Beitrag zum Wettbewerb Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen auf der Grundlage von integrierten Stadtteilentwicklungskonzepten

Auslober Bundesinstitut für Bau- Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Abteilung II Referat II-11 Geschäftsstelle Wettbewerb Großwohnsiedlungen Deichmanns Aue 31 – 37 53179 Bonn

Einreicher PRO POTSDAM GmbH Behlertstraße 28, 14469 Potsdam

Koordination, Ansprechpartner PROJEKTKOMMUNIKATION Hagenau GmbH Carsten Hagenau Breite Straße 22, 14467 Potsdam Tel. 0331-2019610

Bearbeiter Stadt Land Fluss Büro für Städtebau und Umweltplanung Oranienburger Straße 37, 10117 Berlin Pia von Zadow Landschaftsarchitekten Charlottenstraße 19, 14469 Potsdam Behrens & Heinlein Architekten Partnergesellschaft Friedrich-Ebert-Straße 49, 14469 Potsdam ENERLYT Technik GmbH Am Buchhorst 35 A, 14478 Potsdam Ingenieurbüro Hartmann Kurzweg 1, 14548 Schwielowsee

Inhaltsverzeichnis Energetisch stark, energisch grün – Zusammenfassung für den schnellen Leser 1. Drewitz

1.1. Kurzportrait



1.2. Stärken und Schwächen des Stadtteils

2. Konzeptentwicklung, Leitbild und Ziele

2.1. Bisher vorliegende Konzepte



2.2. Leitbild und Ziele



2.3. Konzept Städtebau



2.4. Konzept Grün- und Freiflächen



2.5. Verkehrskonzept



2.6. Wohnungsbaupotentiale



2.7. Klimatische Auswirkungen

3. Energetisches Konzept

3.1. Vorab mal was Grundsätzliches



3.2. Energetische Sanierung des Bestandes



3.3. Neubauten und Ergänzungsbauten



3.4. Der Mix macht es – die Energieversorgung



3.5. Energiesparende Siedlungsstruktur



3.6. Es gibt immer ein Projekt – Selbsthilfe der Bewohner



3.7. Wohnen neu lernen

4. Wohnungswirtschaftliches Konzept

4.1. Wohnungsmarkt



4.2. Nachfragegruppen



4.3. Neue Standortqualitäten



4.4. Zusammenfassung: Die neuen Drewitzer

5. Partizipationskonzept

5.1. Grundlagen der Kommunikation mit den Bewohnern



5.2. Abstimmungsgremien



5.3. Beteiligung am Planungsprozess



5.4. Sozialmanagement

6. Finanzierungskonzept

6.1. Kosten in Bauphasen



6.2. Zuordnung der Kosten



6.3. Finanzierung der Maßnahmen



6.4. Wirtschaftlichkeitsberechnung



6.5. Auswirkungen der Maßnahmen auf die Mieten und die Betriebskosten

7. Durchführungskonzept

7.1. Maßnahmeplanung



7.2. Darstellung der Maßnahmen



7.3. Organisatorische Voraussetzungen



7.4. Vermarktung



7.5. Qualitätssicherung



7.6. Konjunkturelle Wirkungen



7.7. Die nächsten Schritte

Wir sanieren unsere Häuser aus eigener Kraft. Wir bauen Wohnungen, die es sonst nicht gibt. Wir holen uns Energien vom Himmel, aus Gärten und aus der Abluft. Neue ziehen in den Stadtteil ohne die Heutigen zu verdrängen. Wir verkehren das Abdriften des Stadtteils ins Gegenteil. Durch viel Neubau und wenig Abriss entsteht eine neue Stadtstruktur. Hier kann der Boden atmen und Blüten treiben. Hier ist man ohne Auto mobil. Wir stärken das Gemeinwesen. Wir zeigen, dass es geht.

Willkommen in der Gartenstadt Drewitz! www.gartenstadt-drewitz.de

Gartenstadt Drewitz

Energetisch stark, energisch grün Die größte Überraschung ist die Erkenntnis, dass es geht: Selbst nach den Maßstäben der EnEV stellt sich die energetische Sanierung der Gebäude als wirtschaftlich machbar dar. Das ist die Chance für die Gartenstadt Drewitz!

Vor 100 Jahren wurde die Idee der Gartenstadt entwickelt. Lange Zeit als Leitbild antiurbaner Freiflächenvernichtung falsch interpretiert, ist „Gartenstadt“ heute einer der Begriffe, die die Immobilienwirtschaft inflationär gebraucht und verschlissen hat.

Sommer 2003: Man hört den Begriff Gartenstadt in Drewitz zum ersten Mal und meint damit Community Gardening als soziales und gestalterisches Programm, um den Bewohnern eine Tätigkeit am Wohnort zu geben. Heute ist die Gartenstadt Drewitz ein komplexer Ansatz.

Genau hingesehen

hat Drewitz vieles mit alten Gartenstädten gemein: Drewitz ist auf billigem

Acker gebaut, liegt abseits der Kernstadt, hat eine gute Verkehrsanbindung, reichlich Freiflächen, Einkaufsmöglichkeiten, ein grünes Umland, das Wohnen ist Hauptfunktion der Siedlung. Hier knüpfen wir an und entwickeln das Leitbild einer modernen Gartenstadt.

Sechs Jahre haben wir die Idee durchdekliniert: als soziale Aufgabe, als städtebauliche Chance, als Imageträger, als architektonische Herausforderung, als wohnungswirtschaftliches Programm und als Option im Klimawandel.

Aus aller Welt holten wir Rat: Über Städtebau, Freiraum und Architektur haben wir mit Amerikanern, Russen, Franzosen, Chinesen, Polen, Italienern, Holländern und Deutschen nachgedacht. Und alles haben wir in der Stadt mit allen beredet: in Beiräten, Ausschüssen, Fraktionen und anderen Gremien. Inzwischen fand das Projekt Eingang in verschiedene Planungsverfahren der Stadt: Schritt für Schritt entstand ein komplexes Projekt.

Die Chance von Drewitz liegt in der Transformation zu einem dichten, durchmischten, durchgrünten und energieeffizienten urbanen Stadtteil. Wohnbe­reiche werden verdichtet, vorhandene Nutzungsangebote, das Grün und die Freiflächen werden qualifiziert und städtbaulich neu geordnet. Und dabei wird tüchtig Energie gespart.

Der mutige erste Schritt –

der entscheidende

–

zur Gar-

tenstadt ist der Umbau der überdimensionierten und untergenutzten Hauptstraße in einen Park: Ein zentraler Park als Gemeinschaftsbereich und das Ende der Zerschneidung des Siedlung.

Eine neue Ordnung schafft der Park. Der zentrale Park verbindet und vernetzt den Stadtteil, hält seine Teile zusammen. Er verknüpft die Eingänge der Siedlung und wichtige Funktionen. Das Bürgerzentrum an dem einen und das Einkaufszentrum an dem anderen Eingang des Stadtteils. Der Park entlastet die Wohnhöfe. Die Anwohner können sie wieder gemeinsam und individuell nutzen. Es entsteht eine klare Hierarchie der Grünräume mit einer variantenreichen Grünausstattung. Das macht auch ein gutes Klima.

1

Gartenstadt Drewitz

Orientierung schafft der Städtebau. Durch Neubau, Aufstockung, Arrondierung und nur wenige Abrisse (es herrscht ja Wohnungsmangel!) gelingt eine Neustrukturierung des Stadtteils: aus indifferenten Mäandern werden Blöcke mit klaren Innen- und Außenräumen. Bauliche Akzente betonen wichtige öffentliche Räume und schaffen neuen Wohnraum. Neue Genossenschaften und selbstnutzende Eigentümer mischen beim Umbau mit und sich selbst unter die Mieter.

Stadtluft macht frei, Gartenstadt gesund: Klimaschutz, Energieeffizienz und die Anpassung an die absehbaren Unbilden des Klimawandels bilden den Transformationsriemen für die Gartenstadt Drewitz. Tram und Bus machen mobil und halten öfter und an mehr Stellen, das Fahrrad bekommt freie Fahrt. Weil die Wege kurz sind, können wir den Fluss der Autos beschränken. Die Entsiegelung von Flächen und das viele neue Grün verbessern die CO2-Bilanz des Stadtteils. Auch das gehört zur energetischen Sanierung, wenn man sie ganzheitlich denkt.

Energisch reduzieren wir unseren Verbrauch: Bestandssanierung auf ehrgeizig hohem Niveau, beim Neubau nicht minder. Gemeinsam mit den Stadtwerken suchen wir den Weg von der guten, zentralen Fernwärme zur besseren Biomasse-Heizanlage. Auch im Stadtraum, auf den Dächern, in den Höfen, selbst auf den Straßen findet die energetische Erneuerung statt: Solarthermie fürs Warmwasser, Bürgersolaranlagen auf den Dächern, ein kleines Rapsöl-Heizkraftwerk für die Schule und zum Anschauen. Regenwasser fließt ins Grüne und in sekundäre Kreisläufe, die Bäume im Hof spenden Kühle.

Aber in jeder Wohnung leben Menschen. Viele davon mit wenig Geld. Mit Rücksicht auf die Mieter wird Bestandssanierung mit Transparenz, Aufklärung und Partizipation gekoppelt. Energiesparberatungen laufen schon, Mikrokredite für den Geräteaustausch sind in Arbeit. Die Folgen für die Bewohner müssen wir immer im Auge haben. Und ein Blick für das Neue, das die Techniker entwickeln. Wir werden uns und das, was wir tun, gut kontrollieren (lassen) müssen.

Ohne sozialen Gehalt ist eine Gartenstadt keine Gartenstadt. Deshalb wird Drewitz ein Stadtteil für alle sein. Den bisherigen Trend zu einem Wohnort der Unterprivilegierten brechen wir. Aufstockungen, Neubau und energetische Innovationen locken neue Bewoh­ner. Sie verdrängen nicht die heutigen Drewitzer, sondern sie nehmen neue Wohnangebote wahr oder bauen sich selbst ein Heim. Die sozialen Angebote und die zum Gespräch werden erweitert: Ein „Projektraum“ vernetzt die Aktiven und deren Kompeten­zen. Das Projekt „Stadtteilschule“ macht die Grundschule zu Bürgerhaus, Treffpunkt und Bildungseinrichtung in einem. Hier findet die Gartenstadt ihr Vereins- und Gemeinschaftshaus.

In Potsdam wird man Drewitz kennenlernen. Weil man die Idee nicht ernst nehmen will. Weil man es nicht glauben kann, dass es gelingt. Aber wenn man sich erst selbst ein Bild gemacht hat, wird man diesen Ort schätzen. Zu jeder Gartenstadt gehören Zaungäste. Die Gartenstadt Drewitz wird sie einladen und willkommen heißen. Unter www.gartenstadt-drewitz.de finden Sie Hintergrundinformationen zu diesem Wettbewerbsbeitrag, z.B. wichtige Planungsdokumente, statistische Daten, Vorträge, aber auch Fotos und Medienberichte.

2

Gartenstadt Drewitz

1. Drewitz 1.1. Kurzportrait 1.1.1. Lage Das Wohngebiet Drewitz, im Potsdamer Südosten gelegen, repräsentiert als eine von sieben Großwohnsiedlungen der Landeshauptstadt den Städtebau der DDR in den späten 80er Jahren des letzten Jahrhunderts. Es stellt mit seiner peripheren Randlage an der BAB A 115 den Endpunkt der Siedlungsflächenentwicklung der Stadt in südöstlicher Richtung vor 1990 dar. Der Potsdamer Südosten wird städtebaulich, sozialräumlich und hinsichtlich seiner Außenwirkung als heterogener Stadtbereich wahrgenommen. Im Wesentlichen prägen drei jeweils weitgehend einheitlich strukturierte Wohngebiete mit unterschiedlichen Entstehungszeiträumen diesen Stadtraum. Dazu gehören die Siedlungen: Am Stern (Entstehungszeit 19701979), Drewitz (Entstehungszeit 1986-1991) sowie das Kirchsteigfeld (Entstehungszeit 1994-1998). Zwischen diesen Wohngebieten, in denen rund 30.000 Einwohner leben, befinden sich dörfliche Restlagen (Drewitz Dorf), öffentliche Grün- und Landschaftsteile (z.B. Parforceheide), übergeord­nete Verkehrstrassen (Nuthestraße) sowie großflächige Einkaufszentren (Stern-Zentrum, Porta-Möbelmarkt). Das ca. 37 ha große Plangebiet wird begrenzt durch – Nuthestraße, Stern-Center, Wohngebiet Am Stern im Norden, – Wohngebiet Kirchsteigfeld im Süden, B

BA

-A

5 11

– Naherholungsgebiet Parforceheide, BAB A 115 im Osten und – die Dorflage Drewitz, Nuthewiesen im Westen. Durch die mittige Lage der Konrad-Wolf-Allee werden die beiden nördlich und südlich gelegenen Siedlungsteilflächen von Drewitz zentral erschlossen (Tram, Bus, IV).

1.1.2. Geschichte Mit dem Jahr 1228 zählt Drewitz zu den ältesten im Teltow erwähnten Orten. Das alte Angerdorf Drewitz liegt mit seinem Kern, einer 1725 erbauten Kirche und dem Friedhof, an der Straße Alt Drewitz und zieht sich an den Nuthewiesen entlang. Aus den Wäldern um Drewitz ist die heutige Parforceheide entstanden. 1729 ließ der Soldatenkönig Friedrich Wilhelm I. in der Parforceheide rund einhundert Quadratkilometer für die Parforcejagd herrichten. Es entstand ein zentraler Platz, der Stern. Eines der von dort abzweigenden Gestelle, die Stern-Straße, bildet heute die nordwestliche Abgrenzung des Wohngebietes. Das ehemalige Dorf Drewitz gehört seit 1939 als Ortsteil zur Potsdam. In den Neubauvierteln Stern, Drewitz und Kirchsteigfeld hat sich die Bevölkerungszahl dieser Potsdamer Region in der jüngeren Geschichte mehr als verdoppelt. Von übergeordneter Bedeutung für den Stadtraum ist das zwischen 1994 und 1998 entstandene, nördlich des Wohngebiets gelegene Einkaufszentrum Stern-Center. Die Heterogenität in der Nutzungs- und Bebauungsstruktur des Stadtteils und seines Umfelds wird durch den angrenzenden, im letzten Jahr fertiggestellten Möbelmarkt noch verstärkt. 3

Gartenstadt Drewitz

1.1.3. Siedlungsstruktur und Wohnen Das ca. 40 ha große Stadtquartier ist durch fünfgeschossige, zumeist mäanderförmige Wohnzeilen gekennzeichnet, deren Innenhöfe in das fußläufige Wegekonzept des gesamten Wohngebietes eingebunden sind. Über die zentrale Erschließungsachse der Konrad-Wolf-Allee mit Fahrbahnen, Stellplätzen und Straßenbahntrasse erfolgt eine deutliche Zäsur in zwei Siedlungsteilgebiete. In den Randbereichen befinden sich die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (u.a. Grundschule, Gymnasium, Seniorenzentrum/Ärztehaus, 3 Kitas) sowie die Versorgungseinrichtungen mit einem wenig genutzten Marktplatz (Ernst-Busch-Platz). In Drewitz leben heute ca. 5.900 Einwohner in etwa 2.900 Wohneinheiten. Die Wohnge­bäude (bis auf wenige Ausnahmen Mietwohnungen) sind komplett im WBS 70 er­richtet und bieten aufgrund der Gleichartigkeit wenig Identifika­tionsmöglich­keiten. Die Mieten sind im Vergleich zu anderen Stadtteilen relativ niedrig. Der Wohnungsleerstand bewegt sich derzeit um 1%. 1.1.4. Freiraumstruktur Wesentliche Elemente der Freiraumstruktur des Stadtteils sind die großen Wohnhöfe, mit zumeist geringer Qualität und eingeschränkter Nutzbarkeit (Ausnahme ist der Modellhof Robert-Baberske-Straße). Drewitz besitzt einen hohen Anteil an Freiräumen, die teilweise im letzten Jahrzehnt umgestaltet und aufgewertet wurden (z.B. Fußgängerpromenade „Die Rolle“, Ernst-Busch-Platz). Von besonderer Bedeutung ist die unmittelbare Randlage zum waldartigen Landschaftsraum der Parforceheide mit seinen Angeboten für Freizeit und Naherholung. 1.1.5. Verkehr Über die Konrad-Wolf-Allee als „Stadtteil-Magistrale“ erfolgt die Anbindung des Wohngebiets an das übergeordnete Straßennetz (Nuthestraße, BAB A 115). Der überdimensionierte Straßenraum mit mehrfacher Barrierewirkung (Fahrbahn, Stellplätze, Tramtrasse) zerschneidet das Wohngebiet und führt zu erheblichen Immissionsbelastungen. Die Konrad-Wolf-Allee besitzt eine Vernetzungsfunktion für den Durchgangsverkehr, die aufgrund des ansonsten vorhandenen Straßennetzes nicht erforderlich ist. Über ein orthogonales Raster von Wohnstraßen erfolgt die Erschließung der einzelnen Teilräume des Stadtteils. Wohnstiche, die z.T. in die Blockbereiche hineinführen, dienen fast ausschließlich der Stellplatzunterbringung. Als bedeutender historischer Straßenraum verfügt die Sternstraße über eine ortsbildprägende Baumallee. Mit mehreren Bus- und Straßenbahnlinien in der Konrad-Wolf-Allee bzw. der Sternstraße ist der Stadtteil sehr gut an das ÖPNV-Netz angebunden. Defizite bestehen im südöstlichen Teilbereich mit seinen Schulund Kitastandorten, die derzeit über keine unmittelbaren ÖPNV-Haltepunkte verfügen. Das aktuelle Zielnetz des Radverkehrskonzepts führt die Hauptroute 1. Stufe (HR 1) entlang der KonradWolf-Allee. Über Nebenstraßen bestehen Verbindungen zu Nebenrouten in die Parforceheide bzw. dem Stadtteil Am Stern und zu der übergeordnete Stadtachse „Am Stern – Drewitz“.

4

Gartenstadt Drewitz

1.1.6. Einzelhandel und Versorgung Aufgrund der (fußläufigen) Nähe zu den Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Versorgungsschwerpunkten Stern-Center und Havel-Nuthe-Center ist das Stadtgebiet sehr gut mit Einkaufs- und Serviceinrichtungen versorgt. Die Weiterführung des REWE-Marktes mit der angrenzenden Wohngebietsgaststätte im Süden des Stadtteils an der Slatan-Dudow-Straße ist derzeit nicht gesichert. 1.1.7. Demographie und sozialräumliche Situation Der Stadtteil Drewitz verfügt über eine relativ junge Bewohnerschaft (27% jünger als 29 Jahre). Bei fast einem Drittel der Haushalte handelt es sich um Familien. Mit abnehmender Tendenz sind die Altersgruppen zwischen 30 und 39 Jahren bzw. über 60 in Drewitz zu Hause. Der Anteil der sozial und finanziell eher schwachen Bewohnerschaft wächst. Ein großer Anteil von Haushalten ist Empfänger von Transferleistungen bei gleichzeitig hoher Beschäftigungsrate (z.B. Alleinerziehende und Haushalte, in denen nur ein Erwachsener arbeitet). Tendenziell lässt sich feststellen, dass die Haushalte in Drewitz kleiner, jünger und einkommensschwächer werden (siehe wohnungswirtschaftliches Konzept). Die Identifizierung mit dem Stadtteil ist gering. Mit einem Gymnasium, einer Grundschule und 3 Kitas verfügt Drewitz auch über Einrichtungen mit überörtlicher Funktion. Unzureichend ist die Ausstattung mit Beratungsangeboten und differenzierten sozialen Einrichtungen. Es fehlt an Möglichkeiten, sich zu treffen oder Nachbarschaften zu pflegen. Unmittelbar nördöstlich des Havel-Nuthe-Centers befinden sich diverse Einrichtungen für Seniorenwohnen und -Pflege.

