BAUHERRENMODELL N 424

BAUHERRENMODELL N°424 FLEISCHMARKT I IMMOBILIENENTWICKLUNGS GMBH & CO KG WIEN / 1. BEZIRK FLEISCH MARKT 19 INHALTSVERZEICHNIS Abschnitt A Allge...
Author: Oldwig Beck
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BAUHERRENMODELL N°424

FLEISCHMARKT I IMMOBILIENENTWICKLUNGS GMBH & CO KG WIEN / 1. BEZIRK

FLEISCH MARKT

19

INHALTSVERZEICHNIS

Abschnitt A

Allgemeine Informationen

Seite

2

Abschnitt B

Projektdaten

Seite

8

Abschnitt C

Prognoserechnung Kreditzeichner

Seite 27

Abschnitt D

Prognoserechnung Barzeichner

Seite 35

Abschnitt E

Steuerliche und rechtliche Grundlagen

Seite 42

Abschnitt F

Projektpartner

Seite 45

Letztstand: Februar 2015

Februar 2015

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BAUHERRENMODELL FLEISCHMARKT I IMMOBILIENENTWICKLUNGS GMBH & CO KG WIEN / 1. BEZIRK

ALLGEMEINE INFORMATIONEN Diese Dokumentation bietet einen allgemeinen Überblick sowie Informationen über das konkrete Angebot.



Der Inhalt dieser Dokumentation wurde gewissenhaft unter Berücksichtigung der derzeitigen Marktverhältnisse,

Gesetzesgrundlagen,

Erfahrungswerte

aus

der

Vergangenheit

u.a.m.

zusammengestellt. Es kann keine Gewähr übernommen werden, dass sich derzeit nicht abschätzbare Veränderungen in Zukunft ergeben können, die das Ergebnis einer derartigen Beteiligung beeinflussen.



Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell in Form einer Kommanditbeteiligung entspricht nicht dem üblichen Kauf einer bereits fertig gestellten Immobilie. Die Kommanditgesellschaft verwaltet ihre eigene Liegenschaft und ist als Bauherr „unternehmerisch“ tätig. Im Zuge der Projektentwicklung, Umsetzung, Finanzierung, Vermietung u.a.m. können sich Veränderungen ergeben,

welche

durch

geänderte

Marktbedingungen,

Gesetze

oder

Beschlüsse

der

Kommanditisten eintreten. Es wird mit dieser Dokumentation der voraussichtliche Ablauf des Investitionsvorhabens beschrieben; dies unter Berücksichtigung der Erfahrungswerte aus über 420 Bauherrenmodellen, welche durch ifa AG realisiert wurden.



Die Zielsetzung, die finanziellen Voraussetzungen, die steuerliche Ausgangssituation u.a.m. sind bei jedem einzelnen Investor verschieden und somit individuell. Es wird unbedingt empfohlen, mit Ihrem persönlichen Berater sowie Steuerberater die Auswirkungen auf Ihre individuelle Situation und Lebensplanung zu besprechen und abzustimmen.

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IMMOBILIENBESITZ MIT ERHÖHTER WERTSCHÖPFUNG Ertrag und Sicherheit In Zeiten, mit sehr niedrigem Zinsniveau und großer Ungewissheit über die künftige Entwicklung der Kapitalmärkte, kommt einer Wahl der richtigen Anlageform entscheidende Bedeutung zu. Während Geldanlagen inflationsbedingt langfristig an Wert verlieren, zeichnet sich Immobilienbesitz - speziell in sehr guten innerstädtischen Lagen - durch seine Wertbeständigkeit aus.

Verschiedene Möglichkeiten der Immobilienveranlagung - der MARKT Dem Anleger stehen verschiedenste Wege der Immobilienveranlagung offen, wobei eine Entscheidung nicht nur vom gewünschten Kapitaleinsatz, sondern auch von persönlichen Rahmenbedingungen (Steuersituation, Sicherheitsaspekt, Veranlagungshorizont) abhängt. Eine Möglichkeit stellt der private, direkte Erwerb von Immobilien (z.B. Eigentumswohnung zur Vermietung) dar. Diese in Österreich sehr traditionelle Form der Immobilienveranlagung birgt jedoch den Nachteil, dass sie in der Regel dem Investor viel Zeit und regelmäßigen Verwaltungsaufwand abverlangt. Dieser Umstand führt häufig zur Feststellung „Besitz belastet“. Immobilienbeteiligungen in Form von Aktien werden sehr häufig am Kapitalmarkt angeboten. Derartige Beteiligungen sind dadurch gekennzeichnet, dass der Anleger eine Aktienveranlagung am Kapitalmarkt tätigt – mit allen verbundenen Risken. Das Immobilienportfolio wird vom Management verwaltet, ohne Möglichkeit der Beeinflussung durch die Anleger. In Österreich gab es dazu in jüngster Vergangenheit einige bedauerliche Beispiele, bei denen die jeweiligen Investoren schmerzhafte Verluste - trotz einer vermeintlich sicheren Veranlagungsvariante - erlitten.

Die intelligente und zeitgemäße Lösung - das BAUHERRENMODELL Eine Spezialform der Immobilienbeteiligung stellt das BAUHERRENMODELL dar. Diese Veranlagungsform vereint die Vorzüge der klassischen Immobilienveranlagung und schließt zuvor erwähnte „Quellen des Misserfolges“ aufgrund klarer und fairer Rahmenbedingungen bestmöglich aus. Jeder Investor kann einen individuell großen Anteil an einer Gesellschaft mit einer konkreten Immobilie mit grundbücherlicher Sicherstellung (bei GesbR: persönlich; bei KG: im Wege des KG-Anteils laut Firmenbuch) erwerben. Darüber hinaus bietet diese Variante weitere Vorteile, die bei anderen Beteiligungsformen nicht erzielbar sind.

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IMMOBILIE MIT SYSTEM – DIE KOMMANDITBETEILIGUNG ALS BAUHERRENMODELL RAHMENBEDINGUNGEN Das Bauherrenmodell in Form einer Kommanditbeteiligung ist eine Möglichkeit der Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw. Errichtung innerstädtischer Bausubstanz.

FUNKTIONSWEISE Mehrere Personen beteiligen sich mit individuellen Anteilen an einer Kommanditgesellschaft, die ein Altgebäude besitzt, mit dem Ziel dieses zu sanieren und auszubauen. Anschließend erfolgt eine langfristige und nachhaltige Vermietung (keine Eigennutzung!).

ZIELSETZUNG Der Grundgedanke einer Beteiligung an einem Bauherrenmodell im Wege einer Kommanditgesellschaft ist, sich – neben der Wertsicherung des Kapitals - als Investor ein langfristiges, wertgesichertes und arbeitsfreies Zusatzeinkommen aufzubauen. Für die Erreichung dieser Ziele werden jeweils erfahrene Professionisten beauftragt, womit für den Privatinvestor nahezu kein Aufwand, jedoch ein hohes Maß an Transparenz gewährleistet ist.

VORTEILE FÜR INVESTOREN -

Sicherheit durch Grundbucheintragung der Kommanditgesellschaft Inflationsschutz durch Indexierung der Mieten Transparenz durch regelmäßige Information Vermietungsgemeinschaft Berechtigung zum Vorsteuerabzug auf Grund Unternehmereigenschaft Individuelle Finanzierungsgestaltung für jeden Investor Arbeitsfreies Zusatzeinkommen Professionelles Immobilienmanagement und langfristige Betreuung

KEINE CHANCEN OHNE RISIKO  Änderung der Markt- und Gesetzeslage (zB: Mietnachfrage, steuerliche Änderungen, usw.)  Risken aus dem Bauvorhaben (zB: Boden- und Deckenrisiko, statisches Risiko, behördliche Auflagen, Baukostenindexerhöhungen, usw.)  Finanzierungsrisken (zB: Zinserhöhung, usw.)  Immobilienspezifische Risken (zB: Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungsund Instandsetzungsrisiko, usw.)  Zeitliche Risken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.)

