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mp 1/95 S. 1 ff. Aufsatz von Rechtsanwalt E. Deplazes lic. iur. et oec., Männedorf und Zürich

Auswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Mietzinse Am 22. Juni 1994 hat der Bundesrat die Verordnung Über die Mehrwertsteuer (MWSTV) verabschiedet. In der Folge ist diese Verordnung zum Gegenstand heftiger Diskussionen und politischer Auseinandersetzung geworden. Die eidg. Steuerverwaltung hat 25 Broschüren für verschiedene Branchen angekündigt. Darin sollten die branchenspezifischen Probleme der Mehrwertsteuer erläutert werden. Die Veröffentlichung dieser Branchenbroschüren hat auf sich warten lassen und die letzten sind erst im Laufe dieses Jahres erschienen. Im bezug auf die Auswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Mietzinse ist insbesondere die Branchenbroschüre für Liegenschaftsverwaltungen/Immobilien von Bedeutung. In bezug auf das Mietrecht hat sich rasch die Meinung verbreitet, dass die Mehrwertsteuer keinerlei Auswirkungen auf die Mieten haben werde. Im Verbandsorgan des Schweizerischen Mieterinnenund Mieterverban1 des/Deutschschweiz, hat sich Bundesrat Otto Stich persönlich verlauten lassen . In seiner Antwort auf die schriftliche Anfrage von Herrn Strahm hat er ausgeführt, die Einführung der Mehrwertsteuer auf den 1 . Januar :1995 dürfe nicht als Begründung für eine allfällige Erhöhung der eigentlichen Mietzinse angegeben werden. Anders verhalte es sich mit den Nebenkosten. Diese würden für Leistungen verrechnet, weiche bisher von der Warenumsatzsteuer befreit waren, neu aber von der Mehrwertsteuer betroffen seien. Es sei anzunehmen, dass sich die Nebenkosten deshalb wahrscheinlich leicht erhöhen würden. Bereits in seinem Interview mit der "Sonntags-Zeitung" am 15. Januar 1995 hat er seine Aussage betreffend der 2 Auch in M+W Hauseigentümerkreisen Mietzinse relativieren müssen . wurde bisher grundsätzlich die Meinung vertreten, dass die Mehrwertsteuer keine Auswirkungen auf die Mietzinse haben 3 würde . Insbesondere im "Der Schweiz. Hauseigentümer" ist das Problem der Mehrwertsteuer im Zusammenhang mit den Mietzinsen regelmässig abgehandelt worden. Verschiedene Autoren haben sich dabei vor allem mit dem Thema der freiwilligen Unterstellung unter die Mehrwertsteuer von Geschäftsliegenschaften 4 befasst . Erst gegen Ende des Jahres :1994 ist von den Autoren Schwerzmann und Fischer dargelegt worden, dass die Mehrwertsteuer Auswirkungen auf die Mietzinse haben werde. Dabei sind konkret verschiedene Kostenfaktoren analysiert und eine Richtgrösse der Erhöhung der Mietzinse infolge der Einführung der Mehrwertsteuer 5 genannt worden . Im einzelnen werde ich später auf diese Äusserungen eingehen. Das Problem der freiwilligen Unterstellung von Geschäftsliegenschaften unter die Mehrwertsteuer werde ich im folgenden Artikel nur kurz erläutern, da diese keine Auswirkungen auf die Privatwohnungen haben wird. Ob die Mehrwertsteuer tatsächlich keinerlei Auswirkungen auf die Mieten hat, kann nur durch eine Gegenüberstellung der Bestimmungen der Mehrwertsteuer sowie derjenigen des Mietrechtes beantwortet werden. Es wird sich zeigen, dass

1

M+W, Zeitung des Schweiz. Mieterinnen- und Mieterverbandes/Deutschschweiz, Nr. 10, Dez. 94

2

"Sonntags-Zeitung" vom 15.1.1995, S. 3

3

Diverse Artikel im offiziellen Organ des Schweiz. Hauseigentümerverbandes, im Mitteilungsorgan des Hausbesitzervereins Basel und des Hauseigentümerverbandes Baselland etc.

4

Artikel in "Der Schweiz. Hauseigentümer", offizielles Organ des Schweiz. Hauseigentümerverbandes, 1994, Nr. 16, 19, 21, 22, 23 und 24 im "der Hausbesitzer", offizielles Mitteilungsorgan des Hausbesitzervereines Basel und des Hauseigentümerverbandes Baselland, z.B. Nr. 12 im "der Treuhandexperte", Fachzeitschrift des Schweiz. Treuhänderverbandes, Nr. VI/94, etc.

5

Der Schweiz. Hauseigentümer. Erhöhung der Mietzinse - ja oder nein, Art. von lic.iur. Guido Schwerzmann, RA und Dr. oec. Thomas Fischer, dipl. Bücherexperte, Nr. 23