Bestand

Nuthestraße

Einkaufszentrum STERN-CENTER

Parforceheide Seniorenzentrum

Hotel Havel-NutheCenter

e

aß tr

ns

r te

Ernst-BuschPlatz Fr it

S

tr. -S in te rs te in -W on -v E.

ol -W

Ko

e

ß ra

St

-S

tr aß

Kita „Märchenland“

an lfg

e dt

aß tr -S

Schiller Gymnasium

au

St

g-

e

o W

e

aß tr -S ow

ud

D n-

e

aß tr r-S

a at

te

Sl

eß

-M ar Grundschule Am Priesterweg

ng

e

esk er

sk

O Arche christliches Kinder und Jugendwerk

La

ad nr

ab

-B

rt

be

Ro Kita „Benjamin Blümchen“ + Kinderclub

z-

e

lle f-A

5

Kita „Storchennest“ Montessorikita

B

BA

-

A

11

Postdam - Gartenstadt Drewitz

5

Gartenstadt Drewitz

1.2. Stärken und Schwächen des Stadtteils Im Spannungsfeld einer integrativen Herangehensweise mit sechs Themenfeldern und der schwerpunktmäßigen Betrachtung energetischer und wohnungswirtschaftlicher Determinanten der Gebietsentwicklung, besitzt die Darstellung der Rahmenbedingungen für das Stadtteilentwicklungskonzept eine gewisse „Klammer-Funktion“. Um jedoch im vorgegebenen Umfang die konzeptbestimmenden Essentials – also vor allem die Qualitäten sowie die Risiken und Schwächen – für Städtebau und Freiraumgestaltung darzustellen, ist eine gewisse zusammenfas­sende Kompaktheit erforderlich. Spezifische Rahmenbedingungen der einzelnen Themenfelder werden über­wiegend in den jeweiligen Kapiteln dargestellt. Stadtteil / Wohnsiedlung Stärken Schwächen Gemeinsam mit Stern und Kirchsteigfeld ein nahezu selbst­ periphere Lage im Südosten Potsdams (Entfernung Innenständiger Stadtteil mit ca. 30.000 EW, stadt), gute Ausstattung an sozialen Einrichtungen (Kitas, Schulen, gleichförmige Wohngebäude des gleichen Typs (WBS 70) mit Seniorenwohnanlage und Pflegeheim), wenig Identifikationsmöglichkeiten, gute Ausstattung an Versorgungseinrichtungen (Havel-Nuthegeöffnete Hofstrukturen (Mäander) erschweren Orientierung Center, Stern-Center), und Zuordnung (innen – außen), Neubaupotenziale vorhanden, sozialer Abwärtstrend mit Imageverschlechterung, Konzepte auf der Grundlage von regelmäßigen Sommercamps fehlendes bürgerschaftliches Engagement, (Architektur/Städtebau) und Masterplanverfahren 2006 wenig soziale Beratungsangebote Freiraum Stärken Schwächen hohe Quantität an Freiräumen im Wohnumfeld und Straßengeringe Qualität und Nutzbarkeit der verfügbaren Hofräume, raum, zahlreiche Abstandsgrünflächen, Stellplatzanlagen usw., gutes Angebot an Spielplätzen für ältere Kinder und Jugendmangelnde Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeiten, liche, keine klare Definition und Trennung von öffentlichen und Schulsportanlagen auch für öffentliche Nutzung zur Verfüprivaten Freiflächen (keine soziale Kontrolle möglich, Folge: gung, erhöhter Vandalismus), Modellhof mit exemplarischer Freiraumgestaltung, Fehlen einer wohngebietsbezogenen öffentlichen Grünanlage Nachbarschaft zu übergeordneten Grün- und Freiflächen, Nah- sowie generationenübergreifender Angebote im öffentlichen erholungsbereichen: Waldflächen und Parforceheide Raum, teilweise erhebliche Mängel in der Unterhaltung und Pflege, klimatisch wirksame Vegetationsbestände kaum vorhanden Umwelt- und Immissionssituation Stärken Schwächen zentrale Hauptversorgung Fernwärme Stadtwerke (EWP) mit Wärmeverluste der Fernwärme-Leitungen, KWK (hoher Ausnutzungsgrad), Keine/geringe Dämmung/Verluste bei Kellerdecken, Dächern, relativ gute Dämmwerte der Fassaden WBS 70 Fenster, fehlende wirksame Gehölzbestände und Freiflächen, Immissionsbelastung in Randbereichen zu Nuthestraße, BAB und Konrad-Wolf-Straße Demografie / soziale Situation Stärken Schwächen relativ junge Bewohnerschaft: 27% < 29 Jahre, abnehmende Gruppen: 30 bis 39 Jahre und ≥ 60 Jahre, zunehmender Zuzug aus anderen Großsiedlungen, derzeit Auszug der älteren Mieter, hoher Anteil von Familien (32% der Haushalte mit > 2 Perteilweise sozial und finanziell schwache Bewohnerschaft, hoher Anteil von Haushalten als Empfänger von Transferleis­ sonen) tungen, aber gleichzeitig hohe Beschäftigungsrate

6

Gartenstadt Drewitz

Wohnungswirtschaftliche Situation Stärken Schwächen preisgünstige Wohnungen im unsanierten Wohnungsbestand, Modernisierungsstau bzw. -nachholbedarf, gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aus Mietersicht, geringe Mieterlöse und Instandhaltungsreserven, geringer Leerstand, wenig Motivation zur Sanierung der Wohngebäude da geringer großes Potenzial zur zielgruppen- und bedarfs­orientierten Leerstand, Bereitstellung neuer Wohnangebote, zu wenig Leerstandsreserve für Umsetzungen bei Sanierungsgutes Angebot für Familien: 59% der WE mit > 3 Zimmer, maßnahmen, niveaugleiche Hauseingänge der Bebauung entlang der ausschließlich Mietwohnungsbestand, südöstlichen Konrad-Wolf-Allee mit guter Eignung für barriere- zu wenig differenziertes Wohnungsangebot freies bzw. -armes Wohnen, Mehrzahl der Eigentümer Mitglieder im Arbeitskreis StadtSpuren (Zusammenschluss der sozialen Wohnungsunternehmen der Stadt Potsdam seit 1997, u.a. bei der Stadtteilentwicklung gemeinschaftlich und abgestimmt aktiv), mehr als 50% der Wohnungen im kommunalen Eigentum

Stärken gute ÖPNV-Anbindung - Straßenbahn: Konrad-Wolf-Allee - Bus: Sternstraße, Gerlachstraße, gute Anbindung an das übergeordneten Straßennetz (Nuthestraße, BAB A 115), Hauptroute 1. Stufe (HR 1) des Radverkehrskonzepts der Stadt Potsdam entlang der Konrad-Wolf-Allee, Anbindung an die Stadtachse Am Stern - Drewitz

Verkehr Schwächen Zerschneidung des Wohngebietes durch den überdimen­sio­ nierten Straßenraum und mehrfache Barrierewirkung der Konrad-Wolf-Allee (Stellplätze, Straße, Straßenbahntrasse), gesicherte Kreuzungsmöglichkeit an lediglich zwei Stellen, große Entfernung zu Haltestellen im südöstliche Teilbereich, kaum Barrierefreiheit im Straßenraum, Stellplätze teilweise im Bereich der Wohnhöfe, Durchgangsverkehr Konrad-Wolf-Allee mit entsprechenden Lärm- und Abgasemissionen

7

Gartenstadt Drewitz

2. Konzeptentwicklung, Leitbild und Ziele 2.1. Bisher vorliegende Konzepte 2.1.1. Integriertes Stadtteilentwicklungskonzept – Masterplan Stern_Drewitz_Kirchsteigfeld Im Zuge eines intensiven Moderations- und Abstimmungsprozesses wurde in den Jahren 2005/2006 eine integrierte Stadtentwicklungsplanung im Rahmen einer von der Stadtverwaltung beauftragten Masterplanung für den Potsdamer Südosten (Stern-Drewitz-Kirchsteigfeld) erstellt. Auf der Grundlage des von der Wohnungswirtschaft übernommenen Leitsatzes der „Gartenstadt Drewitz“ werden wesentliche Kernaussagen getätigt: Wohnen: kurz- und mittelfristige, nachfrage- und zielgruppenorientierte strukturelle Anpassung sowie Schaffung neuer Wohnangebote (Mischung von Altersgruppen, Haushaltsformen und Wohnformen) Soziale Infrastruktur: Alternative Kultur- und Dienstleistungsangebote schaffen Wirtschaft und Gewerbe: Profilierung Stadtteilzentrum Drewitz (Havel-Nuthe-Center) Freiraum und Erholung: nachhaltige Steigerung der Qualität und der Nutzbarkeit der Freiräume durch Umgestaltung; Rückbau überdimensionierter Verkehrsflächen; Verknüpfung mit dem Landschaftsraum und Qualifizierung der Wohnhöfe Verkehrliche Vernetzung: Umbau der Konrad-Wolf-Allee, Stärkung der Angebote von Bus und Bahn sowie Erhöhung des Komforts für Fußgänger und Radfahrer; fahrradfreundliche Gestaltung der Wegeverbindungen „Stadtachse Stern-Drewitz“ und „Grünes Freizeitband“ Im Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Potsdam (INSEK) sind die Entwicklung von Drewitz und einzelne Projekte als eine vorrangige Aufgabe beschrieben. 2.1.2. Sommercamps Im vorab dargestellten Masterplan Stern_Drewitz_Kirchsteigfeld wird die umfassende Weiterentwicklung der Großsiedlung zur „Gartenstadt Drewitz“ vorgeschlagen. Teilaspekte dieser Entwicklung wurden in zwei Internationalen Sommercamps (2007 und 2008) vertieft. Insbesondere in 2008 wurden Ansätze und Forderungen nach einer baulichen Verdichtung des Wohngebietes weiter entwickelt. Ein Zuzug wirtschaftlich stärkerer Bewohnergruppen soll so ohne Verdrängung der heutigen Bewohner erreicht werden, bei gleichzeitiger städtebaulicher Aufwertung. Die Verdichtung soll vor allem durch die Schließung und Ergänzung der Wohnhöfe erfolgen. Insgesamt sechs interdisziplinär besetzte Teams entwickelten sehr differenzierte Vorschläge. 2.1.3. Teilplanungen Anknüpfend an den Masterplan Stern_Drewitz_Kirchsteigfeld werden Detailkonzepte erarbeitet. Die Planung „Grünes Freizeitband“ befasst sich mit der Entwicklung der Parforceheide als Naherholungsgebiet, die Planung „Stadtachse Stern-Drewitz“ mit der Stärkung der Wegeverbindungen zwischen den Stadtteilen Drewitz und Stern.

8

Gartenstadt Drewitz

2.2. Leitbild und Ziele Die Gartenstadt Drewitz ist zukunftsfähig. In Zeiten von Wohnungsknappheit und Nachfrage in Potsdam bietet sich hier die Chance zur Entwicklung eines dichten, durchmischten, durchgrünten und energieeffizienten urbanen Stadtteils. Vorhandene Grün- und Freiflächen werden qualifiziert, Wohnbereiche verdichtet und städtbaulich arrondiert, Partizipation und Prozesse moderiert und die energetischen Rahmenbedingungen der Gebäude und Netze im Sinne einer umfassenden CO2-Reduktion modernisiert. Stadt, Stadtwerke und Wohnungswirtschaft arbeiten trotz vorhandener Zielkonflikte zusammen. Die soziale Wohnungswirtschaft der Stadt Potsdam verfügt mit dem Arbeitskreis Stadtspuren über ein Gremium, das sich bereits in Prozessen der Stadtteilentwicklung (u.a. Schlaatz, Zentrum Ost) bewährt hat. Alle Beteiligten sind sich der Handlungserfordernisse bewusst: Der soziale Negativtrend des Stadtteils und seine Stigmatisierung, einhergehend mit dem Imageverlust, sind aufzuhalten. Neue Wohnungsangebote tragen dazu bei, sozial stabilisierende Bevölkerungsgruppen, insbesondere Familien mit Kindern, einkommensgesicherte Senioren und Starterhaushalte anzuziehen. Strategie und Leitbild sind langjährig intensiv abgestimmt worden. Die globalen Erfordernisse von Klimaschutz und Klimaanpassung werden in Einklang gebracht mit den sozialen Erfordernissen von Mieterschutz und städtebaulicher Anpassung. Als wesentliche Leitsätze und Zielvorgaben einer Entwicklung zur Gartenstadt Drewitz sind festzuhalten:

4 Entwicklung neuer Qualitäten im Städtebau durch eine zielgruppen- und bedarfsorientierte Bereitstel

lung neuer Wohnhaustypologien im ganzen Stadtteil,

4 Sicherung einer neuen Durchmischung der Wohnbevölkerung durch Diversifizierung des bestehenden

und neu entstehenden Wohnungsangebots,

4 Umsetzung ambitionierter energetischer Standards der CO2-Reduktion in der Sanierung und im Neu

bau unter Einsatz regenerativer Energien und im Zuge modellhafter Implementierung dezentraler Netze,

4 Schaffung

neuer Qualitäten in der Freiraumgestaltung und -bereitstellung durch den Umbau über-

dimensionierter verkehrlicher Transiträume zu multifunktionalen Parkflächen,

4 Entwicklung einer differenzierten Hierarchie von „Gärten“ zwischen ganz öffentlich bis ganz privat, 4 Erstellung kurzer, barrierefreier und attraktiver Fuß- und Radwegverbindungen zu allen Versorgungs

schwerpunkten und allen ÖPNV-Haltestellen des Stadtteils,

4 Einbeziehung aller Bewohnern und aller relevanten Akteure in den zukünftigen Umgestaltungsprozess, 4 Sammlung von Erfahrungen für die energetische Sanierung anderer Stadtteile (Vorbildwirkung). 2.3. Konzept Städtebau Das städtebauliche Konzept (siehe nachfolgende Abbildung bzw. Plan 2), mit einer schwerpunktmäßigen Darstellung von Neubau- und Umbaumaßnahmen, zeigt die Abstimmungsergebnisse zum Transformationsprozess der Gartenstadt Drewitz. Als eine verräumlichte „Klammer“ dokumentiert das Konzept eine mittel- bis langfristige Entwicklungsstrategie für den Stadtteil bis ca. 2025, die flexibel und robust genug ist, notwendige Spielräume zu sichern. Gleichzeitig bildet es den Rahmen für kurz- bis mittelfristig zu realisierende investive Maßnahmen der beteiligten Wohnungseigentümer und weiterer Akteure. Diese sind zum Teil detailliert in den nachfolgenden Konzepten zur Freiraumgestaltung und insbesondere beim Wohnungswirtschaftlichem Konzept und beim Umsetzungskonzept dargestellt.

9

Gartenstadt Drewitz

Der städtebauliche Transformationsprozess wird insbesondere durch drei Konzeptbausteine angestoßen und von ihnen getragen:

4 Herausnahme

des überdimensionierten und trennenden Verkehrsraumes der Konrad-Wolf-Allee in

zentraler Lage

4 Entwicklung

eines Stadtteilparks auf der ehem. Verkehrstrasse und Ergänzung zu einem „Grünen



Kreuz“ zur Intensivierung von internen und externen Verflechtungsbeziehungen sowie zur Gliederung



des Stadtteils

4 Neustrukturierung der indifferenten Wohn-Mäander zu Blöcken mit klaren Innen- und Außenräumen. Städtebauliches Konzept

Einkaufszentrum STERN- CENTER

Seniorenzentrum Betreutes Wohnen Hotel IV

Schaukraftwerk

V

HavelNutheCenter

NEUBAU - TOWN HOUSES + WOHNEIGENTUM

VI

IV

V VI

V

V

VI VI

IV

V VI

V

VI

IV

Kita und Schule VI

V

V

VI

V

VI

VI

Kita V

VI

VI

V

VI

V

V

BLOCKRANDSCHLIESSUNGEN + AUFSTOCKUNGEN

„STADTTEILSCHULE“ Kita

NEUBAU - BLOCKRANDBEBAUUNG + WOHNEIGENTUM

Postdam - Gartenstadt Drewitz

Aus städtebaulicher und baulicher Sicht bilden die Handlungsbereiche „Abriss“, „Neubau“ und „Aufstockung“ die Maßnahmenschwerpunkte des vorliegenden Konzepts. Eine arrondierende Bebauung auf größeren Potenzialflächen für eigentumsbezogenen Wohnungsneubau ist auf der südöstlichen Straßenseite der Sternstraße, auf den Flächen nordöstlich der Slatan-Dudow-Straße sowie im Bereich des heutigen Ernst-Busch-Platzes vorgesehen. Dort kann ein wichtiger Beitrag zu einem energieeffizienten Wohnungsbau für neue Zielgruppen im Stadtteil geschaffen werden. Auf der Grundlage des wohnungswirtschaftlichen Konzeptes und des Energieeffizienzkonzeptes ist insgesamt beabsichtigt, von den 946 Wohnungen insgesamt 40% gemäß EnEV-Standard 2009, 40% gemäß Niedrigenergiestandard sowie 20% gemäß Passivhausstandard errichten zu lassen.

10

Gartenstadt Drewitz

2.3.1. Konzept Abriss Zur Sicherung von stadtteilbezogenen wie auch gebietsübergreifenden Vernetzungen zwischen dem Stern-Center und dem südöstlichen Teilbereich des Wohngebiets sind für die Schaffung von ausreichend dimensionierten öffentlichen Wegeverbindungen kleinteilige Abrissmaßnahmen vorgesehen. Diese beschränken sich weitgehend auf die Häuserzeile zwischen der „Rolle“ und der Konrad-Wolf-Allee. Der südliche Versorgungsstandort mit dem REWE-Markt, einer gastronomischen Einrichtung und großen, zusammenhängenden Stellplatzanlagen wird perspektivisch aufgegeben und zurückgebaut. Hier entsteht eine großflächige Potenzialfläche für Maßnahmen des Wohnungsneubaus. Von den geplanten Abrissen sind insgesamt 50 Wohneinheiten betroffen. 2.3.2. Konzept Neubau Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die geplanten Neubaumaßnahmen im Wohnungsbau mit einem Umfang von 946 WE. Wie bereits vorab kurz dargestellt, gibt es für den Wohnungsneubau insgesamt drei Schwerpunktbereiche: Eigentumsbezogener Wohnungsneubau entlang der südöstlichen Straßenseite der Sternstraße. Hier ist beabsichtigt, durch die Errichtung von bis zu 4-geschossigen Townhouses einen städtebaulichen Übergang zwischen den beiden Wohnhaustypologien (Geschoßwohnungsbau und Einfamilienhäuser) entlang der Sternstraße zu entwickeln. Aufgrund der Randlage zum Stern-Center und der Lage an der historischen Sternstraße besitzen diese Flächen eine hohe Lagegunst. Die Baumaßnahme ist im Zeitraum 20122013 vorgesehen. Eigentumsbezogener Wohnungsneubau auf den Flächen nordöstlich der Slatan-Dudow-Straße. Durch die Errichtung von bis zu 5-geschossigen Wohnungsbauten erfolgt eine städtebaulichen Komplettierung der Siedlung. Aus der Randlage zu großen, zusammenhängenden Grün- und Freiflächen sowie zu Gemeinbedarfseinrichtungen resultiert eine hohe Lagegunst für familiengerechte Wohnformen. Die Baumaßnahme ist im Zeitraum 2014 – 2015 vorgesehen. Die derzeit gewerblich genutzten Teilflächen befinden sich in Privatbesitz. Arrondierender, eigentumsbezogener Wohnungsneubau auf den Flächen des Ernst-Busch-Platzes. Die aktuelle Gestaltung und Lage des Platzes führt dazu, dass dieser Bereich nicht von den Drewitzern angenommen wird. Mit der Entwicklung des zentralen Ernst-Busch-Parkes wird der Standort durch die unmittelbare Zuordnung zu der Grünfläche noch problematischer. Vor diesem Hintergrund ist eine perspektivische Überbauung ab dem Jahr 2016 vorgesehen. Zu einer Komplettierung der bislang offenen Hofbereiche werden Blöcke geschlossen. Mit der Entwicklung dieser

11

Gartenstadt Drewitz

Wohnblöcke sollen deutliche Identifikationsmerkmale geschaffen und die Aneignung durch die Bewohner erleichtert werden. Im Zusammenhang mit diesen Neubaumaßnahmen ist die Errichtung von ca. 20.450 m2 BGF Wohnfläche vorgesehen. Die Umsetzung der Maßnahmen ist überwiegend erst ab 2016 beabsichtigt. 2.3.3. Konzept Aufstockung Durch die Aufstockung einer Reihe von Wohngebäuden entlang des „Grünen Kreuzes“ erfolgt eine städtebauliche Akzentuierung dieses zentralen öffenlichen Freiraums des Wohngebietes. Derzeit ist ein eingeschossiger Aufbau auf den nachfolgend dargestellten Dächern beabsichtigt. Die Maßnahmen, die zeitlich gestuft schon ab dem nächsten Jahr beginnen sollen, werden mindestens nach dem EnEV 2009-Standard durchgeführt, wenn möglich höherwertig. 2.3.4. Wohngebietseingänge Mit dem geplanten Rückbau der Konrad-Wolf-Allee und der resultierenden frühzeitigen Verteilung des Ziel- und Quellverkehrs in das Wohngebiet erfahren die beiden Eingangsbereiche in den Stadtteil eine besondere Bedeutung. Der Übergang zwischen dem Verkehrsraum und dem neuen Park wird entsprechend attraktiv gestaltet werden. Zur städtebaulichen Betonung und zur Setzung von Imageträgern für die neue Gartenstadt Drewitz ist die Errichtung eines sog. Schaukraftwerks als gläserne Energiezentrale nördlich des Havel-Nuthe-Centers vorgesehen. Hier werden Aspekte der Energieerzeugung auf der Basis erneuerbarer Rohstoffe (Rapsöl) und der Distribution den interessierten Bewohnern und vor allem den Schülerinnen und Schülern demonstriert. Die Anlage setzt ein Zeichen für die Energiewende im Stadtteil und positioniert sich an einem gut einsehbaren Ort. Mit der Entwicklung der Grundschule Am Priesterweg zum Bürgerzentrum soll eine gestalterische Aufwertung des südlichen Zuganges in das Wohngebiet erfolgen. Mit den beiden dargestellten Maßnahmen können zwei bedeutende Zukunftsfelder (Klimaschutz und Bildung) die Positionierung der Gartenstadt mit Ausstrahleffekten auch im Stadtraum ablesbar machen. 2.3.5. Versorgungsstandort Havel Nuthe-Center Zur Sicherung der Versorgungsfunktion mit Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten innerhalb des Stadtteils ist der Standort des Havel-Nuthe-Centers weiter zu qualifizieren. Hier sollten kurzfristige Aufwertungsmaßnahmen umgesetzt werden, die die Aufenthalts- und Gestaltqualität verbessern. Zur Angebotskonsolidierung sind Abstimmungen mit dem Eigentümer und den Gewerbetreibenen zu führen. Aufgrund der stadtteilbezogenen Bedeutung und der Ausstrahlungseffekte (Orientierung) ist der Bereich mit Priorität zu behandeln. Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz sollten umgesetzt werden. 2.3.6. Grundschule „Am Priesterweg“ – Stadtteilschule und Bürgerzentrum Gerade in den letzten drei Jahren ist – parallel zur Verstärkung von Segregationstendenzen im Stadtteil – sichtbar geworden, dass es in Drewitz an sozialen Beratungsangeboten, an Treffmöglichkeiten und Bildungsangeboten für Erwachsene fehlt. Mit der Umprofilierung der Grundschule Am Priesterweg zu einer Stadtteilschule als Bürger- und Stadtteilzentrum soll dem begegnet werden.

