Der Berliner Mietspiegel 2013 mit Berliner Betriebskostenübersicht und

Kommentierung der Mietrechtsreform

Sonderbeilage 25. Mai 2013

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Mietspiegel 2013 Berliner Mietspiegel 2013 Vom 24. Mai 2013 (ABl. Berlin Nr. 21 vom 23. Mai 2013)

1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2013 als „qualifizierter Mietspiegel“ Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als „qualifizierter Mietspiegel“ gemäß § 558 d BGB erstellt und vom Land Berlin (vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) und den nachfolgend genannten Interessenverbänden anerkannt: ● Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund ● Berliner MieterGemeinschaft e. V. ● Mieterschutzbund Berlin e. V. ● Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. ● BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. ● Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. An der Mietspiegelerstellung haben beratend mitgewirkt: ● Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin ● Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude ● Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit ● Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten sind von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Hamburg nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung ermittelt worden. Die Wohnlagezuordnungen wurden im Einvernehmen mit den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten überprüft und aktualisiert. 2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel Dieser Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. September 2012 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage1). Diese Mietpreise werden kurz „ortsübliche Vergleichsmieten“ genannt. Der Mietspiegel hat seine Grundlage in den §§ 558 Abs. 2, 558 c, 558 d BGB. Die Mietwerte für die früheren östlichen Bezirke und West-Staaken2) sowie für die früheren westlichen Bezirke (ohne WestStaaken) werden in einer einheitlichen Tabelle gemeinsam ausgewiesen, da die

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Wohnungsbestände baulich und mietpreislich miteinander vergleichbar sind. Aufgrund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen für Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließlich „Wendewohnungen“3)) bezugsfertig geworden sind, werden diese getrennt in der Mietspiegeltabelle für die früheren östlichen Bezirke4) und WestStaaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie für die früheren westlichen Bezirke4) ohne WestStaaken (siehe Nr.  9, Spalte 5) ausgewiesen. Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten für ein Gutachten aufwenden zu müssen. Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ gemäß § 558 d BGB. Für seinen Anwendungsbereich als„qualifizierter Mietspiegel“ (siehe Nr. 4) gilt gemäß § 558 d Abs.  3 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die im „qualifizierten Mietspiegel“ angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erläuterungen. Nur dann können Sie den Mietspiegel richtig anwenden. 3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels Dieser Mietspiegel gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin, die bis zum 31. Dezember 2011 bezugsfertig geworden sind. 1) Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) vom 11. März 2013, BGBl. I Seite 434, wurde der § 558 Abs. 2 Satz 1 ergänzt. Nach dem Wort „Lage“ werden die Wörter „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ eingefügt. Das Gesetz tritt zu diesem Paragraphen zum 1.5.2013 in Kraft. Der Stichtag für die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2013 lag vor diesem Datum. 2) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 2.10.1990. 3) Die sogenannten „Wendewohnungen“ im Sinne dieses Mietspiegels sind die Wohnungen, die mit„DDRMitteln“ anfinanziert wurden und deren Baubeginn vor dem 3. Oktober 1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt wurden; für diese Wohnungen galten z. B. auch die Regelungen aus dem Mietenüberleitungsgesetz. 4) Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.

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Mietspiegel 2013 Der Mietspiegel gilt nicht für: ● Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern, ● Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2012 bezugsfertig geworden sind, ● preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen, ● Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung. Die Mietwerte (ortsübliche Vergleichsmieten) werden in einer Mietspiegeltabelle (siehe Nr. 9) ausgewiesen. Für Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließlich „Wendewohnungen“) bezugsfertig geworden sind, werden die Mietwerte noch weiterhin getrennt ausgewiesen: Für die im ehemaligen Ostteil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend genannt: „östliche Bezirke und West-Staaken5)“) ist Spalte 6 der Mietspiegeltabelle (bezugsfertig von 1973 bis 1990 einschließlich „Wendewohnungen“) maßgeblich. Für die im ehemaligen Westteil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend genannt: „westliche Bezirke ohne WestStaaken“4)) ist die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) maßgeblich. Diese Zuordnung6) ist auch nach Bildung der neuen Bezirke ab 1. Januar 2001 noch maßgeblich für den Geltungsbereich der entsprechenden Baualtersklassen/ Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (Spalten 5 und 6 der Mietspiegeltabelle); das heißt, zum Beispiel für ● Bezirk Mitte gelten – im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Mitte die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und„Wendewohnungen“) der Mietspiegeltabelle, – im Gebiet der im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirke Tiergarten und Wedding die Spalte 5

(bezugsfertig 1973 bis 1990) der Mietspiegeltabelle; ● Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelten – im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Friedrichshain die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und „Wendewohnungen“) der Mietspiegeltabelle, – im Gebiet des im Westteil Berlins lie­g enden ehemaligen Bezirks Kreuz­berg die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) der Mietspiegeltabelle. Zu den ehemaligen östlichen Bezirken von Berlin gehören: Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Köpenick, Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weißensee. Wohnungen in West-Staaken gehören zum Geltungsbereich der Mietspiegeltabelle für die früheren östlichen Bezirke. Zu den ehemaligen westlichen Bezirken von Berlin gehören: Charlottenburg, Kreuzberg, Neukölln, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf. Die genaue Zuordnung einer Adresse zum Geltungsbereich der entsprechenden Spalten der Mietspiegeltabelle ist dem Straßenverzeichnis (Amtsblatt von Berlin [siehe Nr. 12]) zu entnehmen. 4. Qualifizierter Mietspiegel Der Berliner Mietspiegel 2013 ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d BGB, soweit sich aus folgenden Absätzen nichts anderes ergibt. Er wurde nach anerkannten

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wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung erstellt. Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode werden ausführlich in den jeweiligen Endberichten („Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel“ und „Aktualisierung des Wohnlageverzeichnisses“) dargestellt, die auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt eingestellt werden. Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthält, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2013 Angaben für eine Wohnung enthält, für die der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2013 auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558  a Abs. 3 BGB). Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsdaten wurden nach Erhebung in einer einheitlichen Datenbank aufbereitet und ausgewertet. Das Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ebenfalls im Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 beschrieben. Es ist zu beachten, dass durch eine Extremwertbereinigung und die Ausweisung eines unteren und oberen Spannenwertes eine Kappung der Mietwerte erfolgt. Erhobene Mietwerte außerhalb der ausgewiesenen Spannenwerte sind daher zwar in die Mietspiegel-Ermittlung eingeflossen, werden jedoch innerhalb der Mietspiegeltabelle nicht dargestellt. Dies kann sowohl überdurchschnittlich gut als auch schlecht ausgestattete Wohnungen oder besonders große Wohnungen (ab ca. 175 m²) betreffen. Im Einzelfall kann es bei derartigen Wohnungen angezeigt sein, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln. Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit „*“ oder „**“ gekennzeichnet), können wegen der insoweit nur eingeschränkten Datengrundlage nicht dem 5) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 2.10.1990. 6) Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.

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Mietspiegel 2013 die Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Kaltmiete durch Umrechnung hergestellt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch in Gestalt einer Brutto-Kaltmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Netto-Kaltmiete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskosten der ortsüblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden, die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen. Dabei sind nur Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB ansatzfähig, soweit diese Betriebskosten den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit entsprechen.

5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: „Netto-Kaltmiete“ Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Beträge stellen die „Netto-Kaltmiete“ dar. Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB), also die Miete ● ohne Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung, ● ohne die sogenannten „kalten“ Betriebskosten, ● ohne etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge, ● ohne etwaige Zuschläge wegen der Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken. Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete (Teilinklusivmiete) vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener Anteile für Betriebskosten, muss

6. Die Gliederung dieses Mietspiegels Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten für Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage7) aus. Der Mietspiegel würdigt die unterschiedlichen Mietenstrukturen auf den durch die einzelnen Mietspiegelfelder beschriebenen Berliner Teilmärkten in der Art, dass als„ortsübliche Entgelte“ feldbezogene Spannen ausgewiesen werden. Die unterschiedliche Breite dieser Spannen berücksichtigt die Verteilung (Streuung) der Mietwerte in den einzelnen Tabellenfeldern und reicht von 2/3 bis 3/4 der für jedes Mietspiegelfeld erhobenen Mietwerte. Damit werden in diesem Mietspiegel nicht alle in Berlin tatsächlich erhobenen Mieten erfasst. Die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Werte stellen die üblichen Mietwerte in Berlin dar, wobei nur noch

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Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden. Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11) handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Die Aussagen in der Orientierungshilfe bestätigen die entsprechenden Aussagen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. wurden fortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schätzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden (siehe BGH, Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04 = GE 2005, 663).

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bei der Baualtersklasse/Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (siehe Nr. 9, Spalten 5 und 6) in der Mietspiegeltabelle nach ehemaligen östlichen bzw. westlichen Bezirken unterschieden wird. Die Gliederung dieses Mietspiegels erfolgte unter folgenden Aspekten zu den Vergleichsmerkmalen: 6.1 Art Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebäudeart. Dieser Mietspiegel gilt nur für alle Mietwohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindestens 3 Wohnungen). Er gilt dagegen nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern. 6.2 Größe Zur Bestimmung der Größe ist die Fläche in Quadratmetern als verlässlicher Maßstab gewählt worden. Bei der Erstellung des Mietspiegels wurde davon ausgegangen, dass die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt worden ist. Für Berechnungen nach diesem 7) Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) vom 11. März 2013, BGBl. I Seite 434, wurde der § 558 Abs. 2 Satz 1 ergänzt. Nach dem Wort „Lage“ werden die Wörter „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ eingefügt. Das Gesetz tritt zu diesem Paragraphen zum 1.5.2013 in Kraft. Der Stichtag für die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2013 lag vor diesem Datum.

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Mietspiegel 2013 Zeitpunkt kann die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet werden. 6.3 Ausstattung Die Ausstattung einer Wohnung ist für ihren Wert von erheblicher Bedeutung. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen – ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden –, so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt. Der Mietspiegel geht in der Mietspiegeltabelle von der Ausstattungsklasse„Wohnungen mit Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung (mit SH, Bad und IWC)“ aus. Bei Minderausstattung (Wohnungen ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit IWC oder Wohnungen mit Sammelheizung oder mit Bad, mit IWC) sind Abschläge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle). Bei den Ausstattungsmerkmalen ist Folgendes zu berücksichtigen: ● Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen. ● Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, Öl-, Elektroheizung), die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen.

Weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualität der Ausstattungsmerkmale müssen unter Berücksichtigung der Preisspannen gewürdigt werden. 6.4 Beschaffenheit Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erläutert, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgebend ist das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes Wohnraum geschaffen oder geändert wurde. Für später errichtete Wohnungen in bestehenden Gebäuden (zum Beispiel bei Dachgeschossausbau) ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse des Gebäudes eingeordnet. Zur Würdigung der unterschiedlichen Bauweisen während verschiedener Zeitperioden und unter Berücksichtigung noch bestehender Unterschiede in der Mietpreisstruktur bei Neubauwohnungen von 1973 bis 1990 in den östlichen Bezirken und West-Staaken sowie den westlichen Bezirken (ohne West-Staaken) wurde folgende Unterscheidung der Bezugsfertigkeit vorgenommen: ● Altbauwohnungen: bis 1918 und 1919 bis 1949; ● Neubauwohnungen: 1950 bis 1964, 1965 bis 1972, 1991 bis 2002; ● Neubauwohnungen (nur westliche Bezirke ohne West-Staaken): 1973 bis 1990;

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● Neubauwohnungen (nur östliche Bezirke und West-Staaken): 1973 bis 1990 und sogenannte „Wendewohnungen“. Für neugebaute Wohnungen mit Bezugsfertigkeit ab 1.1.2003 bis 31.12.2011 sind Zuschläge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle). 6.5 Wohnlage Die Wohnlage spiegelt die Lagequalität des weiteren Wohnumfeldes wider. Bei der Wohnlagezuordnung wird nach drei Qualitätsstufen unterschieden: einfache, mittlere und gute Wohnlage. Die vorliegende Wohnlagezuordnung stellt das Resultat von wissenschaftlichen Untersuchungen, Begehungen und Abstimmungen dar. Die Wohnlagezuordnung ist fester Bestandteil dieses qualifizierten Mietspiegels. Die Wohnlagenkarte für Berlin gibt einen Überblick über die Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet. Zugunsten einer übersichtlichen graphischen Darstellung werden in der Wohnlagenkarte Gebiete mit überwiegend einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage abgebildet. In diesen Gebieten können Adressen verschiedener Wohnlagen vorhanden sein. Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt sich allein aus dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013“. Die nach Straßennamen in alphabetischer Reihenfolge geordnete Übersicht ist im Amtsblatt für Berlin (siehe Nr. 12) abgedruckt. Die dortige Kennzeichnung „O“ für die ehemaligen östlichen Bezirke und West-Staaken sowie „W“ für die ehemaligen westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) ermöglicht für die 1973 bis 1990 bezugsfertigen Wohnungen die Zuordnung der Adresse zur entsprechend anzuwendenden Spalte (5 oder 6) der Mietspiegeltabelle. 7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum Einfache Wohnlage In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen, mit überwiegend ungepflegtem Straßenbild und/oder schlechtem Gebäudezustand (z. B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete). Bei starker Beeinträchtigung von Industrie und Gewerbe. In Stadtrandlagen in Gebieten mit erheblich verdichteter Bauweise. In Stadtrandlagen in Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, oft schlechtem Gebäudezustand (z. B. Fassadenschäden,

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Mietspiegel 2013 unsanierte Wohngebiete), mit ungepflegtem Straßenbild (z. B. unbefestigten Straßen), ungünstigen Verkehrsverbindungen und wenigen Einkaufsmöglichkeiten. Die Wohnlagebewertung muss gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld. Mittlere Wohnlage In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit normalem Straßenbild (nicht von Gebäudeschäden geprägt), gutem Gebäudezustand (z. B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), mit wenigen Grün- und Freiflächen. In Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, durchschnittlichen Einkaufsmöglichkeiten und normalem Verkehrsanschluss, ohne Beeinträchtigung von Industrie und Gewerbe. Die Wohnlagebewertung muss gebietsprä-

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gend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.

7.1 Wohnlagenkarte für Berlin (hier nicht abgedruckt)

Gute Wohnlage In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit Grün- und Freiflächen, gepflegtem Straßenbild (guter Gebäudezustand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image. In Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebäudezustand, gutem Image und normaler Verkehrsanbindung. Die Wohnlagebewertung muss gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.

8. Anwendung der Mietspiegeltabelle Aufgrund der weitestgehend angeglichenen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen in den bisherigen östlichen und westlichen Bezirken werden die Mietwerte in einer gemeinsamen Mietspiegeltabelle ausgewiesen – mit Ausnahme der von 1973 bis 1990 bezugsfertigen Wohnungen. Die eindeutige Zuordnung einer Wohnung (Adresse) zur anzuwendenden Spalte der Mietspiegeltabelle (entsprechend dem jeweiligen Geltungsbereich) für Wohnungen „bezugsfertig von 1973 bis 1990“ ergibt sich allein aus dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013“ (Amtsblatt für Berlin [siehe Nr. 12]). Die dortige Kennzeichnung„O“ für die östlichen Bezirke und West-Staaken sowie „W“ für die westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) ermöglicht

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Mietspiegel 2013

8) Vgl. Ausführungen zum Gebietsstand unter Nr. 3.

9. Berliner Mietspiegeltabelle 2013

Berliner Mietspiegeltabelle 2013

a) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 2.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.

Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag 1.9.2012) · Netto-Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich Altbau bezugsfertig

bis 1918

Wohnfläche

Ausstattung

A

mittel

B

gut

C

40 bis unter 60 m2

einfach

einfach

D

mittel

E

gut

F

60 bis unter 90 m2

bis unter 40 m2

Wohnlage

einfach

G

mittel

H

gut

I

einfach

J

mittel

K

gut

L

90 m2 und mehr

die eindeutige Zuordnung Ihrer Adresse zu den zugehörigen Spalten 5 oder 6 der Mietspiegeltabelle. Für die Zuordnung zu „östlichen“ und „westlichen“ Bezirken ist der Gebietsstand vor der Gebietsreform (31.12.2000) maßgeblich8). Um nun die ortsübliche Vergleichsmiete (Netto-Kaltmiete) für Ihre Wohnung in der Mietspiegeltabelle zu ermitteln, sollten Sie wie folgt vorgehen: Das für die Wohnung in Betracht kommende Tabellenfeld der Mietspiegeltabelle finden Sie, indem Sie die vorhandenen Merkmale der Wohnung mit denen aus der Mietspiegeltabelle vergleichen. Größe, Ausstattung und auch Bezugsfertigkeit der Wohnung werden Sie kennen oder feststellen können. Sodann müssen Sie die Wohnlage für Ihre Wohnung bestimmen. Hier liefert die Karte eine erste Orientierung. Die genaue Wohnlagezuordnung kann jedoch nur dem o. g. „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013“ entnommen werden. Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, aus dem Sie die in Frage kommenden Werte ablesen können. Der Mietspiegel weist für jeden Wohnungstyp in den verschiedenen Tabellenfeldern jeweils die Mietpreisspanne und den Mittelwert aus. Der Mietpreis einer normalen Wohnung mit Standardausstattung in üblicher Qualität entsprechend ihrem Baualter wird vorwiegend um den ausgewiesenen Mittelwert liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete im oberen Bereich der Spanne einzuordnen sein. Der Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete (Netto-Kaltmiete) in Euro/m2 monatlich aus.

mit Sammelheizung (SH), Bad und WC in der Wohnung (IWC)

Neubau

1919 - 1949

mit SH, Bad und IWC

1950 - 1964

mit SH, Bad und IWC

1965 - 1972

1973 - 1990 Westa

1973 - 1990 Osta

1991 - 2002

mit Wendewohnungen

ohne Wendewohnungen

mit SH, Bad und IWC

mit SH, Bad und IWC

mit SH, Bad und IWC

mit SH, Bad und IWC

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6,35*

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5,06-8,15

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4,85-7,30

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4,11-6,75

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5,29-7,45

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5,25-7,10

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5,00-7,80

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5,80-7,00

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5,08-7,25

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6,97*

4,68-5,87

5,08-8,96

5,35

7,10

5,00-5,78

6,30-7,86

6,64**

7,93*

5,38-7,03

6,83-9,00

4,62

6,58

4,16-5,22

5,43-7,72

4,75

6,87

4,28-5,14

6,04-7,59

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7,77

4,76-6,66

6,40-9,01

4,56

6,70**

3,92-5,09

6,01-7,42

4,64

6,93

3,95-5,09

5,38*

4,78-6,14

5,75-8,28

8,57

6,97-10,55

Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte). Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* = 15 - 29 Mietwerte, ** = 10 - 14 Mietwerte).

Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 2003 bis 31.12.2011) mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,47 Euro über den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 7. Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,40 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 3. Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,93 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 2. Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,48 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 2. Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,28 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1. Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 2,23 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1.

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– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

Nr. 10/2013

Mietspiegel 2013 10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen können. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle können die besonderen Nachteile und Vorteile einer Wohnung im Rahmen der Spannen des Mietspiegels durch zusätzliche Merkmale (siehe Nr.  11.5 „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“) berücksichtigt werden. Mängel bei der Standardausstattung können durch zusätzliche Ausstattungen ausgeglichen werden. Die Miethöhe kann zudem von weiteren Merkmalen abhängig sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen sind (siehe auch Erläuterungen zu Nr. 11.1). 10.1 Auswirkungen Sondermerkmale Die vorgenommenen wissenschaftlichen Untersuchungen des Mietengefüges haben ergeben, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualität gegeben ist und die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in wesentlichem Umfang von der für sonst vergleichbaren Wohnraum abweicht. Verschiedene dieser Sondermerkmale deuten darauf hin, dass zugleich weitere, die Wohnungsqualität beeinflussende Detailmerkmale vorliegen. Bei der Untersuchung des Mietengefüges wurde ermittelt, dass folgende baualtersspezifische Sondermerkmale erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben. Gegenüber einer Standardwohnung weicht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von den nach der Mietspiegeltabelle ermittelten Mietwerten um folgende Beträge ab:

Zu-/Abschläge in Euro/m2 monatlich Baualtersspezifische Sondermerkmale

bis 1918

1919 bis 1949

1950 bis 1964

1965 bis 1972

1973 bis 1990 (West)

1991 bis 2002

a

1973 bis 1990 (Ost)a

Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume

+ 0,25

+ 0,43

+ 0,69

+ 0,64

–

+ 0,58

+ 0,43

Moderne Küchenausstattung (Kü­chen­ schränke, Ein­bauspüle, Dunstabzugshaube, Herd mit Ceran-Kochfeld, Backofen, Wandfliesen im Arbeitsbereich, Kühlschrank)

+ 0,86

–

+ 0,52

+ 0,37

–

+ 0,26

–

Von der Badewanne getrennte Dusche in der Wohnung

+ 0,56

–

–

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- 0,07

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+ 0,28

+ 0,25

+ 0,23

+ 0,26

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- 1,00

–

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Kleines Bad (kleiner als 4 m2) Modernes Bad (Wände ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne und/oder -dusche, Einhebelmischbatterie, Strukturheizkörper als Handtuchwärmer Lage im Souterrain

a) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 2.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform (siehe Erläuterung unter Nr. 3).

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Nr. 10/2013

– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

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Mietspiegel 2013 Anzeige 2013.pdf

11. Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung Neben den vorgenannten Zu- und Abschlägen für Sondermerkmale können andere Qualitätsmerkmale Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Es wird zur Berücksichtigung dieser zusätzlichen Merkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete deshalb die nachfolgende „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ als Schätzgrundlage empfohlen; sie gehört allerdings nicht zum qualifizierten Teil dieses Mietspiegels (siehe auch BGH, Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04 - GE 2005, 663). Diese Orientierungshilfe berücksichtigt dabei bisherige Erkenntnisse, die sowohl von der Praxis für die Einigung der Vertragsparteien als auch von vielen Berliner Gerichten für ihre Entscheidungen zugrunde gelegt worden sind, aber auch neuere Entwicklungen.

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03.05.13

Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel die wesentlichen Merkmale. Es können aber in Einzelfällen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen.

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11.1 Zusätzliche Merkmale Das nachfolgende Annäherungsschema nennt in den fünf Merkmalgruppen „Bad/

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11.2 Energetischer Zustand der Wohngebäude Die Umgestaltung des Wohngebäudebestandes unter energetischen Gesichtspunkten wird in den nächsten Jahren und Jahrzehnten immer wichtiger. Zudem gewinnen die Kosten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei der Bewertung von Wohnraum für die Mieter zunehmend an Bedeutung. Der Berliner Mietspiegel 2013 trägt der Entwicklung der Energiekosten durch die Einbeziehung eines abgestuften Energiekennwertes verstärkt Rechnung. Die Einbeziehung des energetischen Zustands in das Wertungssystem der Orientierungshilfe berücksichtigt sowohl die unterschiedlichen Energiekennwerte, die sich für ein Wohngebäude aus dezentraler oder zentraler Warmwasserversorgung er-

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11.3 Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und zur Spanneneinordnung Für die nähere Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind neben der Mietspiegeltabelle die ausgewiesenen Sondermerkmale (siehe auch Erläuterungen zu Nr. 10.1) und die zusätzlichen Merkmale aus der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zu berücksichtigen. Folgende Ermittlung wird empfohlen:

geben, als auch Umsetzungshindernisse für energetische Sanierungsmaßnahmen, die sich aus denkmalschutzrechtlichen Vorgaben ableiten. Das gestufte Wertungssystem (je geringer der Energieverbrauch ist, umso stärker soll sich dies wohnwerterhöhend auswirken – je mehr Energieverbrauch, umso stärker soll sich dies wohnwertmindernd auswirken) bietet ein transparentes, leicht nachvollziehbares Instrument auf der Basis von objektiven Energiekennwerten.

Schritt 1: Berücksichtigung der Sondermerkmale Liegen Sondermerkmale (siehe Nr. 10.1) vor, sind die daraus resultierenden Beträge dem Mittelwert des jeweiligen Tabellenfeldes hinzuzufügen oder abzuziehen. Dadurch kann sich auch ein Überschreiten oder Unterschreiten der Spannenendwerte ergeben. Sollten sich durch Berücksichtigung der Sondermerkmale Werte innerhalb der ausgewiesenen Mietenspannen ergeben, können die verbleibenden Spielräume bis zu den Spannenendwerten durch Anwen-

dung der Orientierungshilfe ausgeschöpft werden. Schritt 2: Spanneneinordnung mittels zusätzlicher Merkmale der Orientierungshilfe Die wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Merkmale sind in der Mietspiegeltabelle nicht gesondert ausgewiesen. Sie können aber die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne – ausgehend vom Mittelwert positiv oder negativ – mit jeweils 20 % für folgende Merkmalgruppen beeinflussen: 1. Die Ausstattung des Bades/WC 20 % 20 % 2. Die Ausstattung der Küche 3. Die Ausstattung der Wohnung 20 % 4. Die Ausstattung des Gebäudes 20 % 5. Das Wohnumfeld 20 % 100 % Überwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, ist ein Zuschlag von 20  % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt. Überwiegen die

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wohnwertmindernden Merkmale in einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenunterwert angemessen. In gleicher Weise ist mit jeder anderen Merkmalgruppe zu verfahren. Das Überwiegen der Merkmale innerhalb einer Merkmalgruppe ergibt sich durch einfache Überzahl. Die fünf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet! Auf dieser Basis ist zunächst die Differenz zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Orientierungshilfe zu berechnen. Überwiegen in allen fünf Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am oberen Spannenwert. Überwiegen in allen fünf Kategorien die wohnwertmindernden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am unteren Spannenwert. Schritt 3: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Wird durch die Berücksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert noch nicht erreicht, kann zusätzlich der Wert aus Schritt 2 (die Differenz zwischen Mittelwert und errechnetem Spannenwert) hinzugerechnet oder abgezogen werden. Liegt dieses Ergebnis außerhalb der im betreffenden Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne, so ist es auf den Spannenendwert zu begrenzen. Wurde in Schritt 1 allein durch die Berücksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert bereits überschritten, gilt das ermittelte Ergebnis. Eine weitere Berücksichtigung von Werten aus Schritt 2 ist unzulässig. 11.4 Beispiele: A) Umgang mit den Merkmalen zur Berücksichtigung des energetischen Zustandes von Gebäuden in der Merkmalgruppe „Gebäude“ Bei den wohnwertmindernden Merkmalen ist es nur möglich, entweder das Merkmal „Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)“ oder ein bzw. mehrere Merkmale zum „Energieverbrauchskennwert“ anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei den wohnwerterhöhenden Merkmalen: entweder das Merkmal „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/ Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1.7.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)“ wird ausgewählt oder ein bzw. mehrere Merkmale zum „Energieverbrauchskennwert“.

– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

Nr. 10/2013

Mietspiegel 2013

B) Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr.  11.5) – ohne Berücksichtigung von Sondermerkmalen Merkmalgruppe

C) Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen (siehe Nr. 10.1) – ohne Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung Handelt es sich z. B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1965 und 1972 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 65 m² groß, in mittlerer Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld H4) und treffen zusätzlich die zwei Sondermerkmale „Moderne Küchenausstattung“ und„Modernes Bad“ für diese Baualtersklasse zu (siehe Tabelle unter Nr. 10.1), dann ergeben sich folgende Werte:

es überwiegen wohnwerterhöhende Merkmale

+ 20 %

2. Küche

wohnwerterhöhende Merkmale

+ 20 %

3. Wohnung

wohnwerterhöhende Merkmale

+ 20 %

4. Gebäude

wohnwertmindernde Merkmale

- 20 %

5. Wohnumfeld

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Mittelwert: 5,01 Euro Oberwert: 5,50 Euro Sondermerkmal „Moderne Küchenausstattung“: + 0,37 Euro Sondermerkmal „Modernes Bad“: + 0,26 Euro Die Addition der beiden Sondermerkmale auf den Mittelwert von 5,01 Euro ergibt für

Mittelwert: 5,51 Euro Oberwert: 6,20 Euro Unterwert: 4,87 Euro Das Ergebnis von 20  %, bezogen auf die obere Spanne von 0,69 Euro, sind (kaufmännisch gerundet) 0,14 Euro. Die Anwendung der empfohlenen Orientierungshilfe ergäbe für diese Wohnung dann eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,65 Euro/ m2 monatlich (= 5,51 Euro/m2 monatlich + 0,14 Euro/m2 monatlich).

Energieberatung

daher +/-

1. Bad/WC

Handelt es sich z. B. bei der vorstehend bewerteten Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 55 m2 groß, in mittlerer Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld E2), dann ergeben sich folgende Werte:

Fassadensanierung Fassadendämmung Dachsanierung/-ausbau Wohnungsmodernisierung Treppenhaussanierung Außenanlagen

diese Wohnung dann eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,64 Euro/m² monatlich. Wie bereits unter Nr. 11.3, Schritt 1, ausgeführt, kann der Oberwert von 5,50 Euro durch Sondermerkmale überschritten werden. D) Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen bei gleichzeitiger Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 10.1 und Nr. 11.5) Handelt es sich z. B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 85 m² groß, in guter Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld I2), treffen die zwei positiven Sondermerkmale „Hochwertiges Parkett, Natur-/ Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der

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Wohnräume“ und„Modernes Bad“ für diese Baualtersklasse (siehe Tabelle unter Nr. 10.1) zu und überwiegen zudem wohnwerterhöhende Merkmale aus der Orientierungshilfe (siehe Nr. 11.5 und Beispiel unter B)), dann ergeben sich folgende Werte: Mittelwert: 6,08 Euro Oberwert: 7,10 Euro Sondermerkmal„Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume“: + 0,43 Euro Sondermerkmal „Modernes Bad“: + 0,25 Euro

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Vergleichsmiete von 7,10 Euro/m² monatlich berechnet auf den Mittelwert: 6,08 Euro/m² monatlich + 0,68 Euro/m² monatlich aus den Sondermerk malen (0,43 + 0,25 Euro/m²monatlich) + 0,34 Euro/m² monatlich aus der Orientierungshilfe wegen Begrenzung auf den Oberwert (daher nicht der volle Betrag von 0,82 Euro/m² monatlich).

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1. Bad/WC

wohnwerterhöhende Merkmale

+ 20 %

2. Küche

wohnwerterhöhende Merkmale

+ 20 %

3. Wohnung

wohnwerterhöhende Merkmale

+ 20 %

4. Gebäude

wohnwerterhöhende Merkmale

+ 20 %

5. Wohnumfeld

–––

0 % Ergebnis

+ 80 %

Das Ergebnis von 80  %, bezogen auf die obere Spanne von 1,02 Euro, sind (kaufmännisch gerundet) 0,82 Euro. Die Anwendung der Sondermerkmale und der empfohlenen Orientierungshilfe ergäbe für diese Wohnung dann eine ortsübliche

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– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

Nr. 10/2013

Mietspiegel 2013 11.5 Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung Zusätzliche Merkmale Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Wohnwerterhöhende Merkmale (+) Merkmalgruppe 1: Bad/WC

Kein Handwaschbecken in Bad oder WC oder im Bad nur ein kleines Handwaschbecken (Außenmaß 50 x 25 cm oder kleiner)

Sehr großes Waschbecken (Außenmaß mindestens 80 cm breit) oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken

WC ohne Lüftungsmöglichkeit oder Entlüftung

Besondere und hochwertige Ausstattung (z. B. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Badmöbel, Eckwanne, Rundwanne)

Dielenfußboden im Bad

Wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten

Badezimmer oder WC nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung oder Elek­tro­heizstrahler

Strukturheizkörper als Handtuchwärmer

Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter)

Einhebelmischbatterie

Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad

Von der Badewanne getrennte Dusche

Wände nicht überwiegend gefliest

Innen liegendes Badezimmer mit moderner, gesteuerter Entlüftung (z. B. mittels Feuchtigkeitssensors)

Bad mit WC ohne Fenster

Nur wenn Sondermerkmal „Von der Badewanne getrennte Dusche“ nicht zutrifft

Zweites WC in der Wohnung/Bad und WC getrennt

Kleines Bad (kleiner als 4 m ) 2

Keine Duschmöglichkeit

Nur wenn Sondermerkmal „Modernes Bad“ nicht zutrifft

Nur wenn Sondermerkmal „kleines Bad (kleiner als 4 m2)“ nicht zutrifft

Mindestens ein Bad größer als 8 m2

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Mietspiegel 2013 Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung Zusätzliche Merkmale Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Wohnwerterhöhende Merkmale (+) Merkmalgruppe 2: Küche

Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung

Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand

Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen

Wohnküche (separater Raum mit mind. 14 m2 Grundfläche)

Keine Spüle

Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle

Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Spüle)

Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld

Nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung

Dunstabzugshaube

Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar

Kühlschrank

Nur wenn Sondermerkmal „Moderne Küchenausstattung“ nicht zutrifft

Merkmalgruppe 3: Wohnung Überwiegend Einfachverglasung

Überwiegend Isolierverglasung (Einbau ab 1987) oder Schallschutzfenster

Unzureichende Elektroinstallation: kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten (z. B. Waschmaschine und Staubsauger) möglich oder weniger als zwei Steckdosen in Wohnräumen

Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung

Elektroinstallation überwiegend sichtbar auf Putz

Großer, geräumiger Balkon, (Dach-) Terrasse, Loggia oder Wintergarten (ab 4 m2)

Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz

Überwiegend Fußbodenheizung

Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar

Aufwendige Deckenverkleidung (z. B. Stuck) oder getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume

Schlechter Schnitt (z. B. mehr als ein gefangenes Zimmer)

Heizungsrohre überwiegend unter Putz

Kein Balkon (das Merkmal gilt nicht, wenn der Balkon aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist)

Rückkanalfähiger Breitbandkabelan­schluss (Nutzung ohne zusätzliche ver­tragliche Bindung des Mieters mit Dritten)

Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/ Rollläden Antennenanlage Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, wenn der Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trägt Ein Wohnraum größer als 40 m2 Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume

Nur wenn Sondermerkmal „Hochwertiges Parkett, Natur-/ Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume“ nicht zutrifft

Barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon/Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und/oder barrierearme Badgestaltung)

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– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

Nr. 10/2013

Mietspiegel 2013 Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung Zusätzliche Merkmale Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Wohnwerterhöhende Merkmale (+)

Merkmalgruppe 4: Gebäude Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand

Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes

Kein nur dem Mieter zugänglicher, bestimmungsgemäß nutzbarer Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung vorhanden

Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung (z. B. Partyraum, Gästewohnung)

Hauseingangstür nicht abschließbar

Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen

Schlechter Instandhaltungszustand (z. B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks – auch Keller –, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)

Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt)

Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung

Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/ Treppenhaus (z. B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Läufer im gesamten Flurund Treppenbereich)

Wohnung ab fünftem Obergeschoss ohne Personenaufzug

Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustür (zusätzliche moderne Einbruchsicherungsmaßnahmen)

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Mietspiegel 2013 Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung Zusätzliche Merkmale Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Wohnwerterhöhende Merkmale (+)

Keine Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner

Überdurchschnittlicher Instandhal­tungs­zustand des Gebäude(‑teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet (z. B. erneuerte Fassade, Dach)

Keine Fahrradabstellmöglichkeit

Gegensprechanlage mit Videokontakt und Türöffner

Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)

Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1.7.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)

oder Energieverbrauchskennwert größer als 170 kWh/(m2a)

Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m2a)

Energieverbrauchskennwert größer als 210 kWh/(m a)

Energieverbrauchskennwert kleiner als 100 kWh/(m2a)

Energieverbrauchskennwert größer als 250 kWh/(m2a)

Energieverbrauchskennwert kleiner als 80 kWh/(m2a)

2

Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie für Heizung und Warmwasser. Für die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes sind die oben angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 % zu erhöhen. Für dezentrale Warmwasserversorgung sind vor der Eingruppierung 18 kWh/(m2a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen. Bei Wohnungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur energetischen Beschaffenheit dann nicht berücksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen denkmalschutzrechtliche Belange verstoßen würde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhältnismäßig (teuer) wäre. Beispiele zum Umgang mit den Merkmalen: siehe unter Nr. 11.4 Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage

Bevorzugte Citylage (nahe repräsenta­ti­ven, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten)

Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung oder Belastung durch Flugverkehr nach Maßgabe der Erläuterungen zur Verkehrslärmbelastung unter Nr. 12.3 dieses Mietspiegels

Lage an einer besonders ruhigen Straße oder besonders ruhige Innenlage

Erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe), z. B. durch Liefer- und Kundenverkehr

Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück (z. B. Sitzbänke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grünflächen)

Ungepflegte und offene Müllstandfläche

Gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich Villenartige Mehrfamilienhäuser Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang

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– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

