Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz von Dr. Georg Jennißen 5., völlig neubearbeitete Auflage

Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz – Jennißen wird vertrieben von beck-shop.de Thematische Gliederung: Wohnungseigentumsrecht

Verlag C.H. Beck München 2004 Verlag C.H. Beck im Internet: www.beck.de ISBN 978 3 406 52140 9

Inhaltsverzeichnis: Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz – Jennißen

beck-shop.de Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

XV

Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIX I.

Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1

II.

Gesetzliche Grundlagen der Verwalterabrechnung . . . . . . . .

3

III.

Datenerfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5

IV.

Objektbuchhaltung und Bankkonto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Anforderung an die Objektbuchhaltung . . . . . . . . . . . . . . a) Weichenstellung für die Jahresabrechnung . . . . . . . . . . b) Zielsetzung des Kontenplans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Allgemeine Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Einrichtung des Bankkontos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Das laufende Verwaltungskonto . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Das Rücklagenkonto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Kontoübertragung bei Verwalterwechsel . . . . . . . . . . . d) Lastschriftverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7 7 7 7 9 10 10 13 14 16

V.

Kosten und Kostenverteilungsschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Gesetzliche Regelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG . . . . . . . . . . . b) Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Bestimmung des Verteilungsschlüssels durch Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bestimmung des Verteilungsschlüssels durch Beschluss . . 4. Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels . . . . . . 5. Einzelne Probleme der Kostenverteilung . . . . . . . . . . . . . . a) Aufzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) bauliche Veränderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Eigenleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Einzelbelastung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Gerichtliche Verfahrenskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . aa) Bestimmung des Verteilungsschlüssels . . . . . . . . . . bb) Erfassung der verbrauchten Energiemengen . . . . . .

19 19 19 21 23 26 28 33 33 34 35 36 38 41 41 45 IX

beck-shop.de Inhalt cc) Verbrauchserfassungsgeräte . . . . . . . . . . . . . . . . . . dd) Kosten der Erstanschaffung . . . . . . . . . . . . . . . . . . ee) Reparaturkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ff) Kosten der Wartung und Anmietung . . . . . . . . . . . gg) Erfassung der Warmwasserkosten . . . . . . . . . . . . . hh) Verbrauchserfassung bei Nutzerwechsel . . . . . . . . ii) Heiznebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . jj) Formelle Anforderungen an die Heizkostenabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . kk) Folgen unterbliebender Verbrauchserfassung . . . . . ll) Einzelfallentscheidungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . g) Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten . . . . . . . . . . . h) Leerstand/fehlende Nutzungsmöglichkeit . . . . . . . . . . . i) Mehrhausanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . j) Miteigentumsanteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . k) Schwimmbäder, Sauna, Waschmaschinen . . . . . . . . . . . l) Sonderumlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . m)Tiefgaragenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n) Verwaltervergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . o) Wasser- und Kanalgebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p) Wohnflächenschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . q) Wohngeldausfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . r) Zustimmungskosten wegen Veräußerung . . . . . . . . . . .

49 50 51 52 53 54 55

Des Wirtschaftsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Inhalt des Wirtschaftsplans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Kostenkalkulation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Abdingbarkeit des Wirtschaftsplans . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Zeitraum des Wirtschaftsplans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Fortdauer des Wirtschaftsplans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Gerichtliche Aufstellung des Wirtschaftsplans . . . . . . . . . 7. Abweichen vom Wirtschaftsplan/Kreditaufnahme . . . . . . 8. Verhältnis von Wirtschaftsplan zur Jahresabrechnung . . . 9. Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan . . . . . . . . . . .

73 73 75 79 79 80 82 83 86 87

VII. Die Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Inhalt der Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Umsatzsteuerausweis in der Jahresabrechnung . . . . . . . . . a) Steuerfreie Umsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Optionserklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Formelle Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bildung von Abgrenzungspositionen . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Bankkontenentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Instandhaltungsrücklage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

93 93 101 101 103 105 106 110 112

VI.

