Leitsatz § 16 Abs. 2 S. 1 VermG, § 22 Abs. 1 S. 1 GBO 1.

Zu den „bestehenden Rechtsverhältnissen“, in die der Berechtigte gemäß § 16 Abs. 2 S. 1 VermG mit Rückübertragung des Grundstücks eintritt, gehört der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zwischen dem früheren Verfügungsberechtigten und einem Dritten nicht.

2.

Auf Antrag des zufolge Restitution (wieder) als Eigentümer eingetragenen Berechtigten ist eine für den Dritten seinerzeit eingetragene Auflassungsvormerkung bei nachgewiesener Versagung der erforderlichen GVOGenehmigung im Wege der Grundbuchberichtigung zu löschen.

OLG Dresden, Beschluss vom 07.04.2011 – 17 W 248/11

2

Oberlandesgericht Dresden Aktenzeichen: 17 W 0248/11 DW-3995-16 AG Dippoldiswalde, GBA

Beschluss des 17. Zivilsenats vom 07.04.2011

In der Grundbuchsache

Grundbuch von D

Blatt

Beteiligte: 1.

2.

3. 4.

M A geb. A S P

B ,

B G geb. A S P S S

,

-S ,

, B A

P

P

,

A

B

Dr. I S P

J

P

A

,

B

Beteligte zu 1 bis 4 = Antragsteller und Beschwerdeführer 5.

K K W GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer, H , D

6.

M A

d

K W

, ,

3 F 7.

F A

,

K d

W

,

F Verfahrensbevollmächtigte zu 1 bis 4:

Rechtsanwälte C v C S & C K , D

wegen Löschung einer Auflassungsvormerkung

,

4 hat der 17. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden ohne mündliche Verhandlung durch Richter am Oberlandesgericht Bokern, Richterin am Oberlandesgericht Schipke und Richterin am Oberlandesgericht Enders beschlossen: 1. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 4 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Dippoldiswalde (Grundbuchamt) vom 15.02.2011 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen wie folgt ergänzt und geändert: Die Beteiligten zu 1 bis 4 haben wahlweise zur zwischenverfügten Vorlage einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 6 und 7 auch die Möglichkeit, eine Bescheinigung der zuständigen Behörde beizubringen, wonach eine Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Kaufvertrag zwischen der Beteiligten zu 5 und den Beteiligten zu 6 und 7 vom 20.09.1994 (UR-Nr.) bestandskräftig versagt oder ein Genehmigungsantrag gar nicht gestellt oder aber gestellt und mittlerweile zurückgenommen worden ist. Die Frist zur Behebung der Eintragungshindernisse wird neu auf den 06.06.2011 festgesetzt. Nach fruchtlosem Fristablauf müssen die Beteiligten zu 1 bis 4 mit der Zurückweisung ihres Löschungsantrags rechnen. 2. Die Beteiligten zu 1 bis 4 tragen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens aus einem Wert von 1.500,00 EUR. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. 3. Geschäftswert im Übrigen: 3.000,00 EUR.

Gründe: I. Das verfahrensgegenständliche Grundstück war vormals auf Blatt und ist nunmehr unter lfd. Nr. 20 des Bestandsverzeichnisses des eingangs bezeichneten Grundbuchs vorgetragen (Flst-Nr. zur Größe von 1.084 qm). Es ist Teil eines ehemaligen Ritterguts , auf dem der frühere Eigentümer A. ein landwirtschaftliches Unternehmen

