PROCESO DE SUBASTA PÚBLICA PARA LA VENTA DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO “HOTEL MARAZUL SAN ANDRES RESORT”, EL INMUEBLE DONDE SE DESARROLLA SU ACTIVIDAD, Y EL INVENTARIO DE MUEBLES Y ENSERES DE DOTACIÓN DEL HOTEL UBICADO EN SAN ANDRES ISLAS.

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VENTA HOTEL MARAZUL SAN ANDRES RESORT VALORACIÓN Y VENTA HOTEL MARAZUL SAN ANDRES RESORT www.cipfirm.com / El presente Documento, ha sido elaborado por CONSULTORIAS INVERSIONES Y PROYECTOS LTDA, y su uso es exclusivo de la DIRECCIÓN NACIONAL DE ESTUPEFACIENTES, el inversionista y su organización.

ANTECEDENTES – MARCO LEGAL Mediante recurso de apelación el Tribunal Superior de Bogotá, el día 4 de diciembre de 2003, falló el derecho de dominio en un 100% en favor de la Nación, a través del FRISCO, administrado por la DNE sobre el establecimiento de comercio denominado “Hotel Marazul San Andrés Resort”, con matricula inmobiliaria N° 450-17554, incluido “Star Blue Night Casino Internacional” y “Discoteca Confetis” del inmueble en donde desarrollan su actividad comercial. Esta sentencia se encuentra debidamente ejecutoriada. El Consejo Nacional de Estupefacientes mediante la Resolución No. 023 del 10 de Julio de 2006, expidió el Instructivo para la enajenación y administración de activos y demás bienes que forman parte del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado (FRISCO). Posteriormente, el Gobierno Nacional adoptó el Decreto 1170 de 2008 por medio del cual se

reglamenta parcialmente el literal e) del numeral 2° del artículo 2° de la ley 1150 de 2007, en lo relacionado con la enajenación de bienes que formen parte del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado, FRISCO. La Dirección Nacional de Estupefacientes bajo la administración del Dr. Carlos Albornoz Guerrero suscribió el contrato No 23 de 2008 con la Banca de Inversión Consultorias, Inversiones y Proyectos Ltda., CIP, para adelantar el proceso de valoración económica para la venta de los establecimientos de comercio “Hotel Marazul San Andrés Resort”, “Star Blue Night Casino Internacional” y “Discoteca Confetis”, los cuales desarrollan la operación como una unidad productiva y una misma unidad de explotación económica, así como del inmueble donde desarrollan su actividad comercial y del inventario de los bienes muebles y enseres de dotación del hotel.

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La actual operación del Hotel Marazul San Andrés Resort se encuentra a cargo de la empresa HOTELES DECAMERON COLOMBIA S.A, de acuerdo con el Contrato de Arrendamiento celebrado mediante Escritura Pública Nº 1.579 del 25 de junio de 2004. Por lo cual, la entrega del bien se supedita a la entrega del mismo por parte de el arrendatario DECAMERON a la DNE, que se estipula en la Clausula Cuarta Del Contrato De Arrendamiento – duración: “la duración del presente contrato es de 5 años quince días renovables, los cuales empiezan a correr a partir del día 15 de abril del año 2004”

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OBJETIVOS DEL PROCESO DE SUBASTA Realizar la venta de los establecimientos de comercio “Hotel Marazul San Andrés Resort”, con matrícula mercantil 15635, incluyendo “Star Blue Night Casino Internacional” con matricula mercantil 15916 y “Discoteca Confetis” con matricula mercantil 15917, así como, del inmueble requerido para el desarrollo de la actividad comercial identificado con matrícula inmobiliaria Nº 450-17554, ubicado en el Km 4 vía San Luís en la ciudad de San Andrés Islas, y del inventario de los bienes muebles y enseres de dotación del hotel. Como parte del proceso se pretende: (a) que la promoción y venta del “Hotel Marazul San Andrés Resort” se realice como una operación en funcionamiento; (b) la obtención del mejor precio posible mediante el cumplimiento de requisitos mínimos diseñados para el proceso de subasta.

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SECTOR TURISTICO MUNDIAL

El turismo mundial continúa con una tendencia al alza, que no ha sido afectada por los altos precios de los combustibles ni por los desastres naturales que se presentaron durante el 2008.

al 2006 se situó entre el 5,6 - 5,7%; representando alrededor de 900 millones de llegadas internacionales y ha mantenido un crecimiento sostenido desde el año 2002, superior al 5% anual.

Los incentivos a la actividad turística se han implementado en algunos países como estrategia de desarrollo, aprovechando los atractivos naturales que éstos poseen, generando una importante tendencia alimentada por los turistas extranjeros, no sólo por su belleza natural sino por ofrecer destinos económicos.

Después de presentar un dinamismo positivo en los primeros meses del año 2008, con un crecimiento de llegadas de turistas internacionales de 5.7% presentó una desaceleración entre los meses de mayo y agosto, ubicándose por debajo del 2%.

El sector turístico mundial según datos de la OMT ha presentado un dinamismo positivo. El crecimiento global del turismo del 2007 respecto

Los expertos de OMT sitúan los resultados de ésta desaceleración a los altos precios del petróleo y a la crisis financiera de Estados Unidos

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de principios del año 2008 que continúa desencadenando una inestabilidad en todos los países. El panorama para el 2009 según la provisión de la OMT es un crecimiento entre el 0% y el 2%. La tendencia reciente muestra un crecimiento global que se acentúa en destinos emergentes como Brasil, Argentina, Corea o Rusia. Los principales mercados emisores de turistas siguen siendo: Alemania, Estados Unidos, el Reino Unido, Francia y Japón. Según el Grupo de Expertos de la OMT, la cifra de los mil millones de llegadas internacionales se superará en el año 2009 o 2010, mientras que en el 2020 esta cifra ascenderá a más de 1.500 millones de llegadas. El crecimiento medio entre 1995 y 2020 se sitúa entorno al 4.1% anual.

