Inhalt A. Vertragsabschluss und Schriftverkehr/Dokumentation
l
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
1
1.
1 1 2 3 3 4
II.
Zustandekommen von Bauverträgen a) Allgemeine Regeln b) Bindung an Angebote c) Verspätete Annahmeerklärungen d) Vom Angebot abweichende Annahmeerklärungen e) Vertragsabschluss durch Arbeitsaufnahme
2. Vertretung der Vertragsparteien a) Vertretung juristischer Personen b) Umfang der Befugnisse von Architekten, Fachplanern und Bauleitern c) Anscheins- und Duldungsvollmacht d) Genehmigung eines schwebend unwirksamen Vertrages
5 5
3. Wann schreibt die VOB/B die Schriftform f ü r Erklärungen vor?
9
5 8 9
4. Notwendigkeit einer Baudokumentation
10
Handhabung in der Praxis
12
1.
Bindefristen in Angeboten und Verhandlungsprotokollen
12
2.
Reaktion a u f verspätete/abweichende Auftragsschreiben
12
3. Reaktion a u f »Auftragsbestätigungen«
12
4. Rechtzeitige Klärung der Vertretungsbefugnisse
14
5. Schadensersatzansprüche gegen vollmachtlose Vertreter
14
6. Versendung von Schriftstücken, Zugangsprobleme a) Einschreiben m i t Rückschein b) Einwurf-Einschreiben c) Normale Post/Telefax d) Zugang von E-Mails
15 15 15 15 16
7. Die Qualität des Schriftverkehrs
16
8.
17
Wann muss der Bauleiter a u f Schreiben reagieren?
9. Unternehmensinterne Kommunikation a) Anfertigung von Aktenvermerken b) Information der Geschäftsführung
18 18 18
10. Vorschlag f ü r die Ordnung der Unterlagen a) Erster Ordner: Vertragsunterlagen/ Vertrag m i t dem Auftraggeber
18 19
VII
http://d-nb.info/1018671943
Inhalt b) Zweiter Ordner: Behinderungsanzeigen/ Behinderungsanzeigen c) Dritter Ordner: Mehrkostenanzeigen und Nachtragsangebote d) Vierter Ordner: Korrespondenz m i t dem Nachunternehmer e) Fünfter Ordner: Sonstige Korrespondenz m i t dem Auftraggeber f ) Sechster Ordner: Rechnungen und Aufmaße g) Siebter Ordner: Baubesprechungsprotokolle h) Achter Ordner: Qualitätsnachweise, Prüfzeugnisse, Lieferscheine, Fotos, Muster i) Neunter Ordner: Baustellentagebuch j) Zehnter Ordner: Abnahmeprotokoll(e) und Mängellisten k) Eigener Terminkalender des Bauleiters 11. Archivierung der Unterlagen nach der Abnahme a) SchnellerZugriff a u f die wichtigsten Unterlagen b) Pläne und Schriftverkehr c) Unterlagen des Poliers
19 19 20 20 20 20 21 21 21 22 22 23 23 23
III. Musterschreiben
25
B.
Ausführungsunterlagen (§ 3 VOB/B)
35
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
35
1.
35
II.
Was gehört zu den nötigen Unterlagen?
2. Übernahme von Planungsleistungen durch den Auftragnehmer...
38
3. Unvollständige Ausführungsunterlagen und Pläne müssen rechtzeitig vervollständigt werden
39
4. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die Unterlagen auf Unstimmigkeiten, Mängel und Änderungen zu prüfen
40
5. Entspricht der Vertrag den Regelungen der VOB/B oder liegen Abweichungen/Besonderheiten vor?
41
Handhabung in der Praxis
43
1.
Unverzügliche Durchsicht a u f Vollständigkeit
43
2.
Aufdecken von Lücken, Widersprüchen und Besonderheiten
43
3. Abweichende Regelungen zur Planungsverantwortung beachten
43
4. Mängel der Entwurfsplanung
44
5.
Einhaltung von Planungsterminen
45
6.
Verzögerte Planfreigaben durch den Auftraggeber
45
7. Rechtliche Bedeutung von Planfreigaben III. Musterschreiben
VIII
46 48
Inhalt
C.
Ermittlung des Vertragsinhaltes und Auslegung des Vertrages
53
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
53
1.
53
Wann ist eine Vertragsauslegung erforderlich?
2. Grundregeln der Vertragsauslegung bei widersprüchlicher oder unklarer Leistungsbeschreibung 3.
56
4. Rangfolgeklauseln und ihre Wirkung
58
5. Einseitige Leistungsbestimmungsrechte
59
6.
II.
Ermittlung des Vertragsinhaltes bei vermeintlich eindeutiger Leistungsbeschreibung
54
Unwirksamkeit vertraglicher Regelungen als »Allgemeine Ge schäftsbedingungen« a) Vorformulierte und einseitig gestellte Vertragsbedingungen... b) Inhaltliche Überprüfung der Regelungen i m Streitfall c) Die VOB/B als Allgemeine Geschäftsbedingung d) Bei Überprüfung unwirksame Regelungen der VOB/B e) Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer Vertragsklausel als All gemeine Geschäftsbedingung
60 60 62 62 63 63
Handhabung in der Praxis
66
1.
