Administradoras de Activos Administrador Primario / México

GMAC Financiera, S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. Informe Integral

Calificación: ‘AAFC3-(mex)’

Información de la compañía GMAC Financiera, S.A. de C.V. S.F.O.M., E.N.R. http://www.mxmacinvestors.com.mx

Estructura de la compañía Año de comienzo de la actividad: 2000 Cartera Administrada: $964.7 mdp

Fundamentos de la calificación Fitch Ratings modificó la calificación como Administrador Primario de Activos Financieros de Crédito de GMAC Financiera, S.A. de C.V. S.F.O.M., E.N.R. a AAFC3-(mex) desde AAFC3+(mex). La calificación se fundamenta en la experiencia y especialización de su equipo directivo y administrativo en la administración de portafolios hipotecarios, que se refleja en los estándares de servicio en sus procesos de gestión, su plataforma tecnológica que demuestra procesos apegados a manuales de operación minuciosamente documentados, así como la capacidad y propensión de soporte implícito de sus principales accionistas, sin embargo se ve limitada por el deterioro de sus indicadores financieros en lo individual, así como por su elevado índice de cartera vencida en el portafolio propio y el bajo desplazamiento de los bienes adjudicados.

Fortalezas

Informes relacionados GMAC Financiera, S.A. de C.V., SOFOM, Abril 21, 210

Analistas Román Sánchez Serra +52 (81) 8399 9119 [email protected] Rubén Israel Martínez Ibarra +52 (81) 8399 9168 [email protected]

www.fitchratings.com

Desafíos y mitigantes

•

Apego a procesos documentados

ampliamente

•

Deterioro de sus Financieros y de cartera

•

Plataforma Tecnológica Flexible y adaptable.

•

Bajo desplazamiento adjudicados

•

Soporte Financiero Accionistas.

de

indicadores de

bienes

sus

Personal especializado en Administración Maestra: El personal dedicado a la administración, supervisión y gestión del portafolio crediticio, y las actividades realizadas como Administrador Maestro cuenta con una experiencia promedio de 11 años a nivel Directivo y de 8 años a nivel gerencial. Políticas, Procedimientos y Manuales claramente documentados: Políticas y procesos detallados con la colaboración de los ejecutivos de las áreas operativas, integrados en manuales de procedimientos. Dichos manuales están a disposición del personal por medio de su intranet, y son revisados tantas veces sea necesario, teniendo como frecuencia mínima una vez al año. Gobierno Corporativo: La toma de decisiones estratégicas para la entidad se lleva a cabo de manera colegiada por medio de comités específicos. Los comités están integrados por miembros del Consejo de Administración y directores de las áreas funcionales que están relacionados con las decisiones a ser emitidas por el comité. En el caso del comité de Activos y Pasivos, en el cual se determinan las acciones a ser ejercidas sobre los activos administrados propiedad de la entidad, se incluye la participación de directivos de su casa matriz en los Estados Unidos.

Noviembre 17, 2011

Administradoras de Activos                  

Perfil GMAC Financiera, S.A. de C.V. SFOM, ENR (GMAC Financiera) fue constituida a la par de GMAC Hipotecaria en el año 2000 por Residential Funding Corporation (GMAC-RFC), como subsidiarias indirectas de General Motors Acceptance Corporation (GMAC), que era a su vez una subsidiaria de General Motors Corporation (GMC). El mercado objetivo de estas entidades era diferente, ya que mientras GMAC Hipotecaria proveería de financiamiento a las desarrolladoras de vivienda de interés social, media y residencial; GMAC Financiera haría lo propio con las Sofoles dedicadas a la rama hipotecaria. Como consecuencia de la crisis financiera automotriz de 2008 y los planes resultantes para el rescate del sector por parte del gobierno de los Estado Unidos de América, la estructura accionaria se vio modificada en su composición como se muestra a continuación. A principios de 2009, GMAC Financiera fusionó las operaciones de GMAC Hipotecaria absorbiendo completamente a la entidad.