12

Gartenstadt Drewitz

2.4. Konzept Grün- und Freiflächen 2.4.1. Leitbild Wie bereits eingangs beschrieben, ist die energetische Sanierung des Außenraums für uns integraler Bestandteil der energetischen Sanierung einer Großwohnsiedlung. Stichworte sind „Stadt der kurzen Wege“ und der ressourcenschonende, umweltfreundliche Umgang mit dem umgebenden Raum und dem Grund und Boden. ‚Gartenstadt Drewitz’ ist nicht nur ein Name, die ‚Gartenstadt Drewitz’ erlebt man. Ihr Erscheinungsbild transportiert die Idee und prägt das Gebiet. Es geht nicht nur um Grün, sondern auch um seine sozialen Aufgaben und Funktionen. Die geplante intensive Durchgrünung wird von erheblicher stadtklimatischer Wirkung sein. So entstehen Synergieeffekte, die die Effektivität der energetischen Gebäudesanierung noch steigern. 2.4.2. Grundlagen Der soziale und demographische Wandel in Drewitz führt zu einem wachsenden Nutzungsdruck, dem die ‚Unnutzbarkeit’ eines Großteils der vorhandenen Freiräume im Gebiet gegenüber steht. Eine längere tägliche Verweildauer im Wohngebiet lässt eine intensivere Inanspruchnahme der Freiräume erwarten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Ansprüche und Möglichkeiten der verschiedenen Gruppen wie Senioren, Familien und Kinder, sozial Schwache usw. differieren und auch konkurrieren. Dies erfordert eine differenzierte Qualifizierung des Freiraums in nutzbare Freiräume. Als entscheidende Voraussetzung für die Realisierung des Konzeptes sehen wir die städtebauliche Neuordnung des Gebietes.

13

Gartenstadt Drewitz

Mit der Konversion der Konrad-Wolf-Allee in den Konrad-Wolf-Park entsteht ein zentraler Stadtteilpark als Naherholungsgebiet. Bisher in den öffentlich zugänglichen Höfen verortete öffentliche Freiraumfunktionen werden in den öffentlichen Raum verlagert, wo sie richtig sind. Die Entlastung der Wohnhöfe und die Neuordnung der Wegebeziehungen gestatten zukünftig die individuelle, geschützte, private Nutzung der Höfe durch die Anwohner. Die großzügige Gestaltung des grünen Wegekreuzes erlaubt die Aufwertung des Straßenraums durch nutzbare halböffentliche Bereiche im Übergang zwischen Bebauung und Straßenland. Bei der Entwicklung des Außenraums stehen folgende Ziele gleichberechtigt nebeneinander:

4 Imageverbesserung und Identitätsbildung im Quartier, 4 Erlebbarkeit, Nutzbarkeit und Vielfalt an Verwendungsmöglichkeiten, 4 Verbesserung der klimatischen und ökologischen Situation.

2.4.3. Konrad-Wolf-Park – Generationenpark und Grüne Achse Ost-West Heute Straße – morgen Park. Rund 2,5 ha Fahrbahn aus Asphalt sollen entsiegelt werden. Wo heute noch Autos rollen, soll ein qualitativ hochwertiger, für alle Altersgruppen nutzbarer Stadtteilpark (Achse Nord-Süd) entstehen. Nicht nur das Image des Quartiers soll entscheidend verbessert werden, auch die ökologische und klimatische Situation soll entscheidend profitieren. Bäume schützen die Bebauung im Sommer vor Überhitzung und lassen sie im Winter windschützend und dadurch wärmend wirken. Regen sickert in den Untergrund, Lärm- und Schadstoffemission werden gemindert. Die Wohnbebauung an der heutigen Konrad-Wolf-Allee wird zu einer bevorzugten Wohnlage direkt am Park. Die bisher unbeliebteste Wohnlage wird eine der ‚besten Adressen’ im Gebiet.

14

Gartenstadt Drewitz

Der Konrad-Wolf-Park ist das grüne Herz des Stadtteils. Er ist Grünverbindung und wohngebietsbezogene Naherholungsfläche mit entsprechenden Angeboten in Einem. Auf Fuß- und Radwegen im Grünen lassen sich alle für die Bewohner wichtigen Einrichtungen (Schule, Kita, Einzelhandel, Ärzte, Spielplätze, Freizeitangebote) bequem, sicher und weitestgehend barrierefrei erreichen. Zusammen mit der ‚Grünen Achse Ost-West’, die den Konrad-Wolf-Park im Zentrum quert, wird das zweiachsige System ‚Grünes Kreuz’ gebildet. So wird sämtlichen Anwohnern ermöglicht, sich weitestgehend zu Fuß oder per Rad, ohne Konkurrenz zu PKWs bewegen.

Arbeitsschritte:

4 Entsiegelung der überdimensionierten Konrad-Wolf-Allee und weitgehender Rückbau der Fahrtrassen.

Integration der Straßenbahntrasse in die Grünanlage mittels grünem Gleisbett.

4 Andienungsstraßen für Feuerwehr, Anlieferung, Parken u.a.m. für die an den Parkrand angrenzende

Bebauung werden als Bestandteil der Parkkonzeption qualitätvoll und übersichtlich gestaltet.

4 Einordnung erlebbarer ‚Orte’ als Identifikations- und Treffpunkte für alle sozialen Gruppen und alle

Generationen (generationenübergreifende Spiel- und Sportangebote, Promenade, Bolzplatz, Boule,



Kaffeepavillon, Festplatz usw.). Deren Verortung erfolgt so, dass Konfliktsituationen zwischen



‚ruhigen’ und ‚lauten’ Nutzungen vermieden werden.

4 Am Kreuzungspunkt entsteht in städtebaulich exponierter Lage ein Stadtplatz mit dem ‚Café am See’. 4 Hochwertige Fuß- und Radwegeverbindungen in ausreichender Breite sind gut einsehbar und werden

nachts ausreichend beleuchtet. Objektiv werden die Wege kürzer, aber auch subjektiv, weil es Spaß



macht, sie zu gehen/fahren und weil sie sicher sind.

4 Der Konrad-Wolf-Park schafft die Verbindung zwischen der heutigen Grundschule/dem künftigen Bür

gerzentrum ‚Stadtteilschule’ und dem Havel-Nuthe-Center.

15

Gartenstadt Drewitz

4 Der oberflächige Regenwasserabfluss wird durch die Entsiegelung und Versickerung vor Ort reduziert.

Das Niederschlagswasser wird in Speichern zur Bewässerung der öffentlichen Grünflächen gesam-



melt. Ein anderer Teil des Wassers fließt in eine Pflanzenkläranlage, die gestalterisch mit einem flachen



Wasserbecken mit Trinkwasserqualität zum Spielen und Betreten für Kinder und Erwachsene (am



Café am See) kombiniert ist. Überschüssiges Wasser wird versickert.

4 Im Park werden auf Schaubeeten Energiepflanzen angebaut, die wie die Pflanzenkläranlage als An

schauungsmaterial im Unterricht Verwendung finden und Bestandteil des im Energiekonzept beschrie-



benen Energielehrpfades sind.

2.4.4. Wohn- und Hofkonzepte Mit der Verkleinerung der Blockeinheiten reduzieren sich die Anzahl der zuzuordnenden Wohnungen und die Anforderungen an die Ausstattung der Höfe. Im privaten und halbprivaten Bereich werden individuelle Nutzung und Aneignung möglich, unter anderem das Community Gardening, dass Identität, Kommunikation und Integration fördern kann. Die Verkleinerung und Schließung der Höfe durch bauliche Maßnahmen und ihre „Privatisierung“ – im Sinne der individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzung durch die Anwohner – hat folgende positive Effekte:

4 Reduzierung

von Lärmemissionen in den Höfen,



weil z.B. Spielbereiche für ältere Kinder im öffent-



lichen Raum angesiedelt sind.

4 Verbesserung der sozialen Überschaubarkeit, um

das Wohlbefinden im Privatbereich zu sichern.

4 Soziale

Kontrolle und Aneignung fördern einen



sorgsamen Umgang mit den Flächen, reduzieren



Vandalismus, wirken sich mindernd auf die Pflege-,



Unterhaltungs- und die Betriebskosten aus.

4 Verbesserung des Klimas in den Innenhöfen, be

sonders im Sommer.

Entsprechend der wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Konzepte wurden verschiedenen Hoftypologien entwickelt, die auf die Bedürfnisse der Bewohner und ihre sozialen, kulturellen und altersspezifischen Eigenheiten eingehen. Sie sind als Vorschlag oder auch Grundraster zu verstehen, das ausgestaltet werden muss. Die konkrete Umsetzung der Hoftypologien erfolgt in Abhängigkeit von den Ergebnissen der Bewohnerbeteiligung. Dabei können Höfe entstehen, die jeweils eines der Merkmale aufweisen oder eine Kombination von mehreren sind.

16

Gartenstadt Drewitz

Variante 1 Der Hof für generationenübergreifendes Wohnen Jeder hat hier seinen Platz, den er – wenn er es möchte – mit anderen teilen kann. In der Mitte treffen sich die Generationen, kann man Nähe und Austausch suchen. Die Sportgeräte sind für jede Altersgruppe geeignet, die Bänke und Wiesen sowieso. Variante 2 Der familien- und kindgerechte Hof Die Familie ist der Hauptakteur. Die Kinder können buddeln und ballspielen, während die Eltern mit anderen zusammensitzen, quatschen und gemeinsam grillen. Kleine Mietergärten ermöglichen körperliche Betätigung und Tauschgeschäfte über den Gartenzaun. Variante 3 Der multikulturelle Selbstversorgerhof Hier blüht Drewitz auf: Jeder zeigt, was er mit seiner Hände Arbeit kann, auch Ruheständler, Migranten und Leistungsempfänger. Reiche Ernten stiften Selbstvertrauen, Kommunikation und arbeitsteilige Tauschbeziehungen. Der Hof ist das gemeinsame Produkt der Nachbarn.

Variante 4 Der ruhige Hof Hier hat man Zeit, weil sie stehen bleibt. Ruhe für die Sinne, Entspannung für Muskeln und Nerven. Bänke laden nicht nur ein, sie sind auch leicht erreichbar. Bäume spenden Schatten, ein Brunnen kühlendes Nass. Und wenn es mal regnen sollte, setzt man sich einfach unter das Gartendach. Die Neugestaltung der Höfe erfolgt mit Blick auf den Klimawandel. Dies betrifft Fragen der Beschattung und damit der Kühlung der Baumassen aber auch des Sonnenschutzes, insbesondere der Kinderspielplätze. Dazu gehören eine entsprechende Pflanzenverwendung, Regenwassernutzung, Verwendung von Materialien und die räumliche Anordnung von Funktionen. Der oberflächige Regenwasserabfluss soll reduziert werden zugunsten der Versickerung vor Ort und der Sammlung der Niederschlagswässer in gestalterisch eingebundenen Mulden-/ Rinnensystemen und unterirdischen Zisternen. Mit dem Wasser werden Pflanzen, Bäume und Mietergärten bewässert.

17

Gartenstadt Drewitz

2.4.5. Straßenraum – Begegnungsraum Der Straßenraum wird als erweiterter ‚Vorgartenbereich’ der Bebauung aufgefasst. Er nimmt halböffentliche Funktionen auf, die bislang in den ungeschlossenen Höfen liegen: Hier begegnet man einander, hält einen Schwatz, ruht vom Einkauf aus. Hierzu sollen die Breite der Vorgärten reduziert, die Gehwege verbreitert und die Positionierung der PKW-Stellplätze optimiert werden. Heute sieht in Drewitz eine Straße aus wie die andere, zukünftig soll jede Straße eine eigene Adresse sein. Verschiedene Straßenraumtypen mit divergierenden Proportionen und unterschiedlichen Straßenraumprofilen geben jeder Straße ein eigenes Gesicht. Um dies zu unterstützen, werden Richtlinien für die Gestaltung der Vorgartenbereiche erarbeitet, z.B. zur Stellung von Bäumen (solitär, einreihig oder alleeartig), der Verwendung verschiedener Baumarten (groß-, mittel- oder kleinkronige Bäume). Die konkurrierende Gestaltung der Straßen soll Gegenstand offener Beteiligungsverfahren sein. 2.4.6. Bepflanzung und Klima Grundsätzliche Überlegungen werden zur Bepflanzung des Gebietes im Angesicht des Klimawandels angestellt: Bäume, die wir heute pflanzen, sollen 60, 70 oder mehr Jahre wachsen und natürlich durch Beschattung der Bebauung im Sommer und Lichtdurchlässigkeit der Krone im Winter auch klimatisch positiv wirksam sein. Zukünftig sind wärmere Sommer mit langen Trockenperioden zu erwarten, während die Winter eher kontinentalen Verhältnissen gleichkommen werden. Hinzu kommt: Nicht vorauszusagen ist die Entwicklung der hiesigen Pflanzen, die sich in natürlicher Weise den Veränderungen über lange Zeiträume anpassen müssen. Es reicht daher nicht, einfach mal zu schauen, was am Mittelmeer wächst und das dann auf Brandenburg zu übertragen. Die gewählten Pflanzenarten müssen dem speziellen Mikroklima, dem Relief, dem Boden, der Exposition usw. entsprechen. Es soll daher auf erprobte Arten mit entsprechender Amplitude zurückgegriffen werden, wie z. B. Sophora japonica (Schnurbaum), verschiedenen Lindenarten wie Tilia cordata (Winterlinde) oder Betula pendula (Weißbirke). Die PRO POTSDAM widmet diesen Themen große Aufmerksamkeit. Sie pflegt ihre mehr als 14.000 Bäume systematisch, gestützt auf ein elektronisches Kataster, das alle Bäume samt notwendiger Pflegematrix erfasst. Gleichzeitig unterstützt die PRO POTSDAM die Uni Potsdam bei Forschungen zum Thema Vegetation im Klimawandel, der nachhaltigen Bestandspflege und dessen Ergänzung. Die aktuellen Erkenntnisse sollen jeweils Eingang in die geplanten Maßnahmen finden.

2.5. Verkehrskonzept Die Umwandlung der Konrad-Wolf-Allee in einen Park und die zusätzliche ‚Grüne Achse Ost-West’ aus der der PKW-Verkehr weitestgehend herausgenommen wird, setzt die grundlegende Neuordnung des ruhenden und fließenden Verkehrs voraus. Das Konzept hat folgende Elemente:

4 Der Durchgangsverkehr für Kfz wird weitgehend unterbunden: Es ist nicht unmöglich, die Siedlung zu

durchqueren, aber es ist unbequem und setzt die Kenntnis des Gebietes voraus.

4 Die Konrad-Wolf-Allee wird bis auf die erforderliche Andienung weitgehend vom Kfz-Verkehr befreit, die

Straßenbahntrasse bleibt erhalten. Sie wird im Bereich des Parks in eine Langsamfahrtstrecke um-



gewandelt und begrünt.

4 Die Führung des Busses wird verändert. Statt über die Konrad-Wolf-Allee werden die Linien durch den

südöstlichen Teil der Siedlung geführt.

18

Gartenstadt Drewitz

4 Stellplätze können in ausreichender Anzahl zur Verfügung gestellt werden. Es werden Wohnbereiche

ausgewiesen, in denen man bequem ohne Auto wohnen kann.

4 Der sichere Fluss von Fußgänger- und Fahrradverkehr hat Vorrang vor dem fließenden Kfz-Verkehr. 4 Es entstehen großräumige Bereiche, die weitgehend frei von Barrieren sind. 4 Individuell nutzbare Mobilitätsalternativen komplettieren die moderne, d.h. energetisch effiziente und

umweltfreundliche Verkehrsorganisation des Stadtteils.

2.5.1. Neuordnung der verkehrlichen Erschließung Der Kfz-Verkehr wird über die Knoten an den beiden Haupteingängen verteilt und von dort auf kurzen Wegen zu den jeweiligen Zielen geführt. Die dafür vorgesehenen Straßen werden so profiliert, dass die Flüssigkeit und Leichtigkeit des Individualverkehrs gesichert wird. Die Straßen, in denen Parallelparken eingerichtet wird, können für den Einrichtungsverkehr vorgesehen werden. Unter dem Gesichtspunkt der Verkehrsvermeidung wird der Einrichtungsverkehr nur in Ausnahmefällen organisiert werden. Zur Beruhigung des Verkehrs wird das Autofahren stark reglementiert: Schrittgeschwindigkeitszonen, kombinierte PKW-/Radwegetrassen, Vorrangbereiche für Fußgänger, kinder-, alten- und familiengerechte Querungsmöglichkeiten mit Vorstreckungen, nicht nur in Kreuzungsbereichen, sondern auch im Verlauf der Straßentrassen. 2.5.2. Neuordnung des ruhenden Verkehrs Das erforderliche Stellplatzangebot wurde wie folgt ermittelt: Derzeitige PKW-Quote plus perspektivisch 15%, zuzüglich 10% für Gäste- bzw. Fremdparken. Das Dargebot an Flächen (ca. 40.000 m2) reicht aus, es werden sowohl einseitige als auch zweiseitige Parallel- und Senkrechtparkplätze möglich und erforderlich sein. In günstigen Lagen werden PKW-freie Zonen ausgewiesen, in denen auf Stellplätze ganz verzichtet wird. Für die Auswahl dieser Lagen sind die Nähe zu ÖPNV-Haltestellen und die Nähe zu Einkaufs- und anderen infrastrukturellen Einrichtungen ausschlaggebend. Die Grundsicherung für Möbeltransporte, Krankenund Notarztwagen usw. wird natürlich auch in diesen Bereichen gesichert. Zwar werden prinzipiell wohnungsnahe Stellplätze präferiert, um keine unnötigen Kurzfahrten und Verstöße gegen die Parkordnung zu provozieren. Für Bewohner, die ihr Fahrzeug jedoch selten (1-2 x pro Woche) nutzen, sollen Stellplätze im Parkhaus am Sterncenter zur Verfügung gestellt werden. 2.5.3. Öffentlicher Personennahverkehr Die ViP Verkehrsbetrieb Potsdam GmbH hat das Konzept zur Gartenstadt Drewitz positiv aufgenommen und betrachtet das Vorhaben als „erfreuliche Entwicklung“. Ein Umbau der Straßenbahntrasse ist nicht erforderlich. Einer Begrünung und dem Einrichten einer „Langsamfahrtstrecke“ wird die VIP zustimmen. Dadurch wird der Grünzug mit der Straßenbahntrasse zu einem qualitativ hochwertigen Aufenthaltsbereich werden. Die Führung des Busses wird verändert. Statt über die Konrad-Wolf-Allee führt der geänderte Linienverlauf durch den bisher unterversorgten südöstlichen Teil der Siedlung. Die Anzahl der Haltestellen wird erhöht. Im Ergebnis haben alle Gartenstädter – gleich wo sie wohnen – einen kurzen Weg zu einer Haltestelle des

19

Gartenstadt Drewitz

ÖPNV (Bus oder Tram). Die neue Linienführung bindet zwei Einrichtungen mit überörtlicher Funktion, das private Schiller-Gymnasium und die Montessori-Kita, direkt an das ÖPNV-Netz an. In Abhängigkeit von der Realisierung PKW-freier Wohnbereiche und der Entwicklung der Wohnbevölkerung wird es eventuell erforderlich sein, die Haltestellen, Taktzeiten und Nachtfahrten des ÖPNV den Bedürfnissen der Autoverweigerer oder auch junger Menschen weiter anzupassen. Die ViP Verkehrsbetrieb Potsdam GmbH steht den dargestellten Maßnahmen offen gegenüber. 2.5.4. Fuß- und Radwege Fußgänger und Radfahrer haben in der Gartenstadt „Vorfahrt“. Der Fuß- und Radverkehr führt durch Grünzüge und Kleinstraßen. Über kurze Wege erreicht man Versorgungseinrichtungen, Schulen und Kitas. Über Straßen und über die Trasse der Straßenbahn führen kinder-, alten- und familiengerechte Querungsmöglichkeiten. (Siehe auch Abschnitt 2.3.5.) 2.5.5. Barrierefreiheit Die Lage vieler Gebäude am „Grünen Kreuz“, das Fußgängern und Radfahrern vorbehalten ist, bietet bequeme und sichere Wegeverbindungen zwischen Wohnort und Infrastruktureinrichtungen. Von vielen Wohnstandorten aus kann man auf kurzen Wegen Einrichtungen erreichen, ohne eine stärker befahrene Straße zu queren. Wo es erforderlich ist, sind kinder-, alten- und familiengerechte Querungsmöglichkeiten vorgesehen. Die an Barrieren arme und freie Gestaltung der Wege schafft einen vergleichsweise großen Siedlungsraum, der von Menschen mit Behinderungen gut genutzt werden kann. Angebunden an dieses Netz von barrierefreien bzw. -armen Wegen und Grünräumen ist ein großes Wohnungspotential, das nach entsprechendem Umbau für Menschen mit Behinderungen geeignet ist. Weitere Wohnungen dieser Eignung entstehen durch Neubau. 2.5.6. Mobile Angebote Die ViP Verkehrsbetrieb Potsdam GmbH prüft zur Zeit verschiedene Modelle zur Optimierung individueller Mobilität. Dazu gehören Fahrradsharing, Carsharing und ein Ruftaxisystem. Die Entwicklung und Erprobung dieser Modelle werden durch Mittel des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung gefördert. Die Umsetzung solcher Modelle in Drewitz – dem steht seitens der ViP nichts entgegen – würde das Angebot „Wohnen ohne Auto“ stärken und zu einer weiteren Verringerung des Stellplatzbedarfes führen. Auch für andere Zielgruppen würde das Gebiet an Attraktivität gewinnen, darunter für junge Leute und Alleinerziehende. Die Stadtwerke bereiten die Errichtung einer Elektrotankstelle vor. Ihre Einrichtung hat das Ziel, den Schadstoffausstoß zu senken. Die Ansiedlung alternativer Mobilitätsangebote und einer Elektrotankstelle in Drewitz kann Mobilitätskosten senken und auch einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen erschwingliche Angebote machen. Dadurch wird außerdem das Image der Gartenstadt als ökologisch, energetisch effizient, modern und dynamisch gestärkt.