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www.mietrecht.ch sich eine kategorische Verneinung der Auswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Mieten nicht halten lässt. Bestimmungen der Mehrwertsteuer in bezug auf die steuerbaren Umsätze im Zusammenhang mit den Mieten Gemäss Art. 14 Ziff. 17 MWSTV ist die Überlassung von Grundstücken und Grundstückteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Dies ist die Regel. Davon gibt es einige Ausnahmen, welche ausschliesslich in der Verordnung aufgelistet sind. Danach sind steuerbar: a. Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Gästen sowie die Vermietung von Sälen im Hotel- und im Gastgewerbe, b. die Vermietung von Campingplätzen, c. die bis zu drei Monaten dauernde Vermietung von nicht im Gemeingebrauch stehenden Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, d. die Vermietung und Verpachtung von fest eingebauten Vorrichtungen und Maschinen, die zu einer Betriebsanlage gehören sowie von Sportanlagen, e. die Vermietung von Schliessfächern. Im Kommentar zu dieser Bestimmung sowie in der Wegleitung werden die oben zitierten Bestimmungen konkretisiert. Danach sind von der Steuer ausgenommen die Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften, Gebäuden oder Gebäudeteilen, sei es für gewerbliche (z.B. Geschäftsräume, Produktionsstätten, Lagerhallen, landoder forstwirtschaftliche Grundstücke) oder andere Zwecke (z.B. Wohnen, 6 Freizeitbeschäftigung, Einlagern von Möbeln) . Die Regel von der Ausnahme der Steuerpflicht hat jedoch gewichtige Einschränkungen. Soweit die Vermietung den Charakter einer gastgewerblichen 7 Leistung aufweist, unterliegt sie der Mehrwertsteuer . Dies heisst, dass die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Gästen, darunter fällt die gesamte Hotellerie und Parahotellerie sowie die Vermietung von Sälen, 8 Konferenz- und Schulungsräumen im Gastgewerbe mehrwertsteuerpflichtig sind . Im weiteren unterliegen der Steuer die bis zu drei Monaten dauernde Vermietung von nicht im Gemeingebrauch stehenden Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen 9 (Parkplätze, Parkhäuser, Privatparkplätze) . Die Ausnahme von der Steuerpflicht bei der Überlassung von Immobilien zum Gebrauch oder Nutzung erfolgt in erster Linie aus sozialpolitischen Gründen. Die Wohnungsmieten sollen nicht auch noch mit Umsatzsteuern belastet werden. Eine Besteuerung der Umsätze für die Überlassung von Grundstücken zum Gebrauch oder Nutzung, hätte zu einer Rechtsungleichheit gegenüber den übrigen von der Steuer ausgenommenen Bereiche geführt, insbesondere in bezug auf die Umsätze im Bereich des Geld- und Kapitalverkehrs. Trotz der grundsätzlichen Ausnahme von der Steuerpflicht wird sich die Mehrwertsteuer auf die Mietzinse auswirken, wie ich es nachfolgend darlegen werde. In bezug auf die Miet- und Pachtnebenkosten (Weiterbelastung von Heizkosten, Wasser usw.) wird in Art. 14 Ziff. 17 MWSTV nichts ausgeführt. Diese sind ebenfalls von der Steuer ausgenommen und zwar auch dann, wenn sie im Miet- oder Pachtzins 10 nicht inbegriffen sind, sondern separat abgerechnet werden . In Art. 20 Abs. 1 lit. b MWSTV ist schliesslich die freiwillige Unterstellung (Option) geregelt. Danach besteht für einen Hauseigentümer unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, seine Mietzinse der Mehrwertsteuer zu unterstellen. Die erste Voraussetzung besteht darin, dass er damit einen gewissen Umsatz erzielt (mindestens Fr. 75'000.-pro Jahr) sowie dass die Mieter ebenfalls steuerpflichtig

6

'Wegleitung für Steuerpflichtige Nr. 657 ff., S. 78

7

Kommentar zur Verordnung über die Mehrwertsteuer vom 22.6.1994 zu Art. 14 Ziff. 17 MWSTV, S. 17

8 9

Wegleitung Nr. 658 Wegleitung Nr. 660, Kommentar zu Art. 14 Ziff. 17, S. 18

10

Mehrwertsteuer, das Nachschlagewerk zum Systemwechsel", Stefan Kuhn, Peter Spinnler, Kostnos Verlag, S. 64

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www.mietrecht.ch sind. Das Objekt muss zudem ganz oder teilweise zur gewerblichen Nutzung im Rahmen einer steuerbaren Tätigkeit bestimmt sein. Sofern ein Hauseigentümer diese Voraussetzungen erfüllt, kann er bei der Eidg. Steuerverwaltung ein Gesuch stellen, weichem entsprochen werden kann, sofern dies der Wahrung der Wettbewerbsneutralität dient oder damit die Steuererhebung vereinfacht werden 11 kann . Die freiwillige Unterstellung unter die Mehrwertsteuer ist somit auf Liegenschaften, die ganz oder teilweise geschäftlich genutzt werden, beschränkt, welche an mehrwertsteuerpflichtige Mieter vermietet werden. Bei privaten Wohnliegenschaften ist hingegen die freiwillige Unterstellung ausgeschlossen. Die Mietzinsgestaltung im bestehenden Mietrecht Das bestehende Mietrecht regelt die Gestaltung der Mietzinse und legt fest, wann diese missbräuchlich sind und vom Mieter angefochten werden können. Die Hauptregel der Mietzinsgestaltung besagt, dass Mietzinse missbräuchlich sind, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Der Vermieter ist berechtigt, den Mietzins so festzulegen, dass er damit seine Kosten decken und darüber hinaus für sein Eigenkapital eine angemessene Rendite erzielen kann. Das Bundesgericht hat in ständiger Rechtsprechung als angemessene Eigenkapitalrendite eine Verzinsung des Eigenkapitals um ein halbes Prozent höher als den von den 12 Grossbanken festgelegten Zinssatz für Ersthypotheken bezeichnet . Dieser beträgt gegenwärtig 5,5%. Verändern sich die Verhältnisse beim Vermieter, insbesondere seine Kosten, so ist er berechtigt, die Mietzinse entweder im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse, oder aufgrund der ihn betreffenden Kostensteigerungen bzw. ausgeführten Mehrleistungen anzupassen. Ausserdem ist der Vermieter berechtigt, die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital auszugleichen. Eine Mietzinserhöhung mit der Begründung der Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinse, ohne Kostensteigerungen oder Mehrleistungen, kann nicht mit der Einführung der Mehrwertsteuer begründet werden. Hier sind ausschliesslich die Kriterien des Wohnungsmarktes massgebend, nämlich die orts- und quartierüblichen Mietzinse von Objekten, welche nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode 13 vergleichbar sind . Sofern der Vermieter jedoch erhöhte Kosten auf sich nehmen muss bzw. Mehrleistungen erbringt, ist er berechtigt, diese auf den Mieter zu überwälzen. Schliesslich kann er die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen, jedoch höchstens um 40% der Steigerung des Landesindexes der 14 Konsumentenpreise . In den Artikeln 12 bis und mit 18 der Verordnung Über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) sind die Bestimmungen des Gesetzes konkretisiert worden. Danach kann der Vermieter folgende Kostensteigerungen auf den Vermieter überwälzen: Die Erhöhung der Hypothekarzinsen, der Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten (Art. 12 VMWG). Die Mehrwertsteuer hat keinerlei Einfluss auf die Hypothekarzinse, die Objektsteuern, die Baurechtszinse sowie die Versicherungsprämien. Diese fallen für die Mehrwertsteuer ausser Betracht, da sowohl gemäss Art. 14 Ziff. 14 sowie 15 MWSTV diese Umsätze von der Steuer ausgenommen sind. Diese Kostenfaktoren, insbesondere die Hypothekarzinse, bilden in der Regel die Hauptkosten des Vermieters. Das Bundesamt für Wohnungswesen hat hierzu die 70/30%- Regel entwickelt. Diese besagt, dass erfahrungsgemäss rund 70% des Netto-Mietzinses für die Verzinsung des Eigen- und Fremdkapitals und 30% für die Betriebs- und Unterhaltskosten sowie für Amortisationen und Rückstellungen verwendet werden. Die Einführung der Mehrwertsteuer hat keinerlei Auswirkungen auf diese