Beschreibung der geschuldeten Vertragsleistung
66
2.
Ergänzung der vertraglichen Leistungsbeschreibung durch tech nische Regelwerke, insbesondere die VOB/C
68
3. Hauptfälle unvollständiger oder unklarer Leistungsbeschreibung a) Für den Werkerfolg notwendige Leistungen bzw. Bauteile sind nicht erwähnt b) Für den Werkerfolg notwendige Hilfsleistungen sind nicht erwähnt c) Es fehlen Detailangaben f ü r die Ausführung der Leistung d) Mengenangaben als Detailvorgabe f ü r die Ausführung e) Widersprüchliche Detailvorgaben f ü r die Ausführung von Leistungen f ) Detaillierte Vorgaben zu Bauleistungen bzw. Bauteilen w i dersprechen funktionalen Vorgaben g) Detaillierte Vorgaben zu Bauleistungen bzw. Bauteilen w i dersprechen Regeln der Technik h) Überraschende Detailfestlegungen i) Detailfestlegungen durch den AG nach Vertragsabschluss
70
4. Hauptfälle unvollständiger oder unklarer Vergütungsabrede a) Sprachlich unklare Einheitspreispositionen b) Unklare Reichweite einer Pauschalierung der Vergütung c) Zusatzleistung als Nachtrag oder im Stundenlohn
79 79 80 80
70 72 73 73 75 75 77 78 78
IX
Inhalt 5.
Bausoll-Ermittlung und Nachunternehmerbeauftragung
81
6. Durchstellen sonstiger Vertragsbedingungen an Nachunterneh mer
82
7. Im Vertrag nicht geregelter Bauablauf
83
III. Musterschreiben
85
D. Nachträge
91
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
91
1.
91
Einführung
2. Leistungsbestimmungsrechte des Auftraggebers (§ 1 Abs. 3 und Abs. 4 VOB/B) a) Grundsatz b) Änderungen des Bauentwurfs (§ 1 Abs. 3 VOB/B) c) Zusätzliche Leistungen (§ 1 Abs. 4 VOB/B) d) Abgrenzungsprobleme zwischen § 1 Abs. 3 und Abs. 4 VOB/B.. 3.
X
92 92 92 93 93
Nachtragsvorschriften der VOB/B a) Bestimmung des Bausolls b) Änderungsleistungen (§ 2 Abs. 5 VOB/B) c) Zusatzleistungen (§ 2 Abs. 6 VOB/B) d) Forderungen/Anordnungen des Auftraggebers e) Ankündigungserfordernis v o r d e r Ausführung f ) Änderung der Nachtragsvorschriften durch den Bauvertrag (Schriftformklauseln)
95 95 96 98 99 102
4. Ausführung von Leistungen ohne Anordnung (§ 2 Abs. 8 VOB/B).. a) Grundsatz: Keine Vergütung b) Ausnahme: Vergütung bei nachträglichem Anerkenntnis c) Weitere Ausnahme: Vergütung bei Interessengemäßheit der Leistung
104 104 104
5. Vertragstypen/Technik der Leistungsbeschreibung a) Einführung b) Einheitspreisvertrag (1) Struktur des Einheitspreisvertrages (2) Bedarfs-und Alternativpositionen (3) Hinweise f ü r das Aufstellen der Leistungsbeschreibung (4) Wirksamkeit vertraglicher Vergütungsklauseln beim Ein heitspreisvertrag c) Detail-Pauschalvertrag (1) Struktur des Detail-Pauschalvertrages (2) Übernahme des Mengenermittlungsrisikos (3) Falsche oder geänderte Mengenermittlungskriterien
107 107 107 107 108 110
103
105
110 111 111 113 114
Inhalt (4) Zur Wirksamkeit von Komplettheitsklauseln beim DetailPauschalvertrag d) Global-Pauschalvertrag (1) Struktur des Global-Pauschalvertrages (2) Einzeigewerk, Gewerkezusammenfassung bzw. Schlüs selfertigbau (3) Leistungsbestimmungsrecht des Auftragnehmers bei feh lenden Detailregelungen (4) Risikoverlagerung bei (teil-)funktionalen Ausschreibungen (5) Schlüsselfertigkeitsabrede bei gleichzeitig detaillierten Vorgaben des Auftraggebers (6) Wirksamkeit von Komplettheitsklauseln beim GlobalPauschalvertrag e) Zusammenfassung: Vertragstypen und Risikozuweisung (1) Vertragstypen/Bausoll und Vergütung: (2) Vertragstypen/Risikozuweisung: (3) Vor- und Nachteile der jeweiligen Vertragstypen
II.
115 116 116 118 118 119 122 126 127 127 127 128
6. Berechnung der Nachtragsvergütung a) Allgemeine Überlegungen zur Ermittlung der Nachtragshöhe. b) Änderungsleistungen (§ 2 Abs. 5 VOB/B) (1) Methodische Grundsätze (2) Ermittlung einer Bezugsposition bei Änderungsleistungen (3) Verpflichtung zur Hinterlegung der Auftragskalkulation (4) Fehlen einer aussagekräftigen Auftragskalkulation c) Zusatzleistungen (§ 2 Abs. 6 VOB/B) (1) Methodische Grundsätze (2) Ermittlung einer Bezugsposition bei Zusatzleistungen d) Verbot von Mischkalkulationen bei öffentlicher Auftragsver gabe
129 129 130 130 132 133 134 135 135 135
Handhabung in der Praxis
137
1.