  Fideicomiso GM

 

9.9%

Cerberus &  Affiliates

Third Party  Investors

8.7%

7.6%

Tesorería de los Estados  Unidos de América 73.8%

  Ally Financial Inc.

 

(Antes GMAC)

 

100%

Residential Capital, LLC  (ResCap)

 

100%

 

Ally Credit SA de CV SFOL (Antes GMAC Mexicana)

100%

GMAC Financiera SA de  CV SOFOM

Domésticamente, la toma de decisiones de carácter estratégico y operativo de GMAC Financiera recae sobre el Consejo de Administración, el cual está integrado por ejecutivos experimentados en el sector hipotecario en específico. Lo conforman siete miembros (un presidente, cuatro consejeros, un secretario y un comisario) con sus respectivos suplentes, sin embargo, el quórum mínimo requerido para considerarlo en funciones es cuando está presente la mayoría simple de los consejeros. Para la aprobación de resoluciones se requiere el voto favorable de la mayoría de los miembros presentes.

Criterios relacionados “Global Rating Citeria for Structures Finance Servicers”, Agosto 16, 2010. “Criterios Globales para la Calificación/Clasificación de los Administradores de Financiamiento Estructurado en Latinoamérica”, Marzo 2, 2011.

GMAC Financiera ha participado en el mercado mexicano de financiamiento estructurado desde 2003, cuando salió al mercado la primera bursatilización de una emisión respaldada por hipotecas, emisión en la que participó GMAC Financiera en conjunto con una SOFOL hipotecaria. GMAC Financiera cuenta con amplia experiencia y conocimiento del mercado hipotecario mexicano y desde la perspectiva de Fitch esto constituye una de sus mayores ventajas competitivas en lo que respecta a sus operaciones como Administrador Maestro y Primario de operaciones estructuradas. Al cierre del 2T 2011 (Segundo Trimestre de 2011), GMAC Financiera participa en 13 bursatilizaciones (9 emisiones de las cuales, 4 cuentan con 2 series).

GMAC Financiera, S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. Noviembre 17, 2011

2

Administradoras de Activos Adicionalmente, dada la actual situación económica y la incertidumbre que vive el sector inmobiliario, GMAC Financiera modificó su plan estratégico, en el que se contempla entre otras cosas: 

Reducir el riesgo asumido por la institución financiera.



Retener su capital humano.



Incrementar su participación como Administrador de Activos Financieros Maestro de Crédito.

• Ampliado la información en relación al desempeño de los activos en la industria hipotecaria.

• Innovar en el desarrollo de productos con precio basado en el riesgo asumido, así como en la calidad del mismo. Proveer información clara y concisa para la toma de decisiones de inversión.

Compañía y personal Al cierre del 2T 2011, GMAC Financiera contaba con una plantilla laboral de 47 colaboradores, la cual presenta una rotación de personal virtualmente nula para el periodo analizado, aun con los ajustes internos que ha sufrido la organización, pero en línea con su plan estratégico en el que considera relevante retener al capital humano por la experiencia que aporta a la operación que actualmente mantiene. Es importante resaltar que el personal dedicado a la administración, supervisión y gestión del portafolio crediticio, y las actividades realizadas como Administrador Maestro cuenta con una experiencia promedio de 11 años a nivel Directivo y de 8 años a nivel gerencial. El rediseño de la estructura corporativa de GMAC Financiera, resultado del nuevo plan estratégico de la institución, considera disminuir considerablemente la originación de créditos y parcialmente la cartera administrada, por lo que la entidad fue adecuada al nuevo nivel de operación y enfoque de negocio. Con la finalidad de conservar su capital humano, GMAC Financiera ha implementado diversas estrategias de retención entre ellas: se impulsó un plan de desarrollo profesional y la incorporaron diversos incentivos (bono de productividad, seguro de vida y gastos médicos, entre otros). Un aspecto relevante de su programa de retención de talento es el Plan de Sucesiones, en el cual puede delinear planes de carrera a largo plazo para sus empleados, manteniendo una evaluación continua del empleado y procesos de Coaching Directivo en las áreas de oportunidad detectadas. GMAC mantiene programas constantes de capacitación para su equipo laboral. La capacitación es dividida en Programas Formales, los cuales están encaminados a desarrollar las competencias técnicas de los colaboradores en áreas directamente relacionadas con sus funciones, y Programas Informales, mismos que tienen como finalidad proporcionar información de carácter general o proporcionarles conocimientos que les permitan mejorar su calidad de vida. En el periodo comprendido entre Julio 2010 y Junio 2011, el promedio de capacitación por empleado fue de 22 horas. Entre los temas cubiertos se encuentran; valuación de inmuebles, estadística, administración de proyectos, Actualización fiscal, crédito y cobranza e inglés.

