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ARRENDAMIENTO DE OBRA Y DE SERVICIOS El contrato de arrendamiento, en todas sus modalidades, se halla reconocido y regulado en sus aspectos generales en el Código Civil (en adelante, C.c.), en concreto, en los artículos del 1542 al 1603, ambos inclusive. Según el artículo 1542, “el arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios”, estableciéndose, en el artículo 1544, cuál es la diferencia esencial entre las dos figuras contractuales que vamos a analizar en el presente capítulo, en los siguientes términos: “En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto”. Por tanto, vemos que la distinción esencial entre una y otra clase de arrendamientos estriba en que, mientras que en el de obras la obligación del arrendatario la constituye la ejecución, en el de servicios lo es la mera prestación: “resultado” frente a “actividad”, por tanto. Esta será, como se dirá y repetirá en las líneas que siguen, la nota esencial que nos permitirá afirmar –y que, de hecho, permite a la jurisprudencia afirmar– si nos hallamos ante uno u otro tipo de arrendamiento, con los matices lógicos que afirmaciones tan rotundas siempre conllevan (por ejemplo: la actividad deberá ser realizada de manera diligente y el resultado puede verse frustrado por causas no imputables al arrendatario, etcétera).

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Así, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de junio de 2005 (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 239365) afirma que: “El artículo 1544 del Código Civil se refiere a dos contratos distintos, por una parte, el arrendamiento de servicios, y, por otra parte, al de ejecución de obra. La diferencia entre ambos contratos radica en que, mientras en el arrendamiento de servicios, el arrendatario supedita su obligación de pagar el precio a la obligación del arrendador de prestar un servicio con independencia de la obtención o no de un resultado, en el de ejecución de obra el arrendatario supedita su obligación de pagar el precio a la obligación del arrendador de conseguir un resultado, sin que baste o sea suficiente la prestación por éste de un servicio adecuado y correcto si no se logra el resultado comprometido”

1. Rasgos comunes a ambas clases de arrendamiento Las partes del contrato siempre serán dos: el arrendador y el arrendatario, ya sean personas físicas o jurídicas y ya esté constituida una o ambas de las partes por una pluralidad de sujetos (así, la arrendadora pueden ser dos empresas que contratan a un solo constructor o, a su vez, una persona contrata los servicios de dos abogados que actuarán conjuntamente en un asunto). El artículo 1546 C.C. establece que en el arrendamiento de obra se denominará arrendador al que se obliga a ejecutar la obra y arrendatario al que adquiere el derecho a la obra que se obliga a pagar. Asimismo, en el de servicios, arrendador será quien se obligue a prestar éste y arrendatario el que adquiera derecho al servicio y se pague por él. En cuanto a la forma, rige la más absoluta libertad por lo que son perfecta e igualmente válidos los contratos de arrendamiento de obra o de servicios acordados verbalmente (así se desprende del artículo 1547) o por escrito y, en este caso, ya sea en documento privado o público.

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Por lo que se refiere al plazo, señala el artículo 1583 que el arrendamiento de servicios puede serlo “sin tiempo fijo”, “por cierto tiempo” o “o para una obra determinada” aunque, eso sí pero nunca está de más recordarlo, “el arrendamiento hecho por toda la vida es nulo”.

2. Aspectos laborales de la subcontrata de obra o servicios El artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores (Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo, publicado en el Boletín Oficial del Estado de 29 de marzo 1995) se refiere a la responsabilidad empresarial en caso de subcontrata de obras o servicios. Establece este artículo que “los empresarios que contraten o subcontraten con otros la realización de obras o servicios correspondientes a la propia actividad de aquéllos deberán comprobar que dichos contratistas están al corriente en el pago de las cuotas de la Seguridad Social”. A tal efecto deberán recabar por escrito “certificación negativa por descubiertos en la Tesorería General de la Seguridad Social, que deberá librar inexcusablemente dicha certificación en el término de treinta días improrrogables” y transcurrido el cual, quedará exonerado de responsabilidad el empresario solicitante. Añade el precepto que analizamos que el empresario principal, salvo el transcurso del plazo antes señalado respecto a la Seguridad Social y durante el año siguiente a la terminación de su encargo, “responderá solidariamente de las obligaciones de naturaleza salarial contraídas por los subcontratistas con sus trabajadores y de las referidas a la Seguridad Social durante el período de vigencia de la contrata con el límite de lo que correspondería si se hubiese tratado de su personal fijo en la misma categoría o puestos de trabajo”. Es importante tener el cuenta que dicha responsabilidad no se generará por los actos del contratista cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda, así como