11 12 13 14

Wegleitung Nr. 685 - 691, Kommentar S. 25 mp :1/95 vgl. BGE 112 II 152 E.2b Vgl. Art. 269a lit.a OR, Art. 11 VMWG Vgl. Art. 269a-e OR, Art. 16 VMWG

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www.mietrecht.ch Finanzierungskosten sowie auf die Kosten für Versicherungsprämien. Dies trifft jedoch für die Betriebs- und Unterhaltskosten nicht zu. Der Vermieter ist berechtigt die Erhöhung der Unterhaltskosten auf die Mietzinse zu überwälzen. Weder im Gesetz noch in der Verordnung wird umschrieben, was unter den Unterhaltskosten zu verstehen ist. In der Literatur werden zu den üblichen Unterhaltskosten die Auslagen für die ordentliche Instandstellung der Liegenschaft 15 im allgemeinen und der Wohn- und Geschäftsräume im besonderen gezählt . Der grösste Teil dieser Unterhaltskosten stellen baugewerbliche Leistungen dar, weiche bis anhin der WUST mit einem Steuersatz von 4,65% unterstellt waren und neu der Mehrwertsteuer (6.5%) unterworfen sind. Daraus resultiert eine Mehrbelastung zufolge Einführung der Mehrwertsteuer von höchstens 1,85%.

Auf die Mietzinse überwälzbar sind nebst den Kostensteigerungen auch die Mehrleistungen des Vermieters. Dabei handelt es sich um Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache etc.16 Diese Leistungen bestehen hauptsächlich aus baugewerbliche Leistungen und waren bisher der WUST mit einem Steuersatz von 4,65% unterworfen und werden neu mit der Mehrwertsteuer von 6.5 % belastet. Dies bedeutet, dass die Mehrleistungen des Vermieters infolge Einführung der Mehrwertsteuer um höchstens 1,85% erhöhen werden. Betreffend des Teuerungsausgleiches wird in Art. 16 VMWG festgehalten, dass der Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital um höchstens 40% der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden darf. Es ist davon auszugehen, dass die Mehrwertsteuer die allgemeine Teuerung um 1,3% erhöhen wird, so dass die Mehrwertsteuer indirekt Auswirkungen auf die Mietzinse haben wird. Schliesslich kann der Vermieter auch die Betriebskosten auf den Mieter überwälzen. Darunter sind vor allem die Heiz- und Nebenkosten zu rechnen. Gemäss Art. 257a OR sind Nebenkosten, das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang der Grundsatz, dass Nebenkosten vom Mieter nur separat bezahlt werden müssen, wenn er diese mit dem Vermieter besonders vereinbart 17 hat . Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser-, und ähnliche Betriebskosten, sowie 18 öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben . Sei den Nebenkosten im engeren Sinne hat' der Gesetzgeber darauf verzichtet, diese einzeln aufzuführen. Diese Gesetzeslücke lässt den Vertragsparteien einen gewissen Spielraum offen, gewisse Kosten als Nebenkosten auszuscheiden oder als im Nettomietzins inbegriffen zu betrachten. In der Praxis hat sich kein einheitlicher Rahmenmietvertrag durchsetzen können, so dass praktisch in jedem Kanton ein besonderer Mietvertrag mit unterschiedlicher Ausscheidung von Unterhalts- und Nebenkosten besteht. In der Regel werden nebst der Heizkosten- und Warmwasserabrechnung die Nebenkosten für Treppenhausreinigung, TV bzw. Rediffusionsanschluss pauschal in Rechnung gestellt. Was zu den anrechenbaren Heizungs- und Warmwasserkosten gehört, ist in Art. 5 VMWG umschrieben. Diese Kosten werden sehr oft in den Mietverträgen als Akonto zu bezahlende Nebenkosten aufgeführt, wofür der Vermieter jährlich eine Heizund Warmwasserkostenabrechnung erstellt. Welche Auswirkungen die Mehrwertsteuer 19 auf die Nebenkosten haben wird, werde ich noch näher erläutern .

15

Das neue Mietrecht für die Praxis, LACHAT/STOLL, a.a.0. S. 201, Kommentar zum ZGB V 2b, 1.Lieferung, Art.253-265 OR, Dr. Peter Higi, zu Art. 257a-257b OR, N 8 16 17 18 19

Vgl. Art. 269a lit.b OR. Art. 14 VMWG Vgl. Art. 257a Abs. 2 OR Vgl. Art. 257b OR Das Neue Mietrecht für die Praxis LACHAT/STOLL, Ausgabe 1991, S. 152 ff.

