EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO RESIDENCIAL EN COLOMBIA Considerando el interés que en los últimos años se ha generado sobre el mercado de arrendamiento residencial en Colombia y en la región, el CENAC inicia con este documento una serie sobre el tema, la cual tiene como objetivo principal aportar a la profundización del conocimiento sobre este segmento de los servicios habitacionales, con el objetivo de contribuir a la implementación de iniciativas que viabilicen incorporar programas e instrumentos de este mercado en la política pública y estructurar estrategias que escalen la oferta formal y mejoren la seguridad de la tenencia a nivel de la demanda.
I. EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA EN COLOMBIA
INTRODUCCIÓN Este documento tiene como objetivo hacer una revisión de la evolución de la estructura de la tenencia de vivienda en Colombia, partiendo desde los primeros datos censales disponibles y culminando con los últimos datos obtenidos a nivel nacional y regional, utilizando como fuente de información las Encuestas Nacionales de Calidad de Vida, ENCV, del Departamento Nacional de Estadística, DANE, de Colombia. Lo anterior se realiza como un punto de partida de análisis de las transformaciones y dinámicas habitacionales, que pueda ser ligado posteriormente a estudios de causalidad que permitan entender en mayor medida las necesidades en este campo y las tendencias respecto a las formas de tenencia de la vivienda en el país. El documento se organiza de la siguiente manera: en primer lugar, se hace una revisión de las primeras cifras que en materia habitacional se han presentado en el territorio, mediante un recuento histórico de los censos de población efectuados desde la época colonial, evidenciando los momentos en que los registros habitacionales empiezan a tomar relevancia en la actividad censal, así como la evolución de los conceptos y los datos obtenidos durante este proceso. Posteriormente, se hace mención a la transformación urbana vivenciada en América Latina, cuyo clímax ocurre, coincidencialmente, con la formalización de conceptos habitacionales que serán integrados a los censos y a las encuestas de hogares. Luego, y teniendo como referencia las ENCV, se analizan de forma descriptiva, los cambios y tendencias respecto a la tenencia de vivienda ocurridos entre 2003 y 2012, en el total nacional y en cada una de las regiones. Esto es seguido por una mirada de la estructura de la tenencia de la vivienda en los países de la región, que se hace de manera complementaria para observar en contexto la situación actual del país en esta materia. Finalmente se presentan las conclusiones. P RIMERAS CIFRAS La elaboración de los censos de población en el territorio data de la época colonial, el primero de ellos realizado de forma rudimentaria en 1673, arrojando datos fragmentarios de ciertas regiones acerca de la composición de la población. En 1770 se lleva a cabo el “Primer Censo General de Población”, el cual tuvo lugar durante la época del Virreinato de la Nueva Granada,
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registrando particularmente para la ciudad de Bogotá, un total de 20.000 habitantes y 1.770 casas1. A pesar de no existir una definición acerca de lo que en este censo se hace referencia a “casa”, éste puede considerarse como uno de los primeros registros en materia habitacional en el territorio, haciendo uso amplio del término. Durante la época de la colonia se realizaron cinco censos más, el último en el año 1810, ninguno de los cuales hace mención de la cantidad de casas ni edificaciones existentes. En el siglo XIX los censos poblacionales empiezan a realizarse con una mayor frecuencia, haciendo seguimiento a la cantidad de hombres y mujeres (libres y esclavos), población indígena, y en algunos casos recopilando información del grupo de edad, estado civil, entre otros factores. El último censo de dicho siglo se realiza en 1870, con un lapso de 35 años para la realización del siguiente, debido principalmente a las guerras civiles y a la situación de orden público experimentada en el país. Entre 1905 y 1928 se realizaron 5 censos poblacionales, algunos con intereses particulares hacia las actividades económicas e industriales. El siguiente censo, realizado en 1938, es considerado como el primer censo moderno del siglo XX2, el cual se llevó a cabo con tecnología innovadora que permitió obtener información cuantitativa censal del país, la cual no había sido generada en los censos realizados anteriormente. Tuvo una cobertura de 807 municipios, 1.242 corregimientos y 18.552 centros poblados. La particularidad de este censo es que incluye por primera vez, además del componente poblacional, el componente de edificaciones. De esta manera, en dicho año se registró una población de 8.697.041 de personas y una totalidad de 1.610.036 edificios, de los cuales el 90,3% corresponde a casas de habitación y el 9,7% a viviendas colectivas3. Como se observa en la Figura No. 1, se percibe con claridad la predominancia rural del país en ésta época, área que concentraba el 73,9% y el 65,3% de cada grupo respectivo de edificaciones.
Figura No. 1 Clasificación de las edificaciones existentes en el país Censo de 1938 Total edificaciones 1.610.036 100,0%
Urbano Rural
90,3%
No. 379.635 1.074.714
26,1% 73,9%
% CH
9,7%
Casas de Habitación 1.454.349
Viviendas Colectivas* 155.687
No.