20

Gartenstadt Drewitz

2.6. Wohnungsbaupotentiale Die stadträumlichen Korrekturen gründen sich auf Maßnahmen im Hochbau: Durch Abriss werden Wegebeziehungen hergestellt, durch ergänzenden Neubau im Bestandsblock werden die Räume neu gegliedert. Die Bebauung der Dächer verändert die Höhen der Gebäude und ihre raumbildende Wirkung. Neuerrichtete Blöcke und Zeilen gestalten Randbereiche um und definieren Übergänge neu. Durch eine Vielzahl von Maßnahmen im Hochbau ergibt sich ein neues räumliches Gefüge mit den beschriebenen räumlichen, gestalterischen und funktionalen Qualitäten. Insgesamt sind folgende Potentiale an Wohnflächen (qm) zu betrachten

Dies ergibt für das gesamte Wohngebiet folgende Wohnungsbilanz:

Abriss Neubau im Bestandsblock Neue Blockbebebauung Neubau als Dachaufbau Neubau als Zeile Anzahl der Wohnungen vor Siedlungsumbau Anzahl der abgerissenen Wohnungen Anzahl der neu errichteten Wohnungen Anzahl der Wohnungen nach Siedlungsumbau

2.895 20.450 28.819 8.802 12.941 2.906 50 946 3.802

Die Architektur der neu zu errichtenden Häuser soll die heutige Monotonie des Gebietes aufbrechen und durch Höhensprünge, Fassadengliederung und Materialvielfalt das Erscheinungsbild der Siedlung bereichern. Die Architektur soll Identität stiften. Das in den Block eingefügte Gebäude steht nicht für sich allein, es verändert den ganzen Block, gibt ihm eine unverwechselbare Note. Aus der Identifikation mit diesem Haus und dem Block folgt die Identifikation mit Drewitz: „So etwas haben nur wir. Wir hier!“ Eine solche Identifizierung verbindet die Menschen, denen die Architektur „gehört“: Zugehörigkeit schafft auch Zusammenhalt und Selbstwertgefühl, es stärkt soziale Strukturen. Die Architektur soll die Gartenstadt erlebbar machen: Man soll sie nicht nur im Stadtraum sehen, hören und riechen können, auch in der Wohnung soll sie erlebbar sein: Große Balkone und Loggien verbinden Außen und Innen, im Erdgeschoss ist der direkte Zugang zum Park, zum privaten Innenhof oder zum Privatgarten möglich, bewachsene Fassaden und gartentypische Materialien (z.B. Holzelemente an den Balkonen) usw. Die Dachflächen sollen energetisch genutzt werden oder für die Bewohner nutzbar sein (Dachterrassen, Dachgärten, Gründächer). Der Neubau von Wohnungen gestattet die Schaffung von Wohnungstypen, über die Drewitz nicht verfügt. Vor allem Angebote für mittlere Einkommen, für neue Wohnformen, für behinderte Menschen und für mittelalte Paare und Alleinlebende werden geschaffen. Siehe dazu ausführlich „4. Wohnungswirtschaftliches Konzept“ ab Seite 34. Der Neubau erfolgt mit der klaren Maßgabe energieeffizienten Bauens. Der Verkauf der Grundstücke soll daher mit entsprechenden Auflagen bzw. Selbstverpflichtungen der Käufer verbunden sein. Diese sollten auch Aussagen zur Beteiligung der Öffentlichkeit und der Nachbarschaft enthalten. Möglichst alle Neubauten, mindestens aber die stadtbildprägenden Gebäude (Asta-Nielsen-Straße, Ernst-Busch-Platz, REWE-Block u.a.), sollen Gegenstand von Architekturwettbewerben oder Workshops sein.

21

Gartenstadt Drewitz

2.6.1. Neubau von Blöcken Das bestehende Angebot an Wohnungstypologien wird ergänzt durch neue Mietangebote. Zusätzlich können Funktionen wie Gästewohnung im Haus oder Serviceeinrichtungen (die gute alte Waschküche auf höchstem energetischen und ökologischen Niveau für die Mieter) integriert werden. Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) soll die Blockbebauung folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden: Nutzergruppen Familie mit Kindern Senioren Menschen mit Behinderungen Paare ohne Kinder

4 4 4 4

Wohnformen Neue Wohnformen Betreutes Wohnen Experimentelles Wohnen Arbeiten und Wohnen

4 4 4 4

Bauherrenschaft Wohnungsunternehmen Investoren

4 4

Die Blöcke werden nicht nur der städtebaulichen Korrektur und der Erweiterung des Wohnungsangebotes dienen, sie werden auch wesentliche Imageträger der Gartenstadt sein. Deshalb ist eine ausgeprägte Gestaltung erforderlich. 2.6.2. Aufbauten auf den Dächern Die Aufbauten werden an wichtigen Straßenachsen und Knotenpunkten platziert, um eine stärkere Identität für die einzelnen Blocks zu schaffen und eine Hierarchie der unterschiedlichen Räume zu schaffen, z.B. an den Eingangszonen zum Stadtgebiet Drewitz, am Konrad-Wolf-Park, an der Grünen Verbindungsachse zum Sterncenter und am Knotenpunkt der beiden. Hier werden Wohnungstypen angeboten, die im Bestand nicht vorhanden sind. Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) sollen die Dachaubauten je nach Lage folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden: Nutzergruppen Senioren Menschen mit Behinderungen Paare ohne Kinder

4 4 4

Wohnformen Experimentelles Wohnen Arbeiten und Wohnen

4 4

Bauherrenschaft Wohnungsunternehmen

4

2.6.3. Neubau in Lücken Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) sollen die Lückenbauten je nach Lage folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden: Nutzergruppen Familie mit Kindern Senioren Menschen mit Behinderungen Paare ohne Kinder

4 4 4 4

Wohnformen Neue Wohnformen Betreutes Wohnen Experimentelles Wohnen Arbeiten und Wohnen

4 4 4 4

Bauherrenschaft Wohnungsunternehmen 4 Baugruppen/Genossenschaften 4 Investoren 4

Auch hier bedarf es einer ausdrucksstarken Architektur, soll doch der Neubau das Image des Blocks prägen. Um eine entsprechende Qualität zu sichern, sollen die ersten Lückenbauten von den Wohnungsunternehmen selbst errichtet werden. Der Errichtung sollen Architekturwettbewerbe und/oder Entwurfsseminare an der Fachhochschule Potsdam unter Beteiligung der Gartenstädter vorgeschaltet werden. Auf diese Weise sollen gestalterisch wie funktional vorbildliche Gebäude entstehen, die für die nachfolgenden Gebäude und Bauherren maßgebend sind. Die Mehrzahl der Gebäude soll von Baugruppen oder kleinen, zu diesem Zweck gegründeten Genossenschaften errichtet werden. Das Interesse von Investoren ist nicht auszuschließen.

22

Gartenstadt Drewitz

Die Lückenbauten werden über Aufzüge erschlossen. Diese werden im Gebäude so angeordnet, dass auch die Dachaufbauten auf einem Nachbarhaus angeschlossen werden können. Auf diese Weise spart man sich die Errichtung eines weiteren Aufzuges und die damit eventuell verbundenen Grundrissänderungen im benachbarten Bestandsgebäude. Durch die gemeinsame Finanzierung des Aufzuges werden beide Bauherren entlastet, auch die laufenden Kosten stellen sich für beide günstiger dar.

Studien zu Dach-, Lücken- und Blockbauten. Von links und oben: Team Ortner, Team Perilli, Team Altwicker, Team Löffler, Team Swiridow (2 mal) im Rahmen des Internationalen Sommercamps 2008.

2.6.4. Neubau entlang der Sternstraße Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) soll die Bebauung der Sternstraße folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden: Nutzergruppen Familie mit Kindern Paare ohne Kinder

4 4

Wohnformen Arbeiten und Wohnen

4

Bauherrenschaft Wohneigentum

4

Es sollen unterschiedliche Grundrisslösungen für die Gebäude entwicklelt werden, die die Übergänge zwischen Wohnviertel und Umgebung markieren, z.B. Reihenhäuser mit splitt level Lösungen. Exemplarisch wurde dafür ein Typengrundriss entwickelt, der auf einem Achsmaß von 6 bzw. 9 m als kostengünstiger Wohnungsbau für Paare und Familien funktioniert. Die Typologie nutzt bewusst den beim Bau des Wohngebietes Drewitz aufgeschütteten Höhenversatz für die Zonierung der Wohnungen in öffentliche, halböffentliche und private Bereiche. Im Übergangsbereich der Gartenstadt Drewitz an der Sternstraße vermittelt diese Typologie zwischen dem Geschoßwohnungsbau in Großplattenbauweise und der Bebauung aus freistehenden Einfamilienhäusern auf der gegenüberliegenden Straßenseite.

23

Gartenstadt Drewitz

2.7. Klimatische Auswirkungen Neben den funktionalen, gestalterischen und städtebaulichen Effekten haben die städtebauliche Korrektur, die Umsetzung des Freiraumkonzeptes und die Neuordnung des Verkehrs positive Auswirkungen auf das Klima. Luftqualität: Der Konrad-Wolf-Park und die ‚Grüne Achse Ost-West’ dienen als Frischluftschneisen für das Gebiet. Die Luft ist frischer, weniger staub- und schadstoffhaltig. Die Frischluftzufuhr ins Gebiet wird weiter verbessert und so die positive klimatische Bilanz der Grünzüge zusätzlich erhöht, durch die Anbindung der neuen gebietsinternen Grünzüge an die überörtlichen Grünzüge. Wasserhaushalt: Es wird damit gerechnet, dass sich die Sickerwassermenge im Land Brandenburg flächendeckend bis zur Mitte dieses Jahrhunderts um 50% reduziert. Dem wird durch die Sammlung und Bevorratung von Regenwasser im Gebiet begegnet. Temperaturausgleich: In Gebieten mit Blockbebauung, auch in Stadtrandbereichen, können Überwärmungen von bis zu 4° C auftreten. Besonders im Sommer kann an Strahlungstagen die Luftfeuchtigkeit um bis zu 30% reduziert sein. Durch die Schaffung ‚grüner Innenräume’ und ‚grüner Infrastruktur’ kann die Überwärmung in den Sommermonaten um bis zu 1,5 - 2,0° C gesenkt werden. Stürme und Winde: Die Art der vorhandenen Bebauungsstruktur führt durch Kanalisierungs- und Düseneffekte zu relativ hohen Windgeschwindigkeiten. Höhere und dichtere Vegetationsstrukturen vermindern Windgeschwindigkeiten und turbulente Windverhältnisse. Damit verbunden ist die Reduzierung von Gefahren und Risiken für die Bewohner. Verkehrsaufkommen: Der Park ist Naherholungsbereich im Wohngebiet. Dadurch wird der überregionale Verkehr gemindert, weil die Anwohner häufiger vor Ort bleiben und keine weiter entfernten Gebiete aufsuchen müssen. Die gesamte Neuordnung des Verkehrs zielt auf eine Reduktion des Aufkommens an PKW-Verkehr, was die Belastung des Gebietes durch Lärm, Abgase und Staub mindert und die CO2-Bilanz verbessert. Neubau: Der Neubau von Wohnungen sorgt für eine stärkere Auslastung der vorhandenen VersorgungsInfrastruktur (KWK, Netz) und trägt damit zur Ressourceneffizienz bei.

24

Gartenstadt Drewitz

3. Energetisches Konzept 3.1. Vorab mal was Grundsätzliches Der Verbrauch an Energie ist wesentlich abhängig vom Verhalten der Mieter. Die Tabelle zeigt die Spreizung der Verbräuche in einem sanierten, auch wärmegedämmten Hochhaus der PRO POTSDAM. Bei identischen Wohnungen und gleichen Haushaltsgrößen ergeben sich extrem unterschiedliche Verbrauchswerte. Dies macht deutlich, dass es nicht ausreicht, den Mietern die Möglichkeit zum Sparen zu geben, offenbar müssen sie dazu auch angehalten und befähigt werden. Es sind umfassende Investitionen notwendig, um den Klima- und Energiekrisen zu begegnen. Dabei geht es nicht um ein zeitweiliges Krisenmanagement, sondern um eine grundlegende Umwälzung von Produktions- und Lebensweisen. Die weit verbreitete Erwartung, dass für die energetische Erneuerung des Wohnens der Staat und die Wohnungswirtschaft aufkommen müssten, ist schlichtweg falsch. Selbst wenn Staat und Wohnungswirtschaft dies leisten wollten – sie könnten es gar nicht allein.

3.2. Energetische Sanierung des Bestandes Die Wohngebäude in Drewitz sind 5 Typen einer Baureihe, die sich hinsichtlich ihrer Beschaffenheit sehr ähneln. Alle 5 Bautypen wurden untersucht. Vorherrschender Bautyp ist der Plattenbautyp WBS 70/5 der letzten Baureihe vor der Wende. Dieser wird im Folgenden exemplarisch dargestellt. Erfasst wurde der durchschnittlichen Energieverbrauch, der sich, gemessen an den aktuellen Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2009, wie folgt darstellt: Gesamtbewertung Primärenergiebedarf Ist-Zustand: 141 kWh/m2a

Anteile der einzelnen Bauteile an den Wärmeverlusten des Plattenbautyps WBS 70/5 in Drewitz:

25

Gartenstadt Drewitz

Aus der detaillierten Auswertung des Bestandes (alle Bautypen) unter energetischen Gesichtspunkten ergeben sich folgende Sanierungsoptionen:

4 Fenster: Erneuerung der Fenster mit Wärmeschutzverglasung (U-Wert 1,4W/m²K) 4 Fassade: Instandsetzung der Außenfassade zur Herstellung der Winddichtigkeit an den systembe

dingten Plattenstößen und der Fensteranschlüsse im Randbereich durch Aufbringen eines Wärme-



dämmverbundsystems mit einer Dämmstärke von 14 cm. Die Wände des Kellerabganges zu den



unbeheizten Kellerräumen sind in diesem Zusammenhang mit zu berücksichtigen. Alle Zugangstüren



sind zu erneuern.

4 Geschossdecke: Dämmung der obersten Geschossdecke auf 20 cm, wobei die Wärmebrücken im

Drempelbereich ebenfalls auf ganzer Höhe zu dämmen sind.

4 Kellerdecke: Einbau einer Kellerdeckendämmung in 8 cm Dicke. 4 Heizungsanlage: Bei der technischen Anlage ist der Austausch der veralteten Regelung an den Heiz

körpern und die Dämmung der Rohrsysteme auf EnEV-Standard vorzunehmen.

4 Solaranlage: Einbau von Solaranlagen (aufgangsweise) zur Brauchwassererwärmung. 4 Lüftung: Installation einer mechanischen Entlüftung der innenliegenden Sanitärräume und Küchen,

verbunden mit Wärmerückgewinnung.

Daraus ergeben sich verschiedene Interventionsmöglichkeiten, die sich hinsichtlich der Kosten und der Auswirkungen auf die energetische Qualität des Gebäudes unterscheiden:

Erneuerung der HK-Regelung und Ertüchtigung der Leitungsdämmung Einbau neuer Fenster Außendämmung Kellerdeckendämmung Dachdämmung Solaranlage Lüftung mit Wärmerückgewinnung Effekte für die Energieffizienz ca. Einsparung Primärenergie ca. Reduzierung CO2 ca. Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche Davon förderfähige ca. Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche

EnergieEnergieEnergieEnergieEnergieEnergieEnergiesparmodul 1 sparmodul 2 sparmodul 3 sparmodul 4 sparmodul 5 sparmodul 6 sparmodul 7 4 4 4 4 4 4

4

4 4

4 4 4

4 4 4 4

4 4 4 4 4

4 4 4 4 4 4

4 4

12 %

15 %

28 %

30 %

65 %

67 %

15 %

15 % 80,00 €

20 % 150,00 €

30 % 167,00 €

35 % 174,00 €

60 % 236,00 €

70 % 255,00 €

10 % 30,00 €

17,00 €

50,00 €

59,00 €

69,00 €

98,00 €

109,00 €

28,00 €

Geplant ist die flexible Anwendung der Module. Der Mix der Maßnahmen führt zwar zu einer unterschiedlichen Effizienz, aber auch zu verschieden hohen Mietbelastungen. Nur so kann auf die differenzierte Kaufkraft der Bewohner Rücksicht genommen werden. So wird zwar nicht das Machbare realisiert, aber das Realisierbare gemacht. Aus sozialer Sicht kann sich die punktuelle Anwendung des Moduls 7 als zeitweilige oder Übergangslösung empfehlen. Bei einem Aufwand von 30 Euro/qm Wohnfläche wird der Primärenergiebedarf bereits um 15% gesenkt. Als temporäre Lösung bietet sich Modul 7 für Bestände an, deren Sanierung erst zu einen späteren Zeitpunkt vorgesehen sind. Eine flächendeckende Anwendung dieser Maßnahmen als Auftakt der energetischen Sanierung von Drewitz würde einen deutlichen und vergleichsweise preiswerten Einsparungseffekt haben – und würde zugleich ein Zeichen setzen. 26

Gartenstadt Drewitz

3.3. Neubauten und Ergänzungsbauten Unter energetischen Gesichtspunkten wäre es wünschenswert, den Neubau vollständig in Passivhausqualität zu realisieren. Es ist aus heutiger Sicht allerdings fraglich, ob dies wegen der hohen Kosten an diesem Standort zu realisieren ist. Dies gilt insbesondere für Selbstnutzer: Haushalte oder Baugruppen, die sich den Bau eines eigenen Hauses zu diesen Kosten leisten können, werden zum jetzigen Zeitpunkt nicht den Standort Drewitz bevorzugen, sondern andere Lagen. Je weiter der Umbau von Drewitz zur Gartenstadt voranschreitet und die Attraktivität des Standortes wächst, desto eher wird es möglich sein, höhere Standards zu realisieren. Deshalb ist die Bebauung der Lücken durch Baugruppen und die Errichtung der Reihenhäuser in der Sternstraße zu einem Zeitpunkt vorzusehen, da wesentliche Elemente der Gartenstadt bereits sichtbar sind. In der weiteren Betrachtung gehen wir davon aus, das jeweils 40% der Neubauten im Standard EnEV 2009 und Niedrighausernergiestandard errichtet werden, 20% als Passivhaus.

3.4. Der Mix macht es – die Energieversorgung Bei der Energieversorgung steht die intelligente Auswahl der Energieträger und der Umwandlungstechniken sowie die effiziente Regelung des Gesamtsystems im Vordergrund. Dabei sollen flankierend zur Hauptenergieversorgung möglichst viele innovative Energietechniken exemplarisch aufgebaut und öffentlichkeitswirksam (z.B. in einem Energielehrpfad durch das Gebiet) veranschaulicht werden. 3.4.1. Ausgangsüberlegung Das Wohngebiet wird mit Fernwärme durch die Energie und Wasser Potsdam GmbH (EWP) versorgt. Das Heizkraftwerk Potsdam Süd wurde 1995 in Betrieb genommen und produziert aus dem Energieträger Erdgas zeitgleich Strom und Fernwärme über das Verfahren der Kraft-Wärme-Kopplung. Damit wird ein hoher Ausnutzungsgrad der Primärenergie erzielt, zugleich ist die Produktion mit einer vergleichsweise geringen Belastung der Umwelt verbunden. Aktuell wird die Versorgung des Gebietes mit Fernwärme nicht in Frage gestellt. Gleichwohl sollen mit Blick auf die mittel- und längerfristige Energieversorgung des Gebietes alternative Versorgungsmöglichkeiten in Erwägung gezogen werden. Dabei gibt es verschiedene Handlungsfelder, in denen die PRO POTSDAM mit der EWP kooperieren wird. Bei der Wahl alternativer Energieträger und Versorgungsysteme stehen folgende Faktoren im Vordergrund: Versorgungssicherheit, technische Realisierbarkeit, Kosten, Höhe des Energiebedarfs nach der Sanierung der Gebäudehülle, Umwelteffekte (CO2-Emissionen, Primärenergiebedarf, Immissionsschutz), Platzbedarf und Integrationsmöglichkeit in das Gesamtkonzept. Folgende Techniken für die Versorgung mit Heizenergie und Energie zur Warmwasserbereitung stehen hinsichtlich der obigen Entscheidungskriterien auf dem Prüfstand: Technik Fernwärme in KWK Fernwärme & Solarthermie Biomasse – KWK Fernwärme & PV-Anlagen Windkraft Wärmepumpen Biomasseheizwerk

Kosten mittel mittel/hoch hoch hoch sehr hoch sehr hoch mittel

Umweltbonus 4444 4444 444444 44444 44444 444 4444

27

Realisierbarkeit vorhanden gut mittel gut unmöglich schlecht gut

Gartenstadt Drewitz

Für die angestrebte Versorgung fallen folgende Techniken in die nähere Auswahl, welche bei ähnlichen geschätzten Gesamtkosten wie die bisherige Variante einen besseren Umwelteffekt aufweisen können. 3.4.2. Wärmeversorgung Das Rückgrat der Heizenergieversorgung wird die umweltfreundliche und zuverlässige Fernwärme auf Erdgasbasis und Kraftwärmekopplung bleiben. Mit der Energie und Wasser Potsdam GmbH wurde die Errichtung eines Biomasseheizwerkes zur Wärmeversorgung diskutiert. Hierzu hat die EWP bereits weitgehende Studien erarbeitet. Als Energieträger werden Holzhackschnitzel aus der Stadtwirtschaft und den angrenzenden Forsten eingesetzt. Dies führt bei verlässlicher Technik und minimalen Brennstoffkosten zu längerfristig signifikanten Einsparungen. Im Hinblick auf die nachhaltige Bewirtschaftung der Grünanlagen und der Forsten wird sichergestellt, dass die Asche aus der Anlage wieder in den Wald und in die Grünanlagen gelangt. Dies kann z.B. durch Herstellung und Ausbringung von Aschepellets realisiert werden. In einer Studie der EWP wird die Versorgungskapazität durch das vorhandene Biomassepotential auf ca. 2.500 Wohneinheiten beziffert. Dies kommt der Größenordnung des Stadtteils Drewitz sehr nahe. Durch die gute Speicherfähigkeit des Brennstoffes lassen sich besonders im Winter Spitzenlastzeiten mit der Biomasse-Heizanlage abfangen und somit Erdgas substituieren. Der Einsatz des Energieträgers Holzhackschnitzel bringt folgende Vorteile mit sich:

4 verlustfreie Energie − Zwischenspeicherung mit vergleichsweise hoher Energiedichte 4 Nutzung der Abfälle aus eigenen Grünanlagenabfällen und regionalen Forsten 4 Möglichkeit der Heizwert-Erhöhung (Zwischenspeicherung von Energie) durch Trocknung, z.B. mit im

Sommer überschüssiger Kraftwerksabwärme aus dem Fernwärmenetz

4 Unabhängigkeit von Preisschwankungen der fossilen Energieträger Die EWP und die PRO POTSDAM haben vereinbart, dieses Projekt gemeinsam zu verfolgen. Die PRO POTSDAM würde sich an diesem Projekt beteiligen, indem sie die Holzhackschnitzel aus der Pflege ihrer ca. 14.000 Bäume zur Verwertung beisteuert. Bei der Detailplanung und Platzierung der Anlage in Drewitz sind folgende Aspekte zu beachten:

4 Schallschutz/Logistik: Im Winter muss bis zu vier mal täglich Brennstoff geliefert werden. 4 Platzbedarf/Immissionsschutz: Es ist geraten, die Anlage an den Rand des Wohngebietes zu bauen. 4 Partizipation der Bevölkerung, zum Beispiel bei der ästhetischen Gestaltung, durch Tage der offenen

Tür und Informationsangebote für Schulen.