Nr. 10/2013

Mietspiegel 2013 12. Straßenverzeichnis Wohnlage zum Berliner Mietspiegel 2013 Die Angaben zum Straßenverzeichnis basieren auf dem Regionalen Bezugssystem (Stand 31.12.2012). 12.1 Erläuterungen zum Straßenverzeichnis Das Straßenverzeichnis enthält die Wohnlagezuordnung zum Berliner Mietspiegel 2013. In dem Verzeichnis befinden sich sämtliche Berliner Straßen, die über eine Wohnlageeinstufung verfügen. 12.2 Bedeutung der Abkürzungen (hier nicht abgedruckt) 12.3 Verkehrslärmbelastung Das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel benennt die Wohnlageneinstufung aller bekannten Wohnadressen in Berlin. Zusätzlich gibt es Hinweise auf bestehende Verkehrslärmbelastung einzelner Adressen. Die Lärmkennzeichnung wird auf Basis einer von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt bereitgestellten Datengrundlage vorgenommen. Die verkehrslärmbelasteten Adressen sind mit einem Sternsymbol gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dass unter Umständen nicht alle Wohnungen an den gekennzeichneten Adressen lärmbelastet sind. So kann es zum Beispiel sein, dass einige Wohnungen einer Adresse zur Straße hin gelegen und verkehrslärmbelastet sind, während andere, rückwärtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslärm betroffen sind. Weitere Wohnungen können trotz fehlender Kennzeichnung ebenfalls hoch lärmbelastet sein (siehe Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr. 11.5 – Wohnumfeld –). Genauere Auskünfte zur Verkehrslärmbelastung von einzelnen Wohngebäuden können bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IX C 33 (Tel. 030/9025-2261) eingeholt werden. Für den Mietspiegel 2013 wurden auf der Grundlage der EU-Umgebungslärmrichtlinie9) für Berlin erhobene Daten als Bewertungsgrundlage herangezogen. Die Ausweisung der Verkehrslärmbelastung berücksichtigt die Lärmquellen Straßenverkehr, schienengebundener Verkehr und Fluglärm. Die Berechnungen der Verkehrs-

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9) Vierunddreißigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über die Lärmkartierung – 34. BImSchutzV)

Nr. 10/2013

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115

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10115

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– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

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Mietspiegel 2013 lärmdaten erfolgten auf der Grundlage von Verkehrsstärken aus den Jahren 2009 (Kfz), 2010 (Flughafen Schönefeld), 2011 (Flughafen Tegel) und 2012 (Straßenbahnabfallender Putz, Schimmel oder Wasser im Keller! und U-Bahnverkehr). Da für den S- und Dauerhafte Trockenlegung, Abdichtung und Kellersanierung „wie neu“, Fernbahnverkehr noch keine aktualisierte auch ohne Aufgraben, kostengünstig mit dem HSK-Injekt-System. Karte vorliegt, wurden die Daten aus der Lärmkartierung 2007 übernommen. Nur vom Fachbetrieb seit über 30 Jahren! Da es sich bei den Verkehrslärmdaten in Die beste Art, feuchte Keller, Häuser und Wohnungen schnell der Regel um die aktuell verfügbaren und und günstig trocken und schimmelfrei zu machen. vollständigen Daten zur Verkehrslärmbelastung in Berlin handelt, wurden diese auch übe r nlose te zur Lärmkennzeichnung im Mietspiegel s o k h 30 n gleic herangezogen. Jahr Am beste ng vereinbaren! e tu a r e Die Lärmkarten werden entsprechend den B tr Vor-O bautenschutz johann katz gesetzlichen Vorgaben (§ 47 c Bundes-Immissionsschutzgesetz10)) im Abstand von bautenschutz joh. katz GmbH · www.bjk24.de 5 Jahren aktualisiert. Büro Berlin: Tel. (0 30) 2 11 30 49 · Fax (0 30) 51 58 83 71 Die Ausweisung von Straßen-, Schienenund Fluglärm ist bei der Anwendung auf eine Wohnung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. AN_B2012_93x56.indd 1 16.01.2012 20:04:48 Uhr Die mit einem„*“ gekennzeichneten Adressen weisen eine hohe Verkehrslärmbelastung auf. Darunter ist ein Gesamtlärmindex LDEN11) von über 65 dB(A) in 24  Stunden und/oder ein Gesamtlärmindex LN11) über 55 dB(A) in der Nacht (22.00 bis 6.00 Uhr) an mindestens einem Teilstück der Fassade eines zur Adresse gehörenden Gebäudeteiles zu verstehen. Der Gesamtlärmindex berücksichtigt folgende Lärmquellen: ● Straßenverkehr: Insgesamt 1.416 km des Berliner Straßennetzes (damit ist bis auf geringe Ausnahmen das gesamte Hauptverkehrsstraßennetz erfasst). ● Straßenbahnnetz: Gesamtes Netz (195 km) und – soweit oberirdisch verKretschmar und Erwes laufend – U-Bahn (27 km) Rechtsanwälte - Fachanwälte ● S- und Fernbahnnetz: Gesamtes Netz Ihre Kanzlei für Miet- und (1.066 km) Wohnungseigentumsrecht ● Fluglärm: Flughafen Tegel und Schönefeld

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10) Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigung, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz – BImSchG) 11) LDEN: Tag-Abend-Nacht-Lärmindex; LN: Nachtlärmindex

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– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

Nr. 10/2013

Mietspiegel 2013 Die Lärmindizes LDEN und LN wurden im Zusammenhang mit der von der EUUmgebungslärmrichtlinie geforderten Lärmkartierung und entsprechend der 34. BImSchV nach den derzeit für die einzelnen Lärmarten geltenden vorläufigen Berechnungsmethoden ermittelt. Beim Straßen- und Schienenverkehrslärm wurden die Immissionen nicht nur für die den Lärmquellen nächstgelegenen, sondern für alle davon betroffenen Wohngebäude berechnet. Daher kann es z.  B. vorkommen, dass ein Wohngebäude in einer Nebenstraße, zu der gar keine Verkehrszähldaten vorhanden sind, wegen der Immissionen von einer nahegelegenen Hauptverkehrsstraße oder Schienenstrecke als verkehrslärmbelastet ausgewiesen wird. Zum Zeitpunkt der Berechnung der Verkehrslärmdaten stand der Eröffnungstermin des Flughafens Berlin Brandenburg „Willy Brandt“ noch nicht endgültig fest. Daher wurden Daten der auch weiterhin frequentierten Flughäfen Tegel und Schönefeld einbezogen. Wenn auf ein Gebäude Immissionen von mehreren Verkehrslärmarten (Straßen-, Schienen-, Flugverkehr) einwirken, wurde durch ein spezielles Berechnungsmodell (energetische Addition) ein Gesamtlärmindex LDEN und LN gebildet. Damit wird den besonderen Beeinträchtigungen beim gleichzeitigen Einwirken mehrerer Lärmquellen Rechnung getragen. Bei der Anwendung des Straßenverzeichnisses ist darauf zu achten, dass bei der Erstellung der Lärmkarten der Straßenverkehrslärm nicht komplett erfasst werden konnte; so wurde die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr für Hauptverkehrsstraßen und im Innenstadtbereich für alle Straßen mit einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h erfasst. Die Lärmbelastung für das übrige Straßennetz (vorwiegend Tempo-30-Zonen) blieb unberücksichtigt, was aber nicht immer bedeutet, dass die Straßenverkehrslärmbelastung an diesen Straßenabschnitten höchstens 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht beträgt. Die Strategischen Lärmkarten zu den einzelnen Verkehrslärmarten sowie die Gesamtlärmindizes LDEN und LN sind im Umweltatlas der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit einer gebäudescharfen Darstellung veröffentlicht. Diese Karten werden gegebenenfalls (bei Eröffnung des Flughafens Berlin Brandenburg „Willy Brandt“ oder mit Vorliegen neuer Daten zum S- und Fernbahnverkehr zeitnah aktualisiert.

Nr. 10/2013

Berliner Betriebskostenübersicht 2013 Grundlage: Betriebskostenabrechnungen 2011 (Diese Betriebskostenübersicht ist nicht Teil des Berliner Mietspiegels 2013) Mit dieser Berliner Betriebskostenübersicht soll mehr Transparenz im Bereich der Betriebskosten geschaffen werden. Es wurden für alle einzelnen Betriebskostenarten Durchschnittswerte und Spannenwerte mit den üblicherweise gezahlten Kosten ermittelt. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenarten hängt aber von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle kann daher nur als Orientierung dienen, welche Beträge bei den einzelnen Betriebskostenarten üblicherweise in Berlin im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand abgerechnet wurden. Diese Übersicht ist nicht rechtsverbindlich. Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2013 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Höhe der einzelnen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Anga-

ben von über 2.200 Wohngebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor. Das beauftragte Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH hat die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2011 ausgewertet. In der nachfolgenden Tabelle wurden für alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebildet, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen unteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen über dem ausgewiesenen oberen Wert der 4/5-Spanne. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt. Die nachfolgende Tabelle zeigt die in Berlin für das Jahr 2011 abgerechneten Beträge der einzelnen Betriebskostenarten.

Abrechnungsjahr 2011 Angaben in €/m² monatlich Betriebskostenart

Unterer Spannenwert (4/5-Spanne)

Mittelwert

Oberer Spannenwert (4/5-Spanne)

Grundsteuer

0,13

0,25

0,41

Wasserversorgung

0,15

0,25

0,44

Entwässerung

0,13

0,23

0,31

Niederschlagswasser

0,03

0,06

0,08

Aufzug

0,07

0,18

0,32

Straßenreinigung

0,01

0,04

0,06

Müllbeseitigung

0,09

0,14

0,20

Hauswart/Hausmeister

0,03

0,19

0,39

Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

0,03

0,13

0,23

Schneebeseitigung

0,02

0,04

0,06

Gartenpflege

0,02

0,09

0,18

Beleuchtung (Allgemeinstrom)

0,01

0,04

0,08

Schornsteinreinigung

0,02

0,07

0,10

Sach- und Haftpflichtversicherung

0,03

0,11

0,19

Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandkabelanschlusses

0,05

0,11

0,17

Sonstige „kalte“ Betriebskosten

0,01

0,05

0,09

Heizung

0,39

0,82

1,33

Warmwasser

0,12

0,31

0,58

Sonstige „warme“ Betriebskosten (z.  B. Wartung Heizungsanlage)

0,01

0,08

0,15

– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

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Mietspiegel 2013 Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2011 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-) Entwicklung mit bedacht werden. Für das Abrechnungsjahr 2011 wurden durchschnittliche „kalte“ Betriebskosten in Höhe von 1,43 €/m² monatlich und Kosten für Heizung und Warmwasser („warme“ Betriebskosten) in Höhe von 1,09  €/m² monatlich abgerechnet. Die durchschnittlichen Betriebskosten ergeben sich nicht aus der Summierung der Einzelpositionen in der unten abgebildeten Tabelle, weil nicht immer alle Betriebskostenarten anfallen. Ermittlung der Vergleichswerte aus der eigenen Betriebskostenabrechnung Um einen Vergleich der abgebildeten Werte mit der Höhe der einzelnen Betriebskostenarten für die eigene Wohnung zu ermöglichen, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die darin enthaltenen Beträge für die einzelnen Betriebskostenarten für die konkrete Wohnung beziehen sich grundsätzlich auf das Abrechnungsjahr und die gesamte Wohnung. Sie müssen daher umgerechnet werden. Um für Ihre konkrete Wohnung einen vergleichbaren monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu berechnen, muss der jährliche Betriebskostenbetrag durch 12 Monate und die Wohnfläche in Quadratmeter geteilt werden. Beispiel: Laut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden 81,00 € für die Gartenpflege für das Abrechnungsjahr berechnet. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 75 m². Daraus ergibt sich: 81,00 € : 12 Monate : 75 m² = 0,09 €/m² monatlich Achtung: Bei den Heizkosten kann auch die beheizte Wohnfläche zugrunde gelegt worden sein. Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersichtlich. Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der in der Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel können die Kosten für die Schneebeseitigung auch in Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche

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Höhe einzelner Betriebskosten.1) Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen. Grundsteuer: Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1950 wurden meist Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt. Bei Neubauwohnungen mit guter Ausstattung oder auch bei Eigentumswohnungen liegt die Grundsteuer oft auch über dem ausgewiesenen Spannenoberwert. Wasserversorgung und Entwässerung: Die Höhe der Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung ist neben den festgelegten Tarifen vor allem vom Verbrauchsverhalten abhängig. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für die Gartenpflege kann eine Rolle spielen. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene Tarifänderungen für die Wasserversorgung, Entwässerung und das Niederschlagswasser konnten nicht berücksichtigt werden. Tariferhöhungen fanden im Jahr 2012 nicht statt. Aufzug: Die Höhe der Kosten für den Aufzug steht in Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen). Tendenziell konnte ein Zusammenhang von der Geschosszahl und der durchschnittlichen Höhe der Aufzugskosten ermittelt werden; eher niedrigere Kosten bei neun und mehr Geschossen und höhere Aufzugskosten bei Häusern mit bis zu fünf Geschossen. Straßenreinigung: Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen eher geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Straßenreinigung konnten nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2012 fand keine Tarifänderung statt. Zum 1. Januar 2013 stiegen die Straßenreinigungsgebühren der BSR durchschnittlich um 3,7 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2012 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken. Müllbeseitigung: Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und dem Baualter der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene Änderungen bei den Tarifen der Müllbeseitigung konnten nicht berück-



sichtigt werden. Im Jahr 2012 fand keine Tarifänderung statt. Zum 1. Januar 2013 stiegen die Tarife der Müllabfuhr der BSR durchschnittlich um 3,8  %. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2012 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken. Hauswart/Hausmeister: Die Hauswartkosten wiesen eine relativ hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Tendenziell wurden bei Wohngebäuden mit bis zu fünf Geschossen und nicht umfassend sanierten Gebäuden höhere Kosten für den Hauswart/Hausmeister ermittelt. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung : Überdurchschnittliche Kosten wurden im Altbau bis 1918 und bei neueren Wohngebäuden ab 1984 ermittelt. Schneebeseitigung: Die mit dem Straßenreinigungsgesetz im November 2010 festgelegten höheren Anforderungen an den Winterdienst führten zu höheren Kosten für die Schneebeseitigung im Abrechnungsjahr 2011. Gartenpflege: Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von den zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen, Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege. Beleuchtung (Allgemeinstrom): Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Höhere Kosten über dem Mittelwert waren vor allem bei neueren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit ab 1965 zu beobachten. Schornsteinreinigung: Im oberen Spannenbereich liegende Kosten wurden vor allem bei älteren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit bis 1949 und 1956 bis 1964 sowie in Gebäuden bis 5 Geschosse und unsanierten Gebäuden ermittelt. Sach- und Haftpflichtversicherung: Die Höhe dieser Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. Überdurchschnittliche Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen wurden bei Altbauten bis 1918 abgerechnet. Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandkabelanschlusses: Es war kein eindeutiger Zusammenhang zwischen der Struktur der Wohngebäude (Bezugsfertigkeit, Geschosszahl und Sanierungsstand) und der Höhe dieser Betriebskostenpositionen feststellbar. 1) Eine detaillierte Übersicht bietet hier die „Geislinger Konvention“, die von der Wohnungswirtschaft und der Fachhochschule Nürtingen entwickelt wurde (siehe auch im Internet unter www.geislinger-konvention.de).

– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

Nr. 10/2013

Mietspiegel 2013 Sonstige „kalte“ Betriebskosten: Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der abgerechneten sonstigen Betriebskosten von der Struktur der Wohngebäude war nicht feststellbar. Heizung: Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 % nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht über den Vermieter trägt, sind nicht erfasst. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Beim Wärmecontracting (die Wärmeversorgung übernimmt ein externer Dienstleister) sind durchschnittlich wesentlich höhere Heizkosten abgerechnet worden. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Die Preise für Heizöl, Gas und Fernwärme haben sich im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr erhöht. Diese Erhöhung wird sich bei der Heizkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2012 niederschlagen. Warmwasser: Auch die Warmwasserkosten sind zumindest zu 50  % nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen. Sonstige „warme“ Betriebskosten: Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Höhere sonstige „warme“ Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas ermittelt. Formulare für die Mieterhöhung

Der GRUNDEIGENTUM-VERLAG bietet Formulare für die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel an. Es gibt sie (Verlagsnummer BGB 114/13 [Bruttomiete] und BGB 116/13 [Nettomiete]) n als gedruckte Version (GEV-Vertrieb, Telefon 030/41 47 69-11, [email protected]), n am Bildschirm ausfüllbar (ohne Rechenfunktion) über FormularWeb (http://premium.grundeigentum-verlag.de) n und am Bildschirm ausfüllbar (mit Rechenfunktion über Ratiofill (www.ratiofill.de).

