17.02.2016

Henrike Butenberg Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Müller & Hillmayer Kanzlei Müller & Hillmayer Betriebskostenrecht www.mueller-hillmayer.de ista München 23.02.2016

Rechtsanwälte Müller & Hillmayer Kanzlei für privates Immobilienrecht Maria-Theresia-Str. 32 • 81675 München • Tel. 089 99 83 88-16 • Fax 089 99 83 88 41 www.mueller-hillmayer.de • E-Mail: [email protected]

Betriebskosten §§ 1, 2 BetrKV

Definition: Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen, und bei denen es sich nicht um Instandhaltungs- Instandsetzungs- oder Verwaltungskosten handelt. 2

Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV: Laufende öffentliche Lasten Kosten der Wasserversorgung Kosten der Entwässerung Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage Kosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage Kosten der verbundenen Heizungs- und Warmwasseranlage Kosten des Betriebs des Personen oder Lastenaufzugs Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Kosten der Gartenpflege Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Kosten für den Hauswart Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantenne Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

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Sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV (Beispiele): die Kosten der TÜV-Gebühren für die Wartung einer Blitzschutzanlage, für die jährliche Wartung einer Gastherme, Betriebskosten des Schwimmbads, der Sauna, des Fitnessraums, regelmäßige Kosten zur Prüfung der Betriebssicherheit der Elektroanlage, der Bewachung des Mietobjekts, die Kosten der brandschutztechnischen Bewirtschaftung, die Kosten des Betriebs der Sprinkleranlage, die Kosten der Wartung und Reinigung der Rauchwarnmelder samt Batteriewechsel, Vollwartungskosten für Brandschutzanlage, die Kosten der Feuerlöscherwartung, Fußmattenservice, elektrischer Außenjalousien, Dachrinnenreinigung, Hebeanlagen, Kosten des regelmäßigen Sondermülls und Sperrmülls, Kosten turnusmäßiger TÜV-Abnahmen, Kosten der Wartung der Klimaanlage, die Kosten für die Fensterreinigung und die Reinigung der Außenfassade, (sowie Verwaltungskosten).

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Gesetzliches Leitbild hinsichtlich der Tragung von Betriebskosten Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die Betriebskosten in den Mietzins einkalkuliert, der Mieter trägt diese durch Zahlung des Mietzinses. ⇒

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§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. 6

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Die Vorschriften der §§ 556 ff BGB kommen zur Anwendung, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter zusätzlich zum Mietzins Betriebskosten zu bezahlen hat. BGH 09.07.2014 VIII ZR 36/14, Vereinbarung Betriebskosten nicht durch bloße Zahlung § 556 Abs. 1 BGB stellt die Ermächtigungsgrundlage dafür dar, dass die Parteien entgegen dem gesetzlichen Leitbild die Lastenverteilung abändern dürfen: § 556 BGB (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. ….. 7

Inklusivmiete Teilinklusivmiete Kaltmiete + Betriebskostenpauschale Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung

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1. Vereinbarung über Betriebskosten Die wirksame Umlage erfordert eine ausdrückliche Umlagevereinbarung durch Bezugnahme auf § 1, 2 BetrKV oder den früher entsprechenden § 27 II BV; BGH 27.06.2007 VIII ZR 279/05 § 2 Nr. 17 BetrKV: sonstigen Kosten (Graffiti, Rauchwarnmelder) Neu entstehende Betriebskosten Öffnungsklausel

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„Der Vermieter behält sich die Umlage aller umlegbaren Betriebskostenarten gem. der BetrKV , die unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, vor, auch wenn sie längere Zeit nicht entstanden sind, oder wenn sie zwar entstanden, aber nicht umgelegt wurden, sowie die Umlegung neu zugelassener und tatsächlich entstandener Kosten, insbesondere die durch Gesetz oder Behörde neu angeordneten „sonstigen Betriebskosten“ im Sine der Nr. 17. Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu oder erhöhen sich die Betriebskosten, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umgelegt werden und angemessene Vorauszahlungen dafür festgesetzt werden. In der Erklärung muss der Grund der Umlage bezeichnet und erläutert werden.“

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Inhaltskontrolle einer Öffnungsklausel nach § 307 BGB - Keine unangemessene Benachteiligung: nicht jedwede Kostenart (bestimmte, konkret benannte, neu entstehende BK) Beyer, GE 2007, 950 keine unbegrenzte Rückwirkung BGH VIII ZR 10/92 das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtend - Transparenz, Verständlichkeit - Keine Überraschung - Einer Umlageerklärung ähnlich zu § 560 I S. 2 BGB Blank, NZM 207,233 = Qualifizierte Mehrbelastungsvereinbarung

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2. Abrechnung Innerhalb eines Jahres (Zugang) nach Ende des Abrechnungszeitraumes § 556 III S.2 BGB (=Kalenderjahr, Mietjahr, Wirtschaftsjahr, 12 Monate) durch formell ordnungsgemäße Abrechnung Nach Ablauf der Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen = Ausschlussfrist, kein § 214 BGB sondern 812 BGB! Dennoch weiter Anspruch des Mieters auf Abrechnung 12

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Vermieter trägt Beweislast für rechtzeitigen Zugang BGH 21.01.2009 – VIII ZR 107/08 Die Jahresfrist dient der Beschleunigung der Abrechnung und somit der Klarheit über die Kosten und insbesondere dem Schutz des Mieters vor hohen für die Vergangenheit aufgelaufenen Kosten

Auch im Gewerberaummietrecht gilt nun die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2, nicht jedoch der Ausschluss einer Nachforderung aus einer verspäteten Abrechnung, BGH 27.01.2010, XII ZR 22/07.

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Eine Verlängerung der Abrechnungsperiode ist grundsätzlich unwirksam. BGH VIII ZR 316/10: Eine Vereinbarung über eine einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zweck der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung ist, da sie auf einem sachlichen Grund beruht, wirksam möglich; § 556 Abs. 3 S. 1 Abs. 4 steht dem nicht entgegen. Eine Verkürzung der Abrechnungsperiode kann wirksam sein.

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Wann hat Vermieter verspätete Abrechnung nicht zu vertreten: - ernsthaftes Bemühen zur rechtzeitigen Beschaffung der Unterlagen - verspätet zugegangener Grundsteuerbescheid BGH VIII ZR 220/05 und Nachforderung innerhalb von 3 Monaten seit Erhalt (= Grund für Regelung der Exculpation in § 556 III S. 3 HS 2 BGB) empfehlenswert: fristgerechte Teilabrechnung mit Ausnahme und Hinweis auf fehlende Grundsteuer und Nachberechnungsvorbehalt, sodann Nachberechnung innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt des Grundsteuerbescheids BGH 12.12.2012 VIII ZR 264/12 - hoher Krankenstand bei eigenen Angestellten ohne Abhilfemöglichkeit - längerer Ausfall von EDV, Software? (abhängig von Zeitlauf, Erfordernis externer Datenspeicherung) - Zugangsvereitelung durch Mieter (Namensschild entfernt, Auszug bei Nacht und Nebel), vom Vermieter zu beweisen

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Betriebskostenabrechnung nach Abfluss- bzw. Leistungsprinzip

§ 556 BGB (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. ... (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 oder Abs. 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 17

Leistungsprinzip (Verbrauchsprinzip): Die in der Abrechnungsperiode erbrachten/verursachten/ verbrauchten Betriebskosten werden dem Mieter in Rechnung gestellt Abflussprinzip: Die vom Vermieter in der Abrechnungsperiode an den Versorger/Leistungserbringer tatsächlich geleisteten Zahlungen werden dem Mieter in Rechnung gestellt.