4 Option eines Biomasse-Heizkraftwerk mit Stromproduktion (erhöhtes CO2-Einsparpotential). Über eine weitere Möglichkeit der effizienteren Energienutzung durch Aquiferwärmespeicher im Stadtgebiet Potsdam hat die EWP die Wohnungswirtschaft informiert. Untersuchungen der Stadtwerke zur saisonalen Zwischenspeicherung von sommerlicher Kraftwerks-Abwärme in einem Aquifer-Tiefenspeicher ergaben ein Leistungspotential von ca. 5 MW Wärme. Mit Hilfe dieser Technik könnte der Mixstrom aus dem öffentlichen Netz im Sommer verdrängt werden. Dieser Mixstrom ist im Sommerhalbjahr in Deutschland mit höheren CO2-Emissionen verbunden als der Mixstrom im Winter. Aus diesem Grund ist der Einsatz eines Auqifer-Tiefenspeichers mit einem höheren Umweltbonus verbunden als der konventionelle Jahres-

28

Gartenstadt Drewitz

fahrplan der Erdgas-Kraft-Wärme-Kopplung. Nach genaueren Studien über Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit wollen Wohnungswirtschaft und EWP erneut über eine mögliche Kooperation sprechen. 3.4.3. Warmwasserversorgung Für die Warmwasserversorgung wurde ein Konzept auf Basis der Solarthermie entwickelt. Es beinhaltet als ersten Schritt die dezentrale Erzeugung von Solarwärme zur Warmwasserbereitung in jedem Gebäude. Dabei sollen effiziente Vakuumröhren-Kollektoren eingesetzt werden, um ein möglichst hohes Temperaturniveau, besonders auch in den Übergangszeiten Frühjahr und Herbst, für eine hygienisch einwandfreie Warmwasserbereitung zu garantieren. Dabei soll die Warmwasserbereitung von der Gebäudeheizung getrennt und als separates Energiesystem mit eigener Verbindungstrasse aufgebaut werden. Dies hat folgende Vorteile: Während der Heizperiode können die Netzverluste bei der Fernwärmeverteilung durch geringere Vorlauftemperaturen signifikant gesenkt werden. Die Vorlauftemperatur wird in Abhängigkeit der Außentemperatur geregelt und muss nicht mehr auf einer Sockeltemperatur zur legionellenfreien Warmwasserbereitung gehalten werden. Die damit verbundene niedrigere Rücklauftemperatur der Fernwärme führt zu einem höheren Wirkungsgrad des Heizkraftwerkes. Sobald nicht mehr geheizt wird, kann die Fernwärmeversorgung komplett eingestellt werden. Durch die gebäudeinterne Pufferung der Solarenergie und die Verbindungsleitungen zwischen den Gebäuden können innerhalb der Siedlung Nutzungsdifferenzen abgefangen werden. Dies führt zu einer optimalen Ausnutzung der Solarkollektoren. Um die Warmwasserbereitung auch bei geringer Solarstrahlung sicherzustellen, muss die Verbindungstrasse der Warmwasserpufferspeicher mit Fernwärme direkt an der Fernwärme-Hauptleitung oder mit anderen Wärmeerzeugern nachgeheizt werden. Die Senkung der Netztemperaturen führt zu geringeren Transmissionsverlusten des Netzes und kompensiert so das Verhältnis Netzverlust – Energieverbrauch, welches durch die geringere Leistungsabnahme der Gebäude nach der Sanierung stark verschoben wird. In einem Gespräch mit der EWP über diese Versorgungsvariante wurde darauf aufmerksam gemacht, dass die Solarthermie die umweltfreundliche Fernwärme im Sommer verdrängen würde. Die bestehende Fernwärme führt insgesamt zu niedrigeren CO2-Emissionen als die Solarthermie, da bei Betrieb des Kraftwerkes durch den effizient erzeugten CO2-armen Strom der mit wesentlich höheren Emissionen belastete Strommix aus dem deutschen Netz verdrängt werden kann. Grundsätzlich geraten wir hier in einen Interessenkonflikt: Solarthermie würde den Mieter finanziell erheblich entlasten, global gedacht erweist sich die Konkurrenz zur gegebenen Energieversorgung als schädlich. Dieser Konflikt muss abgewogen werden, ehe über die Umsetzung des Solarthermie-Konzeptes entschieden werden kann. 3.4.4. Photovoltaik-Anlagen Die große verfügbare Dachfläche des gesamten Stadtteils (ca. 52.200 m²) eröffnet die Chance für den flächendeckenden Einsatz von Photovoltaik-Anlagen zur Stromerzeugung. Durch die gesetzlich geregelte Einspeisevergütung ist die Wirtschaftlichkeit derartiger Anlagen gut abgesichert. In Drewitz ist bereits eine Photovoltaik-Anlage installiert. Sie ist auf dem Gebäude Fritz-Lang-Straße 10 seit Dezember 2006 in Betrieb. Es handelt sich dabei um die 1. Potsdamer Bürgersolaranlage des Potsdamer Solarvereins.

29

Gartenstadt Drewitz

Quelle: www.sunnyportal.com

Die Anlage besteht aus 32 Biosol PV Plate-Modulen der Firma Biohaus. Die Module bestehen aus Unisolar Silizium Dünnschichtzellem mit Triple-Junktion Technologie. Insgesamt hat die Anlage eine Leistung von 8,7 kWp. Die Vorteile des Systems sind die effiziente Nutzung der diffusen Strahlung bei flachen Dachneigungen und ungünstiger Ausrichtung. Die Erfahrungen mit der dort eingesetzten FolienmodulTechnik sind durchweg positiv und erlauben u.a. durch das geringe Gewicht einen substituierenden Einsatz als Dachhaut im geplanten Neubaubereich. Die verfügbaren Dachflächen werden dem Potsdamer Solarverein bzw. der von ihr gegründeten Neue Energie Genossenschaft angeboten. Die Erträge aus der Vermietung der Dächer werden für die Information der Bewohner des Stadtteils eingesetzt. Es stehen dafür etwa 16.100 m2 Dachfläche zur Verfügung. Zur öffentlichkeitswirksamen Integration der Anlagen soll für jede Anlage ein Display im Erdgeschoß – Eingangsbereich am Gebäude außen – angebracht werden. Dort sollen die Anwohner über die aktuellen Anlagenparameter (Leistung, Solarstrahlung, Temperatur …) sowie über die Umwelteffekte der Anlage (akkumulierte CO2-Einsparungen, eingespeister Strom …) informiert werden. Diese Informationspunkte sollen in den geplanten Energiewanderweg integriert werden. Darüber hinaus sollen an selektiven Südfassaden Photovoltaik-Module in die architektonische Gesamtgestaltung eingebunden werden. Die senkrechte Anordnung der Module verringert zwar den Wirkungsgrad der Anlage, das optische Erscheinungsbild wird dadurch aber entscheidend aufgewertet und die Technik ins öffentliche Bewusstsein gerückt. 3.4.5. Ein Zeichen setzen – mit 50 kW Als eine Energietechnik mit Multiplikator- und Bildungswirkung soll ein kleines Rapsöl-Heizkraftwerk (ca. 50 kW elektrisch) installiert werden. Dies bietet mehrere Vorteile:

4 Öffentlichkeitswirksame Einbindung in das Wohngebiet gut möglich (Display über Anlagenparameter,

Informationsveranstaltungen)

4 Wesentlich höhere CO2-Einsparungen als bei fossiler Kraft-Wärme-Koppelung 4 Zuverlässige, ausgereifte Technik und Unabhängigkeit von Preisschwankungen des Erdgases Bei der detaillierten Anlagenplanung ist besonders die längerfristige Preisentwicklung des Brennstoffes zu beachten. Insgesamt lassen sich leicht geringere Wärmepreise ab Biomasse-Kraftwerk im Vergleich zur Fernwärme darstellen. Hier sind Kooperationsmodelle zwischen Wohnungsunternehmen und Stadtwerken denkbar (Contracting, Investition durch WU bei Betrieb durch Stadtwerke).

30

Gartenstadt Drewitz

3.5. Energiesparende Siedlungsstruktur Stadtstruktur und die Ausstattung an Infrastruktur haben wesentlichen Einfluss auf die Energiemengen, die notwendig sind, um den Lebensalltag zu organisieren. Kurze Wege, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die Qualität des Umfeldes bestimmen, wie und mit welchem Aufwand der Bewohner sich durch das Gebiet bewegt, ob und wie häufig er das Gebiet verlassen muss, wie und mit welchem Aufwand er andere Orte erreichen und von dort wieder zurückkehren kann. Organisation und Anlage der Gartenstadt Drewitz haben viele positive Auswirkungen auf ihre Energiebilanz. Um die Siedlung „gebrauchen“ zu können, bedarf es keiner zusätzlichen Energien:

4 Kurze Fußwege zu allen Infrastruktureinrichtungen erlauben, bei der Erledigung der täglichen Gänge

auf das Auto zu verzichten. Das spart Energie und schont die Umwelt.

4 Das dichte Netz der Haltestellen von Bus und Tram machen den Weg zur Arbeit, in die Stadt oder zu

Freunden leicht und bequem. Auch dafür braucht es kein Auto.

4 Das Grün der Siedlung und der Umgebung sind ein Naherholungsangebot, das wirklich nahe liegt.

Wer sich vor der eigenen Haustür erholen kann, muss nirgendwo anders hinfahren. Auch das spart



Energie.

4 Das „Wohnen ohne Auto“ in Drewitz wird aktiv angeboten. Bus und Tram, kurze Wege und die Nah

erholung vor der Tür laden dazu ein. Und wer trotzdem ein Auto braucht, kann es sich mit anderen



teilen. Carsharing am Havel-Nuthe-Center macht es möglich.

4 Wer es sportlicher mag, schwingt sich auf das Fahrrad. Die Verbindungen zur Stadt sind kurz und gut,

ins Umland romantisch. Und wer kein Fahrrad hat, kann sich am Ernst-Busch-Platz eines von der ViP



borgen.

Die Lage der Baukörper, ihre Stellung zueinander, die Ausstattung mit Grün, das Vorhandensein von Kaltund Frischluftschneisen und der Grad der Versiegelung bestimmen die Möglichkeiten zur Ausnutzung natürlicher Prozesse, um im Winter zu wärmen und im Sommer zu kühlen. Auch dies ist bei der Umgestaltung von Drewitz zur Gartenstadt bedacht:

4 Der

Park speichert frische Luft, wo einst Beton und Asphalt die Hitze aufgenommen haben. Das



kühlt und nimmt in Hitzeperioden den Baumassen ihre Wärme. Natürliche Kühlung ist kostenneutral



und braucht keine zusätzliche Energie.

4 Die kleineren Höfe mit Bäumen und Wasser helfen beim Kühlen. Im Schatten ist die Hitze erträglich,

auch für ältere Menschen. Das dichte Blattwerk schützt den Boden vor Aufwärmung und Austrock-



nung und lässt das Grün sprießen. Auf Spielplätzen schützt es die Kinder vor Sonne.

4 Im Winter spenden die Bäume Wärme. Ihre entblätterten Kronen lassen die Sonne in die Fenster, ihr

Verschnitt hat seinen Weg in das Drewitzer Biomasse-Heizkraftwerk genommen.

31

Gartenstadt Drewitz

3.6. Es gibt immer ein Projekt – Selbsthilfe der Bewohner In der Saarmunder Straße 39 unterhält die PRO POTSDAM seit September 2008 eine Musterwohnung „Energiesparende Wohntechnologien“. Mit der Präsentation geeigneter Produkte und Technologien, die die Mieter selbst erwerben und installieren können, verfolgt die PRO POTSDAM das Ziel, die Mieter bei der energetischen Sanierung des Bestandes mit einzubeziehen. Werden die Mieter selbst aktiv, so hat dies einen weiteren positiven Effekt: Wenn Mieter in die eigene Wohnung investieren, erhöht sich ihre Bindung an die Wohnung. Mit ihren Angeboten an die Mieter will PRO POTSDAM auch aktiv der öffentlichen Meinung entgegen treten, dass allein der Vermieter für energetische Maßnahmen verantwortlich ist. Für die Musterwohnung wurde eine 1984 errichtete Vier-Zimmer-Wohnung umgebaut. Der Zugang für Rollstuhlfahrer ist über einen Hublift möglich. Die im Grundriss veränderte Wohnung ist schwellenlos und auf dem neuesten Stand der Technik ausgestattet. Mit Telematik werden wichtige Funktionen im Wohnbereich überwacht und gesteuert. So können zum Beispiel die Heizung und Lüftung automatisch geregelt werden oder beim Verlassen der Wohnung wird angezeigt, ob ein Fenster offen gelassen wurde. Auch Lampen, Steckdosen und Jalousien können mit Telematik ferngesteuert oder ungenutzte Geräte vom Stromnetz abgeschaltet werden. Die Zentral-AUSFunktion verbindet Energiesparen und Sicherheit. Ähnlich wie in vielen Hotels werden beim Verlassen der Wohnung alle Lampen ausgeschaltet und auch die heimlichen Stromfresser vom Netz genommen. Mit Ausnahme von Kühl- und Gefrierschrank stellt die Wohnung dann ihren Stromverbrauch ein. In Zusammenarbeit mit dem Verein TelematicsPRO e.V. berät die PRO POTSDAM die Mieter in der Musterwohnung. Beim Erwerb und gegebenenfalls auch bei der Inbetriebnahme von Geräten werden sie unterstützt. Um die Selbsthilfepotentiale der Mieter aktivieren zu können, verfolgt die PRO POTSDAM weitere Projekte, die im Folgenden nur tabellarisch dargestellt werden können: Pilotprojekt Wall am Kiez 5 Verbrauchsstarke Haushalte des Wohngebäudes Wall am Kiez 5 werden aufgesucht, beraten und gemeinsam wird nach Kostensenkungspotentialen gesucht. Berücksichtigt werden auch Stromverbräuche. Durch die Beratung und den Einsatz von Kontroll- und Regeltechnik verbessert sich das Verbrauchsverhalten nachhaltig. Finanzierung PRO POTSDAM Inhalt

Projekt Energiebegleitung PRO POTSDAM hat der Stadt Potsdam vorgeschlagen, niedrigschwellige Energiesparberatungen für Transferleistungsempfänger anzubieten. Grundlegende Fragen wie Trägerschaft, Ausbildungsprofil und Finanzierung des Einsatzes der Energiesparbegleiter müssen beantwortet werden.

Projekt Mikrokredite Mikrokredite sollen helfen, auch wirtschaftlich schwachen Haushalten den Austausch alter, energieintensiver Haushaltsgeräte zu ermöglichen. Dabei soll die von den Kreditnehmern monatlich zu zahlende Rate kleiner sein als die monatlich eingesparten Stromkosten.

Arbeitsfördermittel, Regionalbudget, Kredite durch Kreditnehmer, Drittmittel, PRO POTSDAM Projektentwicklung durch die Beteiligten Kooperations- PRO POTSDAM Babelsberger Mieter- Stadt Potsdam, PRO POTSDAM, PRO POTSDAM, ENERGIE FORUM partner verein, Verbraucherzentrale Branden- Potsdamer Arbeitsgemeinschaft zur POTSDAM, Zusammenarbeit mit burg, TelematicsPro e.V. zusammen. Grundsicherung für Arbeitsuchende, einer genossenschaftlichen Spareindiv. Bildungsträger richtung und Geräteanbietern Status Seit Februar 2009 Seit September 2008 befindet sich noch in der Phase der Projektentwicklung.

32

Gartenstadt Drewitz

3.7. Wohnen neu lernen Wohn- und Nutzverhalten Wer in energetisch sanierten Wohnungen lebt, muss das Wohnen neu erlernen. Selbst gute Gewohnheiten können in optimierten Wohnungen zu schlechten werden. Die Umwandlung der Wohnung in eine sparsame Bleibe bringt die Notwendigkeit der Information und Aufklärung mit sich. Die PRO POTSDAM unternimmt schon seit längerem Anstrengungen, um ihre Mieter für ein richtiges Wohn- und Verbrauchsverhalten zu sensibilisieren. So sorgte die PRO POTSDAM am 07.07.2007 gemeinsam mit den Wirtschaftsjunioren Deutschlands für die öffentliche Live-Übertraung des Konzertes live earth gegen den Klimawandel. Am Rande der Veranstaltung, konnten herkömmliche Glühlampen kostenlos gegen Energiesparlampen ausgetauscht werden. Die „Standards“ der Kommunikation der PRO POTSDAM zu den Themen Energie und Energiesparen sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt: Aktivität Beschreibung der Aktivität Mieterzeitung Die Mieterzeitung gibt regelmäßig Tipps, wie durch Aufmerksamkeit und mit wenig Aufwand überall im Haushalt Energie gespart und die Höhe der Betriebskostenabrechung beeinflusst werden kann. Darüber hinaus berichtet die Zeitung über energiepolitische Aktivitäten, zum Beispiel des ENERGIE FORUM POTSDAM, des Solarvereins oder über die Mitarbeit der PRO POTSDAM im Klimaschutzbeirat Potsdams. Publikationen Anfang 2008 versandte die PRO POTSDAM die Broschüre „Richtig heizen und lüften“ an alle Mieterhaushalte. Sie enthält zusammengefasst viele nützliche Hinweise für ein gesundes Wohlfühlklima und die Senkung der Heizkosten durch richtiges Verhalten. Die Broschüre liegt in den Geschäftstellen aus. Energiespar- Neben günstigen Dienstleistungen rund um das Wohnen hält der Wohnservice GEWOBA plus beratung auch Beratungsangebote zum Thema Energie bereit. Mit kostenlosen Informationsveranstaltungen machte der Wohnservice den Monat Januar 2009 zum Energiesparmonat. GEWOBAEin Ratgeber auf der Homepage der GEWOBA WVP enthält neben anderen interessanten Tipps Homepage auch Hinweise zum richtigen Umgang mit Energie. Auf der Homepage kann man auch nachverfolgen (z.B. an Hand der Pressemitteilungen) wie und wo sich die PRO POTSDAM für den Klimaschutz engagiert. Informations- Mit ihrem Einzug erhalten Neumieter beim Einzug ein Informationspaket, u.a. mit Publikationen paket und einem Energiesparthermometer. Es enthält auch individuelle Informationen der ViP Verkehrsberieb Potsdam GmbH über Haltestellen im unmittelbaren Wohnumfeld und die Erreichbarkeit zentraler Orte mit dem ÖPNV und zwei Tagestickets zum Ausprobieren. Energiespar- Was bei anderen Unternehmen der Kugelschreiber oder das Schlüsselband als Giveaway sind, thermometer ist bei der PRO POTSDAM das Energiesparthermometer. Es zeigt nicht nur die aktuelle Zimmertemperatur an, sondern bewertet sie auch als optimal, sparsam oder zu hoch. Das Thermometer liegt in den Geschäftsstellen aus. Rund 23.000 Thermometer hat die PRO POTSDAM bislang an Mieter, Schulen und Potsdamer verteilt. ZusammenWas Hänschen nicht lernt, lernt Hans nimmer mehr: Deshalb unterstützt die PRO POTSDAM den arbeit mit alljährlichen AGENDA-Wettbewerb Potsdamer Schulen, der sich mit Themen wie Klimaschutz, EnSchulen ergieeffizienz und Nachhaltigkeit befasst. Gemeinsame Projekte für den Umwelt- und Klimaschutz verfolgt die PRO POTSDAM mit der Käthe-Kollwitz-Oberschule in Potsdam West.

33

Zielgruppe Mieter

Mieter

Mieter

Allgemeine Öffentlichkeit

laufend

Mieter Potsdamer

Schüler

Gartenstadt Drewitz

4. Wohnungswirtschaftliches Konzept 4.1. Wohnungsmarkt Die Landeshauptstadt Potsdam erarbeitet derzeit ein Stadtentwicklungskonzept Wohnen. Hintergrund sind der anhaltende Wohnungsmangel in der Stadt und die progressiven Bevölkerungsprognosen. Die Situation auf dem Potsdamer Wohnungsmarkt wird in den jährlichen Wohnungsmarktberichten der Landeshauptstadt beschrieben. Bevölkerungswachstum: Die Stadt Potsdam prognostiziert, dass bis zum Jahre 2015 die Bevölkerung pro Jahr um durchschnittlich 1.200 Personen wächst und auch danach der Zuzug, wenn auch abgeschwächt, anhalten wird. Insgesamt rechnet man mit einem Anstieg der Bevölkerung um mehr als 13.000 Personen bis zum Jahr 2020. Leerstand: Der Wohnungsmarkt ist seit einigen Jahren angespannt. Der letzte Wohnungsmarktbericht der Stadt Potsdam (Juli 2008) weist stadtweit einen Leerstand von 3,3% aus (31.12.2007), wobei der Leerstand vermietbarer Wohnungen lediglich 1,4% beträgt. Die aktuelle Quote (Mai 2008) wird von der Stadtverwaltung mit 2,4% angegeben. Nach Übersicht der Wohnungsunternehmen liegt der Leerstand in den sieben Plattenbaugebieten der Stadt weit darunter. Die PRO POTSDAM selbst registriert einen vermietbaren Leerstand von 0,9% über den Gesamtbestand. Zusätzlicher Wohnungsbedarf: Der Wohnungsmarktbericht vom Juli 2008 geht von einem zusätzlichen Bedarf bis zum Jahr 2020 von 7.400 bis 12.300 Wohnungen aus. Angesichts der Lage auf dem Wohnungsmarkt ist der Bedarf nur durch Neubau zu decken. Notwendig wäre der Neubau von 600 bis 950 Wohnungen pro Jahr. Dem steht ein Rückgang der Baufertigstellungen gegenüber (2004 bis 2007 gegenüber 2000 bis 2003 = -23%). Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum erscheint eine Verdichtung des Standortes Drewitz durch Neubau realistisch. Durch den Neubau von Wohnungen würde man mehrere Entwicklungsziele bedienen können: 1. Wohnraumversorgung: Es wird neuer, bedarfsgerechter Wohnraum zur Verfügung gestellt. 2. Städtebau: Der Neubau macht städtebauliche Reparaturen und Korrekturen möglich. 3. Sozialgefüge: Kaufkraftstärkere Gruppen ziehen in das Gebiet ohne die jetzigen Bewohner zu verdrängen. 4. Image: Die Umgestaltung des Stadtteils und die Stabilisierung des sozialen Gefüges bieten Ansätze für die Veränderung des Images des Stadtteils.