136
Leistungsverweigerungsrecht bei Streit über Nachträge/Verhal ten in Konfliktsituationen a) Bestreiten des Nachtrags dem Grunde nach b) Beauftragung des Nachtrages nur dem Grunde nach c) Verhalten in Konfliktsituationen
137 137 138 139
2.
Wechsel des Vertragstyps im Verlauf der Vertragsverhandlungen.
141
3.
Verbindlichkeit einer Nachtragsvereinbarung
142
4. Nachlässe a uf Nachtragsforderungen
144
5. Ersatzloser Wegfall einer Leistung ohne Anordnung
144
6. Einzelfragen zur Ermittlung der Nachtragshöhe a) Maßgeblichkeit der Kosten in Einzelfällen
146 146
XI
Inhalt b) Ermittlung der Nachtragsvergütung bei Nachunternehmer einsatz c) Änderungsanordnung f ü h r t zu Mehrmengen bei unaus kömmlichen Positionen d) Geänderte Leistungen bei Pauschalverträgen e) Behandlung von Baustellengemeinkosten und Allgemeinen Geschäftskosten f ) Folgen einer nicht prüfbaren Nachtragsberechnung g) Vorschläge f ü r die Vertragsgestaltung III. Musterschreiben
E. I.
Mengenänderungen und Preisanpassung beim Einheitspreis vertrag und beim (Detail-)Pauschalvertrag
XII
148 149 150 151 151 153
175
Was muss der Bauleiter wissen?
175
1.
Allgemeines
175
2.
Preisanpassung beim Einheitspreisvertrag (§ 2 Abs. 3 VOB/B) a) Mengenabweichungen von nicht mehr als 10 % (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B) b) Erhöhung der ausgeführten Menge um mehr als 10 % ( § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B) (1) Grundsätze der Preisanpassung (2) Ausnahmen von der Bindung an die Auftragskalkulation.... (3) Ankündigungspflicht bei Mengenüberschreitungen? (4) Zeitliche Begrenzung des Preisanpassungsverlangens? c) Mengenunterschreitung um mehr als 1 0 % d) Ausgleichsberechnung
175
Preisanpassung beim Pauschalvertrag (§ 2 Abs. 7 VOB/B) a) Mengenermittlungsrisiken bei Detail- und Global-Pauschalverträgen b) Preisanpassung ab welcher Grenze? (1) Positionsweise Betrachtung (2) Gesamtbetrachtung (3) Vermittelnde Auffassung
184
3.
II.
146
176 176 176 179 182 182 182 184
184 186 186 186 188
Handhabung in der Praxis
189
1.
Mengenmehrung oder Leistungsänderung?
189
2.
Preisanpassung auch bei Rechenfehlern?
190
3. Preisanpassung wegen gestiegener Materialpreise?
191
4. Vertragliche Vereinbarungen zu Mengenänderungen a) Ausschluss von § 2 Abs. 3 VOB/B/Nachunternehmerproblematik
191 191
Inhalt b) Ausschluss von § 2 Abs. 7 VOB/B/Nachunternehmerproblematik
193
5. Falsche Mengenermittlungskriterien/Angeordnete Mehrmen gen und Schein-Pauschalen
193
6. Besondere Risikoübernahme beim Detail-Pauschalvertrag
Bescheinigung und Rückgabe der Stundenlohnzettel/Aner kenntniswirkung
Handhabung in der Praxis 1.
212 214
Bescheinigte Stundenlohnzettel ersetzen nicht die erforderliche Stundenlohnvereinbarung
214
Vollmacht zur Beauftragung von Stundenlohnarbeiten
215
3. Vollmacht bei der Bescheinigung von Stundenlohnzetteln
216
4. Vergütung von Stundenlohnarbeiten bei fehlender Vereinbarung
217
5.
218
2.
Rückforderung geleisteter Stundenlohnvergütung
6. Sonderproblem: Stundenlohnposition i m Detail-Pauschalpreisvertrag
218
III. Musterschreiben
220
G. Ausführungs- und Vertragsfristen (§ 5 VOB/B)
227
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
227
1.
227 227 228
Regelungen zur Bauzeit i m BGB und in § 5 VOB/B a) Fristenregelungen im BGB b) Regelungen zur Bauzeit in § 5 VOB/B
2. Vertragsfristen a) Vereinbarung
228 228
XIII
Inhalt b) Beginn- und Fertigstellungstermin c) Sonstige Einzelfristen 3. Nicht-Vertragsfristen a) Fristen im Bauzeitenplan (§ 5 Abs. 1 Satz 2 VOB/B) b) Einseitig vom Auftraggeber gesetzte Fristen
230 230 230
4. Verzug des Auftragnehmers a) Überschreitung von Vertragsfristen b) Überschreitung von Nicht-Vertragsfristen (1) Abhilfeanordnung nach § 5 Abs. 3 VOB/B (2) Mahnung m i t Nachfristsetzung
230 230 231 231 232
5.
II.