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Beispiel: Die Rechnung für die Grundsteuer vom 01.01.2009 bis 31.12.2009 kommt Anfang 2010. Der Vermieter / Verwalter ordnet die Rechnung dem Jahr 2009 zu, da die Leistung in diesem Zeitraum erfolgt ist. Weicht der Abrechnungszeitraum für eine Rechnung ab, muss der Vermieter/Verwalter die entsprechenden Teilbeträge herausrechnen und anteilig auf das Jahr 2008 abgrenzen. Die Stromrechnung vom 01.06.2008 bis 31.05.2009 würde der Vermieter nur anteilig, also vom 01.01.2009 bis 31.05.2009 berücksichtigen. Die Trennung nimmt er nach billigem Ermessen oder durch Ablesung vor. Quelle: BFW-Büro für Wärmemesstechnik und Heizkostenabrechnung 19

Beispiel: Im Jahr 2009 bekommt der Vermieter drei Rechnungen. Er ordnet alle drei Rechnungen dem Abrechnungsjahr 2009 zu, da die Rechnungen erst 2009 eingetroffen sind und er diese auch im Jahr 2009 bezahlt hat. Dem Mieter werden alle im Jahr 2009 bezahlten Beträge in Rechnung gestellt. Quelle: BFW-Büro für Wärmemesstechnik und Heizkostenabrechnung

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Die Fragestellung lautet, ob der Mieter in seiner Abrechnungsperiode mit den Kosten des Vermieters, die der Vermieter in dieser Abrechnungsperiode für Betriebskosten bezahlt hat, belastet werden darf, oder ob der Mieter nur mit den Kosten belastet werden darf, die für die in der Abrechnungsperiode empfangenen Betriebsleistungen tatsächlich entstanden sind.

h.M. in der Literatur: Leistungsprinzip Mindermeinung: Abflussprinzip Vermittelnde Meinung: Abflussprinzip, wenn Mehrbelastung des Mieters ausgeschlossen ist BGH

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Abrechnung kalter Betriebskosten nach dem Abflussprinzip Leitsatz: §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sog. Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.

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Begründung: Laut Vertrag war keine bestimmte Abrechenart vereinbart §§ 556 ff. BGB und die zu Grunde liegenden Gesetzesmaterialen legen den Vermieter nicht auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten fest § 556 a Abs.1 S. 2 BGB lässt auch nicht den Schluss zu, nur das Leistungsprinzip sei zulässig. Es muss danach die Abrechnung von Betriebskosten nach erfassten Verbrauch erfolgen, geregelt ist jedoch nicht in welcher Abrechnungsperiode die so erfassten Betriebskosten zuzuordnen sind.

§ 556 a Abs.1 S.2 BGB: Betriebskosten , die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

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Die Sanktion nach § 556 Abs. 3 S. 1, 2, 3 BGB widerspricht dem Abflussprinzip ebenfalls nicht, diese soll nur eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten Einwand der fehlenden Vergleichbarkeit der Kostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden zählt nicht, da das Gesetz nicht fordert, eine Abrechnung müsse die Vergleichbarkeit der Kostenentwicklung ermöglichen Das Abflussprinzip führt zu einer vereinfachten Kontrolle für den Mieter (Fälligkeitsdatum der Rechnung) Das Abflussprinzip ermöglicht zwar Manipulation durch den Vermieter, dies ist jedoch eher ein Einzelfall In besonderen Fällen Korrektur über § 242 BGB (Manipulation durch Rechnungszahlung, Mieterwechsel) 24

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Abrechnung von Betriebskosten nach dem Abflussprinzip, deren Erfassung nach Verbrauch erfolgt. Leitsatz: §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf einer Abrechnung nach dem sog. Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.

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Begründung: Aufbau und Begründung der Entscheidung sind identisch wie die der oben besprochenen Entscheidung vom gleichen Tag BGH VIII ZR 27/07. Ein weiteres Argument ist, dass so zusätzliche Ablesungen zum Ablauf der Abrechnungsperiode, die eine Abrechnung nach Leistungsprinzip unter Berücksichtigung des Verbrauchs erfordern würde, vermieden werden können. Ein entsprechender Aufwand sei dem Vermieter nicht zumutbar, und deshalb etwaige Ungenauigkeiten für den Mieter hinzunehmen. Auch bei dieser Entscheidung wird darauf hingewiesen, dass besonders gelagerte Fälle mit § 242 BGB korrigiert werden können

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Unter Berücksichtigung der Heizkostenverordnung:

§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. § 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.

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§ 7 HeizkostenV - Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme (2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten …

§ 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung (1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.

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Abgerechnet wurden die in der Abrechnungsperiode angefallenen Ölkosten. Es fehlte dort an einer auf die Abrechnungsperiode bezogenen Verbrauchsermittlung und so an einer Verbrauchsabrechnung. Das Landgericht Hamburg vertritt die Auffassung, dass der Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip die Vorschriften der §§ 2, 6 Abs.1, 7 Abs.2 HeizkostenV entgegen stehen. Danach sind die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage einer Verbrauchserfassung nach den §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die Nutzer zu verteilen, da § 2 HeizkostenV zwingendes Recht ist.

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Die dies nicht berücksichtigende Abrechnung ist formell unwirksam (Verstoß gegen Zielrichtung des Gesetzes, nämlich die Energieeinsparung). Es besteht deshalb das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Die Verbrauchsermittlung bei Heizöl kann unschwer durch die Subtraktion des Anfangsbestandes vom Endbestand erfolgen. Bei mehreren Lieferungen innerhalb der Abrechnungsperiode wird der Endbestand nach dem Grundsatz „first in - first out“ preislich bewertet, d.h. es gilt erst der Preis aus der ältesten Rechnung, dann aus der zweitältesten Rechnung usw.

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Der BGH verneint die Zulässigkeit der Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung. Tatbestand: Der Vermieter hatte lediglich die in der Abrechnungsperiode von ihm an das Energieversorgungsunternehmen geleisteten Vorauszahlungen als entstandene Kosten (in Anwendung des Abflussprinzips) in die Abrechnung eingestellt.

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Begründung: Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die Kosten „der verbrauchten Brennstoffe“ in die Abrechnung einzustellen. D.h., dass nur die Kosten des in der Abrechnungsperiode verbrauchten Brennstoffes abgerechnet werden können (=Leistungsprinzip). Ein derartiger Mangel der Heizkostenabrechnung kann nicht durch Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden. Das Kürzungsrecht besteht nur, wenn über die in der Abrechnungsperiode verbrauchten Brennstoffkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Hier wurde gar nicht über verbrauchte Brennstoffkosten abgerechnet, sondern über Abschlagszahlungen.

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keine Schriftform vorgeschrieben

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nicht schreiben: „Irrtum vorbehalten“

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Abrechnungsfrist bei Gewerberaummiete: BGH 27.01.2010 XII ZR 22/07; BGH 17.11.2011 XII ZR 124/09

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Keine Verzinsungspflicht bei verspäteter Abrechnung, BGH 05.12.2012 XII ZR 44/11 § 288 BGB „eine Geldschuld ist während Verzuges zu verzinsen …“ - hier aber Abrechnungspflicht - außerdem ist Sinn des § 288 BGB pauschalierter SEA und Druckfunktion, Mietrecht gibt ZBR, Rückforderung, SEA

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Vorauszahlungen bei nicht beendetem Mietverhältnis und nicht fristgerechter Abrechnung - Zurückbehaltungsrecht BGH 29.03.2006 VIII ZR 191/05 Vorauszahlungen bei beendetem Mietverhältnis und nicht fristgerechter Abrechnung - Rückzahlungsanspruch BGH 10.08.2010 VIII ZR 319/09 BGH 26.09.2012 VIII ZR 315/11

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4.

Inhalt formell ordnungsgemäßer Abrechnung (-

Zusammenstellung der Kosten Angabe (Erläuterung) Verteilerschlüssel Berechnung Mieteranteil Abzug von Vorauszahlungen)

Klar, inhaltlich übersichtlich, für das durchschnittliche juristisch und wirtschaftlich nicht geschulte Verständnis eines Mieters nachvollziehbar. Formeller Fehler wirkt sich nur auf die betroffene Kostenposition aus BGH NZM 2011, 118 36

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Abrechnungspflichtiger:

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Vermieter BK-Abrechnung nicht vertretbare Handlung, Vollstreckung § 888 ZPO

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Vermieterwechsel

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Abrechnung durch den Mieter: ⇒

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Der Fall des BGH vom 06.02.2013 - VIII ZR 184/12: Der Mieter errechnet aus der vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung nach seiner Korrektur ein Guthaben statt der vom Vermieter errechneten und geltend gemachten Nachforderung. Der Mieter kündigt daraufhin künftig entsprechend gesenkte Vorauszahlungen an und verrechnet das errechnete Guthaben mit der Miete. ⇒

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Die Entscheidung: Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen entsprechend des von ihm zutreffend korrigierten Abrechnungsergebnisses anzupassen und das von ihm errechnete Guthaben mit dem Mietzinsanspruch aufzurechnen.⇒

