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Como vender una casa Preparada por la Inmobiliaria Málagacasa para sus clientes

2016

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Vamos a comenzar el apasionante proceso de preparación de una propiedad para su venta y la creación de un plan de venta para satisfacer las necesidades que tienen muchas personas al vender una casa. Es importante tener en cuenta que la venta de una propiedad es un proceso complicado.

Esta guía ha sido diseñada para informarle sobre todos los pasos de la venta inmobiliaria, por lo que puede tener confianza que va a estar bien informado para tomar las decisiones correctas durante el proceso de venta. Por favor, tome un tiempo para revisar cuidadosamente toda la información que aquí se le presenta. Si tiene alguna pregunta sobre los temas tratados, estaré encantado de ir sobre ellos en detalle con usted. Puesto que cada transacción inmobiliaria es única, lo más probable es que tenga preguntas o inquietudes que no se presentan aquí. Para eso estamos, para responder a sus preguntas, que le guiaran a través de cada paso de la transacción y para asegurarse de vender su casa.

Empecemos. !

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Cápitulo 1

VENTA INMOBILIARIA Esta puede ser la primera vez que vaya a vender una propiedad o que ya haya vendido alguna hace bastante tiempo. Vamos a hacer un rápido repaso de algunos de los términos específicos en la venta de una casa., que usted querrá saber.

Portales Inmobiliarios Las páginas web de los portales inmobiliarios, como, Idealista o Fotocasa, son páginas de internet donde los propietarios y las agencias inmobiliarias exponen las viviendas que están a la venta y en alquiler en una determinada zona y a un determinado precio. Esta información, alguna gratis y las más de pago, se ofrecen como información a los compradores o inquilinos que están interesados en comprar o alquilar.

Valoración Es un análisis del precio de mercado que se hacen para ajustar el valor a una vivienda que se quiere poner en el mercado. Sé establece un precio competitivo como valor final de venta. Comparando la vivienda en cuestión con otras de similares características, antigüedad, situación y tipología. Cuando usted reciba una oferta por su casa, la entidad financiera que del préstamo hipotecario al comprador, requerirá una valoración, llamada tasación, a una empresa oficial. Esta tasación ayuda a asegurar al banco, que el importe de la compraventa, está dentro de los precios que en ese momento están en el mercado inmobiliario, por si el prestamista deja de pagar por su hipoteca. El comprador pagara al banco por esta valoración, pero usted debe saber, que ese valor, puede ser diferente a otros análisis de mercado que se haga.

COSTES POR VENDER SU CASA La venta de su casa es por lo general, la obtención de un beneficio. Sin embargo, eso no quiere decir que no tiene costes. He aquí un resumen de los principales costes por venta de la vivienda.

Saldo vivo de la Hipoteca Es igual a la cantidad pendiente de pago de su préstamo original que uso para comprarla. Usted lo habrá liquidado completamente antes de finalizar el proceso de venta.

Comisión por pago anticipado El banco que actualmente es propietario de su hipoteca puede cargarle unas comisiones por la cantidad pendiente de pago. Usted debería hablar con ellos ahora, y preguntarle, que en caso de venta cuales van a ser los gastos que el banco les va a cobrar y negociar este pago si le es posible.

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Preparación para la venta En muchos casos, es aconsejable, hacer gastos pequeños, que no grandes reformas, para presentar en mejor aspecto su casa antes de ponerla a la venta. Hay algunas cosas que pueden ser hechas para incrementar el valor de su propiedad, pequeños desperfectos que pueden hacer su casa más atractiva. Estos pequeños retoques le traerán más beneficios a la hora de la venta.

Costes de cierre Todos los costes asociado con la venta de su casa deben ser listados para usted y para la persona compradora en el contrato de compraventa, especificando en cada uno de ellos a quien corresponde el gasto. •Comisión de venta a la inmobiliaria •Gastos por la hipoteca de compra •Pólizas de Seguros •Gastos Registro Propiedad •Impuestos de Compraventa •Gastos de Notaria

En muchos casos, los compradores, requieren de los vendedores que cubran algunos de estos costes como parte del precio de compra. Usted deberá negociar esta petición, nosotros podemos ayudarle a negociar estas partidas, calculando los costes y si estos harán que al final del precio de la compraventa le sale más favorable a usted que hacer una rebaja sobre el precio en que esta anunciada la propiedad.

