CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL FECHA DEL CONTRATO: LUGAR DE FIRMA: SITUACION DELLOCAL: CALLE: CIUDAD: REF. CATASTRAL: ARRENDADOR: DOMI...
4 downloads 0 Views 48KB Size
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

FECHA DEL CONTRATO: LUGAR DE FIRMA: SITUACION DELLOCAL: CALLE: CIUDAD: REF. CATASTRAL:

ARRENDADOR: DOMICILIO: N.I.F. : REPRESENTANTE D.N.I. nº: DIRECCION NOTIFICACIONES TELEFONO, FAX, E/MAIL

ARRENDATARIO: DOMICILIO: N.I.F. : REPRESENTANTE D.N.I. nº: DIRECCION NOTIFICACIONES TELEFONO, FAX, E/MAIL

Los comparecientes se reconocen mutua y recíprocamente la capacidad legal suficiente para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento ANTECEDENTES DEL CONTRATO

I.

Que la parte arrendadora es propietaria del local comercial identificado anteriormente, (en adelante el Local”) y tiene la libre disposición del mismo.

II.

Que la parte arrendataria conoce suficientemente la finca indicada por haberla examinado previamente a la firma de este documento y haber recabado de los organismos administrativos correspondientes la información que ha creído oportuna, y lo considera apto para destinarlo al negocio o actividad que más adelante se indicará.

III.

Que la parte arrendadora ha puesto a disposición de la arrendataria previamente a la firma del contrato, como oferta o documentación precontractual, la propuesta de condiciones económicas y jurídicas arrendamiento; la documentación técnica y jurídica relativa al local, para el adecuado conocimiento del mismo, habiéndose cumplido los requisitos legales de aplicación.

IV.

Que es interés y voluntad de la arrendadora proceder al arrendamiento del local indicado al principio y conviniendo a la arrendataria alquilarlo formalizan el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, y por ende para uso distinto del de vivienda, que llevan a efecto con arreglo a las siguientes: 1

CLAUSULAS

PRELIMINAR.- Conforme a lo dispuesto en la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento se regirá por lo pactado en el presente contrato, y en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la citada Ley y supletoriamente por el Código Civil. PRIMERA.- ENTREGA DE LA POSESIÓN y USO DEL LOCAL ARRENDADO 1. La arrendadora, en este acto, da en arrendamiento a la arrendataria, que lo acepta, para destinarlo a la actividad que se indica seguidamente, el local identificado en los antecedentes del presente contrato, libre de cargas y ocupantes, y cuya extensión, circunstancias, usos, características y servicios comunes y privativos declara expresamente conocer y aceptar la arrendataria, siendo de su más entera y absoluta conformidad, así como las Ordenanzas Municipales que le son de aplicación, recibiendo en este acto la posesión efectiva de dicho local a su total, entera y absoluta satisfacción. 2. El local objeto de este arrendamiento se destinará a la actividad de: 3. Sin el consentimiento expreso del arrendador, el Local arrendado no podrá destinarse a una actividad distinta de la indicada anteriormente.

SEGUNDA.- DURACION DEL ARRENDAMIENTO El arrendamiento tiene la duración de (…) AÑOS contados desde la fecha del presente documento que se considera como la fecha inicial del plazo. El arrendamiento se extinguirá automáticamente al vencimiento del plazo expresado, sin necesidad de ningún aviso o requerimiento por parte de la arrendadora, quedando expresamente excluida la tácita reconducción. Llegada la fecha de vencimiento del arrendamiento, la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria.

TERCERA.- RENTA 1. DETERMINACION DE LA RENTA Y FORMA DE PAGO: La arrendataria satisfará a la arrendadora, como precio del arrendamiento, la cantidad de ________EUROS (________€) cada mes, pagaderas por meses anticipados dentro de los siete primeros días de cada mes. Para el cobro de las rentas, la propiedad girará los oportunos recibos a la cuenta bancaria que deberá indicarle la arrendataria, y en su defecto en el domicilio de la arrendadora o en el de su administrador. 2. OBLIGACIONES FISCALES.- El arrendador aplicará a la renta la repercusión del IVA o impuesto que corresponda al tipo vigente en cada momento. Por su parte el arrendatario aplicará a la renta las retenciones legales procedentes para su ingreso directo en el Tesoro Público. 3. REVISION REGULAR DE LA RENTA.- La renta total que en cada momento pague la arrendataria se revisará o actualizará cada año y con efectos al día uno de enero de cada año, según las variaciones que experimente el Índice de Precios de Consumo (IPC), del Conjunto Nacional Total que publica el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada revisión. La base que se tendrá en cuenta para cada actualización/revisión anual, será la renta que hubiera satisfecho la arrendataria en el mes de Diciembre anterior, o en su caso la que habría de haber satisfecho. Para ajustar el periodo a tener en cuenta para la revisión, al año natural, la primera revisión comprenderá la variación del IPC experimentada en el periodo transcurrido desde el mes de la firma del contrato al mes de Diciembre del 2013, y será exigible desde el día uno de enero de 2014. En cualquier caso la revisión de la renta 2