% VC
54.100
34,7%
101.587
65,3%
Fuente: DANE
Por otra parte, uno de los factores considerados en el componente de las edificaciones se encuentra relacionado con el tipo de ocupación de las mismas, según si éstas se encuentran Para la totalidad del Virreinato únicamente se cuenta con el dato de la población total, la cual ascendía a 806.209 habitantes 2 Esto se debe a que su realización incluyó por primera vez máquinas tabuladoras “Powers”, adquiridas por la Contraloría General de la República en 1937, para el manejo de tarjetas perforadas de 45 columnas. 3 Incluye escuelas o colegios de externos, escuelas o colegios de internos, pensiones, hoteles o casas de huéspedes, hospitales, asilos u orfelinatos, conventos, cuarteles y prisiones.
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Primeras cifras
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ocupadas por sus dueños, por inquilinos, o si están desocupadas o en construcción. Como se observa en el Gráfico No 1, el 66,3% de las edificaciones del territorio se encontraban ocupadas por sus dueños y el 29,4% por inquilinos. Se observa además que en el área urbana se concentraba una proporción importante de edificaciones en esta última tipología (42,2% de los edificios). Gráfico No. 1 Clasificación de edificaciones según Ypo de ocupación por área (urbana y rural) . 1938 Ocupados por sus dueños 4,3%
29,4%
Ocupados por inquilinos 4,3%
Desocupados o en construcción 4,3%
24,7% 66,3%
Total Nacional
42,2% 70,9%
Rural
53,5%
Urbana
Fuente: DANE -‐ Primer Censo Naciona de Edificios, 1938
A partir del censo siguiente, efectuado en 19514, se incorporó en el componente de vivienda, eliminando el de edificaciones en el proceso siguiente (1964). Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que el Censo de Edificios de 1951 no es comparable con el de 1938, tal como se menciona en el siguiente aparte: “ … En 1938 se consideró como edificio toda construcción separada, de cualquier tamaño, uso y materiales empleados en la edificación, en tanto que en 1951 no se tomaron como edificios las construcciones separadas tales como cocinas, sanitarios y lavaderos… En relación con el campo investigado, es de observar que mientras el censo de 1938 solo registró algunos aspectos de los edificios, el de 1951 no sólo investigó los aspectos y características de los edificios sino que incluyó en su temario los aspectos principales de la vivienda” (DANE, 1957)
Los dos primeros censos de vivienda (1951 y 1964) tienen en común que ambos realizan la caracterización habitacional tomando la vivienda como unidad censal5. De éstos se puede reconocer, en primer lugar, la prevalencia rural que se mantenía en esta época en el país, concentrando el 64,0% y el 51,7% de las viviendas, respectivamente para cada año. El factor de la tenencia de la vivienda se analiza con una mayor claridad a partir de estos censos, según los cuales ente ambos años se presentó una disminución en la proporción de viviendas ocupadas En la realización de este censo no fue posible cubrir todo el territorio nacional, lo cual se debió, principalmente, a la época de extrema violencia vivida en el país, causada por el enfrentamiento entre liberales y conservadores (1951 – 1955). Los resultados del censo fueron obtenidos hasta 1957. 5 En 1951, la definición de vivienda se refiere “al cuarto o conjunto de cuartos habitados o por habitar, que haciendo parte de un edificio tuvieran entrada y servicios sanitarios independientes o a falta de estos, servicio de cocina exclusivo” (DANE, 1957). Por otra parte, en 1964 se tuvo como criterio que “la unidad de vivienda debía obedecer a un todo estructural integrado por cuartos de habitación y servicios exclusivos para uso del hogar censal, constituyendo de esta manera una unidad independiente”. Así, la vivienda podía estar constituida “por una fracción de casa independiente (departamento), la que constituye una unidad independiente,… o por casas habitadas por un ocupante o por una o más familias consanguíneas”. (DANE, 1968)
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Primeras cifras
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por su propietario, tanto en el área urbana como en la rural, con un aumento en la proporción de viviendas ocupadas bajo otro tipo de tenencia (ver Gráfico No. 2). Dicho cambio se presenta de manera más importante en el campo, donde la reducción en las proporciones de propietarios y arrendatarios se compensan con un aumento considerable de la forma “otro”. Es posible que esto refleje en parte una de las consecuencias de la “violencia”, como fue el proceso de desalojo violento de las propiedades de los campesinos y el consecuente desplazamiento forzado. Gráfico No. 2 Forma de tenencia de las viviendas familiares ocupadas, según áreas (urbana y rural) 1951
67,1% 55,0%
25,3%
24,4%
54,1% 42,8% 38,8%