229 229
Ansprüche des Auftraggebers bei Verzug des Auftragnehmers m i t der Leistung a) Zurückbehaltungsrecht gegen Abschlagsrechnungen (§§ 273, 320 BGB) b) Schadensersatzpflicht (§ 6 Abs. 6 VOB/B) c) Vertragsstrafe (§ 11 VOB/B) d) Schadensersatzbegründende Kündigung (§ 5 Abs. 4 i. V. m. § 8 Abs. 3 VOB/B)
233 233 233 233 233
6. Rechtsfolgen von Behinderungen
234
Handhabung in der Praxis
237
1.
237 237 237 238
Beginn der Ausführung nach Abr uf (§ 5 Abs. 2 VOB/B) a) Auskunftspflicht des AG b) Beginnfrist c) Anzeige des Beginns
2. Vereinbarung von Ausführungsdauern
239
3. Einseitige Bestimmung oder Änderung von Vertragsfristen durch den Auftraggeber
239
4. Problematik von »verschobenen« Vertragsfristen
240
5.
Fortgeltung der Vertragsstrafe bei Behinderungen
242
6.
Durchführung von Beschleunigungsmaßnahmen a) Notwendigkeit einer Vereinbarung b) Beschleunigungsmaßnahmen bei unklarer Verantwortlichkeit
243 243 245
7. Strategien zur Vermeidung von Streit über die Bauzeit
246
III. Musterschreiben
249
H. Behinderungen
263
I.
XIV
Was muss der Bauleiter wissen?
263
1.
263
Die Begriffe Störung, Behinderung und Unterbrechung
Inhalt 2.
Ursachen f ü r Fristüberschreitungen a) Verantwortungsbereich des Auftragnehmers b) Behinderungen aus dem Risikobereich des Auftraggebers c) Zufall/höhere Gewalt d) Häufung verschiedener Ursachen e) Sonderproblem: Doppelkausalität
3.
Ansprüche des Auftragnehmers bei Behinderungen aus d e m Risikobereich des Auftraggebers a) Zeitliche Folge von Behinderungen: Ausführungsfristverlän gerung b) Wirtschaftliche Folge von Behinderungen: »Mehrkosten« (1) Behinderungsnachtrag (§ 1 Abs. 3 i. V. m. § 2 Abs. 5 VOB/B) (2) Schadensersatz (§ 6 Abs. 6 VOB/B) (3) Entschädigung (§ 642 BGB) (4) Zusammenfassung
5. Notwendigkeit von Behinderungsanzeigen a) Inhalt der Behinderungsanzeige b) Verpflichtung zur unverzüglichen Anzeige c) Adressat der Behinderungsanzeige d) Schriftform/Behinderungsanzeigen im Bautagebuch e) Entbehrlichkeit der Behinderungsanzeige f ) Behinderung am Beispiel verspäteter Planung
273 273 275 275 276 277 278
6.
Abmeldung der Behinderung
279
7.
Kündigungsmöglichkeit bei Unterbrechung
279
Handhabung in der Praxis
281
1.
281 281 282 286 287
Dokumentation des gestörten Bauablaufes a) Darlegungs- und Beweislast bei Behinderungen b) Notwendiger Inhalt einer bauablaufbezogenen Darstellung.... c) Hilfsmittel einer bauablaufbezogenen Dokumentation d) Einschaltung von Sachverständigen
2. Behandlung Allgemeiner Geschäftskosten bei Bauzeitverlänge rungen 3.
Witterungseinflüsse als Baubehinderung? a) Unvorhersehbarkeit der Witterung b) Fristverlängerung wegen Besonderheit der Arbeiten c) Abweichende Vereinbarungen im Bauvertrag d) Witterungsbedingte Schutzmaßnahmen
4. Vorbehalt wegen zeitabhängiger Kosten bei technischen Nach trägen
288 290 290 291 292 294 294
XV
Inhalt 5. Reaktion a u f Behinderungsanzeigen bzw. Inverzugsetzungen
295
III. Musterschreiben
297
I.
Vertragsstrafe (§ 11 VOB/B)
313
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
313
1.
313 313 313
Wofür können Vertragsstrafen vereinbart werden? a) Terminüberschreitungen b) Vertragsstrafe f ü r verbotene Submissionsabsprachen c) Vertragsstrafe wegen unzulässigem Nachunternehmerein satz d) Vertragsstrafen wegen illegaler Beschäftigung e) Kundenschutzklauseln m i t Vertragsstrafe f ) Vertragsstrafen wegen Nichtbezahlung des Mindestlohnes oder Verstoß gegen eine Tariftreueerklärung g) Vertragsstrafe f ü r verspätete Rechnungslegung h) Vertragsstrafe wegen vertragswidrig nicht zurückgegebener Bürgschaft gemäß § 648 a BGB
2. Bedeutung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen f ü r Bauvertragsklauseln a) Der Begriff »Allgemeine Geschäftsbedingungen« b) Inhaltskontrolle nach § 307 BGB c) Die VOB/B als Allgemeine Geschäftsbedingung 3.
II.