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cuando el propietario de la obra o industria no contrate su realización por razón de una actividad empresarial. Por su parte, el Real Decreto Legislativo 1/1994 de 20 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de la Seguridad Social (Boletín Oficial del Estado de 29 de junio) establece en su artículo 127 lo siguiente: “1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores, para las contratas y subcontratas de obras y servicios correspondientes a la propia actividad del empresario contratante, cuando un empresario haya sido declarado responsable, en todo o en parte, del pago de una prestación, a tenor de lo previsto en el artículo anterior, si la correspondiente obra o industria estuviera contratada, el propietario de ésta responderá de las obligaciones del empresario si el mismo fuese declarado insolvente (...)”. En aplicación de los preceptos citados y, en particular, sobre el concepto de “propia actividad”, el Tribunal Supremo (Sala de lo Social) ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto, entre otras, en las Sentencias de 18 de enero de 1995 (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 221642) y de 24 de noviembre de 1998 (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 75408), afirmándose en la primera de ellas “si se exige que las obras y servicios que se contratan o subcontratan deben corresponder a la propia actividad empresarial del comitente, es porque el legislador está pensando en una limitación razonable que excluya una interpretación favorable a cualquier clase de actividad empresarial. En consecuencia, como también ha reconocido la doctrina mencionada, la solución a la problemática apuntada sólo puede venir dada por el examen cuidadoso y específico de cada supuesto concreto”. En la segunda Sentencia citada más arriba, se contiene la siguiente precisión en relación con el concepto de propia actividad:

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“Caben en principio dos interpretaciones de dicho concepto: a) la que entiende que propia actividad es la actividad indispensable, de suerte que integrarán el concepto, además de las que constituyen el ciclo de producción de la empresa, todas aquellas que resultan necesarias para la organización del trabajo; y b) la que únicamente integra en el concepto las actividades inherentes, de modo que sólo las tareas que corresponden al ciclo productivo de la empresa principal se entenderán “propia actividad” de ella. En el primer caso, se incluyen como propias las tareas complementarias. En el segundo, estas labores no “nucleares” quedan excluidas del concepto y, en consecuencia de la regulación del artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores”. La tendencia jurisprudencial dominante, pese a que es posible hallar sentencias de muy diversa opinión, parece decantarse de forma mayoritaria por la segunda de las tesis expuestas.

3. Responsabilidad tributaria de los contratistas o subcontratistas La Resolución 2/2004, de 16 de julio, de la Dirección General de Tributos (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 19 de julio 2004) desarrolla el artículo 43 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (publicada en el BOE de 18 de diciembre). Dicho artículo viene a establecer la posible responsabilidad por las obligaciones relativas a tributos que deban repercutirse o cantidades que deban retenerse a trabajadores, profesionales u otros empresarios, en la parte que corresponda a las obras o servicios objeto de la contratación o subcontratación, a las personas o entidades que contraten o subcontraten la ejecución de obras o la prestación de servicios correspondientes a su actividad económica principal.