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www.mietrecht.ch Nicht nebenkostenfähig sind dagegen die Lasten und Abgaben des Vermieters und Eigentümers, die nicht mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, so beispielsweise Grundsteuern, Grundpfandzinsen, Trottoir- oder Strassenbeiträge, 20 Anschlussgebühren usw. . Keine Nebenkosten sind die Aufwendungen des Vermieters, die den ordentlichen Unterhalt der Mietsache zum Gegenstand haben. 21 Nicht zu den Nebenkosten gehören sodann insbesondere die Verwaltungskosten . Berechnung der Auswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Mietzinse Die Auswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Mietzinse könnten genau berechnet werden, wenn eine allgemeine Statistik bestünde, worin die Kosten im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen detailliert aufgeschlüsselt wären. Eine solche allgemeine Statistik existiert nicht. Anfragen bei verschiedenen statistischen Ämtern sind fehlgeschlagen. Auch das Bundesamt für Wohnungswesen verfügt über keinerlei Statistiken über den Anteil der verschiedenen Kostenfaktoren einer Liegenschaft. Hingegen hat das Bundesamt für Wohnungswesen ein Mietzinsberechnungsmodell berechnet. Dabei wird von der Annahme ausgegangen, der Mietzins diene zu 70% der Verzinsung des investierten Kapitals und zu 30% der Deckung der Unterhaltskosten. Der Unterhaltskostenanteil von 30% des Bruttomietzinses (BMZ; Nettomietzins inkl. Nebenkosten) ist in diesem Modell wie folgt aufgeteilt worden: Laufende Unterhaltskosten 12% des BMZ Rückstellung, Amortisation 10% des BMZ Verwaltungskosten 5% des BMZ Risikoprämie 1 % des BMZ 22 Eigentümerkosten 2% des BMZ Betreffend des Kantons Zürich hat mir der Leiter des Amtes für Wohnbauförderung telefonisch mitgeteilt, sein Amt habe auf ein anderes Berechnungsmodell umgestellt. Danach werden die Liegenschaftskosten, inkl. Unterhalts- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten sowie Rückstellung im Erneuerungsfonds mit 2,5% bis 3% des Gebäudeversicherungswertes veranschlagt. 23 Dies entspreche im Durchschnitt ca. 25% des Bruttomietzinses . Für Neubauten werde mit 2,5% und bei Altbauten mit 3% des Gebäudeversicherungswertes gerechnet. Allgemeine Auswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Mietzinse Die Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich (KOF) kommt in ihrer Studie über die "Preiswirkungen der Mehrwertsteuer" in bezug auf die Wohnungsmieten zum Schluss, dass die " Quasi - Steuerbefreiung" der Mieten über die Verteuerung der Vorleistungen und Investitionen zu einer indirekten Preissteigerung bei den Mieten führen werde. Mit Hilfe eines besonderen Verflechtungs- Simulationssystems der schweizerischen Volkswirtschaft hat die KOF sowohl die kurzfristigen als auch die langfristigen Gesamtauswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Volkswirtschaft untersucht. Aufgrund dieser Modellsimulation würden sich die Mietpreise um 3% verteuern, sofern der freie Wohnungsmarkt spielen würde. Die bestehende Ordnung auf dem Wohnungsmarkt lässt jedoch auf diese Weise begründete Mietzinserhöhungen nicht zu. Demnach nimmt die KOF an, dass sich die mehrwertsteuerinduzierte Verteuerung der Wohnbauinvestitionen nur auf die 1995 neu erstellten Wohnungen beziehen werde, während sich die Mieten für die übrigen Wohnungen nur im Ausmass des höheren Vorleistungs- und Reparaturaufwandes verteuern werden. Die mehrwertsteuerbedingte Verteuerung des Wohnungsbaus wirke sich auch nach 1995 auf die Mietpreise aus, was zu weiteren Preissteigerungen führen werde. Der Mietpreisindex werde im Gegensatz zu den übrigen Gütern aufgrund der geltenden Marktordnung mit einer relativ grossen Verzögerung auf den Systemwechsel reagieren. Daraus rechnet die KOF für das Jahr 20

Schweiz. Mietrecht, SVIT-KOMMENTAR, Ausgabe 1991, zu Art. 157-157b, N 13, S. 125 21

Das Neue Mietrecht für die Praxis LACHAT/STOLL, Ausgabe 1991, a.a.O., S. 152

ff. 22 23

Schweiz. Mietrecht, SVIT-KOMMENTAR, Ausgabe 1991, S. 527

'Telefonische Anfrage an den Leiter des Amtes für Wohnbauförderung, Herrn Christian Caduff, lic.iur. Archt HTL, am 18.1.1995

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www.mietrecht.ch 1995 mit einer Gesamtwirkung von 0,2%. Die Mietpreise der Neubauwohnungen würden sich mehrwertsteuerbedingt um 3% verteuern. Aufgrund der telefonischen Gespräche mit Herrn Dr. Schnewlin ist anzunehmen, dass die Gesamtwirkung von 0,2% als Wirkung auf den Konsumentenpreisindex zu verstehen ist. Die langfristige Wirkung von 3% wird seiner Meinung nach erst nach fünf bis zehn Jahren eintreffen. Diese Annahmen scheinen mir realistisch zu sein. Wichtig ist dabei insbesondere die Unterscheidung zwischen den Neubauwohnungen (ab 1995 erstellt) und dem alten Wohnungsbestand. Auswirkung der Mehrwertsteuer auf die Teuerung 24 Gemäss Mietrecht kann die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital bis zu 40% der Steigerung des Konsumentenpreisindexes erhöht werden. Geht man davon aus, dass die Mehrwertsteuer im Jahre 1995 auf den Konsumentenpreisindex eine Gesamtwirkung von 1,3% haben wird, so wird sich die Teuerung um höchstens 0,52% auf die Mietzinse auswirken. Die Teuerung wird sich nicht bereits zu Beginn des Jahres einstellen, sondern allmählich ansteigen. Für die Überwälzung der teuerungsbedingten Mehrkosten müssen die Vermieter das amtliche Formular benützen und die gesetzlichen Fristen einhalten. Die ersten Mietzinserhöhungen unter diesem Titel können demnach frühestens per Ende Juni 1995 erfolgen. Auswirkung der Mehrwertsteuer auf die "Allgemeinen Kostensteigerungen" 25 Unter dem Titel der allgemeinen Kostensteigerungen sind weitere Auswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Mietzinse zu erwarten. Gemäss ständiger Bundesgerichtspraxis ist der Umfang der Kostensteigerungen durch den Vermieter konkret darzulegen. Dabei ist der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen effektiven Kosten mit den durchschnittlichen 26 Kosten der darauf folgenden Jahren zu vergleichen . Wie gross die Auswirkung der Mehrwertsteuer auf die Mietzinse sein wird, hängt jeweils von der Höhe der Unterhalts- und Reparaturkosten sowie der Verwaltungskosten im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen ab. Es ist davon auszugehen, dass die Unterhalts- und Reparaturkosten bereits bisher als baugewerbliche Leistungen gegolten haben und mit 4,65% der WUST belastet waren. Neu werden diese Leistungen der Mehrwertsteuer unterworfen, was zu einer Mehrbelastung von maximal 1,85% (Differenz zwischen 6,5% und 4,65%) führen wird. Wie ich bereits oben ausgeführt habe, besteht keine allgemeine Statistik, worin die Kosten im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen detailliert aufgeschlüsselt sind. Aufgrund des erwähnten Modells des Bundesamtes für Wohnungswesen ist es jedoch möglich, eine gewisse Grösse der laufenden Unterhaltskosten sowie der Verwaltungskosten anzunehmen. Ausserdem habe ich mich auf die Kostenstatistik der Zürcher Baugenossenschaften 1994 abgestützt. Dies ist eine statistische Erhebung über die Kostenstruktur von 36 Baugenossenschaften mit insgesamt 27 31'606 Wohnungen im Geschäftsjahr 1993 . Aufgrund dieser statistischen Erhebungen sind die Ausgaben für Reparaturen und Unterhalt im Jahre 1993 deutlich angestiegen. Als Grund wird dafür angegeben, dass dank der Hypothekarzinssenkungen die freigewordenen Mittel für zusätzlichen Gebäudeunterhalt verwendet worden seien. Im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen betragen die Unterhalts- und Reparaturkosten 1 8,76%. Zum Vergleich habe ich die Erhebungen des SVW für die Jahre 1991 sowie :1992 herangezogen. Für das Jahr :1991 haben die Unterhalts- und Reparaturkosten im Verhältnis zu den 28 Mietzinseinnahmen 18,82% und im Jahre 1992 l8,27% betragen .