será exigible a la arrendataria desde la misma fecha en que sea aplicable con arreglo a lo indicado, por lo que en caso de retraso en la publicación oficial de los índices, será exigible con efectos retroactivos desde aquella fecha. Las notificaciones de incrementos de renta, y cualquiera otra con efectos económicos, se efectuarán con una antelación mínima de 15 días naturales a la fecha en que deban surtir efectos. El mero transcurso del plazo citado sin que el destinatario muestre por escrito su oposición al incremento notificado, implica conformidad expresa al importe y concepto que sea objeto de notificación. CUARTA.- OBRAS 1. La realización por la arrendataria de cualquier tipo de obras mayores en la finca, que impliquen modificación o alteración de la estructura de fábrica del edificio, forjados, aberturas interiores o exteriores etc. o que afecten algún elemento común del inmueble, precisará necesariamente y en todo caso, de la previa autorización escrita de la arrendadora. 2. Sin perjuicio de lo anterior, la arrendadora autoriza expresamente a la arrendataria para que durante el plazo de _____MESES contados desde la fecha del presente documento, lleve a cabo en el local arrendado las obras, reformas, instalaciones y modificaciones para la primera instalación o implantación del negocio o actividad a la que lo va a destinar, quedando obligada a entregar al arrendador una copia del proyecto de obras. Transcurrido dicho plazo, el arrendatario solamente podrá efectuar en el local arrendado, obras de pequeña reforma y decoración, sin que en ningún caso puedan afectar los elementos estructurales del inmueble ni infringir lo indicado en el apartado 1. 3. Tanto las obras de primera instalación, como cualesquiera otras que puedan llevarse a cabo o autorizarse al inquilino, se harán del siguiente modo: − Bajo la responsabilidad exclusiva del arrendatario y con total y absoluta indemnidad del arrendador. − Deberán estar proyectadas y dirigidas por profesional o profesionales con titulación suficiente. − Previamente a su ejecución, y en caso que el alcance de las mismas así lo exija, deberá efectuarse previamente la evaluación de los riesgos laborales, redactarse el plan de seguridad e higiene y nombrarse el responsable de seguridad de la obra. − El arrendatario, en calidad de promotor de la obra, cuidará que sean ejecutadas por industriales debidamente autorizados. − Previamente a su inicio, deberán contar con los permisos y licencias administrativos necesarios. − No podrán afectar a los materiales empleados en la construcción del inmueble, ni menoscabar o perjudicar la seguridad del edificio. − Para el supuesto de afectar a elementos comunes del inmueble, deberán estar previamente autorizadas por la Comunidad de Propietarios. 4. RÓTULOS: El arrendatario queda autorizado para la colocación, y/o sustitución de los rótulos o carteles, luminosos o no, en la fachada del local indicativos de la actividad, siempre que los mismos no alteren a la uniformidad de la fachada del inmueble y se ajusten a las ordenanzas municipales, y en todo caso a lo establecido en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del inmueble al que pertenece. 5. Al vencimiento del presente contrato la arrendataria se obliga a devolver el local razonablemente conservado, salvo el desgaste normal del uso, comprometiéndose a retirar a sus costas aquellas instalaciones que le indique la arrendadora, en el bien entendido que todas las que permanezcan en el local a su desalojo se considerarán como unidas al inmueble y quedarán en beneficio y plena propiedad de la arrendadora, sin derecho de la arrendataria a reclamación alguna o indemnización de cualquier clase por las mismas.