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El artículo 43, apartado 1, letra f), de la Ley General Tributaria señala que la responsabilidad que regula “no será exigible cuando el contratista o subcontratista haya aportado al pagador un certificado específico de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias emitido a estos efectos por la Administración tributaria durante los 12 meses anteriores al pago de cada factura correspondiente a la contratación o subcontratación”. Añade el precepto que dicha emisión, o su denegación, se producirá en el plazo de tres días desde su solicitud por el contratista o subcontratista, debiendo facilitar las copias del certificado que le sean proporcionadas. Dicha solicitud, por otra parte, podrá realizarse con ocasión de la presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o del Impuesto sobre Sociedades a que esté obligado. El solicitante podrá entender provisionalmente emitido el citado certificado a partir del día siguiente al de finalización del plazo establecido por la norma, a cuyo efecto tendrá derecho a obtener de la Administración Tributaria una comunicación acreditativa de tal circunstancia, que habrá de expedirse de forma inmediata. La falta de emisión del certificado acreditada por dicho documento tendrá eficacia frente al pagador (comitente) y determinará la exoneración de responsabilidad para el mencionado pagador, que figure en la solicitud de certificado efectuada por el contratista o subcontratista, que alcanzará al importe de los pagos que se realicen durante el periodo de doce meses a contar desde la referida solicitud. En relación con las personas o entidades que inicien una actividad económica, respecto de las cuales no existe una posibilidad efectiva de comprobación por parte de la Administración Tributaria de su estado de cumplimiento en lo que se refiere a la obligación principal definida en la Ley General Tributaria, la emisión del certificado específico se fundamentará en la comprobación del cumplimiento de las obligaciones tributarias formales inherentes a su creación y constitución.

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4. El arrendamiento de servicios Hemos señalado con anterioridad que el contrato de arrendamiento de servicios, como también el de obra, se halla tipificado y regulado en algunos aspectos en el Código Civil si bien la libertad contractual que ese mismo cuerpo legal reconoce y consagra ampara que los interesados se doten de sus propias normas que, en expresión muy conocida, constituirán una verdadera “ley entre las partes”. En efecto, el artículo 1255 C.c. permite y ampara que los contratantes puedan establecer, en sus relaciones, “los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público” y así ha sido de forma reiterada en una materia como ésta a la que el Código Civil dedica unos escasos preceptos y cuyo contenido pese a no haber sido expresamente derogado, en la práctica ha devenido inaplicable por aplicación de la legislación laboral y, en especial, por el Estatuto de los Trabajadores. Según reiteradísima jurisprudencia, la relación que se establece entre un abogado y su cliente reúne todos los requisitos para ser considerado, sin ninguna duda, como un arrendamiento de servicios. Así lo establecen, entre otras muchas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2005 (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 242661) y la de 19 de julio de 2005 de la Audiencia Provincial de Madrid (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 239431), según la cual: “PRIMERO.- La relación jurídica establecida entre un abogado y su cliente, por la que el primero se obliga a prestar al segundo sus servicios profesionales, consistentes (...) en el asesoramiento y consejo jurídico y/o en la defensa de sus intereses jurídicos en toda clase de procesos, mediante la aplicación de la ciencia y la técnica jurídicas, en orden a la concordia, a la efectividad de los derechos y libertades fundamentales y a la Justicia, a cambio de un precio, ha de calificarse indiscutiblemente como un contrato de arrendamiento de servicios, definido en el artículo 1544 del Código Civil.

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Y así lo ha puesto de manifiesto, reiteradamente, la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo –Sentencias de 20 de febrero de 1920, 1 de julio de 1924, 13 de junio de 1929, 19 de enero de 1957, 8 de junio y 7 de septiembre de 1983, 21 de abril de 1986, 6 de octubre de 1989 y 4 de febrero de 1992, entre otras muchas". Como contrato de arrendamiento de servicios, la prestación del arrendador no se dirige a la obtención de un concreto y determinado resultado, sino a desplegar su actividad profesional. Se trata de una obligación de actividad o de medios, en el que lo fundamental no es la consecución del objeto o resultado pretendido por las partes sino la realización de la actividad profesional. De igual modo, la prestación del arrendatario viene configurada por el pago del precio –la retribución o compensación económica que por la prestación del servicio corresponde abonar al cliente– que debe reunir las características de ser cierto y determinado libremente por las partes en el momento de la perfección del correspondiente contrato. Otros ejemplos de arrendamientos de servicios lo son, según nuestros Tribunales, por ejemplo, labor de un ingeniero técnico industrial que realiza un proyecto de instalación para una empresa (Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de 6 de julio de 2005, (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 241515) o el asesoramiento fiscal y contable a empresas prestado por profesionales externos (Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia, de 6 de julio de 2005, (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 241307).

