AG – BGB – Immobiliarsachenrecht II (Anwartschaftsrechte, Grundbuch)

Frage 1 Wann liegt ein Anwartschaftsrecht vor?

Frage 2 Erläutere die 3 Abteilungen des Grundbuches!

Frage 3 Zum Widerspruch gem. § 899: Zweck Unterschied zur Vormerkung Voraussetzungen Rechtsfolge?

Fall 1 Egon wird, als seine Mutter Elfriede stirbt, als Eigentümer eines Hausgrundstücks, das Elfriede gehört hatte, ins Grundbuch eingetragen. Egon veräußert dieses Grundstück formgerecht an die Vermietungsgesellschaft Miethai-GmbH, die auch im Grundbuch eingetragen wird. Später taucht ein Testament der zeitlebens sehr religiösen Elfriede auf, in dem der "Orden der Brüderlichkeit" zum Alleinerben eingesetzt wird. Der geschäftsführende Bruder Gottfried verlangt im Hinblick auf die nicht unerheblichen Mieteinnahmen von der Miethai-GmbH Herausgabe des Grundstücks und Berichtigung des Grundbuchs. Zu Recht?

Fall 2 Familienvater Erich Eifrig (E) war um das Fortkommen seiner Tochter Viola (V) besorgt, die seiner Ansicht nach ihr Studium der Rechtswissenschaften nicht mit dem erforderlichen Fleiß betrieb. Um dies zu ändern beschloss er, Viola ein Grundstück für den Fall zu schenken, daß diese ihr Erstes juristisches Staatsexamen nach spätestens 9 Semestern mit mindestens der Note "befriedigend" abschließt. Noch im selben Monat begaben sich E und V deshalb zum Notar, ließen die Grundstücksschenkung beurkunden und erklärten die Auflassung. Dabei war E freilich vorsichtig genug, um gegenüber dem Notar und der V durchgehend klarzustellen, daß Schenkung und Auflassung natürlich erst zum Zeitpunkt des mit der erforderlichen Note in innerhalb der vereinbarten Semesterzahl bestandenen Staatsexamens wirksam werden sollen und der V bis dahin keinerlei Rechte an dem Grundstück zustehen. Anfang März wurde V als Eigentümerin des Grundstücks ins Grundbuch eingetragen. Nachdem V bereits im April unerwartet in finanzielle Schwierigkeiten geriet, fasste sie den Entschluss, das Grundstück, das sie infolge Auflassung und Eintragung für ihr Eigentum hielt, bereits jetzt zu Geld zu machen. Ende April gelang es ihr, das Grundstück zum Preis von DM 50.000,- an Bernd Bonze (B) zu verkaufen. Nachdem sich B am 3. Mai durch einen Blick ins Grundbuch von AG – BGB – Sachenrecht

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der Berechtigung der V überzeugt hatte, erklärten sie am 6. Mai vor einem Notar die Auflassung. Noch am selben Tag beantragte B daraufhin beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung. Zwischenzeitlich war E nach Einholung juristischen Rates indes unsicher geworden und erwirkte eine einstweilige Verfügung, aufgrund derer am 4. Mai ein Widerspruch gegen die Eintragung der V ins Grundbuch vorgenommen wurde. Ungeachtet dieses Widerspruches kam es am 18. Mai infolge eines Versehens des Grundbuchamtes zur Eintragung des B. Im Rahmen eines Rechtsgutachten sind die Erfolgsaussichten des Berichtigungsbegehrens des E zu prüfen.

Fall 3 Der E, dem ein Grundstück im Gewerbegebiet gehörte, räumte im Jahre 1982 seinem damaligen Geschäftsfreund V durch formgerechten Vertrag ein Vorkaufsrecht ein. Dieses wurde im Grundbuch eingetragen. Anfang 1989 trat der Grundstücksnachbar K an E heran und erklärte, das Gelände für 800.000 DM kaufen zu wollen. Am 16. 5. 1989 wurde ein Kaufvertrag zwischen E und K zu diesem Kaufpreis geschlossen. E erklärte die Auflassung. Der beurkundende Notar hatte dem K Einsicht in die das Grundstück betreffenden Akten gewährt und ihn dabei auch auf den dort befindlichen Vertrag von 1982 hingewiesen. Noch am 16. 5. 1989 rief E den V an, zu dem er den Kontakt wegen häufigen Zahlungsverzuges inzwischen abgebrochen hatte, und teilte ihm den Verkauf an K mit. Am 30. 5. 1989 wurde K ins Grundbuch eingetragen. Noch am selben Tage brachte er eigene Warenbestände in eine auf dem Grundstück befindliche Lagerhalle. Ende Juni versah er das Blechdach dieses Gebäudes mit der dringend erforderlichen Rostschutzversiegelung. Außerdem strich er die Seitenmauern, deren Anstrich völlig abgeblättert war, mit grüner Farbe an. Mit Schreiben vom 8. 7. 1989 verlangte V von E unter Bezugnahme auf den Vertrag von 1982 die Auflassung des Grundstücks. Er erklärte sich bereit, den (von K noch nicht entrichteten) Kaufpreis zu zahlen. Mit gleicher Post forderte er den K dazu auf, seiner – des V – Eintragung im Grundbuch zuzustimmen, das Grundstück herauszugeben und den für die Lagerhalle marktüblichen Mietzins von 3000 DM für den Monat Juni zu zahlen. E und K kamen der Aufforderung nicht nach. Daraufhin erhob V am 13. 7. 1989 gegen E und K Klage, die am 19. 7. 1989 zugestellt wurde. Nachdem K auch im Juli die Lagerhalle benutzt hatte, erweiterte V seine Klage um 3000 DM. E und K meinen, die von V geltend gemachten Ansprüche bestünden nicht. Hilfsweise trägt K vor, dass ihm die entstandenen Renovierungskosten zu ersetzen seien. Hiergegen wendet V ein, die Renovierungsmaßnahmen des K seien für ihn ohne Interesse; die Lagerhalle habe seinen Bedürfnissen im alten Zustand vollauf genügt. Welche Erfolgsaussichten hat die Klage?