3

QUINTA.- CONSERVACIÓN DEL LOCAL 1. La arrendataria se obliga a mantener el local arrendado y sus instalaciones en buen estado de uso y conservación, debiendo efectuar a sus exclusivas costas y con íntegra indemnidad de la arrendadora, todas las obras necesarias de conservación, reparación y reposición de todos los elementos arrendados y sus accesorios en el más amplio sentido renunciando, en lo que menester fuere, a lo dispuesto en el art. 30 en relación con el art. 21 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. 2. En lo que se refiere a obras de reparación, mejora o conservación del total inmueble donde se ubica el local será de aplicación lo previsto en el artículo 30 de la LAU 29/1994. SEXTA.- CONDICIONES DE USO, PERMISOS Y LICENCIAS. 1. El inmueble deberá ser destinado única y exclusivamente a la actividad que se ha descrito en la cláusula primera de este contrato. Serán por cuenta y a cargo de la arrendataria la solicitud, tramitación y obtención de los permisos y licencias oficiales de instalación, apertura de la actividad y utilización del inmueble. La arrendadora no asume ninguna responsabilidad si por cualquier organismo o ente de la Administración Pública, Estatal, Autonómico o Municipal y por cualquier causa no se concedieran o denegaran tales permisos o autorizaciones, incluso en el caso de ser revocados o anulados después de concedidos, y en ningún caso será motivo o causa de resolución o suspensión de los efectos del presente contrato. 2. Si cualquier autoridad administrativa impusiera la obligación de realizar cualquier tipo de obras o establecer cualquier instalación en el local como consecuencia de las actividades llevadas a cabo por la arrendataria y/o del uso de la referida finca, podrán llevarse a cabo con sujeción a lo establecido en la estipulación CUARTA y el coste de todas ellas serán a cuenta de la arrendataria. SEPTIMA.- SERVICIOS Y SUMINISTROS El local se arrienda en el estado de tendido de líneas, acometidas y ramales que presenta en la actualidad y que declara conocer y aceptar la arrendataria, puesto que con anterioridad a la firma de este documento se le ha ofrecido la información necesaria para comprobar el estado y capacidad de suministro que tienen. Los consumos de agua, gas, electricidad, teléfono y cualesquiera otros similares con que cuente la finca, serán de cargo de la arrendataria, así como la contratación de los contadores a las compañías suministradoras, la ampliación de los suministros contratados y/o en su caso, la contratación de otros no existentes, así como el coste de las instalaciones técnicas que su implantación y su mantenimiento requiera. OCTAVA.- FIANZA 1. La arrendataria hace entrega en este acto a la arrendadora de la cantidad de_________ EUROS (________€), sirviendo el presente documento de carta de pago de la expresada cantidad, en concepto de fianza a depositar, en su caso, en el organismo administrativo correspondiente, quedando ésta afecta a cualquier responsabilidad legal o contractual, que pudiera exigirse a la arrendataria. La constitución de la fianza no supone ningún anticipo o pago a cuenta de la renta. La arrendadora devolverá la fianza a la arrendataria a la terminación de este contrato si se han cumplido todas las obligaciones asumidas en el mismo, y con derecho a retenerla y aplicar su importe hasta donde alcance para cubrir cualquier obligación que fuere exigible a la arrendataria, con arreglo a lo convenido en el presente documento. En caso de inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, la arrendadora podrá retener el importe de la fianza hasta tanto no se inscriba en el Registro la extinción del arrendamiento. 2. A partir del tercer año de vigencia del presente contrato, la fianza será actualizada de acuerdo con el sistema de actualización de la renta pactada en la cláusula TERCERA, de forma que el importe de la fianza constituida alcance en todo momento el equivalente a dos mensualidades de renta. 4