El contrato de arrendamiento de servicios se adapta a una multiplicidad de situaciones y de relaciones empresariales, una de las cuales es la que tiene por objeto el “merchandising”, por lo que ofrecemos un ejemplo con este objeto:

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CONTRATO DE MERCHANDISING En Guadix (Granada), a 1 de diciembre de 2006. REUNIDOS De una parte, D. Pedro Pérez Jiménez, mayor de edad, vecino de Guadix, calle de la Autonomía, nº 55, titular del DNI nº 99.999.999-X. Y de otra parte, Dª Nicolasa Benjamín Martínez, mayor de edad, vecina de Granada, calle del Progreso, nº 15, titular del DNI nº 99.999.990-Z. ACTÚAN El primero en nombre y representación de la Compañía Mercantil DEVON, S.L., domiciliada en Guadix, calle Tierra y Libertad, número ll, con el Código de Identificación Fiscal X-9999 constituida por tiempo indefinido mediante escritura autorizada por el Notario de Granada, Don Pablo García Buendía, el día 15 de mayo de 1999, bajo el número 548 de Protocolo; inscrita en el folio 12 del tomo 5, inscripción 1ª de la hoja número 5689 del Registro Mercantil de esta provincia. La segunda en nombre y representación de la Compañía Mercantil ARIEL 1963, S.L., domiciliada en Granada, calle Progreso, número 5, con el Código de Identificación Fiscal X-9989 constituida por tiempo indefinido mediante escritura autorizada por el Notario de Granada, Don Juan-Antonio Díaz Burriel, el día 5 de abril de 2001, bajo el número 588 de Protocolo; inscrita en el folio 89 del tomo 9, inscripción 1ª de la hoja número 2906 del Registro Mercantil de esta provincia. Y reconociéndose recíprocamente capacidad y representación suficientes para el presente otorgamiento, PACTAN PRIMERO.- ARIEL 1963, S.L. se obliga a realizar los estudios precisos para el empaquetado, transporte, suministro y distribución de LOS PRODUCTOS fabricados por DEVON, S.L., que se relacionan en el Anexo 1 del presente contrato.

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SEGUNDO.- ARIEL 1963, S.L. se obliga a entregar finalizados a DEVON, S.L. los estudios mencionados en el Pacto anterior como máximo por todo el día 31 de marzo de 2007. TERCERO.- ARIEL 1963, S.L. se obliga a guardar la confidencialidad sobre toda la información que haya obtenido de DEVON, S.L. y sus PRODUCTOS como consecuencia de la ejecución del presente encargo. CUARTO.- ARIEL 1963, S.L. percibirá, como contraprestación por los servicios aquí contratados, la suma de 60.000,- euros El precio se pagará de la siguiente forma: 1. En cuanto a 15.000,- euros han sido satisfechas con anterioridad a este acto. 2. Y en cuanto a las restantes 45.000,- euros serán satisfechas con carácter simultáneo a la entrega. QUINTO.- Los gastos que se devenguen con ocasión de la ejecución del presente contrato (dietas por desplazamiento, alojamiento, etc.) correrán por cuenta de DEVON, S.L. SEXTO.- Para la resolución de cualquier duda o divergencia que pudiera suscitarse en la interpretación o eficacia de este contrato, las partes, con renuncia expresa a su propio fuero en lo menester, se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Granada. Y en prueba de conformidad con lo expresado, suscriben el presente documento por duplicado pero a un sólo efecto.