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Die Begründung: Für eine Anpassung kommt es nun laut BGH auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an Es macht keinen Unterschied, ob es sich um eine Erhöhung durch den Vermieter oder um eine Reduktion durch den Mieter handelt Kann der Mieter die Fehler selbst erkennen und korrigieren, ist er nicht gehindert, die Vorauszahlungen dem Abrechnungsergebnis anzupassen.⇒

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Das ZBR hindert den Mieter nicht daran, da es eine andere Zielrichtung (Erzwingen der Abrechnung) hat, und der Abrechnungsanspruch nach eigener erfolgter Korrektur eh nicht mehr besteht. Nach eigener Korrektur ist natürlich das Ziel des Mieters, das Abrechnungsergebnis zu verifizieren durch Anpassung, ein rechtfertigender Grund, dem Mieter das zu verwehren, existiert nicht. Nur so werden Vorauszahlungen und Abrechnungsergebnis möglichst deckungsgleich. 41

Zusammenfassung der BGH-Entscheidung: (neu:) Wenn der Mieter inhaltliche Fehler der vom Vermieter erteilten Abrechnung konkret beanstandet und das Abrechnungsergebnis selbst zutreffend errechnet, ist er berechtigt, eine reduzierte Anpassung auf der Grundlage des von ihm so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen Nach Rüge und zutreffender Korrektur durch den Mieter besteht kein Abrechnungsanspruch und damit kein ZBR mehr

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6.

Formelle/Materielle Fehler

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ein unverständlicher Verteilerschlüssel stellt einen formellen Fehler dar BGH 09.04.2008 VIII ZR 84/07

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ein falscher Verteilerschlüssel, vom Mietvertrag abweichender, stellt einen materiellen Fehler dar BGH 17.11.2004 VIII ZR 115/04 BGH 05.03.2008 VIII ZR 80/07

- eine BK-Abrechnung nach Personenzahl in Dezimalzahlen BGH 15.09.2010 VIII ZR 181/09 ist möglich (eine Ermittlung durch EMA BGH 31.01.2008 VIII ZR 82/07)

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Vorwegabzug -

wenn erfolgt, zu erläutern sonst formeller Fehler BGH 11.08.2010 VIII ZR 45/120 - kein vorgenommener Abzug ist materieller Fehler BGH 13.01.2010 VIII ZR 46/10 (Beweislast Mieter) - bei Abrechnung von Wohnblocks und gesonderter Rechnung für Wohnblock keine Offenlegung erforderlich BGH 09.10.2013 VIII ZR 22/13 44

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ermittelt der Vermieter aus kalenderübergreifender Versorgerabrechnung die Kosten des Kalenderjahres ist das kein formeller Fehler wegen nicht Offenlegung dieses Rechenschrittes BGH 02.04.2014 VIII ZR 201/13

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Fehlende Umlagevereinbarung, vereinbarte Pauschale BGH 18.02.2014 VIII ZR 83/13, zu hohe oder zu niedrige Vorauszahlungen, Soll- statt Ist-Vorauszahlungen, sind materielle Fehler BGH 18.05.2011 VIII ZR 240/10 Einwendung deshalb innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB BGH 12.01.2011 VIII ZR 48/10

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7.

Wirtschaftlichkeitsgebot = vertragliche Nebenpflicht, bei Entscheidungen des Vermieters, die Einfluss auf die Kosten des Mieters haben, auf ein angemessenen Kosten/Nutzen-Verhältnis zu achten. SEA auf Freihaltung von überhöhten Kosten

Darlegungslast Mieter BGH 06.07.2011 VIII ZR 340/10 Keine sekundäre Darlegungslast für BK-Ansatz 47

Mieter muss substantiiert zu seinem Wirtschaftlichkeitseinwand vortragen Konkreter Vortrag, nicht allgemeine Bedenken (LG Karlsruhe 30.03.2012 – 9 S 506/11) Vortrag: „Schlechtleistung durch Dritte“ (nicht eingetretener Erfolg oder nicht geleistete Dienste) und Reaktionsmöglichkeit des Vermieters (Anmahnen der Dienste, Gewährleistung, SEA, Kündigung) 48

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Vortrag: „zu hohe Kosten“ Anzeige, dass geringerer Kosten möglich konkrete Bezifferung (Milger, NZM 2008,1) Verweis auf überörtl. BK-Spiegel reicht nicht, Verweis auf örtlichen BK-Spiegel reicht, wenn Kosten das Doppelte übersteigen. Recherche über Preisniveau durch Mieter, Alternativangebote vorlegen Mieter muss Belegeinsicht genommen haben für substantiierten Vortrag 49

8.

Einwendungen des Mieters bei materielle Fehlerhaftigkeit Einwendungen des Mieters binnen Jahresfrist seit Erhalt der Abrechnung, sonst Einwendungsausschluss § 556 Abs. 3 BGB BGH 05.03.2008 VIII ZR 80/07 (! Unschlüssige Klage auf nicht vereinbarte BK wird allein durch Zeitablauf schlüssig) Formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung setzt Einwendungsfrist nicht in Gang BGH 08.12.2010 VIII ZR 27/10

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Erforderliche Erläuterungen des Vermieters auch außerhalb der Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist möglich BGH 11.08.2010 VIII ZR 45/10 Einwendungen des Mieters gegen inhaltliche Fehler müssen hingegen bei jeder Abrechnung erneut binnen Jahresfrist geltend gemacht werden BGH NJW 2010, 2275 51

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9. Belegeinsicht/Belegkopien KANN DER MIETER AUSNAHMSWEISE DIE ÜBERLASSUNG VON BELEGKOPIEN BEANSPRUCHEN ?

Einleitung Es besteht keine ausdrückliche Regelung zum Kontrollrecht des Mieters in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung. Aus dem Umfang der Rechenschaftspflicht des Vermieters nach § 259 BGB, folgt auch das grundsätzliche Kontrollrecht des Mieters.

§ 559 (1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu pflegen werden, Belege vorzulegen. OLG Düsseldorf, Urteil v. 08.06.2000 – 10 U 94/99:

„Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat. Von dieser Möglichkeit muss der Mieter Gebrauch machen, soll sein Bestreiten nicht als unsubstantiiert und damit als rechtlich unerheblich angesehen werden.

Es besteht der Anspruch auf Belegeinsicht vor Ort beim Vermieter

§ 269 BGB Ist ein Ort für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen, insbesondere aus der Natur des Schuldverhältnisses, zu entnehmen, so hat die Leistung an dem Ort zu erfolgen, an welchem der Schuldner zur Zeit der Enstehung des Schuldverhältnisses seinen Wohnsitz hatte. Grundsätzlich Wohnung, Büro, Hausverwalter des Vermieters bei weiter weg wohnendem Vermieter jedoch nach Treu und Glauben der Ort der Mietsache – AG Potsdam 09.07.2015 - 24 C 247/14 Kein Verweis auf Zusendung von Belegkopien, da das nur eine von im zu wählende Alternative darstellt. Bei verweigerter Einsichtnahme besteht ein ZBR des Mieters an der Nachforderung und an künftigen Vorauszahlungen

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Probleme in Bezug auf die Belegeinsicht Anspruch auf: - Originalbelege, Ausnahme: Papierloses Büro - Rechnungen - Lieferscheine - Ableseprotokolle - Verträge mit Leistungsverzeichnis - Wohnflächenberechnung (str.) - Abfotografieren - Scannen (mit Gerät des Vermieters nur bei dessen Zustimmung) - Abschriften fertigen - Keine zeitliche Begrenzung, zu wenig Zeit = verweigerte Einsicht AG München NJW-RR 2007, 86, 2,5 Stunden zu kurz - Einsicht zu üblichen Geschäftszeiten - im Rahmen des Zumutbaren, kein Ausfrieren - Einsichtsrecht bis zum Ablauf der Einwendungsfrist, bis zur Verjährung - Begleitpersonen, Bevollmächtigte, auch RA - mehrere Mieter haben nur einmal Einsichtsrecht

Probleme in Bezug auf die Belegeinsicht

Kein Anspruch auf: - Zahlungsbelege - WEG-Beschlüsse - Verträge des Drtten mit Zulieferern - Kein Recht auf unbeaufsichtigte Einsicht - Mehrere Mieter nur einmal - Kein Anspruch auf weitere Vermietererläuterung

