Die Gefahr einer Immobilienblase am Beispiel der Hansestadt Hamburg Dr. Reiner Brüggestrat Vorstandssprecher der Hamburger Volksbank 21. September 2016
30.03.2016
22. September 2016
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Erläuterungen zur Definition „Immobilienblase“
Immobilienblase
Signifikanter Preisanstieg
>
Realwirtschaftliche Umstände
+
Objektspezifische Kriterien
z.B.
z.B.
- Wirtschaftliche Lage
- Substanzwert
- Branchenstruktur
- Ertragswert - Miete - Zins
- Bevölkerung - Wachstum - Struktur
- Umfeld
- Wohnungsnachfrage
22. September 2016
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Hamburger Immobilienpreise befinden sich im deutschlandweiten Vergleich auf hohem Niveau
22. September 2016
Quelle: Hamburger Abendblatt – Ausgabe 23.03.2016
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Hamburger Immobilienpreise befinden sich im deutschlandweiten Vergleich auf hohem Niveau
22. September 2016
Quelle: Hamburger Abendblatt – Ausgabe 23.03.2016
5
Hamburger Wohnmieten deutlich über bundesweitem Schnitt und weiter steigend
22. September 2016
6
22. September 2016
7
Der Wohnungsbau in Hamburg zieht dynamisch an Hamburger Abendblatt am 20.09.2016
22. September 2016
Datenquelle: www.hamburg.de/pressearchiv-fhh/6218110/2016-05-30-bsu-wohnungsbau + Mietpreisspiegel Hamburg 2016
8
22. September 2016
Quelle: Hamburger Abendblatt – Ausgabe 07.09.2016
9
Gewerbemieten konstant bei rückläufigen Leerstandsquoten
2. Quartal 2016 Büroflächenbestand in Mio. m²
22. September 2016
Quelle: Grossmann & Berger, Marktbericht Gewerbe
13,43
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Die Indikatoren zur Immobilienkonjunktur und zum Immobilienklima sind auf- und seitwärts gerichtet
Quelle: Deutsche Hypo, August 2016
22. September 2016
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Einflussfaktoren auf die Immobilienmärkte und Frühwarnindikatoren für eine Immobilienblase
22. September 2016
Globalindikatoren
Lokalindikatoren
Kurzfristiger Realzinssatz Geldmenge Wachstum der nominalen Liquidität
Mieten Hauspreise-EinkommenVerhältnis Hauspreise-MietenVerhältnis Investitionsquote Wachstum BIP pro Kopf
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Das Bevölkerungswachstum setzt sich auch zukünftig fort 1.900
1.883 1.867 1.840
1.850 1.800
1.780 1.746
1.750 1.720 1.704 1.700 1.650 2000
2005
2010
2015*
2020*
2025*
2030*
* Prognose 22. September 2016
Datenquelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein
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Trend der Singlehaushalte trifft insbesondere TopStandorte wie Hamburg und befeuert die Nachfrage
(18,3%)
(30,2%)
(51,5%)
Land: Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Niedersachsen
22. September 2016
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Haushalte ohne Kinder vorzugsweise im Stadtzentrum
22. September 2016
Quelle: Melderegister 31.12.2015 ergänzt um Schätzungen mit HHGen durch das Statistische Amt für HH und Schleswig-Holstein
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Wohnungsunterdeckung steigt weiter an
22. September 2016
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Hamburg hinter München auf Platz 2 der deutschlandweiten Durchschnittsmieten Miete Erstbezug Durchschnitt in EUR pro m²
22. September 2016
Miete Erstbezug Durchschnitt in % ggü. Vorjahr
2014
2015e
2016e
2014
2015e
2016e
Berlin
11,3
11,5
11,8
4,6
1,8
2,6
Düsseldorf
12,2
12,5
12,7
1,7
2,2
2,0
Frankfurt
13,1
13,4
13,6
2,7
2,0
2,0
Hamburg
13,1
13,3
13,6
0,8
1,8
1,7
Köln
11,4
11,6
11,8
1,8
1,8
1,7
München
14,9
15,3
15,7
6,4
2,7
2,9
Stuttgart
11,0
11,3
11,6
1,9
3,0
2,4
Durchschnitt Top-Standorte
12,3
12,6
12,9
3,4
2,1
2,3
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ-Bank Research
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Anhaltend hohe Preisdynamik
22. September 2016
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Rasante Entwicklung bei neuen Wohnbaukrediten
22. September 2016
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BIP pro Kopf liegt in Hamburg ca. 66% über dem bundesweiten Schnitt Bruttoinlandsprodukt je Einwohner nach Bundesländern (2015) 61.729 €
Hamburg Bremen
47.603 € 34.219
Bayern
43.092 €
Hessen
43.073 €
Baden-W.
42.745 €
Deutschland
54.526
37.099 €
Quelle: Bertelsmann Stiftung / Ländermonitor berufliche Bildung 2015
22. September 2016
Quelle: Statista / Bruttoinlandsprodukt (BIP) je Einwohner nach Bundesländern im Jahr 2015
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Erschwinglichkeit in Deutschland: Der Trend in Richtung langfristigen Durchschnitt wird fortgesetzt
Preis zu Einkommen Preis zu Miete Fairer Preis
22. September 2016
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Hohe Haushaltseinkommen sorgen für beste Erschwinglichkeit in Hamburg
22. September 2016
Quelle: IVD
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Niedriges Zinsniveau steigert die Attraktivität der Assetklasse Immobilien
22. September 2016
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Definition „Immobilienblase“
Immobilienblase
Signifikanter Preisanstieg
>
Realwirtschaftliche Umstände
+
Objektspezifische Kriterien
- Wirtschaftliche Lage
- Substanzwert
- Branchenstruktur
- Ertragswert - Miete - Zins
- Bevölkerung - Wachstum - Struktur
- Umfeld
- Wohnungsnachfrage
22. September 2016
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Noch keine generelle Immobilienblase in Hamburg trotz hoher Preise Immobilienblase
Signifikanter Preisanstieg
=
Realwirtschaftliche Umstände
+
Objektspezifische Kriterien
Bundesweite Normalisierungsphase neigt sich dem Ende Die konservative deutsche Finanzierungskultur und das solide System der Wohnungsbaufinanzierung sprechen gegen Spekulationsblasen
Fazit Normalisierung bald abgeschlossen, Überwertung in einzelnen Segmenten wahrscheinlich
22. September 2016
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Gestiegene Baukosten belasten Wohnungsbau
Quelle: http://bki.de/baupreisindex.html
Fazit Gestiegene Qualitätsansprüche an die Energieeffizienz und das Barrierefreie Bauen, Auflagen zu Stellplätzen sowie das innerstädtische Bauen mit seinen erhöhten logistischen Anforderungen haben das kostengünstige Bauen in den letzten Jahren immer weiter beeinträchtigt. 22. September 2016
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Megatrends und Immobilienmärkte
Technischer Fortschritt
Globalisierung
Einflüsse von Megatrends auf Immobilienmärkte
Nachhaltigkeit
22. September 2016
Ökonomie 4.0
27
Auf Wiedersehen!