14,3%
7,6%
Propia
Arriendo
Otro*
Total Nacional
67,9%
2,2%
Propia
Arriendo
21,1% 15,4% 11,0% 10,6%
7,0%
Otro*
Propia
Arriendo
Urbana
Otro*
Rural
Fuente: DANE * Incluye viviendas habitadas por cuidanderos, en fideicomiso y similares
En el censo de 1973 se adopta un concepto de vivienda sustancialmente diferente al de los censos anteriores6, por lo cual éste no es comparable con los resultados obtenidos en 1951 y 1964. No obstante, la diferencia fundamental radica en la inclusión del concepto de “hogar censal”, según el cual, pertenecen al mismo hogar las personas que compartan techo y comida en el momento del censo, sin importar la existencia o no de vínculos de parentesco. La inclusión de estos nuevos conceptos corresponde con las recomendaciones de la Organización de las Naciones Unidas. Así, a partir de ese momento, las variables relativas a la vivienda se relacionan con las características físicas de la misma (materiales de construcción), acceso a servicios públicos, número de cuartos, etc., mientras que las variables relativas al hogar recogen información relacionada con la calidad y modo de vida de los hogares, entre otros factores como lo es la tenencia de la vivienda. Lo anterior, permite realizar comparaciones tanto internacionales como entre los censos siguientes, lo cual posibilita, además, establecer curvas de tendencia. S EGUNDA M ITAD D EL SIGLO X X: U NA TRANSFORMACIÓN H ACIA LA U RBANIZACIÓN Antes de abordar la comparación y evolución de los datos disponibles respecto de la tenencia, se hace necesario hacer mención de una de las dinámicas poblacionales que se presentó intensamente tanto en el país como en la región. 6
En este censo, se considera como vivienda “cualquier espacio separado e independiente, destinado o adaptado para alojar personas” (DANE, 1973)
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Segunda mitad del siglo XX: una transformación hacia la urbanización
61,3%
73,9%
1964
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Actualmente América Latina es considerada como la región más urbanizada del mundo, con cerca del 80% de su población residente en ciudades, superando así la proporción observada el grupo de países desarrollados (ONU-‐Hábitat, 2012). Sin embargo, el proceso de urbanización en la región se presentó de manera acelerada en especial durante la segunda mitad del siglo pasado, lo cual, como se reconoce en el Estudio de las Ciudades de América Latina y el Caribe, trajo consigo una serie de transformaciones, algunas de ellas traumáticas por la celeridad del proceso, que repercutieron en desigualdades sociales y afectaciones en el entorno, así como cambios en la composición de los hogares, en su tamaño, etc. Como lo señala Rueda (1999), en Colombia, a partir de 1940 bajo el marco de la crisis agraria, los desequilibrios regionales, la incipiente industrialización, el auge del comercio y los servicios, la presión demográfica en el campo y la violencia política, se configura la reubicación de la población en ciudades, grandes e intermedias, distribuida equilibradamente dentro del territorio nacional (malla urbana). A pesar de la diferencia metodológica de los censos explicada en la sección anterior, utilizando los datos censales es posible percibir dicho cambio. En el Gráfico No. 3 se observa que mientras en 1951 el 64,0% de las viviendas se encontraban en zona rural y el 36,0% en zona urbana, a 2005 la proporción se invierte (22,3% de hogares en zona rural y 77,7% en zona urbana). Gráfico No. 3 Proporción % de hogares (o viviendas) rurales y urbanas Censos Nacionales 1951 -‐ 2005
1951*
1964*
1973
1993
2005
Rural
64,0%
51,7%
35,2%
24,8%
22,3%
Urbano
36,0%
48,3%
64,8%
75,2%
77,7%
Fuente: DANE -‐ Censos Nacionales * Las unidades consideradas en estos censos corresponde a viviendas
Lamentablemente, la falta de comparabilidad de los censos y la tardía inclusión del concepto de vivienda en los mismos, no permiten obtener datos precisos que permitan establecer los cambios en la estructura de la tenencia de la vivienda durante el proceso de urbanización. Sin embargo hasta este punto se observó que tanto en 1951 como en 1964 la tipología de tenencia que parecía prevalecer era la de propiedad. L A TENENCIA D E LA VIVIENDA ENTRE 2 003 Y 2 012 Aunque los censos proporcionan una información poblacional de muy buena calidad, debido a la cobertura económica y la complejidad de su ejecución, entre otros aspectos, no se realizan con una periodicidad que permita, a corto y mediano plazo, reconocer los cambios y tenencias de las variables que se analizan. En este sentido, a continuación se realiza el estudio de la evolución de la tenencia de vivienda en el país utilizando la información obtenida de las ENCV El mercado de arrendamiento residencial en Colombia – I. Evolución de la tenencia de vivienda en Colombia
La tenencia de la vivienda entre 2003 y 2012