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UMSETZUNG Zur erfolgreichen Umsetzung eines Bauherrenmodells ist spezielles Know How, langjährige Erfahrung und ein koordiniertes Zusammenwirken verschiedener Projektpartner erforderlich. Die ifa Institut für Anlageberatung AG beschäftigt sich seit 1984 überwiegend mit der Aufbereitung und Vermittlung von Bauherrenmodellen an Kapitalanleger. In Zusammenarbeit mit zahlreichen, erfahrenen Projektpartnern (Steuerberater, Anwälte, Makler, Banken usw.) konnten bisher über 420 innerstädtische Ertragsimmobilien mit einem Investitionsvolumen von mehr als € 1,8 Mrd. realisiert werden. Mehrere tausend Anleger gelangten dadurch in den Genuss der vorher erwähnten Vorteile.

VERMIETUNGSGRAD VON IFA-BAUHERRENMODELLEN Wohnungen/Geschäftslokale/Büros Stand: 31. Jänner 2015 Wien/Niederösterreich 5.651 Mieteinheiten

99,20% Vermietungsgrad

Oberösterreich/Salzburg 1.044 Mieteinheiten

98,66% Vermietungsgrad

Steiermark/Kärnten 1.108 Mieteinheiten

97,84% Vermietungsgrad

Tirol 94 Mieteinheiten

97,88% Vermietungsgrad

Der Vermietungsgrad bezieht sich auf die aktuell zur Vermietung stehenden Einheiten. Dieser kann sich je nach Marktverhältnissen ändern und lässt keine Rückschlüsse auf andere Objekte zu.

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BEISPIELE AUS ÜBER 420 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN

1010 WIEN / ELISABETHSTRASSE

1030 WIEN / SOFIENSÄLE/MARXERGASSE

1100 WIEN / SENEFELDERGASSE/SUCHENWIRTPLATZ Februar 2015

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BEISPIELE AUS ÜBER 420 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN

LINZ / PROMENADE / KLOSTERSTRASSE

LINZ / PALAIS MANNSTORFF/LANDSTRASSE

GRAZ / NEUTORGASSE Februar 2015

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DAS PROJEKT IM ÜBERBLICK

 Realisierung des Investitionsvorhabens durch Kapitalanleger in Form einer Beteiligung als Kommanditist an der Fleischmarkt I Immobilienentwicklungs GmbH & Co KG.  Eintragung des persönlichen Anteils an der Kommanditgesellschaft im Firmenbuch.  Gemeinschaftliche Vermietung.  Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“.  Zur Umsetzung des Investitionsvorhabens werden erfahrene Beteiligungsgesellschaft beauftragt (siehe Seite 45: Ihre Partner).

Projektpartner

von

der

PROJEKTDATEN

 Von der Gesamtliegenschaft 1010 Wien, Fleischmarkt 19/Laurenzerberg 2/Postgasse 17 - erstmals erwähnt im Jahr 1660 - wird ein Liegenschaftsanteil (Wohnungseigentum) übernommen. Dieser Anteil setzt sich im Wesentlichen aus den Bestandsflächen des langjährigen Mieters „Philippinische Botschaft“ (seit 1996) sowie des neuen Mieters „Hotel Ruby“ und 23 Garagenplätzen zusammen.  Errichtung des Ruby Hotels mit voraussichtlich 105 Zimmern.  Baubeginn November 2015, geplante Fertigstellung Mitte 2017 zuzüglich 6 Monate mietfreier Zeitraum für den Hotelbetreiber.  Nutzfläche nach erfolgter Sanierung rd. 3.700 m² zuzüglich 23 Tiefgaragenplätze.  Vermietung des Liegenschaftsanteils an einen Bestandsmieter (philippinische Botschaft) sowie einen Mietinteressenten (Hotel Ruby), dessen Mietanbot einen Kündigungsverzicht für 20 Jahre enthält.  Gesamtkosten des Investitionsvorhabens lt. Prognoserechnung: € 33,5 Mio. netto (Vorsteuerabzug).  Geringer Eigenkapitaleinsatz des Anlegers (+ Finanzierung) oder 100 % Barbeteiligung mit Soforterträgen nach Sanierung.  Mindestbeteiligung 0,50 % der Kommanditanteile bei Wahl der Variante „Kreditzeichner“ bzw. 0,35 % der Kommanditanteile bei Wahl der Variante „Barzeichner“. Bei Wahl einer Mischvariante aus „Kreditzeichner“ und „Barzeichner“ betragen die Mindestanteile jeweils 0,25%. Die Erhöhungsschritte betragen mindestens 0,05 %-Punkte.

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GRAFISCHE DARSTELLUNG DER KOMMANDITBETEILIGUNG Investoren (Kommanditisten) 

Fleischmarkt I Immobilienentwicklungs GmbH & Co KG

KG (FN 421044h)

namentliche Eintragung der Investoren im Firmenbuch

Kommanditgesellschaft grundbücherliche Eigentümerin des Liegenschaftsanteils

Gesellschaftsvertrag zur Regelung der Rechte und Pflichten Condoreal GmbH

GmbH (FN 335888d)

Komplementär (= unbeschränkt haftender Gesellschafter)    

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Komplementär ist nicht am Vermögen beteiligt

Geschäftsführung Vermietung und Verwaltung Jahresabrechnung und Bilanz Investorenvertretung und -betreuung

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IMMOBILIENINVESTMENT MIT IDEALEN VORAUSSETZUNGEN FÜR EINE NACHHALTIGE WERTERHALTUNG:

 Wien ist die Stadt mit der besten Lebensqualität der Welt (lt. internationaler Mercer Studie über alle Hauptstädte der Welt auf Platz 1!)

 Über 1,8 Millionen Einwohner (Tendenz steigend)

 Als Kongressstadt ist Wien weltführend, als Tourismusziel mit 13 Millionen Nächtigungen pro Jahr im Top-Ranking (Tendenz steigend)  Standort Fleischmarkt zählt zu den zentralsten Plätzen von Wien

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DIE ERSTE ADRESSE

URANIA

FLEISCHMARKT 19

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WIRTSCHAFTSMINISTERIUM

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© Bildarchiv Ö Nationalbibliothek

HISTORISCHER WERT

© Bildarchiv Ö Nationalbibliothek

© Bildarchiv Ö Nationalbibliothek

KIRCHE UND KLOSTER DER LAURENZERINNEN AM ALTEN FLEISCHMARKT (1724)

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DIE UMGEBUNG

MOTTO AM FLUSS

POSTSPARKASSE

URANIA

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DIE UMGEBUNG

STEPHANSPLATZ

FIGLMÜLLER

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LUGECK

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DIE UMGEBUNG

WIRTSCHAFTSMINISTERIUM

PALAIS AUGARTEN

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DR. KARL-LUEGER-PLATZ

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DAS LUFTBILD

FLEISCHMARKT 19 / LAURENZERBERG 2 / POSTGASSE 17

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DAS OBJEKT

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WERTHALTIGES OBJEKT - VISUALISIERUNG

Symbolfoto

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WERTHALTIGES OBJEKT

Symbolfoto

Symbolfoto

Symbolfoto

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VERMIETUNG DER BESTANDSFLÄCHEN BESTEHENDE MIETVERHÄLTNISSE:

 Seit 1996 ist die „Philippinische Botschaft“ eingemietet mit einer voll indexierten Nettomiete von rd. EUR 170.000,00 p.a..  Die sich im Eigentum der KG befindlichen 23 Tiefgaragenplätze sind derzeit mit netto EUR 40.000,00 p.a. an verschiedene Mieter vermietet.

MIETANBOTSINHALTE „RUBY HOTEL“:

 Jährliche Nettomiete € 870.000,00 zzgl. USt und Betriebskosten.  Indexierung jährlich nach Verbraucherpreisindex (VPI), 100% Anpassung.  Kündigungsverzicht seitens des Mieters für 20 Jahre.  Sämtliche Instandhaltungsaufwendungen gehen zu Lasten des Mieters (außer „Dach und Fach“ sowie Haustechnik).  Die Ausstattungsinvestitionen werden vom Mieter durchgeführt.

