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Stadt Witten Die Bürgermeisterin Planungsamt/Br VERWALTUNGSVORLAGE öffentlich (3 Tage nach Versand) 07.10.2015 Nr. 0375/V 16 Beratungsfolge (voraus...
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Stadt Witten Die Bürgermeisterin Planungsamt/Br

VERWALTUNGSVORLAGE öffentlich (3 Tage nach Versand) 07.10.2015 Nr. 0375/V 16

Beratungsfolge

(voraussicht.) Sitzungstermin

Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz

12.11.2015

Kurzbezeichnung Bebauungsplan Nr. 242 STO "Hörder Straße/Himmelohstraße/Stockum-West" - erneuter Aufstellungsbeschluss - Beteiligung der Öffentlichkeit Letzte Beratung ASU: 06.09.2012, Vorlage 0558/V 15, Top 4 und 17.09.2015, Vorlage 0296/V 16, Top 11

Beschlussvorschlag: Der Ausschuss beschließt 

die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 242 STO „Hörder Straße/Himmelohstraße/Stockum-West“ gem. § 1 (3) BauGB auf der Grundlage des Plans vom 10.09.2015 (s. Anlage 1) sowie



die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB in Form einer öffentlichen Veranstaltung.

Finanzielle Auswirkungen: Siehe Punkt 8. Sach- und Rechtslage: 1. Bisheriges Verfahren In seiner Sitzung vom 06.09.2012 hatte der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 242 „Auf dem Wellersfelde/StockumWest“ mit der Maßgabe beschlossen, auf der Fläche Mietwohnhäuser in verdichteter

Bauweise (Hausgruppen) zu errichten. Da das Modell nicht marktfähig war und sich eine potenzielle Investorin aus dem Projekt zurückgezogen hatte, wurde die städtebauliche Ausrichtung des Grundstücks neu konzipiert und dieses im Anschluss neu ausgeschrieben. Entsprechend den Ausschreibungsunterlagen ist eine Bebauung mit Geschosswohnungsbau und nicht störender gewerblicher Nutzung vorgesehen. Der ASU hat am 17.09.2015 dem Verkauf dieses städtischen Grundstücks zugestimmt. Aufgrund der neu ausgerichteten Planungskonzeption soll die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 242 STO Hörder Straße/Himmelohstraße/Stockum-West neu beschlossen werden (s. Anlage 1). Die Bezeichnung des Bebauungsplans wurde aus Gründen der besseren geografischen Verortung im Stadtteil abgeändert. 2. Das Plangebiet Das 0,7 ha große Plangebiet (s. Anlage 1) liegt westlich des Stockumer Zentrums Richtung Bochum. Im Süden wird die Fläche durch die Hörder Straße, im Westen durch die Himmelohstraße, im Norden durch die dahinter liegende Wohnbebauung und im Osten durch den Friedhof Stockum begrenzt. Im Süden verläuft die Hörder Straße als Hauptverkehrsachse durch den Stadtteil. Südlich der Hörder Straße, gegenüber dem Plangebiet, befinden sich Gewerbebetriebe. 3. Übergeordnete Planungen Das Plangebiet liegt mit einer Entfernung von rd. 500 m im Einzugsbereich des Stockumer Zentrums, das gemäß Stadtentwicklungskonzept Unser Witten 2020 zu einem Stadtteilmittelpunkt ausgebildet wurde. Harkortgrundschule, Kindertagesstätte, Jugendtreff und Edeka-Markt gewährleisten die Nähe zu wichtigen Infrastruktureinrichtungen für künftige Bewohner des Plangebietes. Die Anbindung an den ÖPNV in 150 m Entfernung u.a. in Richtung Witten-Mitte und Dortmund-Oespel ist vorhanden. Das Plangebiet selbst ist im Stadtentwicklungskonzept für die Entwicklung einer verdichteten Reihen- und Doppelhausbebauung mit ca. 25 Wohneinheiten vorgesehen. Mit einer Bebauung an dieser Stelle wird das gesamtstädtische Ziel erfüllt, Wohnbauflächen im Siedlungszusammenhang und in der Nähe von Infrastruktureinrichtungen zu schaffen. Die Fläche stellt attraktives Wohnbauland dar und dient gleichzeitig als Rückgrat für ein funktionierendes Stadtteilzentrum. Durch die Bebauung wird zugleich dem planerischen Ziel „Innen- vor Außenentwicklung“ Rechnung getragen. Zudem äußerten Stockumer Bürger im Rahmen des am 10.03.2015 durchgeführten Stadtteilforums vielfach den Wunsch nach altengerechtem, barrierefreiem Wohnraum mit verschiedenen Wohnungsgrößen im Stadtteil. Der gültige Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Witten stellt das Plangebiet bereits als Wohnbaufläche dar. Somit ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan abgeleitet. 4. Die Planungskonzeption 4.1 Planungsziel Da das bisherige Planungskonzept nicht marktfähig war und sich der Standort am Kreuzungsbereich Hörder Straße/Himmelohstraße städtebaulich besonders für eine verdichtete, höhergeschossige Bebauung eignet, wird an diesem Standort ein Konzept mit einer 3-4-geschossigen Bebauung mit einem differenzierten Wohnraumangebot und einer untergeordneten, gewerblichen Nutzung vorgeschlagen (s. Anlage 2). Mit diesem Planungskonzept kann auch den Bürgerwünschen nach barrierefreiem Wohnraum begegnet Stadtverwaltung Witten Seite: 2/5