NOVENA.- INSPECCIONES Y COMPROBACIONES La arrendataria se obliga a permitir el acceso a la finca para verificar el estado de conservación de la misma, al arrendador y a los operarios o industriales al que se les encargue la revisión o supervisión del estado de conservación, o para la realización de inspecciones o comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble. La entrada al local deberá de ir necesariamente precedida de la comunicación a la arrendataria con la antelación mínima de una semana y deberá realizarse siempre en horario comercial normal y evitando en cualquier caso causar molestias o interrupción a la actividad que se realice. DECIMA.- OTRAS OBLIGACIONES DE LA ARRENDATARIA La arrendataria queda obligada a: 1. A satisfacer a su debido vencimiento todos los impuestos, arbitrios, tasas o contribuciones que afecten a la actividad que se realice en el local arrendado, tanto actuales como futuros, así como las obligaciones salariales y de la seguridad social frente al personal que pueda tener empleado. 2. Atender regularmente el pago de los recibos de suministros de electricidad, teléfono, agua, gas, etc. que pudiere tener contratados o que se consumieran en la actividad comercial que se desarrolle en el local. 3. No tener en el local arrendado animales, materias inflamables, explosivas, antihigiénicas, incómodas e insalubres, salvo las propias de la actividad y que estuvieren expresamente autorizadas. 4. En caso de instalación de motores y máquinas, incluidos aparatos de acondicionamiento de aire, dotarlas de los mecanismos de seguridad y prevención necesarios para evitar accidentes y fundamentalmente ruidos, emisiones y vibraciones que pudieran molestar a cualquier vecino del inmueble. 5. En caso que la finca forme parte de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, el arrendatario deberá usar el local y desarrollar la actividad ajustándose en todo momento a lo que dispongan los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, para lo cual queda investido de amplias facultades para dirigirse a la persona que haga las funciones de Presidente o SecretarioAdministrador de la comunidad, en nombre de la arrendadora, para conocer el contenido de las normas y recibir las comunicaciones de las modificaciones que en el futuro pudieran afectarle. 6. Obtener y mantener vigentes, los permisos administrativos que sean necesarios para el desarrollo del negocio a que se va a destinar el local, todo ello con total indemnidad para la arrendadora. Asimismo se obliga y compromete a efectuar en el local todas aquellas obras e instalaciones que exija la normativa de seguridad y prevención de riesgos derivados del tipo de negocio y/o del establecimiento. 7. En caso de domiciliación bancaria del recibo mensual de renta, satisfacer a la arrendadora los gastos y comisiones bancarias que comporte la devolución o impago del recibo girado. 8. IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES: Abonar al arrendador la totalidad del recibo anual o fracción en su caso, del impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que grave el local arrendado, que podrá efectuarse por fracciones mensuales iguales. 9. GASTOS COMUNES : Abonar al arrendador la totalidad de la cuota del recibo que gire la comunidad de propietarios para atender el pago de las Cuotas Ordinarias que correspondan al local arrendado DECIMO PRIMERA.- SEGUROS 1. SEGUROS DE LA ARRENDATARIA.- La arrendataria se obliga a tener suficientemente asegurados todos los elementos de su propiedad, y los que se instalen en el local, incluyendo todos los mecanismos, instalaciones y servicios, directos o indirectos que formen parte del negocio o la actividad a la que destine el local y que sean susceptibles de generar riesgo asegurable. El seguro deberá cubrir, pues, todo el contenido del negocio con la amplitud y cobertura propia del seguro de responsabilidad civil a terceros que cubra de forma razonable cualquier riesgo, directo o indirecto, derivado del desarrollo de la actividad a la que se destine el local, y suficiente para cubrir la indemnización económica para resarcir al perjudicado, sea quien fuere, de cualquier lesión personal o corporal, daño o perjuicio directo o indirecto que pueda causarse tanto a las personas como a las cosas y en el que para los daños causados en el inmueble figure como beneficiario la arrendadora. 5

2. SEGUROS DE LA ARRENDADORA.- La arrendadora viene obligada a tener contratada una póliza de responsabilidad civil derivada de su condición de arrendadora y, en su caso, propietaria del local objeto del contrato. La arrendadora podrá exigir a la arrendataria que le haga efectivo el incremento o mayor precio de la prima del seguro que le sea exigida por el asegurador, por razón de la actividad a la que se destine o que desarrolle la arrendataria en el local arrendado. DECIMO SEGUNDA.- SUBARRIENDO Y CESIONES El subarriendo total o parcial de la finca arrendada, así como la cesión del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria precisarán en todo caso, de la previa autorización expresa y escrita de la arrendadora. La falta de dicha autorización previa de la arrendadora, conllevará la nulidad del subarriendo o la cesión practicada, siendo causa suficiente para que la arrendadora pueda instar la resolución del contrato de arrendamiento o, a su elección la elevación de la renta en el porcentaje que señala el art. 32 de la LAU para el supuesto de cesión total, incrementada en 10 puntos porcentuales. DECIMO TERCERA.- CAUSAS DE RESOLUCION DEL CONTRATO Son causas de resolución del presente contrato, además de las previstas en el art. 35 de la LAU, el incumplimiento grave y reiterado por alguna de las partes de cualquiera de las obligaciones resultantes del presente contrato. DECIMO CUARTA.- NOTIFICACIONES Cualquier notificación relevante que pueda o deba ser realizada por y entre las partes en relación con el presente contrato se hará por escrito y, a elección de la parte que deba proceder a la notificación, deberá ser: (a) Entregada personalmente, con copia fechada y firmada por el destinatario; (b) Transmitida por burofax, con copia certificada y aviso de recibo o (c) por correo electrónico siempre que pueda acreditarse la recepción y lectura del envío por parte del destinatario. En cualquiera de los casos, las partes practicarán las notificaciones en las direcciones que respectivamente han hecho constar al inicio del presente documento, si bien podrán modificar tales direcciones mediante notificación remitida por cualquiera de los procedimientos relacionados en el párrafo anterior. Todas las notificaciones se considerarán válidamente realizadas: (a) En la fecha de su entrega, si son entregadas personalmente; (b) Si han sido transmitidas mediante burofax, en la fecha en que una copia legible sea recibida por el destinatario; o por correo electrónico o en el caso de que la notificación resulte infructuosa por causa imputable al destinatario de la misma, en la fecha en que haya sido remitida a la dirección que se ha hecho constar en el apartado “reunidos” del presente contrato (o, en su caso, a la dirección modificada conforme lo previsto en el párrafo anterior). DECIMO QUINTA.- Las partes convienen expresamente que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no será de aplicación, en ningún caso, al arrendamiento que aquí se concierta. La arrendataria renuncia expresamente desde ahora para el momento en que eventualmente pudiera exigirlas, a las indemnizaciones que establecen los apartados 1 y 2 del citado artículo. DECIMO SEXTA.- TRANSMISION DEL INMUEBLE 1. Las partes convienen expresamente que lo dispuesto en el art. 31 de la Ley 29/1994, no será de aplicación en ningún caso. Consecuentemente en caso de venta del local arrendado o cualquier supuesto de enajenación que pretenda efectuar el propietario, la arrendataria no tendrá en ningún caso el derecho de adquisición preferente del local que pretenda vender o enajenar, incluso en el supuesto de que ello se hiciera parcialmente, por cuyo motivo la arrendadora queda liberada de cualquier notificación, comunicación o aviso previo de su voluntad de vender o enajenar, puesto que podrá hacerlo libremente a quien tenga por conveniente, y por el precio y condiciones que libremente estipule. 6