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5. El arrendamiento de obra Los artículos del 1588 al 1600, ambos inclusive, del Código Civil tratan de algunos aspectos del arrendamiento de obras por ajuste a precio alzado En el primero de los preceptos se establece que “puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo en que el que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que también suministre el material”. La ejecución de la obra según uno u otro régimen conlleva la siguiente diferencia, según establecen los artículos siguientes: – Así, quien se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño. – Por su parte, si el que ejecuta la obra no solamente pone su trabajo o su industria, sino que también suministra el material, en el caso de destruirse aquélla antes de ser entregada, debe sufrir la pérdida, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla. El artículo 1591 establece la “responsabilidad decenal” del arquitecto al hacerle responder por los daños y perjuicios derivados de la ruina de un edificio causada por vicio del suelo o de la propia dirección. La responsabilidad del contratista es también de diez años siempre que la ruina sea achacable a vicios de la construcción, pero es importante tener en cuenta que si el edificio se arruinase por la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años. En todos los casos, el plazo debe computarse desde que concluyó la obra.

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Si el arrendamiento de obra lo es con la modalidad de “por piezas o por medida” establece el artículo 1592 que se puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción presumiéndose –salvo prueba en contrario– que la parte satisfecha está no sólo recibida sino también aprobada. A su vez, cuando se convenga que la obra deba hacerse a satisfacción del propietario, se entiende reservada la aprobación, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente, estándose a lo que este tercero decida. Respecto al pago del precio de la obra y a falta de pacto o costumbre en contrario, deberá pagarse al hacerse la entrega. La falta de pago supone la posibilidad, para el que ha ejecutado una obra en cosa mueble, de retenerla en prenda hasta que se le sea satisfecho el precio acordado. Por lo que atañe al encargo que reciba del propietario del suelo el arquitecto o contratista por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano, el Código Civil previene que, en tal caso, regirá la norma de que no se podrá pedir aumento de precio aunque lo hayan hecho los jornales o materiales; pero sí “cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario”. Una vez efectuado el encargo, el dueño puede desistir unilateralmente del mismo, incluso si la construcción de la obra ya se hubiere iniciado, si bien deberá indemnizar al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. El Código Civil asume que, en determinadas ocasiones, el encargo de una obra se efectúe a una persona concreta y determinada por razón de sus cualidades (es lo que se denomina como un contrato “intuitu personae”). Si ello es así y como es lógico, en caso que el contrato no se pueda cumplir por causas ajenas al constructor o si éste fallece, el acuerdo queda rescindido, si bien en este segundo supuesto, deberá abonarse a sus herederos, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y, en su caso, de los materiales preparados. Está claro que, por más que el contrato se celebre en atención a las cualidades personales del constructor, éste podrá valerse de terce-

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ros para ejecutar el encargo si bien, en tal caso, según previene el artículo 1596 del Código Civil, la responsabilidad por el trabajo que éstas ejecuten corresponderá, única y exclusivamente, al contratista. Dispone, por su parte, el artículo 1597, que los que en una obra ajustada alzadamente por el contratista ponen su trabajo y materiales pueden reclamar al dueño de ésta pero sólo hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación. La antes citada Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de junio de 2005 (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 239365) se refiere a un supuesto de contrato de arrendamiento de obra en los siguientes términos: “un contrato de ejecución de obra (definido en el artículo 1.544 del Código Civil) entre la persona jurídica (...) Cosepro (...), como comitente que se obliga a pagar el precio cierto, y la persona jurídica denominada (...) Jasa (...), como contratista que se obliga a ejecutar una obra con suministro de material, consistente en instalar, en la nave industrial del comitente sita en la calle Lanzarote de San Sebastián de los Reyes, una máquina embolsadora de artículos promocionales (camisetas, viseras, mecheros, mini-radios ....) que, recibiendo las órdenes procedentes del ordenador central de Cosepro, formara un paquete con los concretos artículos que se le indicara, debiendo confeccionar 1.800 paquetes en una hora”. Pero no debemos pensar que los arrendamientos de obra se circunscriben única y exclusivamente a la construcción de edificios o, como en la Sentencia anterior, a la instalación de una maquinaria, sino que tienen tal consideración los relativos a lo que se ha venido en llamar "medicina voluntaria" que abarca la cirugía puramente estética. Tal es el caso recogido en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de junio de 2005 (Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 241616) que establece lo siguiente: "(En las intervenciones quirúrgicas por motivos puramente estéticos) la obligación del médico se acerca extraordinaria-