GESAMTÜBERSICHT VORAUSSICHTLICHE MIETEINNAHMEN:

Philippinische Botschaft



170.000,00 p.a.

Hotel Ruby



870.000,00 p.a.

23 Tiefgaragenplätze



40.000,00 p.a.

Gesamtnettomieteinnahmen



1.080.000,00 p.a.

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PLAN MIETFLÄCHEN FLEISCHMARKT 19 ERDGESCHOSS

Ruby Hotel 950,40 m²

1. OBERGESCHOSS

Ruby Hotel 485,40 m²

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PLAN MIETFLÄCHEN FLEISCHMARKT 19 ZWISCHENGESCHOSS

Ruby Hotel

500,70 m²

Botschaft

624,20 m²

2. OBERGESCHOSS

Ruby Hotel

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1.141,10 m²

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UNTERNEHMEN MIT PREISGEKRÖNTEM HOTELKONZEPT

QUALITÄT KENNT KEINE STERNE 2014 „Hotelimmobilie des Jahres 2014“ - Zweiter Platz bei Expo-Real

ERFOLGSFAKTOREN Standort: Innenstadtlage Urbanes Umfeld

Preis: Kontinuität Zimmerpreis in Wien „Ruby Sofie“ ab € 64,00

Qualität: hochwertiges Design hohe Produktqualität

Zimmerpreise umliegender Hotels:

*)

Hotel Kärntnerhof ab € 109,00 pro Nacht

Hollmann Beletage Design & Boutique ab € 159,00 pro Nacht

Hotel Mercure Wien Zentrum ab € 119,00 pro Nacht

Hotel Sofitel Vienna Stephansdom ab € 220,00 pro Nacht

DO & CO Hotel Vienna ab € 229,00 pro Nacht

Graben Hotel Wien ab € 210,00 pro Nacht

Hotel Novotel Wien City ab € 99,00 pro Nacht *)

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Die angeführten Preise wurden von den jeweiligen Hotelhomepages entnommen und können saisonal bedingt abweichen.

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WER UND WAS IST RUBY / HOTELS 

Ruby Hotels zählt zu einer neuen Hotelgeneration, die unter dem Begriff „Design Budget“ Kundenschichten mit hohem sozialen Status anspricht und rasant wächst.



Eine konsequente Weiterentwicklung des erfolgreichen Hotelkonzepts von „Motel One“ führte letztlich zum Begriff „Lean Luxury“, der Philosophie von „Ruby Hotels“.



„Lean Luxury“ verkörpert ein Mehr an Ästhetik und Ausstattungsqualität zu Lasten von Zimmergröße und Hotelfläche. Dieser Abtausch zwischen Qualität und Fläche ermöglicht es „Ruby“ seinen Gästen einen Top-Preis - trotz Komfort und zentraler Lage, wie bei 5-Stern-Hotels - zu bieten.



Im Vorjahr wurde dieses innovative Hotelkonzept von „Ruby“ bei der Expo-Real mit dem sensationellen zweiten Platz in der Kategorie „Hotelimmobilie des Jahres 2014“ ausgezeichnet.



Zur Bewertung dieser Konzeptidee wurde das im Frühjahr 2014 eröffnete „Ruby Sofie“ in den Wiener Sofiensälen als Beispiel herangezogen.



Die 77 Hotelzimmer im „Ruby Sofie“ sind mittlerweile zu 75% ausgelastet und werden zu einem Durchschnittspreis von EUR 105,00 pro Tag (gestaffelte Preise ab € 64,00) vermietet.



Das Ruby Hotel am Fleischmarkt wird über ca. 105 Zimmer verfügen und voraussichtlich Mitte 2017 in Probebetrieb gehen. Während der ersten 6 Monate ab Probebetriebsbeginn zahlt „Ruby“ die gesamten Betriebskosten; ab dem 7. Betriebsmonat ist die kalkulierte Miete zu bezahlen.

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VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - KREDITZEICHNER netto 1) (ohne Mehrwertsteuer)

KG samt Liegenschaftsanteilen



17.040.000,--

Erwerbsnebenkosten, Treuhandschaft



151.400,--

Bau- und Planungskosten, externe Bauüberwachung



8.900.000,--

Finanzierungsbeschaffung und -vermittlung



1.000.000,--

Wirtschaftlichkeitsanalyse, Konzeption



2.100.000,--

Wirtschaftliche Betreuung



1.100.000,--

Hausverwaltung



600.000,--

Geschäftsführungsvergütung, Haftungsprovision Komplementär



450.000,--

Bauzeitzinsen



1.900.000,--

Gesellschaftssteuer



173.600,--

Laufende Steuerberatung



60.000,--

abzüglich Mieteinnahmen2)



25.000,--

Voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme



33.500.000,--

Sonstige Aufwendungen, Betriebskosten, Liquiditätsreserve,

Nicht enthalten sind:  Kosten auf Grund nicht bekannter behördlicher Auflagen  Beratungshonorar in Höhe von 1,5 % der Gesamtinvestitionssumme (netto)  Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (zB Bauzeitzinsen – kalkuliert 3,0% p.a.) bei verlängerter Investitionsphase bzw. Änderungen des Zinssatzes  Kosten auf Grund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (gemäß Gesellschafterbeschlüssen)  Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Gesellschafterbeschlüssen

1)

Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert.

2)

In dieser Position sind zusätzlich die Mieteinnahmen für die philippinische Botschaft sowie die Garagenplätze bis 31.12.2017 in Höhe von rd. € 500.000,-- enthalten. Aus diesen Einnahmen sollen die Leerstehungsbetriebskosten, sonstige Aufwendungen sowie die Nebenkosten (lfd. Steuerberatung, Geschäftsführung, Bankspesen usw.) für die Jahre 2018 und 2019 beglichen werden. Ein verbleibender Restbetrag dient als Liquiditätsreserve für die KG.

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FINANZIERUNG/MITTELAUFBRINGUNG - KREDITZEICHNER

Eigenkapital 2015 - Einzahlung binnen 10 Tagen ab Aufforderung



2.497.500,--

Eigenkapital 2016 - Einzahlung voraussichtlich per 30.06.2016



3.000.000,--

Eigenkapital 2017 - Einzahlung voraussichtlich per 31.03.2017



3.000.000,--

Fremdkapital *)



25.002.500,--

Voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme



33.500.000,--

*) Für die Endfinanzierung ab 01.01.2018 wurden in den Prognoserechnungen folgende Konditionen angenommen:

- Bankdarlehen € 25.002.500,-kalkulierter Zinssatz 3,0% p.a. dec. gebunden an den 3-Monats-EURIBOR (3,5% ab 1.1.2020; 4,0% ab 01.01.2025; 4,5% ab 1.1.2028) Laufzeit max. 15 Jahre Tilgungsbeginn 01.01.2018 (variable Tilgungen) Nach Baufertigstellung sind individuelle Tilgungen oder gänzliche Rückzahlungen möglich

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PROGNOSERECHNUNG - KREDITZEICHNER 100 % Anteil Gesamtinvestitionssumme: EUR 33.500.000,--

GROSSNUTZENDARSTELLUNG

inkl. Nebenkosten *)

INVESTITIONSPHASE Eigenkapital **) 2015 2016 2017

Steuerliches Ergebnis 2015 - 3.225.000,-2016 - 1.260.000,-2017 - 290.000,-- 4.775.000,--

3.000.000,-3.000.000,-3.000.000,-9.000.000,--

Einsparung bei 50 %-iger Steuerprogression Eigenkapital nach Steuer

Fremdkapital Bankdarlehen I ***)

- 2.387.500,-6.612.500,--

25.002.500,--

Gesamtinvestition nach Steuer voraussichtliche Nettoeinnahmen vor Steuer in % der Gesamtinvestition

25.002.500,--

31.615.000,-1.080.000,-3,4 %

p.a. p.a.