Probleme in Bezug auf die Belegeinsicht bei vermieteter ETW

Belege sind die der WEG, also sämtliche Abrechnungsunterlagen des WEG-Verwalters (a.A. nur die WEG-Abrechnung) Kein Anspruch des Mieters gegenüber WEG-Verwalter auf Einsicht, da keine Rechtsbeziehung zu ihm Aber Pflicht des Vermieters, Mieter zur Einsichtnahme bei WEGVerwalter zu ermächtigen, oder seinen Einsichtsanspruch abzutreten

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BGH 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05

In der preisfreien Wohnraummiete kann der Mieter grundsätzlich keine Zusendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege verlangen

Der Fall: Wohnraumvermieter macht BK-Abrechnung 1989 und rechnet Nachforderung mit HK-Guthaben auf, es verbleibt eine Nachforderung. Mieter in B. bittet die vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung um Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung. Die Hausverwaltung gewährt nur Belegeinsicht in ihrem Büro in B. Mieter rügt fehlende Fälligkeit der Nachforderung und der künftigen Vorauszahlungen, u.a. wegen der nicht zugesandten Belegkopien. Er macht ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht überlassener Belegkopien geltend, und rechnet BK-Guthaben mit Mieten auf. V klagt auf die Nachforderungen, BK-Vorauszahlungen und Mieten Im Prozess über die Betriebskostennachforderungen schickt der Vermieter dem Mieter rund 300 nach Ansicht des Mieters unvollständige Kopien der Abrechnungsbelege.

Die Entscheidung: Mieten, Nachforderungen und BK-Vorauszahlungen sind geschuldet. Es besteht keine Aufrechnungslage und kein Zurückbehaltungsrecht zugunsten des Mieters Fälligkeit der BK-Nachforderung erfolgt mit Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Der Vermieter kann nach § 271 Abs. 1 BGB die Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit weder bestimmt, noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Fälligkeit setzt nicht voraus, dass nach Erteilen der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zur Prüfung verstrichen ist (anders OLG Hamm, WuM 1982). Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nur solange der Vermieter keine Überprüfung ermöglicht, hier in B. Einsicht, § 259 BGB „vorlegen“. Besteht ein Anspruch auf Zusendung von Belegkopien?

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Kein Anspruch auf Zusendung von Belegkopien nach § 259 BGB:

§ 259 Umfang der Rechenschaftspflicht (1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.

Kein Anspruch auf Belegkopien aus § 29 Abs. 2 S. 1 NMV: § 29 Abs. 2 S. 1 NMV eröffnet dem Mieter von preisgebundenem Wohnraum einen Anspruch auf Belegkopien gegen Kostenerstattung statt Einsichtnahme.

An Stelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen kann der Mieter Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen.“ Keine analoge Anwendung auf den preisfreien Wohnraum: Es fehlt an einer planwidrigen Gesetzeslücke. § 29 Abs. 2 S.1 NMV ist eine nach § 50 WoFG anwendbare Sonderbestimmung, auslaufend, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwenden, von der Schaffung einer entsprechenden Nachfolgeregelung hat der Gesetzgeber abgesehen.

Kein Anspruch aus § 242 BGB: Mieterinteressen: - Prüfung der Belegkopien in Ruhe in der eigenen Wohnung - Möglichkeit Belegkopien Fachkundigen zu schicken Vermieterinteresse: - zusätzlichen Aufwand zu vermeiden - zeitliche Verzögerung durch Forderung weiterer Kopien vermeiden - Unklarheiten direkt bei Belegeinsicht mit Mieter im Gespräch klären Mieterinteressen überwiegen nicht, auch nicht bei Kostenerstattungsbereitschaft Einsichtnahmemöglichkeit vor Ort (auch durch Fachkundige), berücksichtigt in der Regel die Interessen des Mieters ausreichend Ausnahme, d.h. Anspruch auf Zusendung von Belegkopien nur !!! wenn dem Mieter die Einsichtnahme vor Ort nicht zumutbar

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17.02.2016

BGH 13.09.2006, Az. VIII ZR 71/06

Kein Anspruch auf Zusendung von weiteren Fotokopien der Abrechnungsbelege, selbst wenn der Vermieter bereits aus Gefälligkeit vorher kopierte Belege zugesandt hatte.

Der Fall: Wohnraummieter in W. erhält BK-Abrechnung, die mit einer Nachforderung endet. Der RA des Vermieters bietet dem Mieter an, die Belege in seiner Kanzlei in W. einzusehen. Der Mieterschutzverein erbittet im Namen des Mieters die Übersendung spezieller Belege, und erbittet nach Erhalt weitere Belege, da diese nicht vollständig seien. Das verweigert der RA und verweist auf das Recht der Einsichtnahme in seinen Kanzleiräumen in W. Der Vermieter klagt die BK-Nachforderung ein.

Die Entscheidung: Es besteht kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, weil der Vermieter keine weiteren BK-Belege zugeschickt hat. Es besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Kopie von Abrechnungsbelegen, s.o. BGH Die Ermöglichung der Einsichtnahme vor Ort (beim RA am Ort der Belegenheit der Mietsache) berücksichtigt die Interessen des Mieters ausreichend. Eine Ausnahme, dass dem Mieter die Einsichtnahme vor Ort nicht zugemutet werden kann, liegt nicht vor. Allein der Umstand, dass dem Mieter – aus Gefälligkeit - bereits kopierte Abrechnungsbelege zugesandt wurden, eröffnet keinen Anspruch auf die Zusendung weiterer/vollständiger Belege.

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BGH 19.01.2010, Az. VIII ZR 83/09

Ob ein Ausnahmetatbestand vorliegt, der einen Anspruch auf Belegeinsicht eröffnet, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

Der Fall: Die Mieterin ist nach Kündigung ihrer Wohnung in Köln zwischenzeitlich 200 km entfernt nach M. gezogen. Sie erhält eine BK-Abrechnung mit einer Nachforderung. Der Mieterbund sah sich zu einer Belegeinsicht vor Ort außerstande. Die Mieterin, Studentin, erbittet vom Vermieter die Zusendung der Belegkopien zur Prüfung. Der Vermieter verweist sie auf ihr Belegeinsichtsrecht vor Ort. Die Entscheidung: Die Mieterin hat ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB. Es ist ihr nicht zumutbar die Belege vor Ort im 200 km entfernten Köln einzusehen. Sie hat infolge der Entfernung einen Anspruch auf Zusendung der Belegkopien gegen Kostenerstattung, anderenfalls laufe das Überprüfungsrecht ins Leere. Die Möglichkeit, die Belegeinsicht vor Ort durch einen Dritten, z.B. Rechtsanwalt, vorzunehmen, war hier wirtschaftlich nicht zumutbar (LG Köln, Urteil vom 05.03.2009, Az. 1 S 79/07)

Zumutbarkeit/Unzumutbarkeit der Einsichtnahme: LG Frankfurt, Urteil vom 07.09.1999, Az. 2/11 S 135/99 Die Entscheidung: Die Erreichbarkeit des Sitzes des Vermieters oder seiner Hausverwaltung mit Nahverkehrsmitteln ist eine Orientierungshilfe für die Zumutbarkeit AG Dülmen, Urteil vom 30.08.2010, 3 C 221/10 Die Entscheidung: Kann die Entfernung zwischen dem Wohnsitz des Mieters und dem Sitz des Vermieters/Hausverwalters mit Pkw oder öffentlichen Verkehrsmitteln in einer halben Stunde bewältigt werden, ist die Einsichtnahme vor Ort zumutbar AG Halle, Urteil vom 20.02.2014, 93 C 2240/13 Die Entscheidung: Ist die Wohnung in Halle, ist eine Belegeinsicht in Leipzig nicht zumutbar, die Grenze der Zumutbarkeit ist bei 30 km anzusetzen.