5 betrieben hatte. Auf Antrag der Erbengemeinschaft nach A. vom 21.12.1992 wurde das Grundstück mit Bescheid des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen (= Bundesamt) vom 23.09.2010, unanfechtbar seit dem 29.10.2010, gemäß § 6 Abs. 6a S. 1 VermG an diese Erbengemeinschaft zurückübertragen. Die Erbengemeinschaft besteht zum Teil aus Untererbengemeinschaften und wird insgesamt von den Beteiligten zu 1 bis 4 gebildet. Im Restitutionsverfahren waren die Beteiligte zu 5 als Verfügungsberechtigte und die Beteiligten zu 6 und 7 als "Verfahrensbeteiligte zu 1.) und 2.)" beteiligt. Zu Gunsten der beiden letzteren ist auf der Grundlage eines mit der Beteiligten zu 5 am 20.09.1994 geschlossenen Kaufvertrages seit dem 03.11.1994 eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Am 22.12.2010 ersuchte das Bundesamt um Berichtigung des Eigentümereintrags, ausdrücklich aber nicht um Änderungen in Abt. II und III des Grundbuchs. Das Grundbuchamt vollzog das Ersuchen am 10.01.2011. Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 09.02.2011 haben die Beteiligten zu 1 bis 4 die Löschung der Auflassungsvormerkung beantragt. Da der mangels erteilter GVO-Genehmigung zunächst schwebend unwirksame Kaufvertrag vom 20.09.1994 aufgrund der bestandskräftigen Restitutionsentscheidung nichtig geworden und damit ein Übereignungsanspruch der Beteiligten zu 6 und 7 endgültig erloschen sei, müsse das Grundbuch durch Löschung der Vormerkung berichtigt werden. Das Grundbuchamt hat am 15.02.2011 unter Hinweis auf § 16 Abs. 2 S. 1, Abs. 4 VermG und den Inhalt des Ersuchens des Bundesamtes eine Zwischenverfügung erlassen und die Beibringung einer notariellen beglaubigten Löschungsbewilligung der Vormerkungsbegünstigten verlangt. Dagegen richtet sich die "sofortige Beschwerde" der Beteiligten zu 1 bis 4, der das Grundbuchamt unter dem 09.03.2011 nicht abgeholfen hat. Der Senat hat den Beteiligten zu 6 und 7 Gelegenheit Stellungnahme gegeben. Sie haben sich per E-Mail 29.03.2011 an die Verfahrensbevollmächtigten

zur vom der

6 Beschwerdeführer

gewandt

und

mitteilen

lassen,

dass

sie

aufgrund ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage seien, die Kosten für einen Notar aufzubringen, mit der Rückübertragung aber einverstanden seien; sie hätten im Übrigen seinerzeit leider erst zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages von ihrer Bank Forderungen eines Alteigentümers gebe.

erfahren,

dass

es

II. Das Rechtsmittel ist als einfache Beschwerde gemäß §§ 71 ff. GBO zulässig. In der Sache hat es teilweise Erfolg. 1. Das Grundbuchamt anscheinend von

geht in der der derzeitigen

Zwischenverfügung Richtigkeit des

Grundbuchs aus. Es stellt auf den restitutionsbedingten Eintritt der neuen Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 S. 1 VermG in die "bestehenden Rechtsverhältnisse" ab und folgert daraus offenbar, dass die Beteiligten zu 1 bis 4 nunmehr Schuldner des vorgemerkten Auflassungsanspruchs der Beteiligten zu 6 und 7 aus deren mit der Beteiligten zu 5 im Jahre 1994 geschlossenen Vertrag seien. Wäre dies richtig, dürfte die Vormerkung in der Tat nur auf der Grundlage einer mit der Zwischenverfügung geforderten Bewilligung gelöscht werden, § 19 GBO. Der Ansicht des Grundbuchamtes kann indes nicht beigetreten werden. Zu den "bestehenden Rechtsverhältnissen", in die der Berechtigte mit Rückübertragung des Grundstücks eintritt, gehört der Abschluss eines Grundstückkaufvertrages zwischen dem früheren Dritten nicht.

