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Betriebskosten-Benchmarking
Betriebskosten-Benchmarking Kosteneinsparpotentiale durch systematisches Handeln Kosten Benchmarking
15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften Dresden 15. Mai 2006
Optimierung Umsetzung
Reinhard Z e h l WohnCom GmbH
Fazit
Vortragsunterlagen im Internet unter: www.wohncom.de/bench/vortraege
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Kosten und Kostensteigerung Kosten
• Ver- und Entsorgerpreise, öffentl. Abgaben • Monopole und fehlender Wettbewerb (Beisp. Telekom) • Abkopplung von der „allgemeinen“ Preisentwicklung • Regionale Unterschiede • Betriebs- und volkswirtschaftliche Wirkungen • Prognose • Alle sind sich einig: „So kann´s nicht weitergehen!“
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Kosten und Kostensteigerung Kosten
„Wir investieren in die Instandhaltung unserer Anlagen....“
„...dabei sind auch Steigerungen des Abfallvolumens berücksichtigt....“
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Kosten und Kostensteigerung Kosten
Entwicklung der Wohnnebenkosten in Deutschland 2000 bis 2004 - Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Prozent 2000 1,9 Wohnnebenkosten insges. darunter: Müllabfuhr 1,9 2,1 Wasserversorgung 1,1 Abwasserentsorgung 53,6 Flüssige Brennstoffe (Heizöl) Feste Brennstoffe 2 -4,9 Strom 16,3 Gas Nettokaltmieten 1,2 1,2 Wohnungsmieten einschließlich Nebenkosten 1,4 Lebens-haltungskosten insgesamt
2001 1,8 2,8 1,4 2 -5,9 0,6 4 21,2 1,1 1,2 2
2002 1,4 1,5 1 1,6 -9,1 2 4,5 -5,6 1,4 1,4 1,4
2003 1,6 2 1 2,3 3,7 1,2 5 5 1,1 1,2 1,1
2004 2,2 1,5 2,7 2,9 11,9 0,9 4 1 0,8 1 1,5
Quellen: ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V., Berlin; Statistisches Bundesamt
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Kosten und Kostensteigerung Kosten Gesamtbelastung
BeKo
BeKo
Kaltmiete
Kaltmiete
Beispiel 5 €: 3 plus 2 = 5, aber 3,5 plus 1,5 sind auch 5 !! 15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
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Kosten und Kostensteigerung Kosten
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Kosten und Kostensenkung Kosten
• Schlechte und gute Argumente • Optimierungsbeispiele • Unterschiede zwischen Wettbewerbern • Preisbereinigte Betrachtung
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Kosten und Kostensenkung Kosten
Veränderung der Betriebskosten (1997 = 100) 117,5 115 112,5 110 107,5 105 102,5 100 97,5 95
Wohnnebenkosten insgesamt (ifS) Mittelwert Benchmarking
19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04
TOP 3 Benchmark
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Kosten und Kostensenkung Kosten
Preise / Tarife
Qualität
• DL-Gebühren
• Leistungen
• öff. Abgaben
• Leistungsgüte
KostenHöhe
• Preisdynamik
• Antizipation
Verbrauch / Em.
Betrieb
• Energie + Müll
• Fahrweise
• Abrechnung
• Eigenleistungen
• Bewußtsein
• Anlagenzustand
Fremdvergleich erforderlich ! 15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking, warum?
• Was ist Benchmarking? Benchmarking
• Was ist Betriebskosten-Benchmarking? • Entwicklungsstand der Plattformen • Energie Wohnungsbestand externe Benchmarks
VNW
Treubau
WohnCom 0
15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
200000
400000
600000
800000
1000000 1200000
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking im Tagesgeschäft Zuordnung auf Unternehmensebene
Benchmarking
Zusammenfassung zu Typgruppen
Typ 1
Typ 2
Obj. 001
Obj. 007
Kostenart1 Kostenart2 Kostenart3 Kostenart4 Kostenart5 ......
Typenschnitt 1
REGION
Kostenart1 Kostenart2 Kostenart3 Kostenart4 Kostenart5 ......
Kostenart1 Kostenart2 Kostenart3 Kostenart4 Kostenart5 ......
Typ 3
Obj. 022
Kostenart1 Kostenart2 Kostenart3 Kostenart4 Kostenart5 ......
Typenschnitt 2
Typenschnitt 3
REGION
REGION
Kostenart1 Kostenart2 Kostenart3 Kostenart4 Kostenart5 ......