Impuestos La venta de una casa está sujeta al pago de detrminados impuestos, aunque tienen ventajas fiscales en caso de que invierta el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Los impuestos que tiene que pagar al vender una vivienda son dos: las plusvalía municipal y la declaración de Ia Renta. 1.) La plusvalía es el impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto que se paga cada vez que hay una transmisión. Se calcula en función de los años que el dueño ha sido propietario del terreno, con un tope de 20 años. Al ser municipal el importe depende de cada Ayuntamiento. 2.) Impuesto sobre la Renta. Fiscalmente tiene la consideración de una ganancia patrimonial. Como norma general las ganancias obtenidas se suman a la base imponible del ahorro cuando la vivienda haya permanecido más de un año en poder del contribuyente. Al hacerlo así, tributaran, en función de los siguientes tres tramos: - Ganancias hasta 6.000 euros se aplica un 21 % - Ganancias entre 6.000 y 24.000 euros se aplica un 25 % - Ganancias superiores a los 24.000 euros se aplica el 27 % Sin embargo, hay dos casos en que la venta de un inmueble no tributa en el IRPF. El primero es cuando la venta de vivienda habitual se realiza por mayores de 65 años o persona de dependencia severa o gran dependencia. En segundo lugar, cuando el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años.

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EL PRECIO DE VENTA DE SU VIVIENDA Buscando el precio adecuado Según hemos hablado anteriormente, el precio de su vivienda está basado en muchos factores, incluyendo: •Condiciones actuales de mercado •Comparador de casas vendidas

•Compradores disponibles para su casa •Cosideraciones del proceso.

La valoración de su propiedad es a veces la diferencia entre que su propiedad se venda o se estanque en el mercado. Cuando valore su casa, el primer factor que debe considerar, no es cuanto pago o cuanto debe por su vivienda, sino cuanto esta el mercado comprador dispuesto a pagar por ella.. Si se le pone un precio de venta muy alto, perderá el interés de los compradores. Si se le pone un precio muy bajo, se venderá rápidamente. Seguidamente vera una hoja que puede ayudarle a explorar impactos financieros en el precio.

Precio de Venta Impuestos Estimados Gastos Estimados Comisiones Estimadas Gastos de venta estimados Hipoteca Pendiente Beneficio Neto Venta

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Cápitulo 4

MEJORAS EN LA PROPIEDAD Cuando se trata de poner precio a una casa, no hay reglas de blanco o negro, de cuales son las mejoras que se pueden aplicar por cada propiedad y cada vendedor. Cualquier cambio o mejora debe ser considerada si este va a tener un efecto positivo en el precio de mercado de la propiedad en la mente de los compradores. Seguidamente hay algunas sugerencias para hacer o no en vista a mejorar el precio de venta:

Que hacer Pintado - Una mano de pintura puede ser fácil y barata de hacer. Es agradable ver una casarecien pintada. Arreglos menores de cocina - Fugas en grifos, lamparas fundidas, pintar o barnizar armarios,

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cosas que deberia

tener en mente cuando está vendiendo su propiedad ! 1. Mantener un estilo neutral No quiere pagar por mejoras Recientes en una casa que no Sean de su gusto. Cualquier Cambio que haga, deberá gustarle a Cualquier persona. 2. Considerar a sus vecinos: Tenga en cuenta que su propiedad va a ser juzgada directamente y comparadas con otras de su vecindad. Fíjese en viviendas de su entorno que estén a la venta y sus precios, antes de hacer cualquier cambio a su casa.

Suelos -Abrillantamiento de suelos, parqué, limpieza de alfombras, puede mejorar el aspecto de su casa.

Que no hacer Reparación importante en la cocina – Los compradores, van a preferir hacer las grandes modificiaciones por ellos mismos. No va a valorar grandes reformas que usted haga a su gusto y que luego tendrán que pagar ellos.