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Es importante resaltar que la reciente crisis ha afectado de manera importante el turismo mundial, como lo muestran las cifras de la OMT. La desaceleración del turismo comenzó a evidenciarse en el segundo semestre del 2008 y al cierre del año el sector creció 2% que “se debió al incremento del 5 por ciento del número de turistas registrado en el primer semestre del año que pudo compensar el retroceso del 1 por ciento que se produjo en la segunda mitad del ejercicio”. Pese a lo anterior, también fueron presentados por la OMT, los destinos de comportamiento favorable, entre ellos: Estados Unidos, América Central y América del Sur.

SECTOR TURISTICO EN COLOMBIA

“Las posibilidades son infinitas. Inversionistas y turistas tienen gran cantidad de opciones para explorar un país increíble. Ya sea por su cultura, deportes, ecología, ferias y carnavales, su historia, playas, ciudades y aventuras; Colombia es un increíble países esperando a ser descubierto”. Jean Claude Bessudo, Presidente de Aviatur.

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INDUSTRIA HOTELERA Los logros en materia política y económica de los últimos años, han permitido que el país tenga actualmente una mejor calificación turística, la cual se ha traducido en un aumento importante en el número de visitantes extranjeros llegados al país que en el 2006 alcanzó la cifra de 1.150.000. Esta cifra sigue creciendo con el tiempo y la diversidad de productos e infraestructura hotelera y turística ofrecida. Según estudios de la OMT, uno de los grandes logros ha sido el haber duplicado el número de visitantes extranjeros entre el 2003 (624.990) y el 2008 (1.222.102). En el entorno mundial la imagen de Colombia sobre los problemas sociales y de violencia de los últimos años, ha dado un giro de 180º gracias a las campañas de seguridad y de turismo que con ayuda del gobierno y de diferentes entes y organizaciones internacionales han dado a conocer la realidad de nuestro país no sólo a los que nos visitan sino traspasando las fronteras, llevando a los diferentes países los productos característicos y la campañas en congresos, convenciones, foros etc. A pesar de contar con una gran diversidad geográfica y un inmenso potencial turístico, el desarrollo de la industria en el país ha sido lento y difícil, no solo por los graves problemas de seguridad, sino porque la industria no ha sido una de las prioridades de las políticas de desarrollo nacionales. El poco avance que se ha logrado en esta materia ha sido fundamentalmente gracias a la iniciativa privada y no fue sino hasta la década de los 90’s, que el Estado se comenzó a interesar seriamente

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en la promoción y desarrollo del sector como actividad, con gran potencial de contribución al desarrollo económico y social del país. Para los 90’s la tasa de ocupación alcanzó a descender a niveles de hasta un 39.1% y las tarifas de venta de habitaciones se ubicaron por debajo del punto de equilibrio. La actividad hotelera y turística del país ha mostrado una recuperación importante en los últimos años, logrando una tasa de ocupación nacional del 56.40% en el año 2006 y de 56.5 en el 2007.

El único riesgo de venir a Colombia consiste en enamorarse de sus paisajes, de su gente, de su gastronomía, de sus ferias y fiestas, de sus artesanías, de sus colores y de todas las experiencias que el país le puede brindar a un turista

Las cifras de la industria hotelera nacional en los últimos años han sido positivas. Según COTELCO, la utilidad antes de cargos fijos ha alcanzado un 31.0%, se han creado 3.200 nuevos empleos directos en los últimos 4 años, y las ventas totales en el 2007, sumaron 3.16 billones de pesos. “Colombia de nuevo en el mapa del turismo mundial1” como lo enfatiza la Organización Mundial del Turismo en su informe sobre la Visita de la Asamblea General de la OMT en el 2007 en

1

OMT pone de nuevo a Colombia en el radar del turismo internacional. El Tiempo. Viernes 20 de Febrero de 2009.

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Cartagena de Indias, muestra el potencial del país y su mejor imagen internacional. El sector turístico en el país, ha mantenido, como lo presenta la OMT “una impresionable vitalidad” y “presenta una capacidad de salir adelante a pesar de todas las dificultades”. Colombia ha logrado avanzar en el Índice de Competitividad en Viajes y Turismo. Adicionalmente, pese a las bajas expectativas mundiales del sector, la ciudad ha logrado presentarse como una gran oportunidad para el turismo, la industria y el comercio. Lo anterior se evidencia en la entrada de nuevas cadenas hoteleras, llegada de multinacionales, entre otras. Los colombianos debemos sentirnos orgullosos de haber nacido en este país y mostrar pasión por Colombia, hablando bien del país y su gente y convirtiéndonos en anfitriones inmejorables de nuestros visitantes.

Según la OMT es visible el resultado de los esfuerzos colombianos frente a la promoción del turismo: la duplicación del número de visitantes extranjeros entre 2003 y 2008, al pasar de un millón 53 mil a más de 2 millones 600 mil; y al tiempo destaca cómo esta actividad se ha convertido en el tercer sector de exportación, después del petróleo y del carbón, con 2.263 millones de dólares en 2007 y un crecimiento del 12,7, con respecto a 2006. OCUPACIÓN HOTELERA