Nr. 10/2013

Anmerkungen zum neuen Berliner Mietspiegel 2013

Zusammenlegung von Baualtersklassen und erstmals jahrgangsbezogene Sondermerkmale Der am 23. Mai der Öffentlichkeit vorgestellte Berliner Mietspiegel enthält Altbekanntes, aber auch ein paar Neuerungen, auf die hier kurz eingegangen werden soll. Wir werden uns in einer späteren Ausgabe ausführlich damit beschäftigen. Stichtag für die Erhebung der Mietspiegeldaten war der 1. September 2012. Durch das am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz kam zu den bisher die ortsübliche Miete definierenden Kriterien – Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – ein neues hinzu – die „energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ –, das bei der Aufstellung des Mietspiegels 2013 wegen des weit davor liegenden Erhebungsstichtages nicht eigens berücksichtigt werden konnte. Welche Auswirkungen dieser Umstand auf die Anwendung des Mietspiegels und die Rechtsprechung haben wird, ist offen. Der Mietspiegel 2013 bezeichnet sich selbst als„qualifizierter Mietspiegel“ nach § 558 d BGB. Nach der jüngsten BGH-Rechtsprechung muss, wenn einigermaßen substantiiert die Qualifiziertheit des Mietspiegels bestritten wird, von den Gerichten Beweis über die Frage erhoben werden. Wie eine erste Entscheidung des LG Berlin zeigt, kann aber auch ohne Sachverständigengutachten die ortsübliche Miete anhand eines einfachen Mietspiegels ermittelt werden. Für die Praxis dürfte diese Frage deshalb wenig Relevanz haben. Das neu hinzugekommene Kriterium der „energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ ist zwar im qualifizierten Teil des Mietspiegels nicht berücksichtigt, wohl aber in der Orientierungshilfe, die wiederum nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels ist, aber – nach BGH – zur Ermittlung der ortsüblichen Miete uneingeschränkt herangezogen werden darf. Mithin dürfte die Ergänzung durch das Mietrechtsänderungsgesetz keine Auswirkungen auf die Anwendung des Mietspiegels haben. Unverändert geblieben im Mietspiegel 2013 sind die Ausstattungsmerkmale. Allerdings werden bei den Baualtersklassen bis 1918 und 1919 - 1949 die Wohnungen „mit Sammelheizung oder Bad und Innen-WC“ nicht mehr als eigene Spalte, sondern durch Abschläge von der Spalte „mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC“ ausgewiesen. Unverändert sind auch die Wohnungsgrößenklassen. Allerdings berücksichtigt der Mietspiegel jetzt, dass es bei besonders schlecht oder besonders gut ausgestatteten oder besonders großen Wohnungen (ab ca. 175 m2) im Einzelfall angezeigt sein

– Sonderbeilage Mietspiegel 2013

kann, die ortsübliche Miete durch Sachverständigengutachten zu ermitteln (vgl. Mietspiegel Ziff. 4). Unverändert ist die Lageeinteilung, aber bei den Baualtersklassen hat es Änderungen gegeben. Statt neun Baualtersklassen gibt es nur noch sieben. Die Baualtersklassen 1950-1955 und 1956-1964 sind zu einer Baualtersklasse zusammengelegt worden, ebenso die Baualtersklassen 1973-1983 und 1984-1990 (West). Die Baualtersklasse 19912009 wurde in eine Baualtersklasse 19912002 umgewandelt, die nicht gesondert als Spalte ausgewiesenen Wohnungen ab 2003 werden in Form eines Zuschlags zur Baualtersklasse 1991-2002 ausgewiesen. Eine gravierende Änderung gab es bei den Sondermerkmalen, die als Zu- oder Abschläge bisher auf alle Wohnungen anzuwenden waren. Erstmals werden baualtersspezifische Sondermerkmale ausgewiesen, die der Tabelle unter Ziff. 10 (vgl. Abdruck Seite  9) entnommen werden können. Je nach Baualtersklasse ließen sich die Auswirkungen in einer bestimmten Höhe – zum Teil aber auch gar nicht – nachweisen; einen Abschlag (1 €) im Bereich der Sondermerkmale gibt es nur für „Lage im Souterrain“ in der Baualtersklasse 1919-1949, ansonsten nur Zuschläge. Eine spürbare Änderung gab es auch bei der Anwendung der Orientierungshilfe, sofern Sondermerkmale (die Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sind) und Wohnwertmerkmale (die kein Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sind) kombiniert werden. Bislang wurde zunächst mit der Orientierungshilfe die ortsübliche Miete innerhalb der ausgewiesenen Spanne ermittelt und auf diesen Wert die Werte der Sondermerkmale addiert. Das konnte zu Werten oberhalb des Spannenoberwerts führen, die nicht durch die erfassten Mieten gedeckt waren. Künftig können Überschreitungen des Oberwerts mit Hilfe des Mietspiegels nur belegt werden, wenn allein die Addition der Sondermerkmale auf den Mittelwert zu einer Überschreitung des Oberwerts führt. Werden Sondermerkmale und wohnwerterhöhende Merkmale kombiniert, führt das nicht mehr zu einer Überschreitung des Oberwerts, sondern es wird beim Oberwert gekappt (vgl. Mietspiegel Ziff. 11.4 D, abgedruckt Seite 13 f.).

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Mietspiegel 2013 In einigen Fällen zwingend – in anderen eine bedenkenswerte Alternative

Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete Von Dr. MANFRED OTTO STELTER, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude Vorbemerkungen Für die Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bietet das Gesetz in §  558 a BGB exemplarisch (nicht abschließend) vier Begründungsmittel an. Das ist die Bezugnahme auf – einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d) – die Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e) – ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen – entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen („Vergleichswohnungen“). Der Vermieter ist in der Wahl des Begründungsmittels frei, muss jedoch, sofern ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, vorliegt, diese Informationen mitteilen, selbst wenn er sein Mieterhöhungsbegehren auf ein anderes Begründungsmittel stützt1). Häufig wird argumentiert, dass die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen/Vergleichsmieten auch aus dem Bestand des Vermieters als Begründungsmittel ausreichend und – verglichen mit einem Sachverständigengutachten – merklich preiswerter sei. Aus meiner langjährigen Kenntnis als Gerichtssachverständiger ist das Begründungsmittel mit Vergleichsmieten ein in Mietstreitigkeiten oft bestrittenes, vom Gericht nicht verwertetes2) und insofern – zumal wenn das Ganze, wie nicht selten, auf einen Vergleich hinausläuft – gar nicht mehr so preiswert; möglicherweise wäre ein begründetes Sachverständigengutachten wirtschaftlicher gewesen. Ein Sachverständigengutachten steht nach der für mich erkennbaren Gerichtspraxis regelmäßig im Erkenntniswert hinter den mit der Mietrechtsreform von 2001 eingeführten qualifizierten Mietspiegeln zurück; auch sog. einfachen Mietspiegeln wird hinsichtlich der Beweiserhebung zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von Gerichten mitunter ein höherer Stellenwert als einem Sachverständigengutachten eingeräumt. Dies mag mit der (scheinbar?) einfacheren Handhabung von Mietspiegel-

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bezügen in der Entscheidungsbegründung zusammenhängen – Stichwort: Mietspiegel als generell überlegenes Erkenntnismittel. Diese Auffassung hat nach der neueren Rechtsprechung des BGH Risse bekommen. Allerdings sollte nicht vergessen werden, dass es bereits mit Aufkommen des qualifizierten Mietspiegels Stimmen gab, die dessen Eigenqualifizierung – Aufstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen – problematisierten3) oder späterhin auf Basis mathematischer Statistik Zweifel am Konzept der Repräsentativität geltend machten4). Damit keine Zweifel aufkommen: Ich schätze als Mietensachverständiger jede Möglichkeit, über Mietspiegel, örtliche Marktanalysen und erkennbare örtliche Verkehrssitten, Erkenntnisse zur Beurteilung des Wohnmietenmarktes zu gewinnen. Als Mitglied der Arbeitsgruppe Mietspiegel in Berlin habe ich von Anfang an gefordert, auch die Empirie-Berichte zu Mietspiegeldatensammlungen und -aufbereitungen zugänglich zu machen, wie das inzwischen in höchst transparenter Weise für die Berliner Mietspiegel geschieht5). Bei der Mietspiegelanwendung aber alle willkürlichen Schwachstellen – Stichwort: Potsdam hat nach Mietspiegel keine differenzierbaren Wohnlagen – zu übersehen und deren aus der Systematik der Wohnungsmarktgliederung im Tabellenmietspiegel zwangsläufig resultierende mangelhafte Abbildung des realen Marktkontinuums6) zu ignorieren, führt eher zu einer Abwertung dieses Orientierungsmittels in den Augen der betroffenen Öffentlichkeit. Und auch Folgendes sollte bei aller Hervorhebung des Erkenntnismittels Mietspiegel nicht vergessen werden: ■ In der Regel fließen bei aller statistischmethodischen Begründetheit der Datenaufarbeitung normative Setzungen in alle Entstehungsstufen eines Mietspiegels ein, was sich insbesondere auch auf Festlegungen wie die Bandbreite der üblichen Entgelte, also die Spanne auswirkt, die aus den umfangreicher erhobenen Mietpreisen im Mietspiegel letztlich reduziert wiedergegeben wird. ■ Betrachtet man in diesem Kontext eine solche fundierte Mietenübersicht wie den qualifizierten Berliner Mietspiegel, so muss



relativierend vermerkt werden, dass die erklärte Varianz7) der Quadratmetermiete der einzelnen Wohnwertfaktoren, die durch die Mietspiegeltabelle und durch die Sondermerkmale definiert wird und als Maß der Güte des Modells gilt, auch hier Größenordnungen von rd. 70 % nicht übersteigt, d. h. rd. 30 % der Mietpreisschwankungen muss auf Ursachen zurückgeführt werden, die sich nicht isolieren lassen. Es geht also nachfolgend nicht um eine weitere Kontroverse pro und contra Mietspiegel/Sachverständigengutachten, wozu im fachlichen Schrifttum bereits ausführlich Stellung genommen wurde8). Aus der Betrachtung der Mietenverteilungen – namentlich im Altbau des Berliner Mietspiegels9) – wird deutlich, dass in den ausgewiesenen Spannen umfangreiche Erhebungsdaten unberücksichtigt bleiben, die auf ebenfalls abweichende Mietniveaus vor allem für besonders nachgefragte, besonders ausgestattete, besonders große Wohnungen zurückzuführen sind. Sternchenfelder im Mietspiegel lassen ein Sachverständigengutachten als notwendig erscheinen.10) Wohnlagebereiche werden im Berliner 1) BGB § 558 a (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§  558 d Abs.  1), bei dem die Vorschrift des §  558 d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. § 558 a (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558 c Abs. 3 oder § 558 d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. 2) Auf häufig auftretende Fehler und Unzulänglichkeiten, die mit Anwendung dieses Begründungsmittels immer wieder auftreten – Stichwort Nichtbeachtung der Bildungsvorschriften der ortsüblichen Vergleichsmiete –, soll hier nicht weiter eingegangen werden. 3) Vgl. M. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, § 558 d BGB Rn. 2 m. w. N. 4) von-der-lippe.org/dokumente/Repraesentativitaet. pdf – Abruf 30.3.2013. 5) So aktuell: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/ wohnen/mietspiegel/de/download/berliner_mietspiegel_2011. 6) Siehe dazu z. B. schon Frisch, E., Verwendbarkeit und prinzipielle Mängel des Berliner Mietspiegels, GE 1988 [8], 382 ff. und die spätere Diskussion, die v. a. in Wohnungswirtschaft und Mietrecht insonderheit in den 1990er Jahren geführt wurde. 7) Für den Statistik-Interessierten u. a.: www.uni-due. de/imperia/md/content/.../13_lineare_regression3. pdf - 3 - Abruf 1.3.2013. 8) So bei Dröge, F., Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Auflage 2005, S. 250 ff. 9) www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/.../de/ downloads.shtml - Abruf 30.3.2013. 10) Siehe dazu LG Berlin, Urteil v. 15.5.2012 - 63 S 84/07, GE 2012, 1043.

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Mietspiegel 2013 Mietspiegel großflächig erfasst, beinhalten aber für jedermann ersichtlich kleinteilig sog. Kiezlagen oder beste Lagen11), für die signifikant von der Allgemeinlage abweichende Mietniveaus anzutreffen sind. Auch die Erleichterung, welche die einschlägige BGH-Rechtsprechung für Mietanpassungen von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern durch die Bezugnahme auch auf Mietspiegel einräumt12), die diesen Wohnraum aus ihrem Geltungsbereich ausschließen, hilft zwar, eine Mieterhöhung zu begründen, aber nicht, sie im Einzelfall durch Darlegung der Einzelvergleichsmiete auch durchzusetzen. Die nachfolgenden Hinweise sollen die Notwendigkeit, die Möglichkeiten und Grenzen sachverständiger Mietpreisbewertung verdeutlichen. Das Sachverständigengutachten als Begründungsmittel aus juristischer Sicht13) Begründet ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten, handelt es sich um ein sog. Parteigutachten. Der Jurist sieht hierin bereits wesentliche Unterschiede zum gerichtlichen Sachverständigengutachten, an das andere Maßstäbe angelegt werden müssten: Das vorprozessuale Gutachten soll dem Mieter – wie der Verweis auf den Mietspiegel oder die Benennung von Vergleichswohnungen – nur die Informationen liefern, die er zur Überprüfung der Berechtigung des Mieterhöhungsanspruchs benötigt.

fordernisse. Existiert für die Gemeinde ein Mietspiegel, muss sich der Sachverständige in seinem Gutachten mit dessen Daten beschäftigen und ihre Anwendbarkeit auf den Bewertungsfall prüfen und kritisieren. ■ Das BGB verlangt, dass das Gutachten mit Gründen versehen sein muss. Begründung „bedeutet (aus Sicht des Mietrichters – M.  St.) sowohl vom Wortlaut als auch von Sinn und Zweck der Vorschrift, dass der Sachverständige in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise mitteilen muss, wie er zu seinen Wertfeststellungen gelangt ist. Das heißt nicht, dass er sämtliche Einzelfeststellungen aufführen muss. Nachvollziehbar ist das Gutachten für den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlussfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge seien verständlich und naheliegend. Das Gutachten hat den Zweck, dem Vermieter zu helfen, seine Begründungspflicht nach § 558 a (1) BGB zu erfüllen. Dazu muss der Vermieter dem Mieter die Information liefern, die er benötigt, um festzustellen, ob eine Zustimmungspflicht in Betracht kommt oder nicht. Dieser Verpflichtung ist der Vermieter nachgekommen, wenn er in verständlicher Weise dargelegt hat, warum die nunmehr begehrte Miete seiner Auffassung nach die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Strengere Anforderungen dürfen auch an das vorprozessuale Sachver-

ständigengutachten nicht gestellt werden. Der Vermieter hat im vorprozessualen Stadium den erhobenen Anspruch weder zu beweisen noch glaubhaft zu machen, sondern dem Mieter lediglich Hinweise zu geben, die es diesem ermöglichen, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Erhöhung zustimmen will oder nicht. Danach ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter sich auf ein Gutachten bezieht, in dem der Sachverständige darlegt, dass er in dem maßgeblichen örtlichen Bereich die Mieten vergleichbarer Wohnungen erforscht hat oder aufgrund seiner sachverständigen Tätigkeit bereits kannte, sich zu der diese Wohnungen betreffenden Preisspanne äußert und klarstellt, dass er nur vergleichbare Wohnungen zur Bewertung herangezogen hat14). ■ Für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ist es nicht erforderlich, dass der 11) So weist hinsichtlich der Wohnlagen für die Bodenrichtwerte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin seit Jahren neben der Bezugnahme auf die Wohnlagen des Berliner Mietspiegels stets Lagen aus, die sich von der guten Wohnlage„regelmäßig abheben“; zusätzliche sehr gute Wohnlagen werden definiert. 12) BGH, Urteil vom 17.9.2008, VIII ZR 58/08, GE 2008, 1622 13) Vgl. dazu im Einzelnen z. B. U. Börstinghaus, Der Sachverständige im Mieterhöhungsverfahren gem. §§ 558 ff. BGB aus richterlicher Sicht. Teil II und III in: Der Sachverständige, 10 und 11/2008. 14) U. Börstinghaus, unter Heranziehung der einschlägigen Rechtsprechung in: Der Sachverständige, 10/2008, S. 288.

Mindestvoraussetzungen für die Person des Sachverständigen Es muss sich um das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Dieser muss einschlägig tätig sein. Sein Bestellungstenor muss die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, am günstigsten die Bewertung von Mieten für Grundstücke und Gebäude beinhalten. Die Bestellung durch eine bestimmte Industrie- und Handelskammer erstreckt sich auf den Geltungsbereich des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland. Mindestvoraussetzungen für das Gutachten ■ Der Sachverständige muss vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehen. Dabei geht es sowohl um die Bildungsvorschriften für dieses Entgelt wie um dessen Höhe als Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete, Teilinklusivmiete u. a. und ggf. daraus resultierende Umrechnungser-

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Mietspiegel 2013 Sachverständige in seinem Gutachten, in dem er sich auf ihm bekannte Vergleichswohnungen bezieht, einzelne vergleichbare Wohnungen konkret benennt. Der Mieter hat aufgrund des Gutachtens selbst Gelegenheit, andere Erkenntnisquellen, wie z. B. den Mietspiegel oder Auskünfte einer qualifizierten Stelle, heranzuziehen. ■ Das Gutachten muss von den richtigen Tatsachen ausgehen. Dazu gehört u. a., dass das Gutachten auf der sachrichtigen, also der vermieterseits gebrauchsüberlassenen Ausstattung und Beschaffenheit fußt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ohne Berücksichtigung von möglichen Minderungen aus behebbaren Mängeln zu ermitteln. ■ Das Gutachten muss sich grundsätzlich auf die konkrete Vertragswohnung beziehen. Bei der Beauftragung sog. Typgutachten15) genügt es, eine konkret besichtigte Wohnung so genau zu beschreiben, dass die in die Mieterhöhung einbezogenen Mieter weiterer Wohnungen ohne Schwierigkeiten erkennen können, ob die besichtigte Wohnung ihrer eigenen wirklich entspricht. ■ Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Duldung der Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen oder eines durch diesen Beauftragten. Verweigert der Mieter die Besichtigung, so macht er sich nach §§ 280 (1), 241 (1) BGB schadensersatzpflichtig. Das Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens muss aktuell sein. Die Frage, wie alt ein solches Gutachten sein darf, ist nicht einheitlich geklärt. Das Landgericht Berlin hat die Frage, ob ein ein bis zwei Jahre altes Gutachten in jedem Fall ein taugliches darstellt, offen gelassen, ein über zwei Jahre altes Gutachten aber nicht anerkannt16). Das Sachverständigengutachten als Begründungsmittel aus Sachverständigensicht Voraussetzung dafür, dass ein mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten für die Begründung einer Mietanpassung taugt, ist auf jeden Fall die Einhaltung bestimmter Qualitätsanforderungen, die – das sei an dieser Stelle ausdrücklich und für die Branche selbstkritisch vermerkt – nicht immer erfüllt werden. Dass sich Sachverständige mitunter damit rühmen, ihre Gutachten seien noch immer bei Gericht durchgegangen, ist als Qualitätsnachweis unzureichend17). Meines Erachtens sind die aus juristischer Sicht geäußerten Maßstabsunterschiede

