Ansiedlung eines Lebensmittelhandwerkbetriebes und Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in

Stellungnahme Ansiedlung eines Lebensmittelhandwerkbetriebes und Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in 73107 Eschenbach für die Gemeinde Esche...
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Stellungnahme

Ansiedlung eines Lebensmittelhandwerkbetriebes und Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in 73107 Eschenbach für die Gemeinde Eschenbach Lotenbergstraße 6 73107 Eschenbach

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Ludwigsburg, 12. August 2013

Stellungnahme Eschenbach

Inhaltsverzeichnis 1.

Ausgangssituation und Zielsetzung ..................................................................................................... 3

2.

Projektplanung und Projektdaten .......................................................................................................... 3

3.

Makrostandort Gemeinde Eschenbach ................................................................................................. 5

4.

Mikrostandortanalyse ............................................................................................................................. 6

5.

Nachfrageanalyse – Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen ................................................................ 7

6.

Wettbewerbssituation ............................................................................................................................. 9

7.

Auswirkungsanalyse ............................................................................................................................. 11 7.1.

Umsatzprognose............................................................................................................................... 11

7.2.

Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen........................................................... 12

7.3.

Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung / städtebauliche Auswirkungen ..................................................................................... 13

7.4.

Landesplanerische Beurteilung / Auswirkungen auf die Ziele der Landes- und Regionalplanung .. 14

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lageplan des Vorhabens ............................................................................................................ 4 Abbildung 2: Derzeitige Situation am Planstandort .......................................................................................... 4 Abbildung 3: Lage des Vorhabens in der Gemeinde Eschenbach................................................................... 7 Abbildung 4: Einzugsgebiet des Standortes in Eschenbach ............................................................................ 9 Abbildung 5: Hauptwettbewerber des Vorhabens .......................................................................................... 11 Abbildung 6: Umsatzherkunft des Vorhabens ................................................................................................ 12

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Stellungnahme Eschenbach

1.

Ausgangssituation und Zielsetzung

Die Gemeinde Eschenbach beabsichtigt am Standort "In den Bühlgärten" ein Bürgerhaus zu errichten, in dem neben einem Bürgersaal auch eine Gaststätte, eine Filiale der Kreissparkasse und ein Metzgerei angesiedelt werden sollen. Für eine dritte Fläche steht noch keine Nutzung fest. Am Standort In den Bühlgärten 2 betreibt zudem die Fa. Netto seit mehreren Jahren einen Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche von ca. 798 m² (inkl. Backshop). Der Netto-Markt (inkl. Backshop) soll im Rahmen des Gesamtvorhabens um ca. 224 m² VK erweitert werden. Im Zuge der Standortoptimierung und der damit einhergehenden Erweiterung der Gesamtverkaufsfläche um rd. 224 m² auf dann ca. 1.022 m² VK ist zu prüfen, ob von dem Vorhaben Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind, da die Schwelle zur Großflächigkeit überschritten wird. Zudem ist zu prüfen, ob sich die Ansiedlung eines Metzgereibetriebes im Bürgerhaus ebenfalls auswirkt, wobei gem. Regionalplan der Region Stuttgart (Z 2.4.3.2.8) der Metzgereibetrieb mit dem Lebensmitteldiscounter eine Agglomeration bildet. Vor diesem Hintergrund sind mit vorliegender Stellungnahme folgende Fragen zu beantworten:

■ Welche Versorgungsfunktion übernimmt der Netto-Markt in Eschenbach? ■ Hat die geplante Erweiterung der Verkaufsfläche negative städtebauliche Auswirkungen in Eschenbach oder in den zentralen Versorgungsbereichen der Kommunen im Einzugsgebiet zur Folge oder wird die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet tangiert?