werden. Die Ausschreibung zielte darauf ab, die Hörder Straße im Bereich des Plangebietes durch eine verdichtete, attraktive Straßenrandbebauung (Wohnbebauung und nicht störende, gewerbliche Nutzung) stadträumlich zu fassen und dadurch gleichzeitig den dahinter liegenden, nördlichen Bereich von Verkehrslärm abzuriegeln. Auf diesen Flächen sind zwei kompakte Einzelbaukörper im Geschosswohnungsbau, notwendige Stellplatz- und Erschließungsanlagen sowie Grün- und Ruhezonen zur gemeinschaftlichen Nutzung vorgesehen. 4.2 Ausschreibungsergebnis Die Planungskonzeption eines Wittener Projektentwicklers, der im Rahmen der Grundstücksausschreibung unter vier Bewerbern den Zuschlag für die Bebauung des Grundstücks erhielt, entspricht den oben dargestellten Zielen. Vorgesehen sind demnach an der Hörder Straße die Errichtung eines drei- bis viergeschossigen, riegelartigen Wohngebäudes mit einer erdgeschossigen Dienstleistungsfläche sowie zwei nördlich dahinter liegenden Solitärgebäude gleicher Höhe. Bei den Wohnnutzungen geht es insbesondere um barrierefreie und altengerechte Wohnungen verschiedener Größenordnungen als Miet- und Eigentumswohnungen. Bei den gewerblichen Nutzungen kommen freie Berufe, wie z.B. aus dem medizinischen Bereich in Betracht. Ein Teil der Stellplätze soll in Tiefgaragen oder im Souterrain untergebracht werden. Die Baukörper sollen architektonisch ansprechend und attraktiv gestaltet und –vor allem entlang der Schauseite der Hörder Straße- mit hochwertigen Materialien ausgeführt werden. Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt für den motorisierten Individualverkehr (MIV) von der Himmelohstraße aus, während die innere Erschließung über zwei Stichstraßen organisiert ist: eine der Beiden verläuft auf der Nordseite des Plangebietes und bindet die zwei Wohnhäuser und die erforderlichen Stellplätze an. Die zweite Stichstraße führt zum südlich gelegenen Wendeplatz und erschließt Stellplätze sowie den riegelartigen Baukörper mit Wohn-/Gewerbenutzung. Zur Hörder Straße ist eine zusätzliche Anbindung für den Fußund Radverkehr vorgesehen. Die Freiflächen zwischen den Baukörpern werden als Grün- und Spielfläche für die Bewohner gestaltet und bilden gleichzeitig einen angemessenen Übergang zur benachbarten Friedhofsfläche. Die Friedhofsruhe wird durch einen ausreichenden Pietätsabstand der Gebäude und eine dichte Bepflanzung entlang der Grundstücksgrenze gewahrt. Der vereinzelte Baumbestand auf dem Gelände wird so weit wie möglich in das Planungskonzept einbezogen; für die weitergehende Begrünung und Bepflanzung ist ein Grün- und Freiflächenkonzept zu entwickeln. In sensiblen Bereichen -wie an der Grenze zur nördlichen Reihenhausbebauung- sollen wirksame Lärmschutzvorkehrungen (z.B. durch begrünte Gabionenwände) zwischen Alt- und Neubebauung getroffen werden. Mit dem Ausschreibungsentwurf gelingt es, eine städtebaulich attraktive Ortseingangssituation mit hochwertigen Wohnungs- und Dienstleistungsangeboten zu schaffen, die sich gut in die Umgebung einfügen und zur weiteren Aufwertung des Standortes beitragen. Durch die dichte, hochgeschossige Straßenrandbebauung wird die Hörder Straße stadträumlich gefasst und der dahinter liegende Wohn- und Freiflächenbereich vor Verkehrslärm geschützt.