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mente a la obtención de un resultado concreto, de manera que la relación médico-paciente deja de conceptuarse como un arrendamiento de servicios para convertirse en un contrato de obra. En este sentido, la STS de 28 de junio de 1997 destaca la exigencia de una mayor garantía en la obtención del resultado que se persigue ya que si así no sucediera es obvio que el interesado no acudiría al facultativo para la obtención de la finalidad buscada, criterio que reitera la reciente sentencia de 22 de junio de 2004 que cita abundante jurisprudencia anterior".

6. Régimen legal de la construcción La tradicional regulación del suelo contrasta con la falta de una configuración legal de la construcción de los edificios, básicamente establecida a través del Código Civil y de una variedad de normas cuyo conjunto adolece de serias lagunas en la ordenación del complejo proceso de la edificación, tanto respecto a la identificación, obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantías para proteger al usuario. Respondiendo a la discrepancia existente entre la legislación vigente y la realidad por la insuficiente regulación actual del proceso de la edificaciones dictó la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación publicada en el Boletín Oficial del estado de 6 de noviembre, a la que nos referiremos mediante sus iniciales, LOE. La LOE tiene por objeto “regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios”. Es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado.

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Constituye un principio inspirador de la LOE que, con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios se proyecten, construyan, mantengan y conserven de tal forma que se satisfagan determinados requisitos básicos. Mediante Boletín Oficial del Estado de 28 de marzo se publicó el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE) que da cumplimiento a los requisitos básicos de la edificación establecidos en la LOE. La LOE define el proyecto como aquel “conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras” y se dice que “habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable”. Se definen como agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en la propia LOE y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención. Pasamos, a continuación, a dar unas breves ideas de cuáles son los principales agentes que participan en el proceso de la edificación y de cuáles son sus principales obligaciones. En concreto, nos vamos a referir al promotor, al proyectista, al constructor, al director de obra, al director de edificación y al suministrador de materiales. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. Sus obligaciones principales son: – Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él. – Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

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– Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra. – Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes. El proyectista –que deberá ser arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico– es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto y sus principales obligaciones son: – Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos. – Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales. El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato y a él incumbe: – Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto. – Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra. – Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera. – Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.

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– Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra. – Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada. El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto. Son obligaciones del director de obra, que deberá ser arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico: – Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de, según corresponda y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de obra que tenga la titulación profesional habilitante. – Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno. – Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Ordenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto. – Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto. – Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

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– Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos. El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra: – Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas. – Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra. – Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas. – Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas. – Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado. Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción. Son obligaciones del suministrador: – Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen,

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identidad y calidad, así como del cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable. – Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: – Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. – Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a la LOE, se deba responder. Cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el

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daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar. Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista. Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

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Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación se hará efectivo, teniendo como referente a las siguientes garantías: – Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra. – Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. – Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a

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las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se ha hecho referencia. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones de responsabilidad, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por la LOE, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido. Ofrecemos a continuación un ejemplo sencillo pero suficiente de un contrato de arrendamiento de obra en el que, como se ha insistido, resulta fundamental el resultado que se obtenga.