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zwischen vorprozessualen, also eine Mieterhöhung begründenden Mietgutachten und prozessualen Beweis-Mietgutachten im Zustimmungsprozess hinsichtlich der Qualitätsanforderungen nur graduell zutreffend. Wenn es hierbei – s. o. – auf die Anforderung an den Vermieter ankommt, dem Mieter die Information zu liefern, die er benötigt, um festzustellen, ob eine Zustimmungspflicht in Betracht kommt oder nicht, so impliziert dies nicht, dass das mit Gründen versehene Begründungs-Gutachten eine schlichte Drei-VergleichsobjekteBegründung plus Betonung der sachverständigen Marktkenntnis darstellt. Auch für das Begründungs-Gutachten trifft zu, dass die alleinige Berufung auf ein vorhandenes Erfahrungswissen des Sachverständigen und eventuelle nicht weiter untersetzte „sachverständige“ Anpassungen und Ableitungen nicht ausreichen, um ein mit Gründen versehenes Sachverständigen vorzulegen. Die nachfolgend skizzierten Qualitätsanforderungen an Sachverständigengutachten zur Mietpreisbewertung gelten insofern ganzheitlich für alle Bewertungsanlässe. Die Unterschiedlichkeit von Begründungs-Gutachten und Beweis-Gutachten kann also nur in der jeweiligen Tiefe der Ausarbeitung des Vergleichswertverfahrens zu sehen sein. Qualitätsanforderungen an Sachverständigengutachten zur Mietpreisbewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete Leitgedanke der Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein gegliederter Wohnungsmarkt mit „normalem Preisgefüge“, Letzteres zu verstehen als Grundannahme, dass höhere Wohnqualität zu einem höheren Mietpreis führt18). Die Ableitung einer ortsüblichen Marktmiete erfolgt regelmäßig über die Anwendung des Vergleichswert-, genauer des Vergleichspreisverfahrens in Anlehnung an § 15 ImmoWertV und unter Beachtung der Entwicklung des unbestimmten Rechtsbegriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete nach jeweiliger Gesetzeslage und Rechtsprechung. Somit ergibt sich für die Ermittlung des Vergleichsmietpreises: ■ Dieser muss aus einem Querschnitt von vergleichsgeeigneten Mietdaten (begrifflich definiert im Rechtsentscheid des BayObLG vom 19. März 198119) als repräsentativer Querschnitt) abgeleitet werden; gefordert wird eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen. ■ Die Mietdaten müssen für Vergleichs-



wohnungen gelten, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmende Wohnwertmerkmale aufweisen. ■ Abweichungen einzelner Wohnwertmerkmale sind i. d. R. auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. Die für die Grundstücksbewertung geforderte Berücksichtigung von Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse im Vergleichswertverfahren bildet sich bei der Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete dadurch ab, dass nach dem Gesetz nur die in den letzten vier Jahren veränderten oder neu abgeschlossenen Entgelte berücksichtigt werden dürfen; insofern erfolgt keine Indexierung von Mieten auf den Wertermittlungsstichtag, wie in der Grundstückswertermittlung üblich. ■ Die Vergleichsobjekte müssen aus einem bestimmten, durch die Fragestellung genau abgegrenzten Gebiet stammen. Finden sich in dem Gebiet, in dem die Bewertungswohnung gelegen ist, nicht genügend Vergleichswohnungen, können auch solche aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Nach der ImmoWertV § 15 Abs. 1 Satz 3 können für den Fall, dass im Gebiet des Bewertungsobjekts keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen aufzufinden ist, Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Dies entspricht den seit über 40  Jahren in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen (vgl. z. B. KG, Urteil v. 1. November 1969 - U 1449/68 = EzGuG 20.46). Für die sachverständige Mietpreisbewertung ergibt sich auf jeden Fall die Notwendigkeit der Erläuterung der Vergleichsgeeignetheit der im interregionalen Preisvergleich herangezogenen Lagen unter Beachtung entsprechender Rechtsprechung20). ■ Die Vergleichsmieten müssen unter gewöhnlichen Umständen tatsächlich und üblicherweise gezahlt werden oder worden 15) BGH, Urteil v. 19.5.2010, VIII ZR 122/09, IMR 2010, 504 (Zeitschrift IMR Immobilien- und Mietrecht). 16) Siehe dazu auch AG Schöneberg, Urteil v. 23.3.2006 - 2 C 293/05, GE 2006, 725. 17) So geht die Rechtsprechungstendenz denn auch dahin, dass Gerichte es bei Heranziehung von Sachverständigengutachten nicht bei einer schlichten Stützung auf dasselbe belassen, sondern auf die eigene prüfende Auseinandersetzung mit dem Gutachten verweisen müssen. 18) So z. B. zu finden bei St. Kofner, Vortrag auf dem 1. Leipziger Mietrechtstag am 16.7.1998 - http://www. hogareal.de/Mietspiegel_Leipzig_Vortrag_1998.pdf - Abruf 1.4.2013. 19) BayObLG, Allg. Reg. 7/81, MietWoE § 2 MHG, Nr. 7 = NJW 1981, 1219 = WM 19981, 100 = ZMR 1982, 213. 20) Hierzu insbesondere auch LG Potsdam, Urteil vom 30. September 2004 - 11 S 27/04, GE 2004, 1593.

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Mietspiegel 2013 sein. Damit ist gesagt, dass z. B. ImmoScoutAngebote nur für das Vergleichspreisverfahren herangezogen werden können, wenn sie nachgewiesenermaßen in einen Vertrag gemündet haben. Zu einigen wichtigen Ermittlungsproblemen sei nachfolgend knapp Stellung genommen21): Für die Durchführung des Vergleichspreisverfahrens sind offensichtlich zwei miteinander verbundene Analyseschritte erforderlich: die qualitativ zutreffende Auswahl der Vergleichsfälle und deren quantitative Aufbereitung nach mathematisch-statistischen Methoden. Qualitativ zutreffende Auswahl Die qualitative Auswahl hat sich ■ an den Wohnwertmerkmalen der ortsüblichen Vergleichsmiete vor dem Hintergrund der örtlichen Verkehrssitte auszurichten (Letzteres setzt die Kenntnisnahme von und Auseinandersetzung mit örtlichen resp. vergleichsgeeigneten Mietspiegeln voraus) ■ an den Bildungsvorschriften der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, d. h. die vorgenannten Merkmale der einbeziehbaren Entgelte müssen nach Ort (aus der Gemeinde oder aus vergleichbaren Gemeinden) und Zeit (in den letzten vier Jahren bezogen auf den Wertermittlungsstichtag im Bestand verändert oder neu abgeschlossen; diese in einer marktgerechten Proportion) erfasst und dokumentiert werden. Da in vielen Bewertungsfällen wegen der Marktgegebenheiten (Beispiele: vom Mietspiegel nicht erfasste Wohnungen, vermietete Wohnungen im eigentlich durch die Eigennutzung geprägten Ein- und Zweifamilienhausbereich) nur eine beschränkte Zahl von Vergleichsobjekten zur Verfügung steht, ist eine sachverständige Mietpreisbewertung unter der Prämisse eines geringen Datenbestandes22) durchzuführen. Dazu muss aber die jeweilige Erweiterung der Datenauswahl über den Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete angegeben und begründet werden. Die qualitative Auswahl ist des Weiteren mit bestimmten Normierungen verbunden, die überhaupt erst die Anwendung des Vergleichspreisverfahrens möglich machen. Basis der Gewinnung der qualitativ zutreffenden Vergleichspreisauswahl ist der ständig gepflegte Datenpool an tatsächlich gezahlten Entgelten des einschlägig tätigen Sachverständigen. Für das BegründungsGutachten mag es ausreichen, daraus ein sich auf eine anzugebende Anzahl stützendes durchschnittliches Vergleichs-

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objekt anzugeben. Dieses ist in seinen mietpreisbestimmenden Parametern so zu beschreiben, dass ein wertender Vergleich zum Bewertungsobjekt möglich ist. Auf jeden Fall sollte der so arbeitende Mietsachverständige gewappnet sein, im Bedarfsfall den Datenhintergrund des designten Durchschnittsobjekts weiter offenzulegen. Das Erfordernis hinreichend übereinstimmender Wohnwertmerkmale zwischen Vergleichs- und Bewertungsobjekt wird gewöhnlich über Vergleichspreisanpas­ sungen zu erfüllen versucht23). Dabei gilt auch für die sachverständige Mietpreisbewertung: Je größer die Anpassungen sind, die aufgrund von Unterschieden in den bewertungsrelevanten Wohnwertmerkmalen zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt zur Herstellung der Vergleichbarkeit erforderlich werden, desto geringer ist die Zuverlässigkeit des Vergleichspreisverfahrens. Hinzu kommt, dass viele Anpassungsversuche nicht empirisch begründet sind, sondern auf Werturteilen beruhen, die die entsprechende Präferenz am jeweiligen Wohnungsteilmarkt nachzubilden vorgeben. Das erfordert vom Mietensachverständigen zum einen eine hohe Zurückhaltung. Er muss der Versuchung widerstehen, den Markt nicht nur widerspiegeln, sondern dem eigenen Empfinden nach setzen zu wollen. Beispiele dafür liefern unter anderen immer wieder die z. T. massiven Bewertungsabschläge wegen lauter Lage, bei denen stets gefragt werden muss: ■ Sind die nicht bereits z. B. durch die für einfache Wohnlage anzunehmenden Beeinträchtigungen berücksichtigt? ■ Ist die konkrete Lage der Bewertungswohnung im Gebäude ausreichend berücksichtigt? Bezieht sich die Lärmindexierung der Adresse nur auf die Straßenseite, während die Bewertungswohnung im lärmgeschützten Innenbereich liegt? ■ Inwieweit kann solche „sachverständige Einschätzung“ z. B. eines diesbezüglichen 10  %igen Bewertungsabschlages der Feststellung im Empirischen Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2011 begründet entgegengehalten werden, wonach „bei der besonderen Überprüfung des Wohnumfeldmerkmals„Verkehrslärmbelastung“ … im Rahmen der Regressionsanalyse – wie auch bereits in den vorangegangenen Berliner Mietspiegeln – kein signifikanter Einfluss auf die Miethöhe ermittelt werden (konnte)“24)? Zum anderen wird in der Fachliteratur zu Recht darauf hingewiesen, dass sich der „vorgegebene Grenzwert der Vergleich-

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barkeit (dieser wird i. d. R. auf rd. 30 % des Ausgangswertes25) beziffert – M. St.) … auf die Summe der im Einzelfall anzubringenden Zu- und Abschläge (bezieht) … (er) bestimmt sich also nach der Summe der Absolutbeträge der … Zu- und Abschläge …26)“ Ein verbreitetes Instrument der Vergleichspreisanpassungen ist die Nutzwertanalyse, umgesetzt im Zielbaumverfahren, mitunter auch als Multifaktorenanalyse bezeichnet. Auch hierbei sollte der Sachverständige dem Gutachtenleser verdeutlichen, inwieweit die örtliche Verkehrsauffassung in den Zielbaumkonstruktionen und den entsprechenden Gewichtssetzungen berücksichtigt wurde. Auf typische Fehler bei der Arbeit mit Zielbäumen – begonnen damit, dass sich die Gewichtungen nicht zu 1 bzw. zu 100 addieren bis hin zu der nicht sachgerechten Auswertung, bei der das „schlechteste“ Vergleichsobjekt mit dem Nutzwert 0 und das „beste“ Vergleichsobjekt mit dem Nutzwert 100 angehalten wird und das Bewertungsobjekt dann mit mehr oder weniger gegriffenen x % dazwischen eingeordnet wird – soll hier nicht weiter eingegangen werden. Aus meiner Erfahrung gerade auch der Erläuterung von Mietpreisbewertungen vor Gericht bleibt festzuhalten, dass ausgehend von einer gut begründeten qualitativen Auswahl der Vergleichsobjekte die Vergleichspreisanpassung a) so gering wie möglich zu halten ist und b) diese möglichst empirisch belegt, wenigstens aber bei Ersatzlösungen ausreichend begründet werden muss. Quantitative Aufbereitung nach mathematisch-statistischen Methoden Voraussetzung für das Vergleichspreisverfahren ist zunächst eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsmietdaten. Ausreichend ist dabei nicht einfach numerisch 21) Siehe dazu auch aus der Sicht der ImmoWertV: B. Bischoff, Das neue Wertermittlungsrecht in Deutschland, München 2009, S. 104 ff., und W. Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 7. Auflage, Köln 2013, S. 924 ff. 22) Siehe dazu auch F. Dröge, a. a. O., S. 250 ff. 23) Bischoff mit der Perspektive der Immobilienbewertung hierzu:„Nach der ImmoWertV ist es nur erforderlich, dass die wertbestimmenden Grundstücksmerkmale übereinstimmen, während andere, nicht wertrelevante Merkmale, unbeachtlich sind.“ – a. a. O. S. 106. 24) http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/ mietspiegel/de/download/berliner_mietspiegel_2011_ endbericht.pdf - Abruf 2.4.2013. 25) 10 %ige Abweichungen werden in der Rechtsprechung als üblich angesehen, z. T. werden Abweichungen bis 40 % zugestanden. 26) So W. Kleiber, a. a. O., S. 925 f.

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Mietspiegel 2013 zu definieren, sondern richtet sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls, oder anders ausgedrückt: „Die „ausreichende“ Zahl „geeigneter“ Vergleichspreise hängt damit davon ab, was unter der Eignung der zur Verfügung stehenden Vergleichspreise verstanden wird und letztlich von dem ab, „was der Markt hergibt“27). Oft steht also dem Sachverständigen nur eine vergleichsweise geringe Zahl von Vergleichsdaten zur Verfügung. Gleichzeitig ist aber darauf hinzuweisen, dass eine Üblichkeit nicht zwanghaft eine Vielzahl von Fällen erforderlich macht. Auch beim Vorhandensein einer geringen Grundgesamtheit kann durchaus noch die Üblichkeit abgeleitet werden. Der RDM-Informationsdienst für Sachverständige hat seinerzeit (1995) dieses Problem ebenfalls angesprochen und dazu ausgeführt: „In der Literatur werden … mindestens acht bis zehn und in ungünstigen Fällen auch noch mehr Vergleichswerte für eine sichere Mietwertermittlung gefordert. Es soll nicht verschwiegen werden, dass es eine Verkennung der in der Praxis bestehenden Möglichkeiten darstellen würde, wenn man alleine mit den strengen Anforderungen der Statistik die Mietwertermittlung zu beherrschen trachtet. Die Praxis der Mietwertermittlung muss ebenso wie der Wohnungs-/Gewerberaummietmarkt damit leben, dass nur selten ein im statistischen Sinne ausreichendes Mietpreismaterial zur Verfügung steht und der Mietwert oft nur aus wenigen Vergleichsmieten abgeleitet werden kann28).“ Und im „Leitfaden für die Erstellung von Gutachten zur Ermittlung von Wohnraummieten“ wurde im selben Zusammenhang ausgeführt: „Statistisch gesehen können bei einer qualitätsähnlichen Zufallsstichprobe29) sechs bis zehn unabhängige Vergleichsobjekte ausreichen, wenn man den Einfluss der bekannten systematischen Abhängigkeiten der Mietwerte ausschließen, bzw. berücksichtigen kann30)“. Aus meiner bewertungspraktischen Erfahrung kann gesagt werden, dass sachverständige Mietpreisbewertungen – von Sonderfällen abgesehen – durchaus auf der Basis von zehn bis 30 vergleichsgeeigneten Datensätzen durchgeführt werden können, und insofern hierbei die Anwendung bestimmter Methoden zumindest der beschreibenden Statistik möglich und auch geboten ist. Im Regelfall sind also in der sachverständigen Mietpreisbewertung zur Ableitung der Einzelvergleichsmiete für die Bewertungswohnung ■ Abhängigkeiten zwischen den betrach-

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teten Einflussgrößen mathematisch-statistisch zu prüfen, darzulegen und ggf. im Verfahren zu berücksichtigen, ■ Ausreißermieten zu identifizieren und zu eliminieren, ■ mathematisch-statistische Methoden der Mittelwertbildung begründet anzuwenden, ■ Genauigkeitsmaße der Vergleichspreisanalyse anzugeben und soweit möglich für den Bewertungslaien zu interpretieren. Insgesamt hat der Mietensachverständige im Ergebnis seiner Preisbewertung – zuletzt wiederum und weiter klarstellend durch das BGH-Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/1031) festgestellt – das Vergleichsmieten-Spektrum auf ein„breites Mittelfeld“ der „üblichen Entgelte“ und schließlich anhand qualitativer Einzelkriterien auf eine Bandbreite der konkreten Einzelvergleichsmiete (oder einen Punktwert) einzugrenzen32). Dies trifft sowohl auf ein BegründungsGutachten als auch und insbesondere auf ein Beweis-Gutachten zu, wobei den unterschiedlichen Anforderungsniveaus gemäß Umfang und Tiefe der Einzelvergleichsmieten-Ableitung differenziert ausfallen kann. Zur Qualitätsbeurteilung sachverständiger Mietpreisbewertungen kann die nachfolgende Checkliste wichtige Anhaltspunkte liefern. Checkliste zur Qualitätsprüfung von sachverständigen Mietpreisbewertungen Diese Checkliste wurde von mir in Anlehnung an ein entsprechendes Dokument für Wertermittlungsgutachten 33) des Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. b.v.s, Bundesfachbereich Immobilienbewertung erarbeitet. Werden bei einem Mietgutachtencheck eine große Zahl von Fragen mit Nein beantwortet, so müssen hieraus erhebliche Bedenken an der Qualität desselben folgen. Dies gilt insbesondere in Bezug auf die Listenpunkte 1., 2. und 3.; kann eine Mietpreisbewertung im angewendeten Verfahren nicht nachvollzogen werden, sollte auch die Einholung einer zweiten Fachmeinung erwogen werden. 1. Zur Person des Sachverständigen ■ Ist der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt34) für das Fachgebiet der Immobilienbewertung, oder ist er zertifiziert nach der DIN 45013 oder DIN EN ISO/IEC 17044, und ist die Zertifizierung von einer in Deutschland akkreditierten Zertifizierungsstelle ausgesprochen worden? ■ Hat der Sachverständige das Bewer-



tungsobjekt – hier die Wohnung, das Gebäude und das Wohnumfeld (soweit für die Mietpreisbewertung erforderlich) – persönlich besichtigt? Praxishinweis: Die öffentliche Bestellung und Vereidigung umfasst in Berlin und Brandenburg auch den Tenor für Mieten für Grundstücke und Gebäude. Von diesen Sachverständigen kann angenommen werden, dass sie über besondere Expertise für Mietpreisbewertungen verfügen. Da die Mietpreisbewertung ein zuvörderst lokales Geschäft ist, empfiehlt es sich, insbesondere auf von den örtlichen IHK gelisteten Mietensachverständigen zuzugreifen. Es ist auf jeden Fall erforderlich, dass der Sachverständige, dessen Gutachten dem Erhöhungsbegehren beigefügt wird, in dem Bereich, für den er öffentlich bestellt und vereidigt ist, mit der Mietpreisbewertung befasst ist. Die persönliche Ortsbesichtigung der Bewertungswohnung bzw. einer Referenzwohnung bei Typgutachten sollte durch den Sachverständigen, der das Gutachten erstellt, unterschreibt und siegelt, erfolgen. Werden bei der Gutachtenerstellung Arbeiten von Mitarbeitern geleistet, so muss dies im Gutachten ausdrücklich dokumentiert werden. 2. Zur Form des Gutachtens Das Gutachten muss ■ schriftlich vorliegen und unterschrieben sowie bei Erstellung durch einen öffentlich 27) Ebenda, S. 928. 28) RDM-Informationsdienst für Sachverständige, 1/1995, S. 6. 29) Siehe hierzu kritisch hinsichtlich der Annahme von Grundgesamtheit und v. a. von Zufallsstichprobe auch M. Stelter/R. Swat, Zur Mietpreisbewertung von ortsüblichen Vergleichsmieten – die Ableitung der Einzelvergleichsmiete über einen Mietvergleichsfaktor, in Grundstücksmarkt und Grundstückswert 03/2012. 30) Isermann/Roth/Walterscheidt, Leitfaden für die Erstellung von Gutachten zur Ermittlung von Wohnraummieten, 1. Auflage 2000, Hrsg. IfS Köln, S. 54. 31) http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=29.02.2012&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20346/10 - Abruf 4.4.2013. Dazu weiter U. Börstinghaus, „Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete und wie deren Höhe richtig zu ermitteln ist“, WuM 2012, Heft 5, 244 - 252. 32) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert, sondern darum, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer gewissen Spanne bewegt – siehe dazu mit weiteren Nachweisen http://www.rechtslupe.de/ zivilrecht/ermittlung-der-ortsueblichen-vergleichsmiete-340047#footnote_0_40047 – Abruf 4.4.2013. 33) http://www.bvs-ev.de/fileadmin/user_upload/ downloads/Checkliste_fuer_Gutachten.pdf - Abruf 30.3.2013. 34) Dabei ist es unerheblich, von welcher Industrieund Handelskammer der Sachverständige bestellt oder vereidigt ist.