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Lösungen

Prüfungsaufbau allgemein: Eigentumserwerb eines Grundstücks I. Einigung über die Eigentumsübertragung 1. zw. Veräußerer und Erwerber, §§ 873, 925 2. Gegenstand ist ein bestimmtes Grundstück Grundstück: katastermäßig vermessener und im GB eingetragener Teil der Erdoberfläche 3. bedingungslos, § 925 II 4. in der Form des § 925 I II. Eintragung ins Grundbuch, § 873 1. wenn eingetragen wurde: materiell-rechtliche Wirksamkeit 2. ob einzutragen: ist nach formellem GB-Recht zu beurteilen III. Einigsein Wirksamkeit der Einigung bei Eintragung IV. Berechtigung 1. zur Verfügung im Zeitpunkt der Vollendung, § 873 a. verfügungsberechtigter Eigentümer b. besondere Verfügungsbefugnis (Insolvenz-, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker c. Nichtberechtigter mit § 185 2. oder gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, § 892 a. Erwerb des Grundstücks durch Rechtsgeschäft iSe Verkehrsgeschäftes Personenverschiedenheit von Veräußerer und Erwerber, auch in wirtschaftl. Hinsicht b. Unrichtigkeit des Grundbuches aa. hinsichtlich des Bestehens, des Inhaltes oder des Ranges eines dinglichen Rechts, § 892 I S. 1 bb. weil eine relative Verfügungsbeschränkung nicht eingetragen ist, § 892 I S. 2 c. Legitimation des Verfügenden (Rechtsschein-Tatbestand): aa. Eintragung im GB als Berechtigter bb. gleichgestellt: der Verfügende ist wahrer Erbe eines zu Unrecht eingetragenen Erblassers d. guter Glaube des Erwerbers bei Vollendung des Rechtserwerbs, letzter Zeitpunkt (§ 892 II HS 1) e. keine Eintragung eines Widerspruches (§ 899) vor Vollendung des Rechtserwerbs

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Zu Frage 1: Ein Anwartschaftsrecht liegt vor, wenn von einem mehraktigen Erwerbstatbestand schon so viele Erfordernisse erfüllt sind, daß der Erwerber eine (insbesondere vom Willen des Veräußerers unabhängige) gesicherte Rechtsposition erlangt hat.

Zu Frage 2: Abt. 1: Eigentümer und die früheren Eigentümer, einschließlich der sachenrechtlichen Grundlage ihres Eigentumserwerbs (z.B. Auflassung, Erbfolge, Umwandlung, ZV u.a.). Abt. 2: Alle beschränkt dinglichen Rechte (Lasten und Beschränkungen), die keine Grundpfandrechte sind. Z.B. Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Verfügungsbeschränkungen, Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuches. Abt. 3: Grundpfandrechte: Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld

Zu Frage 3: Exkurs: Der Widerspruch gem. § 899 BGB I. Zweck: Sicherung eines Rechts gegen die Gefahr eines Erwerbs vom Nichtberechtigten II. Unterschied zur Vormerkung: Vormerkung sichert Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts und schützt bei richtigem Grundbuch gegen den Erwerb vom Berechtigten. Widerspruch sichert ein bestehendes nicht eingetragenes dingliches Recht und schützt bei unrichtigem Grundbuch gegen gutgläubigen Erwerb vom Nichtberichtigten. III. Voraussetzungen: 1. Unrichtigkeit des Grundbuchs, §§ 899 I, 892 BGB 2. Der Betroffene muss den Widerspruch bewilligen oder der Widerspruch muss aufgrund einer einstweiligen Verfügung eingetragen werden: Bewilligung des Betroffenen, d.h. des zur Grundbuchberichtigung Verpflichteten (im Gegensatz zur Vormerkung keine materiellrechtliche Wirksamkeitsvoraussetzung, sondern Verfahrenserfordernis, str.) Einstweilige Verfügung: An die Stelle der Bewilligung kann eine einstweilige Verfügung treten gem. §§ 935 ff. ZPO. Besonderheit: Abweichend von § 935 ZPO bedarf es gem. § 899 I 2 BGB keines Nachweises einer besonderen Eilbedürftigkeit; notwendig ist lediglich die Glaubhaftmachung des zu sichernden Anspruchs. 3. Eintragung im Grundbuch IV. Rechtsfolge: Ausschluss der Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs hinsichtlich der unrichtig verlautbarten Rechtsposition