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fueron los de la categoría 5 estrellas con un porcentaje del 64,2%, seguido del segmento 4 estrellas que tuvo una ocupación de 58,5% y los hoteles de 3 estrellas con un 48,8%. Durante el 2008, el promedio de ocupación nacional fue de 54.6%, y los hoteles 5 estrellas siguen siendo los de mayor ocupación, con un 61.5%, mientras que los 4 estrellas presentaron una ocupación promedio de 54.8%, y los de 3 estrellas un 44.2%. LA DEMANDA Algunos de los factores de mayor demanda han sido: aumento de visitantes extranjeros al país gracias a las campañas de promoción del turismo en Colombia, la llegada de un mayor número de cruceros que incluyen los puertos colombianos dentro de sus rutas, las tarifas más competitivas y las promociones ofrecidas en las distintas épocas del año que incentivan el mercado nacional. El porcentaje de turistas extranjeros ha tenido un crecimiento importante y se espera que para el 2010 el número de extranjeros que entran al país sea superior a los 4 millones anuales. Este porcentaje pasó de 17.7% en el 2001 a un 23% en 2006 y las cifras continúan en aumento puesto que el número de viajeros extranjeros al país en el 2007 fue de 1.195.440, (sin incluir puntos fronterizos). Este dinamismo que ha presentado el turismo extranjero se reflejó en la variación de 1.117.000 pasajeros extranjeros en el 2002 a 2.381.000 en el 2007, al igual que los cruceros llegados al país pasó de 51.000 pasajeros extranjeros en el 2006 a 127.000 pasajeros en el 2007.

El 2007 fue un año excepcional para el turismo en Colombia. Los hoteles con mayor ocupación

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El crecimiento en el número de viajeros extranjeros llegados a Colombia (12,6%) supera ampliamente el crecimiento mundial estimado por la OMT (4,6%) para el año 2006. Con una tasa de crecimiento de 13,5%, el turismo internacional hacia Colombia crece más rápido que la tasa de crecimiento mundial de 6%. Colombia apunta a ser el quinto destinó más preferido en Latinoamérica para 2010 (Después de México, Brasil, Argentina y Puerto Rico/Chile/Costa Rica). Según el World Travel & Tourism Council (WTTC) para el periodo 2009-2018, se espera un crecimiento real anual de 4% en la demanda por viajes y turismo en Colombia, pasando de US$ 10.753 millones a US$ 15.753 millones en el 2018. Dentro de las diferentes categorías de turismo, el de cruceros es uno de los más representativos desde el punto de vista económico dado que mueve cerca de 2.500 pasajeros por itinerario y lo importante es que los viajeros son personas con alto poder adquisitivo.

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Con respecto a la evolución de las tarifas hoteleras, hasta el momento han sido competitivas y han aumentado en menor proporción que la inflación la mayoría de los años, en respuesta a la creciente oferta de habitaciones. Del 2005 al 2006 la tarifa hotelera del promedio nacional presentó un incremento del 18.6% pasando de $140.539 a $166.610. Desde el 2002 al 2007, la tarifa promedio nacional ha aumentado un 44.17% y las proyecciones presentan tarifas que responden a factores diferentes a la inflación como la calidad del servicio, la diversificación de paquetes turísticos, la mayor competencia prevista y la demanda en aumento tanto nacional como internacional.

Origen Extranjero del Mercado Nacional Extranjero

23,60%

23,00%

23,90%

20,40% 19,30% 17,70%

2001

16,80%

2002

2003

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2004

2005

2006

2007

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LA OFERTA

INVERSIÓN Y PERSPECTIVAS DE LA INDUSTRIA

Para dar respuesta a la creciente demanda, la oferta hotelera, en términos de número de habitaciones ha aumentado de manera importante.

Colombia ofrece un amplio portafolio de oportunidades de inversión en diferentes tipos de turismo con extraordinario potencial de desarrollo creando oportunidades de inversión con importantes perspectivas de crecimiento. El país ofrece unos excelentes recursos humanos, incentivos tributarios y la infraestructura necesaria para el desarrollo de nuevas inversiones.

La tasa de crecimiento de la oferta hotelera desde el año 1999 hasta el año 2006 ha sido del 0.97% anual. Para el 2007 se tenía un total de 58.145 habitaciones a nivel nacional. Según cifras de COTELCO. Hasta el año 2007 se presentó un crecimiento sostenido del turismo, y las proyecciones se muestran positivas tanto por la entrada de nuevas cadenas hoteleras al país como a la diversificación de productos turísticos, mayor competitividad de tarifas, servicio y calidad.

La creciente inversión en la industria ha mejorado las perspectivas del negocio, en parte debido a los incentivos tributarios ofrecidos a los inversionistas y a la mayor demanda turística. Las inversiones se estiman finalizarán el año 2008 con 500.000 millones de pesos invertidos, desde que se iniciaron en el año 2005.

Oferta Hotelera Nacional (Total Habitaciones) 58.145 57.485 56.006 55.417 54.920 54.057

54.272

53.347 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Se espera lograr la consolidación del crecimiento sostenido de la industria, alcanzando un 65% de ocupación en promedio nacional según datos del Viceministro de Turismo; un aumento de 25.000 nuevas habitaciones para el 2010, con el fin de satisfacer la mayor demanda generada por el incremento de turistas extranjeros y viajeros nacionales, así como la mayor conectividad del país.

Las cifras han evidenciado una mayor competitividad del sector hotelero, dada la creciente demanda tanto nacional como internacional, la mejora de tarifas y utilidades, la mejorada infraestructura hotelera y la diversificación de productos turísticos. Así mismo es importante anotar la importancia de la facilitación del acceso al crédito que debe darse

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por parte de las entidades financieras que auguran un nuevo panorama propicio para los inversionistas. La hotelería se ha convertido en uno de los sectores más dinámicos del país. Para el 2007 los servicios de hotelería y restaurantes crecieron en un 5.95% en comparación con el 2006 de acuerdo al PIB. La política hotelera nacional para el año 2010 está encaminada a aumentar en 10.000 habitaciones la capacidad hotelera actual que ya se encuentra en 60.000.

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EMPLEO La industria hotelera le representa importantes ingresos a las ciudades turísticas del país, así como una influencia socio económico importante al generar empleo directo e indirecto. Según cifras de COTELCO la industria hotelera genera 72 empleos en forma directa por cada 100 habitaciones disponibles en promedio. Para el 2007 este número aumentó a 76 empleados directos cada 100 habitaciones en el promedio nacional.

