571

610

648 595

606 606

621

622

618

670

606

713 623

539

360

388

422

466

294

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 FUENTE/ REVISTA LA VIVIENDA EDIFICIO 15 PISOS 100 U. +26 COCHERAS NO INCLUYE IMPUESTOS, HONORARIOS E IVA

REPORTE INMOBILIARIO

Adicionalmente para la etapa I y VIII se han previsto honorarios por proyecto del 4% del valor de la construcción.

8.C.4. GASTOS INDIRECTOS Dentro de los gastos indirectos se han previsto: El impuesto sobre los ingresos brutos del 3.5% para la actividad de alquileres y del 4.5% para la venta de unidades residenciales y de oficinas. El impuesto al débito y al crédito, a la tasa del 1.2%. Honorarios y amortizaciones. plan de negocios

21

8.C.4.1. HONORARIOS Y AMORTIZACIONES Se han previsto los siguientes honorarios: Relacionados con la administración de la obra de la primera etapa, se han estimado honorarios por el 8% del costo de la misma. Relacionados con la administración de los locales alquilados, se han estimado honorarios por el 4% de los ingresos por ese concepto. Relacionados con la comercialización de las unidades de oficina y vivienda se han estimado honorarios del 2,5% de los valores de venta. Relacionados con las gestiones de permuta se han contemplado honorarios por el 3% del valor al costo del total a permutar. Como gastos de mantenimiento por el tiempo que permanezcan en el activo las superficies destinadas a la venta, se ha estimado el 0,5% del valor de las ventas. En relación a las amortizaciones se han contemplado: Amortizaciones de locales comerciales (construcciones permanentes) por un plazo de cincuenta años. Amortizaciones de locales comerciales (construcciones provisorias) por un plazo de siete años.

9. R.S.E. En el marco de su programa de Responsabilidad Social Empresaria, la empresa ha formalizado con el Municipio del Pilar las siguientes acciones. Por un lado, ya ha donado: La suma de 600.000 pesos para aplicar a obras de pavimentos en el distrito. La suma de 20.000 pesos en caños pluviales para canalizar una peligrosa zanja a cielo abierto, en la ex ruta 8, muy cercana a un establecimiento público de educación primaria. La totalidad de la obra pública sobre calle Chile, y que habrá de superar el millón de pesos. Una hidroelevadora para tareas de mantenimiento eléctrico. Además, la empresa encarará una obra de características sociales inéditas: la creación de un centro cívico para el barrio Los Tilos, situado en la localidad de La Lonja. Insula Urbana S.A. no imagina un emprendimiento inmobiliario de las características del proyectado, disociándolo de la necesaria visión de extender su capacidad transformadora y su deseable perspectiva económica, a la inserción social y la participación en los sectores más necesitados. plan de negocios

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Se consideró absolutamente necesario acompañar al Estado en la implementación de acciones sociales que viabilicen mejoras concretas en la calidad de vida de las comunidades más vulnerables. Y, con esa visión, inició hace ya casi un año, un programa de análisis con la colaboración de muchos funcionarios municipales, del que resultó la elaboración de una propuesta que nuestra empresa pretende asumir voluntariamente como un compromiso que eleve los niveles de desarrollo social del barrio “Los Tilos”. Para ello, la empresa ya dio curso a la constitución de la Fundación Insula Urbana desde la cual implementará un programa de acción social dividido en tres áreas bien definidas:

9.A.DESARROLLO DE UN CENTRO CÍVICO El desarrollo del centro cívico comprende la construcción, equipamiento y operación de un centro de desarrollo integral; la construcción de un salón de usos múltiples para actividades deportivas y sociales y la construcción de una capilla. En caso de obtener las autorizaciones correspondientes en la gobernación provincial, se construirá una dependencia policial. Para el monitoreo del área vecina al centro cívico, se donarán cámaras de seguridad. El centro cívico se construiría en un predio municipal.

anteproyecto elegido

El centro de desarrollo integral tendría una superficie estimada de 250 m2, mientras que el polideportivo tendrá una superficie estimada de 800 m2, en tanto la capilla y apoyatura parroquial tendrían una superficie estimada de 150m2. La superficie del destacamento policial se estima en 110 m2. Adicionalmente, construiremos una chanca de futbol y un sector de juegos. plan de negocios

23

El cronograma de desarrollo del centro cívico es el siguiente: 1. Constitución de la fundación: noviembre 2011. 2. Obtención del uso de la tierra: a cargo del municipio. 3. Donación de domos de seguridad: mayo de 2012. 4. Cerramiento del predio; nivelación; parquización y construcción del centro de desarrollo integral, planta de tratamiento y áreas deportivas: segundo semestre del año 2012. 5. Construcción de la Capilla: inicio de 2013. 6. Construcción del Polideportivo: fin de 2013/2014. 7. Dependencia Policial: sujeto a la obtención de la autorización del gobierno de la Provincia de Buenos Aires.

9.B. OCUPACIÓN DE ESPACIOS DISPONIBLES. En la zona de influencia del futuro centro cívico, se detectaron varias fracciones de tierra de considerable tamaño, cuyo riesgo a ser usurpadas podría potenciarse ante el conocimiento de la ejecución de esta obra social, lo que dificultaría la viabilidad del plan por el aumento de la población necesitada. Para evitar esta posibilidad propusimos implementar en esos espacios dos opciones sujetas al tamaño de los mismos: Plan mi huerta: pretendemos cerrar los terrenos y capacitar a los vecinos y proveerlos de los insumos necesarios para convertir esos terrenos en huertas, con la supervisión del INTA. Desarrollo de espacios públicos (plazas públicas, espacios deportivos). La ejecución de este tramo de nuestra propuesta está sujeta a que el Municipio proponga un formato jurídico que permita implementarla. Estimamos que la ejecución total del proyecto insumirá alrededor de U$D 800.000

legal Este plan de negocios es confidencial y ha sido preparado por Insula Urbana S.A. (“ Insula ”) al solo efecto nota informativo en relación con la eventual inversión privada en Insula. Este plan de negocios es personal y le es entregado a usted a su requerimiento y no constituye una oferta de venta, ni una invitación a formular oferta de compra de acciones, ni tampoco constituye una oferta pública según el Artículo 16 de la Ley de Oferta Pública Argentina N° 17.811. La distribución del presente brochure a cualquier otra persona o su reproducción, no está autorizada, y cualquier divulgación de su contenido, sin el consentimiento por escrito de parte de Insula, está prohibida. La información contenida en este plan de negocios podría estar sujeta a cambios y modificaciones y no puede ser considerada definitiva por aquellas personas que tomen conocimiento de ella.

plan de negocios

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Anexo A

plan de negocios













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





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Anexo b

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Anexo c

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Anexo d

plan de negocios

construcciones provisorias

construcciones definitivas

primera etapa

segunda etapa

tercera etapa

cuarta etapa

quinta etapa

sexta etapa

septima etapa

octava etapa