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Zu Fall 1: 1. Anspruch des Ordens gegen die Miethai-GmbH aus § 894 BGB auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs Voraussetzung für diesen Anspruch ist zunächst, daß das Grundbuch unrichtig ist. Das Grundbuch ist unrichtig, wenn seine Eintragungen nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmen. Eingetragen ist als Eigentümer des Grundstücks die Miethai-GmbH. Fraglich ist, wer tatsächlich Eigentümer ist. Ursprünglich war Elfriede Eigentümerin des Grundstücks. Durch ihren Tod ist das Eigentum gem. § 1922 BGB auf den testamentarisch eingesetzten Alleinerben, den Orden, übergegangen. Dass das Testament erst später gefunden wurde, spielt keine Rolle, denn die letztwillige Verfügung ist keine empfangsbedürftige Willenserklärung. Der Orden könnte sein Eigentum jedoch durch die Übereignung des Egon an die Miethai-GmbH gem. § 873 BGB verloren haben. Hierzu sind drei Voraussetzungen erforderlich: Ein Übereignungsvertrag zwischen Egon und der Miethai-GmbH, die Eintragung ins Grundbuch und die Verfügungsberechtigung des Egon. Übereignungsvertrag und Eintragung sind formgemäß (§ 925 BGB) abgewickelt. Da Egon jedoch nicht Eigentümer des Grundstücks war, fehlte ihm die Verfügungsbefugnis. Die fehlende Verfügungsbefugnis könnte jedoch durch einen gutgläubigen Erwerb gem. § 892 BGB ersetzt werden. Voraussetzung hierfür ist, daß die Miethai-GmbH die wahre Rechtslage nicht kannte, und daß kein Widerspruch eingetragen war. Da beides nicht der Fall war, galt gem. § 892 BGB der Inhalt des Grundbuchs gegenüber der Miethai-GmbH als richtig. Für sie galt damit Egon als Eigentümer, so daß die fehlende Verfügungsbefugnis des Egon hierdurch überwunden wird. Die Miethai-GmbH ist folglich Eigentümerin des Grundstücks. Das Grundbuch ist nicht unrichtig. Ein Anspruch des Ordens aus § 894 BGB besteht demnach nicht. 2. Anspruch des Ordens gegen die Miethai-GmbH aus § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 2 BGB auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs Da die Miethai-GmbH ihre Buchposition aufgrund einer Leistung des Egon mit Rechtsgrund erlangt hat, scheidet eine Nichtleistungskondiktion des Ordens gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB aus. 3. Anspruch des Ordens gegen die Miethai-GmbH aus § 985 BGB auf Herausgabe des Grundstücks Die Herausgabe des Hausgrundstücks könnte Bruder Gottfried geschäftsführend für seinen Orden gleichfalls nur dann verlangen, wenn der Orden Eigentümer des Grundstücks geblieben wäre, § 985 BGB. Mit dem Verlust des Eigentums durch die wirksame Verfügung des Egon an die Miethai-GmbH scheitert aber notwendig auch der Herausgabeanspruch des Ordens gegen die MiethaiGmbH. § 985 BGB greift somit nicht ein. 4. Anspruch des Ordens gegen die Miethai-GmbH aus § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB auf Herausgabe des Besitzes und des Eigentums an dem Grundstück Einem auf die Herausgabe des Besitzes und des Eigentums am Grundstück gerichteten Bereicherungsanspruch des Ordens steht entgegen, daß die Miethai-GmbH Besitz und Eigentum durch Leistung des Egon mit Rechtsgrund erlangt hat.