La hotelería en Colombia se ha vuelto una excelente oportunidad de negocio, debido a su crecimiento sostenible y a su alta rentabilidad. SECTOR TURISTICO EN EL CARIBE

Para la década de los 90’s casi todos los países de la región hicieron del turismo una industria, gracias a los flujos internacionales que permitieron una recuperación del crecimiento económico de la región. Surgiendo así una nueva característica: el turismo como actividad

económica de la región como base para obtener ventajas económicas. Según el informe de la CEPAL, en América Latina y el Caribe el turismo es una de las actividades económicas que más progresó en los últimos años y su importancia ha aumentado en la generación tanto de valor agregado, como de

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divisas. Es una región turística por excelencia gracias a sus recursos naturales que la hacen ser una de las regiones más apetecidas. El turismo como actividad económica se caracteriza por ser una actividad generadora de beneficios como construcción de infraestructura, conservación del medio ambiente y costumbres. La región del Caribe evidencia un alto atractivo y una posición competitiva media en el turismo cultural, de congresos, sol y playa y turismo de naturaleza para el mercado nacional. También evidencia una posición competitiva media y atractivo alto en el turismo cultural y de cruceros; mientras el turismo de naturaleza, sol y playa y congresos tienen una posición competitiva débil, aunque el producto es atractivo para el mercado internacional2. En el caso colombiano, el Caribe históricamente se ha caracterizado por ser la región con mayor vocación turística del país, destacándose los casos de Cartagena, San Andrés y Santa Marta.

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Colombia hace parte del corredor náutico del Caribe, donde circulan anualmente cerca de dos millones de veleros y yates. El tipo de turista internacional orientado a este turismo posee una capacidad de gasto, cuatro veces superior al turista promedio que acude a nuestras costas. En el contexto nacional el Caribe colombiano es líder en turismo al contar con Cartagena, San Andrés y Santa Marta, considerados los principales destinos turísticos tanto para el mercado nacional como para el internacional. El desarrollo del turismo de la región es favorecido por su localización geográfica ante el mar Caribe, su capacidad hotelera y su oferta de servicios. También por sus costas con zonas de gran interés turístico y medio ambiental; además de su riqueza natural que la hacen acreedora de tres declaratorias de Reserva de Biosfera por parte de la Unesco3.

3

2 “Plan maestro de turismo del litoral del Caribe colombiano”, Barranquilla, octubre de 2003.

Turismo y desarrollo en el Caribe colombiano Por: María Aguilera Díaz, Camila Bernal Mattos, Paola Quintero Puentes. No. 79 Nov. 2006. Documentos de Trabajo sobre economía regional.

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Como resultados esperados del documento Visión Colombia II Centenario: 2019 se pretende un aumento del número de turistas internacionales, motivados principalmente por la playa. Por otra parte, las líneas de cruceros como Meditterranean Shipping Cruise, Princess Cruise, Holland America y Royal Caribbean confirmaron la inclusión de éstas ciudades colombianas en sus itinerarios para la temporada 2006-2007. Desde entonces los destinos de Cartagena, Santa Marta y San Andrés han sido incluidos en gran parte de las agencias de viaje de Estados Unidos, brochures de Royal Caribbean, Celebrity Cruises y Holland America, en los itinerarios de Azamara Cruise lines, Disney Cruise Lines, Norwegian Cruise Line, Silver Cruise y Crystal Cruises. Mientras que entre enero y septiembre de 2007 llegaron a la Costa Caribe colombiana 43 cruceros, en 2008 llegaron 100. Según el informe del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, los pasajeros a bordo de estos trasatlánticos casi se triplicaron al pasar de 49.773 en 2007, a 132.021 en 2008.

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SAN ANDRÉS ISLAS ESTADÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS POBLACIÓN Según datos del Banco de la República del año 2002, San Andrés contaba con 69.376 habitantes y Providencia con 5.293, para un total de 74.669 habitantes. PIB La principal actividad económica de San Andrés es el turismo debido a su belleza natural, que incluye uno de los más grandes arrecifes de coral del Caribe y una reserva natural de gran importancia para la economía nacional y regional. La Isla fue declarada por la UNESCO como reserva de la biodiversidad en 2001. Gracias a esto, hoy en día existe una conciencia de conservación y preservación del Medio Ambiente y se propende por un turismo sostenible. ACCESO A LA ISLA El aeropuerto de San Andrés “Gustavo Rojas Pinilla” cuenta con conexión a las principales ciudades del país, de la misma forma es posible acceder a las islas por medio marítimo desde Cartagena y Barranquilla. Según las estadísticas de Aerocivil sobre el movimiento de pasajeros y carga (TON) por departamento y por aeropuerto entre 2004 y 2007 muestran que para el 2004 San Andrés recibió 94.144 pasajeros internacionales y 700.707 pasajeros nacionales, para un total de 794.851 pasajeros. Para el 2005 el mercado domestico presentó una disminución de 6.44%

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con respecto al año anterior pero para el mercado internacional presentó un aumento de 5.85%. El año 2005 presentó la mayor entrada de pasajeros internacionales en el periodo de 20042007 con 99.658 pasajeros internacionales, pero

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para los años siguientes presentó disminuciones de 3.31% para 2006 y de 43.1% para 2007. De lo anterior se podría decir que la reducción del mercado internacional la suplió el mercado domestico con cifras alentadoras.