■ Entspricht das Vorhaben den Zielen der Landes- und Regionalplanung in Baden-Württemberg bzw. in der Region Stuttgart? Die Aussagen der vorliegenden Analyse basieren auf einer aktuellen Vor-Ort-Erhebung der relevanten Angebots- bzw. Wettbewerbssituation sowie einer Besichtigung des Vorhabenstandortes in Eschenbach bzw. im Untersuchungsraum. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation stellen die aktuellen Kaufkraftdaten von BBE!CIMA!MB-Research sowie aktuelle Einwohnerdaten der amtlichen Statistik dar.

2.

Projektplanung und Projektdaten

In Eschenbach ist eine Erweiterung eines bestehenden Netto-Marktes am derzeitigen Standort In den Bühlgärten 2 geplant. Der bestehende Netto-Markt verfügt über eine Verkaufsfläche von 774,13 m² (inkl. Windfang). Hinzu kommt ein Backshop mit 24,30 m² VK, so dass die Gesamtverkaufsfläche 798,43 m² entspricht. Das geplante Flächenkonzept (Verkaufsfläche) stellt sich wie folgt dar:

■ Verkaufsfläche Netto-Markt (inkl. Windfang und Leergutannahme) ■ Verkaufsfläche Backshop

1.001,22 m² VK 21,58 m² VK

Die Gesamtverkaufsfläche soll demnach 1.022,80 m² betragen (+224,37 m² VK). Der Netto-Markt soll also um 248,67 m² VK vergrößert werden, der Backshop sogar etwas verkleinert. Zum Backshop wird zudem ein Cafébereich mit einer Fläche von ca. 35 m² gehören (vgl. Abb.1). Der dann großzügigere Netto-Markt soll sich mit dem dann vorgehaltenen Warenangebot nicht wesentlich von der derzeitigen Netto- Filiale und dessen Sortimentsstruktur unterscheiden. Das Vorhaben ist somit nach fachgutachterlicher Einschätzung faktisch nicht als Neuansiedlung zu bewerten, sondern als bestandssichernde Standortoptimierung. Weiterhin ist auf einem südwestlich angrenzenden Grundstück ebenfalls Einzelhandel geplant. Hierbei handelt es sich um einen Metzgereibetrieb, der eine Gesamtfläche von rd. 108 m² aufweisen soll. Dies dürfte schätzungsweise einer Verkaufsfläche von 60 bis 70 m² entsprechen.1 Eine weitere Fläche ist für die KSK

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Daten zur Größe der Verkaufsfläche liegen aktuell nicht vor. Im Folgenden wird mit einem Mittelwert von 65 m² VK gerechnet.

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Stellungnahme Eschenbach

Göppingen vorgesehen. Für eine dritte Fläche steht die Nutzung noch nicht fest. Denkbar wären eine Poststelle oder andere konsumnahe Dienstleistungen. Abbildung 1: Lageplan des Vorhabens

Quelle: Gemeinde Eschenbach, Juli 2013

Abbildung 2: Derzeitige Situation am Planstandort

Quelle: eigene Aufnahmen Juli 2013

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Stellungnahme Eschenbach

3.