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Zu Fall 2: § 894 Als Anspruchsgrundlage für das Berichtigungsbegehren des E könnte zunächst § 894 BGB in Betracht kommen. Danach kann derjenige, dessen Recht an einem Grundstück im Grundbuch nicht richtig eingetragen ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird (=Auseinanderfallen von formeller und materieller Rechtslage). E, der für sich das Eigentum an dem Grundstück beansprucht, begehrt von B, der derzeit als Eigentümer eingetragen ist und daher von der Berichtigung betroffen wäre, die Abgabe der nach § 19 GBO zur Richtigstellung des Grundbuches erforderlichen Bewilligung. Der Grundbuchberichtigungsanspruch gemäß § 894 BGB hätte dann Erfolg, wenn das Grundbuch hinsichtlich der Eigentumsrecht an dem Grundstück zu Lasten des E unrichtig und B nicht zur Verweigerung der Bewilligung berechtigt wäre. 1. Fraglich ist zunächst, ob B anstelle des E zu unrecht als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Insoweit wird hier der sogenannte historische Aufbau gewählt, d.h. die Erwerbsvorgänge werden in ihrer zeitlichen Abfolge (E-V, V-B) geprüft. Denkbar wäre auch eine Inzidentprüfung, die von der derzeitigen Grundbuchsituation ausgeht und zurückfragt, ob dies dem materiellen Recht entspricht, so daß im Rahmen der Prüfung des Eigentumserwerbs durch B die Verfügung E-V inzident zu prüfen wäre. a.) E war ursprünglich Eigentümer des Grundstücks. Er könnte das Grundstück jedoch auf V übertragen haben. Die Übertragung von Grundstückseigentum erfordert die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers des Grundstücks über den Eigentumsübergang, §§ 873, 925 BGB, die Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch sowie die Verfügungsberechtigung des Veräußerers, § 873 BGB. Die Eintragung ist erfolgt, die Verfügungsberechtigung des E unproblematisch. Probleme ergeben sich allein bei der Einigung. Die Einigung über den Eigentumsübergang an einem Grundstück (Auflassung) muss gemäß § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. E und V haben die Auflassung vor einem Notar erklärt, der gemäß § 925 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Entgegennahme der Einigungserklärungen zuständig war. Die Auflassung stößt im vorliegenden Fall jedoch deshalb auf Bedenken, weil die Auflassung erst mit dem zeitgemäßen und inhaltlich qualifizierten Bestehen des Ersten juristischen Staatsexamens durch V wirksam werden sollte. Damit war die erforderliche Einigungserklärung des E nur aufschiebend bedingt erklärt, § 158 Abs. 1 BGB. Eine solche bedingte Auflassung ist nach § 925 Abs. 2 BGB unwirksam. Trotz der Eintragung der V ins Grundbuch hat V mithin mangels erforderlicher Einigung gemäß § 873 Abs. 1 BGB kein Eigentum an dem Grundstück erworben. Ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks durch die V gemäß § 892 BGB scheidet hier aus, weil damit nur die fehlende Berechtigung des Veräußerers überwunden wird (Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs), nicht aber sonstige materielle Mängel des Verfügungsgeschäfts beseitigt werden können (RGZ 69, 263 [268]; 128, 276 [278]; Staudinger/Gursky, BGB [131. Bearbeitung 1996], § 892 Rdnr. 53). Mit der fehlenden Einigung liegt hier aber ein solcher materieller Mangel des Verfügungsgeschäftes vor, so daß ein gutgläubiger Erwerb durch V ausgeschlossen ist. b.) E könnte durch Übereignung des Grundstücks von V an B gemäß §§ 873, 925 BGB das Eigentum an dem Grundstück verloren haben. V und B haben sich am 6. Mai wirksam vor einem Notar über den Eigentumsübergang an dem Grundstück geeinigt, wobei B zudem, noch am selben Tage seine Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch beantragt hat und aufgrund dieses Antrags am 18. Mai auch eingetragen worden ist. Wie oben festgestellt, hatte V jedoch Eigentum an dem Grundstück von E nicht erworben und verfügte daher über dieses Grundstück als Nichtberechtigte

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(vgl. oben a) , da die Verfügung über das Grundstück auch nicht mit Einwilligung des E (§ 185 Abs. 1 BGB) erfolgte. Somit könnte B allenfalls gutgläubig Eigentum von der nichtberechtigten V erworben haben. Nach § 892 Abs. 1 BGB gilt gegenüber demjenigen, der ein Recht an einem Grundstück erwirbt, der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, daß ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen ist oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Hier war V zur Zeit der Veräußerung des Grundstücks an B als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung war falsch, da V wegen der unwirksamen Auflassung kein Eigentum von E erworben hatte. B war die Unrichtigkeit dieser Eintragung jedoch nicht bekannt. Er hatte zudem keinen Anhaltspunkt, an der Berechtigung der V zu zweifeln, zumal er das Grundbuch sogar auf die Berechtigung der V hin überprüft hatte. B war folglich zu dem nach § 892 Abs. 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkt, als er am 6. Mai die Eintragung ins Grundbuch beantragte, gutgläubig im Sinne dieser Vorschrift. Fraglich ist jedoch, ob ein gutgläubiger Eigentumserwerb des B gemäß § 892 BGB hier nicht daran scheitert, daß im Moment der Vollendung des Rechtserwerbs durch Eintragung am 18. Mai ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen war. Aufgrund einstweiliger Verfügung des E wurde am 4. Mai der Widerspruch (§ 899 BGB) gegen die Eigentümerstellung der V im Grundbuch verzeichnet. Der Widerspruch konnte kraft einstweiliger Verfügung auch ohne Bewilligung der V in das Grundbuch aufgenommen werden, § 899 Abs. 2 BGB. Aufgrund des Widerspruchs vom 4. Mai ist ein gutgläubiger Rechtserwerb des B nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Maßgeblich ist dabei, daß der Widerspruch zum Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (Jauernig, BGB [8. Aufl. 1997], § 892 Rdnr. l6) durch B, nämlich mit dessen Eintragung am 18. Mai, im Grundbuch eingetragen war. Der Moment der Antragstellung am 6. Mai ist daneben ohne Bedeutung. Insbesondere gilt § 892 Abs. 2 BGB im Falle der Eintragung eines Widerspruchs nach Antragstellung des Erwerbers nach h.M. nicht analog (vgl. J. Hager, Verkehrsschutz durch redlichen Erwerb, S. 427f. m.w.N.), worauf es im vorliegenden Fall aber ohnehin nicht ankommt, da der Widerspruch schon vor Stellung des Eintragungsantrags aufgenommen wurde. B ist mithin zu Unrecht als Eigentümer eingetragen. c.) Somit liegen die materiellen Voraussetzungen für das Berichtigungsbegehren vor.