GMAC Financiera, S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. Noviembre 17, 2011

3

Administradoras de Activos La estructura corporativa de GMAC Financiera está basada en una Dirección General que reporta directamente al Consejo de Administración, y cinco Direcciones (Administración de Riesgos, Finanzas y Operaciones, Originización Institucional, Financiamiento Inmobiliario y Jurídico) desde las cuales se coordina la totalidad de las actividades de la institución financiera. A continuación se presenta una versión condensada de la estructura organizacional incluyendo los niveles directivos y gerenciales. Consejo de Administración

Director General

Director de  Riesgo

Director de  Finanzas y  Operaciones

Director de  Originación  Institucional

Director de  Financiamiento  Inmobiliario

Finanzas

Financiamiento  Estructurado

Financiamiento 

Sistemas (IT)

Portfolio Servicer

Análisis Técnico

Administración  de  Portafolios

Mercados de  Capital

Director Jurídico

Originación  Institucional

Posición Financiera La mejora en las calificaciones de GMAC Financiera se da en virtud de la acción de calificación de Fitch Ratings sobre la calificación como emisor (IDRs) de ResCap de Febrero de 2011, la cual fue incrementada a ‘B’ desde ‘D’, con perspectiva ‘estable’. El incremento en la calificación internacional de ResCap se fundamenta por su relación y el soporte implícito existente con Ally Financial Inc., la cual fue también incrementada su calificación como emisor (IDRs) a ‘BB’ desde ‘B’, así como la reducción en la exposición del sector hipotecario en los Estados Unidos. La operación de GMAC Financiera continúa mostrando un perfil financiero poco favorable, debido a su elevado indicador de cartera vencida (2T11: 50.3%), y su acotado desempeño financiero, el cual se encuentra subestimado por el bajo nivel de reservas, entre otros. A pesar de esto GMAC Financiera ha podido encontrar el mecanismo para solventar sus compromisos bursátiles y bancarios existentes, aunque con un costo elevado, originando un margen financiero negativo de $43.2 millones de pesos al cierre del 2T 2011. En opinión de Fitch, su elevado indicador de cartera vencida y la necesidad de mayores provisiones, podrían continuar presionando la rentabilidad de la compañía a futuro. Para mayor información con relación a la posición financiera de GMAC Financiera, puede de visitar nuestra página de Internet: http://www.fitchmexico.com

Controles y administración de riesgo GMAC Financiera cuenta con políticas claramente establecidas y procesos documentados y detallados con la colaboración de los ejecutivos de cada una de las áreas operativas, los cuales han sido integrados en sus manuales de procedimientos. Dichos manuales están a GMAC Financiera, S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. Noviembre 17, 2011