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
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del DANE, las cuales constituyen una de las principales fuentes de datos socioeconómicos de los hogares del país. Como se observa en el Gráfico No. 4 en la totalidad del territorio nacional, en los últimos 20 años se ha venido presentando una disminución en la proporción de hogares propietarios de la vivienda pasando del 63,5% en 1993 al 48,1% en 2012, junto con un aumento en las proporciones de arrendatarios, y en mayor medida, de hogares que se encuentran con otro tipo de tenencia. Gráfico No. 4 Distribución % de hogares por Ypo de tenencia Total nacional 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Otro**
1993*
2003
2005*
2008
2010
2011
2012
6,6%
15,3% 10,7% 17,4% 17,3% 19,7% 17,6%
Arriendo 27,7% 31,4% 31,3% 31,6% 34,3% 32,2% 34,4% 63,5% 53,3% 54,4% 51,0% 48,5% 48,0% 48,1%
Fuente: DANE -‐ Censos y ENCV * Datos obtenidos de los Censos de 1993 y 2005, respeclvamente ** Incluye usufructo y ocupantes de hecho
Estos cambios se presentan en el mismo sentido tanto en el área urbana como en la rural. En la primera, entre 1993 y 2012, la disminución en la proporción de propietarios fue de 13,1pp, representando en 2012 el 46,7% de los hogares, mientras que el aumento en las proporciones de arrendatarios y de otro tipo de tenencia, fueron de 6,8pp y 9,3pp respectivamente. Por otra parte, en el área rural se presentó un aumento considerable de hogares usufructuarios u ocupantes de hecho, pasando de ser el 16,5% en 1993 al 35,0% en 2012, lo que se presenta con una reducción en la proporción de propietarios de cerca de 20pp (Ver Anexo 1). Esta transformación en la estructura de tenencia en el campo, posiblemente actúa como compensadora de los procesos de desalojo que se han presentado en el campo debido al conflicto interno. Precisamente, de acuerdo con la III Encuesta de la Comisión de Seguimiento, “cerca de las cuatro quintas partes de las familias desplazadas encuestadas se consideraba propietaria de la tierra que fue obligada a abandonar, vender o entregar a terceros forzosamente” (PNUD, 2011). A continuación se observa la evolución en la tenencia para cada una de las nueve regiones consideradas en las ENCV. REGIÓN ATLÁNTICA La ENCV 2012 cuenta con representatividad en la región Atlántica, conformada por los departamentos de Guajira, Magdalena, Cesar, Atlántico, Bolívar, Sucre y Córdoba, abarcando el 19,1% del total de hogares a nivel nacional. En dicho año, la zona urbana concentró el 73,4% de los hogares de la región. El mercado de arrendamiento residencial en Colombia – I. Evolución de la tenencia de vivienda en Colombia
La tenencia de la vivienda entre 2003 y 2012
Propia
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Como se observa en la Tabla No. 1, a excepción del año 2011, la proporción de hogares propietarios ha tenido una tendencia decreciente, pasando del 60,9% al 50,6% entre 2003 y 2012. Se observa además que los otros dos tipos de tenencia tienen proporciones casi iguales, con períodos donde la proporción de hogares en usufructo u ocupantes de hecho supera a la de hogares arrendatarios. Esta situación es alarmante en cuanto que estos tipos de tenencia tienen una mayor relación con la pobreza y con niveles inferiores de calidad de vida.
Tabla No. 1 Evolución de la tenencia de vivienda según áreas Región Atlántica Total de Año Propia Arriendo Otro hogares Total 2003 1.894.742 60,9% 21,9% 17,2% 2008 2.198.371 52,4% 23,3% 24,4% 2010 2.309.953 49,0% 26,9% 24,0% 2011 No disponible 54,2% 20,3% 25,6% 2012 2.489.408 50,6% 24,0% 25,5% Cabecera 2003 1.346.309 57,1% 27,9% 15,0% 2008 1.631.104 53,3% 29,1% 17,6% 2010 1.714.722 47,9% 33,3% 18,7% 2011 1.804.453 56,6% 25,0% 18,4% 2012 1.827.657 50,4% 28,6% 21,0% Resto 2003 548.433 70,1% 7,3% 22,5% 2008 567.267 49,7% 6,6% 43,7% 2010 595.230 52,2% 8,6% 39,2% 2011 No disponible 47,2% 6,7% 46,2% 2012 661.751 51,1% 11,1% 37,8%
Para el mismo período de tiempo, en la zona urbana, la disminución en la proporción de hogares propietarios (6,7pp) es absorbida casi en su totalidad por el aumento en la proporción de hogares con otro tipo de tenencia. Es decir, la proporción de arrendatarios no varió significativamente. Por otra parte, en la zona rural, la disminución en la proporción de propietarios es más notoria (19,0pp), con un aumento en las proporciones de arrendatarios y de Fuente: DANE – ENCV 2003, 2008, 2010, 2011, 2012 hogares en otro tipo de tenencia de 3,8pp y 15,3pp respectivamente. REGIÓN ORIENTAL
A 2012, la representatividad en esta región se tiene para los departamentos de Norte de Santander, Santander, Boyacá, Cundinamarca (sin Bogotá) y Meta, concentrando el 17,9% del total de hogares en el país. Para dicho año, el 70,3% de los hogares de la región se situaban en la zona urbana.