Cambio de ventanas - El cambio de ventanas pueden ser una mejora importante que usted le haga a la vivienda, pero es un gasto que no va a recuperar por el precio de venta.

Cambio de puertas -

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Al igual que el cambio de ventanas, es un gasto que no va a recuperar por el precio de venta

Cápitulo 5

LA ESTANCIA EN CASA Desde el primer día que su casa está en el mercado hasta el día en que se vende, su propiedad necesita estar “estado de revista”. Usted y su familia tendrán que acostumbrarse y estar en casa como en una propiedad y no como un hogar. Esto puede ser frustrante, si usted sigue viviendo en su casa, pero es mejor hacer el esfuerzo. Un buen estado de revista de una casa en venta puede: •Incrementar la percepción de una buena inversión. •Aaralacompetitividadconrespectoaotrasviviendasdesuzona. •Reducir drásticamente los días en que se realiza la venta. De hecho, un estudio realizado, entre viviendas vendidas vacías o aquellas que los propietarios todavía vivían en ella, las vacías pasaron menos tiempo a la venta en un 72 % de los casos.

¿Entonces como podemos hacer para vender la propiedad lo antes posible? Vamos a ver unas reglas sencillas.

Primero. Arréglelo. Todo lo que está estropeado en su casa y puede ser fácilmente arreglado deberá hacerlo antes de poner la casa a la venta. Tiene que poner especial atención al dormitorio principal, la cocina, y el salón. Tener una propiedad en buena conservación es una gran ventaja para con los buenos compradores.

Siguiente. Límpielo. Limpieza, limpieza y más limpieza. En principio, se trata de limpieza, pero también requiere que suprimir elementos inservibles tanto como sea posible. Eliminar o guardar cualquier cosa que no es esencial. Todo aquello que puede ser guardado,hágalo antes que de que la vivienda sea enseñada. Pero recuerde, que no solo es guardar, habrá algunos compradores que quieren ver el estado interior de los armarios. .

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Enseñar la casa. Hacer que su casa parezca más atractiva, hace que los compradores Se imaginen una vida agradable en ella. Prepararla para enseñarla, es un proceso del uso del diseño, principios y trucos para dar mayor amplitud al espacio. Creando la apariencia de amplitud y limpieza es clave para vender su propiedad. Recuerde usted no está vendiendo su hogar,está vendiendo su

propiedad.

Una buena regla A seguir, limite el Numero de objetos Encima de cualquier

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Superficie a Decoración Es hora de quitar de en medio todo aquello que pueda distraer sobre la decoración de su casa. Importante, esto incluye cualquier objeto personal como fotos familiares o recuerdos. Cualquier decoración que este en su casa debe ser lo más neutral posible. . Cuidado con los olores

No es solo que huela mal. Sino que en vez de eso tiene que oler bien. Hay que tener cuidado con cualquier fuente de malos olores, basuras, tuberías. No confie en los ambientadores para enmascarar malos olores. Asegúrese de abrir las ventanas cuando sea posible, y así mantener el aire fresco que circula por la casa. La única excepción es el olor a chocolate o golosinas, que esos olores pueden ayudar a los compradores potenciales Se sientan como en casa durante la visualización de su casa.

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Cápitulo 8

EL ESTRES DEL VENDEDOR La mudanza es un proceso emocional. Puede representar crecimiento y nuevos comienzos, pero la tensión de hacer un cambio en la vida esta amenudo lleno de emociones. Esto es especialmente verdad, si se está moviendo con su familia, con niños pequeños o moviéndose a largas distancias.

Aquí hay unas pocas ideas sobre como usted y su familia pueden ayudar a mitigar el estrés de la mudanza. Entiendan que los nervios son normales. No espere el último minuto para embalar. Usted acaba de hacer un gran compromiso, puede temer aYa sea que lo vaya a hacer por su cuenta o contratar una empresa como le van a salir las cosas. de mudanza, debe empezar a embalar y preparar la mudanza cuanto antes. Tiene que reservar la mudanza con semanas de antelación. Conocer mejor el nuevo lugar a donde se cambia. Pregúntenos y le ayudaremos a la transición al nuevo ambiente,Planea la mudanza para sus hijos. podemos proporcionarle información de su nuevo barrio,Planea con un amigo o familiar que cuiden a sus hijos mientras se muda, todo se hará de una forma mucho más fácil. escuelas y demás. Si se está moviendo con los niños, siempre es una gran idea para familiarizarse con el nuevo barrio, un par de veces antes de que pasen más días. También puede hablar con la escuela para poder visitarla y que sus hijos la conozcan. .