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Zumutbarkeit/Unzumutbarkeit der Einsichtnahme:

BGH v. 13.09.2006 – VIII ZR 71/06; Die Entscheidung: Keine Unzumutbarkeit bei Verweis auf Einsichtnahme bei RA mit Sitz am Ort der Mietsache BGH v. 13.09.2006 – VIII ZR 105/06 Die Entscheidung: Keine Unzumutbarkeit bei Verweis auf Einsichtnahme bei Verwalter mit Sitz am Ort der Mietsache Keine Unzumutbarkeit wegen schwieriger Materie, da sich der Mieter fachkundiger Hilfe bei der Einsichtnahme bedienen kann

Ausnahmen – Anspruch auf Belegeinsicht: LG Berlin, Urteil vom 11.06.2014, Az. 65 S 233/13 Die Entscheidung: Grundsätzlich kein Anspruch auf Zusendung von Belegkopien. Ausnahmsweise nur dann, wenn dem Mieter die Einsichtnahme vor Ort beim Vermieter nicht zugemutet werden kann. Ob Unzumutbarkeit vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls, und der beiderseitigen Interessen. Besondere Interessen des Mieters: - außergewöhnliche Gehbehinderung (Barrierefreiheit streitig) - Transport nur durch Dritte mit Aufwand möglich - erheblich belastetes Mietverhältnis mit streitigen Auseinandersetzungen über zahlreiche Umstände, Strafanzeige Anspruch auf Belegkopien bei Kostenerstattung 0,25 €/Kopie

Mögliche weitere Ausnahmen – Anspruch auf Belegkopien abhängig von den Umständen des Einzelfalls: -

Hohes Alter und entsprechende Beeinträchtigung des Mieters Blindheit des Mieters gesundheitliche Probleme des Mieters unzureichende/unvollständige Unterlagen beim 1. Termin vor Ort Keine Möglichkeit Vertrauenspersonen zu bevollmächtigen Wegzug ins Ausland Heftiges Zerwürfnis zwischen den Parteien OLG Hamm, NZM 1998,722 – betrifft Belegeinsicht des Wohnungseigentümers beim Verwalter

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10. Fälligkeit von Nachforderung/Guthaben Empfehlen sich Vorbehalte wegen der Fristen des § 556 Abs. 3 BGB?

BGH 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04 Mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung beim Mieter entsteht der fällige Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung, bzw. der fällige Anspruch des Mieters auf Auskehr des Guthabens

BGH 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05

Der Eintritt der Fälligkeit der Betriebskostennachforderung setzt nicht voraus, dass nach dem Zugang der Abrechnung eine angemessene Zeit zu ihrer Überprüfung verstrichen ist.

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§ 271 BGB (1) Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Nachforderung wird daher grundsätzlich mit der Erteilung und Zustellung der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig.

Bei mehreren Mietern: - Zugang nur an einen Mieter, löst Fälligkeit nur diesem gegenüber aus - Zugang nur, wenn an den adressierten Mieter, Kenntnisnahme der anderen Mieter reicht nicht - Adressierung an alle Mieter, Zugang nur bei einem Mieter, aber vereinbarte Empfangsvollmacht löst Fälligkeit gegenüber allen aus

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Nachforderung wird daher grundsätzlich mit der Erteilung und Zustellung der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig.

Teilfälligkeit: Enthält die formell ordnungsgemäße Abrechnung einzelne strittige, ungerechtfertigte Positionen, liegt hinsichtlich der übrigen Positionen, soweit unschwer herausrechenbar, Teilfälligkeit vor.

§ 271 BGB (1) Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken. - Ausdrückliche Vereinbarung über die Fälligkeit individuell oder formularvertraglich im Mietvertrag möglich

„BK-Nachforderungen sind mit der nächsten Miete fällig“ - Vereinbarung einer Zahlungszeit bei Mitteilung des Abrechnungsergebnisses

„innerhalb bestimmter Zeit – 20 Tage- nach ihrem Zugang“ = § 286 Abs. 2 Nr.2 BGB bei zu kurzer Frist gilt dann angemessene - aber keine gesetzliche Fälligkeit erst nach einer angemessenen Prüffrist nach Zugang der Abrechnung, siehe BGH

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Verweigert der Vermieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen, besteht ein Zurückbehaltungsrecht § 273 BGB gegenüber der Nachforderung, BGH VIII ZR 78/05 Vor Einsicht steht die generelle Prüfung der Abrechnung, so dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der sofortigen Fälligkeit auch für diese Prüfung zusteht Dauer des Zurückbehaltungsrechtes: - 2 Wochen, siehe Widerspruch gegen MB, § 692 Abs. 1 Nr. 3 ZPO - 2 Wochen entsprechend Fälligkeit nach § 27 AVB-FernwärmeV - max. 1 Monat, 2-3 Wochen - 30 Tage entsprechend der Verzugsregelung § 286 Abs. 3 BGB - entsprechend § 4 Abs. 3 MHG, § 10 Abs. 2 WoBindG – zum 1. des Folgemonats bei Zugang vor dem 15. des vorangegangenen Monats - § 560 Abs. 2 BGB – Beginn übernächster Monat = Abrechnungsfrist laut BGH für Vermieter der unverschuldet Abrechnungsfrist versäumt BGH VII ZR 220/05

Folge des ZBR: - Nicht klageweise durchsetzbare Nachforderung, Zug um Zug – Verurteilung Klageabweisung wegen Leistungsverweigerungsrecht § 242 BGB bei nicht gewährter Einsicht (Staudinger/Weitemeyer (2014) § 556 Rn. 122a ff) - Kein Recht zum Einzug - Keine Aufrechnung gegen (Heizkosten-) Guthaben des Mieters - Kein Verzug des Mieters § 286 IV BGB

Problem: Führt die Bezahlung der fälligen Nachforderung oder des fälligen Guthabens, wie es sich aus der Betriebskostenabrechnung ergibt zu einem Anerkenntnis, bzw. zum Ausschluss von Einwendungen gegen die Abrechnung oder Ausschluss der Korrektur der Abrechnung innerhalb der Fristen des § 556 Abs. 3 BGB ???

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§ 556 BGB … (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; … . Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Abrechnungspflicht binnen 12 Monte nach Ablauf der Abrechnungsperiode mit der Konsequenz des Ausschlusses von Nachforderungen. Einwendungsfrist binnen 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung mit der Konsequenz des Ausschlusses von Einwendungen. Aber keine Fälligkeitsregelung in Bezug auf Forderungen aus der Abrechnung

BGH 12.01.2011, Az. VIII ZR 296/09 Vorbehaltslose Zahlung einer BK-Nachforderung und vorbehaltslose Erstattung eines BK-Guthabens erlauben keine Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung innerhalb der § 556 BGB-Fristen entgegensteht.

BGH 10.07.2013, Az. XII ZR 62/12 BGH 28.05.2014, Az. XII ZR 6/13

ebenso für die Gewerberaummiete

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Innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB kann der Vermieter abrechnen, und auch eine Korrektur seiner bereits erstellten BK-Abrechnung vornehmen, auch zu Lasten des Mieters (BGH 17.11.2004 – VIII ZR 115/04) Auch bei erteilter Gutschrift, oder bei Ausgleich einer Nachforderung kann der Vermieter innerhalb der Frist zu Lasten des Mieters korrigieren Jedenfalls seit der Mietrechtsreform und der Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungspflicht und Einwendungsfrist §§ 556 Abs. 3 S. 2, 3 und S. 5, 6 BGB ist in der bloßen Zahlung von Guthaben/Nachforderung kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen § 556 BGB – Zweck: - Zeitnahe Abrechnung, zeitnahe Einwendung = Gewissheit schaffen - Abrechnungssicherheit nach Jahresfristen - Beweisschwierigkeiten für lange Abrechnungszeiträume vermeiden Aber keine Abkürzung der Fristen durch Zahlung gerechtfertigt !

Ergebnis: Zahlung ist grundsätzlich kein deklaratorisches Anerkenntnis: - Erfordernis für vor den Fristen des § 556 BGB liegende Abrechnungssicherheit besteht nicht - Zahlung = faktische Handlung - Zahlung ist keine rechtsgeschäftliche Erklärung Ausnahme bei vorherigem Streit und Zahlung zur Beilegung

Es ist kein Vorbehalt erforderlich wenn die fällige Nachforderung oder wenn das fällige Guthaben aus der BK-Abrechnung bezahlt wird! Schadet aber auch nicht!