Makrostandort Gemeinde Eschenbach

Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu zählen soziodemographische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten des Ortes, in dem der Standort liegt. Lage und Siedlungsstruktur Die Gemeinde Eschenbach liegt im Kreis Göppingen. Eschenbach befindet sich südlich des Mittelzentrums Göppingen (Entfernung Innenstadt Göppingen rd. 5 km Luftlinie). Die Gemeinde weist einen geschlossenen Siedlungskörper auf, wird aber durch die Trasse der Kreisstraße K1425 in einen südlichen und einen nördlichen Teil getrennt. Die beiden Teile sind jedoch durch einen Kreisverkehr im Kreuzungsbereich der Bahnhofstraße und der K1425 miteinander verbunden. Zudem ist auf den Gewerbepark Göppingen/Voralb nördlich des Kernorts Richtung Göppingen hinzuweisen. Die Gemeinde Eschenbach verfügt über keine zentralörtliche Funktion und ist gem. Regionalplan der Region Stuttgart auf die Eigenentwicklung beschränkt. Für die Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde bedeutet dies, dass sie vorwiegend ihr eigenes Gemeindegebiet versorgen soll. Bevölkerungsdaten In der Gemeinde Eschenbach, die 2.133 Einwohner aufweist (Stand 31.12.2012), ist die Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen zehn Jahren rückläufig gewesen(-5,5 %). Dieser Trend der Bevölkerungsentwicklung ist auch in den meisten der umliegenden Gemeinden und Städte sowie im Kreis Göppingen zu verzeichnen. Im Kreis betrug der Bevölkerungsrückgang in den letzten 10 Jahren ca. 4,1 %. Nach Prognosen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg wird die Einwohnerzahl im Landkreis Göppingen bis zum Jahr 2030 um weitere rd. 2,9 Prozent zurückgehen. Es ist zu erwarten, dass sich der bisherige Bevölkerungstrend für Eschenbach auch zukünftig negativ entwickeln wird. Erreichbarkeit und Verkehr Die Erreichbarkeit der Gemeinde Eschenbach für den Individualverkehr ist durch die Kreisstraße K1425, die das Gemeindegebiet von West nach Nord-Ost durchquert, gesichert. Zudem ist die autobahnähnlich ausgebaute B10 über Göppingen-Holzheim gut erreichbar. Es besteht darüber hinaus eine Busverbindung nach Göppingen sowie in die Umlandgemeinden. In Eschenbach werden zwei Haltstellen von der Buslinie 33 bedient. Einzelhandelsstrukturen Die Einzelhandelsstrukturen im Umfeld der Ansiedlungsgemeinde konzentrieren sich v. a. auf die Zentralen Orte in der Region. Das Mittelzentrum Göppingen ist geprägt von einem breiten und wettbewerbsfähigen Einzelhandelsangebot. Im Kleinzentrum Bad Boll umfasst das Angebot in erster Linie nahversorgungsrelevante und einige mittelfristige Sortimentsgruppen. Insgesamt entspricht die Einzelhandelsstruktur dem jeweiligen Versorgungsauftrag des Zentralen Ortes. In Heiningen und Gammelshausen überwiegen nahversorgungsrelevante Betriebe, wobei in Heiningen auch ausschnittsweise Sortimente des mittelfristigen Bedarfsbereiches angeboten werden (z. B. Kik). Hingegen beschränkt sich in Eschenbach das örtliche Angebot auf Waren des täglichen Bedarfs, die durch Netto und eine Apotheke in der Bahnhofstraße offeriert werden. Zudem ist auf einen kleinen Lagerverkauf für Getränke mit etwa 80 m² VK im Gewerbepark Göppingen/Voralb hinzuweisen. Eine Ortskernlage ist in Eschenbach nicht ausgebildet. Lediglich in der Bahnhofstraße befinden sich neben der Apotheke auch Gastronomie und einige Dienstleistungen ohne jedoch einen durchgehenden Geschäftsbesatz darzustellen. Die Gemeinde Eschenbach verfügt über kein Einzelhandelskonzept, in dem eine verbindliche Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ausgewiesen ist.

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Stellungnahme Eschenbach

4.