Aunque la proporción de hogares en usufructo u ocupantes de hecho es alta en la región, ésta permanece muy similar a la observada en 2003, con un aumento de apenas 0,1pp. Esto implica que la variación en la proporción de propietarios (-‐4,8pp) se refleja casi que en su totalidad en el aumento en el peso de los hogares en arrendamiento. En la zona urbana, en 2012 se presenta por primera vez una mayor proporción de
Tabla No. 2 Evolución de la tenencia de vivienda según áreas Región Oriental Total de Año Propia Arriendo Otro hogares Total 2003 1.937.541 50,6% 31,8% 17,6% 2008 2.149.970 51,0% 31,2% 17,9% 2010 2.299.299 50,2% 33,9% 15,9% 2011 No disponible 42,2% 33,1% 24,6% 2012 2.343.491 45,8% 36,4% 17,7% Cabecera 2003 1.309.458 48,3% 41,3% 10,3% 2008 1.503.536 51,2% 39,8% 9,0% 2010 1.656.107 48,6% 42,3% 9,1% 2011 1.680.483 42,9% 42,2% 15,0% 2012 1.647.796 44,3% 46,1% 9,6% Resto 2003 628.083 55,4% 11,8% 32,8% 2008 646.433 50,4% 11,1% 38,5% 2010 643.192 54,3% 12,1% 33,6% 2011 No disponible 40,7% 11,4% 47,9% 2012 695.696 49,5% 13,4% 37,2% Fuente: DANE – ENCV 2003, 2008, 2010, 2011, 2012
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La tenencia de la vivienda entre 2003 y 2012
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hogares en arrendamiento que de hogares propietarios. Esto se evidencia en una disminución, entre 2003 y 2012, de hogares propietarios de 4,0pp y un aumento de arrendatarios de 4,8pp Por otra parte, el peso de los hogares con otro tipo de tenencia en la zona rural ha sido considerablemente mayor que en la zona urbana para todos los años. De hecho, la disminución de la proporción de hogares propietarios en esta zona (5,9pp) se refleja mayormente en el aumento en la proporción en otro tipo de tenencia (4,4pp) que en el aumento de la de arrendatarios (1,6pp).
REGIÓN CENTRAL La representatividad en esta región comprende los departamentos de Caldas, Quindío, Risaralda, Tolima, Huila y Caquetá, los cuales concentran el 12,1% de los hogares del país. A 2012, el 71,6% de los hogares de la región se concentraban en la zona urbana.
Tabla No. 3 Evolución de la tenencia de vivienda según áreas Región Central Total de Año Propia Arriendo Otro hogares Total 2003 1.362.956 47,9% 33,3% 18,8% 2008 1.461.202 47,8% 34,1% 18,0% 2010 1.499.999 44,5% 33,5% 21,9% 2011 No disponible 43,8% 33,9% 21,4% 2012 1.586.456 48,2% 34,5% 17,3% Cabecera 2003 965.470 45,0% 42,8% 12,3% 2008 1.043.647 46,8% 43,3% 10,0% 2010 1.080.898 44,1% 42,5% 13,4% 2011 1.098.270 45,7% 43,3% 11,0% 2012 1.136.435 45,2% 43,9% 11,1% Resto 2003 397.486 55,1% 10,3% 34,6% 2008 417.554 50,4% 11,2% 38,3% 2010 419.101 45,7% 10,3% 44,1% 2011 No disponible 42,7% 10,9% 46,4% 2012 450.021 56,0% 10,9% 33,1%
Esta región no presenta cambios significativos entre 2003 y 2012. De hecho, y contrario a lo que se presenta en el resto de Fuente: DANE – ENCV 2003, 2008, 2010, 2011, 2012 las regiones, en dicho período la variación en la proporción de propietarios es positiva Tabla No. 4 tanto en el área urbana como en el área Evolución de la tenencia de vivienda según áreas Región Pacífica rural (0,2pp y 0,9pp respectivamente).
REGIÓN PACÍFICA (SIN INCLUIR A VALLE) La representatividad en la región Pacífica se tiene para los departamentos del Chocó, Cauca y Nariño, concentrando el 7,6% de la totalidad de los hogares a nivel nacional. Esta es la única región con predominancia rural, área que concentra el 52,5% de los hogares.
Año
Total de hogares
Total 2003 758.688 2008 878.386 2010 912.069 2011 No disponible 2012 986.879 Cabecera 2003 338.015 2008 411.924 2010 436.730 2011 426.514 2012 468.466 Resto 2003 420.673 2008 466.462 2010 475.339 2011 No disponible 2012 518.413
Propia Arriendo Otro 64,8% 54,9% 57,5% 58,5% 54,0%
16,1% 20,8% 20,8% 21,8% 23,4%
19,2% 24,4% 21,7% 19,6% 22,6%
53,7% 48,4% 47,7% 49,2% 46,1%
28,2% 34,6% 35,6% 36,8% 38,5%
18,1% 17,0% 16,8% 13,9% 15,4%
73,7% 60,4% 66,6% 66,8% 61,1%
6,3% 8,7% 7,2% 8,7% 9,7%
20,0% 30,8% 26,1% La región presenta la mayor disminución en 24,6% la proporción de hogares propietarios de su 29,2% vivienda, entre 2003 y 2012 (10,8pp), pese a Fuente: DANE – ENCV 2003, 2008, 2010, 2011, 2012
que en los años 2010 y 2011 esta proporción registraba un aumento.
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La tenencia de la vivienda entre 2003 y 2012
Esto coincide con una disminución en la proporción de hogares en usufructo y ocupantes de hecho, que se presenta de forma simultánea en ambas áreas (1,2pp y 1,5pp respectivamente).
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En el área urbana, la proporción de hogares arrendatarios supera por más del doble a la de hogares en otro tipo de tenencia. De hecho, la primera ha tenido un aumento de 10,3pp mientras que en la segunda la variación fue de -‐2,7pp. Esto se invierte en la zona rural, donde los hogares con otro tipo de tenencia casi que triplican a los arrendatarios. Allí, la proporción de hogares propietarios disminuyó en 12,6pp.
