Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3

2.4. DYNAMICZNY ROZWÓJ NOWOCZESNYCH POWIERZCHNI BIUROWYCH W POLSCE Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych rozwija się bardzo dynamicznie, gdyż w 2014 roku łączne zasoby powierzchni biurowej w Polsce zwiększyły się o około 700 tys. m2 i osiągnęły poziom niemal 7 mln m2, co czyni go największym rynkiem biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej. To najwyższa podaż, odkąd ukształtował się w Polsce prawdziwy rynek nieruchomości biurowych. Polska posiada duży potencjał dalszego rozwoju rynku biurowego, szczególnie porównując poziom nasycenia powierzchnią biurową do poziomu odnotowywanego na bardziej dojrzałych rynkach Europy Zachodniej. Polska oferuje więc stosunkowo duży wybór powierzchni biurowych, rozmieszczonych w wielu lokalizacjach w całym kraju. Aktywność budowlana utrzymuje się na wysokim poziomie, gdyż aktualnie w trakcie realizacji pozostaje około 1 mln m2 nowej powierzchni biurowej, co potwierdza, że nasz kraj jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się rynków w Europie. Rekordowej podaży nowych biur sprzyja rosnąca atrakcyjność inwestycyjna Polski. W ostatnich latach nasz kraj awansował na 10 miejsce wśród liderów europejskiego rynku inwestycyjnego, przyciągając do Polski firmy z kapitałem zagranicznym a wśród nich coraz częściej także firmy z szybko rozwijającego się sektora nowoczesnych usług biznesowych. Tabela 1. Podaż nowej powierzchni biurowej oraz liczba i zatrudnienie w nowoczesnych centrach usług biznesowych w Polsce w latach 2009-2015 Wyszczególnienie Podaż nowej powierzchni biurowej w tys. m

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

478

389

243

526

579

680

700

47

56

70

83

110

135

170

246

272

299

337

400

440

470

2

Zatrudnienie w centrach usług biznesowych w tys. osób Liczba centrów usług biznesowych * - prognoza

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Raportu Colliers i ABSL

Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Polsce generowany jest głównie przez zachodnich inwestorów, stosunkowo nieznaczny udział mają firmy krajowe. Najbardziej aktywni pochodzą przede wszystkim z sektora centrów usług biznesowych, outsourcingu, IT oraz bankowego. Wiodącą organizacją branżową reprezentującą firmy sektora usług dla biznesu jest Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych w Polsce (Association of Business Service Leaders in Poland).ABSL zrzesza centra usług wspólnych (Shared Service Centers, SSC), outsourcingu procesów biznesowych (Business Process Outsourcing, BPO), 1

Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3 outsourcingu IT (Information Technology Outsourcing, ITO), centra badawczorozwojowe (Research & Development, R&D) oraz firmy wspierające rozwój sektora. ABSL uważa, że biorąc pod uwagę aktualny klimat biznesowy, gospodarczy i polityczny, to właśnie w obrębie tego sektora Polska może osiągnąć pozycję globalnego lidera. Już dziś nasz kraj jest liderem międzynarodowego sektora usług biznesowych w Europie. Ponadto, biorąc pod uwagę obecne tempo wzrostu ta gałąź polskiej gospodarki może wkrótce stać się wiodącym źródłem miejsc pracy w Polsce. Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Rynku i Doradztwa firmy konsultingowej Jones Lang LaSalle ocenia, że rekordowy wysyp nowych biurowców, to efekt przenoszenia do Polski centrów usług wspólnych międzynarodowych korporacji (SSC) oraz centrów outsourcingu (BPO). Zwiększony napływ firm z kapitałem zagranicznym do sektora usług biznesowych miał więc bezpośrednie przełożenie na wzrost zapotrzebowania na powierzchnię biurową i wzrost zatrudnienia osób pracujących w biurach. Podkreślić należy, że miejsc pracy przybywa także w istniejących już centrach usług, które rozszerzają swoją działalność i zatrudniają nowych pracowników. Według danych ABSL w Polsce funkcjonuje już około 470 centrów usług w sektorze SCC / BPO, które zatrudniają około 135 tys. osób pracujących w biurach. Na ten właśnie sektor przypada zdaniem ekspertów większość wynajętych nowoczesnych powierzchni biurowych . Według prognoz zatrudnienie w tym sektorze ma wzrosnąć w 2015 roku do około 170 tys. osób, aby w kolejnych latach osiągnąć poziom 200 tys. osób pracujących w centrach usług. Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce zdominowany jest przez Warszawę, której zasób nowoczesnej powierzchni biurowej wynosi około 4,39 mln m2 i której udział w łącznych zasobach nowoczesnej powierzchni biurowej wynosi około 61,4% . Kolejne 2,4 mln m2 znajduje się w dyspozycji ośmiu rozwiniętych rynków biurowych: Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Katowic, Poznania, Łodzi, Szczecina i Lublina. Drugie miejsce na polskiej mapie biurowej zajmują Kraków i Wrocław, których udział w całkowitej podaży wynosi odpowiednio 8,3% i 7,9%. Trójmiasto obejmujące Gdańsk, Gdynię i Sopot jest czwartym pod względem wielkości rynkiem biurowym, dysponującym około 7% krajowej powierzchni biurowej. Miasta takie jak Poznań, Katowice i Łódź charakteryzują się mniejszą koncentracją powierzchni, ale one również odgrywają istotną rolę na biurowej mapie Polski, gdyż w każdym z nich podaż powierzchni biurowej przekracza 260 000 m2.