11. Anpassung der Vorauszahlungen

„§ 560 Veränderungen von Betriebskosten … (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. ... (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ 87

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Voraussetzung für eine angemessene Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen: - eine formell korrekte Abrechnung, und !!! - eine inhaltlich korrekte Abrechnung BGH, 15.05.2012 - VIII ZR 246/11 unter Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung: BGH,28.11.2007 - VIII ZR 145/07; BGH,25.11.2009 - VIII ZR 322/08; BGH,16.06.2010 - VIII ZR 258/09 ⇒

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Grund für die geänderte BGH-Rechtsprechung: - Wortlaut „ angemessene Höhe“ -

Rasche Klarheit über Nebenkosten kann nicht alleiniges Ziel der Rechtsprechung sein

-

Deckungsgleichheit von Betriebskosten und Vorauszahlungen erreichen

-

Pflicht des Vermieters zur ordnungsgemäßen Abrechnung

-

Anderenfalls kündigungsrelevante Forderungen möglich

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Anpassung auch möglich, wenn Abrechnungsfrist nicht gewahrt BGH 16.06.2010 VIII ZR 258/09 Anpassung auch möglich, wenn die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen und noch nicht abgerechnet ist, bzw. bei Fehlen der Abrechnung über mehrere Jahre, die vorliegende Abrechnung muss die schlüssige Grundlage sein BGH 18.05.2011 VIII ZR 271/10 Keine Anpassung während einer laufenden Abrechnungsperiode

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Textform § 126b BGB Keine Fristvorgabe „angemessene Höhe“ = Abrechnungsergebnis : 12, nicht erhöht, wenn Abrechnung unterjährig zugeht Nach der Abrechnung eingetretene Umstände können berücksichtigt werden, nicht aber ein pauschaler Sicherheitszuschlag BGH 28.09.2011 – VIII ZR 294/10 Anpassung bei getrennt vereinbarten Vorauszahlungen nur für jede Kostengruppe getrennt Mietminderung behebbarer Mängel sind unerheblich Gilt nicht bei Gewerberaummiete, deshalb dringend vereinbaren (BGH 26.09.2012 XII ZR 112/10), unterliegt nicht Schriftformerfordernis (BGH 05.02.2014 – XII ZR 65/13) 91

Folge der Anpassungserklärung: Mieter schuldet erhöhte Vorauszahlung mit der nächsten fälligen Miete (AG Köln, ZMR 2004, 920), ab Ablauf einer etwa 14-tägigen Prüffrist Mitwirkung/Zustimmung des Mieters nicht erforderlich Keine Klage für Fälligkeit oder Zahlungsverzugskündigung nötig BGH 18.07.2012 VIII ZR 1/11 Bei Nichtzahlung ordentliche Kündigung nach § 573 II Nr. 1 ohne Sperrfrist § 569 III Nr. 3 BGB

Anspruch auf Vorschuss geht mit Erteilung Abrechnung unter, dann nur Anspruch auf Saldo der Abrechnung Anpassung/Reduktion auch bei entsprechender Mieterberechnung

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12. Folgen bei getrennt vereinbarten Vorauszahlungen für Heizkosten und für sonstige Betriebskosten 2 getrennte Abrechnungen ggf. mit unterschiedlichen Abrechnungsfristen Bei Versäumen der Abrechnungsfrist, kann keine Verrechnung mit Guthaben aus der zweiten Abrechnung erfolgen

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13. Die nachträgliche Einführung von Betriebskosten

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Neue BK: - bei MV-Abschluss noch nicht im BK-Katalog § 2 BetrKV (Wärmelieferungskosten vor 19.01.1989 – BGH VIII ZR 362/04, jetzt § 556c BGB) - im BK-Katalog § 2 BetrKV Nr. 1–16 aber noch nicht angefallen (Hausmeister, Versicherung – BGH VIII ZR 167/03) - sonstige BK § 2 Nr. 17 BetrKV (Dachrinnenreinigung –BGH VIII ZR 167/03, Rauchwarnmelder) - BK nach Modernisierung (Aufzugskosten – BGH VIII ZR 101/03)

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Faktoren von denen die Umlagemöglichkeit neuer Betriebskosten abhängt Mietzinsstruktur: Kein Anspruch auf Änderung der Mietzinsstruktur ! Einigung natürlich möglich - konkludente Einigung ? (BGH 09.07.2014 VIII ZR 36/14) -

Warmmiete/Bruttomiete/Inklusivmiete (Altvertrag oder § 558 BGB) Teilinklusivmiete mit Betriebskostenpauschale (§ 560 BGB) Teilinklusivmiete mit weiterer Betriebskostenvorauszahlung Kaltmiete mit Betriebskostenpauschale (§ 560 BGB) Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung

BK-Position: - aus altem (neuem) Betriebskostenkatalog bei (dynamischer) Vereinbarung des gesetzlichen Betriebskostenkatalogs - gänzlich neue BK-Position, sonstige BK bei Vereinbarung Öffnungsklausel Wirtschaftlichkeitsgebot

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Erhöhung BK oder neue BK bei Warmmiete (Bruttomiete, Inklusivmiete) Nur in Altmietverträge vor dem 01.09.2001 über Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB i.V.m. § 560 BGB: - wenn Kosten des gesetzlichen Betriebskostenkatalogs - wenn wirksam Erhöhungsrecht im Mietvertrag vereinbart (d.h. Hinweis, dass neue/erhöhte BK-Position und dass nur beschränkt rückwirkend) - wenn insgesamt Kostenanstieg - Textform - Grund bezeichnet und erläutert - Fälligkeit und Verzug mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monates (kein § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB)

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In Höhe der Differenz der zuletzt in der Inklusivmiete enthaltenen Kostenhöhe und jetziger Kostenhöhe, also seit Vertragsbeginn oder letzter Erhöhung und jetzt oder bei Eigentumswechsel seit Zeit des Eigentumserwerbs §566 BGB und jetzt Rückwirkend, wenn Erklärung 3 Monate nach Kenntnis und höchstens bis zum Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres auch noch nach Mietende

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Bei Neuverträgen ab 01.09.2001 mit Inklusivmiete besteht kein einseitiges Umlage- Erhöhungsrecht wegen gestiegener BK oder neuer BK, nur Mieterhöhung nach § 558 BGB mit Kappungsgrenze möglich Bleibt die um die Kappungsgrenze erhöhte Inklusivmiete unter der ortsüblichen Kaltmiete besteht kein weiteres Begründungserfordernis Sonst Herausrechnen der auf die Wohnung zum Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens entfallenden Betriebskosten = rechnerisch geschuldete Kaltmiete dann Erhöhung dieser Kaltmiete (Mietspiegel o.ä.) auf ortsübliches Niveau Hinzurechnen der BK Aber Deckelung auf (15 %) 20 % der bisher geschuldeten Inklusivmiete

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Erhöhung und neue BK bei (Teilinklusiv)miete mit BK-Pauschale die Erhöhung der in der Miete enthaltenen BK s.o. zu Alt- und Neuverträgen die Erhöhung (§ 560 Abs. 1, 2 BGB) der BK-Pauschale (§ 556 Abs. 2 BGB): - wenn Vorbehalt im Mietvertrag (Ausnahme verbrauchsabhängige und mit Mieter kalkulierte BK, SEA) BK laut gesetzlichem Katalog insgesamt Kostensteigerung (s.o.) Textform, Erläuterung (s.o.) Fälligkeit (s.o.) Höhe Differenz (s.o.) Rückwirkung (s.o.)

-

10 0

Erhöhung BK bei Kaltmiete und BK-Vorauszahlungen Betrag für reine Gebrauchsüberlassung und Betrag für alle entstandenen Betriebskosten des § 2 BetrKV Erhöhung der Betriebskosten erfolgt dann im Rahmen der Abrechnung § 556 Abs. 3 BGB Ansatz neuer Betriebskosten - aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung, nicht konkludent durch Zahlung BGH 10.10.2007 VIII ZR 279/06; 13.02.2008 VIII ZR 14/06; 09.07.2014 VIII ZR 36/14 (Müllentsorgung zunächst durch Mieter) - aus vereinbartem BK-Katalog Nr. 1-16 - neu im BK-Katalog: nur bei dynamischem Verweis oder Öffnungsklausel - sonstige BK-Position der Nr. 17: nur bei Öffnungsklausel

10 1

Bislang noch nicht umgelegte Betriebskosten des vereinbarten Betriebskostenkatalogs Bsp. - Hausmeisterarbeiten fallen zunächst nicht an, werden aber dann vergeben - Vermieter erbrachte selbst, bis dato nicht abgerechnete Hausmeisterarbeiten, und vergibt diese jetzt fremd - Versicherung wird nachträglich abgeschlossen BGH 27.09.2006 VIII ZR 80/06 BGH 07.04.2004 VIII ZR 167/03