24 25

Vgl. Art. 269a lit. e OR, Art. 16 VMWG Vgl. Art. 269a lit.b OR, Art. 12 VMWG

26

vgl. hierzu BGE 106 II 362; 111 II 378ff.; LACHAT/STOLL, "das Neue Mietrecht für die Praxis", Auflage 1991, S. 221, SVIT-KOMMENTAR, "Schweiz. Mietrecht", Ausgabe 1991, zu Art. 269a OR, N35-38, S. 559-560.

27

Kostenstatistik der Zürcher Baugenossenschaft 1994, herausgegeben vom Schweiz. Verband für Wohnungswesen (SVW), Bucheggstrasse 109, 8057 Zürich 28

Statistische Erhebungen des SVW, jeweils Tabelle 12

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www.mietrecht.ch Es könnte hier eingewendet werden, die Baugenossenschaften seien nicht repräsentativ für den privaten Wohnungsbau. Beim privaten Wohnungsbau müsse mit ganz anderen Zahlen gerechnet werden. Um diesem Einwand zu entgegnen, habe ich die Zahlen einiger Immobilienfonds der Grossbanken zum Vergleich herangezogen. In den jeweiligen Ertragsrechnungen der Immobilienfonds der Bankgesellschaft, dem SIMA, Schweiz. Immobilien-Anlagefonds (kurz SIMA), sowie dem SWISSREAL, Schweiz. Liegenschaften-Anlagefonds (kurz SWISSREAL), sind folgende Zahlen zu entnehmen: Gemäss Ertragsrechnung 1992 des SIMA belaufen sich die Liegenschaftskosten inkl. Unterhalts- und Reparaturkosten im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen auf 21,57%. Dabei sind Strom, Hausdienst, Reinigung, Versicherung, Steuern, Abgaben usw. als Liegenschaftskosten genannt. Beim SWISSREAL belaufen sich die gleichen Kosten im Jahre 1992 auf 18,34%. Gemäss Jahresbericht für das Jahr 1993 haben 29 die gleichen Kosten beim SIMA 21,43% und beim SWISSREAL 15,31% betragen . Die Schweiz. Kreditanstalt führt insbesondere die Immobilienfonds SIAT (kurz SIAT) und den Immobilienanlagefonds SIAT 63 (kurz SIAT 63). Gemäss Ertragsrechnung des SIAT :1993/94 betragen die Liegenschaftskosten inkl. Gebäudeunterhalt und Reparaturen :l8,63% im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen. Dabei sind bei den Liegenschaftskosten die Kosten für Strom, Wasser, Versicherungen, Hauswartung usw. ohne Steuern und Abgaben enthalten. Beim SIAT 63 belaufen sich die gleichen Kosten für das Geschäftsjahr 1993/94 auf 20,82%. Für die Geschäftsjahre 1992/93 betragen die gleichen Kosten im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen 20,3:1% sowie für den SIAT 63 23,63%. Dabei sind sowohl die Steuern als auch die 30 Abgaben nicht berücksichtigt worden . Diese Zahlen weichen nur unwesentlich von denjenigen der Kostenstatistik des SVW ab. Danach kann allgemein gesagt werden, dass der Anteil an Gebäudeunterhalts- und Reparaturkosten inkl. übrige Liegenschaftskosten im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen in der Regel im Bereiche zwischen 1 3% und 14% liegen. Aufgrund dieser Zahlen habe ich eine allgemeine Regel entwickeln können woraus abgelesen werden kann, welche Auswirkungen die Mehrwertsteuer auf die Unterhalts- und Reparaturkosten (inkl. Liegenschaftskosten) hat bzw. haben wird: Formel =

bisherige Kosten x (100% + 6,5% MWST) (100% + 4,65% WUST)

Anhand dieser allgemeinen Regel habe ich eine Tabelle gestaltet und darin die Auswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Unterhalts- und Reparaturkosten im Bereiche von 13 bis 24% ermittelt. Daraus kann - je nach Höhe der Unterhalts- und Reparaturkosten - abgelesen werden, wie hoch die Mietzinserhöhung infolge der Überwälzung der Mehrwertsteuer ist. Auswirkung der Mehrwertsteuer auf die Unterhaltskosten und Reparaturen Unterhalt + bis 31.12.94 ab 1.1.95 Kosten*) Differenz in % der Reparaturen in % Kosten inkl. 4.65% inkl. 6.5% MWST Miete infolge der Miete WUST MWST (Annahme) 13.00% 13.0000% 13.2298% 0.2298% 13.50% 13.5000% 13.7387% 0.2387% 14.00% 14.0000% 14.2475% 0.2475% 14.50% 14.5000% 14.7563% 0.2563% 15.00% 15.0000% 15.2652% 0.2652% 15.50% 15.5000% 15.7740% 0.2740% 16.00% 16.0000% 16.2828% 0.2828% 16.50% 16.5000% 16.7917% 0.2917% 17.00% 17.0000% 17.3005% 0.3005% 17.50% 17.5000% 17.8094% 0.3094% 18.00% 18.0000% 18.3182% 0.3182% 29 30

Jahresbericht der INTRAG AG per 31.12.1992 + 1993, SIMA, SWISSREAL Rechenschaftsbericht per 30.9.1994, SIAT und SIAT 63

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www.mietrecht.ch 18.50% 19.00% 19.50% 20.00% 20.50% 21.00% 21.50% 22.00% 22.50% 23.00% 23.50% 24.00% *) Formel =

18.5000% 19.0000% 19.5000% 20.0000% 20.5000% 21.0000% 21.5000% 22.0000% 22.5000% 23.0000% 23.5000% 24.0000%

18.8270% 19.3359% 19.8447% 20.3536% 20.8624% 21.3712% 21.8801% 22.3889% 22.8978% 23.4066% 23.9154% 24.4243%