Mikrostandortanalyse

Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil der Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Relevanz. Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld Der Vorhabenstandort liegt am östlichen Ortseingang unmittelbar an der Kreisstraße 1425, welche die Hauptverbindungsachse zu den Nachbarortschaften darstellt. Zur westlich gelegenen Bahnhofstraße beträgt die Entfernung etwa 150 m,2 so dass grundsätzlich noch eine fußläufige Anbindung zu den Wohngebieten besteht. Der Gewerbepark liegt etwa 700 - 800 m nördlich des Standortes. Auf dem Planareal befindet sich derzeit der bestehende Netto-Markt. Der Bereich des geplanten Bürgerhauses wird als Grünfläche genutzt. Das Projektgrundstück grenzt im Westen an den geschlossenen Siedlungskörper der Gemeinde Eschenbach an. Im Norden, Süden und Osten grenzen landwirtschaftliche Flächen an. Versorgungsfunktion und wohnortnahe Versorgung Eine Nahversorgungsfunktion im Sinne einer unmittelbaren fußläufigen Erreichbarkeit kann der Vorhabenstandort in der Gemeinde Eschenbach für das gesamte Gemeindegebiet übernehmen. Lediglich der äußerste Süden des geschlossenen Siedlungskörpers, im Bereich der Lotenbergstraße, liegt außerhalb eines noch erreichbaren Radius (vgl. Abb. 3)3, in dem noch von einer fußläufigen Anbindung auszugehen ist. Insgesamt kann eine befriedigende fußläufige Erreichbarkeit festgehalten werden, obwohl sich an der K1425 östlich des Kreisverkehrs kein Fußgängerweg mehr befindet. Allerdings existiert eine Fußwegeanbindung westlich des Areals Richtung Bahnhofstraße. Städtebauliche Bewertung Der Standort ist trotz der Ortsrandlage räumlich-funktional als integrierter Nahversorgungsstandort zu charakterisieren, hierfür sprechen folgende Aspekte:

■ Für den überwiegenden Teil der Eschenbacher Bevölkerung ist der Standort fußläufig erreichbar (vgl. Abb. 3)

■ Die Bushaltestellen und damit die Einbindung in den ÖPNV liegen in fußläufiger Entfernung zum Standort.

■ Alternativstandorte in den Wohngebieten, die sowohl den erweiterten Netto-Markt als auch das Bürgerhaus aufnehmen könnten bestehen nicht.

■ Es existiert kein zentraler Versorgungsbereich. Mangels anderer Versorgungsmöglichkeiten in Eschenbach übernimmt mit Bezug auf den Einzelhandel diese Funktion quasi der Planstandort.

■ Mit dem Bürgerhaus und den geplanten Dienstleistungen wird die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches im Sinne einer erhöhten Multifunktionalität ausgebaut.

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Luftlinie bis Einmündung Bahnhofstraße in die K1425. Die Bezirksregierung Köln geht bis 700 m von einer fußläufigen Entfernung aus. Vgl. http://www.bezregkoeln.nrw.de/brk_internet/organisation/abteilung03/dezernat_35/staedtebau/merkblatt_nahversorgung/index.html; Die BBE Unternehmensberatung gibt eine Entfernung von bis zu 800 m an. Vgl. BBE Unternehmensberatung, Nahversorgung im Freistaat Sachsen, Strukturanalyse – Nahversorgungsmodelle – Lösungsansätze 2006 / 2007, Studie im Auftrag des Sächsischen Staatsministeriums für Wirtschaft und Arbeit, Leipzig , S. 11 3

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Stellungnahme Eschenbach

Abbildung 3: Lage des Vorhabens in der Gemeinde Eschenbach

Quelle: Google Earth Pro, BBE Handelsberatung, eigene Darstellung.

5.

Nachfrageanalyse – Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stellen einen weiteren wichtigen Bezugspunkt für die nachfolgende Analyse der möglichen Auswirkungen des Vorhabens dar. Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rolle:

■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich, ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, ■ die relevante Wettbewerbssituation (vgl. Kap. 6), wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld,

■ die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird,

■ die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,

■ Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten. Von entscheidender Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Standortes in Eschenbach sind die Ausstrahlung des Vorhabens und die Wettbewerbssituation in Eschenbach und im weiteren Umfeld. Hierbei ist allerdings zu konstatieren, dass das Einzugsgebiet von Netto definiert wird, so dass der Lebensmitteldiscounter eindeutig als Magnet fungiert. Die anderen Betriebe (Metzgerei geplant, Bäckerei im Bestand) nutzen lediglich die Frequenz von Netto sind selber jedoch nicht Einzugsgebiet bestimmend. 7