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA En Logroño, a 26 de junio de 2006. REUNIDOS De una parte, D. Juan Gómez Pérez, mayor de edad, vecino de Logroño, calle de la Jactancia, nº 8, titular del DNI nº 99.999.999-X. Y de otra parte, Dª Silvia Santos Escolano, mayor de edad, vecina de Logroño, calle de la Amistad, nº 15, titular del DNI nº 99.000.990-Z. ACTÚAN El primero en nombre y representación de la Compañía Mercantil GOLDEN LOTUS, S.L., domiciliada en Logroño, calle de la Rioja, número ll, con el Código de Identificación Fiscal X-9999 constituida por tiempo indefinido mediante escritura autorizada por el Notario de Logroño, Don Fermín Portero Angel, el día 15 de mayo de 1999, bajo el número 548 de Protocolo; inscrita en el folio 12 del tomo 5, inscripción 1ª de la hoja número 5689 del Registro Mercantil de esta provincia. La segunda en nombre y representación de la Compañía Mercantil FRITZROY ROAD, S.L., domiciliada en Logroño, calle de la Lírica, número 5, con el Código de Identificación Fiscal X-9989 constituida por tiempo indefinido mediante escritura autorizada por el Notario de Zaragoza, Don Modesto Robles Calatayud, el día 8 de marzo de 2001, bajo el número 588 de Protocolo; inscrita en el folio 89 del tomo 9, inscripción 1ª de la hoja número 2906 del Registro Mercantil de esta provincia. Y reconociéndose recíprocamente capacidad y representación suficientes para el presente otorgamiento, MANIFIESTAN I.- Que GOLDEN LOTUS, S.L. (en adelante, LA ENCARGANTE) es propietaria (o arrendataria, subarrendataria o superficiaria), por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca: Solar urbano, sito en Logroño e identificado como calle de la Armonía, en el que le corresponde el número de policía 76. LINDA al

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frente, con calle Armonía; a la derecha entrando con la parcela 27; al fondo, con calle sin nombre y a la izquierda, con la parcela 28. Título.- Le pertenece por compraventa efectuada mediante escritura autorizada por el que fuera Notario de Avilés, Don Evaristo-Juan Cristiano Matorral, en fecha 22 de septiembre de 1982, con el número 1968 de su Protocolo. Inscripción.- La descrita finca tiene atribuida la referencia catastral nº 2143190 y registralmente constituye la finca que se identifica como tomo 1966, libro 88, folio 79, finca nº 3.511, del Registro de la Propiedad. Cargas, gravámenes y situación posesoria.- Totalmente libre de cargas y gravámenes, al corriente en el pago de tributos y gastos y libre de inquilinos, arrendatarios, ocupantes o precaristas. II.- Que LA ENCARGANTE está interesada en la construcción, instalación y explotación de un local comercia que se instalará sobre la parte de solar de la finca descrita en el Expositivo I.III.- Que FRITZROY ROAD, S.L. (en adelante, LA GESTORA) se dedica, entre otras actividades, a la realización de cualesquiera proyectos, informes y demás documentos y trámites sean menester para la obtención de previa gestión de cualesquiera permisos, autorizaciones y licencias administrativas sean precisas para la efectiva instalación, construcción y explotación de la obra proyectada y realización de los distintos proyectos. IV.- Que LA ENCARGANTE está interesada en contratar la obra mencionada. V.- Y que habiendo llegado las partes a una coincidencia de sus mutuas, libres y espontáneas voluntades, formalizan el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA que se regirá por los siguientes PACTOS PRIMERO.- Objeto del contrato. Constituye el objeto de este contrato la obtención de toda la documentación necesaria, cuantos permisos, autorizaciones y/o licencias administrativas firmes en vía administrativa y que se ajusten a la legalidad vigente, sean menester para la efectiva construcción e ins-