Unternehmensschnitt
Kostenart1 Kostenart2 Kostenart3 Kostenart4 Kostenart5 ......
Regionaler Kostenarten Schnitt Regionaler Typenschnitt 1 Regionaler Typenschnitt 2
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Regionaler Typenschnitt 3
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking im Tagesgeschäft Gemeinsamer Orientierungsrahmen
1. II. Berechnungsverordnung Benchmarking
2. BBU / WohnCom-Arbeitsgruppe (1998) 3. Regionale Arbeitsgruppen der Verbände zur Erstellung von BeKo-Vergleichen 4. Arbeitsgruppe GdW unter Leitung Prof. Bach 5. Geislinger Konvention (2001 bis 2002) 15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking im Tagesgeschäft Die Geislinger Konvention
Benchmarking
Kostenarten
Strukturdaten
Neu:
Kostenstrukturen
Flächen, Eigensch.
Berechnungsmeth.
Gemeinsamer Orientierungsrahmen
Schnittstellen der EDV, Datenübertragung
Schnelle bundesweite Umsetzung Konvention liegt als Datei vor 15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
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Betriebskosten-Benchmarking
Teilnahme am Betriebskosten-Benchmarking Datenlieferung, Einspielung, Abruf Kostendaten Export Benchmarking
Mandant
Strukturdaten
Plausibilisierung
Erfassung oder Aufnahme vor Ort Mandant / WohnCom
Benchmarking Internet-Abruf
WohnCom
Mandant
Verbrauchsdaten Meßdienste
Liegen Kostendaten nicht in „Geislinger Konvention“ vor, fertigt WohnCom Übersetzungstabelle
WohnCom
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking im Tagesgeschäft
Benchmarking
• Online-Präsentation über www.wohncom.de/bench
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking im Tagesgeschäft Die Auswertung via Internet Benchmarking
Auswertungsjahre Vergleichsbasis Unternehmensgröße Betriebskosten Region/ Postleitzahl Menü zur Vergleichsobjekte Auswahl und Bautyp Einschränkung Finanzierungsart von VergleichsHausmeisterverträge kriterien Modernisierung Heizungsart Energieträger: Heizung Erdgas Warmwasserart Heizöl Energieträger: Warmwasser Verbrauchsabhängige Nahwärme / BHKW Fernwärme Abrechnung Strom / Nachtstrom Holz, Kohle Sonstiges
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking im Tagesgeschäft Die Auswertung via Internet Abfrage: Mandant:
Benchmarking
Anzeige der ausgewählten Bedingungen (Vergleichsbasis), Typ 2, alle Kosten, alle Objekte, Jahr 2001
Typ 2, alle Kostenarten (bezogen auf Wohnfläche), alle (zutreffenden) Objekte des WU, Jahr 2001 ABC
Stand Daten: 2003-03-09
Istwert-Beschrifung:
Sortiert nach: Größte Abweichung vom Schnitt in EUR
Abweichung vom Schnitt in %
Darstellung: Schnittabweichung
Jahr: 2001
Kostenarten: Alle
(Alle Werte in EUR/m²/Monat) -0,064
-0,048
-0,032
-0,016
Schnitt
0,016
0,032
0,048
0,064
248 1101
Hauswart
0,196
Schornsteinreinigung
0,052
Müllabfuhr
0,198
Gartenpflege
0,086 19,944%
303 1361
Raumheizung
0,555
1,533%
92 403
Schnee- und Eisbeseitigung
0,030
24,098%
309 1296
Aufzugsanlagen
0,221
3,300%
76 417
Versicherung
0,067
9,020%
Straßenreinigung
0,036
16,381%
Gemeinsch.-Antenne / Kabel
0,000% 0,047
Ungezieferbekämpfung
-63,028%
Beleuchtung
-12,476%
Grundsteuer
-3,459%
Sonstige Betriebskosten Wasserversorgung
-44,354% -6,128%
Hausreinigung
-28,291%
Entwässerung
-11,741%
Warmwasser
15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
-24,967%
32,433%
Anz. Werte
54,740% 10,876%
126 894 309 1593
Optionen für Sortierung, Beschriftung und Darstellung, Darstellung z. B. Sortiert nach größter Abweichung vom Schnitt, Beschriftung in Prozent, Darstellung: Schnittabweichung Abweichung vom Durchschnitt in EUR oder %
309 1632 309 1391 276 1020
0,003
309 425
0,032
309 1551
0,176
308 1629
0,021
128 671
0,233
309 864
0,106
306 1370
0,267
309 836
0,186
89 245