4.2. Nachfragegruppen 4.2.1 Nachfrage auf angespannten Märkten Die Studie Wohntrends 2020 des GdW analysiert die Tendenzen auf dem bundesdeutschen Wohnungsmarkt und erarbeitet Schlussfolgerungen für regionale Märkte. Für wachsende Märkte, so auch für Potsdam, prognostiziert sie eine hohe Nachfrage in allen Preissegmenten. Das untere Preisniveau stellt ein Wachstumssegment dar. Es ist davon auszugehen, dass die von der Bundesregierung ausgewiesene Armutsquote weiter steigt. Die bereits heute zu beobachtenden Versorgungsengpässe an Wohnraum im unteren Preissegment werden sich dadurch weiter verstärken. 34

Gartenstadt Drewitz

Auch das mittlere Preissegment wird von Nachfrageüberhängen gekennzeichnet sein. Um bei Veränderungen der Lebenslage die Bewohner in diesem Preissegment zu halten, ist es notwendig, über die Wohnqualität hinaus zusätzliche Leistungen und Qualitäten anzubieten. Dabei geht es um ökologische Aspekte, ein hohes Sicherheitsniveau, technische Zusatzeinrichtungen, wohnbegleitende Dienstleistungen und eine hohe Wohnumfeldqualität. Wohnungen im gehobenen Preisniveau sind in wachsenden Märkten zu realisieren. Dieses Marktsegment bietet Raum für Neubau und Experimente, in denen auch individuelle Wunschvorstellungen realisiert und aufgrund der Kaufkraft der Mieter bezahlt werden können. 4.2.2. Nachfrage von außen In ihren Untersuchungen geht die Stadt Potsdam davon aus, dass der Bevölkerungszuwachs vor allem durch Wanderungsgewinne erfolgt. In den vergangenen Jahren war der Zuzug vor allem geprägt von Jüngeren aus den neuen Ländern, wobei es sich vor allem um einkommensschwache Zuwanderer handelte. Die Veränderung der Bevölkerung war zudem gekennzeichnet von anhaltenden Wanderungsverlusten an die umliegenden Nachbargemeinden, vor allen Dingen durch die Abwanderung von einkommensstarken Haushalten. Wurde das Bevölkerungswachstum seit 2000 vor allem von jungen Erwachsenen geprägt, werden künftig vor allem die mittleren Altersgruppen (30 bis 65 Jahre) und Hochbetagte das Wachstum tragen. Die Gruppe der zuziehenden jungen Erwachsenen wird quantitativ weiter hoch sein, jedoch wird sich ihr Anteil an den Zuziehenden verringern. 4.2.3. Nachfrage innerhalb Potsdams Betrachtet man die derzeitige innerstädtische Nachfrage, dann zeichnen sich Angebotsdefizite ab, die durch Neubau abzubauen wären: Mangel herrscht vor allem an kleinen Wohnungen (1- und 2-PersonenHaushalte) im unteren und mittleren Preissegment. Es fehlt ebenfalls an großen und preiswerten Wohnungen für Familien. Unterversorgte Zielgruppen sind vor allem junge Alleinstehende, Haushalte mit niedrigen Einkommen, kinderlose Paare (jeden Alters) und Familien mit 2 und mehr Kindern. (Vergleiche IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik) 4.2.4. Nachfrage innerhalb von Drewitz Anhand der Fragebögen, die jeder Zu- und jeder Wegziehende ausfüllt, lässt sich ablesen, welches Klientel Drewitz den Rücken kehrt, und welche Gruppen nach Drewitz ziehen. Die Daten werden seit 2004 erhoben und quartalsweise ausgewertet. Alter

18 - 25 25 - 35 35 - 50 50 - 65 > 65

Anteil an allen Zuzügen 37% 28% 17% 12% 5%

Anteil Diffean allen renz Wegzügen 22% + 15 31% -3 25% -8 10% +2 12% -7

Personen im Haushalt 1 2 3 4 >4

Anteil an allen Zuzügen 49% 32% 10% 6% 3%

Anteil Diffean allen renz Wegzügen 21% + 28 41% -9 21% - 11 12% -6 5% -2

Haushaltseinkommen in Euro 500 – 1000 1000 – 1500 1500 – 2000 >2000

Anteil an allen Zuzügen 37% 40% 11% 12%

Anteil an DiffeBewohner renz in 2006 40% -3 28% + 12 17% -6 14% -2

Zusammenfassend kann festgestellt werden: Die Drewitzer Haushalte werden tendenziell kleiner, jünger und einkommensschwächer. Mehr-Personen-Haushalte mit normalen und mittleren Einkommen, vor allem solche aus der mittleren Altersgruppe (35 bis 50 Jahre) und der Gruppe der über 65-Jährigen, verlassen Drewitz eher. Es ziehen vor allem kleinere, jüngere und finanzschwächere Haushalte nach Drewitz.

35

Gartenstadt Drewitz

Wohntrends 2020 (GdW) Nachfragezuwachs in allen Preissegmenten

Angebotsdefizite innerhalb Potsdams Wohnungen für 1- bis 2- Personen-Haushalte

Nachfrage von außen

Angebotsdefizite in Drewitz

Junge Singles Hochbetagte 30- bis 65-Jährige

Wohnungen für Ältere als 65 Jahren

Wohnungen für Familien mit 2 und mehr Kindern

Wohnungen für 35- bis 50-Jährige Wohnungen für nomale mittlere Einkommen Wohnungen für Mehr-Personen-Haushalte

4.2.5. Schlußfolgerungen Legt man die Aussagen über die aktuelle Situation des Wohnungsmarktes über- oder auch nebeneinander, ergeben sich eine Reihe von Übereinstimmungen. Wohnungen für kleine Haushalte: Eine hohe Nachfrage nach Wohnungen für kleine Haushalte (1 bis 2 Personen) ist innerhalb der Stadt Potsdam wie auch bei den nach Potsdam Ziehenden zu verzeichnen. Daraus kann die Notwendigkeit für den Neubau von Wohnungen für kleine Haushalte abgeleitet werden. Bei den Nachfragern nach solchen Wohnungen handelt es sich um junge, ältere und hochbetagte. Da in den letzten Jahren mehr Jüngere nach Drewitz als von dort weggezogen sind, kann man annehmen, dass Drewitz bei dieser Altersgruppe Akzeptanz, vielleicht sogar Gefallen findet. Anders verhält es sich bei den älteren und hochbetagten Personen: Solche Personen sind in den letzten Jahren öfter fort- als hinzugezogen. Hier ist zu prüfen, inwieweit der Standort für ältere Menschen qualifiziert werden kann. Wohnungen für die mittlere Altersgruppe: In dieser Altersgruppe dominieren die 2- und Mehr-PersonenHaushalte, unter ihnen befinden sich auch viele Haushalte mit mittlerer und höherer Kaufkraft. Die Nachfrage in Potsdam ist höher als das Angebot, hinzu kommt eine steigende Nachfrage von außen. Generell ist es attraktiv, bei Neubauplanungen auf dieses Klientel zu schauen, allerdings ist die Eignung des Standortes Drewitz zu hinterfragen: Der Anteil dieser Gruppe an der Bevölkerung in Drewitz sinkt seit Jahren. Offenbar ist der Wohnstandort für diese Gruppe wenig attraktiv. Will man in Drewitz Angebote für die mittlere Altersgruppe schaffen, werden sich diese nicht auf attraktive Wohnungen beschränken können. Wohnungen für Familien mit Kindern: An Wohnungen für größere Familien fehlt es in Potsdam generell. Trotzdem ziehen mehr Familien aus Drewitz fort als hinziehen. Auch für diese Gruppe gilt: Will man Familien mit Kindern Wohnangebote machen, so müssen sich diese auf eine entsprechende Qualität des Standortes stützen können.

4.3. Neue Standortqualitäten Um die Neubaupotentiale in Drewitz bewerten und Strategien für die Sanierung des Bestandes erarbeiten zu können, ist es notwendig, die zukünftige Eignung des Standortes Drewitz für bestimmte Zielgruppen zu prüfen: Für welche Gruppen wird die Gartenstadt Drewitz von Interesse sein? Bei der Analyse sind die Ergebnisse der städtebaulichen Eingriffe, die neue Qualität des Freiraums und die Veränderungen der Verkehrserschliessung zu berücksichtigen. Sie machen Lagen, die bislang völlig unattraktiv waren, zu guten Lagen. Wohnen am Park, Wohnen mit eigenem Hof und Blick ins Grüne, ein dichtes Netz von Haltestellen, barrierefreie Wege, verringerte Lärmbelästigung durch die Autobahn und die Nuthestraße, geringerer PKW-Verkehr durchs Gebiet – alles das verleiht dem Gebiet neue Qualitäten. In einem ersten Schritt der Analyse wurden die Lagequalitäten des Standortes kleinräumig, d.h. in 20 Mikrostandorten, untersucht. Zugrunde gelegt wurde dabei nicht der Ist-Zustand der Siedlung, sondern die Gegebenheiten, wie sie sich nach dem oben aufgezeigten städtebaulichen Konzept darstellen würden. 36

Gartenstadt Drewitz

Allgemein / Mikrostandorte Nähe zu Haltestelle ÖPNV Kurzer Weg zum Stern-Center Kurzer Weg zum HNC/zu Lidl Grünes Umfeld: Park oder Umland „Eigener“ grüner Hof Blick ins Grüne Nähe zur Schule Nähe zur Kita Ausstattung mit Stellplätzen Lärmbelastung Belastung durch Autoverkehr Erreichbarkeit Schule/Kita ohne Straße Erreichbarkeit Shopping ohne Straße Extrem kurzer Weg zum Shopping Summe der Bewertungen Allgemeine Bewertung

1 5 5 5 4 5 5 5 5 5 1 3 5 4 1 58 4,1 2

2 5 4 5 5 5 5 5 5 5 3 4 5 4 1 61 4,4 1

3 5 5 5 4 5 4 5 5 3 2 4 5 4 5 61 4,4 1

4 5 5 4 5 5 5 5 5 3 4 4 5 4 4 63 4,5 1

5 5 5 3 4 5 4 4 4 3 3 3 5 5 5 58 4,1 2

6 5 5 3 5 5 5 4 4 2 5 5 5 5 4 62 4,4 1

7 5 5 3 4 5 4 3 3 3 3 5 5 5 5 58 4,1 2

8 5 5 4 5 5 5 3 4 3 5 3 5 5 5 62 4,4 1

9 5 3 4 5 5 5 5 5 5 5 4 5 5 2 63 4,5 1

10 5 3 4 5 5 5 5 5 5 5 3 4 3 1 58 4,1 2

11 5 3 4 5 5 5 5 4 3 5 4 5 5 4 62 4,4 1

12 5 4 4 3 5 4 3 4 4 5 4 5 5 4 59 4,2 2

13 5 4 4 3 5 2 3 4 4 4 4 5 5 4 56 4,0 2

14 5 3 5 4 5 5 3 5 3 5 5 5 5 5 63 4,5 1

15 5 5 5 3 5 2 3 5 4 5 4 5 5 5 61 4,4 1

16 5 4 4 3 5 2 3 5 4 4 4 5 5 5 58 4,1 2

17 5 5 5 5 5 3 2 2 4 2 4 4 5 5 56 4,0 2

18 5 5 5 5 5 4 2 2 3 1 4 4 5 5 55 3,9 3

19 5 4 5 4 5 2 2 5 4 3 4 5 5 5 58 4,1 2

20 5 2 3 4 1 5 2 4 4 2 3 4 3 3 45 3,2 4

In einem zweiten Analyseschritt wurden die Lagequalitäten aus der Sicht verschiedener Zielgruppen bewertet. Im Ergebnis dessen ergab sich für jede der Zielgruppen ein Ranking der Mikrostandorte. Für jeden Mikrostandort kann nun ausgewiesen werden, für welche Zielgruppe er hinsichtlich seiner Lagequalität besonders bzw. für welche Zielgruppen er weniger geeignet ist. Als besondere Zielgruppen wurden Menschen mit Behinderungen und deren Bedürfnisse sowie Haushalte ohne Auto betrachtet. Zielgruppen /Mikrostandorte Allgemeine Bewertung Senioren Behinderte Familie mit kleinen Kindern Familien mit großen Kindern Alleinerziehende Jugendliche Mieter Haushalte ohne Auto Paare ohne Kinder im mittleren Alter

1 2 2 4 1 1 1 1 2 3

2 1 1 3 1 1 1 1 1 2

3 1 2 1 1 2 1 1 1 2

4 1 1 2 1 1 1 1 1 2

5 2 2 1 2 2 2 2 2 3

6 1 1 1 2 1 1 2 1 2

7 2 2 1 2 2 2 2 1 3

8 1 1 1 2 1 1 1 1 2

9 1 1 2 1 1 1 1 1 2

10 2 1 3 1 1 1 1 1 2

11 1 1 1 1 1 1 2 1 2

12 2 1 1 2 2 2 2 1 3

13 2 2 1 2 2 2 2 2 3

14 1 1 1 1 1 1 2 1 2

15 1 2 1 2 2 1 1 1 3

16 2 2 1 2 2 2 2 2 3

17 2 1 1 3 2 2 1 2 3

18 3 2 1 3 2 3 1 2 3

19 2 2 1 2 2 2 1 2 4

20 4 4 4 4 4 4 3 4 4

Im Ergebnis dieses Verfahrens liegt eine eindeutige Orientierung für die Bewertung der Neubaupotentiale und die erforderlichen Bestandssanierungen vor: Der Südwesten der Siedlung ist vor allem geeignet für Familien mit kleinen und großen Kindern sowie für Alleinerziehende. Schule und Kita liegen sehr nah, das Umfeld ist grün und der Bereich gut an den ÖPNV angebunden. Der Nordosten und das Zentrum der Siedlung ist vor allem geeignet für ältere Menschen. Hier sind es vor allem die kurzen Wege zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten, das grüne Wohnumfeld und die geringe Lärmbelästigung, die die besondere Qualität des Standortes ausmachen. Im Südosten der Siedlung zeichnet sich ein Bereich ab, der eher für junge Leute und dynamische Haushalte von Interesse ist. Der Bereich ist gut vom ÖPNV versorgt, die Wege zum Einkaufen noch immer kurz. Dafür bietet der Bereich weniger Privatheit (keine oder nur offene Höfe) und er ist durch die nahe Autobahn lärmbelastet.

37

Gartenstadt Drewitz

Im Zentrum der Siedlung befindet sich ein großer Raum, der geeignet ist für Haushalte ohne Auto. Das Gebiet ist mit privatem wie öffentlichem Grün reichlich ausgestattet und kaum von Lärm und PKW-Verkehr belastet. Die Wege zu Haltesstellen und Einkaufsmöglichkeiten sind kurz. Aufgrund der Wohnumfeldmaßnahmen und der barrierefreien Gestaltung der zentralen Grünzüge ergibt sich ein großer Bereich innerhalb der Gartenstadt, in dem die Wege zwischen Wohnung und Infrastruktureinrichtungen einschließlich Haltestellen des öffentlich Personennahverkehrs barrierefrei sind.

4.4. Zusammenfassung: Die neuen Drewitzer Der Umbau der Siedlung ermöglicht es, neue Zielgruppen für den Standort zu erschließen. War Drewitz in den letzten Jahren vor allem für junge, kleine und finanzschwache Haushalte interessant, ist die Gartenstadt Drewitz für unterschiedliche Gruppen von Interesse. Alle dargestellten Zielgruppen – bis auf die alleinstehenden Paare im mittleren Alter – finden in Drewitz einen Ort, der ihren Interessen optimal entspricht. Bei der Bestandssanierung sollen vor allem die Interessen der Familien mit Kindern, der Alleinerziehen, der Senioren und der jugendlichen Mieter berücksichtigt werden. Durch die Anwendung unterschiedlicher Sanierungsstandards werden Angebote für wirtschaftlich schwache Haushalte erhalten bleiben und neue für normale und mittlere Einkommen geschaffen. Die Angebote für Familien mit großen Kindern, die im Zuge der Bestandssanierung geschaffen werden, sollen die Biografien der Bewohner berücksichtigen: Wenn die Kinder ausziehen, dann müssen die Zimmer für andere Zwecke, beispielsweise für das Arbeiten zu Hause, geeignet sein. Auf diese Weise kann es gelingen, mittelalte Paare im Gebiet zu halten.

38

Gartenstadt Drewitz

Bei der Bestandssanierung ist in den entsprechenden barrierefreien Lagen und unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit auf die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderungen einzugehen. Insbesondere das Erdgeschoss der „Rolle“, entlang der südöstlich gelegenen Seite des Konrad-Wolf-Parks, stellt ein großes Potential für Wohnungen für Menschen mit Behinderungen dar: Die leer stehenden und seit Jahren nicht mehr fremdvermieteten Räume im Erdgeschoss sind schon heute von der anderen Seite der Gebäudezeile ebenerdig erschlossen. Einige der durch den Umbau von Drewitz zur Gartenstadt neu gewonnenen Qualitäte sind einzigartig – für sich genommen und erst recht in der Summe: Die Barrierefreiheit, die großen Räume und wichtige Infrastruktur einschließt, die intensive Begrünung, das bequeme Wohnen ohne eigenes Auto und nicht zuletzt das ökologische Profil der Siedlung lassen erwarten, dass es auch wieder gelingen wird, Normal- bis mittlere Verdiener ins Gebiet zu holen. Der Neubau von Wohnungen durch den Ausbau der Dachgeschosse gestattet großzügigere und flexiblere Grundrisse. Hier können mutige Angebote entwickelt werden, die auch experimentellen Wohnbedürfnissen ansprechen. Die Dachaufbauten (jeweils erschlossen über die Aufzüge in den benachbarten Ergänzungsbauten) eignen sich aber auch für Senioren und Menschen mit Behinderungen. Der Neubau in Ergänzung bestehender Gebäude (Lückenbebauung) kann sich an den Qualitäten der Mikrostandorte orientieren. Da sie im Wesentlichen durch selbst bestimmte Baugruppen realisiert werden, sind hier gut verdienende Familien mit und ohne Kinder die wahrscheinliche Zielgruppe. Der Neubau in Ergänzung bestehender Gebäude (Lückenbebauung) ist aber auch ein Feld für neue Wohnformen: Mehrgenerationen-Wohnen, Gemeinschaften von Senioren und andere Modelle finden hier ihren Platz. Ein besonderes Angebot kann in den ergänzenden Neubauten (Lückenbauten) realisiert werden: Das betreute Wohnen. Die Nachbarschaft zu rüstigen Menschen, Familien, Kindern und Jugendlichen und die gemeinsame Nutzung des Hofes kann die Lebensqualität der betreuten Menschen deutlich aufwerten. Die Bebauung der Sternstraße erlaubt Angebote an Gruppen, die auf Wohneigentum orientiert sind. Hier sind vor allem Familien mit Kindern und Paare in den besten Jahren gefragt.