Stellungnahme Eschenbach

Unter diesen Prämissen kann das Einzugsgebiet wie folgt definiert werden: Das Kerneinzugsgebiet (=Zone I) umfasst den Kernort Eschenbach (rd. 2.130 Einwohner). In diesem Bereich wird die Marktdurchdringung am größten sein. Das Naheinzugsgebiet (=Zone II) erstreckt sich hauptsächlich nach Nordosten. Hierzu zählt der nordöstlich von Eschenbach gelegene Göppinger Ortsteil Ursenwang. Allerdings werden hier auch schon engere Versorgungsbeziehungen zu Angeboten in Göppingen bestehen, so dass in Zone II die mögliche Marktdurchdringung des erweiterten Marktes deutlich niedriger sein wird als in Zone I. In Zone II leben insgesamt rd. 1.830 Einwohner in den Teilbereich von Göppingen.4 Ein weiteres Ausgreifen des Einzugsgebietes ist wegen der Wettbewerbsdichte in Göppingen, wo unmittelbar nördlich der B10 mehrere große Lebensmittelmärkte verortet sind, nicht zu erwarten. Hier gilt es auch zu berücksichtigen, das die Marktdurchdringung und damit auch die Reichweite des Einzugsgebietes durch die geplante Verlagerung und v. a. Erweiterung des Staufer aktiv Marktes (vgl. nachfolgendes Kapitel) erheblich eingeschränkt werden. Nach Süden und Osten kommt zudem der Geländeanstieg zur Albhochfläche und nach Westen der Wettbewerb in Heiningen und Gammelshausen zum Tragen. Diese beiden Orte verfügen über leistungsfähige Strukturen und werden v. a. von den dort vorhandenen Märkten versorgt. Insgesamt leben im Einzugsgebiet rd. 3.960 Einwohner. Darüber hinaus besteht in Form von Streuumsätzen aus dem Durchgangsverkehr (Arbeitspendler) ein weiteres Kaufkraftpotenzial, das am Standort in Form von Streuumsätzen gebunden werden kann. Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet (ca. 3.960 Einwohner) mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag (BBE Marktund Strukturdaten), gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer (BBE!CIMA!MB-Research). Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Kommune das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Die Kaufkraftkennziffer für den Lebensmitteleinzelhandel in der Gemeinde Eschenbach liegt bei 105,0 und in Göppingen bei 102,7 und somit über dem Bundesdurchschnitt (=100)).

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Quellen: Stadt Göppingen, Stand 31.12.2012

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Stellungnahme Eschenbach

Abbildung 4: Einzugsgebiet des Standortes in Eschenbach

Quelle: Google Earth Pro, BBE Handelsberatung, eigene Darstellung

Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht, unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter, im abgegrenzten Einzugsgebiet für den Lebensmitteleinzelhandel ein sortimentsspezifisches5 Kaufkraftvolumen in Höhe von ca. 8,9 Mio. € im Jahr zur Verfügung. Hiervon entfallen rd. 4,8 Mio. auf Zone I und rd. 4,1 Mio. € auf Zone II des Einzugsgebiets.

6.

Wettbewerbssituation

Das folgende Kapitel dient der Darstellung und Bewertung der Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum. Die Wettbewerbsbetriebe wurden im Juli 2013 in Eschenbach sowie in den Orten, die im Untersuchungsraum liegen, erhoben. Es ist explizit darauf hinzuweisen, dass dabei nur eine Erhebung der Hauptwettbewerber erfolgte, d. h. es wurden alle Wettbewerbsbetriebe ermittelt, deren Sortimente eine Überschneidung mit dem Sortimentsangebot des zu erweiternden Lebensmitteldiscounters aufweisen. Im Einzugsgebiet stellt sich die Wettbewerbssituation wie folgt dar:

■ In der Gemeinde Eschenbach ist neben dem bestehenden Netto-Markt kein weiterer Struktur prägender Anbieter vorhanden.