0.3270% 0.3359% 0.3447% 0.3536% 0.3624% 0.3712% 0.3801% 0.3889% 0.3978% 0.4066% 0.4154% 0.4243%

bisherige Kosten x 106.5% 104,65%

Nebst den Unterhalts- und Reparaturkosten entstehen auch Verwaltungskosten, welche als Dienstleistung von einem Dritten erbracht und neu mit 6,5% Mehrwertsteuer belastet werden. Dies führt zu einer Kostensteigerung, welche je nach Höhe der Verwaltungskosten anfällt. Aufgrund der statistischen Erhebungen des SVW sind für das Jahr 1993 Verwaltungskosten im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen von 4,80% ermittelt worden. Für das Jahr 1992 haben diese 31 Kosten 5,0% und für das Jahr 1991 sogar 5,12% betragen . Beim SIMA sind für das Geschäftsjahr 1992 3,78% und für das Geschäftsjahr 1993 3,69% an Verwaltungskosten ausgewiesen worden. Beim SWISSREAL haben diese Kosten für das 32 Geschäftsjahr 1992 3,63% und für das Geschäftsjahr 1993 3,65% betragen . Gemäss Rechenschaftsberichte per 30.9.1994 für SIAT und SIAT 63 haben die 33 Verwaltungskosten zwischen 4.53% und 4.186% betragen . Aufgrund dieser konkreten Zahlen sowie der Empfehlung des Schweiz. Verbandes der Immobilien-Treuhänder (SVIT), wonach die Verwaltungskosten zwischen 3% und 5% der Mietzinseinnahmen betragen, habe ich ebenfalls eine Tabelle gestaltet und darin die Auswirkungen der Mehrwertsteuer auf die Verwaltungskosten im Bereiche von 3-6% ermittelt. Dafür gilt folgende nachfolgende Formel =

bisherige Kosten x (100% + 6,5% MWST) (100%

Auswirkung der Mehrwertsteuer auf die Verwaltungskosten Verwaltungskosten in % bis 31.12.94 ab 1.1.95Kosten*) der Miete (Annahme) Kosten ohne inkl. 6,5% MWST WUST 3.00% 3.0000% 3.1950% 3.20% 3.2000% 3.4080% 3.40% 3.4000% 3.6210% 3.60% 3.6000% 3.8340% 3.80% 3.8000% 4.0470% 4.00% 4.0000% 4.2600% 4.20% 4.2000% 4.4730% 4.40% 4.4000% 4.6860% 4.60% 4.6000% 4.8990% 4.80% 4.8000% 5.1120% 5.00% 5.0000% 5.3250% 5.20% 5.2000% 5.5380% 5.40% 5.4000% 5.7510% 5.60% 5.6000% 5.9640% 5.80% 5.8000% 6.1770% 6.00% 6.0000% 6.3900% 31 32 33

Differenz in % der Miete infolge MWST 0.1950% 0.2080% 0.2210% 0.2340% 0.2470% 0.2600% 0.2730% 0.2860% 0.2990% 0.3120% 0.3250% 0.3380% 0.3510% 0.3640% 0.3770% 0.3900%

statistische Erhebung des SVW, Tabelle 13 bzw. Tabelle 12 Jahresberichte SWISSREAL, SIMA, per 31.12.1992 und 1993, S. 8, 16, 6, 13 Rechenschaftsbericht per 30.9.1994, SIAT und SIAT 63

www.mietrecht.ch bisherige Kosten x 106.5% 100 Mit Hilfe dieser beiden Formeln kann jeder Vermieter die Auswirkung der Mehrwertsteuer auf seine Kosten berechnen. Sofern sich diese im Bereiche bewegen, welche ich als Tabelle dargestellt habe, kann er daraus direkt ablesen, wie gross die Mehrkosten sind. Sofern ein Vermieter seine Liegenschaften selber verwaltet und er für diese Dienstleistung nicht steuerpflichtig wird, kann er die Mietzinserhöhung lediglich im Umfang der Auswirkungen auf die Unterhalts- und Reparaturkosten anpassen. Diese Erhöhung ist im Bereiche von 0,23% bis 0,42% gerechtfertigt. Nicht vergessen bleiben darf, dass die Erhöhung der Unterhalts- und Reparaturkosten nur im Umfang des Durchschnittswertes der letzten drei bis fünf Jahre angepasst werden darf. Ich verweise hierzu auf die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtes. Aufgrund des Bundesgerichtsentscheides vom 25.1.1994 stellt sich Überhaupt die grundsätzliche Frage, ob nicht durch einen Teuerungsausgleich von 40% die Erhöhung der Unterhalts- und Betriebskosten bereits der Inflation angepasst seien. Geht man vom theoretischen Finanzierungsmodell aus, wonach der Mietzins im Umfang von 30% zur Deckung der Unterhalts-, Verwaltungs- und Amortisationskosten dient und zu 70% zur Verzinsung der Eigen- und Fremdmittel, so ist in der Anpassung des Mietzinses im Umfang von 40% der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise ein Anteil von 12% für die Unterhalts- und Reparaturkosten enthalten. Die Anpassung der im theoretischen Finanzierungsmodell definierten 70% zur Verzinsung der Eigen- und Fremdmittel würde lediglich eine Erhöhung von 28% (d.h. 40% von 70% des Mietzinses) zulassen (vgl. mp 3/94, S.131 ff.). Eine kumulative Anpassung des Mietzinses an die Teuerung und eine Erhöhung der Unterhalts- und Reparaturkosten wäre demnach nur in dem Masse möglich, als letztere :12% übersteigen. Ob sich diese Rechtsprechung des Bundesgerichtes durchsetzen wird, wird die Zukunft weisen. Lässt der Vermieter seine Liegenschaften durch einen lmmobillenTreuhänder verwalten, so wird dieser sein Honorar zuzüglich 6,5% Mehrwertsteuer in Rechnung stellen. Dies führt beim Vermieter zu einer zusätzlichen Erhöhung seiner Kosten. Erfahrungsgemäss belaufen sich die Verwaltungskosten zwischen 3 und 6%. In diesem Falle ist eine zusätzliche Erhöhung im Bereiche von 0,195% - 0,39% des Mietzinses gerechtfertigt. Nimmt man beispielsweise an, dass ein Vermieter im Durchschnitt 24% der Mietzinse für Unterhalts- und Reparaturkosten aufwendet, so betragen die Mehrkosten infolge Einführung der Mehrwertsteuer 0,4243% des Mietzinses. Vergibt der Vermieter die Liegenschaftenverwaltung an einen Dritten und bezahlt dafür 5% der Mietzinseinnahmen, so erhöhen diese Verwaltungskosten seine Kosten zusätzlich um 0,325%. Dies ergibt total Mehrkosten von 0,7493% des Mietzinses. Dabei ist lediglich ein Vergleich der durch die Mehrwertsteuer erhöhten Kosten für ein Jahr mit den Kosten des Vorjahres vorgenommen worden. Befolgt man die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach man die Durchschnittswerte mehrere Jahre miteinander zu vergleichen hat, so reduziert sich der aufgrund meiner Tabellen errechnete Erhöhungsfaktor auf höchstens einen Drittel. Gemäss obigem Beispiel wäre der Vermieter berechtigt, den Mietzins im Jahre 1995 um höchstens rund 0,25% zu erhöhen. Im Jahre :1996 könnte der Vermieter einen weiteren Anteil der Mehrkosten auf den Mieter überwälzen und erst nach Ablauf des Jahres :1997 die von mir berechneten Mehrkosten von 0,7493% ausgleichen.