2

Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3 Tabela 2. Podaż powierzchni biurowych i wskaźniki pustostanów w największych miastach w 2014 r. Stawki czynszu (EUR/m2)

Miasto

Podaż (m )

Pustostany

Warszawa

4 391 900

13,3 %

18,0 - 24,0

Kraków

617 400

5,6 %

13,5 - 15,5

Wrocław

516 500

11,1 %

12,0 - 15,0

Trójmiasto

396 800

12,6 %

12,75- 15,0

Poznań

285 200

14,3 %

12,5 - 15,0

Katowice

280 200

13,2 %

12,0 - 14,0

Łódź

241 500

11,0 %

11,5 - 13,5

Szczecin

99 200

15,8 %

11,0 - 14,0

Lublin

98 300

13,5%

10,0 - 13,0

2

Źródło: Raport Colliers International 2015

W latach 2013 -2014 najsilniejszą dynamiką wzrostu zasobów charakteryzowały się regiony o słabszej pozycji rynkowej, w szczególności Szczecin i Lublin. Całkowity zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w Szczecinie szacowany jest na ponad 145 tys. m2 z coraz większą liczbą biurowców klasy A. Obecnie w budowie w Szczecinie jest 5 obiektów o łącznej powierzchni ponad 60 000 m2, które będą oddane do użytku do końca 2015 roku, a w planach jest kolejnych 20 000 m2. Pojawiają się też nowe ośrodki w średniej wielkości miastach, takich jak Rzeszów, Bydgoszcz, Toruń, Olsztyn, Kielce, Opole, Białystok oraz Zielona Góra i Legnica, które określane są mianem rynków wschodzących. Rynki te również zyskują na znaczeniu i powiększają swoje zasoby powierzchni biurowej. Zróżnicowana oferta stanowi zatem solidny fundament dla rozwoju sektora nowoczesnych usług biznesowych. Sytuację polskiego rynku biurowego dobrze obrazuje poziom pustostanów, który w ostatnich latach dla głównych rynków biurowych wykazuje niewielką tendencję wzrostową. Na koniec czerwca 2014 r. niewynajęte pozostało około 12,4 % istniejących zasobów powierzchni biurowej, wobec 11,9 % na koniec II kw. 2014 r. Inwestycje dostarczone na rynek w II kwartale zostały wynajęte w 50%. Wysoka aktywność budowlana w Warszawie wpłynęła na wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej z około 9,9% w I połowie 2013 r. do 13,3 % na koniec 2014 r. Jeśli chodzi o największe rynki regionalne, to aktualnie nie ma wspólnego obrazka dla tych miast, co można zaobserwować w tabeli 2 W Krakowie występuje niedobór wolnej powierzchni biurowej w istniejących budynkach a współczynnik pustostanów kształtuje się na poziomie około 5,6%. Zupełnie inną sytuację możemy zaobserwować w Szczecinie, w którym współczynnik pustostanów jest najwyższy w Polsce. W Szczecinie w 2014 r. całkowita podaż powierzchni biurowej zwiększyła się do 99,2 tys. m2 . Na koniec czerwca 2014 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 15,8 %, wobec około 28 % na koniec 2013 r. Biorąc jednak pod uwagę spowolnienie aktywności 3

Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3 budowlanej w tym mieście, można oczekiwać dalszego spadku wskaźnika powierzchni niewynajętej. Czynsze wywoławcze utrzymały się w ostatnich dwóch latach na niezmienionym poziomie. Czynsze za najbardziej nowoczesne powierzchnie biurowe w Centrum Warszawy oscylowały w granicach 22-24 euro /m2/miesiąc, a poza nim - około 12 -14,5 euro/m2/ miesiąc. Natomiast poza stolicą, w najlepszych obiektach biurowych miesięczne stawki czynszowe w pozostałych głównych miastach kształtowały się między 11,5 a 17 euro/m2/m-c. Podkreślić należy, że główny atut nowoczesnych centrów usług biznesowych polega na liczbie tworzonych tam miejsc pracy. W dodatku system edukacji w Polsce jest taki, że mniej więcej jedna czwarta absolwentów szkół wyższych kończy kierunki ekonomiczne. W tej sytuacji przyciąganie centrów finansowo-księgowych pomaga zapewnić im miejsca pracy. Inwestorzy w BPO najchętniej wybierają kilka największych ośrodków: Warszawę, Kraków, Wrocław. Jednak obecnie, gdy rynek największych miast powoli się już zapełnia, tworzy się szansa dla mniejszych ośrodków, które też mają problem ze studentami kończącymi szkoły wyższe. Trzeba również pamiętać o wyjazdach sporej części absolwentów za granicę. Tworzenie miejsc pracy związanych z nowoczesnymi międzynarodowymi firmami, może pomóc ograniczyć w naszym kraju ten odpływ ludzi z wyższym wykształceniem. Siła procesów BPO/SSC polega na masowości usług. Tam się komasuje usługi wielu klientów zewnętrznych albo wielu oddziałów jednej firmy, co zmniejsza koszty. W związku z tym każde takie centrum zarabia na efekcie skali. O rozwoju sektora biurowego decyduje także dostępność i konkurencyjność ceny najmu nowoczesnej powierzchni biurowej oraz dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. Równie istotne jest dobre skomunikowanie lokalizacji, dostęp do lotniska oraz sieci dróg. Nie bez znaczenia są również zachęty dla inwestorów stosowane przez władze lokalne (np. specjalne strefy ekonomiczne, ulgi podatkowe). Wykorzystanie tych przewag konkurencyjnych będzie miało kluczowy wpływ na perspektywy rozwoju sektora usług biurowych w Polsce w najbliższych latach. Z badań ABSL, zrzeszającego większość dużych inwestorów w tym sektorze wynika, że zagranicznych inwestorów i klientów przyciąga do polskich centrów dobra jakość usług połączona z konkurencyjnym kosztem. Po branży motoryzacyjnej, centra usług biznesowych to drugi pod względem zatrudnienia sektor w którym zatrudnienie znalazło około 150 tys. osób i który obecnie rośnie o około 10-20 procent rocznie, czyli w tempie, którego nie notuje żadna inna gałąź polskiej gospodarki. Należy podkreślić, że centra usług biznesowych w Polsce dbają także o kompetencje przyszłych kadr. Z miejsc pracy, które powstaną w nowoczesnych centrach usług biznesowych, nawet połowa może bowiem przeznaczona dla absolwentów z niewielkim doświadczeniem zawodowym. Firmy z sektora nowoczesnych usług biznesowych chcą pomóc uczelniom w dopasowaniu absolwentów do potrzeb pracodawców. Znajomość języków obcych – nie tylko 4

Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3 angielskiego, wiedza na temat zarządzania projektami, znajomość podstawowych programów MS Office, umiejętność komunikacji w wirtualnej przestrzeni oraz otwartość na inne kultury – to niektóre z kluczowych kompetencji pracownika sektora nowoczesnych usług biznesowych. Ich wykaz, który przygotował Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych ABSL – zrzeszający czołowych inwestorów z tej branży – mają otrzymać na początku września polskie uczelnie oraz Ministerstwo Nauki i Szkolnictwa Wyższego i Rzecznik Praw Absolwenta.

PYTANIA 1. Scharakteryzuj główne determinanty kształtujące podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce. 2. Scharakteryzuj główne czynniki kształtujące popyt na rynku nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce. 3. Wyjaśnij w oparciu o tekst, w jakim stopniu podaż nowoczesnych powierzchni biurowych przyczynia się do wzrostu atrakcyjności inwestycyjnej Polski i przyciągania do kraju firm zagranicznych z sektora nowoczesnych usług biznesowych. 4. Przestaw graficznie następujące sytuacje na rynku powierzchni biurowych: a. Stan równowagi rynkowej, b. Wpływ wzrostu popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe na stan równowagi rynkowej i kształtowanie się wskaźnika pustostanów c. Wpływ zwiększenie podaży powierzchni biurowej na biurowe na stan równowagi rynkowej i kształtowanie się wskaźnika pustostanów d. wzrost zatrudnienia w centrach nowoczesnych usług biurowych, e. zastosowanie preferencji podatkowych dla firm zagranicznych, f. wzrost liczby zagranicznych centrów usług biurowych w Polsce, g. Spadek stawek czynszu za nowoczesne powierzchnie biurowe, h. Spowolnienie aktywności budowlanej inwestorów na rynku nieruchomości biurowych. 5. Zadanie w grupach: proszę podzielić grupę na parzystą liczbę zespołów, które przygotowują prezentację na temat: „Perspektywy rozwoju sektora nowoczesnych usług biurowych w Szczecinie a: a. jego wpływ na wzrost atrakcyjności inwestycyjnej miasta, b. przyciąganie firm zagranicznych z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Na następnych zajęciach poszczególne zespoły przedstawiają swoje prezentacje. Po prezentacjach dyskusja i ocena wypowiedzi poszczególnych zespołów.

PRZYPISY  

Mikroekonomia, red. D. Kopycińska, Wydawnictwo Volumina.pl, Szczecin 2011, rozdz. III Podsumowanie I półrocza 2014 roku na rynku nieruchomości biurowych w Polsce, Raport Colliers International 5

Katedra Mikroekonomii, WNEiZ, US: Mikroekonomia – studia przypadku, vol. 3   

Polska na tle Europy. Rynek biurowy w ujęciu 10-letnim, Raport Knight Frank, www.knightfrank.com.pl/resources/ Sektor nowoczesnych usług biurowych w Polsce. Raport ABSL, www.absl.pl/pl/repotrs Przegląd rynku nieruchomości .Podsumowanie 2014 roku .Raport Colliers Internacjonal, Polska – luty-2015

6