Anforderungen an die Wirksamkeit von Vertragsstrafevereinba rungen in AGB a) Beachtung des Transparenzgebotes b) Verschuldenserfordernis c) Absolute Obergrenze d) Maximale Höhe pro Tag e) Vertragsstrafen f ü r die Überschreitung von Zwischentermi nen
4. Keine automatische Weitergeltung der Vertragsstrafe bei Ter minverschiebungen....
325
5. Vorbehalt der Vertragsstrafe
326
6. Vertragsstrafe und konkreter Schaden
327
7. Keine Herabsetzung der Vertragsstrafe möglich
328
Handhabung in der Praxis
330
1.
330
Vertragsstrafe f ü r verschobene Termine
2. Verhandlungsstrategie des Auftragnehmers bei Vertragsstrafen klauseln
XVI
314 314 314
331
Inhalt 3.
Zeitpunkt, bis zu dem Vertragsstrafe berechnet werden kann
332
4. Verspätete Materiallieferungen
333
5.
333
Vertragsstrafe und Kündigung
III. Musterschreiben
335
J.
Kündigungsrechte des Auftraggebers nach § 8 VOB/B
343
I;
Was muss der Bauleiter wissen?
343
1.
343 343 343 343 344
II.
Freie Kündigung nach § 8 Abs. 1 VOB/B a) Grundsätze b) Kündigungsfolgen c) Ersparte Aufwendungen d) Deckungsaufträge
2. Schadensersatzbegründende Kündigung nach § 8 Abs. 3 VOB/B .. a) Grundsätze! b) Kündigungsfolgen c) Umdeutung der unwirksamen Kündigung aus wichtigem Grund in eine freie Kündigung d) Die drei Kündigungsmöglichkeiten bei verzögerter Leistungs erbringung des Auftragnehmers (§ 5 Abs. 3 und 4 VOB/B) e) Die Kündigung wegen nicht erfolgter Mangelbeseitigung vor Abnahme (§ 4 Abs. 7 i. V. m. § 8 Abs. 3 VOB/B) f ) Kündigung wegen unerlaubtem Nachunternehmereinsatz ( § 4 Abs. 8 VOB/B) g) Teilkündigungen nach § 8 Abs. 3 VOB/B..... h) Kündigungsandrohung i) Verhandlungen m i t dem Auftragnehmer während oder nach Fristablauf j) Verwirkung des Kündigungsrechtes
346 346 347
3. Kündigung gemäß § 8 Abs.2 VOB/B wegen Insolvenz a) Grundsätze b) Kündigungsfolgen c) Die Kündigungsgründe im Einzelnen (1) Einstellung der Zahlungen (Zahlungsunfähigkeit) (2) Beantragung des Insolvenzverfahrens (3) Eröffnung des Insolvenzverfahrens (4) Ablehnung mangels Masse
5. Notwendigkeit von Aufmaß und Abnahme nach Kündigung
360
6. Mängelfeststellungen nach Kündigung
361
Handhabung in der Praxis
363
347 348 349 351 353 354 355 355
XVII
Inhalt 1.
Einzelprobleme der Kündigung wegen verzögerter Leistungser bringung (§ 5 Abs. 4 VOB/B) a) Überschreitung bloßer Ausführungsfristen b) Überschreitung einer verbindlichen Zwischenfrist c) Überschreitung des Fertigstellungstermins d) Kündigung schon vor dem Fertigstellungstermin möglich? e) Was tun, wenn keine Termine vertraglich vereinbart oder die vereinbarten Termine wegen Behinderungen schon über schritten sind?
2. Einzelprobleme der Kündigung wegen Verzug m i t der Mangel beseitigung a) Form und Inhalt der Mängelrüge (1) Notwendiger Inhalt (2) Angemessenheit der Fristen (3) Schriftform ist zu empfehlen b) Ersatzvornahmen vor Abnahme erst nach (Teil-)Kündigung des Werkvertrages 3. Drohende Kündigung wegen unerlaubtem Nachunternehmer einsatz 4. Aufrechnung des Auftraggebers in der Insolvenz des Auftrag nehmers a) Aufrechnung m i t Werklohn f ü r Leistungen bis zur Antragstel lung .' b) Aufrechnung m i t Werklohn f ü r Leistungen nach Eröffnung des Verfahrens c) Aufrechnung m i t Werklohn f ü r Leistungen nach Antragstel lung und vor Verfahrenseröffnung
363 363 364 365 366
366 367 367 367 368 369 369 370 371 371 372 372
III. Musterschreiben
373
K.
Kündigungsrechte des Auftragnehmers
389
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
389
1.
Kein freies Kündigungsrecht des Auftragnehmers ohne wichti gen Grund
2. Kündigungsgründe nach § 9 Abs. 1 VOB/B a) Unterlassene Mitwirkung des Auftraggebers nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B (1) A r t und Rechtsnatur der Mitwirkungshandlungen (2) Annahmeverzug des Auftraggebers (3) Auftragnehmer zur Leistungserbringung außerstande b) Zahlungs- oder sonstiger Schuldnerverzug des Auftraggebers nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B (1) Zahlungsverzug
XVIII
389 389 389 389 390 391 392 392
Inhalt (2) Sonstiger Schuldnerverzug
II.
392
3. Sonstige Kündigungsgründe
393
4. Formelle Kündigungsvoraussetzungen nach § 9 Abs. 2 VOB/B a) Nachfristsetzung m i t Kündigungsandrohung b) Schriftliche Kündigungserklärung
394 394 395
5. Kündigungsfolgen a) Vergütung f ü r die erbrachten Leistungen b) Kündigungsbedingt nicht mehr ausgeführte Leistungen c) Weitergehende Ansprüche des Auftragnehmers
395 395 396 396
Handhabung in der Praxis
397
1.