*) Formel =

Stellungnahme zu einigen Aussagen in der Tagespresse Ende Dezember 1994 bzw. anfangs Januar 1995 hat die Eidg. Steuerverwaltung die Branchenbroschüre für Liegenschaftsverwaltung/Immobilien veröffentlicht. Diese war Anlass in der "Sonntags-Zeitung" Bundesrat Otto Stich ein falsches 34 Bundesratsversprechen vorzuwerfen . In diesem Artikel wird der Präsident der Vereinigung der Zürcher Immobilienfirmen erwähnt, welcher Mietzinserhöhungen von 2-3% prognostiziert habe. Ausserdem werden nebst der Migros-Pensionskasse die Liegenschaftsverwaltungen von "Zürich" Versicherung, "Winterthur" Versicherung und "Schweizer Rück" Versicherung genannt. Diese müssten die Mietzinse um 1,5% erhöhen, um die Mehrkosten, weiche durch die Mehrwertsteuer verursacht würden, 34

Sonntags-Zeitung" vom 8.1.1995

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www.mietrecht.ch auszugleichen. Es entsteht dabei der Eindruck, dass die Hauseigentümer, weiche ihre Liegenschaften selbst verwalten würden, von der Mehrwertsteuer betroffen seien. Dies muss aufgrund der erwähnten Branchenbroschüre richtiggestellt werden. Darin wird ausgeführt, dass Hauseigentümer, weiche ihre Liegenschaften selbst verwalten und zusätzlich auch unterhalten, von der Mehrwertsteuer betroffen seien. In bezug auf den Eigenverbrauch wird hier ausgeführt: "Eigenverbrauch ist nach Art. 8 Abs. 2 MWSTV ebenfalls gegeben, wenn der Steuerpflichtige: a. An bestehenden oder neu zu erstellenden Bauwerken, welche zur entgeltlichen Veräusserung oder entgeltlichen Überlassung zum Gebrauch oder zur Nutzung bestimmt sind, Arbeiten vornimmt 35 oder vornehmen lässt und er hierfür nicht für die Versteuerung optiert ." Zum Eigenverbrauch in diesem Sinne zählen nur Leistungen des Eigentümers bzw. der Pensionskasse, welche ihre eigenen Immobilien selber verwaltet, wenn entgeltliche Arbeiten an den Liegenschaften vorgenommen werden. Nur die Lohnkosten des Liegenschaftenverwaltungspersonals, welche eine Hauswartstätigkeit ausübt bzw. bauliche Leistungen erbringt, stellt Eigenverbrauch dar und ist nach Art. 8 Abs. 2 MWSTV mehrwertsteuerpflichtig. Nicht steuerpflichtig ist hingegen die eigentliche Liegenschaftenverwaltungstätigkeit (Mietzinskontrolle, Inkasso etc.). Hierzu wird in der erwähnten Branchenbroschüre unter Punkt 5.2. ausgeführt: "Die Verwaltung von Liegenschaften durch deren Eigentümer unterliegt nicht In der bezug Steuer auf (Z651)." die Hauswartstätigkeit wird in der Branchenbroschüre folgendes festgehalten: "Der Hauswart gilt in der Regel als Angestellter der Liegenschaftsverwaltung. In diesem Fall stellt der an den Hauseigentümer oder an die Mieter weiterverrechnete Umsatz eine Lieferung dar und ist zu 6,5% zu versteuern. Der Hauswart gilt nur dann als vom Hauseigentümer angestellt, wenn alle nachstehenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: ● Die Hausverwaltung muss im Besitz einer Vollmacht des Hauseigentümers sein, Hauswarte in seinem Namen einstellen zu können; ● der Hauswartsvertrag muss den Hauseigentümer als Arbeitgeber ausweisen; ● AHV-, Unfall-, Pensionskassenabrechnungen, Lohnausweise usw. müssen 36 den Hauseigentümer als Arbeitgeber ausweisen ." Treffen diese Voraussetzungen zu, wird der Hauseigentümer steuerpflichtig, wenn der jährliche Wert aus der Hauswartstätigkeit und aus weiteren steuerbaren Tätigkeiten den Betrag von Fr. 75'000.- pro Jahr Übersteigt. Die Aussagen in der "Sonntags-Zeitung", wonach die Mietzinse wegen der Einführung der Mehrwertsteuer im Herbst :1995 um 2-3% ansteigen werden, sind somit als rein politische Äusserungen zu qualifizieren. Einer sachlichen Überprüfung halten sie - wie ich nachgewiesen habe - nicht stand. Dies hat offenbar auch ein nichtgenannter Experte der "Winterthur" Liegenschaftsverwaltung gegenüber dem "Tages-Anzeiger" bestätigt. Im "TagesAnzeiger" vorn 30.1.1995 hat Herr Ueli Burkhard aufgrund von konkreten Zahlen nachgerechnet, dass der Vermieter berechtigt sei, eine Mietzinserhöhung von 0.37% vorzunehmen. (Dieses Ergebnis bestätigt die Richtigkeit meiner beiden Tabellen.) In diesem Artikel zitiert er den erwähnten Experten, weicher ausgeführt haben soll: "Es kommt natürlich schon darauf an, wie die Kostenstruktur beim Vermieter aussieht und was er alles in die Berechnung einbezieht". In jedem Fall sei die prognostizierte Mietzinserhöhung von 3% "zu hoch gegriffen". Mehr als 1,5% würden sich auch bei 37 Einbezug sämtlicher Nebenkosten nur "schwer rechtfertigen lassen . Zu einem ähnlichen Ergebnis gelangen die bereits erwähnten Autoren 38 Schwerzmann und Fischer . Aufgrund der Untersuchung der Liegenschaftskosten pro Kostenstelle, z.B. für Unterhalt, Reparaturen und Energie, kommen sie zum

35

Branchenbroschüre für Liegenschaftsverwaltung/Immobilien, herausgegeben von der Eidg. Steuerverwaltung, S. 7 und 8 36 37 38

Branchenbroschüre a.a.O., S. 16 Tages-Anzeiger" vom 30.1.1995, scharf kalkuliert, von Ueli Burkhard "Der Schweiz. Hauseigentümer", 1.12.1994, Nr. 23, a.a.0.