Durchschnitt der Stichprobe, im Mittelbalken dargestellt Hinweis: für jede Kostenart hat der Durchschnitt einen anderen absoluten Wert Umfang der Stichprobe: Stichprobe z. B. von insgesamt 864 Eintragungen in der Region stammen 309 Eintragungen vom eigenen Unternehmen
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking im Tagesgeschäft Die Auswertung via Internet Abfrage:
Benchmarking
Regionaler Durchschnitt der Kostenart Hauswart, ohne weitere Bedingungen
Kostenart Hauswart, alle (zutreffenden) Objekte des WU, Jahr 2001
Mandant:
Bench_demo
Stand Daten:
2003-03-09
Istwert-Beschriftung: Sortiert nach: Größte Abweichung vom Schnitt in EUR Abweichung vom Schnitt in EUR
Darstellung: Schnittabweichung
Jahr: Hauswart 2001
Kostenart:
(Alle Werte in EUR/m²/Monat) -0,084
-0,063
-0,042
-0,021
Schnitt
Objekt 2993 ( 50 WE, 3.000 m²)
0,196
Objekt 3897 (200 WE, 10.000 m²)
0,196
0,021
0,042
0,063
Anz. 0,084 Werte
0,084 0,073
1 1101 1 1101
Objekt 2834 (144 WE, 5.800 m²)
0,196
Objekt 2348 (90 WE, 4.000 m²)
0,196
Objekt 2356 (100 WE, 5.500 m²)
0,196 0,015
1101
0,196
1101
Objekt 2481 (240 WE, 13.000 m²).
...
15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
-0,013
0,043 0,033
Abweichung des Objektes in der Kostenart Hauswart in EUR rot: Obj. Über dem Schnitt grün: Obj. unter dem Schnitt
1101 1101
Es handelt sich um 1 Objekt des Unternehmens im Vergleich zu 1101 Objekten in der Region in der Kostenart Hauswart
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking von Verbrauchsdaten
• Verbrauch nach Energieträgern Benchmarking
• Verbrauch nach Gebäudetypen • Verbrauch nach Energieträgern und Gebäudetypen • Verbrauch nach Sanierungszuständen • Verbrauch und Kosten als Korrelation • usw. usw....
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking von Verbrauchsdaten
Benchmarking
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking als strategisches Instrument
• Handeln nach Zielgrößen Benchmarking
• Controlling in der Immobilienwirtschaft ? • Führen nach Zahlen / Zielen, Unterstützung durch Instrumente • Betriebskosten-Benchmarking als strategisches Instrument
15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Benchmarking, 2. Teil
Optimierungsstrategie
Transparenz herstellen Struktur Datenerfassung Plausibilität
Benchmarking Interne und externe Vergleiche Optimierung
Abweichungsanalyse Ursachenforschung
Historie
Maßnahmen einleiten Best practice
Dokumentation
Erfolg kontrollieren Zielerreichung / Zielvereinbarung 15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Optimierung: Zusatzmodul Maßnahmen Auswertung der Kostenarten Warmwasser
2000
0,196
Warmwasser
2001
0,206
Müllabfuhr
2000
0,178
Müllabfuhr
2001
0,189
Be- und Entwässerung
2000
0,467
60% 35%
2001
0,409 11%
Beleuchtung
2000
0,043
2001
Raumheizung
2000
Raumheizung
2001
0,041 2% 3%
Objekt 8373
2000
0,196
Objekt 9378
2000
0,196
Objekt 2725
2000
0,196
Objekt 9373
2000
0,196
Objekt 1273
2000
0,196
Objekt 7256
2000
0,196
Objekt 1022
2000
0,196
Objekt 7300
2000
0,196
Objekt 5473
2000
0,196
Objekt 2230
2000
0,196
126%
12%
Be- und Entwässerung
Beleuchtung
Erstellung von Objektlisten
25% 20%
120% 94%
27% 81%
25% 77%
0,509 72%
0,621
Optimierung
65% 50% 46% 31%
Planung der Maßnahme & Dokumentation ihrer Umsetzung
Maßnahme einleiten Mandant: Objekt/ WI:
xyz 8373
8371
Kostenjahr: Abweichung:
2000 126%
Kostenart: abs. Abweichung:
Warmwasser 0,51
Auswahlkriterien: Region Berlin, Warmwasser, alle (zutreffenden) Objekte des Mandanten, Jahr 2000
Auswahl der eingeleiteten Maßnahme, Terminsetzung und Bemerkungen des Sachbearbeiters
Neue Maßnahme:
Vorrangschaltung einbauen
Zieltermin:
30.04.2004
Bemerkung
Gewählte Maßnahme:
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Angaben bezüglich des Objektes und der Auswertung
Speichern! Speichern!