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No se deje sorprender por los gastos. Cuanto más planifique su mudanza, menos probable es que se encuentre con gastos inesperados. Siempre es una buena idea estar preparado para lo inesperado y tener presupuestado una Partida para gastos inesperados.

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Cápitulo 7

PLAN DE MARKETING Vender su casa pronto y por el mejor precio posible necesita tener un plan de marketing efectivo. Aquí le mostramos como nosotros podemos promover su propiedad.

CARACTERISTICAS Estrategia de publicidad “online”

Estrategia publicidad Colaboradores

Promocionar a otros agentes inmobiliarios

Informar a clientes interesados En otras propiedades

Reportaje de video y fotos profesional

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Cápitulo 8

LA OFERTA DE COMPRA: Seria muy bueno si la transacción de una vivienda fuera como la compra de una bicicleta o un televisor, simplemente pasear por los pasillos, extraer su modelo favorito y dirigirse a la caja para pagar. Pero no es el caso. Las transacciones inmobiliarias son complejas y envuelven e implican al menos veinte diferentes jugadores, incluyendo, intermediarios financieros, compradores, vendedores, abogados, notarios, tasadores, financieros, a menudo albañiles, fontaneros, debido a esto, incluso la operación más facil lleva entre 30 y 45 días para su firma. Aquí le expongo, una síntesis de como marcha el proceso, una vez un comprador ha hecho una oferta por una vivienda.

Hacer una oferta Cuando un comprador o agente del comprador ha hecho una oferta formal, nosotros revisamos la oferta con usted. Lo que incluye en el precio de la oferta y los demás términos para el contrato. La oferta vendrá en un formato legal, y si es aceptada, usted pasará a firmar el contrato con el comprador. (Tenga en cuenta que todavía quedan muchos puntos pendientes tanto para usted como para el vendedor).

Cuando evaluamos las ofertas vamos a considerar por supuesto el precio, pero también hay que reseñar. •Todos los términos y condiciones de la oferta. El comprador regularmente incluye términos tales como lo que debería incluir dentro del precio de la compra. •Cualquiercosaqueseainusualrequerimientoparalacompra,deberemosexplorarlacompletaseguridadquenadaextrañoesteenlapropuesta. •Independientementesihayotrasofertassobrelamesaquepuedansermejorparausted. Después de que un comprador, presente una oferta, podremos aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta, y negociaremos con el comprador o su agente para obtener los mayores beneficios para usted.

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¿Qué ocurre a la firma del Contrato? El contrato es una transacción legal de la propiedad de la casa del vendedor al comprador. Se lleva a cabo en la oficina de la inmobiliaria o en la oficina de un abogado, y asisten a ella todos los compradores y vendedores de la propiedad. En el proceso está a disposiciòn de las partes el título de propiedad y la nota registral de la vivienda. Se coordinara la firma de documentos y la entrega de las arras.

Como vendedor, usted puede ayudar a facilitar la firma del contrato, haciendo lo siguiente: Revisar el contrato de compraventa que se le dará antes de la fecha de firma. Este documento contiene el detalle y la descripción de los términos del acuerdo de compraventa, y describiendo los gastos e importe que debe traer el comprador para hacer la transacción. Hacer todas las observaciones sobre los términos de la compraventa que no haya comprendido. Todo para evitar que el día De la firma no haya dudas sobre la compraventa.

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PARA MAS INFORMACION

Estaríamos encantados de trabajar con usted y ayudarle a vender su casa. Si están decididos en venderla en un futuro próximo, por favor contacten con nosotros, o entre en www.comocomprar-venderunacasa.com

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