Grundsätzlich: Risiken einer Kündigung
397
2.
Zahlungsverzug des Auftraggebers a) Nachgewiesener Leistungsstand und Zahlungsfristen b) Einreden des Auftraggebers (1) Unprüfbarkeit der Abrechnung (2) Mängel der erbrachten Leistung c) Mahnung d) Alternative: Sonderkündigungsrecht nach § 648 a BGB
397 398 398 398 399 400 400
3.
Annahmeverzug und eigene Leistungsbereitschaft
400
4. Folgen des gekündigten Generalunternehmervertrages
401
5. Kündigungsrecht bei Unterbrechung oder Behinderung a) Unterbrechung kürzer als drei Monate b) Behinderung wegen fehlender Mitwirkungshandlung
401 402 402
III. Musterschreiben
404
L.
Abnahme
411
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
411
1.
Der Begriff der Abnahme
411
2.
Die verschiedenen Formen der Abnahme a) Förmliche Abnahme b) Ausdrückliche, aber formlose Abnahme c) Fiktive Abnahmen nach § 12 Abs. 5 VOB/B (1) Schweigen a u f eine Fertigstellungsanzeige (2) Inbenutzungnahme (3) Vorbehalte i m Rahmen der fiktiven Abnahme d) Abnahmefiktion nach BGB (§ 640 Abs. 1 Satz 3) e) Stillschweigende Abnahme f ) Teilabnahme
411 411 412 412 412 413 413 413 414 416
:.
XIX
Inhalt 3.
Zustandsfeststellung von Teilen der Leistung (technische Ab nahme)
4. Die Wirkungen der Abnahme 5.
II.
Voraussetzungen einer Abnahmeverweigerung
416 417 419
6. Der Gefahrübergang durch (Teil-)Abnahme a) Übergang der Vergütungsgefahr vor Abnahme b) Übergang der Vergütungsgefahr durch Anordnungen des Auftraggebers c) Gefahrübergang durch Inbenutzungnahme d) Außergewöhnliche Schutzmaßnahmen als zusätzliche Leis t u n g nach § 2 Abs. 6 VOB/B
421 421
Handhabung in der Praxis
426
1.
426
Vollmacht zur Erklärung der rechtsgeschäftlichen Abnahme
2. Dokumentation der Abnahme und des Abnahmezeitpunktes 3.
Ein Nachunternehmer verlangt die Abnahme vor Gesamtfertig stellung
423 424 424
426 426
4. Auftraggeber verweigert die Abnahme wegen wesentlicher Mängel
428
5. Die Abnahme wird trotz Inbenutzungnahme der Leistung ver weigert
429
6.
430
Der Bauvertrag wird gekündigt
7. Abnahme von Mangelbeseitigungsleistungen
431
III. Musterschreiben
433
AA. Mängelanspriiche/Priifungs- und Bedenkenhinweispflichten.
449
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
449
1.
449 449 450
Der Mangelbegriff a) Vereinbarte Beschaffenheit b) Anerkannte Regeln der Technik c) Eignung f ü r die nach dem Vertrag vorausgesetzte, ansonsten f ü r die gewöhnliche Verwendung d) Die Erscheinungsformen des Mangels sind voneinander un abhängig
2. Mängelansprüche vor der Abnahme a) Anspruch a u f Mangelbeseitigung b) Schadensersatzanspruch c) Kündigungsrecht d) Zurückbehaltungsrecht des Auftraggebers
XX
453 455 456 457 457 458 459
Inhalt e) Minderung 3. Mängelansprüche nach der Abnahme a) Nacherfüllungsanspruch b) Zurückbehaltungsrecht c) Ersatz-bzw. Selbstvornahme/Vorschussanspruch d) Minderung e) Schadensersatzansprüche 4. Verjährungsfristen f ü r Mängelansprüche nach BGB und VOB/B/ Hemmung und Unterbrechung der Verjährungsfrist a) Verjährung der Mängelansprüche nach BGB b) Verjährung der Mängelansprüche nach VOB/B c) Verjährungsfrist bei arglistig verschwiegenen Mängeln/Or ganisationsverschulden d) Unterbrechung der Verjährung durch schriftliche Mangelrü ge/Symptomtheorie e) Verjährung der Mängelansprüche gegen Baustofflieferanten... f ) Hemmung oder Neubeginn der Verjährung von Mängelan sprüchen
5. Prüfungs- und Bedenkenhinweispflichten nach § 4 Abs. 3 VOB/B. a) Mängel im Verantwortungsbereich Dritter: b) Worauf bezieht sich die Prüfungs- und Bedenkenhinweis pflicht? (1) Bedenken gegen die vorgesehene A r t der Ausführung (2) Bedenken gegen Stoffe oder Bauteile/«Ausreißer« (3) Bedenken gegen (Vor-)Leistungen anderer Unternehmer.... (4) Bedenken wegen der Sicherung gegen Unfallgefahren
480 480 481 482 483
Handhabung in der Praxis
484
1.