(anders: Mieter schuldet Gartenarbeit oder Flureinigungsarbeiten, die der Vermieter nun fremd vergeben möchte, erfordert Verzug und stellt dann SEA dar)

10 2

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Zusammenfassende Begründung: Durch Verweis auf BK-Katalog wird dem Mieter vor Augen geführt, welche evt. Verpflichtungen ihn treffen können Wirtschaftliche oder praktische Notwendigkeit ist nicht erforderlich aber Grundsätze ordnungsgemäßer Bewirtschaftung sind zu beachten BGH 07.04.2004 VIII ZR 167/03 zu Hausmeisterkosten + , Dachrinnenreinigung – BGH 27.09.2006 VIII ZR 80/06 zu Sachversicherung und Haftpflichtversicherung + weil im vereinbarten BK-Katalog und Vorbehalt (hier nur deklaratorisch) Hierzu Milger NZM 2008, 1; Blank NZM 2007, 233

10 3

Neu entstehende Betriebskostenarten im gesetzlichen BK-Katalog

Der Vermieter kann neu entstandene Betriebskosten, die Gegenstand des § 2 BetrKV werden, ohne Neueinführungs-/ Mehrbelastungsklausel / Öffnungsklausel umlegen Voraussetzung für BK-Anspruch ist, dass im Mietvertrag dynamisch vereinbart ist, dass alle BK des gesetzlichen Betriebskostenkatalogs umlegbar sind (aber str.):

„geschuldet sind die BK gem. § 2 BetrKV in seiner jeweils gültigen Fassung“ Bsp.: Wärmelieferungskosten (Contracting) nach 19.01.1989

10 4

Neu entstehende Betriebskostenarten, sonstige Betriebskosten Bezugnahme auf „sonstige BK“ reicht nicht aus ohne konkrete Benennung Der Vermieter kann sich vorbehalten durch Neueinführungs-/ Mehrbelastungsklausel / Öffnungsklausel , neue Betriebskostenarten umzulegen – Vertragsfreiheit siehe Folien 9,10,11 Öffnungsklausel grundsätzlich problematisch, als für Mieter nicht erkennbar inwieweit Kosten auf ihn zukommen können Voraussetzung für den BK-Anspruch bei Öffnungsklausel deshalb siehe Langenberg Betriebs- und Heizkostenrecht 7. A. 2014: 1. dass es sich um eine umlegbare Betriebskostenart handelt, 2. dass sie ordnungsgemäßer Bewirtschaftung entspricht, § 315 III BGB (BGH NJW 2006, 3558) 3. nur für die Zukunft (3.die ohne den Willen des Vermieters entstanden, oder zwingend für den Erhalt des Objektes erforderlich ist)

10 5

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Beyer GE 2007, 954: Wegen des Transparenzgebotes gebe auch eine Mehrbelastungsklausel dem Vermieter keine Möglichkeit neue Kosten auf den Mieter umzulegen

a.A. Einschränkend Blank, NZM 2007, 234: er fordert, Klausel muss auf Wirtschaftlichkeitsgebot verweisen und muss Vermieter verpflichten, Umlageerklärung entsprechend § 560 Abs. 1, 2 BGB zu gestalten

10 6

14. Neue Betriebskosten infolge Modernisierung Betriebskostenmehrbelastung, die aus einer Modernisierung entstammt

10 7

Bei BK-Pauschale: Neuverträge, s.o. nur bei Vorbehalt gilt nicht nur für Steigerung sondern auch bei neuen BK Kinne, ZMR 2001, 868

10 8

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Bei BK-Vorauszahlung nach altem Recht: 1. Meinung: BGH NJW 2007, 3060 Fall: Kabelanschluss nach Modernisierung statt Gemeinschaftsantenne Entscheidung: Aufgrund ergänzender Vertragsauslegung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung, bei zu duldender Maßnahme, da der Vertragsgegenstand selbst verändert wird, und etwas neu geschaffen wird, das Folgekosten = Betriebskosten auslöst, (a.A. Weitemeyer/Staudinger, BGB 2014 § 556 Rz. 65): -

Duldungspflichtige Verbesserungsmaßnahme keine nicht zu rechtfertigende Härte unabhängig von tatsächlicher Nutzung und Existenz TV Umlage nach Wohneinheiten statt Wohnfläche sachgerecht

10 9

So auch LG Berlin 15.11.2011, 67 S 641/09: Fall: Kohleöfen, bei denen sich der Mieter um Beschaffung der Brennstoffe kümmern musste werden modernisierungsbedingt durch Zentralheizung ausgetauscht. Entscheidung: Es fehlt zwar eine Umlagevereinbarung für Heizkosten, dies beruht aber auf Selbstbeschaffungspflicht des Mieters, da nun modernisierungsbedingt die Pflicht des Mieters entfällt, darf der Vermieter die neuen Betriebskosten auch als Vorauszahlung durch einseitige Erklärung auf den Mieter umlegen.

11 0

2. Meinung: Langenberg Betriebskosten- und Heizkostenrecht 7. Aufl., C Rz. 68 BGH 21.01.2004 VIII ZR 101/03: Modernisierungsbedingte neue BK immer umlagefähig aufgrund geänderten Vertragsgegenstandes Möglich aufgrund vertraglicher Nebenpflicht des Mieters Kinne, MDR 2002, 3. Meinung: Nur wenn bestimmte BK-Art schon laut MV geschuldet und sich neue darunter subsumieren lässt – dann Austausch, Bsp. Wartung für Zentralheizung statt früher für Gas, Kabel für Antenne oder wenn bestimmte BK-Art bereits geschuldet, fällt aber erst nach Modernisierung an, Bsp. Aufzug

11 1

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4. Meinung: Bei vereinbarter Kaltmiete und Schuld aller BK, soll Mieter auch neue tragen, sonst Mietstrukturänderung – Sternel, aktuell 4. Aufl., V Rz 142 bei enumerativer BK-Aufzählung, künftig keine weiteren geschuldet

5. Meinung: Nur bei wirksamer Mehrbelastungsklausel, weil § 559 BGB keine neuen Betriebskosten zulässt, nur Modernisierungskosten - LG Berlin 65 S 169/06 Bsp. Aufzug, Mieterhöhung nur nach § 558 BGB

11 2

Nach neuem Recht seit 01.07.2013 Änderung: Vermieter hat nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB in der Modernisierungsankündigung bereits die „voraussichtlich künftigen Betriebskosten“ mitzuteilen (Prognose, Schätzung, BK-Spiegel, vglb. Bauten) - wegen Auswirkung auf die bisher schon geschuldeten BK (E-einsparung) - bei neuen BK ist § 555c BGB jedoch keine Anspruchsgrundlage (str.) Bei Verstoß: - Entfall der Duldungspflicht - Bei Modernisierung ohne Duldungspflicht – Mieterhöhungsbetrag zeitlich verschoben, aber inhaltlich unverändert § 559b Abs. 2 S. 1 BGB - Bei schuldhaft falscher Prognose SEA (Schaden?) Durch den neuen § 555c BGB hat sich nichts geänderte in Bezug auf BKUmlagemöglichkeit gegenüber dem alten Recht

11 3

15. Einzelne Betriebskosten -

Verwaltungskosten BGH 09.12.2009 XII ZR 109/08; BGH 04.05.2011 XII ZR 112,09; BGH 24.02.2010 XII ZR 69/08

-

Kosten Center Management BGH 03.08.20211 XII 205/09 BGH XII ZR 112/10

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Kosten der Terrorversicherung i.R.d. Sach- und Haftpflichtversicherung BGH 13.10.2010 XII ZR 129/09 11 4

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-

Beseitigung wilder Sperrmüll BGH 13.01.2010 VIII ZR 137/09

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Reinigungskosten Öltank BGH 11.11.2009 VIII ZR 221/08

-

Grundsteuer bei ETW BGH 17.04.2013 VIII ZR 252/12 so auch BGH 15.03.2011 VIII ZR 243/20; BGH 13.9.2011 VIII ZR 45/11

11 5

-

Abrechnung eigener Sach- und Arbeitsleistungen BGH 14.11.2012 VIII ZR 41/12:

In der Abrechnung dürfen grundsätzlich nur die tatsächlich entstandenen Kosten des Vermieters angesetzt werden. Unter Betriebskosten sind zunächst nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB solche Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer durch die Inanspruchnahme von Fremdleistungen erwachsen.⇒ 11 6

17. Abrechnung von Eigenleistungen Der umlagefähige Eigenaufwand des Vermieters ist keine gesonderte Betriebskostenart, sondern natürlich an den Betriebskostenkatalog gebunden.