23.390.900,-1.382.600,-5,9 %

p.a. p.a.

ERTRAGSPHASE Eigenmitteleinsatz bis zur Entschuldung voraussichtliche Nettoeinnahmen vor Steuer in % des eingesetzten Eigenkapitals WERTGESICHERTES, ARBEITSFREIES ZUSATZEINKOMMEN + IMMOBILIENWERT *) **) ***)

Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Gesellschaftssteuer und Notarkosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten und Bauzeitzinsen. beinhaltet 1,5 % Beratungshonorar, Hafteinlage und Teilpflichteinlage Bankdarlehen (Restliche Pflichteinlage) mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab 1.1.2018, kalkulierter Zinssatz 3,00 % p.a. (3,50 % ab 1.1.2020 / 4,00 % ab 1.1.2025 / 4,50 % ab 1.1.2028).

Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.

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LIQUIDITÄTSPROGNOSE für 100 % Anteil Jahr

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 *) **) ***)

Nettoein-

Annuität

Aufwand

Steuerliches

Steuer

Aufwand

gesamter

Darlehens-

nahmen

Zinsen

/ Ertrag vor

Ergebnis

**)

/ Ertrag nach

Aufwand n.

stand

+Tilgung

Steuer *)

Steuer ***)

Steuer

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.080.878 1.083.296 1.086.161 1.107.885 1.130.042 1.154.903 1.180.311 1.206.278 1.234.022 1.262.405 1.291.440 1.321.143 1.351.530 1.382.615 1.414.415 1.446.947 1.480.226 1.514.272 1.549.100 1.584.729 1.621.178 1.658.465 1.696.610 1.735.632 1.775.551 1.816.389 1.858.166 1.900.904 1.944.624 1.989.351

0 0 0 -2.071.952 -2.071.952 -2.135.795 -2.135.795 -2.135.795 -2.135.795 -2.135.795 -2.177.093 -2.177.093 -2.177.093 -2.203.868 -2.203.868 -2.203.868 -2.203.868 -2.203.868 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-3.000.000 -3.000.000 -3.000.000 -991.952 -973.052 -1.054.917 -1.052.499 -1.049.633 -1.027.910 -1.005.752 -1.022.190 -996.782 -970.815 -969.846 -941.463 -912.428 -882.725 -852.338 1.382.615 1.414.415 1.446.947 1.480.226 1.514.272 1.549.100 1.584.729 1.621.178 1.658.465 1.696.610 1.735.632 1.775.551 1.816.389 1.858.166 1.900.904 1.944.624 1.989.351

-3.225.000 -1.260.000 -290.000 -61.747 -2.083 -87.004 -35.578 18.039 92.319 168.902 178.869 269.914 364.192 417.489 528.441 643.838 763.871 888.737 972.615 1.004.415 1.036.947 1.070.226 1.104.272 1.139.100 1.174.729 1.211.178 1.248.465 1.286.610 1.325.632 1.365.551 1.406.389 1.448.166 1.490.904 1.534.624 1.579.351

1.612.500 630.000 145.000 30.873 1.042 43.502 17.789 -9.019 -46.159 -84.451 -89.434 -134.957 -182.096 -208.744 -264.220 -321.919 -381.936 -444.369 -486.307 -502.208 -518.473 -535.113 -552.136 -569.550 -587.365 -605.589 -624.232 -643.305 -662.816 -682.776 -703.194 -724.083 -745.452 -767.312 -789.675

-1.387.500 -2.370.000 -2.855.000 -961.079 -972.010 -1.011.415 -1.034.710 -1.058.653 -1.074.069 -1.090.203 -1.111.624 -1.131.739 -1.152.911 -1.178.590 -1.205.683 -1.234.347 -1.264.660 -1.296.707 896.307 912.208 928.473 945.113 962.136 979.550 997.365 1.015.589 1.034.232 1.053.305 1.072.816 1.092.776 1.113.194 1.134.083 1.155.452 1.177.312 1.199.675

-1.387.500 -3.757.500 -6.612.500 -7.573.579 -8.545.589 -9.557.004 -10.591.714 -11.650.367 -12.724.436 -13.814.639 -14.926.263 -16.058.002 -17.210.913 -18.389.503 -19.595.186 -20.829.533 -22.094.194 -23.390.901

25.002.500 25.002.500 25.002.500 23.662.295 22.281.326 20.903.413 19.476.492 17.998.820 16.468.591 14.883.937 13.272.879 11.596.183 9.851.176 8.053.842 6.173.938 4.207.672 2.151.076 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Nettoeinnahmen abzügl. Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen. bei einer Steuerprogression von 50 % Nettoeinnahmen abzügl. Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.

Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.

Februar 2015

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C

BAUHERRENMODELL FLEISCHMARKT I IMMOBILIENENTWICKLUNGS GMBH & CO KG WIEN / 1. BEZIRK

STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG für 100 % Anteil Jahr

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 *) **) ***)

Miete

Neben-

Netto-

*)

kosten **)

einnahmen

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.120.878 1.143.296 1.166.161 1.189.485 1.213.274 1.239.966 1.267.246 1.295.125 1.324.913 1.355.386 1.386.560 1.418.451 1.451.075 1.484.450 1.518.592 1.553.520 1.589.251 1.625.804 1.663.197 1.701.451 1.740.584 1.780.617 1.821.572 1.863.468 1.906.327 1.950.173 1.995.027 2.040.913 2.087.854 2.135.874

0 0 0 0 0 -40.000 -60.000 -80.000 -81.600 -83.232 -85.063 -86.934 -88.847 -90.891 -92.981 -95.120 -97.307 -99.545 -101.835 -104.177 -106.573 -109.024 -111.532 -114.097 -116.721 -119.406 -122.152 -124.962 -127.836 -130.776 -133.784 -136.861 -140.009 -143.229 -146.523

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.080.878 1.083.296 1.086.161 1.107.885 1.130.042 1.154.903 1.180.311 1.206.278 1.234.022 1.262.405 1.291.440 1.321.143 1.351.530 1.382.615 1.414.415 1.446.947 1.480.226 1.514.272 1.549.100 1.584.729 1.621.178 1.658.465 1.696.610 1.735.632 1.775.551 1.816.389 1.858.166 1.900.904 1.944.624 1.989.351

AFA

0 0 0 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000

Zinsen

steuerliches

steuerl.Ergeb.

***)

Ergebnis ***)

kumuliert

0 0 0 -731.747 -690.983 -757.882 -708.874 -658.122 -605.566 -551.141 -566.034 -500.397 -432.086 -406.534 -323.964 -237.602 -147.272 -52.792 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-3.225.000 -1.260.000 -290.000 -61.747 -2.083 -87.004 -35.578 18.039 92.319 168.902 178.869 269.914 364.192 417.489 528.441 643.838 763.871 888.737 972.615 1.004.415 1.036.947 1.070.226 1.104.272 1.139.100 1.174.729 1.211.178 1.248.465 1.286.610 1.325.632 1.365.551 1.406.389 1.448.166 1.490.904 1.534.624 1.579.351

-3.225.000 -4.485.000 -4.775.000 -4.836.747 -4.838.830 -4.925.834 -4.961.412 -4.943.373 -4.851.055 -4.682.153 -4.503.284 -4.233.370 -3.869.178 -3.451.689 -2.923.249 -2.279.410 -1.515.539 -626.801 345.814 1.350.229 2.387.175 3.457.402 4.561.673 5.700.773 6.875.502 8.086.680 9.335.145 10.621.754 11.947.386 13.312.937 14.719.326 16.167.492 17.658.396 19.193.020 20.772.371

Vermietung ab 1.1.2018 bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von € 1.080.000,- p.a. und einer durchschnittlichen Indexsteigerung von 1,75 % ab dem Jahr 2019 (2,00 % ab 2020, 2,20 % ab 2025, 2,30 % ab 2028). Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Kosten (z.B.: Steuerberater, Geschäftsführung lt. Gesellschaftsvertrag usw.). Die Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 sollen aus der Liquiditätsreserve beglichen werden. Das steuerliche Ergebnis wird auf Basis des kalkulierten Staffelzinssatzes berechnet. Da der tatsächlich zur Verrechnung gelangende Zinssatz niedriger oder höher sein kann, kann sich das dargestellte tatsächliche steuerliche Ergebnis entsprechend verändern.

Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.

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BAUHERRENMODELL FLEISCHMARKT I IMMOBILIENENTWICKLUNGS GMBH & CO KG WIEN / 1. BEZIRK

TOTALGEWINNBERECHNUNG für 100 % Anteil Jahr

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 *) **)

Miete

Neben-

Netto-

*)

kosten **)

einnahmen

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.120.878 1.143.296 1.166.161 1.189.485 1.213.274 1.239.966 1.267.246 1.295.125 1.324.913 1.355.386 1.386.560 1.418.451 1.451.075 1.484.450 1.518.592 1.553.520 1.589.251 1.625.804 1.663.197 1.701.451 1.740.584 1.780.617 1.821.572 1.863.468 1.906.327 1.950.173 1.995.027 2.040.913 2.087.854 2.135.874

0 0 0 0 0 -40.000 -60.000 -80.000 -81.600 -83.232 -85.063 -86.934 -88.847 -90.891 -92.981 -95.120 -97.307 -99.545 -101.835 -104.177 -106.573 -109.024 -111.532 -114.097 -116.721 -119.406 -122.152 -124.962 -127.836 -130.776 -133.784 -136.861 -140.009 -143.229 -146.523

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.080.878 1.083.296 1.086.161 1.107.885 1.130.042 1.154.903 1.180.311 1.206.278 1.234.022 1.262.405 1.291.440 1.321.143 1.351.530 1.382.615 1.414.415 1.446.947 1.480.226 1.514.272 1.549.100 1.584.729 1.621.178 1.658.465 1.696.610 1.735.632 1.775.551 1.816.389 1.858.166 1.900.904 1.944.624 1.989.351

AFA

-3.225.000 -1.260.000 -290.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000

Zinsen

0 0 0 -731.747 -690.983 -757.882 -708.874 -658.122 -605.566 -551.141 -566.034 -500.397 -432.086 -406.534 -323.964 -237.602 -147.272 -52.792 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

steuerliches

steuerl.Ergeb.

Ergebnis

kumuliert

-3.225.000 -1.260.000 -290.000 -61.747 -2.083 -87.004 -35.578 18.039 92.319 168.902 178.869 269.914 364.192 417.489 528.441 643.838 763.871 888.737 972.615 1.004.415 1.036.947 1.070.226 1.104.272 1.139.100 1.174.729 1.211.178 1.248.465 1.286.610 1.325.632 1.365.551 1.406.389 1.448.166 1.490.904 1.534.624 1.579.351

-3.225.000 -4.485.000 -4.775.000 -4.836.747 -4.838.830 -4.925.834 -4.961.412 -4.943.373 -4.851.055 -4.682.153 -4.503.284 -4.233.370 -3.869.178 -3.451.689 -2.923.249 -2.279.410 -1.515.539 -626.801 345.814

Vermietung ab 1.1.2018 bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von € 1.080.000,- p.a. und einer durchschnittlichen Indexsteigerung von 1,75 % ab dem Jahr 2019 (2,00 % ab 2020, 2,20 % ab 2025, 2,30 % ab 2028) Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Kosten.

Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt sich voraussichtlich im 19. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch zusätzliche Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend.

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ERLÄUTERUNGEN ZUR PROGNOSERECHNUNG - KREDITZEICHNER UMSATZSTEUER Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen.

NETTOEINNAHMEN Miete abzüglich Nebenkosten

HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dem Mieter in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten (Geschäftsführung, Steuerberatungskosten, Investitionsrücklage usw.) sind von den Kommanditisten zu tragen. Die Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 sollen aus der vorhandenen Liquiditätsreserve beglichen werden und sind daher in der Prognoserechnung nicht angesetzt.

MIETEINNAHMEN Die Mieteinnahmen betragen ab Tilgungsbeginn (geplant ab 01.01.2018) voraussichtlich € 1.080.000,-- p.a.. Eine durchschnittliche Wertsicherung von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2019 (2,0% p.a. ab 2020; 2,2% p.a. ab 2025 und 2,3% p.a. ab 2028) wird unterstellt.

ENDFINANZIERUNG Für die Endfinanzierung ab 01.01.2018 wurden folgende Konditionen angenommen:  Bankdarlehen voraussichtlich € 25.002.500,-- (fremdfinanzierte Teilpflichteinlage + Gesellschafterzuschuss) kalkulierter Zinssatz 3,0% p.a. dec. gebunden an den 3-Monats-EURIBOR (3,5% ab 1.1.2020; 4,0% ab 1.1.2025; 4,5% ab 1.1.2028) Laufzeit max. 15 Jahre ab 01.01.2018 Die Fremdmittel (fremdfinanzierte Teilpflichteinlage + Gesellschafterzuschuss) werden von den einzelnen Kommanditisten aufgenommen; es sind daher - nach Fertigstellung des Investitionsvorhabens - auch die laufenden Tilgungs- und Zinsaufwendungen abzüglich der anteiligen Entnahmen von diesen direkt zu tragen.

STEUERLICHES ERGEBNIS Die steuerlichen Ergebnisse wurden auf Basis der steuerlichen Grundlagen (lt. Abschnitt D) sowie der Aufwendungen gemäß Investitionsplan erstellt. Es wurde ein 50 %-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt.

STEUERLICHER TOTALGEWINN Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau ergibt sich für die Kommanditgesellschaft voraussichtlich im 19. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn.

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STEUERLICHES ERGEBNIS - KREDITZEICHNER 2015 Gesellschaftssteuer Hausverwaltung (70%) Finanzierungsbeschaffung Geschäftsführungsvergütung (70%) Haftungsprovision Komplementär (70%) Treuhandschaft Lfd. Steuerberatung (70%) Bauzeitzinsen bis 31.12.2016 2% Afa Gebäude (50%)

€ € € € € € € € € €

173.600,-420.000,-1.000.000,-210.000,-105.000,-50.000,-42.000,-1.140.000,-85.000,-3.225.600,-10,--

2016 Hausverwaltung (30%) Geschäftsführungsvergütung (30%) Haftungsprovision Komplementär (30%) Lfd. Steuerberatung (30%) Bauzeitzinsen bis 30.12.2017 2% AfA Gebäude

€ € € € € € €

180.000,-90.000,-45.000,-18.000,-760.000,-170.000,-1.263.000,--

€ € €

170.000,-120.000,-290.000,--

€ € €

170.000,-240.000,-410.000,--

2017 2% AfA Gebäude 2% AfA Baukosten/Werbungskosten (50%)

2018

2% AfA Gebäude 2% AfA Baukosten/Werbungskosten

Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw. Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (zB geänderte Abflüsse von Planungs- und Baukosten, abweichende Bauzeitzinsen usw.).

Februar 2015

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C

BAUHERRENMODELL FLEISCHMARKT I IMMOBILIENENTWICKLUNGS GMBH & CO KG WIEN / 1. BEZIRK

VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - BARZEICHNER netto 1) (ohne Mehrwertsteuer)

KG samt Liegenschaftsanteilen



17.040.000,--

Erwerbsnebenkosten, Treuhandschaft



151.400,--

Bau- und Planungskosten, externe Bauüberwachung



8.900.000,--

Finanzierungsbeschaffung und -vermittlung



1.000.000,--

Wirtschaftlichkeitsanalyse, Konzeption



2.100.000,--

Wirtschaftliche Betreuung



1.100.000,--

Hausverwaltung



600.000,--

Geschäftsführungsvergütung, Haftungsprovision Komplementär



450.000,--

Bauzeitzinsen



1.900.000,--

Gesellschaftssteuer



173.600,--

Laufende Steuerberatung



60.000,--

abzüglich Mieteinnahmen2)



25.000,--

Voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme



33.500.000,--

abzüglich Barzahlerbonus (= Gutschrift der Bauzeitzinsen)



-1.900.000,--

Reduzierter Gesamtbetrag



31.600.000,--

Sonstige Aufwendungen, Betriebskosten, Liquiditätsreserve,

Nicht enthalten sind:    

Kosten auf Grund nicht bekannter behördlicher Auflagen Beratungshonorar in Höhe von 1,5 % der Gesamtinvestitionssumme (netto) Kosten auf Grund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (gemäß Gesellschafterbeschlüssen) Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Gesellschafterbeschlüssen

1)

Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert.