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Die sortimentsspezifische Kaufkraft für Lebensmittel und Drogeriewaren weicht aufgrund von so genannten Elastizitäten von der allgemeinen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft (= Durchschnitt über alle Sortimente) ab.

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Stellungnahme Eschenbach

Für den Lebensmittelhandel kann auf Basis der Erhebung und Standortbegehung ein Umsatz von rd. 3,3 Mio. € prognostiziert werden, davon entfallen auf den Netto-Markt rd. 3,2 Mio. € (inkl. Backshop).6 Bei einer Gesamtverkaufsfläche in Eschenbach von rd. 870 m² entspricht dies einer durchschnittlichen Flächenleistung von ca. 3.790 € / m² VK. Die Verkaufsflächenausstattung in Eschenbach liegt mit Bezug auf die aktive Verkaufsfläche mit rd. 407 m² VK/1.000 EW leicht unter dem Durchschnitt. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation von rd. 68,8 deutet darauf hin, dass per Saldo ein Kaufkraftabfluss aus Eschenbach, z. B. nach Heiningen und Göppingen besteht.

■ In Göppingen ist in Ursenwang auf den Staufer aktiv Markt hinzuweisen. Der Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von rd. 770 m² (inkl. Backshop) fungiert am nördlichen Ortsrand, aber zentral zwischen den Wohngebieten Manzen, St. Gotthardt und Ursenwang gelegen, als Nahversorger. Für diesen Markt kann ein Umsatz von ca. 3,2 Mio. € prognostiziert werden. Allerdings soll der Markt durch einen Neubau mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.800 m², davon 1.500 m² VK für den Supermarkt und 300 m² für Betriebe in der Vorkassenzone (Bäcker, Metzger, Apotheke etc.) ersetzt werden. Als Standort ist das geplante SO-Gebiet "Wasenäcker" in unmittelbarer Nähe zum derzeitigen Standort vorgesehen.7 Aufgrund der Zuordnung zum Untersuchungsraum sind auch die Hauptwettbewerber außerhalb des Einzugsgebiets von Bedeutung, da sich ihre jeweiligen betrieblichen Einzugsgebiete zumindest partiell mit dem des Vorhabens überschneiden, d. h. diese Märkte konkurrieren mit dem Vorhaben und wären bei einer Umsatzumlenkung betroffen. Die Strukturen stellen sich wie folgt dar:

■ Westlich von Eschenbach befindet sich die Gemeinde Heiningen, die über einen Edeka aktiv Markt mit ca. 970 m² VK (Bahnhofstraße) und einen gefako Getränkemarkt (Hauptstraße) mit ca. 370 m² VK in integrierter Lage sowie einen modernen Penny Lebensmitteldiscounter mit ca. 800 m² (Riedstraße) in Ortsrandlage verfügt.

■ In Gammelshausen ist auf einen Aldi Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche von rd. 800 m² in nördlicher Ortsrandlage hinzuweisen.

■ Im Göppinger Ortsteil Holzheim befindet sich in integrierter Lage8 ein Treff 3000 Lebensmitteldiscounter, der jedoch hinsichtlich wesentlicher Rahmenbedingungen nicht mehr als zeitgemäß einzustufen ist. Der Markt verfügt nur über rd. 360 m² VK und nur über wenige Stellplätze. Insgesamt verfügen die Hauptwettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes über rd. 3.300 m² VK. Der Umsatz liegt bei etwa 13,0 Mio. €.

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Diese Umsatzgröße wurde von Netto bestätigt.