5. Das Planerfordernis Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 42 „Stockum-West“, der hier Grünfläche mit der Zweckbestimmung Friedhof als Option für eine Erweiterung vorsieht. Diese Friedhofserweiterungsfläche wird jedoch aufgrund des demografischen Wandels und veränderter Bestattungskulturen nicht mehr benötigt, so dass diese Fläche einer anderen Nutzung, in diesem Fall einer Wohnbaunutzung zugeführt Stadtverwaltung Witten Seite: 3/5

werden kann. Hierfür ist eine Änderung des Bebauungsplans bzw. die Neuaufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Das Bebauungsplanverfahren kann auf der Grundlage des § 13a BauGB, dem sog. beschleunigten Verfahren (Bebauungspläne der Innenentwicklung) durchgeführt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass    

es sich um eine Maßnahme der Nachverdichtung handelt, die versiegelte Fläche unter 20.000 qm liegt, keine Schutzgüter gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB beeinträchtigt werden und durch den Bebauungsplan keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) oder dem Landesrecht unterliegen.

Da diese Voraussetzungen vorliegen, soll das beschleunigte Verfahren gem. § 13a BauGB hier Anwendung finden. Dies hat zur Folge, dass von der Durchführung einer formalen Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB und der Erstellung eines Umweltberichtes nach § 2 a BauGB abgesehen werden kann. 6. Gutachten, Untersuchungen Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind u.a. folgende Aspekte besonders zu berücksichtigen und Gutachten bzw. Untersuchungen durchzuführen:  Aufgrund der Lärmemissionen an der Hörder Straße ist ein Schallschutzgutachten zu erstellen.  Die Versickerungsfähigkeit des Bodens gem. § 51a Landeswassergesetz ist zu untersuchen.  Es ist zu prüfen, ob die Vergabe eines Verkehrsgutachtens notwendig ist.  Zur Bergbau- und Altlastensituation wird im Rahmen des Planverfahrens Stellung bezogen. Daraus ergeben sich u.U. weitere, erforderliche Maßnahmen.  Die erforderliche Artenschutzprüfung gem. §§ 44 und 45 BNatSchG wurde bereits durchgeführt. Die Stadt führt das Planverfahren durch und trägt die Kosten der Gutachten und Untersuchungen, da der Kaufpreis auf der Grundlage eines baureifen Grundstücks festgelegt worden ist und deshalb auch alle Kosten für das notwendige Planungsrecht beinhaltet. 7. Städtebaulicher Vertrag Zur Sicherung der städtebaulichen Qualitäten ist ggfs. ein städtebaulicher Vertrag mit dem Investor abzuschließen.

8. Finanzielle Auswirkungen Es ergeben sich Auswirkungen in der Ergebnisrechnung (Haushalt) und der Bilanz sowie boden-wirtschaftliche Auswirkungen gemäß der Baulandkalkulation (Auswirkung in der Finanzrechnung) zum Stichtag 31.08.2015 (NKF Grundstück Nr. ST 24):  

In der Ergebnisrechnung/Bilanz ergibt sich ein Ertrag durch den Verkauf in Saldo von plus 956.900 € (Erträge aus Verkauf und Abgang durch Verkauf in der Anlagenbuchhaltung). In der bodenwirtschaftlichen Betrachtungsweise (Finanzrechnung) ergibt sich aus der Baulandkalkulation (Gegenüberstellung sämtlicher Einzahlungen und Auszahlungen) ein Überschuss von rd. 1.025.000 €. Stadtverwaltung Witten Seite: 4/5

9. Weiteres Vorgehen Die Verwaltung empfiehlt, die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 242 STO „Hörder Straße/ Himmelohstraße/Stockum-West“ gem. Plan vom 10.09.2015 und die Beteiligung der Öffentlichkeit zu beschließen. gez. Leidemann

Anlagen: Anlage 1: Abgrenzung des Geltungsbereiches vom 10.09.2015 Anlage 2: Städtebaulicher Entwurf vom 10.09.2015

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