484 484 484 485 486
Voraussetzungen des Bedenkenhinweises a) Inhalt b) Rechtzeitigkeit c) Schriftform d) Adressat
478 478
2. Auftraggeber setzt sich über angemeldete Bedenken hinweg
486
3. Gewissheit statt Bedenken
487
4. Gesamtschuldnerische Haftung zwischen Auftragnehmern und Architekten bzw. Fachplanern a) Planungsfehler b) Verletzung der Bauüberwachungspflicht c) Unterlassener Hinweis a u f mangelhafte Vorleistungen
488 488 490 491
5.
Vorteilsausgleichung bei mehrstufigen Vertragsverhältnissen/ Abzug »neu f ü r alt«
491
XXI
Inhalt 6. Häufig auftretende Probleme in der Praxis a) Umgang m i t streitigen Mängeln b) Untersuchungskosten bei unberechtigter Mängelrüge c) Verzug m i t der Annahme der Mangelbeseitigung d) Sowieso-Kosten e) Insolvenz des Auftragnehmers f ) Haftung f ü r ein Verschulden des Baustofflieferanten g) Haftung des Baustofflieferanten f ü r entstehende Aus- und Einbaukosten
493 493 494 495 496 497 498 499
III. Musterschreiben
500
N. Abrechnung und Zahlung (§§ 14 und 16 VOB/B)
517
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
517
1.
517 517 518 519 520 520 520 522 523 523 524
XXII
Abschlagsrechnungen a) Was kann abgerechnet werden? b) Abschlagszahlungen sind kein Anerkenntnis der Leistung c) Bis wann können Abschlagszahlungen verlangt werden? d) Beizufügende Abrechnungsunterlagen e) Abschlagsrechnungen bei Pauschalpreisvereinbarung f ) Abrechnung von Sammelpositionen in Einheitspreisverträgen. g) Gemeinsame Feststellung der erbrachten Leistung (Aufmaß)... h) Aufbau der Rechnungen i) Kumulative Rechnungslegung j) Umsatzsteuerliche Behandlung von Abschlagsrechnungen
2. Erstellung der prüfbaren Schlussrechnung a) Einheitspreis-Vertrag b) Pauschalvertrag c) Nur bereits erfolgte Zahlungen werden abgesetzt d) Absetzen von Skonti e) Zeitpunkt der Schlussrechnungslegung f ) Unvollständige Schlussrechnungslegung g) Fälligkeit der Schlusszahlung
525 525 525 526 526 527 528 528
3. Die Abrechnung des gekündigten Pauschalvertrages
529
4. Besonderheiten der Abrechnung bei freier Kündigung
530
5. Die Zahlungsfristen der VOB/B (§ 16 Abs. 1 und 3)
532
6. Die Schlusszahlungsfalle (§ 16 Abs. 3 Nr. 2 bis 6)
533
7.
534 534 535 535 536
Verjährung des Vergütungsanspruches a) Allgemeine Verjährungsfrist b) Beginn der Verjährung beim BGB-Bauvertrag c) Beginn der Verjährung beim VOB/B-Bauvertrag d) Hemmung der Verjährung
Inhalt e) Neubeginn derVerjährung
II.
537
8. Rückforderungsansprüche des Auftraggebers a) Fälligkeit b) Beweislast c) Verjährung des Rückforderungsanspruches
537 537 538 539
9. Das Recht des Auftraggebers zur Zahlung an Dritte (§16 Abs. 6 VOB/B)
541
Handhabung in der Praxis
543
1.
Prüfbarkeit der Abrechnung ist Voraussetzung f ü r die Fälligkeit der Zahlung
2. Zahlungsverzug und Verzugszinsen a) Verzugszinsen nur bei Nachfristsetzung (§ 16 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B)? b) Verzugszinsen ohne Mahnung bei unberechtigter Rech nungskürzung c) Verzugszinsen a u f das unbestrittene Guthaben (§ 16 Abs. 4 VOB/B) d) Höhe der Verzugszinsen e) Die Zinslücke bei Schlussrechnungslegung
543 544 544 544 544 545 545
3. Rechtzeitigkeit von Zahlungen
546
4. Der Auftraggeber verweigert seine Mitwirkung an der Erstel lung des Aufmaßes
546
5. Der Auftraggeber rügt die fehlende Prüffähigkeit der Schluss rechnung nicht
547
6. Der Auftraggeber schickt die Schlussrechnung zurück
548
7. Der Auftraggeber will nach Kündigung die Bauausführung m i t einem anderen Unternehmer unverzüglich fortsetzen
Vereinbarung eines Einbehaltes a) Verpflichtung zur Einzahlung a u f ein »Sperrkonto« b) Nachfrist zur Einzahlung von Einbehalten a u f das Sperrkonto..
4. Sicherheitsleistung durch Bürgschaft
558
XXIII
Inhalt a) Ausstellung der Bürgschaft nach Vorschrift des Auftragge bers (§ 17 Abs. 4 VOB/B) b) Verpflichtung zur Zahlung a u f erstes Anfordern c) Verzicht des Bürgen a u f die Rechte aus den §§ 768 und 770 BGB 5. II.
Rückgabe der Sicherheit, § 17 Abs. 8 Nr. 1 und 2 VOB/B
559 559 560 561
Handhabung in der Praxis
563
1.