SECTOR TURISTICO EN SAN ANDRES

En particular el Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina es considerado el quinto destino predilecto de los extranjeros que visitan Colombia. San Andrés y Providencia inicialmente fue poblado por ingleses y esclavos, tanto su ubicación como su historia, cultura, características lingüísticas estaban ligadas con el Caribe inglés hasta 1953 cuando se presentó la declaración como Puerto Libre, lo cual generó la enorme inmigración de colombianos. Esta inmigración gracias al incentivo de cupo libre de aranceles permitió a turistas colombianos comprar mercancías extranjeras exentas de impuestos, generando un cambio completo en la economía y sociedad de la isla.

Para la época de 1960 San Andrés presentó un crecimiento del 20 % de su población, no solo de inmigrantes colombianos sino también árabes y judíos, desplazando la población nativa (Raizales) lo cual llevo a que en la actualidad está población sea menor al 50%4. La tasa anual de crecimiento poblacional se elevó a 6.5% entre 1951 y 1993, pero hasta 1999 ésta tasa descendió a 2.3% debido al poco dinamismo de la economía insular5. El turismo en San Andrés se ha caracterizado por la amplia participación del segmento de turismo 4

Adolfo Meisel. Centro de estudios económicos regionales, Banco de la República, “La continentalización de la isla de San Andrés, Colombia: Panyas, raizales y turismo, 1953-2003” Pág 9. 5

ibid

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en grupo con 57.6 % y del turismo individual con 32%. El potencial de San Andrés es evidente, si se considera que para 2006 el 86,4% de los huéspedes domésticos viajaron por motivos de turismo en grupo e individual. Así mismo el 2007 fue un año propicio para el turismo doméstico con un 87%, la participación en turismo individual llevó la delantera con un 57.3% frente al turismo en grupo con 29.1%.

OFERTA HOTELERA

Según Cotelco en el 2006 la zona con mayor participación del segmento de negocios fue Barranquilla con el 82.8%, en el segmento de convenciones se destaco Cartagena con 28.3%, mientras que en el segmento de turismo individual y de grupo se destaco la zona de San Andrés con el 86.4%. Además, el mayor porcentaje doméstico del origen de los turistas representó un 87% en el 2007 en respuesta al crecimiento que presentó la economía y las facilidades en la adquisición de paquetes turísticos. Lo anterior se conjuga con la importancia cultural de San Andrés por ser una ciudad turística importante para el Caribe Colombiano.

La oferta hotelera a nivel nacional presentó un gran dinamismo para el período de 1999 a 2006 lo cual llevó a un crecimiento anual de 0.97%, Bogotá ubicada como la principal oferta hotelera (14.8%), seguida de Antioquia (9.1%), Bolívar (8.5%), Valle del Cauca (8.3%), Tolima y San Andrés. El porcentaje de ocupación hotelera para San Andrés en el año 2005 fue de 53.0%, superior en 6.7 puntos porcentuales al 46.3% presentado en el año 2004,6 siendo ésta cifra la más alta que presentó en los últimos años gracias a las políticas implementadas, especialmente en cuanto a campañas de promoción del turismo nacional así como la política de Seguridad Democrática que ha permitido un fuerte

6

COTELCO, Operación Hotelera 2006, Pág. 6

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incremento nacionales.

de

la

movilidad

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de

turistas

Para el 2007, el porcentaje de ocupación hotelera fue de 55.8%, superior en 2.8 puntos porcentuales al 53% del año 2006 en la Isla.

La tarifa promedio para 2006 se ubicó en $150,760 presentando un incrementó frente al año anterior de 25.38%. El promedio de huéspedes por habitación vendida se ubico en 2.88 y la permanencia por noche fue de 3.96. Según Cotelco, para el 2007 la tarifa promedio estuvo en $190,109, presentándose un aumento significativo de 26% del 2006 a 2007 y de 58% del 2005 a 2007.

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El incremento en la llegada de pasajeros a los puertos de Cartagena de Indias, Santa Marta y la isla de San Andrés también registró resultados positivos, ya que se pasó de 46.829 pasajeros en 2007 a 200.854 en la primer temporada del 2008. De acuerdo con datos suministrados por la Oficina de Proexport en Miami, el número de turistas que arribó a los puertos de Cartagena, Santa Marta y San Andrés, creció un ciento por ciento, alcanzando una cifra de 255.000 pasajeros. La mayor parte procedía de los E.U., desde los puertos de Miami y Fort Lauderdale, pero igualmente hubo quienes iniciaron la travesía desde puertos de Inglaterra, Alemania, Francia y Grecia8.

En el 2007 la zona con mayor utilización de las agencias de viaje como sistema de reserva fue San Andrés, con el 48.4%7 frente al 2006 donde la mayor utilización fue la oficina de representación con un 63.4%.

7

COTELCO, Operación Hotelera 2007, Pág. 7

8 Publicación: portafolio.com.co Sección: Economía Fecha de publicación: 6 de febrero de 2009

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BENEFICIOS HOTELERO

TRIBUTARIOS

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DEL

SECTOR

MARCO NORMATIVO - FISCAL VIGENTE*


En la actualidad se cuenta con incentivos tributarios como la exención tributaria que creó la ley 788 de 2002 para los servicios hoteleros prestados en nuevos hoteles u hoteles remodelados y/o ampliados.

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Dicha exención se entiende sobre las rentas de los hoteles nuevos provenientes de servicios hoteleros prestados que están exentas del impuesto de renta por un término de 30 años.




El Decreto 2.062 del 24 de junio de 2004 otorga la calidad de Zona Franca Turística a los muelles turísticos y marinas deportivas y los terminales de cruceros.










ICA (incluye impuesto de avisos y tablero equivalente al 15% del valor pagado por ICA y la sobretasa bomberil igual al 3% del valor del ICA). Industria y Comercio (correspondiente a la actividad hotelera del 1.5% sobre los ingresos de la operación). Predial Unificado (equivalente al 9 por mil sobre el valor del avaluó catastral): o Sobretasa con destino al área metropolitana (correspondiente al 2 por mil). Publicidad Exterior Visual (equivale a 3 salarios mínimos legales mensuales que se cancelan anualmente, como tarifa máxima). Estampilla Pro Cultura (2 por mil sobre los ingresos de la operación de hospedaje). Contribución Hotelera (igual al 0.25% de los ingresos operacionales trimestrales).