X

56 58 59 61 64 65 67 68 68 69 70 71 71 72 72

beck-shop.de Inhalt a) Gesetzliche Grundlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Mittelverwendung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Erforderliche Höhe der Rücklagenbildung . . . . . . . . . . d) Anlage der Rücklage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Auflösung der Instandhaltungsrücklage . . . . . . . . . . . . f) Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage . g) Darstellung des Abflusses aus der Rücklage . . . . . . . . . h) Darstellung der Zuflüsse zur Rücklage . . . . . . . . . . . . . i) Darstellung der Rücklagenentwicklung . . . . . . . . . . . . 6. Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . 7. Beschlussfassung über die Jahresabrechnung . . . . . . . . . . 8. Entlastung des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

112 113 115 118 119 120 122 123 124 125 127 130

VIII. Schuldner der Lasten und Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . . . . 2. Veränderung des Schuldnerkreises durch Veräußerung . . a) Übernahmetheorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Theorie des „werdenden Wohnungseigentümers“ . . . . c) Fälligkeitstheorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Kritik an der Fälligkeitstheorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Aufteilungstheorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Zusammenfassung der Erwerberhaftung . . . . . . . . . . . 3. Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung . . . . 4. Regelung der Erwerber-/Ersteherhaftung in der Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Vereinbarung entsprechend der Übernahmetheorie . . . b) Vereinbarung entsprechend der Theorie des „werdenden Wohnungseigentümers“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Vereinbarung entsprechend der Fälligkeitstheorie . . . . d) Vereinbarung entsprechend der Aufteilungstheorie . . . 5. Regelung der Erwerber-/Ersteherhaftung durch Eigentümerbeschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Beschlüsse entsprechend der Übernahmetheorie . . . . . b) Beschlüsse entsprechend der Theorie des „werdenden Wohnungseigentümers“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Beschlüsse entsprechend der Fälligkeitstheorie . . . . . . . d) Beschlüsse entsprechend der Aufteilungstheorie . . . . . .

137 137 140 140 142 145 148 154 163 163

IX. Abrechnungsprüfung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kontrollrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Kontrolle durch den Beirat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Kontrolle durch den einzelnen Eigentümer . . . . . . . . . c) Kontrolle durch Sachverständige . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Umfang der Präsentationspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . .

175 175 175 177 179 180

165 165 168 169 170 170 170 172 172 173

XI

beck-shop.de Inhalt 2. 3. 4. 5.

X.

Ort der Präsentationspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anspruch auf Belegversand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zeitpunkt des Belegeinsichtsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beschränkung des Prüfungsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Gesetzliche Beschränkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Beschränkung durch Vereinbarung/Beschluss . . . . . . . .

181 184 187 188 188 189

Erzwingung der Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

XI. Pflichten des abberufenen Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Rechnungslegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Erstellung der Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Herausgabe von Unterlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

193 193 194 196

XII. Anfechtung der Beschlussfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Anfechtung des Wirtschaftsplans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Anfechtung der Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Umfang der Anfechtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Geschäftswert des Anfechtungsantrags . . . . . . . . . . . . c) Kostenentscheidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

199 199 200 200 204 205

XIII. Beitreibung rückständiger Wohngelder . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Verfahrensrechtliche Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . 2. Materielle Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Vorliegen eines wirksamen Beschlusses . . . . . . . . . . . . b) Einwendungen/Einreden des Zahlungspflichtigen . . . . c) Verzugsschaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Verfahrenskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Durchsetzung des Zahlungsanspruchs im Wege der Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Zwangshypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Zwangsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Insolvenz des Zahlungspflichtigen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Das Entziehungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Einstellung der Wohnungsbewirtschaftung (Versorgungssperre) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

207 207 212 212 214 219 221

XIV. Verhältnis der Jahresabrechnung zur Betriebskostenabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Differenzierung nach der Umlagefähigkeit . . . . . . . . . . . . 2. Unterschiedliche Verteilungsschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Abrechnungszeiträume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XII

222 222 223 224 226 229 230 232

235 235 240 242

beck-shop.de Inhalt 4. Auswirkungen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Betriebskostenabrechnung . . . . . . . . . . 242 XV. Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anlage 1: Beispiel eines Objekterfassungsbogens für die Erstbegehung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anlage 2: Kontenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anlage 3: Wirtschaftsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anlage 4: Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anlage 5: Musterformulierung für eine Gemeinschaftsordnung zu Themen der wirtschaftlichen Verwaltung . . . . . . . .

245 245 246 248 249 256

Stichwortregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259