Zu Fall 3: A. Anspruch des V gegen E auf Auflassung aus Kaufvertrag gem. § 433 I 1 I. wirksamer Kaufvertrag 1. Vertragsschluss gem. §§ 145 ff. (-) keine Einigung über den Verkauf des Grundstücks zu einem Kaufpreis iHv 800.000 DM 2. durch Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechtes gem. §§ 1098, 504 ff. (§§ 463 ff. n.F.) (-) ? evtl. doppelt bedingter Kaufvertrag: Eintritt des Vorkaufsfalls und Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. RGZ 72, 387) ? Konstruktion des doppelt bedingten Kaufvertrages ist abzulehnen da bei Entstehung des Vorkaufsrecht der Inhalt des Kaufs noch nicht feststand ZE: zwischen E und K kam weder durch Vertragsschluss gem. § 145 ff. noch durch die Einräumung des dinglichen Vorkaufreches gem. §§ 1098 , 504 ff. (§§ 463 ff. n.F.) ein wirksamer Kaufvertrag zustande

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3.

durch einseitige Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechtes seitens des V, §§ 1098 I, 505 II (§ 464 II n.F.) a) wirksame Entstehung des Vorkaufsrechtes (+) ? subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht iSd. § 1094 I zugunsten des V durch Einigung und Eintragung, § 873 I b) Eintritt des Vorkaufsfalls, §§ 1098 I, 504 (§ 463 n.F.) (+) ? wirksamer KV des Verpflichteten (E) mit dem Dritten (K) c) fristgemäße Geltendmachung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten, §§ 1098 I, 505 I 1 , 510 II 1 (§§ 464 I 1, 469 II 1 n.F.) (+) aa) Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 1098 I, 505 I 1, 510 II 1 (§§ 464 I 1, 469 II 1 n.F.)(+) ? Auflassungsbegehren gegenüber E unter Bezugnahme auf das dingliche Vorkaufsrecht ? keine Bindung des Auflassungsbegehrens an die Form des Grundstücksverkaufs, §§ 1098 I, 505 I 2 (§ 464 I 2 n.F.) ? Auflassungsbegehren wurde fristgemäß innerhalb der Zweimonatsfrist gegenüber E erklärt, § 505 II 1 (§ 464 II 1 n.F.) ? Zustandekommen eines KV zwischen dem Vorkaufsverpflichteten E und -berechtigten V ? Problem: K ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so dass nur dieser dem V das Eigentum an dem Grundstück übertragen könnte ZE: K hat wirksam gegenüber E sein dingliches Vorkaufsrecht geltend gemacht bb) anfängliches Unvermögen des E im Hinblick auf die Eigentumsverschaffung an dem Grundstück ? Vorkaufsrecht wirkt Dritten gegenüber als Auflassungsvormerkung, § 1098 II ? Anwendbarkeit der §§ 883 ff. ? ein der Eigentumsübertragung an V gegenüberstehender Wille des K wird überwunden, §§ 883 II, 888 ? Unvermögen des E (-) II. Ergebnis: ? K hat gegen E einen Anspruch auf Auflassung aus §§ 433 I 1, 1098 I, 505 II (§ 464 II n.F.) (+) B.

Anspruch des V gegen K auf Zustimmung zu seiner Eintragung im Grundbuch aus §§ 1098 II, 883 II, 888 I. Anspruch des V geg. K gem. §§ 1098 II, 883 II, 888 (+) ? V kann von K Zustimmung, d.h. die Abgabe der nach § 19 GBO erforderlichen Bewilligung, zu seiner Eintragung im Grundbuch verlangen, vgl. oben A. ZE: V kann grds. von K die Zustimmung zu seiner Eintragung im Grundbuch verlangen II. ? 1. ? ? ?

Zurückbehaltungsrechte des K gem. § 273 II oder § 1000 K die hat Lagerhalle mit einer Rostschutzversiegelung und einem Anstrich versehen Anspruch aus GoA, §§ 677, 683, 670 (-) Geschaftsführung (+) objektiv fremdes Geschäft (+) Fremdgeschäftsführungwille (-)

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? K war z. Z. der Ausführung Eigentümer des Grundstückes und vertraute auf den Fortbestand des Eigentums ZE: Anspruch des K aus §§ 677, 683, 670 (-) 2.

Gegenanspruch auf Verwendungsersatz aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, §§ 994, 996 (-) ? K war zum Zeitpunkt der Vornahme von Rostschutzversiegelung und Anstrich Eigentümer; §§ 1098 II, 888 II sichert lediglich den künftigen Rechtserwerb des Vormerkungsberechtigten ? Anwendbarkeit der §§ 994, 996 (-) ? Arg.: Wortlaut der §§ 994, 996 – Auseinanderfallen von Eigentum und Besitz ZE: Anspruch des K aus §§ 994, 996 (-) 3. Leistungskondiktion, § 812 I 1 Alt. 1 (-) ? K war Eigentümer und Eigenbesitzer (§ 872) ? bewusste zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens (-) ZE: Anspruch des K aus § 812 I 1 Alt. 1 (-) 4.