7

Es ist nach Auskunft der Stadt Göppingen damit zu rechnen, dass das Vorhaben auch umgesetzt wird. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen wurden geschaffen (rechtskräftiger Bebauungsplan). Für den Bestandsstandort ist mit einer hohen Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass er nicht mehr mit einem Lebensmittelmarkt belegt wird. 8

Nach Auskunft der Stadt Göppingen wurden im Einzelhandelskonzept für den Stadtbezirk Holzheim formal keine zentralen Versorgungsbereiche durch den Gemeinderat beschlossen.

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Stellungnahme Eschenbach

Abbildung 5: Hauptwettbewerber des Vorhabens

Planstandort

Quelle: Google Earth Pro, BBE Handelsberatung, eigene Darstellung

7.

Auswirkungsanalyse

7.1.

Umsatzprognose

Insbesondere nach städtebaulichen Kriterien ist zu prüfen, welche Auswirkungen das Vorhaben auslösen kann. Zur Beurteilung möglicher städtebaulicher Auswirkungen sind zunächst die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungseffekte zu ermitteln. Es ist zu prüfen, ob dabei negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die Nahversorgung zu erwarten sind. Zunächst sind also die möglichen Umsätze des Vorhabens zu prognostizieren. Die Berechnung erfolgt unter Heranziehung von Abschöpfungsquoten, die das Vorhaben unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation und der Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet realistischer Weise erzielen kann. Dabei erfolgt die Berücksichtigung des Gesamtvorhabens, d. h. bei der Umsatzprognose wird auf einen Lebensmitteldiscounter

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Stellungnahme Eschenbach

mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.022,80 m² und einen Metzgereibetrieb mit 60-70 m² VK abgestellt.9 In die Umsatzprognose gehen also rechnerisch nicht nur die Umsätze auf der zusätzlichen Verkaufsfläche von etwa 290 m² ein. Für den Backshop wird keine wesentliche Erhöhung des Einzelhandelsumsatzes angenommen, da dieser nicht direkt von der Erweiterung der Einzelhandelsfläche betroffen ist, sondern um einen Cafébereich (Gastronomie) ergänzt werden soll. Zusätzlich ist für einen Metzgereibetrieb auf Basis üblicher Flächenleistungen ein Umsatz von etwa 0,3 - 0,4 Mio. € zu prognostizieren. Der Gesamtumsatz des Vorhabens beläuft sich demnach auf rd. 3,64 Mio. €. Für das Vorhaben ist davon auszugehen, dass etwa 95 % des Umsatzes (ca. 3,46 Mio. €) mit Kunden aus dem Einzugsgebiet erzielt werden, lediglich ca. 5 % des Umsatzes werden aus dem weiteren Umland, durch Arbeitspendler oder durch Zufallskunden als Streuumsätze zufließen (vgl. Abb. 6). Von dem im Einzugsgebiet im Lebensmitteleinzelhandel verfügbaren Kaufkraftpotenzial (ca. 8,9 Mio. €) werden der erweiterte Lebensmitteldiscounter (inkl. Backshop) und der geplante Metzgereibetrieb ca. 39 % binden können. Der mögliche Marktanteil in Zone I ist dabei deutlich höher als in Zone II, da sich der Bevölkerung in diesem Gebiet auch andere Versorgungsalternativen anbieten. Zudem wurde berücksichtigt, dass hier mit der Erweiterung des Staufer aktiv Marktes sich die Wettbewerbslage zukünftig erheblich verschärfen wird. In Zone I ist dagegen Netto der einzige Versorger und kann daher auch aufgrund seines deutlich breiteren Sortimentes als andere Lebensmitteldiscounter (3.500-3.800 Artikel) zusammen mit dem Backshop und dem Metzgereibetrieb auch eine höhere Kaufkraftabschöpfung erreichen. 10 Abbildung 6: Umsatzherkunft des Vorhabens Umsatzherkunft

Kaufkrafterwartete erwarteter volumen Abschöpfungs- Umsatz in in Mio. € quote Mio. € Einzugsgebiet Zone I 4,8 55,0% 2,64 Einzugsgebiet Zone II 4,1 20,0% 0,82 Einzugsgebiet ges. 8,9 38,9% 3,46 Streuumsatz 0,18 Gesamt 3,64 Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten 2011, BBE Berechnung.