Verfügungsberechtigten

und

einem

§ 16 Abs. 2 S. 1 VermG stellt einen Fall gesetzlich angeordneter Vertragsübernahme dar (vgl. BGH ZIP 1996, 154). Die Vorschrift konkretisiert und ergänzt die allgemeinen Regelungen in §§ 16 Abs. 1 S. 1, 34 Abs. 1 VermG zu den Rechtsfolgen der Rückübertragung (BGH NJW-RR 2006, 158 unter II 2 b). Sie bezieht sich nicht allein auf dingliche (z.B. Grundpfandrechte oder dingliche

7 Nutzungsrechte; vgl. BGH NJW-RR 2006, 733), sondern auch auf schuldrechtliche Verhältnisse, die in Bezug auf den Vermögenswert bestehen, bei Immobilien also insbesondere Miet- oder Pachtverträge (BGH ZIP 1996, 154), noch nicht vollständig erfüllte Verträge über Baumaßnahmen auf dem restituierten Grundstück und Darlehensverträge über solche Baumaßnahmen (BGHZ 141, 203, 205 f.; BGH NJW-RR 2005, 887, 890; BGH NJW 2009, 1813; vgl. auch § 17 VermG). Dagegen erfasst § 16 Abs. 2 VermG nach Sinn und Zweck des Gesetzes von vornherein nicht einen Kaufvertrag, den der Verfügungsberechtigte mit einem Dritten über das später restituierte Grundstück geschlossen hat. Das Vermögensgesetz zielt in seiner Gesamtheit gerade darauf ab, dem Berechtigten den zu restituierenden Vermögenswert wieder zu verschaffen, ihn also primär wieder in die Eigentümerstellung einrücken zu lassen. Für Grundstücke im Beitrittsgebiet ist dieses Rückerlangungsinteresse des Berechtigten in besonderer Weise dadurch abgesichert, dass sowohl die Auflassung als auch der schuldrechtliche Vertrag hierüber einer besonderen Genehmigungspflicht nach §§ 1 Abs. 1 S. 1, 2 Abs. 1 S. 1 GVO unterworfen sind, das Genehmigungsverfahren bei Vorliegen einer rechtzeitigen, d.h. gemäß §§ 30, 30a VermG vor Ablauf des Jahres 1992 erfolgten Anmeldung des vermögensrechtlichen Anspruchs gemäß § 1 Abs. 4 S. 1 GVO bis zur bestandskräftigen Entscheidung im Restitutionsverfahren ausgesetzt werden muss und das Grundbuchamt eine Eintragung in das Grundbuch nach § 2 Abs. 2 S. 1 GVO nur vornehmen darf, wenn ihm der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Bis zur Entscheidung über die Erteilung oder Versagung der Genehmigung ist der schuldrechtliche, einen Übereignungsanspruch des Dritten begründende Kaufvertrag schwebend unwirksam (BGH WM 1999, 1124 unter I 2 b). Nach bestandskräftiger Rückübertragung muss die Grundstücksverkehrsgenehmigung versagt werden, weil der im Vertrag bezeichnete Veräußerer, der Verfügungsberechtigte, nicht mehr Grundstückseigentümer

8 ist.

Spätestens

mit

Unanfechtbarkeit

eines

solchen

Versagungsbescheides ist das Verpflichtungsgeschäft endgültig unwirksam und wird zugleich eine zu Gunsten des Käufers eingetragene, zum Übereignungsanspruch streng akzessorische Auflassungsvormerkung wirkungslos (vgl. BGHZ 54, 56, 63; 150, 138, 142). Insgesamt beruht daher die Auffassung, der Restitutionsberechtigte trete mit bestandskräftiger Rückübertragung des Grundstücks in einen früher vom Verfügungsberechtigten mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag ein, auf einem unrichtigen Verständnis des § 16 Abs. 2 VermG. Diese Ansicht würde den dargestellten Sinn und Zweck der in §§ 1, 2 GVO vorgesehenen Grundstücksverkehrsgenehmigung geradezu in sein Gegenteil verkehren (zutreffend Plesse in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus VermG Stand: 29. Erg.-Lief. § 16 VermG Rn. 31). Sie kann nicht richtig sein und wird in Rechtsprechung und Literatur, soweit ersichtlich, auch nirgends vertreten. Gegen sie spricht überdies die fehlende Schutzbedürftigkeit des Grundstückskäufers. Er weiß um die Notwendigkeit einer grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung, muss also für den Fall einer erfolgreichen Restitution mit dem Scheitern des Kaufgeschäftes rechnen. Ganz anders liegen die Dinge bei anderen schuldrechtlichen Geschäften, die der Dritte mit dem Verfügungsberechtigten in Bezug auf das Grundstück abgeschlossen hat. Hier darf er in der Regel, da es kein entsprechendes Genehmigungserfordernis gibt, auf die Gültigkeit des Vertrages und auf dessen Fortbestand selbst nach einer etwaigen Restitution an den Alteigentümer vertrauen. 2. Aus dem Vorstehenden folgt allerdings noch nicht ohne weiteres die Begründetheit des Antrags auf berichtigende Löschung der Auflassungsvormerkung. Bislang sind, anders als die Beteiligten zu 1 bis 4 meinen, noch nicht sämtliche die Grundbuchunrichtigkeit ergebenden Tatsachen formgerecht GBO.