Verwendungskondiktion, §§ 951 I 1, 812 I 1 Alt. 2 (-) a) Gesichtspunkt des Rechtsverlust durch Verbindung, § 946 (-) ? Behandlung der Lagerhalle (wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, iSd. § 94 I) mit Rostschutz und Farbe = Verbindung iSd § 946 ? Rostschutz und Farbe sind ihrerseits wesentliche Bestandteile der Lagerhalle; § 94 II erfasst auch zur Renovierung eingefügte Sachen ? Rechtsverlust (-) ? im Zeitpunkt des Anstrichs war K Eigentümer; allein der Umstand, dass sich die Vormerkungswirkung des Vorkaufsrechtes auch auf die neuen Grundstücksbestandteile erstreckt, führt nicht zu einem gegenwärtigen Rechtsverlust

ZE: Anspruch des K aus §§ 951I 1, 812 I 1 Alt. 2 aufgrund Rechtsverlustes durch Verbindung gem. § 946 (-) b) Gesichtspunkt des Rechtsverlustes aufgrund von K erbrachter Arbeitsleistung, § 812 I 1 Alt. 2 (-) ? V hat im Zeitpunkt des Anstrichs keinen ausgleichsfähigen Vermögenswert erlangt ? der Wertzuwachs beruht im Zeitpunkt des Eigentumserwerbes auf der Leistung eines Dritten: Übereignung des Grundstücks durch E in Vollziehung des durch das Vorkaufsrecht gesicherten Anspruchs ? auch keine unmittelbare Vermögensverschiebung da Umweg über Vermögen des E ? zwischen E und V liegt eine Leistungsbeziehung vor; die Annahme einer bereicherungsrechtlichen Haftung des V gegenüber K nur weil V die Aufwendungen zu Gute kommen, würde auf eine Einführung der vom Gesetzgeber bewusst abgelehnten Versionsklage hinauslaufen, vgl. § 999 II ZE: Anspruch des K aufgrund Rechtsverlustes durch erbrachte Arbeitsleistungen gem. § 812 I 1 Alt. 2 (-) 5. Aufwendungsersatzanspruch gem. §§ 994, 996 analog a) Anwendbarkeit der §§ 994 ff. analog aus Billigkeitsgründen (-) AG – BGB – Sachenrecht

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? Anwendbarkeit der §§ 994 ff. analog aus Billigkeitsgründen, ohne Begründung der Analogiebasis nicht möglich (vgl. Kohler, NJW 1984, 2849) b) Voraussetzungen einer analogen Anwendung (+) ? wertungsmäßige Gleichstellung des Vorkaufsberechtigten mit dem Eigentümer und die des Erstkäufers mit einem unrechtmäßigen Besitzer aa) für eine Vergleichbarkeit: ? Erstkäufer hat wegen der anfänglichen relativen Unwirksamkeit seines Eigentumserwerbes (§ 883 II 1) gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, der sein Recht ausübt, eine Stellung die der eines bloßen Bucheigentümers gegenüber dem wirklichen Eigentümer entspricht (vgl. BGHZ 75, 288; 87, 296) ? auf den Bucheigentümer sind die §§ 994 ff. nach ganz h. M. anwendbar; der Zwischenerwerber als relativ berechtigter Besitzer darf nicht schlechter als der unberechtigte Eigenbesitzer stehen ? Gleichstellung aus Vormerkungswirkung des Vorkaufsrechtes § 1098 II bb) gegen eine Vergleichbarkeit: ? allein Vergleichbarkeit auf der „Passivseite“ des Vindikationsverhältnisses ? auf der „Aktivseite“ spricht gegen eine Parallele der Umstand, dass die §§ 1098 II, 888 II lediglich der Sicherung eines zukünftigen Rechtserwerbes dienen, indem dem Verkäufer (hier: E) die Fähigkeit bleibt, zugunsten der Vorkaufsberechtigten über das inzwischen fremde Grundstück zu verfügen (vgl. Gursky, JR 1984, 4) ? das Eigentum gebührt dem Vorkaufsberechtigten lediglich für die Zukunft, er muss die in den §§ 994 ff. vorausgesetzte dingliche Rechtstellung erst erwerben ? aber für die Vergleichbarkeit auf der „Aktivseite“ spricht jedoch § 999 II; danach hat zwar grds. derjenige die Verwendungen zu ersetzen, der im Augenblick der Vornahme Eigentümer war, aber zugleich ist eine inhaltsgleiche Erstreckung des Anspruch gegen den neuen Eigentümer vorgesehen (vgl. Kohler, NJW 1984, 2849) ? es kann nicht ausschließlich auf die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Vornahme der Verwendung ankommen ZE: §§ 994 ff. analog anwendbar cc) Verwendungen vor Ausübung des Vorkaufsrechtes (-) ? einer Anwendbarkeit der §§ 994, 996 analog könnte jedoch vorliegend entgegenstehen, dass die Verwendungen vor Ausübung des Vorkaufsrechtes vorgenommen wurden: der Erstkäufer wird erst ab Ausübung der Vorkaufsrechtes unberechtigter Besitzer ? darauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht an, da es für die §§ 994 ff. ausreicht, wenn jedenfalls im Zeitpunkt der Geltendmachung des Herausgabeanspruches das Besitzrecht entfallen ist ? berechtigter Besitzer darf nicht schlechter stehen als ein von Anfang an Unberechtiger (vgl. BGHZ 34, 122) ? aber: dagegen spricht, dass eine Gleichstellung auch erreichbar wäre, indem man den unberechtigten Besitzer den Anspruch verweigert AG – BGB – Sachenrecht