* Ésta es una lista indicativa, es obligación del Oferente verificarla.

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HOTEL MARAZUL

La Corporación Turística Hotel Marazul S.A. se constituyó como Sociedad Anónima el doce de Mayo de mil novecientos noventa y cuatro (12Mayo-1994), según consta en la Escritura Pública 4283 de la Notaria decima del Circulo de Cali. Para el 13 de diciembre de 1995 se firma contrato de arrendamiento con Hoteles Decamerón Colombia. Después de posicionarse dentro del escenario hotelero, mediante Resolución del 12 de marzo de 1996 la Dirección Regional de Fiscalías de Bogotá ordenó la incautación y ocupación del inmueble y establecimiento de comercio “Hotel Marazul San Andrés Resort”. En dicha diligencia se reconoció la calidad de Hoteles Decamerón Colombia como arrendataria y por estarse ejecutando una medida cautelar se dejó a está como depositaria. La Unidad Nacional de Fiscalías el 13 de noviembre de 1998 procede a dar inicio a la acción de extinción de dominio por lo cual la Fiscalía General de la Nación puso a disposición de la DNE mediante oficio Nº 586, el establecimiento de comercio.

Mediante recurso de apelación oportunamente interpuesto frente a la sentencia de 15 de julio de 2003, el Tribunal Superior de Bogotá, el día 4 de diciembre de 2003 falló el derecho de dominio en un 100% en favor de la Nación, a través del FRISCO, administrado por la DNE sobre los establecimientos de comercio “Hotel Marazul San Andrés Resort”, “Star Blue Night Casino Internacional” y “Discoteca Confetis” así como, del inmueble requerido para el desarrollo de la actividad comercial identificado con matrícula inmobiliaria Nº 450-17554. Dicha sentencia se encuentra debidamente ejecutoriada. Con el oficio Nº 0497 del 17 de agosto de 1999 se continúa con los trámites correspondientes a la celebración del nuevo contrato entre DNE y Hoteles Decamerón. Actualmente el Hotel se encuentra administrado por Hoteles Decamerón, de conformidad con el contrato de arrendamiento celebrado entre la Dirección Nacional de Estupefacientes y Hoteles Decamerón Colombia S.A. El “Hotel Marazul San Andrés Resort” se encuentra ubicado en el sector oriental de la isla, frente a una sublaguna arrecifal, conocida con el nombre de Cocoplum Bay, la cual se encuentra

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formada entre la línea de la costa y una barrera de arrecife coralino ubicado al este de ella. El Sector Cocoplum Bay, se encuentra sobre el área conocida como San Luis. La conformación de la costa se encuentra constituida por arena de origen coralino, proveniente de la acción erosiva del mar sobre los arrecifes de coral cercanos de la línea de costa. Actualmente la playa posee una dimensión de 50m, con un área total de 7.500 m² la cual fue rellenada con arena de tipo coralina y adecuada como playa en 1995 después de presentar varias erosiones por factores oceanográficos y meteorológicos. Por contar con una playa artificial de tipo coralina y tratarse de un bien de uso público al Hotel se le otorgó la viabilidad ambiental transitoria a través de la DNE por 10 años, para las construcciones del “Hotel Marazul San Andrés Resort” que ocupan espacio público (terreno de bajamar y zona marítima) y la ejecución e implementación de las medidas de manejo ambiental respetando los mandatos de protección, recuperación, conservación y sostenibilidad tal como lo dispone Coralina mediante la Resolución Nº 773 del 7 de Septiembre de 2005. Y la concesión y legalización de las obras sobre estos bienes fue otorgada mediante Resolución 066 de 2006 a la DNE. Posteriormente, la Resolución 0113 de 2000 modifica la anterior resolución, con el fin de cede la concesión por el plazo restante, al oferente que resulte ganador del proceso de Subasta. Adicionalmente el hotel tiene un área superficiaria de 20.066 M2 aproximadamente y el área construida del hotel es de 8.000 M2 aproximadamente.

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El hotel está alejado del bullicio y los estragos del centro de la ciudad, posee una playa rodeada de jardines, bares, piscina, áreas deportivas y los lujos esenciales. La planta física del Hotel cuenta con 118 habitaciones estándares, 8 junior suites y 2 suites presidenciales con un total de 128 habitaciones, todas con balcones o terrazas, más 4 locales y 4 cuartos adicionales para empleados. Además cuenta con bar en el muelle, la discoteca Confetis considerada como una de las mejores discotecas de la isla.

Es importante resaltar frente al establecimiento de comercio “Star Blue Night Casino Internacional” que este no se encuentra en funcionamiento ni cuenta con los equipos, personal o implementos necesarios para operar, aunque el nuevo propietario podrá adecuarlo para tal fin. De esta forma se establece el estado actual del casino y su inoperatividad. Frente al establecimiento de comercio “Discoteca Confetis”, es una unidad que generaría gran valor al Hotel, es una discoteca bien posicionada

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dentro de la isla y cuenta con una infraestructura llamativa para los turistas.

Cocina, Zona de Bufete, Restaurante la Terraza, Muelle, Rampa.

Adicionalmente cuenta con otros servicios como: cambio de moneda, masajes, lavandería, servicios de llamadas locales e internacionales, alquiler de autos y excursiones eco aventuras y sitios de interés turístico.