2)

In dieser Position sind zusätzlich die Mieteinnahmen für die philippinische Botschaft sowie die Garagenplätze bis 31.12.2017 in Höhe von rd. € 500.000,-- enthalten. Aus diesen Einnahmen sollen die Leerstehungsbetriebskosten, sonstige Aufwendungen sowie die Nebenkosten (lfd. Steuerberatung, Geschäftsführung, Bankspesen usw.) für die Jahre 2018 und 2019 beglichen worden. Ein verbleibender Restbetrag dient als Liquiditätsreserve für die KG.

Februar 2015

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D

BAUHERRENMODELL FLEISCHMARKT I IMMOBILIENENTWICKLUNGS GMBH & CO KG WIEN / 1. BEZIRK

PROGNOSERECHNUNG - BARZEICHNER 100 % Anteil Gesamtinvestitionssumme: EUR 33.500.000,--

GROSSNUTZENDARSTELLUNG

inkl. Nebenkosten *)

INVESTITIONSPHASE Eigenkapital 2015 -Barzahlerbonus

34.002.500,-- **) - 1.900.000,-- ***) 32.102.500,--

Steuerliches Ergebnis 2015 - 2.085.000,-2016 - 500.000,-2017 - 290.000,-- 2.875.000,--

Einsparung bei 50 %-iger Steuerprogression Eigenkapital nach Steuer

- 1.437.500,-30.665.000,--

Fremdkapital 0,--

Gesamtinvestition nach Steuer voraussichtliche Nettoeinnahmen vor Steuer in % der Gesamtinvestition

30.665.000,-1.080.000,-3,5 %

p.a. p.a.

WERTGESICHERTES, ARBEITSFREIES ZUSATZEINKOMMEN + IMMOBILIENWERT

*) **) ***)

Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Gesellschaftssteuer und Notarkosten. beinhaltet 1,5 % Beratungshonorar, Hafteinlage und Teilpflichteinlage Einsparung Bauzeitzinsen

Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.

Februar 2015

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D

BAUHERRENMODELL FLEISCHMARKT I IMMOBILIENENTWICKLUNGS GMBH & CO KG WIEN / 1. BEZIRK

LIQUIDITÄTSPROGNOSE für 100 % Anteil Jahr

Nettoein-

Aufwand

Steuerliches

Steuer

Aufwand

nahmen

/ Ertrag vor

Ergebnis

**)

/ Ertrag nach

Steuer *)

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 *) **) ***)

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.080.878 1.083.296 1.086.161 1.107.885 1.130.042 1.154.903 1.180.311 1.206.278 1.234.022 1.262.405 1.291.440 1.321.143 1.351.530 1.382.615 1.414.415 1.446.947 1.480.226 1.514.272 1.549.100 1.584.729 1.621.178 1.658.465 1.696.610 1.735.632 1.775.551 1.816.389 1.858.166 1.900.904 1.944.624 1.989.351

Steuer ***)

-32.102.500 0 0 1.080.000 1.098.900 1.080.878 1.083.296 1.086.161 1.107.885 1.130.042 1.154.903 1.180.311 1.206.278 1.234.022 1.262.405 1.291.440 1.321.143 1.351.530 1.382.615 1.414.415 1.446.947 1.480.226 1.514.272 1.549.100 1.584.729 1.621.178 1.658.465 1.696.610 1.735.632 1.775.551 1.816.389 1.858.166 1.900.904 1.944.624 1.989.351

-2.085.000 -500.000 -290.000 670.000 688.900 670.878 673.296 676.161 697.885 720.042 744.903 770.311 796.278 824.022 852.405 881.440 911.143 941.530 972.615 1.004.415 1.036.947 1.070.226 1.104.272 1.139.100 1.174.729 1.211.178 1.248.465 1.286.610 1.325.632 1.365.551 1.406.389 1.448.166 1.490.904 1.534.624 1.579.351

1.042.500 250.000 145.000 -335.000 -344.450 -335.439 -336.648 -338.081 -348.942 -360.021 -372.452 -385.156 -398.139 -412.011 -426.202 -440.720 -455.572 -470.765 -486.307 -502.208 -518.473 -535.113 -552.136 -569.550 -587.365 -605.589 -624.232 -643.305 -662.816 -682.776 -703.194 -724.083 -745.452 -767.312 -789.675

-31.060.000 250.000 145.000 745.000 754.450 745.439 746.648 748.081 758.942 770.021 782.452 795.156 808.139 822.011 836.202 850.720 865.572 880.765 896.307 912.208 928.473 945.113 962.136 979.550 997.365 1.015.589 1.034.232 1.053.305 1.072.816 1.092.776 1.113.194 1.134.083 1.155.452 1.177.312 1.199.675

Nettoeinnahmen OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen. bei einer Steuerprogression von 50 % Nettoeinnahmen MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen.

Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.

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D

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STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG für 100 % Anteil Jahr

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049

Miete

Neben-

Netto-

*)

kosten **)

einnahmen

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.120.878 1.143.296 1.166.161 1.189.485 1.213.274 1.239.966 1.267.246 1.295.125 1.324.913 1.355.386 1.386.560 1.418.451 1.451.075 1.484.450 1.518.592 1.553.520 1.589.251 1.625.804 1.663.197 1.701.451 1.740.584 1.780.617 1.821.572 1.863.468 1.906.327 1.950.173 1.995.027 2.040.913 2.087.854 2.135.874

0 0 0 0 0 -40.000 -60.000 -80.000 -81.600 -83.232 -85.063 -86.934 -88.847 -90.891 -92.981 -95.120 -97.307 -99.545 -101.835 -104.177 -106.573 -109.024 -111.532 -114.097 -116.721 -119.406 -122.152 -124.962 -127.836 -130.776 -133.784 -136.861 -140.009 -143.229 -146.523

AFA

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.080.878 1.083.296 1.086.161 1.107.885 1.130.042 1.154.903 1.180.311 1.206.278 1.234.022 1.262.405 1.291.440 1.321.143 1.351.530 1.382.615 1.414.415 1.446.947 1.480.226 1.514.272 1.549.100 1.584.729 1.621.178 1.658.465 1.696.610 1.735.632 1.775.551 1.816.389 1.858.166 1.900.904 1.944.624 1.989.351

0 0 0 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000

steuerliches

steuerl.Ergeb.

Ergebnis

kumuliert

-2.085.000 -500.000 -290.000 670.000 688.900 670.878 673.296 676.161 697.885 720.042 744.903 770.311 796.278 824.022 852.405 881.440 911.143 941.530 972.615 1.004.415 1.036.947 1.070.226 1.104.272 1.139.100 1.174.729 1.211.178 1.248.465 1.286.610 1.325.632 1.365.551 1.406.389 1.448.166 1.490.904 1.534.624 1.579.351

-2.085.000 -2.585.000 -2.875.000 -2.205.000 -1.516.100 -845.222 -171.926 504.235 1.202.120 1.922.162 2.667.065 3.437.377 4.233.655 5.057.677 5.910.082 6.791.522 7.702.666 8.644.195 9.616.810 10.621.225 11.658.172 12.728.398 13.832.670 14.971.770 16.146.499 17.357.677 18.606.141 19.892.751 21.218.383 22.583.934 23.990.323 25.438.489 26.929.392 28.464.017 30.043.367

*)

Vermietung ab 1.1.2018 bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von € 1.080.000,- p.a. und einer durchschnittlichen Indexsteigerung von 1,75 % ab dem Jahr 2019 (2,00 % ab 2020, 2,20 % ab 2025, 2,30 % ab 2028).