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? Vorzugswürdig: bei gleichem Ergebnis ist davon auszugehen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Eintritt des Vorkaufsfalls zurückwirkt (vgl. Kohler, NJW 1984, 2849) ? derartige Rückwirkung in § 883 II hinsichtlich des Eigentumserwerbs ausdrücklich vorgesehen ZE: einer analogen Anwendung der §§ 996, 994 steht die Vornahme der Verwendungen vor Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht entgegen c) Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 996, 994 ? entscheidend ist, ob K im Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen bösgläubiger oder gutgläubiger Besitzer war ? der gutgläubige Besitzer erhält Verwendungsersatz auch für nützliche Verwendungen nach den §§ 994 I, 996 ? der bösgläubige Besitzer erhält Verwendungsersatz nur für notwendige Verwendungen gem. §§ 994 II, 677 ff. aa) Bösgläubigkeit des Ersterwerbers ? umstritten, ob Ersterwerber in Fällen wie dem hier Vorliegenden bösgläubig ist aaa) frühere Ansicht der Rechtsprechung ? Erwerber erst dann bösgläubig, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde und er hiervon erfährt (vgl. BGHZ 75, 288) ? Vertrauen in die Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch Verwendungen bestätigt ? dagegen spricht die Wertung des § 347 (§§ 346 III Nr. 1, 347 II n.F.) ? Rechtsgedanke: derjenige, der mit der Rückabwicklung zu rechnen hat, ist hinsichtlich des Ausgleichs der Verwendungen nicht in gleichem Maße schützenswert wie ein anderer Erwerber (vgl. §§ 142 II, 820) ? Ausreichender Schutz, durch die Frist des § 510 II (§ 469 II n.F.) für die Ausübung des Vorkaufsrechtes bbb) heutige h. M. ? Erstkäufer bereits dann bösgläubig, wenn er das Vorkaufsrecht kennt oder grobfahrlässig nicht kennt (vgl. BGHZ 87,296; Kohler NJW 1984, 2849) ? K schon bei Vertragsschluss bösgläubig ZE: K war bei Vornahme der Verwendungen bösgläubiger Besitzer, so dass Anwendbarkeit der §§ 994 II, 677 ff. (+) bb) Rostschutzversiegelung ? wertsteigernde Maßnahme (+) ? fraglich, ob auch notwendige Verwendung: Maßnahmen, die zur Erhaltung der Sache objektiv erforderlich sind und dem Eigentümer – bzw. bei analoger Anwendung dem Vorkaufsberechtigtem – damit eine Aufwendung ersparen ? Rostschutzversiegelung würde demnach eine notwendige Verwendung darstellen AG – BGB – Sachenrecht

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? aber: § 994 I 2 nimmt notwendige Erhaltungskosten ausdrücklich aus; Regel auch auf den bösgläubigen Besitzer anwendbar (vgl. Palandt-Bassenge, § 994 RN 8) ? gewöhnliche Erhaltungskosten sind regelmäßig wiederkehrende Aufwendungen ? Rostschutzversiegelung fällt nicht unter gewöhnliche Erhaltungskosten ? Ersatzanspruch des K richtet sich somit gem. § 994 II nach §§ 677 ff. ? ob Aufwendungen des K gem. §§ 683, 670 oder aber über § 684 nach Bereicherungsrecht erstattet werden, richtet sich danach, ob Voraussetzungen der berechtigten GoA vorliegen. ? Abstellen auf den mutmaßlichen Willen des V bei Vornahme der Maßnahme; maßgeblich ist der dem objektiven Interesse entsprechende Wille (vgl. Palandt-Sprau, § 683 RN 7) ? Geschäftsführung berechtigt: K hat das getan, was dem V objektiv nützlich war ZE: Anspruch des K aus §§ 994 II, 683 S. 1, 670 analog, auf Ersatz der Kosten für die Rostschutzversiegelung (+) cc) Farbanstrich ? keine notwendige Verwendung i.S. von § 994: rein ästhetische Maßnahme; zur Erhaltung der Lagerhalle nicht erforderlich ZE: Anspruch des K aus § 994 II, 677 ff. analog auf Ersatz der Kosten für den Farbanstrich (-) d) Geltendmachung des Ersatzanspruches gegenüber dem Zustimmungsanspruch des V aa) gem. § 1000 (-) ? § 1000 dem Wortlaut nach nur bei Herausgabeansprüchen anwendbar bb) gem. § 1000 analog (-) ? Regelungslücke im Hinblick auf § 273 II (-) cc) gem. § 273 II (+) ? „Herausgabeanspruch“ iSd § 273 II ist weit zu verstehen; gilt auch für Anspruch auf Grundbuchberichtigung (vgl. BGHZ 41, 30) ? Verwendungen wurden auf die Sache gemacht, die herausgegeben werden soll ZE: Zurückbehaltungsrecht des K gem. § 273 II wegen seines Anspruches aus §§ 994 II, 683 S. 1, 670 analog auf Ersatz der Kosten für die Rostschutzversiegelung (+) 6. Anspruch auf Wertersatz gem. §§ 951, 812 I 1 Alt. 2. analog (-) ? analoge Anwendung des § 951(-) ? im Verhältnis zu K gilt V gem. §§ 883 II, 888 als Berechtigter (relative Unwirksamkeit) ? aber: die Vormerkungserstreckung auf die eingebauten, wesentlichen Bestandteile (§§ 946, 93) stellt einen nach § 951 ausgleichsfähigen Vermögenswert dar, da das Grundstück zur Zeit der Verwendung nicht positiv dem Geschützten (hier: dem V) zugeordnet ist (Kohler, NJW 1984, 2849) ? jedoch: die §§ 993 ff. gehen überwiegend von Gleichstellung des Vorkaufsberechtigten mit einem Eigentümer aus ? allerdings ist § 951 Rechtsgrundverweisung und im Rahmen der Verwendungskondiktion ist die Unmittelbarkeit der Vermögensverschiebung unverzichtbar; diese liegt hier aber nicht vor, vgl. B. II. 4. b) AG – BGB – Sachenrecht