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Mietspiegel 2013 bestellten und vereidigten Sachverständigen mit dem Rundstempel gestempelt sein, ■ in Anlehnung an die Schriftformanforderungen bei Mietverträgen die so genannte Einheitlichkeit der Urkunde wahren. Besteht das Gutachten aus mehreren Seiten und/ oder Anlagen (die wesentliche Regelungen enthalten), so ist eine körperlich feste Verbindung, etwa durch Klammern, Heften oder Leimen, zu empfehlen. Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH genügen auch eine fortlaufende Paginierung der Seiten, eine durchlaufende Nummerierung des Textes oder ähnliche Merkmale. Praxishinweis: Da das Gutachten stets vollständig dem Mieterhöhungsbegehren beigefügt werden muss, empfiehlt es sich, den Gutachtenauftrag über eine entsprechende Anzahl von Ausfertigungen zu erteilen. In meiner langjährigen Praxis als Gerichtsgutachter liefere ich z. B. die bei Beweiserhebungen vom Gericht geforderten Gutachtenexemplare mit durchlaufender Nummerierung und Angabe der Gutachtennummer in der Fußzeile verbunden mit Heftstreifen, da so eine sehr einfache Einfügung des Stücks in die Akten möglich ist. 3. Grundsätzliches zum Gutachten ■ Ist die richtige Mietsache bewertet worden? ■ Wurde der oder die Auftraggeber korrekt angegeben? ■ Wurde der Wertermittlungsstichtag bzw. der Qualitätsstichtag35) angegeben und wurden diese so beauftragt? Praxishinweis: In der Regel wird sich ein Sachverständigengutachten auf ein genau bezeichnetes Bewertungsobjekt beziehen, welches durch die maßgebliche Mietsache umfasst ist. Dazu sind der Mietvertrag und die weiteren mietvertraglichen Unterlagen, in denen die vermietete Wohnung bezeichnet ist, heranzuziehen. Für die sachverständige Mietpreisbewertung ist dabei der der vermieterseitigen Gebrauchsüberlassung zuzurechnende Zustand zum Wertermittlungsstichtag bewertungserheblich. Sollten sich nach dem Wertermittlungsstichtag Veränderungen der Zustandsmerkmale ergeben, sind diese nicht bei der Mietpreisbewertung zu berücksichtigen. 4. Beschreibung des Bewertungsobjekts im Gutachten ■ Sind die mit dem § 558 (2) BGB vorgegebenen Mietpreisparameter der ortsüblichen Vergleichsmiete – Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie mit der Mietrechtsreform 2013 gesetzlich klargestellt, die energetische Ausstattung

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und Beschaffenheit, richtig, d. h. mit der Örtlichkeit übereinstimmend beschrieben worden? ■ Wurden eventuell weitere mietvertragliche Vereinbarungen – so Vereinbarungen zur Kostentragung bezüglich Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen – beschrieben? ■ Wurden zur Beschreibung des Bewertungsobjekts im Gutachten durch den Sachverständigen Unterlagen benutzt und/ oder beschafft, und wurden die Quellen hierzu nachvollziehbar angegeben (bei Internetrecherchen mit Angabe der Seite und des Datums der Recherche)? Praxishinweis: Kennzeichen mancher namentlich durch Bewertungssachverständige erstellten Mietpreisbewertungen sind vielseitige Baubeschreibungen zum Bewertungsobjekt, die zwar für die Marktwertermittlung erforderlich, für die sachverständige Mietpreisbewertung jedoch oftmals entbehrlich sind – Stichwort Grundbuch und Liegenschaftskataster, Planungs- und Baurecht, Rechte und Belastungen am Grundstück, Beschreibung von Bauschäden und -mängeln u. a. m. 36) Um den Qualitätsanforderungen an Mietgutachten bei der Beschreibung gerecht zu werden, ist auf jeden Fall notwendig, dass ■ die Beschreibung der mietpreisbestimmenden Parameter so erfolgt, dass darauf das Vergleichspreisverfahren aufbauen kann und ■ die Gutachtenteile nicht durch ausufernde nicht notwendige Beschreibungsteile außer Proportion geraten37). 5. Mietpreisbewertung im Gutachten ■ Wurden die Grundlagen der Mietpreisbewertung erläutert (Erklärung der benutzten Begriffe, der Rechtsgrundlagen, Darstellung der Bewertungsverfahren)? ■ Wurde das benutzte Verfahren mit ausführlicher Begründung dargestellt? ■ Liegt eine nachvollziehbare Beschreibung der benutzten Methoden vor? ■ Wurden alle für die Mietpreisbewertung benutzten Daten nach Inhalt, Ort und Zeit und hinsichtlich ihrer Geeignetheit für die nachgefragte Bewertung erläutert? Liegen nachprüfbare Quellenangaben und ggf. Ableitungen der genutzten Daten und Parameter vor? ■ Erfolgte eine Erklärung aller Berechnungen, so dass die wesentlichen Angaben mit wissenschaftlichen Taschenrechnern bzw. mit allgemein zugänglichen Excel-Tools nachvollzogen werden können? Sind die Berechnungen rechnerisch richtig? ■ Wurde das Verfahrensergebnis erläutert bzw. werden ggf. Ergebnisse mehrerer Ver-

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fahren gegenüber gestellt und erläutert? Wurden das Ergebnis/die Ergebnisse auf seine/ihre Marktfähigkeit geprüft und ggf. angepasst? ■ Erfolgte die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Einzelvergleichsmiete mit eingehender verständlicher und nachvollziehbarer Begründung? Praxishinweis: In der Regel wird die Mietpreisbewertung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Grundsätzen des sog. Vergleichswertverfahrens nach §  15 ImmoWertV vorgenommen werden. Dazu muss aus dem Sachverständigengutachten ersichtlich sein, dass ■ die Mietspiegelsituation in Bezug auf das Bewertungsobjekt diskutiert und ggf. bei der Mietpreisbewertung berücksichtigt wurde, ■ die qualitative und quantitative Auswahl der Vergleichsobjekte generiert wurde und wie, d. h. mit welcher Begründung deren Zustandsmerkmale auf die des Bewertungsobjekts angepasst wurden, ■ die Ergebnisableitung über Mittelwertbildungen mathematisch-statistisch geprüft wurde und ■ das Ergebnis in einer nach wissenschaftlichen Grundsätzen gebildeten Bandbreite und als Mittelwert ausgeworfen wurde. 6. Informationen und Anlagen Sind alle erforderlichen Informationen – z. B. Karten, Lagepläne, ggf. Grundrisse, ggf. eigene Berechnungen des Sachverständigen, Fotos – im Gutachten enthalten? Praxishinweis: Diese Informationen können in einem Anhang zum Gutachten zusammengefasst sein. Dies ist jedoch nicht zwingend, wenn beispielsweise Karten, Pläne, Fotos in den entsprechenden Gliederungspunkten des Gutachtens positioniert werden, um eine flüssige Kenntnisnahme des Ganzen zu ermöglichen. Für die Information und Anlagen gilt, dass diese so umfangreich sein sollen, wie es für die Fragen der Mietpreisbewertung relevant ist. 35) Nach ImmoWertV, § 4: Bei jeder Mietpreisbewertung ist ein Wertermittlungsstichtag anzugeben. Gleiches gilt für den Qualitätsstichtag. Bei Mietpreisbewertungen zur Mieterhöhungsbegründung haben beide Stichtage i. d. R. das gleiche Datum. 36) Gleiches gilt für die mitunter anzutreffenden Literaturverzeichnisse, die schlimmstenfalls alles Mögliche bis hin zur Baumschutzverordnung, nur nicht die Hauptfundstellen für die Mietpreisbewertung enthalten. 37) Dies ist nicht nur ein darstellungstechnisches Problem, sondern kann durch nicht vorzunehmende Feststellungen zu Baumängeln/Bauschäden oder durch ein gar nicht gefordertes Aufmaß zur nicht strittigen Wohnfläche zur Streitprovokation und möglicherweise zu Schadensersatzforderungen an den Sachverständigen führen.

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Mietspiegel 2013 Von „A“ wie Ankündigung bis „Z“ wie Zahlung

Die wichtigsten Änderungen der Mietrechtsreform Zum 1. Mai 2013 ist das sog. Mietrechtsänderungsgesetz in seinen wesentlichen Teilen in Kraft getreten. Nachstehend ein Überblick über die wichtigsten praktischen Änderungen und Auswirkungen. Ab Seite 35 finden Sie die neuen und die geänderten Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und der Zivilprozessordnung im Wortlaut. Seite 32 ff. finden Sie einen gesonderten Beitrag, der sich mit den neuen Vorschriften und Modalitäten zur Räumung von Wohnraum beschäftigt. Räumungsprozesse sind künftig schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Keine Minderung für drei Monate während der Modernisierung Heftig umstritten war im Gesetzgebungsverfahren, dass Mieter künftig für einen Zeitraum von drei Monaten keinen Anspruch auf Mietminderung haben sollen, sofern der Vermieter eine energetische Modernisierung (nach dem neuen § 555 b Nummer 1 BGB) durchführt (§ 536 Abs. 1 a BGB). Das Ziel: Der Anreiz für den Vermieter zur energetischen Modernisierung soll dadurch ver­stärkt werden, dass er eine – auch mit hohem zusätzlichen Verwaltungsaufwand ver­bundene – Minderung nicht mehr fürch­ ten (und in die Rentabilität einkalkulieren) muss. Die Anwendung der Vorschrift setzt voraus, dass die Gebrauchstauglichkeit durch die energetische Modernisierung nur gemindert, nicht aber völlig aufgehoben sein darf. Ist die Wohnung während der energetischen Modernisierung gänzlich unbewohnbar und der Umzug des Mieters in eine Umsetzwohnung erforderlich, greift die Vorschrift nicht mit der Folge, dass der Mieter von der Mietzahlung für die Ursprungswohnung befreit ist. Fraglich könnte sein, ob der Ausschluss der Mietminderung auch gilt, wenn parallel zu der energetischen Modernisierung Instandsetzungsarbeiten stattfinden. Das wird beispielsweise immer bei der Anbringung von Wärmedämmung an der Fassade und Erneuerung von schadhaftem Außenputz der Fall sein. Hier könnte man auf die Vorstellung verfallen, nach der Überwiegenstheorie zu verfahren und zur Abgrenzung auf das vorrangige Ziel einer baulich einheitlichen Maßnahme oder auf das Überwiegen von Kostenanteilen abzustellen. Eine solche Interpretation würde aber dem schon skizzierten gesetzgeberischen Ziel zuwiderlaufen. Das verbietet sich allerdings auch im Hinblick auf neuere Tendenzen in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, das erkennbaren Motiven des Gesetzgebers einen höheren Rang einräumt als dem reinen Wortlaut. Nach unserer Auffassung greift deshalb § 536 Abs. 1 a BGB auch in

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allen Fällen gemischter Baumaßnahmen, sofern wenigsten ein Anteil energetischer Modernisierungsmaßnahmen dabei ist. Anders wird es sein, wenn Instandhaltungsarbeiten nicht mit der energetischen Maßnahme verbunden sind, aber gleichzeitig stattfinden, und jede Maßnahme für sich Beeinträchtigungen der Mietsache nach sich zieht. Beispiel: Zeitgleich mit der Anbringung von Wärmedämmung an der Fassade wird auch ein Aufzug an- oder eingebaut. Hier wird beim Minderungsausschluss wohl darauf abgestellt werden müssen, welche Beeinträchtigungen anteilig auf die jeweilige Maßnahme entfallen. Auch das wird zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Wann beginnt der Drei-Monats-Zeitraum? Mit Beginn des Zeitraums, der eine Minderung rechtfertigen würde, also ab dem Zeitpunkt, an dem die Tauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich gemindert ist. Dieser Zeitpunkt muss keineswegs identisch sein mit dem von den Gerichten immer wieder herangezogenen Zeitpunkt des„ersten Hammerschlages“; der markiert nur den Zeitpunkt des Beginns der Maßnahmen und ist insofern Anknüpfungspunkt für die rechtzeitige Modernisierungsankündigung, nicht aber für den Beginn der Drei-Monats-Frist für die Minderung, der auch später liegen kann. Vermieter sind hier gut beraten, die jeweiligen Umstände von Baumaßnahmen gut zu dokumentieren. Fraglich ist auch, wie der genannte DreiMonats-Zeitraum zu betrachten ist, wenn Arbeiten unterbrochen werden. Problematisch kann schon sein, ab wann eine Unterbrechung der Arbeiten vorliegt. Vom Wortlaut her ist auch eine Auslegung gerechtfertigt, wonach bei Unterbrechung von Arbeiten der Zeitablauf gehemmt ist, sofern nach Unterbrechung keine eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit vorliegt. Zwingend ist diese Auslegung nicht, so dass nur geraten werden kann, entsprechende Baumaßnahmen so zu planen und durchzuführen, dass sie innerhalb von drei Monaten auch beendet werden können. Vom



Minderungsausschluss unberührt bleiben Aufwendungsersatz- und Schadensersatzansprüche des Mieters aus §§ 554 Abs. 3, 280 ff. BGB. Neuer Kündigungsgrund: Mieterverzug mit der Kaution § 551 BGB regelt die Mietsicherheit (Mietkaution). Er begrenzt die Kaution auf das Dreifache der monatlichen Nettomiete und berechtigt den Mieter, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Künftig ist zusätzlich bestimmt, dass die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Ergänzend dazu bestimmt jetzt §  569 Abs.  2  a BGB, dass ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne des §  543 Abs.  1 BGB auch vorliegt, wenn der Mieter mit der Mietkaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monats(netto) miete entspricht. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf die Kündigung nicht, denn die Fälligkeit der einzelnen Teilleistungen ist jetzt kalendermäßig bestimmt: Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zwei weiteren im Abstand von jeweils einem Monat. Beispiel: Die Nettomiete beträgt 700  €. Demgemäß ist eine Kaution von maximal 2.100  €, zahlbar in drei Teilbeträgen, zulässig. Die ersten 700 € sind zu Beginn des Mietverhältnisses bei Überlassung der Räume am 1. Juni zu zahlen. Die weiteren Raten von je 700 € werden – zusammen mit der Miete – am dritten Juli- bzw. Augustwerktag fällig. Am vierten Augustwerktag (Zugang) kann der Vermieter ohne Abhilfefrist/Abmahnung kündigen, wenn die beiden letzten Raten nicht gezahlt wurden. Ist schon die erste Rate offen und wird die zweite auch nicht gezahlt, liegt bereits am vierten Werktag des Juli ein Kündigungsgrund vor. Der Mieter hat wie bei anderem Zahlungsverzug die Möglichkeit, in der Schonfrist (§  569 Abs.  3 Nr. 2 BGB = vollständige Leistung bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage) zu leisten und damit die Kündigung unwirksam zu machen. Die Neuregelung hat Vor- und Nachteile. Zwar ist erstmals gesetzlich geregelt, dass auch die Nichtzahlung der Mietkaution zur Kündigung berechtigt – aber viele Gerichte haben das auch bisher schon so gesehen. Der Nachteil: Da die Kaution bei Wohnraum auf drei Monatskaltmieten begrenzt ist,

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Mietspiegel 2013 bedeutet dies, dass die fristlose Kündigung künftig schon dann nicht mehr möglich ist, wenn der Mieter lediglich einen Betrag in Höhe von einer Monatsmiete plus einem Cent als Kaution entrichtet. In solchen Fällen war bisher eine Kündigung möglich. Künftig wird der Vermieter ausstehende Kautionsbeträge einklagen müssen. Neuregelung der Modernisierung Die Mietrechtsreform verfolgt vorrangig das Ziel, die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum zu erleichtern. Dazu wurden die mietrechtlichen Vorschriften über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen insgesamt in den §§  555 a ff. BGB völlig neu geregelt. Erhaltungsmaßnahmen (§ 555 a BGB) sind alle erforderlichen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zur Erhaltung/Versetzung der Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand; sie hat der Mieter einschränkungslos zu dulden. Die Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme muss vom Vermieter rechtzeitig angekündigt werden. Fristen und Formen sind nicht genannt; sicher fährt, wer die Vorschriften über die Modernisierungsankündigung analog anwendet. Auch eine mündliche Ankündigung ist möglich, aber wegen auftretender Beweisschwierigkeiten nicht ratsam. Keine Pflicht zur Ankündigung besteht bei Notmaßnahmen und solchen mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache. Wie schon nach altem Recht steht dem Mieter ein Aufwendungsersatzanspruch zu – beispielsweise für Reinigungsarbeiten zur Beseitigung von Spuren der Handwerkerarbeiten. § 555 b BGB enthält jetzt, aufgegliedert in sieben Ziffern, den Begriff der Modernisierungsmaßnahmen. Die Ziffern 3 bis 7 enthalten die schon bekannten Definitionen. Neu sind die Definitionen in § 555 b Nr. 1 und Nr. 2 BGB. Wesentlich für die Praxis ist § 555 b Nr. 1 BGB, der die„energetische Modernisierung“ regelt. Eine solche liegt vor, wenn in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Unter Endenergie wird die Menge an Energie verstanden, die der Anlagentechnik eines Gebäudes zur Verfügung stehen muss, um die für die Bewohner erforderliche Nutzerenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik zu decken. Gemeint ist die gesamte Energiemenge, die für Heizung und Warmwasser. Eine Einsparung von Energie liegt vor, wenn nach der Modernisierung weniger Energie benötigt wird als vorher. Durch diese wei­te Definition fallen unter den Begriff der energetischen Modernisierung eine