Familien mit Kindern Senioren Alleinerziehende Jugendliche Mieter Menschen mit Behinderungen Paare ohne Kinder Baugruppen Wohneigentum Neu Wohnformen Betreutes Wohnen Experimentelles Wohnen

Unteres Preissegment Bestandssanierung      

Mittleres Preissegment Bestands- Neubau Neubau in Neubau von Neubau sanierung Dachgeschoss Lücken Blöcken Sternstraße       

 

 



39

  

 

  

  

  

Gartenstadt Drewitz

5. Partizipationskonzept Das Konzept für die Gartenstadt Drewitz wurde in den letzten Jahren öffentlich erarbeitet. Die wichtigsten Stationen der Erarbeitung, etwa die Tagung des Bundes der Landschaftsarchitekten 2004 und die in den Folgejahren durchgeführten Internationalen Sommercamps, waren öffentliche Veranstaltungen. Unter Beteiligung der Betroffenen, der Akteure, der Wirtschaft und der sozialen Träger wurde der Masterplan Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld erarbeitet. Die Einbeziehung der Bewohner, die öffentliche Diskussion von Vorschlägen, strategischen Ansätzen und Einzelmaßnahmen, wird auch weiterhin konstituierendes Prinzip des Projektes Gartenstadt Drewitz sein. Und es entspricht der Idee von einer Gartenstadt: Nur viele Hände können sie zum Blühen bringen und pflegen. Will man helfende Hände, muss man zuvor die Köpfe und Herzen gewinnen. Die Umwandlung der Siedlung hat so außerordentlich viele Aspekte, erhebliche Auswirkungen auf die Mieten und zugleich in vielen Fragen Vorbildfunktion, dass vor Ort eine Informations- und Kontaktstelle eingerichtet werden soll. Sie hat folgende Funktion:

4 Information der Bewohner, darunter auch Organisation von Mieterversammlungen und Beteiligungs

verfahren, individuelle Beratungen für Mieter (auch bei sozialen Härten),

4 Kontaktstelle für alle Betroffenen und Interessierte, die sich über die Entwicklung der Siedlung und

einzelne Maßnahmen informieren lassen wollen,

4 Koordinierung der Zusammenarbeit der Wohnungswirtschaft mit den anderen Akteuren, 4 Koordination von Hilfsangeboten (z.B. Unterstützung bei Wohnungssuche, Wohnungstausch, Umzug), 4 Zusammenarbeit mit den Schulen vor Ort und stadtweit, 4 Presse- und Öffentlichkeitsarbeit. 5.1. Grundlagen der Kommunikation mit den Bewohnern Die Wohnungswirtschaft verfügt über verschiedene Instrumente, um die Bedürfnisse der Drewitzer sowie deren Veränderungen erfassen und bewerten zu können. Dazu gehören: Instrument Amt für Stadtforschung, Statistik und Wohnen Mieterbefragung

Befragung der Mietinteressenten Befragung der Einziehenden Befragung der Ausziehenden Sinus-Millieu-Analyse

Termin regelmäßige Sonderauswertungen Alle 2 bis 3 Jahre

Träger Stadt Potsdam

PRO POTSDAM

PRO POTSDAM Laufend, vierteljährliche Auswertung

PRO POTSDAM PRO POTSDAM

Seit Februar 2009 PRO POTSDAM

Bewohnerbefragung

Herbst 2009

Stadt Potsdam

Telefonische Mieterbefragung

Bei Bedarf

PRO POTSDAM

40

Inhalte „harte“ sozio-ökonomische Daten über Potsdams Plattenbaugebiete, kleinräumige Untersuchungen z.B. zu Migration, Arbeitslosigkeit oder PKW-Nutzung „weiche“ Daten: Lebenslage, Zufriedenheit, Bedarfe, subjektive Einschätzungen und Wahrnehmungen, Wünsche nach Veränderung u.a.m., vergleichbare Daten aus 1999 bis 2009 Erfassung der Wohnungswünsche, des jetzigen Wohnungsortes, der Mietzahlungsbereitschaft u.a.m. Gründe für Umzug, Einschätzung der bisherigen Wohnung und des bisherigen Wohnortes Gründe für Einzug, Einschätzung von Wohnung, Wohnort und der Leistungen der PRO POTSDAM Beschreibung von Werten und Lebensstilen (in Zusammenarbeit mit dem Potsdamer Institut für Klimafolgeforschung) Bewertung der Wohnqualitäten im Stadtteil, Beurteilung bisheriger Planungen und Projekte Kann zur Evaluierung und zur Wirkungskontrolle von Maßnahmen, auch zur Erfassung von Meinungsbildern eingesetzt werden

Gartenstadt Drewitz

5.2. Abstimmungsgremien Im Jahr 2004 wurde auf Initiative der Wohnungsunternehmen eine Steuerungsgruppe für die weitere Entwicklung der Stadtteile Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld eingerichtet. Dieses informelle Gremium, das Verwaltung, Politik, Bürgerinitiativen und Wohnungswirtschaft an einen Tisch brachte, wurde 2006 durch den Beirat Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld abgelöst, der auf Beschluss der Stadtverordnetenversammlung gegründet und dem Bauausschuss des Stadtparlamentes zugeordnet wurde. Die im Herbst 2008 neu konstituierte Stadtverordnetenversammlung hat im Mai 2009 den Beschluss gefasst, auch in dieser Legislaturperiode einen Beirat Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld zu berufen. Darüber hinaus gibt es folgende Gremien, Instutionen und Netzwerke, in denen die Wohnungswirtschaft mitarbeitet: GremienStadtteilschule Drewitz: Die Landeshauptstadt Potsdam untersucht derzeit die Notwendigkeit der Einrichtung einer Stadtteilschule im Quartier und lässt dazu die Bedarfe an Kommunikation und sozialer Infrastruktur untersuchen. Im Zuge dieses Arbeitsprozesses wurde bei der Stadtverwaltung eine Kerngruppe und vor Ort eine Arbeitsgruppe gegründet. In beiden Gremien arbeitet die PRO POTSDAM aktiv mit. Netzwerk sozialer Träger: Der Verein Soziale Stadt Potsdam e.V., ein überwiegend von der PRO POTSDAM finanzierter und von Mitarbeitern der PRO POTSDAM gegründeter Verein, ist derzeit dabei, ein Netzwerk zwischen den sozialen und andern Trägern vor Ort zu bilden. Ziel ist es, die Interessen des Stadtteils kompetent nach außen zu vertreten. Bündnis für Familien Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld: Das Bündnis vereint alle Akteure des Stadtgebietes. Die PRO POTSDAM arbeitet seit der Gründung in 2007 aktiv mit. Einen besonderen Platz unter den Abstimmungsgremien nimmt der Arbeitskreis StadtSpuren ein. Er ist ein seit 1997 bestehendes Gremium der Potsdamer sozialen Wohnungswirtschaft. Hier arbeiten fünf Genossenschaften und die PRO POTSDAM eng zusammen, um gemeinsame Interessen zu vertreten, Erfahrungen auszutauschen und sich in strategischen Fragen abzustimmen. Der Arbeitskreis Stadtspuren hat unter anderem die Aufgabe, das Vorgehen der Unternehmen bei der Quartiersentwicklung abzustimmen. So wurde zwischen 1999 und 2001 der Stadtteil Zentrum Ost nach gemeinsamer Abstimmung und Planung grundlegend saniert, wobei auch die Frei- und öffentlichen Räume in die von der Wohnungswirtschaft erarbeitete Gesamtstrategie integriert wurden. Auch in Drewitz arbeiten die Unternehmen des Arbeitskreises zusammen: Seit 2005 kooperieren sie bei der Durchführung der Internationalen Sommercamps in Drewitz, in 2006 wurde die gemeinsame Umgestaltung eines Hofes (Robert-Baberske-Straße), der vier Eigentümern gehört, abgeschlossen.

5.3. Beteiligung am Planungsprozess Bereits bei dem gemeinsam gestalteten Wohnhof wurde eine Perspektivenwerkstatt mit Workshops gemeinsam mit den Bewohnern durchgeführt. Die Vorstellungen der Bewohner haben seinerzeit in die Gestaltung des Hofes Eingang gefunden. Dieses Vorgehen hat sich bewährt und wird auch bei der künftigen Entwicklung des Stadtteils gepflegt werden: Öffentliche Planung: Insbesondere zur Gestaltung der Höfe, des Parks und des zentralen Grünzuges werden Methoden wie „Community planing“, „open space“ und andere Anwendung finden. Gremienarbeit: Die oben beschriebenen Gremien werden in die grundlegenden Entscheidungsprozesse einbezogen und von der Wohnungswirtschaft zur Entscheidungsfindung genutzt. 41

Gartenstadt Drewitz

Projektraum: Mit Unterstützung der PRO POTSDAM und des bereits erwähnten Vereins Soziale Stadt Potsdam e.V. wird im Sommer 2009 ein Projektraum eingerichtet, der durch zwei Mitarbeiterinnen des Vereins besetzt werden wird. Seine Aufgabe ist es, das Netzwerk der sozialen Träger zu pflegen, die Kommunikation mit den Bewohnern und zwischen den Trägern zu organisieren. Presse- und Öffentlichkeitsarbeit: Die PRO POTSDAM verfügt über ein umfangreiches Instrumentarium für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit. Diese Ressourcen werden auch für die Entwicklung des Stadtteils und für die Sicherung der Öffentlichkeit bei Planungsprozessen zur Verfügung gestellt. Die PRO POTSDAM wird auch weiterhin das Quartiersmanagement der Landeshauptstadt im Stadtteil Drewitz unterstützen und gemeinsam mit dem Quartiersmanagement ihre Entscheidungen vorbereiten. Die Internationalen Sommercamps, wie jährlich seit 2005, werden fortgesetzt und wie schon in der Vergangenheit mit öffentlichen Veranstaltungen und einer entsprechenden Pressearbeit verbunden. Für einzelne stadtbildprägende Gebäude sowie für die zentralen Grünanlagen sind Gestaltungs- und Architekturwettbewerbe mit öffentlicher Beteiligung geplant.

5.4. Sozialmanagement Das soziale Management der Schaffung der Gartenstadt Drewitz bezieht sich auf mehrere Handlungsfelder: Strategiebildung und Entscheidungsfindung: Die Einbeziehung der sozialen Träger garantiert das frühzeitige Erkennen von sozialen Risiken. Wo es möglich ist, können sie ausgeschlossen werden bzw. kann ihnen rechtzeitig begegnet werden. Wirkungskontrolle und Evaluation: Durchgeführte Maßnahmen und ihre Folgen werden gemeinsam mit den sozialen Trägern ausgewertet. Daraus lassen sich Handlungsnotwendigkeiten ableiten bzw. Schlussfolgerungen für nachfolgende Maßnahmen ziehen. Einzelfalllösungen: Das enge und erprobte Zu-

Befragung der Bewohner

sammenspiel zwischen der PRO POTSDAM und dem Netz an Kooperationspartnern gestattet es,

Bewohner

in sozialen Not- und Härtefällen individuell und bePlanung

darfsgerecht zu helfen.

Entscheidung

Die PRO POTSDAM verfügt wie auch die Genossenschaften im Gebiet über ein eigenes Sozial-

Weitere Planungen ggf. Korrekturen

management. Das der PRO POTSDAM umfasst folgende Elemente:

Umsetzung Kooperation Netzwerk sozialer Träger

Individuelle Hilfsangebote

Ein Sozialmanager koordiniert sämtliche Aktivi-

ggf. soziale Härtefälle

täten der PRO POTSDAM zur Lösung von Einzelfällen bis hin zur Koordination der Zusammenarbeit mit verschiedenen sozialen Trägern und Einrichtungen. Bestandteil des Sozialmanagements ist seine qualifizierte Schuldnerberatung, die durch die AWO Potsdam getragen wird. Die Zusammenarbeit zwischen Sozialmanagement und AWO garantiert ein schnelles Erkennen von problematischen Situationen und ein schnelles Reagieren darauf. 42

Gartenstadt Drewitz

Die PRO POTSDAM realisiert in Zusammenarbeit mit verschiedenen gemeinnützigen Anbietern ein Management zur Konfliktschlichtung innerhalb von Nachbarschaften. Diese Kooperationen werden genutzt, um Konflikten vorzubeugen. Auf die Kompetenzen der beteiligten Einrichtungen wird zurückgegriffen, um die konkrete Beteiligung der Mieter und Anwohner an Planungsprozessen realisieren zu können. Die PRO POTSDAM arbeitet mit sehr vielen sozialen Trägern und Einrichtungen in der Stadt Potsdam zusammen. Dazu gehören in Drewitz die Priesterweg Grundschule und die Kita Stochennest, aber auch stadtweit tätige Einrichtungen wie das Frauenzentrum. Es ist geplant, diese Einrichtungen noch vor der Sommerpause 2009 über das Konzept zur Gartenstadt Drewitz zu informieren. Auf deren Kompetenzen soll bei der strategischen Arbeit wie auch bei der Lösung von Einzelfällen zurückgegriffen werden. Der Verein Soziale Stadt Potsdam e.V. hat seine Tätigkeit in 2008 auf Drewitz ausgeweitet und wird ab Sommer 2009 den beschriebenen Projektraum Drewitz in der Konrad-Wolf-Allee unterhalten. Im Mittelpunkt der bisherigen Bemühungen steht die Energieeinsparung durch richtiges Verhalten. Im Zuge der Sanierung des Stadtteils soll das Wohnen in einer energetisch sanierten Wohnung (Nutzung der Möglichkeiten, richtiges Wohnen) thematisiert werden. Die Bewohner sollen in ihrer Wohnung leben wollen, weil sie ihre Vorteile kennen, sie verstehen und nutzen können. In diesen Kontext sind Maßnahmen einzuordnen, die die Mieter in ihre neue Wohnung begleiten. Die PRO POTSDAM hat in den letzten Jahren in vielfacher Weise mit den Mietern über Energiesparen, Betriebskostenentwicklung und das richtige Wohn- und Verbrauchsverhalten kommuniziert. Die Aktivitäten sind unter 3.6. und 3.7. ausführlich beschrieben. Zusätzlich zu den beschriebenen Maßnahmen werden bei der Umgestaltung von Drewitz zur Gartenstadt folgende Schritte zur Information der Mieter unternommen. Die Mieter erhalten schon vor der offiziellen Sanierungsankündigung Informationen über die geplanten Maßnahmen. Dargestellt werden die Ausgangssituation, die geplanten Veränderungen und die zu erwartenden Effekte. Die Information ist mit dem Angebot einer individuellen Beratung und einer Einladung zu einer Bewohnerversammlung verbunden. Nur was der Mieter versteht, wird er auch richtig nutzen: Mit Abschluss der Sanierung erhält der Mieter ein Wohnhandbuch mit Informationen, die die Wirkungsweise der zur energetischen Ertüchtigung eingesetzten Materialien und Technologien, ihre Vorteile und den richtigen Gebrauch erklärt. Gleichzeitig erhält er das Angebot einer Beratung in seiner Wohnung. Die Kooperation mit den Schulen wird verstärkt. Alle Drewitzer Schüler besuchen Baustellen, besichtigen Anlagen der PRO POTSDAM, lernen deren Wirkungsweise kennen. So erleben Kinder aus nächster Nähe die Wandlung ihres Heimatortes und lernen zeitig den richtigen Umgang mit den „neuen“ Wohnungen. Ein Lehrpfad durch die Siedlung verbindet die Themen Energie, Wasser, Klimaschutz und Vegetation. Er führt auf Dächer und Keller, an die Teiche und in das Schaukraftwerk. Ergänzt um Experimente, die die Erscheinungsformen von Energie und ihre Umwandlung zum Thema haben, ist der Besuch des Lehrpfades ein Angebot an alle Schulen der Stadt.

43

Gartenstadt Drewitz

6. Finanzierungskonzept 6.1. Kosten in Bauphasen Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die geplanten Maßnahmen, die Termine der Durchführung und ordnet sie den Akteuren zu. Investitionsplan



Zuständig

Zeitraum

Investition

2009

Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Kommune

Sanierung/Modernisierung Vorgärten

Kommune

Quartiersmanagement/ Öffentlichkeitsarbeit

Investition

2010/2011

Bestand

Aufbau

Ergänzung

Neubau

0€

0€

0€

0€

Haustechnik/ Freianlagen Infrastruktur

150.000€ 150.000€ 150.000€

24.053€

3.521.920€

1.638.527€

0€

300.000€

211.128€

3.521.920€ 3.521.920€

0€

300.000€ 300.000€

211.128€

0€

Investition

Kommune Verkauf

Investition Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Verkauf AufbauVerkauf NeubauVerkauf Kommune Kommune Kommune Kommune

Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Kommune Kommune Kommune Kommune

Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Kommune Kommune

2021/2025

Sanierung/Modernisierung Vorgärten Höfe Kapitalisierung

Gesamtinvestition

2009/2025

1.638.527€

1.815.275€ 1.815.275€

132.000€

1.947.275€

1.372.954€ 1.614.150€

240.000€

37.532.404€

0€

0€

12.778.500€

1.892.800€

0€

19.134.000€

500.000€

12.778.500€ 12.778.500€

1.892.800€ 1.892.800€

0€ 0€

0€ 0€

500.000€ 500.000€

1.815.275€

132.000€

0€

0€

0€

0€

140.177€

0€

108.000,00€

15.419.477€

140.177€ 1.232.777€ 1.232.777€

1.614.150€

132.000€

2.978.927€

1.614.150€ 132.000€ 0€

0€

19.045.182€

2.833.600€

2.586.781€ 49.726.000€

500.000€

19.045.182€ 14.638.182€

1.854.400€ 1.854.400€

2.586.781€ 2.586.781€

500.000€ 500.000€

0€

19.134.000€ 19.134.000€ 0€ 0€

0€

0€

0€

1.968.655€ 1.809.378€ 782.982€

0€

19.134.000€

240.000€

83.299.215€

0€

108.000,00€

24.877.345€

333.374€ 449.608€ 4.407.000€ 0€

979.200€ 979.200€

0€

49.726.000€ 49.726.000€

0€

0€

0€

0€

50.705.200€

0€

0€

0€

0€

1.185.673€ 839.149€ 346.524€

1.809.378€

132.000€

3.127.051€

1.809.378€ 132.000€ 4.589.619€

4.589.619€

30.258.032€

1.216.000€ 13.685.188€ 14.660.000€

900.000€

3.388.946€ 2.050.724€

30.258.032€ 30.258.032€

1.216.000€ 1.216.000€

10.232.079€ 10.232.079€

14.660.000€ 14.660.000€

900.000€ 900.000€

1.876.898€

0€

0€

0€

0€

0€

331.564€ 1.545.334€ 1.512.049€ 1.045.195€ 466.854€

240.000€

66.398.890€

0€

108.000,00€

59.251.009€

2.050.724€

132.000€

3.694.773€

2.050.724€ 132.000€ 3.453.109€

3.453.109€

55.065.261€

4.619.200€ 13.146.566€

0€

300.000€

2.243.682€ 1.556.143€

55.065.261€ 55.065.261€

4.619.200€ 4.619.200€

0€ 0€

300.000€ 300.000€

2.243.682€

0€ 0€

240.000€

77.170.851€

0€

108.000,00€

62.336.143€

1.556.143€ 1.556.143€

132.000€

1.688.143€

505.622€ 1.738.060€ 0€

Straßen/Parkplätze Quartiersmanagement/ Öffentlichkeitsarbeit Kommune Baugruppen/GenossenscErgänzungsbauten

0€

0€

KWͲPark Grünzug Straßen/Parkplätze Quartiersmanagement/ Öffentlichkeitsarbeit Kommune Baugruppen/GenossenscErgänzungsbauten

Investition

132.000€

0€

0€

0€

0€

Sanierung/Modernisierung Vorgärten Höfe

132.000€

24.869.582€

0€

Kapitalisierung

2016/2020

282.053€

28.455.384€

0€

0€

KWͲPark Grünzug Straßen/Parkplätze Quartiersmanagement/ Öffentlichkeitsarbeit Kommune Baugruppen/GenossenscErgänzungsbauten

Investition

108.000,00€

240.000€

1.638.527€ 1.638.527€ 0€

0€

0€

Sanierung/Modernisierung Vorgärten Höfe Kapitalisierung

414.053€

108.000,00€

211.128€ 0€

KWͲPark Straßen/Parkplätze Quartiersmanagement/ Öffentlichkeitsarbeit

2014/2015

240.000€

132.000€ 20.728.534€ 20.728.534€

Sanierung/Modernisierung Vorgärten

Summe

0€

24.053€

20.728.534€

Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Kommune Kommune Kommune

QuartiersͲ management

24.053€

Wohnungswirtschaft Wohnungswirtschaft Sanierung/Modernisierung Wohnungswirtschaft Vorgärten Baugruppen/Genossenschaft Baugruppen/GenossenscErgänzungsbauten Kommune Kommune Straßen/Parkplätze Quartiersmanagement/ Öffentlichkeitsarbeit Kommune

2012/2013

Verkehr Infrastruktur

0€

0€

0€

0€

0€

132.000€ 13.146.566€

137.875.509€ 14.083.520€ 31.057.063€ 83.520.000€

44

13.146.566€

2.650.000€

9.209.418€ 8.845.669€

1.440.000€

293.270.798€

Gartenstadt Drewitz

6.2. Zuordnung der Kosten Die Kosten für Öffentlichkeitsarbeit werden mit 120.000 Euro/Jahr veranschlagt, die sich die Wohnungsunternehmen und die öffentliche Hand zur Hälfte teilen. Die Kosten für das Quartiersmanagement werde mit 120.000 Euro/Jahr angenommen. Die Belastungen teilen sich wie folgt: 40% Wohnungsunternehmen, 48% Förderung durch das Land/den Bund, 12% Kommune. Die Kosten für Straßenbau und Errichtung von Stellplätzen sind anteilig den Akteuren zugeordnet.

Hochbau Freiraum Verkehr Haustechnik/Infrastruktur PR/Quartiersmanagement Gesamt

Gesamt

Wohnungsunternehmen

Investoren

270.145.510 9.209.419 8.845.670 2.650.000 1.440.000 292.290.599

178.458.689 4.460.687 2.862.459 2.650.000 648.000 189.079.835

68.860.000 559.565 357.365 0 0 69.776.930

Baugruppen, neue Genossenschaften, Privathaushalte 22.827.821 258.667 318.444 0 0 23.404.932

Öffentliche Hand

0 3.930.499 5.307.402 0 792.000 10.029.901

6.3. Finanzierung der Maßnahmen 6.3.1. Einnahmen Es wird davon ausgegangen, dass im Prozess der Umgestaltung der Gartenstadt auch Einnahmen generiert werden können. Die Kommune kann Einnahmen erzielen durch den Verkauf von Grundstücken an Investoren, Baugruppen u.a. Bauherren, die Umlage von Kosten entsprechend Kommunalabgabengesetz (KAG) auf die Anlieger und die Akquise von Fördermitteln. Es scheint geraten, beim Verkauf von Grundstücken wie auch bei der Anwendung des KAG die Interessen abzuwägen: Ist die Höhe des Ertrages vorrangiges Ziel oder die nachhaltige Entwicklung des Gebietes? Zum Beispiel kann die kostenfreie oder kostengünstige Überlassung von Grundstücken helfen, Investitionen auf den Weg zu bringen, die Initialwirkung haben. Eine solche Überlassung kann auch Grundvoraussetzung für die Errichtung von preiswertem Wohnraum sein. Im Jahre 2005 hatten Wohnungsunternehmen und die Stadt Potsdam zugunsten der Entwicklung des Wohngebietes Schlaatz vereinbart, dass die von den Unternehmen an die Kommune gezahlten KAG-Beiträge für Straßenbau im Gebiet eingesetzt werden. Die Landeshauptstadt hat sich mit diesen Mitteln an der Umgestaltung eines Wohnhofes beteiligt. Ein solches Herangehen ist auch in Drewitz denkbar. Die Wohnungsunternehmen können Einnahmen erzielen durch den Verkauf von Grundstücken an Investoren, Baugruppen u.a. Bauherren und Fördermittel. Auch für sie gilt es, beim Verkauf von Grundstücken die Interessen abzuwägen: Ist die Höhe des Ertrages vorrangiges Ziel oder die nachhaltige Entwicklung des Gebietes? Die kostengünstige Überlassung von Grundstücken kann zum Beispiel Voraussetzung für das Engagement von Baugruppen sein. Da Potsdam nicht im Rahmen der Stadtumbau-Programme gefördert wird, wird der Abriss von Gebäuden nicht gefördert. Es ist zu erwägen, inwieweit Wohnungsunternehmen, die Abrisse vornehmen (insgesamt 50 Wohnungen) dabei unterstützt bzw. dafür entschädigt werden, zum Beispiel durch die Überlassung von stadteigenen Grundstücken.