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III. Ergebnis: ? V hat gem. §§ 1098 II, 883 II, 888 einen Anspruch gegen K auf Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ? K hat gem. § 273 II ein Zurückbehaltungsrecht wegen seines Anspruches aus §§ 994 II, 683 S. 1, 670 analog auf Ersatz der Kosten für die Rostschutzversiegelung C. Anspruch des V gegen K auf Herausgabe des Grundstücks I. § 985 (-) ? V ist nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen II. § 1100 (+) ? eigenständiger Herausgabeanspruch aus § 1100 ? in § 1100 könnte auch der Anspruch aus § 985 angesprochen sein, ? aber: Ansprüche zwischen Vorkaufsberechtigtem und Ersterwerber sollen schon vor der Eigentumsüberschreibung abgewickelt werden ? darüber hinaus könnte der Ersterwerber durch Widersetzung gegen den Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung des Vorkaufsberechtigten die Herausgabe des Grundstückes hinauszögern ZE: Herausgabeanspruch aus § 1100 (+), aber beachte Zurückbehaltungsrecht gem. § 1000 wegen Verwendungsersatzanspruch D. Anspruch des V gegen K auf Zahlung des „Mietzinses“ I. Anspruch auf Zahlung des „Mietzinses“ für die Zeit bis zur Rechtshängigkeit aus §§ 987, 990 (+) ? Gebrauchsvorteile stellen Nutzungen gem. § 100 dar ? Ersatzanspruch des K aus §§ 987, 990 gerichtet auf Geldersatz in Höhe des objektiven Wertes, hier also des Marktzinses (Staudinger-Gursky, § 987 Anm. 8) 1. analoge Anwendbarkeit der §§ 987 ff. auf das Verhältnis Vorkaufsberechtigter - Ersterwerber (+) a) 1. Ansicht: ? analoge Anwendung der §§ 987 ff. (+) (vgl. BGHZ 87, 296; Palandt-Bassenge, § 1098 RN 4) ? hierfür sprechen dieselben Argumente, die bereits für die analoge Anwendung der §§ 994 ff. aufgeführt wurden, vgl. oben B. II. 5. ? Anwendbarkeit der Vorschriften auf K (+) b) 2. Ansicht: ? Anwendung der §§ 987 ff. analog nur für den Zeitraum, in dem der Ersterwerber noch nicht Eigentümer geworden ist (vgl. Lange, Sachenrecht, 1967, S. 122 FN 9b) ? Anwendbarkeit der Vorschriften auf K (-) c) 3. Ansicht: ? analoge Anwendung der §§ 987 ff. (-) (vgl. Gursky JR 1984, 6) ? Arg.: das Vorkaufsrecht stellt keine Befugnis zur Einwirkung auf das Grundstück vor der Übereignung dar ? im Verhältnis zum Veräußerer gilt für den Vorkaufsberechtigten § 446 (§ 445 n.F.) d) Streitentscheidung: ? inkonsequent, wenn gleichzeitig zu Lasten des Vorkaufsberechtigten eine analoge Anwendung der §§ 994 ff. befürwortet wird; Aufspaltung des vom Gesetzgeber

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für das EBV geschaffenen Ausgleichsystems, in dem die wechselseitigen Ansprüche als Korrelate konzipiert sind ? folglich: vorzugswürdig ist eine Gesamtanalogie 2. Ergebnis: ? Anspruch auf Nutzungsersatz für den Monat Juni gem. §§ 987 I, 990 I 1 ? gleiches gilt für den mit der Klagerweiterung geltend gemachten Nutzungsersatz bis zur Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruches; diese trat gem. §§ 253, 261 ZPO mit der Zustellung der Leistungsklage am 17.07.1989 ein II. Anspruch auf Zahlung des „Mietzinses“ für die Zeit ab Rechtshängigkeit gem. §§ 987, 292 BGB ? für die ab Rechtshängigkeit (17.07.1989) gezogenen Nutzungen ist § 987 über § 292 unmittelbar anwendbar ? K hat somit dem V auch die auf die Zeit vom 17. bis 31.07.1989 entfallenen Nutzungen auszugleichen E. Gesamtergebnis ? Klage gegen E in vollem Umfang begründet; V hat gegen E einen Anspruch auf Auflassung des Grundstücks ? die Klage gegen K ist teilweise begründet; V kann die Herausgabe des Grundstücks und Nutzungsersatz in der von ihm geltend gemachten Höhe verlangen; dem Anspruch gegen K auf Zustimmung zur Eintragung des V als Eigentümer in das Grundbuch steht jedoch die Einrede aus § 273 II entgegen

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