nachgewiesen,

§§ 22

Abs. 1

S. 1,

29

Abs. 1

9 Durch

Vorlage

einer

Ausfertigung

des

mit

Bestandskraftvermerk versehenen Restitutionsbescheides haben die Beteiligten zu 1 bis 4 die endgültige Rückübertragung des Grundstücks als solche zwar in gehöriger Form belegt. Damit kann auch als gesichert gelten, dass für den im Jahre 1994 geschlossenen Kaufvertrag eine Grundstücksverkehrsgenehmigung weder erteilt werden durfte noch jetzt erteilt werden dürfte. Dass der Kaufvertrag aber tatsächlich nicht genehmigt, sondern die erforderliche GVO-Genehmigung im Gegenteil bestandskräftig versagt worden ist (oder, was gleichbedeutend wäre, ein Genehmigungsantrag erst gar nicht gestellt oder mittlerweile zurückgenommen wurde) und deshalb Kaufvertrag sowie akzessorische Auflassungsvormerkung endgültig hinfällig geworden sind, steht dagegen noch nicht in gehöriger Form fest. Erbringen die Beteiligten zu 1 bis 4, wie ihnen durch Ergänzung der angefochtenen Zwischenverfügung aufzuerlegen ist, auch insoweit noch einen ordnungsgemäßen Nachweis durch Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung der Genehmigungsbehörde, steht der berichtigenden Löschung der Vormerkung freilich nichts mehr im Wege. 3. Wahlweise bleibt es den Beteiligten zu 1 bis 4 unbenommen, die vom Grundbuchamt geforderte Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 6 und 7 beizubringen. Das dürfte sogar der einfachere und schnellere Weg sein, die Löschung zu erreichen. Die Beteiligten zu 6 und 7 sind, wie die vorgelegte E-Mail vom 29.03.2011 zeigt, allem Anschein nach einverstanden mit der Löschung der Vormerkung. Die ihnen abzuverlangende Löschungsbewilligung erfordert keine notarielle Beurkundung, sondern kann in schriftlicher Form erfolgen, wobei der Notar lediglich die Echtheit ihrer Unterschriften zu beglaubigen hat. Das wird nur verhältnismäßig geringe Kosten verursachen. Möglicherweise finden sich auch die Beteiligten zu 1 bis 4 unter Vermittlung ihrer Verfahrensbevollmächtigten

10 bereit,

den

Beteiligten

zu 6

und

7

die

Kosten

der

Beglaubigung zu erstatten. III. Soweit die Beteiligten zu 1 bis 4 im Beschwerdeverfahren unterliegen, haben sie die Kosten des Rechtsmittels gemäß § 84 FamFG zu tragen. Hinsichtlich der Gerichtskosten kann dem Teilerfolg des Rechtsmittels, der einen nicht abgrenzbaren Geschäftsteil erfasst, nur durch angemessenen Abschlag beim Geschäftswert, aus dem die Gebühr des § 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO zu erheben ist, Rechnung getragen werden (vgl. OLG Naumburg OLGR 1997, 138, 141); insoweit vermindert der Senat den an sich maßgeblichen Beschwerdewert von 3.000,00 EUR auf die Hälfte. Eine Teilerstattung außergerichtlicher anzuordnen.

Bokern

Kosten

ist

Schipke

für

keinen

der

Enders

Beteiligten