Abänderung von Eigenleistung des Vermieters zur Fremdleistung und von Fremdleistung zur Eigenleistung: Auch während des laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter Aufgaben auf Dritte oder auf sich selbst übertragen, solange er die Grundsätze ordnungsgemäßer Bewirtschaftung berücksichtigt.⇒ 11 7

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Eigenleistung zu höheren Kosten gegenüber einer Drittbeauftragung ist keine Frage des Wirtschaftlichkeitsgebotes, vielmehr scheitert es dann daran, dass die abgerechneten fiktiven Kosten nicht tatsächlich entstanden sind. Als Eigenleistung bieten sich insbesondere Hausmeistertätigkeiten, Hausreinigung, Straßenreinigung und Gartenpflegearbeiten an. Sie kann durch den Vermieter selbst, seine Arbeitnehmer oder einen unselbständigen Regiebetrieb erbracht worden sein.⇒ 11 8

Der Vermieter Inhalt und Umfang zu dokumentieren, - den Zeitpunkt der Eigenleistung, - die Art der Tätigkeit, - die Dauer der Tätigket - sämtliche Angaben die zur Überprüfung der Richtigkeit und Angemessenheit der abgerechneten Kosten erforderlich sind, um diese Eigenleistungen mit fiktiven Kosten durch Dritte vergleichen zu können. Vermieter hat bei Mieterrüge Angemessenheit der Kosten darzulegen und zu beweisen.⇒ 11 9

Höhe der Kosten der Eigenleistungen Betrag, der für gleichwertige Leistungen eines Dritten, jedoch ohne Umsatzsteuer, hätte aufgewendet werden müssen – angemessene marktübliche Vergütung. Günstigstes Angebot - wegen des im Betriebskostenrecht geltenden Wirtschaftlichkeitsgebotes, keine Pauschale (Verfügt der Vermieter nicht über die Qualifikation einer Fachkraft, etwa eines Gärtners, keine Fachkraftkosten sondern üblichen Stundenlohn eines Gartenhilfsarbeiters), bei eigenen Arbeitskräften deren Kosten.⇒ 12 0

40

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Keine Möglichkeit, Anschaffungs-und Unterhaltungskosten oder Abschreibungen auf Geräte in Rechnung zu stellen, außer wenn der Betriebskostenkatalog selbst die Einbeziehung von Sachleistungen vorsieht (Pflanzenerneuerung, Reinigungsmittel, Streugut). Werden die Arbeiten von einem Regiebetrieb durchgeführt, kann der Vermieter die von diesem Regiebetrieb berechneten Kosten ansetzen, bis zur Höhe des Betrages, den sonst ein Unternehmen für eine gleichwertige Leistung vergütet bekäme (auch Umsatzsteuer). ⇒ 12 1

Entscheidung des BGH vom 14.11.2012 VIII ZR 41/12 Der Fall: Wohnraummietverhältnis; Streitgegenständlich ist die Betriebskostenabrechnung mit Nachforderung für das Abrechnungsjahr 2008, die dem Mieter pünktlich 2009 zuging. Der Mieter greift innerhalb der Einwendungsfrist die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ mit der Begründung an, in der Abrechnung seien nicht die dafür vom Vermieter durch den Einsatz seines eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten angesetzt worden, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (hier durch detailliertes günstigstes Kostenangebot).⇒ 12 2

Gründe: Interesse an einer praktikablen Abrechnung Oft beschäftigt Vermieter Personal auch im Rahmen der nicht umlagefähigen Verwaltung und Instandsetzung Abgrenzung und Herausrechnung bereitet dann regelmäßig Schwierigkeiten

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17. Mietminderung Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete BGH 06.04.2005 XII ZR 225/03 BGH 20.07.2005 VIII ZR 347/04 Nachforderung aus einer BK-Abrechnung: Die vom Mieter insgesamt geleisteten Zahlung sind der geschuldeten Gesamtmiete (=Jahresnettomiete zzgl. abgerechnete BK abzgl. des in diesem Jahr berechtigten Minderungsbetrages) gegenüber zu stellen BGH 13.04.2011 VIII ZR 223/10 12 4

Fall: 2010 schuldet Mieter monatlich € 500,00 Miete und € 100,00 Betriebskostenvorauszahlung. Die Betriebskosten betrugen 2010 € 1.400,00, die berechtigte Minderungsquote betrug 10 % Geschuldete Gesamtmiete: 12 x € 500,00 = € 6.000,00 Betriebskosten € 1.400,00 € 7.400,00 abzügl. 10 % € 740,00 € 6.660,00 bezahlt 12 x € 540 € 6.480,00 Nachzahlung € 180,00 12 5

Problem: Mieter zahlt neben Minderung auch sonst keine Miete Betriebskostenabrechnung beinhaltet dann auch zu wenig bezahlte Nettomiete. Die Betriebskostenabrechnung wäre dann Grundlage für die zu Unrecht nicht bezahlte Miete Die Betriebskostenabrechnung enthält dann nicht nur wie vom BGH gefordert BK-Vorauszahlungen sondern Gesamtzahlungen (Transparenz?) Verschiedene Minderungsquoten, verschiedene Monate/Tage, Streit über berechtigte Minderung, Abrechnungsfrist 12 6

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18. Aktuelle BGH-Rechtsprechung BGH 10.12.2014 VIII ZR 9/14 (Umlage von Warmwasserkosten nach vereinbartem Maßstab auch bei hohem Leerstand) BGH 12.11.2014 VIII ZR 112/14 (geschätzte oder ablesebedingte Abrechnung hat keinen Einfluss auf formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung). BGH 05.11.2014 VIII ZR 257/13 (Vereinbarung, dass der Vermieter den Betriebskostenschlüssel erstmals nach billigem Ermessen festlegen darf, ist wirksam, da § 556a I 1BGB abdingbar). BGH 22.10.2014 VIII ZR 97/14 („Personenmonat“ als Verteilerschlüssel führt nicht zu formeller Unwirksamkeit der Abrechnung). BGH 22.10.2014 VIII ZR 41/14 (BK-Nachzahlung im Urkundenprozess möglich).

BGH 10.09.2014 XII ZR 56/11 (Centermanagementkosten ohne Erläuterung sind intransparent, Verwaltungskosten sind durch AGB umlegbar, Instandhaltungs- Instandsetzungskosten an Gemeinschafsflächen ohne Höhenbegrenzung sind unwirksam, Rügeklausel binnen Frist, sonst Ausschluss wohl unwirksam) AG HH ZMR 2014, 801 (Anmietung von Rauchwarnmelder kann umgelegt werden, a.A. AG HH ZMR 2014, 804) BGH 09.07.2014 VIII ZR 36/14 (Zahlung ist keine konkludente Vereinbarung über BK-Schuld durch jahrelange Handhabung, anders evt., wenn Hinweis auf Änderung durch Vermieter erfolgt mit entsprechender Abrechnung und darauf erfolgter Zahlung: Müllentsorgung durch Vermieter statt wie bisher durch Mieter, obwohl MV keine Müllgebühren vorsah. Trug Mieter BK zunächst selbst und fallen diese egen veränderter Umstände nun beim Vermieter an, so kann ergänzende Vertragsauslegung ergeben, das dies nun als BK gegenüber dem Vermieter zu tragen sind)

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BGH 28.05.2014 XII ZR 6/13 (vorbehaltsloser Ausgleich der Nachforderung einer BKAbrechnung rechtfertigt kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, das einer nachträglichen Korrektur entgegenstünde, auch wenn es sich um die Bitte um Prüfung und Zahlung durch den Vermieter handelt, nach erfolgter Korrektur) BGH 02.07.14 VIII ZR 316/13, 22.07.2014 VIII 313/13 (Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist grundsätzlich der, der die tatsächliche Verfügungsgewalt am Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt, der Mieter – Realofferte, bei vielen Mietern, evt. der Vermieter) BGH 02.04.2014 VIII ZR 201/13 (ermittelt der Vermieter die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, so ist die Rechnung nicht aus formellen Gründen unwirksam, weil dieser Zwischenschritt nicht offen gelegt wird.) 12 9

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