2. No obstante, la transmisión o enajenación de la finca arrendada no podrá perjudicar los derechos de la arrendataria, con obligación de hacerlo constar el transmitente en el documento en que se formalice la transmisión, por cuyo motivo el adquirente deberá subrogarse en los derechos y obligaciones de la arrendadora. DECIMO SEPTIMA.- INSCRIPCION DEL CONTRATO A requerimiento de cualquiera de las partes, el presente contrato podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, de conformidad a lo que dispone el art. 2.5 de la Ley Hipotecaria, y la Disposición Adicional Segunda, apartado 2, de la Ley 29/1994, desarrollada por el Real Decreto 297/1996 de 23 de Febrero, siendo los gastos que comporte la inscripción y la cancelación de cargo de la parte que la requiera, comprometiéndose la otra parte a comparecer en lo que sea menester. La inscripción en el Registro de la Propiedad podrá cancelarse unilateralmente a instancia de cualquiera de las partes, o de quien de ellas traiga causa, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto 297/1996 y además en los siguientes supuestos: 1. Mediante presentación en el Registro de la Propiedad de acta notarial suscrita por cualquiera de las partes en la que conste la resolución y extinción del arrendamiento, protocolizando la notificación fehaciente de la otra parte comunicando la extinción o vencimiento del contrato. 2. Por mero vencimiento del plazo del arrendamiento siempre que no conste inscrita en el Registro de la Propiedad, previamente a la fecha señalada en el contrato, la prórroga del mismo suscrita por las dos partes. 3. Por resolución judicial firme que decrete la resolución del contrato de arrendamiento por cualquier causa. DISPOSICIONES FINALES.1. A los efectos de lo dispuesto en la Ley General de la Contratación se hace constar que con anterioridad a la firma del contrato, las partes contratantes han negociado libremente y conforme a sus respectivos intereses el contenido del mismo, habiendo dispuesto del asesoramiento adecuado para conocer el alcance y los derechos y obligaciones dimanantes de todas y cada una de sus cláusulas y estipulaciones, por lo que el precedente documento es el resultado y fiel expresión del acuerdo alcanzado entre ambas. 2.- A los efectos de lo que dispone la L.O 15/1999 de protección de datos, las partes hacen constar que los datos personales contenidos en el presente contrato o en los documentos previos preparativos del mismo, serán de uso exclusivo a efectos de las recíprocas relaciones negociales, pudiendo figurar dichos datos en los ficheros automatizados de titularidad privada de cualquiera de los contratantes, en cuyo caso se reconocen mutua y recíprocamente los derechos de acceso, rectificación y cancelación de los respectivos ficheros, así como la confidencialidad y seguridad de los mismos frente a terceros. Las partes autorizan y consienten expresamente la cesión de los datos personales que figuran en el presente contrato a la persona o entidad que se encargue de la gestión o administración del contrato. Bajo cuya forma y pactos se afirman y ratifican los otorgantes firmando el presente documento extendido por duplicado ejemplar y a un solo efecto en el lugar y fecha al principio indicados. LA ARRENDADORA

LA ARRENDATARIA

7