**)

Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Kosten (z.B.: Steuerberater, Geschäftsführung lt. Gesellschaftsvertrag usw.). Die Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 sollen aus der Liquiditätsreserve beglichen werden.

Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen.

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TOTALGEWINNBERECHNUNG für 100 % Anteil Jahr

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 *) **)

Miete

Neben-

Netto-

*)

kosten **)

einnahmen

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.120.878 1.143.296 1.166.161 1.189.485 1.213.274 1.239.966 1.267.246 1.295.125 1.324.913 1.355.386 1.386.560 1.418.451 1.451.075 1.484.450 1.518.592 1.553.520 1.589.251 1.625.804 1.663.197 1.701.451 1.740.584 1.780.617 1.821.572 1.863.468 1.906.327 1.950.173 1.995.027 2.040.913 2.087.854 2.135.874

0 0 0 0 0 -40.000 -60.000 -80.000 -81.600 -83.232 -85.063 -86.934 -88.847 -90.891 -92.981 -95.120 -97.307 -99.545 -101.835 -104.177 -106.573 -109.024 -111.532 -114.097 -116.721 -119.406 -122.152 -124.962 -127.836 -130.776 -133.784 -136.861 -140.009 -143.229 -146.523

0 0 0 1.080.000 1.098.900 1.080.878 1.083.296 1.086.161 1.107.885 1.130.042 1.154.903 1.180.311 1.206.278 1.234.022 1.262.405 1.291.440 1.321.143 1.351.530 1.382.615 1.414.415 1.446.947 1.480.226 1.514.272 1.549.100 1.584.729 1.621.178 1.658.465 1.696.610 1.735.632 1.775.551 1.816.389 1.858.166 1.900.904 1.944.624 1.989.351

AFA

-2.085.000 -500.000 -290.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000 -410.000

steuerliches

steuerl.Ergeb.

Ergebnis

kumuliert

-2.085.000 -500.000 -290.000 670.000 688.900 670.878 673.296 676.161 697.885 720.042 744.903 770.311 796.278 824.022 852.405 881.440 911.143 941.530 972.615 1.004.415 1.036.947 1.070.226 1.104.272 1.139.100 1.174.729 1.211.178 1.248.465 1.286.610 1.325.632 1.365.551 1.406.389 1.448.166 1.490.904 1.534.624 1.579.351

-2.085.000 -2.585.000 -2.875.000 -2.205.000 -1.516.100 -845.222 -171.926 504.235

Vermietung ab 1.1.2018 bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von € 1.080.000,- p.a. und einer durchschnittlichen Indexsteigerung von 1,75 % ab dem Jahr 2019 (2,00 % ab 2020, 2,20 % ab 2025, 2,30 % ab 2028) Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Kosten.

Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt sich voraussichtlich im 8. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn.

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ERLÄUTERUNGEN ZUR PROGNOSERECHNUNG - BARZEICHNER UMSATZSTEUER Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen.

NETTOEINNAHMEN Miete abzüglich Nebenkosten

HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dem Mieter in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten (Geschäftsführung, Steuerberatungskosten, Investitionsrücklage usw.) sind von den Kommanditisten zu tragen. Die Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 sollen aus der vorhandenen Liquiditätsreserve beglichen werden und sind daher in der Prognoserechnung nicht angesetzt.

MIETEINNAHMEN Die Mieteinnahmen betragen ab 01.01.2018 voraussichtlich € 1.080.000,-- p.a.. Eine durchschnittliche Wertsicherung von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2019 (2,0% p.a. ab 2020; 2,2% p.a. ab 2025 und 2,3% p.a. ab 2028) wird unterstellt.

BARZAHLERBONUS Der Barzahlerbonus ergibt sich aus der Einsparung der Bauzeitzinsen, da die gesamte Einlage vor der ersten Gesellschafterversammlung einbezahlt wird.

STEUERLICHES ERGEBNIS Die steuerlichen Ergebnisse wurden auf Basis der steuerlichen Grundlagen (lt. Abschnitt D) sowie der Aufwendungen gemäß Investitionsplan erstellt. Es wurde ein 50 %-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt.

STEUERLICHER TOTALGEWINN Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau ergibt sich für die Kommanditgesellschaft voraussichtlich im 8. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn.

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STEUERLICHES ERGEBNIS - BARZEICHNER 2015 Gesellschaftssteuer Hausverwaltung (70%) Finanzierungsbeschaffung Geschäftsführungsvergütung (70%) Haftungsprovision Komplementär (70%) Treuhandschaft lfd. Steuerberatung (70%) 2% AfA Gebäude (50%)

€ € € € € € € € €

173.600,-420.000,-1.000.000,-210.000,-105.000,-50.000,-42.000,-85.000,-2.085.600,-10,--

2016 Hausverwaltung (30%) Geschäftsführungsvergütung (30%) Haftungsprovision Komplementär (30%) lfd. Steuerberatung (30%) 2% AfA Gebäude

€ € € € € €

180.000,-90.000,-45.000,-18.000,-170.000,-503.000,--

€ € €

170.000,-120.000,-290.000,--

€ € €

170.000,-240.000,-410.000,--

2017 2% AfA Gebäude 2% AfA Baukosten/Werbungskosten (50%)

2018 2% AfA Gebäude 2% AfA Baukosten/Werbungskosten

Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw. Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (zB geänderte Abflüsse von Planungs- und Baukosten, abweichende Bauzeitzinsen usw.).

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AUSZUG AUS DEN RECHTLICHEN GRUNDLAGEN  Kommanditbeteiligung Mit Unterfertigung der Beteiligungserklärung stellt der Investor ein verbindliches Angebot sich mit einem individuellen Anteil an der Kommanditgesellschaft zu beteiligen. Nach Annahme dieses Angebotes durch den Komplementär (= haftender Gesellschafter bzw. Arbeitsgesellschafter) wird die Beteiligung rechtswirksam.

 Firmenbuch / Grundbuch Der Investor wird mit seinem individuellen Kommanditanteil im Firmenbuch eingetragen. Die Kommanditgesellschaft, an der sich der Investor mit seinem KG-Anteil beteiligt, ist ihrerseits als Liegenschaftseigentümerin im Grundbuch eingetragen. Demgemäß ist der Investor im Wege der KG Miteigentümer der Liegenschaft.

 Vollmacht an Komplementär Durch beglaubigte Unterfertigung dieser Vollmacht schafft der Investor die Voraussetzung für die Eintragung seines Kommanditanteils im Firmenbuch. Die Unwiderruflichkeit dieser Vollmacht stellt sicher, dass Gesellschafterwechsel, ob von Todes wegen, durch Schenkung oder Veräußerung, im Firmenbuch eingetragen werden können. Das Fehlen dieser Unwiderruflichkeitsklausel würde bedeuten, dass bei jedem Gesellschafterwechsel von allen Kommanditisten eine neue Vollmacht eingeholt werden müsste.

 Treuhandauftrag Dieser beglaubigt zu unterfertigende Auftrag dient der Sicherung bestimmter Interessen des Investors. Es wird beispielsweise dafür Sorge getragen, dass die Eigenmittel 2015 gemäß der Weisung der Geschäftsführung verwendet werden. Weiters stellt der Treuhänder sicher, dass der persönliche Kommanditanteil des Investors namentlich im Firmenbuch eingetragen wird. Die Unterfertigung von Kreditvertrag und Pfandurkunde (Verpfändung der Gesellschaftsanteile bei Finanzierung der Pflichteinlage) durch den Treuhänder erspart dem Investor den Weg zum finanzierenden Bankinstitut (vorausgesetzt der Investor nimmt eine Finanzierung in Anspruch). Der Treuhandauftrag endet nach Erfüllung der im Treuhandauftrag genannten Leistungen.