4

Administradoras de Activos disposición del personal por medio de su intranet, y son revisados tantas veces sea necesario, teniendo como frecuencia mínima una vez al año, siendo el Consejo de Administración el órgano facultado para autorizarlos. El área de auditoría interna, creada desde el año 2005, está a cargo de asegurar a través de un monitoreo continuo la implementación precisa de todas las normas y procedimientos de la institución financiera, así como del apego de los manuales de procedimientos a las nuevas regulaciones que se emiten por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y otras entidades reguladoras. A la fecha de la visita, las observaciones realizadas por el área de Auditoría interna han sido resueltas satisfactoriamente en su mayoría, quedando pendientes por completar algunas observaciones menores relacionadas con documentación interna. Adicional a su proceso interno de auditoría operativa, GMAC Financiera es auditada contablemente por la firma PriceWaterhouse Coppers. La toma de decisiones estratégicas para la entidad se lleva a cabo de manera colegiada por medio de comités específicos. Los comités están integrados por miembros del Consejo de Administración y directores de las áreas funcionales que están relacionados con las decisiones a ser emitidas por el comité. En el caso del comité de Activos y Pasivos, en el cual se determinan las acciones a ser ejercidas sobre los activos administrados propiedad de la entidad, se incluye la participación de directivos de ResCap. GMAC Financiera, monitorea los riegos de la cartera propia mediante la emisión de reportes de concentración geográfica y por cliente (grupo común), de experiencia de pago, de riesgo del portafolio, así como reportes especiales a solicitud de la alta gerencia. Los créditos puentes son monitoreados por medio de visitas de inspección periódicas. Durante estas visitas se levanta un reporte de verificación de avance de obra que se valida contra el reporte fotográfico y estatus de obra presentado por el desarrollador. Adicionalmente, de manera mensual el área de administración de portafolio realiza un análisis comparativo del programa de obra e individualización contra lo realmente edificado y pagado por cada conjunto habitacional con el fin de detectar oportunamente desviaciones en la velocidad de edificación o de desplazamiento de los proyectos. En lo referente a financiamientos que son administrados por un tercero, GMAC Financiera realiza visitas trimestrales de supervisión a los intermediarios financieros, en dichas visitas se llevan a cabo auditorías a los procedimientos, políticas, procesos de originación y cobranza, además de validar la vigencia de las pólizas de seguros de cada crédito, así como de la calificación como Administradores de Activos Financieros de Crédito de cada institución financiera. El área técnica de GMAC Financiera, revisa y valida los proyectos que ingresan a GMAC Financiera tanto por intermediarios financieros como por desarrolladores de vivienda, manteniendo un monitoreo de los mismos en cuanto a avance de obra, control de viabilidad de los proyectos, dispersión de recursos, y el monitoreo de las individualizaciones de vivienda, entre otros. A continuación se describe brevemente el proceso de autorización, entrega de recursos y supervisión de un financiamiento. 1. El desarrollador o el intermediario financiero alimenta la información correspondiente al proyecto en la página de internet de GMAC Financiera, el área técnica revisa la información recibida y solicita información adicional en caso de ser necesario.

GMAC Financiera, S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. Noviembre 17, 2011