563
Fehlende Vereinbarung des Sicherheitseinbehalts
2. Die Rechnungsprüfung ergibt (vermeintlich) kein Guthaben 3.
Keine Auszahlung des Sicherheitseinbehalts trotz Übersendung einer Gewährleistungsbürgschaft a) Rechtsprechung des BGH b) Abhilfe f ü r den Auftragnehmer c) Abhilfe f ü r den Auftraggeber
563 563 563 565 566
4. Aufrechnung des Sicherheitseinbehaltes f ü r verschiedene Bau vorhaben?
566
5.
567
Verjährungsprobleme a) Inanspruchnahme der Bürgschaft bei verjährten Gewährleis tungsansprüchen b) Verjährung der Ansprüche gegen den Bürgen
567 568
6. Bürgschaftsrückgabe bei nicht erledigten Mängelansprüchen
570
7. Bürgschaftstext genau prüfen
571
III. Musterschreiben
572
P.
Bauhandwerkersicherheit nach § 648 a BGB
581
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
581
1.
581
Zweck der Bauhandwerkersicherheit
2. Voraussetzungen des Sicherungsverlangens a) Geschützter Personenkreis b) Ausnahmen von der Verpflichtung zur Sicherheitsleistung
582 582 583
3.
Zeitpunkt des Sicherheitsverlangens
584
4. Art, Höhe und Kosten der Sicherheit
585
5. Rechtsfolgen bei Nichtgewährung der Sicherheit a) Leistungsverweigerungsrecht b) Kündigungsrecht c) Klage a u f Sicherheitsleistung
586 587 588 588
6. Rechtsfolgen der Kündigung
589
XXIV
Inhalt
II.
7. Voraussetzungen einer Inanspruchnahme der Sicherheit
590
8. Unabdingbarkeit der Regelung
590
Handhabung in der Praxis
592
1.
592
Mängel der Leistung/Gegenansprüche des Auftraggebers
2. Sichert eine Bürgschaft nach § 648 a BGB auch Nachtragsforde rungen?
592
3.
§ 648 a BGB nach Abnahme
593
4. Der fehlkalkulierte Bauvertrag
595
5.
595
§ 648 a BGB aus der Sicht des Auftraggebers
III. Musterschreiben
597
0 . Kauf von Baustoffen
611
1.
Was muss der Bauleiter wissen?
611
1.
611
Unterscheidung von Werk- und Kaufverträgen
2. Prüfungs- und Rügeobliegenheit (§ 377 HGB) a) Untersuchung der Ware (1) Unverzügliche Untersuchung (2) Umfang der Untersuchung b) Rüge bei erkennbaren Mängeln (1) Mangel (2) Unverzügliche Rüge (3) Spätere Erkennbarkeit eines Mangels c) Rechtsfolge der unterlassenen Untersuchung bzw. Rüge
612 612 612 613 613 613 614 614 614
3. Haftung des Verkäufers bei Verzug m i t der Lieferung a) Überschreitungeines verbindlichen Liefertermins b) Verzug durch Mahnung bzw. Erfüllungsverweigerung c) Ansprüche des Käufers bei Verzug (1) Schadensersatz (2) Rücktritt
615 615 615 616 616 616
4. Haftung f ü r Mängel a) Mängelrechte des Käufers, § 437 BGB (1) Nacherfüllung (2) Schadensersatz (3) Minderung (4) Rücktritt (5) Kein verschuldensunabhängiges Recht a u f Selbstvornah me (6) Verjährung der Mängelansprüche b) Ansprüche aus Beratungsvertrag
617 617 617 617 618 618 618 618 619
XXV
Inhalt II.
Handhabung in der Praxis 1.
Verletzung der Untersuchungs- und Rügepflicht gemäß § 377 HGB
620 620
2. Vereinbarung eindeutiger Liefertermine
620
3. Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegen den Ver käufer/Zwischenhändler
621
4. Keine Verkürzung der Gewährleistungsfrist f ü r Baustoffe
622
5. Muss der Auftragnehmer sich das Verschulden des Baustofflie feranten zurechnen lassen?
622
III. Musterschreiben
625
R.
Einsatz von Arbeitskräften
627
I.
Was muss der Bauleiter wissen?
627
1.
Pflichten nach dem Arbeitnehmerentsendegesetz (AEntG) a) Gewährung von Mindestarbeitsbedingungen b) Sanktionen bei Nichtzahlung des Mindestentgeltes c) (Bürgen)-Haftung des Auftraggebers .
627 627 628 629
2.
Pflichten nach dem Arbeiternehmerüberlassungsgesetz (AÜG) a) Beschränkte Zulässigkeit im Baugewerbe b) Umgehung durch »Scheinwerkverträge« c) Entleiherhaftung bei (illegaler) Arbeitnehmerüberlassung
629 629 630 630
II.
3. Pflichten nach Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) a) Verbot der Schwarzarbeit b) Haftung des Bauunternehmens
631 631 632
Handhabung in der Praxis
633
1.
633
Kontrollrechte und Dokumentationspflichten
2. Teilnahme am Frühwarnsystem der SOKA-Bau
634
3.
635
Weitere Maßnahmen zur Risikobeschränkung
4. Einwendungen des Auftraggebers gegen die Bürgenhaftung