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Viel­zahl von Maßnahmen, beispielsweise Wärmedämmung an der Fassade, Fenster­ austausch, Installation von Lüftungsanla­ gen mit Wär­m erückgewinnung, mit Ein­sparung von Nutzenergie verbundene Er­neuerung des Heizkessels, Verringerung von Wärmeverlusten durch hydraulischen Abgleich, Dämmung freiliegender Rohrleitungen, Warmwassererzeugung durch Sonnenkollektoren. § 555 b Nr. 2 BGB nennt als Modernisierung bauliche Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird. Beispiele dafür sind die Umstellung von Öl-/ Gasheizung auf Holzpellets oder der Einsatz von Photovoltaik zur Stromerzeugung für Dritte. Die Besonderheit dabei ist: Solche Maßnahmen muss der Mieter zwar dulden, eine Mieterhöhung (11  %) kann der Vermieter aber nicht verlangen. Die Vorschriften zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 c BGB) sind im Kern wenig verändert. Es bleibt die Ankündigung in Textform, ebenso die Drei-Monats-Frist. Inhaltlich sind die Anforderungen an die Ankündigung präzisiert und ein wenig erleichtert worden: Art und voraussichtlicher Umfang einer Maßnahme sind nur noch „in wesentlichen Zügen“ anzukündigen. Ansonsten bleibt es bei der Ankündigung von voraussichtlichem Beginn und voraussichtlicher Dauer der Maßnahme, zu erwartender Mieterhöhung und voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Bei energetischer Modernisierung (§ 555 b Nrn. 1 und 2 BGB ) verlangt der Gesetzgeber zusätzlich die Darlegung der Energieeinsparung; dabei darf der Vermieter auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. In der Modernisierungsankündigung„soll“ der Vermieter den Mieter auf Form und Frist des neuen

Härteeinwandes (§ 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB) hinweisen. Nach §  555 d Abs.  1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden – außer in Härtefällen. Die liegen vor, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die sich nicht rechtfertigen lässt, selbst wenn ihr die berechtigten Interessen des Vermieters, der übrigen Mieter im Gebäude sowie der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes entgegengehalten werden. Neu ist eine entscheidende Systemänderung: Die zu erwartende Mieterhöhung – bisher der wichtigste Härteeinwand des Mieters – findet keine Berücksichtigung mehr bei der Beurteilung der Duldungspflicht. Der Vermieter kann künftig Modernisierungsmaßnahmen für das Gesamtobjekt planen und durchführen, auch wenn ein einzelner Mieter von der Mieterhöhung wirtschaftlich überfordert wäre. Nachteil: Der finanzielle Härteeinwand wird bei der Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt. Im Klartext: Der Mieter muss dulden, ggf. aber nicht zahlen. Ausnahmen von diesem Grundsatz: Die Modernisierungsmaßnahme versetzt die Mietsache nur in einen allgemeinen üblichen Zustand (1) oder stellt eine sog. „unvertretbare Maßnahme dar (2), oder der Mieter hat die finanziellen Härtegründe trotz rechtzeitiger und formwirksamer Ankündigung nicht bis zum Ablauf des Monats, der auf die Mitteilung folgt, dem Vermieter in Textform mitgeteilt (3). Wir werden in den kommenden Ausgaben Einzelaspekte in ausführlichen Beiträgen erläutern. Hingewiesen sei auch auf die Broschüre Beuermann, Das neue Mietrecht, 1. Aufl. 2013. 35 €, Grundeigentum-Verlag.

Alf Zedler

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Grundstücksrecht, Arbeitsrecht

Monika Parker

Rechtsanwältin Familienrecht, Verkehrsrecht, Nachbarrecht

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Mietspiegel 2013 Zügigere Freimachung von Räumen nach Kündigungen

Neuregelungen zur Räumung in der ZPO Von RAin Dr. Catharina Kunze*) und RA Alexander Kroll*) Verfahrensbeschleunigung bei Räumungssachen, § 272 Abs. 4 ZPO (vgl. Wortlaut der Vorschrift Seite 37) Schon in § 272 Abs. 1 und 3 ZPO ist geregelt, dass der Rechtsstreit in der Regel in einem umfassend vorbereiteten (!) Termin zur mündlichen Verhandlung zu erledigen ist und Güteverhandlung und mündliche Verhandlung so früh wie möglich stattfinden sollen. Diesen Gesetzesbefehlen kommt die Berliner Justiz in unterschiedlichem Ausmaß nach. Der Gesetzgeber meinte nun, die Interessen des Vermieters an einer zügigen Entscheidung über seinen Räumungsanspruch seien nicht genügend gewahrt; um das wirtschaftliche Risiko zu begrenzen, sind jetzt Räumungsprozesse vorrangig zu terminieren und Fristen zur Stellungnahme auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Ob und in welchem Umfang das gelingen wird, bleibt abzuwarten. Ein Problem in diesem Zusammenhang ist die zweimonatige Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Einige Amtsrichter handhaben Räumungsrechtsstreite so, dass sie nicht vor zwei Monaten nach Klagezustellung terminieren, um abzuwarten, ob die Mietrückstände gezahlt werden oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Diese Praxis spricht die Neuregelung nicht an. Da nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, GE 2005, 429) die Schonfristregelung nicht für die ordentliche Kündigung gilt, verliert dieser Gesichtspunkt an Bedeutung. Einstweilige Verfügung auf Räumung gegen Dritte, §  940 a Abs.  2 ZPO (vgl. Wortlaut der Vorschrift Seite 38) Bisher durfte die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur dann richterlich angeordnet werden, wenn verbotene Eigenmacht (etwa Hausbesetzung) oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben vorlag. Nach der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 18. Juli 2003 - IXa ZB 116/03, GE 2003, 1207) ist es so, dass sich ein Räumungstitel gegen alle Besitzer der Wohnung richten muss, damit der Gerichtsvollzieher bei der Räumungsvollstreckung auch alle dort vorgefundenen Personen räumen kann. Findet er beim Versuch, die Wohnung zu räumen, weitere Personen als Besitzer vor, die nicht im Räumungsurteil benannt sind, blieb dem Vermieter bisher

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nichts anderes übrig, als erneut gegen diese Besitzer Räumungsklage zu erheben. Damit kann die Vollstreckung aus einem Räumungsurteil in die Länge gezogen werden. Das will die Neuregelung verhindern. Sie erlaubt – übrigens nur für Wohnraummietverhältnisse! – den Erlass einer einstweiligen Verfügung, wenn der Vermieter erst nach Schluss der (letzten) mündlichen Verhandlung (also dem Zeitpunkt, wo er die Klage noch gegen ihm bekannte Dritte erweitern kann) erfährt, dass ein Dritter (Mit-) Besitz an der Mietwohnung erlangt hat. Im Regelfall wird er das beim Räumungsversuch des Gerichtsvollziehers erfahren, von dessen Geschick es dann abhängt, die Personalien des Dritten in Erfahrung zu bringen. Ob der Gerichtsvollzieher die Räumung einfach fortsetzen darf, wenn der Dritte sich weigert, seinen Namen anzugeben, ist sehr streitig. Ob dann ein Antrag des Vermieters gegen den Mieter auf Benennung seiner Hausgenossen zulässig und erfolgversprechend wäre, ist offen. In dieser Situation soll dadurch Abhilfe geschaffen werden, dass der Vermieter eine einstweilige Verfügung gegen den vom Gerichtsvollzieher angetroffenen konkreten Dritten (also nicht gegen alle potentiellen Besitzer!) beantragen kann. Das Gericht hat nach Abs. 4 der Neuregelung den Gegner (also den Dritten) vor Erlass der Räumungsverfügung anzuhören. Der Vermieter muss darlegen und glaubhaft machen, dass ihm der Besitzerwerb durch den Dritten tatsächlich unbekannt war. Welche Anforderungen die gerichtliche Praxis an eine derartige eidesstattliche Versicherung stellen wird, bleibt abzuwarten. Welche Rechtsbeziehungen zwischen Mieter und Drittem bestehen (etwa ein Untermietverhältnis), ist gleichgültig, ebenso, ob der Vermieter dessen Aufnahme hätte zustimmen müssen (etwa Anspruch des Mieters auf Untervermietungserlaubnis). Das ist folgerichtig, denn die Vorschrift setzt ja voraus, dass ein Räumungsurteil gegen den (Haupt-) Mieter ergangen ist, das (Haupt-) Mietverhältnis also rechtswirksam beendet ist. Einstweilige Verfügung auf Räumung bei Verstoß gegen Sicherungsanordnung, §§ 940 a Abs. 3, 283 a ZPO (vgl. Wortlaut der Vorschrift Seite 38, 37) Zum Verständnis muss man sich zunächst



mit § 283 a ZPO beschäftigen. Diese Neuregelung, die für Wohn- und Geschäftsraummiete gilt, ist ein weiterer Baustein der Bekämpfung des sog. Mietnomadentums. Sie soll den Anspruch des Vermieters auf die Mietzahlungen wirtschaftlich sichern und ihn vor einer Insolvenz des Mieters schützen, so die Begründung des Gesetzesentwurfs. Tatsächlich soll sie wohl eher eine schnellere Räumung von Mietwohnraum ermöglichen. Voraussetzungen sind: ■ Es sind eine kombinierte Räumungsklage und Zahlungsklage rechtshängig. ■ Nach Rechtshängigkeit werden weitere Mieten fällig, die der Mieter nicht zahlt. ■ Die Klage (-erweiterung) auf diese weiteren Mieten hat hohe Erfolgsaussicht. ■ Eine Sicherungsanordnung, dass nämlich der Mieter für diese fällig gewordenen Mieten Sicherheit zu leisten hat, ist nach Interessenabwägung gerechtfertigt. Will der Vermieter diese prozessuale Möglichkeit nutzen, ist also neben der Räumungsklage (auf die man sich in der Regel bei illiquiden Mietern aus Kostengründen beschränkt) auf Zahlung der Rückstände, auf die sich die Kündigung stützt, zu klagen. Zusätzlich muss dann entweder auf künftige Zahlung gemäß § 259 ZPO geklagt oder die schon anhängige Klage wegen im Verfahrensverlauf weiter fällig gewordener Mieten erweitert werden. Das treibt die Kosten in die Höhe. Wie das Gericht die hohe Erfolgsaussicht der Klage – also dass der Zahlungsanspruch höchstwahrscheinlich gegeben ist – feststellen soll, ist in der Fachliteratur lebhaft umstritten und unklar. In der Regel geht es in der Praxis um den Einwand eines Mietminderungsrechts durch den Mieter, was zu einer Verzögerung des Rechtsstreits führt, denn dann ist üblicherweise eine Beweisaufnahme erforderlich und die Erfolgsaussicht deswegen gerade offen. Andererseits müssen hohe Anforderungen gestellt werden, weil die Konsequenz bei Nichteinhaltung der Sicherungsanordnung die Räumung durch einstweilige Verfügung sein kann. Die dann folgende Interessenabwägung soll die beiderseitigen Interessen berücksichtigen und bewerten, und die Sicherungsanordnung soll zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt sein. Ob die jeweiligen Interessen glaubhaft zu machen sind, ist zweifelhaft; welche Anforderungen die Gerichte hier stellen *) Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei AKD Dittert, Südhoff & Partner

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Mietspiegel 2013 werden, bleibt abzuwarten. Grundsätzlich stehen sich gegenüber das Interesse des Vermieters am wirtschaftlichen Erhalt der vertraglich geschuldeten Miete (Schutz vor Zahlungsausfall) einerseits, das Interesse des Mieters, für eine ggf. mangelhafte Wohnung ein angemessenes Entgelt zu zahlen (berechtigte Minderung), andererseits, und in diesem Regelungszusammenhang hat das Gesetz dem Vermieterinteresse den Vorrang eingeräumt. Sind diese Hürden überwunden, ordnet das Gericht die Sicherheitsleistung an und setzt eine Zahlungsfrist. Es kann Barzahlung, Beibringung einer Bürgschaft oder Hinterlegung anordnen. Es soll auch möglich sein, eine Sicherungsanordnung wegen einer Teilforderung zu erlassen (Beispiel: Dem Mieter steht voraussichtlich eine Minderung von 20  % zu; die Anordnung lautet dann auf Hinterlegung von 80  % der Mieten.). Öffentliche Stellen zahlen bekanntlich nicht innerhalb von zwei Wochen; es ist auch unklar, ob die JobCenter nach § 72 SGB II überhaupt Verpflichtungserklärungen zur Zahlung künftiger Mieten abgeben dürfen. Gegen die Anordnung der Sicherheitsleistung ist die sofortige Beschwerde gegeben. Im Einzelnen wirft die Neuregelung derart viele prozessuale Schwierigkeiten auf, dass sehr die Frage ist, ob sich das Instrument in der Praxis bewähren wird. Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Neuregelung sind ebenfalls bereits geäußert worden. Leistet der Mieter dann die Sicherheit nicht, kann das Gericht (der Gesetzestext sagt „darf“) in Wohnraumsachen eine einstweilige Verfügung auf Räumung erlassen, § 940 Abs. 3 ZPO. Auch hier ist der Mieter vor deren Erlass anzuhören. Herausgabe-/Räumungsvollstreckung, §§ 885, 885 a ZPO (vgl. Wortlaut der Vorschrift Seite 38 ) Die Herausgabe- bzw. Räumungsvollstreckung unbeweglicher Sachen war bislang grundsächlich in §  885 ZPO geregelt. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz ist § 885 ZPO – mit Ausnahme von Abs. 1, der unverändert geblieben ist – grundlegend umgestaltet und sowohl sprachlich als auch inhaltlich modifiziert worden. Die Absätze 2 bis 4 wurden neu gefasst, Abs. 5 hinzugefügt. Kernstück jeder Herausgabevollstreckung unbeweglicher Sachen ist und bleibt die Entsetzung des Schuldners (Mieters) aus dem Besitz der Immobilie (Wohnung) und die Einweisung des Gläubigers (Vermieters)

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in deren Besitz, §  885 Abs.  1 Satz 1 ZPO. Daran ändert sich auch künftig nichts. Selbstverständlich kann der Vermieter nach wie vor eine Kompletträumung des Mietobjektes verlangen und beauftragen (sog. Preußische Räumung). In diesem Fall sind die neuen Regelungen des §  885 Abs.  2 bis 5 ZPO zu beachten. Zuständig für den Umgang mit den Inventar- und sonstigen Gegenständen, die der Mieter in den Mieträumen zurücklässt, ist – wie schon bisher – der Gerichtsvollzieher. Nach § 885 Abs. 2 ZPO n. F. ist der „erwachsene ständige Mitbewohner“ in den Kreis der Personen aufgenommen worden, an die bei Abwesenheit des Schuldners die in der Wohnung vom Gerichtsvollzieher vorgefundenen Sachen übergeben werden können. Der Gesetzgeber möchte damit die geänderte gesellschaftliche Entwicklung nachzeichnen, nach der Wohnraum heutzutage vermehrt auch von Wohngemeinschaften genutzt wird, deren Mitglieder zwar nicht familiär miteinander verbunden sind, aber dennoch aufgrund ihres Zusammenwohnens als vertrauensvoll und zuverlässig untereinander gelten können. Bemerkenswert ist, dass die als weiterer Übernehmer von Räumungsgut angeführte „in der Familie beschäftigte Person“ anders als der „erwachsene Familienangehörige“ und der „erwachsene ständige Mitbewohner“ nach dem Wortlaut nicht unbedingt volljährig zu sein braucht. Da in der Vorgängerbestimmung allerdings noch von der „in dieser Familie dienenden erwachsenen Person“ die Rede war, könnte es sich auch um ein Redaktionsversehen handeln. §  885 Abs.  3 Satz 1 ZPO n. F. enthält die Klarstellung, dass die bloße physische Anwesenheit des Schuldners oder von sonstigen zur Übernahme berechtigten Personen bei der Räumung nicht ausreicht, damit der Gerichtsvollzieher die Sachen an sie übergeben kann. Vielmehr müssen diese Personen auch zur Entgegennahme bereit sein. Nach § 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO n. F. sollen bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, unverzüglich vernichtet werden. Diese Bestimmung ist problematisch, weil unklar ist, was „offensichtlich“ bedeutet: Kommt es auf den konkreten Zustand der Sachen an? Oder darauf, wie sich der Mieter insoweit verhält? Berechtigte Kritik ist deshalb bereits im Vorfeld von den Interessenverbänden der Gerichtsvollzieher erhoben worden. Denn hier besteht ein hohes Haftungsrisiko für die Gerichtsvollzieher bzw. den Staat. Als gesichert kann aber gelten, dass Müll und Unrat, sofern es