A través de la Resolución 773 del 7 de septiembre de 2005 expedida por CORALINA se le otorga viabilidad ambiental transitoria a la Dirección Nacional de Estupefacientes, por el término de diez años, para las construcciones del Hotel Marazul, que ocupan espacio público, condicionado al cumplimiento de las obligaciones y la ejecución e implementación de las medidas de manejo ambiental. Sin embargo, no se podrán realizar nuevas construcciones sobre las áreas o bienes de uso público ocupadas por las infraestructuras del hotel, así como la ampliación de las existentes.

CONCESION DEL ÁREA DE LA PLAYA Actualmente la playa posee una dimensión de 50m, con un área total de 7.500 m² la cual fue rellenada con arena de tipo coralina y adecuada como playa en 1995 después de presentar varias erosiones por factores oceanográficos y meteorológicos ya que inicialmente constituía 19 m y un área de 3.350m², haciendo necesario realizar los trámites correspondientes a la entrega en concesión ante la Dirección General Marítima DIMAR. De ésta área de jurisdicción se determina como bien de uso público un área aproximada de 4.534 m2, desde la línea de más alta marea hasta los 34 m, y como área de sometimiento una franja de 36 m de ancho paralelo a la zona de playa marítima contados desde los 34m desde la línea de más alta marea hasta los 50 m, con un área aproximada de 2.966 m2. Los espacios del Hotel que se encuentran dentro de la zona de playa son: Espolón, Marina, Tarima de Actividades, Kioscos de Actividades , Restaurante Principal, Jardinera, Kiosco Bar, Kioscos Parasoles, Señalización (boyas que demarcan un área determinada para los bañistas), Sacos de Arena (ubicados en la línea de la costa para evitar la pérdida de material de la playa por efectos de la erosión), Bar El Rodeo,

Las construcciones encontradas sobre la playa marítima son de fácil remoción, ya que la gran mayoría fueron construidas en madera, con excepción de las bases de algunos espacios y la parte del restaurante principal del Hotel que invade la playa marítima. Adicionalmente, la Dirección General Marítima DIMAR mediante la Resolución 066 del 18 de marzo de 2006 otorgó la concesión, autorización y legalización de unas obras a la DNE, en jurisdicción de la Capitanía del Puerto de San Andrés, por un periodo de 10 años. El área de concesión del bien de uso público es de 12.242 m2, y la concesión sobre las obras que se encuentran dentro de los 50m de sometimiento a la jurisdicción de la DIMAR con un área de 2.262,75m2. Mediante la Resolución 0113 de 6 de abril de 2009, la Dirección General Marítima autoriza a la Dirección Nacional de Estupefacientes la cesión de la concesión a quien obtenga la propiedad del

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complejo turístico Hotel Marazul San Andrés Resort” a través del procedimiento de subasta, por un término de 7 años a partir de la ejecutoria de la Resolución, sin perjuicio que el beneficiario pueda tramitar o solicitar una nueva concesión posteriormente.

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como la principal oferta hotelera con una participación del 20.42% seguido por Hotel Sunrise con el 18.64%, Hotel Centro Caribe con 18.40%, Hotel Caribe Campo con 17.18% y en quinto lugar se ubico el Hotel Marazul con 10.37% por encima de Casa Blanca, Lord Pierre y Arena Blanca.

COMPETENCIA DEL HOTEL MARAZUL El principal mercado de la Isla, como lo muestran las cifras de ocupación, es el de Turismo Grupal e individual. Es importante resaltar la relevancia turística y comercial que ha cobrado la isla, lo cual se evidencia con la creciente llegada de turistas a la ciudad.

De igual manera para el 2008 el Hotel Acuario lideró la oferta hotelera con el 20.93%, pero los Hoteles Centro Caribe y Caribe Campo presentaron un mayor dinamismo en la participación del mercado ocupando el segundo y tercer lugar con 18.85% y 17.61% respectivamente.

Dentro del análisis de mercado, la oferta hotelera en San Andrés incluye 8 hoteles en operación, de 3 a 5 estrellas que se muestran en la gráfica. La participación de la oferta hotelera para el período de Enero a Junio de 2007, ubicó al Hotel Acuario

Comparativo de % Ocupación Enero a J unio 2007 - 2008

100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%

SUNRIS MAR AQUARI CASA LORD CARIBE CARIBE ARENA E AZUL O BLANC PIERRE CENTR CAMPO BLANC

2007 61,08% 85,87% 84,86% 87,79% 74,57% 0,00% 56,86% 60,94% 2008 61,08% 87,86%

85%

88,50% 70,10% 60,47% 65,30% 65,36%

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PROCEDIMIENTO DE SUBASTA El proceso de subasta se ajusta a lo reglamentado por el Decreto 1170 de 2008 y al manual de procedimientos adoptado por la Dirección Nacional de Estupefacientes mediante Resolución No 0146 de 28 de enero de 2009. Los oferentes interesados deberán cumplir las condiciones consignadas en el reglamento de subasta dispuesto para este fin en las direcciones establecidas. Se resalta que la venta de estos bienes inmuebles en San Andrés Isla, que se encuentran bajo la propiedad del FRISCO, no podrán ser vendidos a personas naturales o jurídicas extranjeras.

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CUARTO DE INFORMACION DE REFERENCIA – DATA ROOM Los interesados en el proceso de subasta pueden obtener documentación e información que está relacionada con el “Hotel Marazul San Andrés Resort”, en el Cuarto de Información de referencia – Data Room físico que estará ubicado en las instalaciones del Promotor de la venta CIP Ltda, en la Calle 118 N. 15ª - 29, Bogotá D.C, Colombia, y que se encontrará abierto a los interesados durante el plazo del proceso de subasta en Días Hábiles, en el horario de 9:00 A.M. a 12:00 M y de 1:00 P.M. a 4:30 P.M.