5

Administradoras de Activos 2. El caso es asignado a una Unidad de Valuación (U.V.) y se realiza un análisis considerando valores, infraestructura, mercado, calidad, entre otras características del proyecto. La U.V. efectúa un dictamen técnico y avalúo del proyecto. 3. El área técnica recibe el dictamen técnico y avalúo, para validación. Una vez validado el dictamen, se envía la notificación a tesorería para la liberación de recursos. Las comisiones (en caso de que existan) serán retenidas del importe de cada disposición. 4. El desarrollador o intermediario financiero solicitará periódicamente los avances de obra (la frecuencia de los mismos se establece de acuerdo a las necesidades específicas de cada proyecto) al área de supervisión técnica. 5. El área técnica da su visto bueno y en el sistema se actualiza el avance de obra a ministrar. 6. Mensualmente, el área técnica de GMAC Financiera realiza el Reporte de Monitoreo de Riesgos, el cual incluye la revisión evolución de los proyecto, la mezcla de viviendas y maduración del portafolio con la finalidad de medir el grado administración que tienen los intermediarios financieros. 7. Con autorización del Comité de Crédito y en función del avalúo realizado por la U.V. se genera una tabla de valores, en la que se establece el valor de liberación, valor casa por casa del proyecto, su ubicación y el valor total del proyecto. La U.V. realiza visitas catorcenales, sin embargo cuando el proyecto llega a un 90% de avance, las visitas pueden tener una frecuencia bimestral o trimestral. 8. El desarrollador enviará una solicitud de liberación de garantías utilizando el sistema de GMAC Financiera, una vez que la casa ha sido liquidada, generándose la carta de cancelación de la hipoteca. 9. Finalmente, se elabora un reporte de seguimiento. Este reporte comprara el programa de obra e individualizaciones contra lo realmente edificado y pagado de cada conjunto. La información resultante de este informe se comunica al área de promoción y tesorería, para la toma de decisiones. El área de Administración de Portafolios es responsable por la custodia de la documentación y pagarés originales con los que fueron establecidos los financiamientos, adicionalmente el área es la responsable de vigilar la vigencia de las pólizas de seguro de cada crédito, y en caso de que se encuentren vencidas y aún existan ministraciones pendientes al crédito, éstas se podrán detener hasta que sean renovados los seguros.

Administración de cartera Al cierre de Junio de 2011, la cartera en balance de GMAC Financiera asciende a $964.7 millones de pesos (mdp). Esta cifra representa una disminución del 21% al ser comparada con el saldo de su portafolio al cierre de Diciembre de 2010 que ascendía a $1,221.6 mdp. La reducción en el portafolio GMAC Financiera, S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. Noviembre 17, 2011

Cartera Propia Evo lució n Historica Cartera Vigente

(mdp) 2,500.0

Cartera Vencida

2,000.0 1,500.0 1,000.0 500.0 0.0 Dec-09

Mar-10

Jun-10

Sep-10

Dec-10

Mar-11

Jun-11

Source: GMAC Financiera

6

Administradoras de Activos propio se explica por ventas de cartera, renegociaciones y reestructuras de los créditos administrados y prepagos a los mismos. La gestión de la cartera es llevada a cabo por las áreas de crédito, riesgos y legal. GMAC Financiera se apoya en despachos externos para la cobranza judicial y la asignación de los mismos depende de la cuantía y tamaño del deudor. El departamento jurídico de GMAC Financiera, está a cargo de mensualmente monitorear el desempeño de las gestiones realizadas por los despachos externos. El proceso de gestión de la cartera de GMAC Financiera es automatizado en gran media. El sistema de gestión realiza el cálculo del monto a cobrar sobre el crédito remanente, de acuerdo con las condiciones pactadas en cada contrato, a la fecha de corte los montos a pagar por cada financiamiento son publicados en la página de internet de la entidad. Los estados de cuenta son generados mensualmente e incluyen los movimientos realizados durante el mes inmediato anterior, así como la tasa de interés utilizada. Asimismo, diariamente se muestra en el sistema a los clientes los montos exigibles de cada uno de sus créditos. Los clientes deberán ingresar a consultarlos y realizar el pago correspondiente. Al 2T 2010, la cartera vencida dentro de balance de GMAC Financiera ascendía a$484.8 mdp (50.3%) compuesta en un 38.8% por créditos individuales y 61.2% por créditos puente, a la misma fecha la cobertura de las reservas representaba el 63.9% de la cartera vencida. El deterioro de la calidad de activos de GMAC Financiera se debe principalmente a la venta de cartera y bursatilizaciones realizadas por GMAC Financiera, lo cual representa un cambio en la base de cálculo, ya que han sido en su mayoría de créditos vigentes, de acuerdo a los criterios de elegibilidad de este tipo de transacciones. En opinión de Fitch, el actual nivel de reservas preventivas es considerado bajo, ya que la entidad presenta una exposición al riesgo (medida como cartera vencida – reservas preventivas / capital contable) de 89.8%, sin embargo al ser comparado el indicador con el mismo periodo del año anterior presenta una disminución del 39.2%. El perfil de riesgo de la cartera administrada por GMAC Financiera ha cambiado considerablemente de Diciembre de 2010 a Junio 2011, como resultado de la reducción de cartera comentada anteriormente. Las reservas crediticias, en el mismo periodo pasaron de $392.4 mdp a $309.8 mdp.