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sich um überschaubare Mengen handelt, darunter fallen. Hervorzuheben sind die Regelungen in § 885 Abs. 4 Sätze 1 bis 3 ZPO n. F.: Zum einen wird die Frist, binnen derer der Mieter die verwahrten Sachen vom Gerichtsvollzieher abzufordern hat, von zwei Monaten auf einen Monat nach der Räumung reduziert. Erhalten bleibt indes die Möglichkeit des Mieters, die Kosten innerhalb von zwei Monaten zu zahlen. Zum anderen wird der Meinungsstreit in Rechtsprechung und Literatur, nach welchen Vorschriften – Selbsthilfeverkauf, öffentliche Versteigerung oder freihändige Veräußerung – die Verwertung der beweglichen Sachen durch den Gerichtsvollzieher zu erfolgen hat, nunmehr gesetzlich geklärt: Einschlägig sind die Vorschriften über die Pfandverwertung, §§ 806, 814 und 817 ZPO in analoger Anwendung. Insbesondere ist danach auch eine öffentliche Versteigerung im Internet zulässig (§ 814 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 ZPO). §  885 Abs.  5 ZPO n. F. übernimmt den Wortlaut des § 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO a. F. und ergänzt ihn dahin, dass der Mieter die Herausgabe unpfändbarer Sachen und solcher Sachen, die keinen Verwertungserlös erwarten lassen, „jederzeit“ ohne Weiteres verlangen kann. Durch diese Formulierung soll ausgedrückt werden, dass der Mieter noch bis zum endgültigen Abschluss der Veräußerung oder Vernichtung der verwahrten Gegenstände berechtigt ist, diese vom Gerichtsvollzieher – zu dessen üblichen Geschäftszeiten! – heraus zu verlangen. Darüber hinaus wurde ein neuer §  885 a ZPO geschaffen, durch den die von der Rechtspraxis entwickelte und vom BGH mehr oder weniger „richterrechtlich“ abgesegnete sog. Berliner Räumung auf eine gesetzliche Grundlage gestellt werden soll. Dabei wird die Räumung nach dem„Berliner Modell“ allerdings nicht 1 : 1 legislatorisch umgesetzt, sondern – unabhängig von der Ausübung des Vermieterpfandrechtes – als Beschränkung des Vollstreckungsauftrages ausgestaltet. Da die Erfüllung des titulierten Rückgabeanspruches des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB neben der bloßen Besitzverschaffung auch die Wiedererlangung der Mietsache in geräumtem Zustand beinhaltet, fragt sich, was mit den in den Mieträumen verbliebenen Sachen geschehen soll, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind. Deren Schicksal und rechtliche Handhabung war bisher in § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO a. F. geregelt. Danach war es ausschließlich Aufgabe des Gerichtsvollziehers, dafür zu

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Mietspiegel 2013 sorgen, dass diese Sachen entweder sogleich dem Schuldner übergeben oder – bei dessen Abwesenheit – kostenpflichtig für diesen verwahrt und ggf. verkauft werden. Bei Beauftragung der Räumungsvollstreckung bestand für den Vermieter insoweit die missliche Lage, dass er zunächst für die Kosten der Räumung und des Abtransports sowie der Einlagerung der nicht gepfändeten bzw. unpfändbaren Sachen des Mieters einen entsprechenden Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zahlen musste (§ 180 Abs. 5 Satz 3 GVGA i. V. m. § 4 GvKostG), der je nach Größe des Mietobjektes leicht mehrere tausend Euro ausmachen konnte. Um diesem Kostendilemma zu entgehen, wandten viele Vermieter den landläufigen „Trick“ an, sich auf ihr bestehendes Vermieterpfandrecht an (angeblich) allen im Mietobjekt befindlichen Gegenständen zu berufen und den Vollstreckungsauftrag auf die Wiederverschaffung des Besitzes an den Mieträumen zu beschränken (sog. Berliner Räumung). Dies entsprach zwar nicht der materiellen Rechtslage, weil unpfändbare Sachen i. S. des §  811 ZPO – wie etwa Kleidungsstücke des Mieters, die praktisch in jeder Wohnung aufbewahrt werden – ausdrücklich vom Vermieterpfandrecht ausgenommen sind (vgl. § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mangels eigener Prüfungs- und Entscheidungskompetenz war der Gerichtsvollzieher jedoch an die Behauptung des Vermieters, ihm stehe ein umfassendes Vermieterpfandrecht zu, gebunden. Dem Gerichtsvollzieher blieb danach nichts anderes übrig, als das komplette Inventar in den Mieträumen zu belassen und den Vermieter in den Besitz der Räume einzuweisen. Damit war der Räumungsauftrag für ihn erledigt und der Räumungstitel verbraucht. Spätestens seitdem diese Variante der Räumungsvollstreckung höchstrichterlich für gangbar erklärt wurde (erstmals durch BGH, Beschluss vom 17. November 2005 - I ZB 45/05, GE 2006, 110 f.), stellt sie in der Praxis die Regel dar und hat sogar ausdrücklich Eingang in die Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher gefunden (siehe § 180 Abs. 4 Sätze 2 bis 4 GVGA in der seit 1. August 2012 geltenden Fassung, die – soweit ersichtlich – im Hinblick auf das Mietrechtsänderungsgesetz noch keine Anpassung erfahren hat). Diese Vorgehensweise ist jetzt nicht mehr erforderlich. Vielmehr bietet die neue Vorschrift des § 885 a ZPO dem Vermieter die Möglichkeit, ohne Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes eine „Räumung ohne Räumung“ zu erreichen. Dazu muss der Vermieter den Vollstreckungsauftrag

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schlicht auf die Besitzverschaffung an den Mieträumen beschränken (§§ 885 a Abs. 1, 885 Abs. 1 ZPO). Gleichwohl bleibt es dem Vermieter unbenommen, auch künftig sein Vermieterpfandrecht auszuüben, um dann nach den Vorschriften über das Pfandrecht an beweglichen Sachen vorzugehen (§ 562 i. V. m. §§ 1204 ff., 1257 BGB). Entscheidet sich der Vermieter jedoch für die Beschränkung des Vollstreckungsauftrages nach § 885 a Abs. 1 ZPO, so regelt sich das weitere Prozedere nach den Absätzen 2 bis 7 dieser Vorschrift. Die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers besteht dann lediglich darin, dem Vermieter den Besitz an der Mietsache zu verschaffen (§ 885 Abs. 1 ZPO) und in dem – ohnehin von ihm nach § 762 ZPO anzufertigenden – Protokoll die„frei ersichtlichen beweglichen Sachen“ zu dokumentieren, die er bei der Vollstreckungshandlung in den Mieträumen vorfindet (§ 885 a Abs. 2 Satz 1 ZPO). Zum Zwecke der Dokumentation kann er Bildaufnahmen herstellen, d. h. Fotografien in analoger oder digitaler Form anfertigen (§ 885 a Abs. 2 Satz 2 ZPO). Diesbezüglich haben die Parteien Anspruch auf eine Protokollabschrift und einen – kostenpflichtigen – Ausdruck der Fotos (§  760 Satz 2 ZPO wurde insoweit durch einen neuen Halbsatz 2 ergänzt). Dadurch soll im Streitfall die Beweisführung über den Bestand und den Zustand der vom Mieter in die Mieträume eingebrachten beweglichen Sachen erleichtert werden. Das beinhaltet freilich keine vollständige Inventarisierung durch den Gerichtsvollzieher, sondern nur eine Erfassung des wesentlichen Bestandes und Zustandes dieser Gegenstände. Was allerdings unter„frei ersichtlich“ zu verstehen ist, birgt Auslegungsspielraum. Gehört z. B. auch der Inhalt von Schränken, Schubladen oder Schachteln dazu, auf den sich die freie Sicht erst nach Öffnen derselben erstreckt? Hier wäre eine präzisere Umschreibung der Reichweite der Dokumentationspflicht durchaus wünschenswert gewesen. Wie mit den Sachen des Mieters im Weiteren zu verfahren ist, obliegt sodann ausschließlich dem Vermieter als Vollstreckungsgläubiger. Nach § 885 a Abs. 3 ZPO kann der Vermieter bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit – also etwa sofort, um die Wohnung alsbald weiter zu vermieten, oder erst später – wegschaffen; in jedem Fall hat er die Sachen zu verwahren (Satz 1), was auch durch deren Belassen in der Wohnung geschehen kann. Solche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann



der Vermieter – wenn und wann er will – vernichten (Satz 2). In diesem Zusammenhang stellt sich wiederum die bereits oben zu § 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO n. F. diskutierte Frage, nach welchen Kriterien sich die Offensichtlichkeit des fehlenden Aufbewahrungsinteresses bemessen soll. Anders als dort dem Gerichtsvollzieher kommt hier aber dem Vermieter eine erhebliche Haftungsprivilegierung zugute. Denn hinsichtlich der Verwahrung und Vernichtung der Sachen des Mieters hat der Vermieter nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (Satz 3). Diese Wohltat für den Vermieter hält der Gesetzgeber in Anlehnung an die beim Gläubigerannahmeverzug geltende Vorschrift des § 300 Abs. 1 BGB für sachgerecht. § 885 a Abs. 4 ZPO regelt die Verwertung der Sachen durch den Vermieter. Auch hier gilt für die Abforderung des Mieters eine Frist von einem Monat nach Besitzeinweisung des Vermieters. Danach kann der Vermieter die Sachen verwerten, wobei nunmehr gesetzlich fixiert ist, dass die Verwertung in entsprechender Anwendung der Vorschriften über die Hinterlegung, Versteigerung und den Verkauf nach den §§ 372 ff. BGB zu erfolgen hat. Der dahin gehende Meinungsstreit hat sich somit ebenfalls erledigt. Praktisch im Vordergrund steht die Verwertung im Wege der öffentlichen Versteigerung nach § 383 BGB, die aber – abweichend von § 384 BGB – nicht extra angedroht werden muss. § 885 a Abs. 5 ZPO ist mit § 885 Abs. 5 ZPO n. F. identisch, weswegen auf die obigen Erläuterungen verwiesen werden kann. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass„ohne Weiteres“ bedeutet, dass der Vermieter dem Herausgabeverlangen des Mieters auch kein Zurückbehaltungsrecht wegen etwaiger Forderungen entgegenzuhalten vermag. §  885 a Abs.  6 ZPO verpflichtet den Gerichtsvollzieher dazu, die Mietparteien zusammen mit der Mitteilung des Räumungstermins auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hinzuweisen. Welche Rechtsfolgen sich an die Missachtung der Hinweispflicht knüpfen, ob insbesondere Regressansprüche gegen den Gerichtsvollzieher in Betracht kommen, ist offen. § 885 a Abs. 7 ZPO regelt schließlich, dass die im Rahmen der Absätze 3 und 4 entstehenden Kosten als Zwangsvollstreckungskosten gelten. Sie können daher vom Vermieter mit dem zur Zwangsvollstreckung stehenden Hauptanspruch beigetrieben werden, ohne dass es eines gesonderten Vollstreckungstitels bedarf.

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Mietspiegel 2013 ■ Die neuen Regelungen des Mietrechtsänderungsgesetzes (neu: in kursiver Schrift) § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, so­ weit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555 b Nummer 1 dient. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. § 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Miet­ zahlungen fällig. (3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 555 a BGB Erhaltungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur

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Instandhaltung oder Instandsetzung der Miet­ sache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). (2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durch­ führung ist zwingend erforderlich. (3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 555 b BGB Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache End­ener­ gie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nach­ haltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. § 555 c BGB Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Moderni­ sierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Moder­ nisierungsankündigung). Die Modernisierungs­ ankündigung muss Angaben enthalten über: 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraus­ sichtliche Dauer der Modernisierungsmaß­ nahme, 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhö­ hung, sofern eine Erhöhung nach § 559 ver­ langt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. (2) Der Vermieter soll den Mieter in der Moderni­ sierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555 d Abs. 3 Satz 1 hinweisen. (3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Num­ mer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hin­ sichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen

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auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. (4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Mo­ dernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 555 d BGB Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaß­ nahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interes­ sen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Ener­ gieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebs­ kosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Abs. 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. (3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Moderni­ sierungsankündigung folgt, in Textform mitzu­ teilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555 c entspricht. (4) Nach Ablauf dieser Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksich­ tigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berück­ sichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden. (5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsan­ kündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555 c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend. (6) § 555 a Abs. 3 gilt entsprechend. (7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 555 e BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen (1) Nach Zugang der Modernisierungsankündi­ gung kann der Mieter das Mietverhältnis außer­ ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf

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Mietspiegel 2013 des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. (2) § 555 c Abs. 4 gilt entsprechend. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 555 f BGB Vereinbarung über Erhaltungsoder Modernisierungsmaßnahmen Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die 1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, 2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungs­ ersatzansprüche des Mieters, 3. künftige Höhe der Miete. § 556 c BGB Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung (1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Ver­ mieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn 1. die Wärme mit verbesserter Effizienz ent­ weder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und 2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebs­ kosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehen­ den Anlage vor der Umstellung mindestens 80  Prozent, kann sich der Wärmelieferant an­ stelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken. (2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung). (3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bun­ desrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärme­ lieferanten angemessen zu berücksichtigen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 558 BGB Mieterhöhung bis zur orts­üblichen Vergleichsmiete (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559

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bis 560 werden nicht berücksichtigt. (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. (3) Bei Erhöhungen nach Absatz  1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§  559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechts­ verordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und 2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz  1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559 a abzuziehen, im Falle des §  559 a Abs.  1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnah­ men im Sinne des § 555 b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen er­ forderlich gewesen wären, gehören nicht zu



den aufgewendeten Kosten nach Abs. 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. (3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnun­ gen aufzuteilen. (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtli­ chen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. (5) Umstände, die eine Härte nach Absatz  4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555 d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzu­ wenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 559 a BGB Anrechnung von Drittmitteln (1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559. (2) Werden die Kosten für die Modernisie­ rungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens. (3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungs­ maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten. (4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.

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Mietspiegel 2013 (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 559 b BGB Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung (1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§  559 und 559 a erläutert wird. § 555 c Absatz 3 gilt entsprechend. (2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn 1. der Vermieter dem Mieter die Moderni­ sierungsmaßnahme nicht nach den Vor­ schriften des §  555 c Absatz  1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder 2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekün­ digte um mehr als 10 Prozent übersteigt. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Ein wichtiger Grund im Sinne des §  543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen. (2) Ein wichtiger Grund im Sinne des §  543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Ab­ satz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach §  551 in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Mo­ natsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach §  543 Absatz  3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden. § 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

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1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. 3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§  558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. (4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben. (5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen. § 577 a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. (1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter 1. an eine Personengesellschaft oder an meh­ rere Erwerber veräußert worden ist oder 2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ent­ zogen wird. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Ge­ sellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. (2) Die Frist nach Absatz  1 oder nach Ab­

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satz  1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. (2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 578 BGB Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume (1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 562 bis 562 d, 566 bis 567 b sowie 570 entsprechend anzuwenden. (2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555 a Abs. 1 bis 3, § 555 b, § 555 c Absatz 1 bis 4, § 555 d Abs. 1 bis 6, § 555 e Abs. 1 und 2, § 555 f, und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. §  556  c Absatz  1 und 2 sowie die auf Grund des § 556 c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend. § 272 ZPO Bestimmung der Verfahrensweise (1) Der Rechtsstreit ist in der Regel in einem umfassend vorbereiteten Termin zur mündlichen Verhandlung (Haupttermin) zu erledigen. (2) Der Vorsitzende bestimmt entweder einen frühen ersten Termin zur mündlichen Verhandlung (§  275) oder veranlasst ein schriftliches Verfahren (§ 276). (3) Die Güteverhandlung und die mündliche Verhandlung sollen so früh wie möglich stattfinden. (4) Räumungssachen sind vorrangig und be­ schleunigt durchzuführen. § 283 a ZPO Sicherungsanordnung (1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zah­ lungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit 1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aus­ sicht auf Erfolg hat und 2. die Anordnung nach Abwägung der beider­ seitigen Interessen zur Abwendung besonde­ rer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist.

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Mietspiegel 2013 Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung. Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungs­ anordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt. (2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen. (3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem End­ urteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er be­ rechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen. (4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend. § 760 ZPO Akteneinsicht; Aktenabschrift Jeder Person, die bei dem Vollstreckungsverfahren beteiligt ist, muss auf Begehren Einsicht der Akten des Gerichtsvollziehers gestattet und Abschrift einzelner Aktenstücke erteilt werden. Werden die Akten des Gerichtsvollziehers elektronisch geführt, erfolgt die Gewährung von Akteneinsicht durch Erteilung von Ausdrucken, durch Übermittlung von elektronischen Dokumenten oder durch Wiedergabe auf einem Bildschirm; dies gilt auch für die nach § 885 a Ab­ satz 2 Satz 2 elektronisch gespeicherten Dateien. § 940 a ZPO Räumung von Wohnraum (1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden. (2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. (3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungs­ anordnung (§  283 a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet. (4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungs­ verfügung anzuhören. § 885 ZPO Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen (1) Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache oder ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.

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Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aufzufordern, eine Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen. (2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners, einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem er­ wachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt. (3) Ist weder der Schuldner noch eine der be­ zeichneten Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, hat der Gerichts­ vollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewah­ rung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden. (4) Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös. Der Gerichtsvollzieher veräußert die Sachen und hinterlegt den Erlös auch dann, wenn der Schuldner die Sachen binnen einer Frist von einem Monat abfordert, ohne binnen einer Frist von zwei Monaten nach der Räumung die Kosten zu zahlen. Die §§ 806, 814 und 817 sind entsprechend anzuwenden. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden. (5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben. § 885 a ZPO Beschränkter Vollstreckungsauftrag (1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maß­ nahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden. (2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen. (3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jeder­ zeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. (4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläu­ biger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht



statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden. (5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben. (6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Ab­ sätze 2 bis 5 hin. (7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung. Art. 229 EGBGB Dem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl.  I Seite 2494; 1997 I Seite 1061), das zuletzt durch Artikel … geändert worden ist, wird folgender § … [einsetzen: die zum Verkündungszeitpunkt auf die letzte folgende Zählbezeichnung] angefügt: §… [einsetzen: die zum Verkündungszeitpunkt auf die letzte folgende Zählbezeichnung] Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom [einsetzen: Datum der Ausfertigung des Gesetzes] (1) Auf ein bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 536, 554, 559 bis 559 b, 578 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn 1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Mieter vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] zugegangen ist, oder 2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 Abs. 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] geltenden Fassung anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] begonnen hat. (2) § 569 Abs. 2 a des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auf ein vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden. Artikel 9 (1) Soweit in Absatz 2 nichts anderes bestimmt ist, tritt dieses Gesetz am … [einsetzen: Datum des ersten Tages des zweiten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats] in Kraft. (2) In Artikel 1 Nummer 6 tritt § 556 c Abs. 3 am Tag nach der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt Artikel 1 Nummer 6 am … [einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats] in Kraft.

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Nr. 10/2013

Traditionen bewahren Substanz erhalten

Das Gebäudeensemble am Sterndamm 7 in Berlin Johannisthal hat die STADT UND LAND aufwändig instandgesetzt und modernisiert. Die Mieten bleiben auch nach der Sanierung bezahlbar. Mit der Wiederherstellung der historischen Fassadenansicht von 1914 wurde

ein Stück Standortgeschichte wiederbelebt. Das Projekt steht beispielhaft für die STADT UND LAND als wirtschaftlich erfolgreiches, umweltbewusstes und sozial engagiertes Unternehmen.

www.stadtundland.de Nr. 10/2013

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