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talación de la obra proyectada de constante referencia en la porción terreno de 300 metros cuadrados identificada en el anexo que se acompaña de nº 1 al presente contrato. LA GESTORA se cuidará, con carácter previo, ya sea directamente o a través de terceros, de la preparación y redacción de los pertinentes proyectos de construcción, actividades o industrial. Con el fin de facilitar la labor de LA GESTORA ante los Organismos públicos competentes en relación con el encargo objeto del presente contrato, LA ENCARGANTE otorgará poder especial a favor de aquélla en tal sentido. SEGUNDO.- Naturaleza del contrato. Las partes acuerdan y convienen otorgar al presente contrato el carácter de aleatorio, de forma, que ni el menor coste de obtención de licencias podrá suponer para LA ENCARGANTE una disminución de precio, ni por contra, la no obtención del encargo dará derecho alguno a la reclamación de parte o de todos los gastos realizados por LA GESTORA. TERCERO.- Gastos. Todos los gastos que se devenguen con ocasión de la tramitación y obtención de los permisos, autorizaciones y/o licencias administrativas derivadas de la ejecución del encargo objeto del presente contrato serán a cargo de LA GESTORA, con entera indemnidad para LA ENCARGANTE. También corre a cargo de LA GESTORA el pago de los materiales, informes o cualesquiera bienes o servicios que fueren precisos para la ejecución del presente contrato de obra, así como todos los impuestos, tasas o ingresos de derecho público que se devengaran en la referida ejecución, con entera indemnidad, también en este caso, para LA ENCARGANTE. CUARTO.- Precio. Una vez realizada la obra encargada por haberse obtenido el encargo, LA GESTORA percibirá de LA ENCARGANTE la total cantidad de 30.000,- euros más IVA, en concepto de pago del precio. Dicho precio será satisfecho dentro de los diez días siguientes en que LA ENCARGANTE tuviere conocimiento de la firmeza de las citadas resoluciones objeto del encargo. QUINTO.- Garantías. En garantía del pago de la cantidad referida en el pacto anterior, LA ENCARGANTE entrega en este acto aval bancario a la

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vista a su favor, prestado con carácter solidario por el Banco del Sur por un importe máximo de 30.000,- euros y que se acompaña como Anexo número 2 a este contrato. El aval se constituye para garantizar el pago, si bien estará condicionado a la obtención del objeto del contrato en los términos previstos en el Pacto 1º, párrafo 2º. Todos los gastos que se deriven de la constitución, mantenimiento, ejecución y cancelación de dicho aval, serán de cargo de LA ENCARGANTE con entera indemnidad para LA GESTORA. SEXTO.- Plazo. El plazo de obtención de las licencias municipales de obras y de actividades o industria será el de quince meses a contar desde la fecha de hoy. El plazo de obtención del encargo objeto del presente contrato será el de doce meses a contar desde la fecha del otorgamiento de los poderes a los que se refiere el Pacto 1º, párrafo 3º de este contrato. SÉPTIMO.- Resolución. LA ENCARGANTE podrá resolver el presente contrato previa notificación fehaciente de su voluntad en tal sentido y sin necesidad de más trámites ni intervención de autoridad alguna, en los siguientes supuestos: a) Que fuere denegada con carácter definitivo y firme la licencia municipal de obras, o la licencia de actividad; o no se obtuviere en el plazo indicado en el pacto anterior. b) Que no se obtuviere el encargo objeto del presente contrato en el plazo máximo de tres meses a contar desde la firma del presente contrato, o no se obtuviere en el plazo indicado en el pacto anterior. Todo ello sin perjuicio de las demás causas de resolución de contrato previstas legalmente. OCTAVO.- Nulidad. En el supuesto de que en el plazo de tres meses a contar desde la firma del presente contrato y atendiendo a las especiales características de la finca y circunstancias de su entorno, LA GESTORA apreciare

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que el objeto del contrato fuere de imposible cumplimiento lo comunicará de forma fehaciente a LA ENCARGANTE. En este caso, y siempre que tal imposibilidad fuera debida a las circunstancias antedichas y comunicada en el referido plazo, el contrato quedará nulo y sin efecto, no ostentando, en tal caso, LA ENCARGANTE derecho alguno a reclamar indemnización. NOVENO.- Jurisdicción. Para la resolución de cualquier duda o divergencia que pudiera suscitarse en la interpretación o eficacia de este contrato, las partes, con renuncia expresa a su propio fuero en lo menester, se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Logroño. Y en prueba de conformidad con lo expresado, suscriben el presente documento por duplicado pero a un sólo efecto, en el lugar y fecha en el encabezamiento indicados.

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