Exposición al Riesgo y Cobertura de Reservas Competencia Capital Contable 600

Exposición al Riesgo

Co bertura Reservas (%)

(mdp)

500

250.0% 200.0%

400

150.0%

300 100.0%

200

50.0%

100 0

0.0% Dec 09

Mar

Jun

Sep

Dec 10

Mar

Jun 11

Source: GMAC Financiera

GMAC Financiera, S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. Noviembre 17, 2011

7

Administradoras de Activos

En opinión de Fitch Ratings, los procesos de cobranza de GMAC son adecuados, el grado de integración que hay entre sus módulos de tesorería, administración de portafolio y contabilidad, le permiten tener información oportuna sobre la calidad del portafolio. Sin embargo, el nivel de cobertura de las reservas preventivas es considerado aún como bajo.

Tecnología Las funciones de administración de créditos se encuentran soportadas en el sistema SMART, un sistema desarrollado internamente, el cual cuenta con acceso remoto vía internet con usuarios individuales y contraseñas cifradas, tanto para el personal de GMAC Financiera como para terceros (intermediarios financieros y/o desarrolladores de vivienda). El sistema proporciona integridad a la información que es suministrada al mercado al mantener interconectividad con el sistema de registro contable. Cada uno de los movimientos de la cartera administrada en el sistema, genera una póliza contable para el registro de forma automatizada. El sistema abarca toda la vida del crédito, éste apoya la realización de diversos procesos tales como: 1. Proceso de fondeo, etapa en la que se reciben los datos originales del crédito y se realizan las validaciones o se detectan errores. 2. Proceso de compra de cartera (due diligence, validación de saldos y morosidad, definición de pool susceptible a compra). 3. Bursatilización de la cartera. 4. Recepción y validación de cobranza mensual 5. Consolidación de reportes de varios administradores (Supervisión de administradores; flujos de efectivo, seguimiento de gestiones y reportes a terceros). Adicionalmente, GMAC Financiera cuenta con un software denominado VISTAS, el cual es utilizado para generar reportes flexibles y dinámicos. GMAC Financiera pública dichos reportes de forma mensual a través de la página de internet www.mxmacinvestors.com.mx GMAC Financiera realiza respaldos de sus bases de datos diariamente, una copia de las mismas se resguarda en las oficinas corporativas de la institución financiera, mientras otra se envía a un sitio espejo en Metepec y una tercera copia que se encuentra en los servidores que utiliza la entidad en Estados Unidos. Adicionalmente, GMAC Financiera cuenta con plan de recuperación de desastres (DRP, por sus siglas en inglés) en el cual se consideran contingencias de tipo natural, humano o técnico, se realizan simulacros de recuperación de la información, con la finalidad de asegurar que la institución cuenta con la funcionalidad necesaria para continuar con sus actividades diarias en caso de una contingencia, así mismo se busca que los resultados de éstas reflejen los posibles problemas que se presentaría en este tipo de casos, para ser revisados y que el personal se encuentre debidamente capacitado para enfrentarlos. La plataforma tecnológica de GMAC Financiera cuenta con flexibilidad para adaptarse a las plataformas utilizadas por los desarrolladores de vivienda e intermediarios financieros (administradores primarios), y mantener una contínua armonía en el reporteo en una industria en constante evolución. GMAC Financiera, S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. Noviembre 17, 2011

8

Administradoras de Activos

Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación.

TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor © 2011 por Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY 10004 Teléfono: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier titulo. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier titulo para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD750.000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD10.000 y USD1.500.000 (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el “Financial Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. GMAC Financiera, S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. Noviembre 17, 2011

9