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Betriebskosten-Benchmarking
Optimierung: Zusatzmodul Maßnahmen Ermittlung der Maßnahmeneffektivität
Teilnehmer 4 Teilnehmer 3 Teilnehmer 2 Teilnehmer 1
Optimierung
Objekt XYZ Maßnahme Maßnahme Maßnahme Maßnahme
Maßnahmenpool
A B C D
Best-Practice
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Betriebskosten-Benchmarking
Betriebskosten-Benchmarking
Umsetzung Umsetzung
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Betriebskosten-Benchmarking
Teilnahme am Betriebskosten-Benchmarking Arbeitsgruppe Benchmarking Sachsen Ziele
• Aufbau von „Regionen“
Umsetzung
• Festlegung regionaler Besonderheiten • Zusammenführung aller bisherigen Aktivitäten • Erfahrungsaustausch • Energie-Benchmarking-Pool • Sachsen-weites Informationsforum • Best practice-Pool Sachsen Arbeitsweise
• Regelmäßige Arbeitssitzungen • Zielstrebiger Projektplan
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Betriebskosten-Benchmarking
Teilnahme am Betriebskosten-Benchmarking
VSWG und WohnCom wollen kooperieren Kooperation mit anderen Verbänden in Sachsen Schwerpunkt: Energie-Benchmarking Umsetzung
Kooperation mit ista & techem bzgl. Verbrauchsdaten Partner unterstützen Benchmarking für Sachsen
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Betriebskosten-Benchmarking
Fazit Umsetzung
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Betriebskosten-Benchmarking
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Vorteile durch Betriebskosten-Benchmarking Unmittelbar wirksam • Transparenz über die eigenen Betriebskosten hinsichtlich Höhe, Relation zu anderen (Vergleichbarkeit), Verteilung der Kostenarten etc. • Qualifiziertes Zahlenmaterial für Einkaufsverhandlungen, Begründungen von Kostenhöhen oder - Erhöhungen, Berichtswesen gegenüber Gremien, Belege in Auseinandersetzungen, Dokumentation von Wirtschaftlichkeit u.ä Fazit
• Sichtbarmachung von Potentialen zur Kostensenkung bzw. Steigerung der Mieterlöse • Basiswerte für Zielvereinbarungen
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Betriebskosten-Benchmarking
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Vorteile durch Betriebskosten-Benchmarking Mittelbar wirksam
Fazit
• Unterstützung der Interessenvertretung der Verbände • Ansatzpunkte für systematische Maßnahmensteuerung • Entstehung eines Controlling-Ansatzes für den Bereich Betriebskosten als Teilaspekt des Portfolio-Managements • Implementierung von "Führung nach Zielen / Zahlen“ • Interne Dokumentation von Aktivitäten ggü. der Unternehmensleitung • Externe Dokumentation von Aktivitäten (Stichwort: "wirtschaftliches Handeln") • Steigerung der Mieterzufriedenheit • Verringerung der Leerstandskosten nach Betriebskostensenkung • Ausgangsbasis für weitere Aktivitäten der Öffnung gegenüber dem Mieter
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Betriebskosten-Benchmarking
Genossenschaften haben „bessere“ BeKo Aber dennoch lohnen weitere Anstrengungen Fazit
15. Tage Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
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Betriebskosten-Benchmarking
Betriebskosten-Benchmarking
Transparenz Aktiv mitgestalten
Fazit
(nicht reaktiv)
Jetzt !
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Kontakte WohnCom
Internet-Präsentation www.wohncom.de/bench Demo-Mandant: Paßwort:
Fazit
bench_demo (Unterstrich mitschreiben) demo
Ansprechpartner: Reinhard Z e h l Telefon: 030 / 315 98 60 Arbeitsgruppe Benchmarking Sachsen: www.wohncom.de/bench/forum (Bereich Sachsen)
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Vortrag: Reinhard Zehl, WohnCom GmbH 15. Mai 2006