7.2.

Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen

Im vorherigen Abschnitt wurde der Umsatz des Vorhabens im relevanten Einzugsgebiet prognostiziert und somit dargelegt, welche Versorgungsbedeutung es übernehmen kann. Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind jedoch die durch das Vorhaben induzierten Umlenkungseffekte gegenüber den ansässigen Betrieben relevant. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Standort zu erwartende Umsatz zwangsläufig Wettbewerbern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern / Wettbewerbsstandorten umgelenkt wird. Für die nachfolgende Betrachtung der Auswirkungen der geplanten Erweiterung und der Ansiedlung eines Metzgereibetriebes ist nur der zu erwartende Zusatzumsatz von Relevanz, so dass dem prognostizierten Gesamtumsatz des erweiterten Lebensmitteldiscounters (mit Backshop) der Bestandsumsatz abgezogen wird. Dieses Vorgehen ist allgemein üblich, da die Wettbewerbswirkungen der Bestandsflächen bereits eingetreten sind. Das BVerwG hat dazu u. a. in einem Urteil von 12.02.2009 ausgeführt, dass „von der gege9

Vgl. hierzu BVerwG 4 B 72.05. vom 29. November 2005, S. 3 und BVerwG 4 B 3.09 vom 12. Februar 2009, RN 5. Im Folgenden wird für den Metzgereibetrieb eine mittlere Verkaufsfläche von 65 m² unterstellt. 10 Es ist zu berücksichtigen, dass allein der Betriebstyp Lebensmitteldiscounter einen Umsatzanteil von etwa 45 % im Lebensmitteleinzelhandel erreicht.

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Stellungnahme Eschenbach

benen städtebaulichen Situation auszugehen (ist). Diese wird nicht nur von den anderen vorhandenen Einzelhandelsbetrieben, sondern auch durch den Betrieb, dessen Erweiterung geplant ist, in seinem bisherigen Bestand geprägt.“11 Für den erweiterten Netto-Markt und die Metzgerei wird ein Gesamtumsatz von rd. 3,64 Mio. € angesetzt. Sowohl Reichweite als auch Einzugsgebiet des modernisierten bzw. erweiterten Marktes und der Metzgerei unterscheiden sich aufgrund der Wettbewerbssituation im regionalen Umfeld nicht wesentlich von der des bestehenden Marktes. Es ist daher davon auszugehen, dass der bisherige erwirtschaftete Bestandsumsatz (rd. 3,2 Mio. €) komplett im Planvorhaben einfließen wird. Im konkreten Fall ist also insgesamt ein Zusatzumsatz in Höhe von ca. 0,44 Mio. € zu prognostizieren. Die zugrunde liegende Modellrechnung basiert auf der Annahme, dass der im Einzugsgebiet wettbewerbswirksame und damit umlenkungsrelevante Umsatz von rd. 0,44 Mio. € komplett gegenüber den Hauptwettbewerbern im Untersuchungsraum umgelenkt wird, da mit der Erweiterung mit Bezug auf den Frequenzbringer Netto kein neues Angebot generiert wird. Der nachfolgenden Modellrechnung liegen dabei die Verkaufsflächen- und Umsatzverteilung des relevanten Einzelhandels zu Grunde. Abbildung 7: Umsatzumlenkung des Vorhabens Lage Untersuchungsraum insgesamt*

relevanter Umsatz Umsatzumlenkung Umlenkungsquote der Wettbewerber in Mio. € in % in Mio. € 16,2 0,44 2,7

Göppingen-Ursenwang Ortsrandlage

3,2

0,10

3,1

Göppingen-Holzheim integriert

1,1

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