 Gesellschaftsvertrag Der Gesellschaftsvertrag stellt das Regelwerk der Kommanditgesellschaft dar. Er regelt sowohl die Rechtsbeziehungen der Kommanditisten zueinander als auch die Rechtsbeziehungen der Kommanditisten zum Komplementär. Ebenso beinhaltet dieser Vertrag den Geschäftszweck der Gesellschaft und regelt die Geschäftsführung, Beschlussfassung, Gesellschafterversammlung, Ergebnisverteilung uvm..

 Unternehmensgesetzbuch Das Unternehmensgesetzbuch bildet den generellen rechtlichen Rahmen für jegliches unternehmerisches Handeln und damit auch für alle Belange der Kommanditgesellschaft soweit diese nicht bereits im Gesellschaftsvertrag geregelt sind.

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AUSZUG AUS DEN STEUERLICHEN GRUNDLAGEN  Bauherreneigenschaft

Die Kommanditgesellschaft hat im Sinne der Bauherrenverordnung (BGBl. 321/1990) die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt.

 Einkunftsquelleneigenschaft  Die Kommanditgesellschaft stellt steuerrechtlich eine Einkunftsquelle (keine Liebhaberei) dar, da sie gemäß Liebhabereiverordnung (BGBl. 33/1999 idF. BGBl. II 358/1997), den dazu ergangenen Durchführungserlässen und gemäß VwGH-Erkenntnis vom 3. Juli 1996 innerhalb des vorgegebenen Kalkulationszeitraumes laut Prognoserechnung einen steuerlichen Gesamtgewinn erzielen wird.  Die Einkunftsquelle fällt unter die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“. Für Kommanditeinlagen im Privatvermögen erfolgt die Einkunftsermittlung nach dem Zu- und Abflussprinzip.

 Verlustausgleich

Das „Verlustausgleichsverbot“ gemäß §2 Abs. 2a EStG kommt nicht zur Anwendung, da die Erzielung steuerlicher Vorteile nicht im Vordergrund steht (Rendite nach Steuern ist weniger als das Doppelte der Rendite vor Steuern; keine Werbung mit Steuervorteilen).

 Unternehmereigenschaft im UStG

Die Kommanditgesellschaft ist Unternehmer im Sinne des UStG und somit zum Vorsteuerabzug berechtigt.

 Gesellschaftssteuer

Für die Haft- und Pflichteinlage der Kommanditgesellschaft ist 1,0 % Gesellschaftssteuer kalkuliert.

 Sofortabsetzung von Vorauszahlungen

Vorauszahlungen die gemäß § 19 Abs. 3 EStG nicht über das Folgejahr hinausgehen und sofort abzugsfähige Werbungskosten betreffen, können im Jahr der Zahlung sofort abgesetzt werden.

 Veräußerung des Kommanditanteils Eine Veräußerung des Kommanditanteils ist erst nach Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes sinnvoll und wird – auf Basis der derzeitigen Rechtslage – mit dem begünstigten Steuersatz besteuert. Dabei ist der Wertzuwachs mit 25 % zu versteuern. Obenstehende Aussagen basieren auf derzeitiger/n Gesetzeslage, Verordnungen, Erlässen, Verwaltungsübung etc; Änderungen – auch rückwirkend – bezüglich Werbungskosten, Abschreibungen etc. können jedoch nicht ausgeschlossen werden.

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HAFTUNGSFRAGEN, RISIKEN UND HINWEISE  Die Konzeption dieser Kommanditbeteiligung beruht auf der in Österreich derzeit geltenden Gesetzeslage (insbesondere UGB), der herrschenden Verwaltungspraxis sowie der aktuellen Rechtsprechung der österreichischen Höchstgerichte und stützt sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse. Die mit der Konzeption verbundenen steuerlichen Rechtsfolgen entsprechen grundsätzlich der Bauherrn- und Liebhabereiverordnung, den Durchführungsbestimmungen zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, den Bestimmungen des Strukturanpassungsgesetzes 1996 und der „Steuerreformgesetze 2000“ sowie der derzeitigen Verwaltungsübung. Für die steuerliche Anerkennung durch die Finanzbehörde sowie für etwaige Änderungen der Gesetzgebung oder Verwaltungspraxis kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Bei Änderungen der Steuergesetze bzw. der Verwaltungspraxis können gegebenenfalls die steuerlichen Vorteile ganz oder teilweise wegfallen bzw. sich steuerliche Belastungen erhöhen. Insbesondere handelt es sich bei der steuerlichen Beurteilung der Baukosten um eine Annahme und kann es im Zuge einer Betriebsprüfung durch das Finanzamt zu einer Änderung dieser Aufteilung kommen.  Das Finanzierungskonzept für die Kommanditeinlage (Haft- und Pflichteinlage) sieht neben den zu leistenden Eigenmitteln die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung vor. Dadurch ergeben sich ab der Vermietphase monatliche Nachschüsse (Differenz zwischen Entnahmen und Annuitäten), um die Fremdkapitaltilgung vorzunehmen. Die kalkulierten Mieteinnahmen sowie Fremdkapitalzinsen und Nebenkosten entsprechen der derzeitigen Markt- und Gesetzeslage insbesondere den abgeschlossenen bzw. noch abzuschließenden Mietverträgen und können sich entsprechend verändern, wodurch sich auch die monatlichen Nachschussleistungen verändern würden.  Die Liegenschaft wird nach Fertigstellung langfristig vermietet und die Entnahmen erfolgen im Verhältnis der gezeichneten Kommanditeinlage zur Gesamteinlage lt. Gesellschaftsvertrag.  Im Hinblick auf die Liebhabereiproblematik ist eine Veräußerung der Kommanditbeteiligung - vor Erreichen eines steuerlichen Totalgewinnes - nicht sinnvoll bzw. steuerschädlich. Die steuerliche Anerkennung durch die Finanzbehörde setzt die Absicht auf langfristige Überschusserzielung voraus.  Diese Information ist kein Beteiligungsangebot. Grundlage für eine Beteiligung an der Fleischmarkt I Immobilienentwicklungs & Co KG bilden ausschließlich die diesbezüglichen Verträge (Beteiligungserklärung, Gesellschaftsvertrag, Treuhandauftrag usw.).  Die vorliegende Dokumentation unterliegt nicht der Prospektpflicht gemäß Kapitalmarktgesetz, da die Veranlagung in Anteilen von mehr als € 100.000,-- erfolgt.  Diese Dokumentation berücksichtigt keine individuellen Bedürfnisse und Verhältnisse (zB finanzielle Verhältnisse, Kenntnisse, Erfahrungen, Risikobereitschaft, Anlageziele etc.) des einzelnen Investors. Diese individuellen Voraussetzungen werden im Rahmen eines persönlichen Anlegerprofils vor Beitritt dokumentiert. Ungeachtet dessen wird empfohlen, den Rat eines Wirtschaftstreuhänders, Steuerberaters bzw. gegebenenfalls eines Rechtsanwaltes einzuholen.  Im Übrigen wird auf die gesonderten Risikohinweise sowie den Gesellschaftsvertrag verwiesen.  Eine Haftung für Druckfehler ist ausgeschlossen.

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IHRE PARTNER Zusammenführung der Investoren; Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung:

ifa Institut für Anlageberatung AG, Linz

Gesellschaftsvertragserrichtung, Treuhandauftrag:

Saxinger Chalupsky & Partner Rechtsanwälte GmbH, Wien

Konzeption, Wirtschaftlichkeitsanalysen und Marketing:

ifw Immobilien- und Finanzierungsberatungs- GesmbH & Co KG, Linz

Steuerliche Konzeption:

TPA Horwath Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH, Wien

Laufende Steuerberatung:

BDO Austria GmbH, Wien

Wirtschaftliche Betreuung:

iwb Institut für Wirtschaftsberatung Gesellschaft m.b.H., Linz

Vermietungskonzept samt Umsetzung:

is Immobilien-Service GmbH, Linz

Externe Bauüberwachung:

Soravia Service GmbH, Wien

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