BOGOTÁ Tan sólo la ciudad de Bogotá concentra el Tabla No. 5 17,6% de los hogares del país, superado Evolución de la tenencia de vivienda únicamente por las regiones Atlántica y Bogotá Oriental. Cabe aclarar que la ENCV Total de considera únicamente el área urbana de la Año Propia Arriendo Otro hogares ciudad, la cual concentra aproximadamente 2003 1.827.417 50,8% 41,6% 7,6% el 99,8% de los hogares de la misma. 2008 2.108.649 48,9% 42,3% 8,8% 2010 2.158.280 46,5% 45,0% 8,5% Esta es además una de las regiones donde 2011 2.338.402 49,4% 44,5% 6,1% la proporción de hogares arrendatarios está 2012 2.293.513 46,6% 44,7% 8,8% Fuente: DANE – ENCV 2003, 2008, 2010, 2011, 2012
por encima del 40%. Así mismo, es la que cuenta con la menor proporción de hogares con otro tipo de tenencia.
La proporción de hogares propietarios disminuyó, entre 2003 y 2012, 4,2pp, mientras que las proporciones de arrendatarios y de otro tipo de tenencia aumentaron 3,1pp y 1,2pp respectivamente. ANTIOQUIA El departamento de Antioquia representa el 13,7% de los hogares del país, de los cuales el 78,6% se concentran en el área urbana.
No se distingue una tendencia clara en la tenencia de la vivienda, sin embargo, al igual que en el país, hubo una disminución en la proporción de propietarios de 2,9pp, respecto al dato observado en 2003.
Mientras que en el área urbana la variación de la proporción de hogares con otro tipo de tenencia fue superior a la arrendatarios (1,5pp y 0,7pp respectivamente), en el área rural la relación se invierte, con 2,1pp y 3,4pp respectivamente. Llaman la atención los altos porcentajes de población que ocupan la vivienda en condición de usufructo en este departamento (uno de cada tres), considerando que este grupo de población es el más afectado por situaciones simultáneas de precariedad habitacional y pobreza.
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La tenencia de la vivienda entre 2003 y 2012
Tabla No. 6 Evolución de la tenencia de vivienda según áreas Antioquia Total de Año Propia Arriendo Otro hogares Total 2003 1.475.535 54,2% 31,3% 14,4% 2008 1.607.699 54,3% 29,8% 15,9% 2010 1.688.291 50,8% 36,1% 13,2% 2011 No disponible 49,4% 30,3% 20,3% 2012 1.791.340 51,3% 33,0% 15,7% Cabecera 2003 1.134.765 53,0% 37,5% 9,5% 2008 1.251.614 53,3% 35,6% 11,2% 2010 1.331.796 49,1% 41,9% 9,0% 2011 1.355.392 47,9% 36,5% 15,5% 2012 1.408.690 50,9% 38,2% 11,0% Resto 2003 340.770 58,4% 10,7% 30,9% 2008 356.085 58,0% 9,4% 32,7% 2010 356.495 57,3% 14,0% 28,6% 2011 No disponible 54,5% 7,8% 37,6% 2012 382.650 52,9% 14,1% 33,0% Fuente: DANE – ENCV 2003, 2008, 2010, 2011, 2012
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SAN ANDRÉS Tabla No. 7 Evolución de la tenencia de vivienda San Andrés Total de Año Propia Arriendo Otro hogares 2003 15.470 32,2% 52,6% 15,2% 2008 14.438 46,5% 44,4% 9,1% 2010 15.423 43,3% 43,3% 13,5% 2011 15.394 50,6% 38,5% 10,8% 2012 17.058 43,8% 46,4% 9,7% Fuente: DANE – ENCV 2003, 2008, 2010, 2011, 2012
San Andrés tiene la particularidad de representar únicamente el 0,1% de los hogares del país. Sin embargo, es la única región en la que la proporción de hogares propietarios aumentó entre 2003 y 2012, aunque el pico se registró en 2011 con el 50,6%.
Esto ocurre no obstante en 2012 es mayor la proporción de hogares arrendatarios que
la de aquellos que residen en vivienda propia.
VALLE DEL CAUCA Este departamento concentra el 10,3% de los hogares del país, de los cuales el 87,8% se encuentra ubicado en la zona urbana. En ésta, el arrendamiento ha venido cobrando gran importancia como tipo de tenencia de la vivienda, superando en 2011 y 2012 a la proporción de hogares propietarios.