45

Gartenstadt Drewitz

6.3.2. Finanzierung Im Folgenden werden die den Wohnungsunternehmen zur Verfügung stehenden Finanzierungsbausteine diskutiert und bewertet. Eigenkapital Für die Bereitstellung ist die innere Finanzierungskraft des Unternehmens entscheidend. Bei noch hohen Sanierungsrückstau ist dieses in der Regel ein rares Gut. Vorteile Nachteile • Keine vorgeschriebene Verzinsung • Oftmals nur im geringen Umfang vorhanden • Flexibel einsetzbar • Sollte aus wirtschaftlicher Sicht dort eingesetzt werden, wo die höchste Rendite zu erzielen ist; • Keine Auflagen dieses ist nicht immer die angestrebte Sanierung Schlussfolgerung: Der Einsatz wird sich in der Regel nicht vermeiden lassen, da z.B. einige Förderprogramme einen Mindesteinsatz fordern. Auch die Banken werden bei der Gewährung der Fremdmittel in Abhängigkeit vom Beleihungsauslauf einen Mindestanteil fordern. Dieser wird bei einem Neubau höher als bei einer Sanierung anfallen. Das Eigenkapital stellt das begrenzende Element der Investitionssumme dar. KfW-Darlehen Für die Sanierung und für den Neubau bietet die KfW eine vielfältige Förderlandschaft. Zudem wurden auch für Selbstnutzer spezielle Programme aufgelegt. Es sollten die Tilgungszuschüsse in direkte Baukostenzuschüsse umgewandelt und erhöht werden. Die notwendigen Investitionsmaßnahmen können in der Regel nur an Standorten wirtschaftlich durchgeführt werden, die noch ein hohes Mietsteigerungspotential bieten. Das Standardprogramm weist nur sehr geringe Vorteile gegenüber den freien Kapitalmarktbedingungen auf. Da diese Mittel in der Regel über die Hausbanken ausgereicht werden, besteht eine Abhängigkeit von deren Bereitschaft, die sich maßgeblich an der Bonität des Unternehmens orientiert. Vorteile Nachteile • Bessere Zinskonditionen als auf dem Kapitalmarkt • Zu kurze Laufzeiten (max. 10 Jahre) • Tilgungszuschüsse reduzieren die Annuitäten • Bei geringen Mieterhöhungspotential reicht die Zinssubventionierung und der Tilgungszuschuss nicht für • Ohne Mietpreis- und Belegungsbindungen eine wirtschaftliche Sanierung aus. Schlussfolgerung: Für eine energetische Sanierung bzw. einen Neubau eine hilfreiche Basisfinanzierung. Die Fördersumme pro Wohneinheit sollte für den Neubau deutlich erhöht werden (aktuell 50.000 €/WE). Eine längere Phase der Zinssubventionierung (20 Jahre) und eine Senkung der Zinssätze für die ersten Jahre würde zu besseren Investitionsanreizen führen. Optimiert könnte dieses dann durch die Gewährung von direkten Baukostenzuschüsse werden. KfW-Darlehen Einsatz in der Regel nur für den Neubau notwendig. Für die energetische Sanierung ist das Fördervolumen der KfWProgramme ausreichend. In der aktuellen Finanzkrise haben sich die Refinanzierungskosten der Banken deutlich verschlechtert, die sich dann auch auf die Kundenkonditionen auswirken. Zudem werden aktuell bei der Ermittlung der Beleihungswerte deutlich höhere Abschläge als in der Vergangenheit vorgenommen, was zu einem höheren Eigenkapitaleinsatz führt. Vorteile Nachteile • Flexibel einsetzbar • In der Regel höhere Zinssätze als bei den anderen Finanzierungsbausteinen • Keine Auflagen für die Umsetzung von speziellen Maßnahmen • Aktuell hohe Margenaufschläge • Steht in Abhängigkeit vom Beleihungswert oftmals nur im • Keine Mietpreis- und Belegungsbindungen begrenzten Umfang zur Verfügung Schlussfolgerung: Die Gewährung hängt neben den oben genannten Einflussfaktoren auch maßgeblich von der Bonitätseinstufung des Unternehmens durch die Banken ab. Nur bei den Neubauvorhaben haben die Konditionen und die Höhe der ausgereichten Kredite einen Einfluss auf Wirtschaftlichkeit.

46

Gartenstadt Drewitz

Förderung von Einzelmaßnahmen (z.B. Landesfördermittel) Spezielle Förderprogramme bieten einen interessanten Finanzierungsbaustein, da sich diese auch mit den KfWProgrammen kombinieren lassen. Die Förderung zielt hauptsächlich auf die generationsgerechte Sanierung ab und hat nur als Zusatzbaustein eine energetische Komponente. Die Laufzeit der Förderung wurde nunmehr von 10 auf 15 Jahre erhöht. Mit der Gewährung der Fördermittel ist eine Mietpreis- und Belegungsbindung verbunden. Diese beträgt als Minimum 25% der geförderten Wohnungen, wobei die Kommune eine höhere Quote einfordern kann. Die Förderhöhe ist aktuell auf 40% der Investitionskosten begrenzt. Spezielle Zuschussprogramme für einen nachträglichen Aufzugsanbau können mit einbezogen werden. Vorteile Nachteile • Sehr geringe Zinsaufwendungen (0,50%) • Mietpreis- und Belegungsbindungen von mindestens 25% • Relativ lange Laufzeit (15 Jahre) • Hoher Verwaltungsaufwand • Direkte Baukostenzuschüsse • Hoher Tilgungsaufwand (4,0%) Schlussfolgerung: Das Landesprogramm bietet einen interessanten Finanzierungsbaustein, der vor allem in den Bereichen mit einem geringen Mieterhöhungspotential seine Stärken ausspielt. Für einen verstärkten Einsatz, der mit einer Wirtschaftlichkeit einhergeht, ist die Abstimmung mit der Kommune über die Quote der Bindungen von entscheidender Bedeutung. Zudem sind die Anteile der bereits bestehenden Bindungen im Gesamtbestand des Unternehmens mit zu berücksichtigen.

6.4. Wirtschaftlichkeitsberechnung Zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit (DCF-Berechnung über 15 Jahre, dient der Ermittlung der zu erzielenden Mindestmiete) werden drei Standards der Grundsanierung sowie drei Standards der energetischen Sanierung zugrunde gelegt. Es wird von 100%iger Fremdfinanzierung zu aktuellen KfW-Konditionen ausgegangen. Die Werte für die warmen Betriebskosten (wBK) sind geschätzt. Die unterstellten Baukosten stammen aus abgeschlossenen Bauvorhaben. Nicht berücksichtigt sind die Kosten für die Umgestaltung von Freiraum und Straßen. Die jährliche Mietsteigerung nach Modernisierungsumlagen wird mit 1% angenommen, die der warmen Betriebskosten mit 6%, der kalten Betriebskosten mit 3%, Verwaltungskosten 2% und Instandhaltungskosten (beginnend mit 3,00 Euro/qm) mit 5%. Die Barwertermittlung erfolgt mit einem Zinssatz von 5%, der für die Anschlussfinanzierung unterstellte Zinssatz liegt bei 6%.

unterer Standard mittlerer Standard gehobener Standard 615,60 €/m2 658,80 €/m2 723,60 €/m2 190,08 €/m2 425,52 €/m2 190,08 €/m2 468,72 €/m2 190,08 €/m2 533,52 €/m2 EEH 80 731,16 €/m2 774,36 €/m2 839,16 €/m2 2 2 2 2 (Solaranlagen) 322,92 €/m 408,24 €/m 322,92 €/m 451,44 €/m 322,92 €/m2 516,24 €/m2 2 EEH 60 790,56 €/m 833,76 €/m2 898,56 €/m2 (Solaranlagen + Lüftung WRG) 390,96 €/m2 399,60 €/m2 390,96 €/m2 442,80 €/m2 390,96 €/m2 507,60 €/m2 EnEV 2009

6.5. Auswirkungen der Maßnahmen auf die Mieten und die Betriebskosten Der Anstieg der Mieten ist höher als die erschlossenen Möglichkeiten zur Einsparung von Betriebskosten. In jedem Falle haben die Mieter nach der Sanierung mehr für das Wohnen zu zahlen als davor. Argumentationen, die darauf abzielen, für die Maßnahmen der energetischen Sanierung die Akzeptanz der Mieter zu gewinnen, können also nicht allein mit dem Kostenargument geführt werden. Vielmehr muss das allgemeine Problembewusstsein um die Folgen der Klima- und Energiekrise geschärft und darüber die Bereitschaft geweckt werden, die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen und selbst aktiv zu werden. Die energetische Sanierung ist unausweichlich mit einem Anstieg der Wohnkosten verbunden. Dies stellt die Frage nach der Höhe der Kosten der Unterkunft für Transferhaushalte, die die Stadt zu tragen bereit ist. Anders gefragt: Welche Energieeffizienz gesteht die Stadt den wirtschaftlich schwachen Haushalten zu? Aus gesamtgesellschaftlicher Perspektive ist die höchste Energieeffizienz anzustreben. Aus der Perspekti47

Gartenstadt Drewitz

Jahre 1 2 3 4 5 Jahre 1 2 3 4 5

Jahre 1 2 3 4 5

EnEV 2009 wBK 0,70 € 0,74 € 0,79 € 0,83 € 0,88 € EEH 80 wBK 0,60 € 0,64 € 0,67 € 0,71 € 0,76 €

unterer Standard 5,32 € 5,37 € 5,43 € 5,48 € 5,54 €

Nettokaltmiete (Ausgangsmiete 3,98 Euro) unterer Standard mittlerer Standard gehobener Standard 5,72 € 5,94 € 6,28 € 5,78 € 6,00 € 6,34 € 5,83 € 6,06 € 6,41 € 5,89 € 6,12 € 6,47 € 5,95 € 6,18 € 6,53 €

EEH 60 wBK 0,50 € 0,53 € 0,56 € 0,60 € 0,63 €

Nettokaltmiete (Ausgangsmiete 3,98 Euro) mittlerer Standard gehobener Standard 5,71 € 5,96 € 5,77 € 6,02 € 5,82 € 6,08 € 5,88 € 6,14 € 5,94 € 6,20 €

unterer Standard 5,80 € 5,86 € 5,92 € 5,98 € 6,04 €

Nettokaltmiete (Ausgangsmiete 3,98 Euro) mittlerer Standard gehobener Standard 6,03 € 6,42 € 6,09 € 6,48 € 6,15 € 6,55 € 6,21 € 6,61 € 6,27 € 6,68 €

ve der städtischen Haushalte stellt sich dies sicher anders dar. In diesem Interessenkonflikt muss sich die Stadt positionieren. Die Akzeptanz hoher Nettokaltmieten für energetisch sanierten Wohnraum im Rahmen der Übernahme der Kosten der Unterkunft würde eine Ermunterung zur Sanierung, ja sogar eine Förderung der energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes sein. Die Bereitschaft der Mieter, höhere Kosten zu tragen, wird sich eher einstellen, wenn die energetische Sanierung der Gebäude eingebunden wird in die energetische Sanierung des gesamten Stadtteils. Die energieeffiziente Organisation der Siedlung (Infrastruktur, ÖPNV usw.), die Nutzung der Möglichkeiten der Natur (Bepflanzung, Beschattung usw.) und die Optimierung des Städtebaus (Frischluftschneisen, Kleinhöfe, Grünzüge usw.) verbessert entscheidend die Lebensqualität der Bewohner. Vor diesem Hintergrund – so darf man annehmen – würden sie eher bereit sein, mehr für das Wohnen zu zahlen. Während die Wohnungsunternehmen – zu unserer eigenen Überraschung – die Gebäudesanierung nach energetischen Gesichtspunkten in unterschiedlichen Standards (EnEV 2009) wirtschaftlich darstellen können, sind die Kosten für die darüber hinausgehende energetische Sanierung der Siedlung nicht durch die Wohnungsunternehmen zu schultern. Hier zeichnet sich die Notwendigkeit einer Arbeitsteilung ab. Die Wohnungsunternehmen tragen die Verantwortung für die energetische Sanierung der Wohnanlagen, punktuell unterstützt von der öffentlichen Hand. Die Kommune trägt die Verantwortung für die energetische Umgestaltung der Stadt, punktuell unterstützt von den Wohnungsunternehmen (KAG) und von Bund und Ländern. Die entscheidende Unbekannte in dieser Betrachtung ist die Entwicklung der Energiekosten. So lange diese von globalen und multinationalen Entwicklungen abhängig ist, so lange bleibt sie eine Zitterpartie – ob mit oder ohne energetische Sanierung der Gebäude und Siedlungen. Hier bedarf es wesentlicher Investitionen um autarke Versorgungslösungen zu platzieren. Diese Investitionen werden die Kommunen und kommunalen Energiedienstleister – selbst mit der Unterstützung der Wohnungsunternehmen – nicht ohne Hilfe der öffentlichen Hand (erst Recht nicht ohne die Motivation durch sie) leisten können. 48

Gartenstadt Drewitz

7. Durchführungskonzept 7.1. Maßnahmeplanung Das Konzept Gartenstadt Drewitz kann nur langfristig und schrittweise umgesetzt werden. Die Umsetzung berücksichtigt die Lebenssituation der heute dort lebenden Menschen, ebenso die wirtschaftlichen Möglichkeiten der Wohnungsunternehmen, der Kommune und der öffentlichen Hand. Anderseits muss sie Schritt halten mit der technischen Entwicklung, die Lösungen offerieren wird, die preiswerter und effizienter sein werden als jene, die wir heute kennen. Die dargestellte Abfolge der Maßnahmen wurde unter folgenden Gesichtspunkten erarbeitet: Die Realisierung des Parks beginnt an einer zentralen Stelle, die von allen Drewitzern wahrgenommen wird. Davor sollen jene Gebäude saniert werden, die unmittelbar am Park anliegen. Jene Gebäude, die an Bereiche angrenzen, für deren Entwicklung Investoren gewonnen werden sollen, werden in den ersten Jahren saniert. Damit soll ein „verkaufsförderndes“ Umfeld geschaffen werden. Abrisse von Teilen von Wohngebäuden erfolgen erst dann, wenn für die betroffenen Bewohner im Gebiet Ersatzwohnraum geschaffen wurde. Die Siedlung wird von innen nach außen saniert, die südöstlichen Blöcke erst in den letzten Jahren. So wird über lange Zeit ausreichend Wohnraum für finanziell schwächere Haushalte vorgehalten. Die Umgestaltung des Wohnumfeldes konzentriert sich in den ersten Jahren vorrangig auf die Zielgruppen Familien mit Kindern und Senioren. Dies entspricht der Nachfrage.

7.2. Darstellung der Maßnahmen In der nachfolgenden Grafik ist der Ablauf der Maßnahmen zwischen 2009 und 2024 dargestellt. Die investiven Umfänge und die Zuordnung der Trägerschaften sind unter 6.1. und 6.3. dargestellt.

49

Gartenstadt Drewitz

7.3. Organisatorische Voraussetzungen Die organisatorischen Voraussetzungen der Partizipation sowie die der Abstimmung zwischen Kommune und Wohnungswirtschaft sind im Partizipationskonzept beschrieben worden. Dargestellt wurden auch Partnerschaften und Kooperationen, die beispielsweise zwischen den Wohnungsunternehmen und den Stadtwerken oder zwischen der PRO POTSDAM und sozialen Trägern bestehen. Eine der grundsätzlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Konzeptes Gartenstadt Drewitz ist die Herstellung planungsrechtlicher Sicherheit: Diese kann die Kommune durch Herbeiführung eines Selbstbindungsbeschlusses erreichen. Ein solcher Beschluss könnte in städtebaulichen Vereinbarungen zwischen der Kommune und den Bauherren fortgeschrieben und konkretisiert werden. Sie sollen gestalterische, soziale und energetische Standards sichern.

7.4. Vermarktung In den Mittelpunkt der Vermarktung werden jene Qualitäten gestellt, über die sonst kein Potsdamer Wohnstandort verfügt. Dazu gehören die großflächige Behindertenfreundlichkeit, der energetische Standard, die moderne und klimafreundliche Organisation der Siedlung und das Wohnen ohne Auto. Der durch die Siedlung führende „Lehrpfad Energie“ lockt Fremde in die Siedlung. Das Erleben der Siedlung und ihrer Veränderung, die Präsentation ihrer Pionierrolle verschafft Drewitz einen neuen Ruf. Die Umgestaltung von Drewitz zur Gartenstadt wird ein 15 Jahre anhaltendes Festival sein: Architekturwettbewerbe und -workshops, Grundsteinlegungen, Richtfeste, Baufertigstellungen, „Übergabe“ sanierter Gebäude an die Mieter, die Eröffnung von Teilen des Parkes, die Übergabe von Wohnhöfen, die erste Erntesaison in den Mieter- und Gemeinschaftsgärten – all das summiert sich zu einer Abfolge von großen und kleinen Events, die die Marke „Gartenstadt Drewitz“ prägen und stadtweit bekannt machen werden. Das Konzept der Gartenstadt Drewitz zählt viele Baustellen. Gleich ob sie im Bestand sanieren, Dächer und Lücken bebauen oder neue Blöcke schaffen, die mit der Aufgabe befassten Architekten werden bemüht sein, ihr Bestes zu geben. Dies summiert sich zu einem bunten Bild von Fähigkeiten und Ansichten, zu einer spannenden Leistungsschau. Eine solche kann man auch zelebrieren: Als „Brandenburgische Bauausstellung“ oder als „Brandenburgische Mustersiedlung für energieeffizientes Wohnen“.

7.5. Qualitätssicherung Arbeitskreis StadtSpuren: Der Zusammenschluss der sozialen Wohnungsunternehmen der Stadt Potsdam, darunter diejenigen, die in Drewitz Bestände haben, dient u.a. der Abstimmung zwischen den Unternehmen. Bei der Entwicklung der Gartenstadt Drewitz können die Unternehmen auf die Erfahrungen aus Stadtentwicklungsprozessen in anderen Stadtteilen zurückgreifen. Betriebskostenbenchmarking: Die Unternehmen der sozialen Wohnungswirtschaft verfügen jeweils über ein eigenes wie auch über ein gemeinsames Betriebskosten- und CO2-Benchmarking. Dieses Instrument ist geeignet, um Preis- und Kostenentwicklungen zu verfolgen und zu bewerten. Die unterjährige Ablesung von Verbrauchswerten gestatten es, die Effizienz der vorgenommenen Maßnahmen zeitnah zu prüfen. ENERGIE FORUM POTSDAM: Mit dem Vorstand des gemeinnützigen Vereins ist vereinbart, dass der Verein eine Plattform schafft, in dem Experten aus unterschiedlichen Bereichen (Städtebau, Architektur, Ingenieurtechnik, Soziologie, Verkehr usw.) die Stadtentwicklungskonzeption und deren Umsetzung in den nächsten 15 Jahren evaluieren. Dazu werden mindestens einmal im Jahr Workshops durchgeführt. 50

Gartenstadt Drewitz

Mietermonitoring: Das System der regelmäßigen Befragung der Mieter (Einzug, Auszug, Mietinteressent) wird genutzt, um die sozialen Entwicklungen im Stadtteil verfolgen zu können. Die quartalsweise Auswertung der Fragebögen gestattet es, auch kurzfristig auf Veränderungen zu reagieren.

7.6. Konjunkturelle Wirkungen Die Gesamtinvestition zur Umgestaltung von Drewitz in eine Gartenstadt beläuft sich auf 300 Millionen Euro in den Jahren 2009 bis 2025. Dies würde etwa 6.000 Jahresarbeitsplätze (Mann-Jahre) sichern, mithin etwa 400 Arbeitsplätze über den gesamten Zeitraum. Grundlage der Schätzung ist der bei der IG BAU gebräuchliche Schlüssel zur Berechnung arbeitsmarktpolitischer Effekte (50.000 Euro = 1 Arbeitsplatz). Neben die arbeitsmarktrelevante Wirkung tritt die Pionierrolle der Gartenstadt und der PRO POTSDAM: Der Nachweis, dass energetische Sanierungen im Siedlungsmaßstab als Komplex vieler kleiner Maßnahmen möglich ist, wird andere Kommunen aktiveren. Der Nachweis, dass die energetische Sanierung nach dem Standard EnEV 2009 wirtschaftlich darstellbar ist, wird andere Wohnungsunternehmen anregen, es der PRO POTSDAM gleich zu tun. Beides wird Investitionen anstoßen, deren Umfänge nicht abzusehen sind.

7.7. Die nächsten Schritte 16. Juni

Vorstellung des Wettbewerbsbeitrages vor Kommunalpolitik und Stadtverwaltung

Juni

Pressetermin, Vorstellung des Wettbewerbsbeitrages

3. Juli

Perspektivwerkstatt Drewitz 2020 in Szenariotechnik Teil 1, Teilnehmer: Wohnungs-



unternehmen, Verwaltungsspitze, Politiker, Bewohner (18 bis 20 Personen)

Juli

Vorstellung der Ergebnisse der Sinus-Milieu Untersuchung zur Drewitzer Bevölkerung

16. / 17. Juli

Perspektivwerkstatt Teil 2 (siehe oben)

Juli

Eröffnung des „Projektraums“ in Drewitz durch den Verein Soziale Stadt Potsdam e.V.

Juli

Vorlage des Konzeptes für die Stadtteilschule Drewitz durch den Verein Soziale Stadt



Potsdam e.V.

August

Beginn der Befragung der Drewitzer im Auftrag der Stadt Potsdam

September

5. Internationales Sommercamp zur Gestaltung und Verbindung der Drewitzer Stadtein-



gänge durch städte­bauliche Maßnahmen entlang des künftigen Konrad-Wolf-Parks

Oktober

Vorlage und erste Diskussion der Ergebnisse der stadtweiten Mieterbefragung der



PRO POTSDAM

November

Workshop: Der Drewitzer. Evaluierung der Ergebnisse der drei Befragungen (Sinus-Milieu



Analyse, Bewohnerbefragung der Stadt, Mieterbefragung der PRO POTSDAM), Teilneh-



mer: Stadtverwaltung, Wohnungsunternehmen, soziale Träger