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www.mietrecht.ch Schluss "dass die Betriebs- und Unterhaltskosten in der Grössenordnung von 1,5% ansteigen werden. Bei vollumfänglicher Überwälzung auf die Mietzinse ergibt dies eine Erhöhung der Mietzinse bei einem Anteil der Betriebs- und Unterhaltskosten von rund 30% um knapp 0,5%. Zudem wird die künftige Mehrwertsteuerbelastung zu einem allgemeinen Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise um etwa l% führen. Bekanntlich wird der Teuerungsindex mit 40% in der Formel zur Mietzinsanpassung gewichtet. Somit ist der Vermieter berechtigt, 0,4% des Nettomietzinses zusätzlich auf den heutigen Mietzins aufzuschlagen. Die NettoMietzinse für bereits bestehende Gebäude oder einzelne Wohnungen würden somit um etwa 0,9% ansteigen". Die beiden zitierten Autoren haben diese Äusserungen im "Der schweizerische Hauseigentümer" vom 1. Februar 1995 wiederholt. Im bezug auf den 'Teuerungsindex geben sie an, der Vermieter sei berechtigt 0,2% bis 0,4% des Mietzinses zusätzlich auf den heutigen Mietzins aufzuschlagen. Die Nettomietzinse für bereits bestehende Gebäude oder einzelne Wohnungen würden somit um etwa 0,7% bis 0,9% steigen. Aufgrund meiner Berechnungen wird sich die Teuerung um höchstens 0,52% auf die Mietzinse auswirken. Hinzu kommen die Mehrkosten auf die Unterhalts- und Reparaturkosten sowie die Verwaltungskosten. Insgesamt wird dies gegen Ende 1995 zu einer Erhöhung der Kosten zwischen 0,4% und 1,3% führen. Dabei dürfen die Kosten des Jahres 1995 nicht allein mit den Kosten des Jahres 1994 verglichen Lind die Differenz angepasst werden. Die Erhöhung ist nur im Rahmen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zulässig. Sofern die Erhöhung der Unterhaltskosten bisher aufgrund einer jährlichen Pauschale von 0,5% bzw. l% des Mietzinses, ohne Nachweis der effektiv gestiegenen Kosten, angepasst worden ist, besteht kein Anlass, diesen, aus Praktikabilitätsgründen gewählten Pauschalsatz zu erhöhen. Die Wahl eines Pauschalsatzes schliesst die zusätzliche Erhöhung ausserordentlicher Kostenerhöhungen aus, da er erfahrungsgemäss auf den Durchschnitt mehrerer Jahre berechnet worden ist. Dies gilt umso mehr, als das Bundesgericht am 11.2.1993 entschieden hat, dass die Anpassung der Teuerung gemäss Art. :16 VMWG um höchstens 40% der Steigerung des Landesindexes der 39 Konsumentenpreise auch eine Anpassung der Unterhaltskosten enthalte . Auswirkung der Mehrwertsteuer auf die Nebenkosten In seinem Schreiben in M&W Nr. 10, Dezember 1994, hat Herr Bundesrat Otto Stich richtigerweise ausgeführt, die Mehrwertsteuer habe Auswirkungen auf die Nebenkosten. Der Grund liegt vor allem darin, dass bis anhin die Energieträger wie Heizöl, Strom und Wasser von der Warenumsatzsteuer befreit waren. Diese sind neu der Mehrwertsteuer zu einem Satz von 6,5% (Heizöl, Strom)bzw. 2% (Wasser) unterworfen und werden die Nebenkosten entsprechend erhöhen. Der grösste Teil der Nebenkosten sind die Heizungs- und Warmwasserkosten. Als solche gelten alle tatsächlichen Aufwendungen, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage direkt 40 zusammenhängen . Die Lieferung von Gas, Elektrizität, Heizöl und Warmwi3sser waren nach der bisherigen WUST-Verordnung steuerfrei. Die Leistungen des Kaminfegers unterstanden als Dienstleistungen nicht der WUST. Ab :i. Januar 1995 werden alle Energieträger und Dienstleistungen mit 6,5% belastet. Das bisherige Service-Abonnement für den Brenner wird an Stelle von bisher 4,65% WUST, neu mit 6,5% Mehrwertsteuer belastet (Mehrkosten: 1,85%). Oft sind die Nebenkosten wie Treppenhausreinigung sowie Rediffusionsanschluss pauschal in Rechnung gestellt worden. Die Abonnements für das Kabelfernsehen werden neu mit dem reduzierten Mehrwertsteuersatz von 6,5% belegt. Die Hauswartskosten werden mit 6,5% Mehrwertsteuer belastet, sofern der Umsatz-Grenzwert von Fr. 75'000.-- pro Jahr Überschritten wird. Wie gross die Erhöhung der Nebenkosten infolge der Mehrwertsteuer sein wird, wird von Fall zu Fall verschieden sein. Aufgrund der bereits zitierten Untersuchung der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich (KOF) 41 werden sich die Energiekosten allgemein um 5,2% erhöhen .

39 40 41

Vgl. BGE vom 25.1.1994, zitiert in mp 3/94 Vgl. Art:. 5 Abs. 1 VMWG Studie der KOF, a.a.O., S. 31

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www.mietrecht.ch Auch in bezug auf die Nebenkosten besteht keine allgemeine Statistik, worin die Kosten im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen detailliert aufgeschlüsselt wären. Aufgrund der Kostenstatistik der Zürcher Baugenossenschaften betragen die Nebenkosten, ohne Verwaltungskosten, im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen, 42 rund 1O% . Der Sekretär des Schweiz. Mieterinnenverbandes, Herr Peter Macher, hat aufgrund der Verbrauchserhebung 1992 ermittelt, dass die Nebenkosten im 43 Verhältnis zu den Netto-Mieten rund 16% betragen . Geht man davon aus, dass die Nebenkosten aufgrund der Mehrwertsteuerbeiastung um rund 5% steigen und diese im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen zwischen 10% und :15% betragen, so werden sich die Nebenkosten im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen um 0,5% bis 0.8% erhöhen. (Der Aufsatz wurde elektronisch erfasst)

42 43

Kostenstatistik des SWV 1994, S. 14

Berechnung der Nebenkosten aufgrund der Verbrauchserhebung 1992 von Peter Macher