CONSULTA y ADQUISICIÓN DE LOS REGLAMENTOS DE SUBASTA E INFORMACIÓN: A partir de la apertura del proceso de subasta y hasta antes de la fecha y hora de cierre de la misma, cualquier persona podrá consultar los Reglamentos de Condiciones en la DNE, ubicada en la Calle 53 No. 13 – 27 en Bogotá D.C, de lunes a viernes de las 9:00 AM a las 4:00 PM, siempre que se trate de Días Hábiles. Así mismo, podrá consultarse a través de la página Web de la Dirección Nacional de Estupefacientes www.dne.gov.co DNE y de la Banca de Inversión Consultorías, Inversiones y Proyectos Ltda., CIP www.cipfirm.com Podrá solicitarse información en los siguientes correos electrónicos: [email protected] [email protected]

Los interesados podrán obtener la información en medio magnético (CD-DVD) y/o fotocopia de los documentos contenidos en el Cuarto de Información de referencia, con previa consignación a la DNE del valor establecido como derecho de entrada al Data Room, de conformidad con el reglamento de subasta y reglamento del Cuarto de Información de referencia. También estará dispuesto a los interesados un cuarto de referencia virtual – Data Room Virtual, el cual contendrá los documentos legales financieros y de otro tipo. El acceso al Data Room virtual se hará por medio de la página Internet

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del asesor de la DNE, www.cipfirm.com siguiendo los pasos del reglamento del cuarto de datos dispuesto a los interesados para este efecto. VISITAS AL HOTEL MARAZUL Será responsabilidad de los Oferentes visitar e inspeccionar por su cuenta y riesgo el hotel y sus instalaciones en donde se desarrollará su actividad comercial y realizar todas las evaluaciones que sean necesarias para presentar su propuesta y asumir los riesgos asociados sobre la base de un examen cuidadoso de sus características, incluyendo todos los aspectos que consideren necesarios para formular su oferta. No se aceptaran propuestas parciales ni alternativas. El Oferente deberá enviar una carta a la DNE y a CIP Ltda., manifestando su intención de realizar la visita de inspección al hotel, indicando los días que hará la vista y la persona que la realizará. Sin perjuicio de lo anterior, se realizará una presentación y visita guiada el día 23 de mayo de 2009.

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Si el Oferente que resulte ganador de este proceso de subasta no ha obtenido, no ha evaluado correctamente o no ha considerado toda la información que pueda influir en la determinación de los costos, no se eximirá de su responsabilidad por la plena ejecución del Contrato, ni ello le dará derecho a reembolso de costos, ni reclamaciones o reconocimientos adicionales de ninguna naturaleza. PUBLICIDAD Y COMUNICACIÓN Es interés de la DNE y de CIP, mantener debida y oportunamente informados a los interesados en el proceso de subasta sobre sus condiciones, aclaraciones, modificaciones, estudios, informes, resultados, etc., y en tal sentido y para ese propósito ha mantenido actualizada su página institucional en lo referente al proceso de subasta, como un medio de amplia, rápida, segura y eficaz difusión y publicidad. En consecuencia, los interesados en el proceso de subasta deberán consultar ese medio de comunicación para mantenerse informados. Las comunicaciones e informaciones que emita la DNE a través de ese medio gozarán de la validez y efectos jurídicos correspondientes.

DEBIDA DILIGENCIA El examen que deberán hacer los Oferentes incluirá también, entre otras cosas y sin limitarse necesariamente a éstas, la revisión de todos los asuntos e informaciones relacionados con el Contrato. Por la sola presentación de la Propuesta, se considera que los Oferentes han investigado y asumen plenamente las condiciones, los riesgos, y en general, todos los factores determinantes en su operación y funcionamiento, los cuales se incluyen en los términos de su Propuesta y su oferta económica.

Las páginas Web en la que encontrarán la referida información es la siguiente:

www.dne.gov.co www.cipfirm.com

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VENTA HOTEL MARAZUL SAN ANDRES RESORT PROCESO DE SUBASTA PARA LA VENTA DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO “HOTEL MARAZUL SAN ANDRES RESORT” Y LOS INMUEBLES DONDE SE DESARROLLA SU ACTIVIDAD, UBICADO EN LA CIUDAD DE SAN ANDRES. Este reporte fue elaborado con base en información entregada que se presume confiable. Muchas de estas opiniones son estimaciones, no se garantiza que se ajusten a los hechos reales. La Dirección Nacional de Estupefacientes- DNE y Consultorías Inversiones y Proyectos Ltda. –CIP –, no se hace responsable de otras interpretaciones o de distorsiones que del anterior informe hagan terceras partes. La Dirección Nacional de Estupefacientes- DNE y Consultorías Inversiones y Proyectos Ltda. –CIP – se reservan todos los derechos sobre esta publicación y por ende se prohíbe su reproducción total o parcial mediante cualquier medio mecánico o electrónico sin autorización escrita. Las opiniones y recomendaciones de Consultorías Inversiones y Proyectos Ltda. –CIP - en este informe son las vigentes a la fecha de publicación. Dichas opiniones y recomendaciones podrán ser cambiadas sin previo aviso de acuerdo con las condiciones del proyecto. La información presentada durante el proceso y aquella construida por el proponente con base en ésta no servirá para reclamación alguna o ajuste a las condiciones del Proceso.

INFORMES INFORMES Dirección Nacional de Estupefacientes Bajo la administración del Dr. Carlos Albornoz Guerrero Dra. Clara Eugenia Garrido De Valdenebro Correo: [email protected] Dirección: Calle 53 # 13 – 27 Bogotá D. C. Teléfono: 4 87 00 88 Ext.: 1550 Página: www.dne.gov.co Consultorías Inversiones y Proyecto Ltda. –CIPDr. Germán A. Castro Gaona / Dr. Ricardo Iván Rave Imedio Dirección: Calle 118 Nº 15 A – 29 Teléfono: (57) 1 6 196808 – 6 196790 E-mail: [email protected], [email protected] www.cipfirm.com

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