Total 2003 1.082.789 2008 1.214.437 2010 1.263.770 2011 No disponible 2012 1.341.172 Cabecera 2003 932.482 2008 1.063.004 2010 1.103.926 2011 1.113.213 2012 1.177.230 Resto 2003 150.308 2008 151.432 2010 159.844 2011 No disponible 2012 163.942
47,9% 49,5% 43,2% 38,6% 41,7%
36,9% 34,2% 37,3% 39,0% 40,4%
15,2% 16,3% 19,4% 22,4% 17,8%
47,7% 50,9% 44,2% 39,3% 42,1%
40,5% 36,6% 40,0% 42,4% 43,5%
11,8% 12,5% 15,8% 18,3% 14,3%
Sin embargo la situación es contraria en la 48,6% 14,9% 36,5% 39,7% 17,3% 43,0% zona rural, donde predomina la proporción 36,8% 18,6% 41,7% de hogares con otro tipo de tenencia, lo cual 33,7% 15,9% 50,4% se ha venido dando en la mayor parte de los 39,2% 18,1% 42,7% años observados, situación que amerita Fuente: D ANE – E NCV 2 003, 2 008, 2 010, 2 011, 2012 profundizar en sus causas, dado que en 2011 llegó a agrupar a la mitad de la Tabla No. 9 población rural de este departamento. Evolución de la tenencia de vivienda REGIÓN AMAZONÍA -‐ ORINOQUÍA
Por último, esta región tiene representatividad para los departamentos de Arauca, Casanare, Vichada, Guainía, Guaviare, Vaupés, Amazonas y Putumayo, concentrando el 1,6% de los hogares del país.
Año 2003 2008 2010 2011 2012
Región Amazonía -‐ Orinoquía Total de Propia Arriendo hogares 145.064 47,4% 41,7% 182.649 45,7% 40,7% 188.871 45,2% 39,9% 178.342 51,3% 35,9% 210.986 42,3% 47,2%
Otro
10,9% 13,6% 14,9% 12,8% 10,4% Fuente: DANE – ENCV 2003, 2008, 2010, 2011, 2012
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La tenencia de la vivienda entre 2003 y 2012
Las variaciones de las proporciones de Tabla No. 8 propietarios, arrendatarios y otros fueron Evolución de la tenencia de vivienda según áreas de 11,6pp, -‐6,2pp y -‐5,5pp respectivamente, Valle del Cauca en el período observado. Total de Año Propia Arriendo Otro hogares
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La disminución de propietarios entre 2003 y 2012 fue de 5,1pp, y aunque hasta 2011 la tendencia en la proporción de arrendatarios era decreciente, en 2012 ésta supera a la de hogares arrendatarios en 4,9pp, año en el que además disminuye la proporción de hogares en otro tipo de tenencia, que llegaron a representar el 14,9% en 2010. L A TENENCIA D E VIVIENDA EN LA REGIÓN A pesar que en el país, las políticas de vivienda han estado encaminadas a apoyar la adquisición de vivienda por parte de los hogares, como se observa en el Gráfico No. 5, Colombia es el país de la región con menor proporción de hogares propietarios y, a su vez, aquel con la mayor proporción de hogares arrendatarios. Adicionalmente, cabe observar que a pesar de lo anterior, la proporción de hogares en usufructo y ocupantes de hecho continúa siendo alta, a pesar de no ser la mayor de la región (en este aspecto, las proporciones son mayores en Perú, Uruguay, Bolivia, El Salvador y Chile). Gráfico No. 5 Distribución de hogares por Ypo de tenencia en LaYnoamérica
Panamá
Venezuela
Paraguay
Brasil
Honduras
Otro
Costa Rica
México
Perú
Arriendo
El Salvador
Ecuador
Chile
Bolivia
Rep Dominicana
Uruguay
Propiedad
Colombia
90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%
Fuente: DANE -‐ CEPAL * Los datos corresponden al año 2012 excepto para Perú y México, cuyo registro es de 2010, y Uruguay, Bolivia, Ecuador, y Honduras, cuyo registro es de 2011
En primer lugar, se observó que las primeras referencias relacionadas a la cantidad de casas existentes se dio por primera vez y de forma rudimentaria en el censo de 1770, durante la época del Virreinato de la Nueva Granada. Este tema se aborda con mayor profundidad hasta el año de 1938, 168 años después, con la realización del Primer Censo de Edificios, donde se percibía que el 66,3% de las edificaciones censadas estaban ocupadas por sus propietarios. Con el desarrollo paulatino en definiciones y conceptos, en 1951 se empiezan a registrar de forma sistemática los aspectos relacionados con la vivienda. Precisamente, en ese momento el país experimenta el inicio de un proceso acelerado de urbanización, que trae consigo nuevas dinámicas habitacionales. Lamentablemente por la falta de comparabilidad de los censos, no pueden registrarse con claridad las dinámicas en la estructura de la tenencia ocurridas en estos años. No obstante, la percepción que dejan los El mercado de arrendamiento residencial en Colombia – I. Evolución de la tenencia de vivienda en Colombia
La tenencia de vivienda en la región
C ONCLUSIONES
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datos obtenidos es que el país tenía una alta concentración de viviendas ocupadas por sus propietarios. A partir de los datos de 1993, se observa una tendencia hacia la disminución de hogares propietarios, lo que ocurre a la par con un aumento de hogares arrendatarios, y en mayor medida, de hogares que viven bajo otro tipo de tenencia. Precisamente, ésta última modalidad de la tenencia es la que más se ve afectada por condiciones de déficit habitacional y de pobreza, lo que se evidencia en el hecho que para 2012, el 22,0% de los hogares de los hogares que habitan la vivienda en usufructo o como ocupantes de hecho, presentaba precariedades cualitativas en la vivienda, según los datos de la ENCV de dicho año7. En el análisis regional, se observa que la región Atlántica es la que viene presentando los mayores niveles de hogares que viven bajo otro tipo de tenencia, evidenciando también una de las mayores disminuciones de hogares propietarios (10,6pp). A 2012, Antioquia es la región con mayor proporción de hogares propietarios (51,3%); sin embargo, ésta es menor a la observada en 2003 (54,2%). Finalmente, las regiones con mayor proporción de hogares arrendatarios son Amazonía, San Andrés y Bogotá. En esta última, la proporción de arrendatarios se encuentra muy cercana a la proporción de propietarios. Finalmente, mediante la comparación con los países de la región, se observa que Colombia es el país con menor proporción de hogares propietarios y mayor proporción de hogares arrendatarios, pese a lo cual hay una cifra importante de hogares que se encuentran viviendo bajo usufructo o como ocupantes de hecho. Lo anterior permite predicar la importancia de impulsar estrategias encaminadas a reconocer la importancia del mercado de arrendamiento residencial en el país, especialmente buscando beneficiar a aquellos hogares que no están en la capacidad económica para acceder a una vivienda propia, inclusive con los subsidios y programas existentes en la política pública y a aquellos que responden por un canon de alquiler alto, respecto de sus ingresos. Lo anterior, como medidas desde la demanda y en el marco del política sectorial. Desde la oferta y el mercado, resaltar la importancia de elevar los niveles de producción de la oferta formal. De manera horizontal, promover el mejoramiento de la seguridad jurídica de la tenencia de vivienda en Colombia para esta población. 7
El mercado de arrendamiento residencial en Colombia – I. Evolución de la tenencia de vivienda en Colombia
Este dato es obtenido mediante el procesamiento de la ENCV 2012, realizado por parte del CENAC como parte del Convenio de Asociación No. 14 de 2013, efectuado entre el CENAC y el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, MVCT (Informe de Coyuntura Sectorial, ICS, No. 9)
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B IBLIOGRAFÍA La historia del Censo en Colombia. (28 de Septiembre de 2005). Recuperado el 27 de Enero de 2014, de Caracol Radio: http://www.caracol.com.co/especiales-‐notas/la-‐historia-‐del-‐ censo-‐en-‐colombia/20050928/nota/207142.aspx DANE. (1864). Estadísticas Censales. Recuperado el 27 de Enero de 2014, de Biblioteca Virtual: http://www.colombiestad.gov.co/index.php?option=com_jbook&task=view&Itemid=1 55&catid=1513&id=264 DANE. (1957). Resumen del Censo de Edificios y Viviendas de 1951. Bogotá. DANE. (1968). II Censo Nacional de Edificios y Viviendas. Resúmen General. Bogotá: Imprenta Nacional. DANE. (1973). La vivienda en Colombia 1973. XIV Censo Nacional de Población y III de Vivienda. Bogotá. IBM Colombia. (s.f.). Historias locales. Recuperado el 27 de Enero de 2014, de http://www-‐ 03.ibm.com/ibm/history/ibm100/co/es/stories/censo.html PNUD (2011). Colombia rural. Razones para la esperanza. Informe Nacional de Desarrollo Humano 2011. Bogotá. ONU-‐Hábitat. (2012). Estado de las ciudades de América Latina y el Caribe. Rumbo a una nueva transición urbana. Rueda, J. O. (Noviembre de 1999). Colombia, de país rural a urbano. Revista Credencial Historia(199).
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Bibliografía
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A NEXO Anexo No. 1 Distribución de hogares según tipo de tenencia. Área urbana y rural Total nacional Total de hogares
Año
Propia Arriendo
Otro
Sin información
Cabecera 1973
2.249.342
49,1%
41,4%
1993
5.384.656
60,6%
2003
8.014.450
50,7%
2005
8.210.346
2008
6,9%
2,6%
33,9%
3,3%
2,1%
38,2%
11,1%
0,0%
52,2%
36,9%
7,0%
3,9%
9.210.566
50,6%
37,7%
11,7%
0,0%
2010
9.686.751
46,9%
40,7%
12,3%
0,0%
2011
10.010.492
48,0%
38,6%
13,4%
0,0%
2012
10.187.831
46,7%
40,7%
12,6%
0,0%
1973
1.222.492
61,6%
11,1%
23,5%
3,8%
1993
1.775.186
72,2%
9,1%
16,5%
2,2%
2003
2.485.753
61,7%
9,7%
28,6%
0,0%
2005
2.360.553
62,1%
11,7%
23,6%
2,6%
2008
2.605.234
52,5%
9,8%
37,8%
0,0%
2010
2.649.201
54,0%
10,8%
35,2%
0,0%
2011
2.788.021
48,5%
9,6%
42,0%
0,0%
2012
2.872.473
52,8%
12,2%
35,0%
0,0%
Resto
Fuente: DANE -‐ ENCV 2003, 2008, 2010, 2011 y 2012. Censos 1973, 1993 y 2005
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Anexo
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