Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2016/2017 · Bielefeld

Wohn- und Geschäftshäuser Bielefeld Residential Investment Bielefeld Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser wurde in Bielefeld 2015 von einem starken Nachfrageüberhang geprägt. Zum einen führte ein geringes Objektangebot zu einem schwachen Handel. Insgesamt wurden nur 134 (2014: 204) Wohn- und Geschäftshäuser umgesetzt. Zum anderen erzielte das Transaktionsvolumen das zweitbeste Ergebnis nach 2007, da verstärkt größere Objekte, wie Wohnanlagen, verkauft wurden. So wechselten Zinshäuser im Wert von 120,6 Mio. EUR (2014: 112,9 Mio. EUR) den Besitzer.

In 2015 the market for residential investment in Bielefeld was distinguished by a strong excess in demand. On the one hand a low range of properties on offer led to weak trade. Altogether only 134 (2014: 204) residential investments were realised. On the other hand, the transaction volume showed the second-best result since 2007 as more and more larger properties, such as residential complexes, were sold and rental apartments to a value of 120.6 million euros (2014: 112.9 million euros) exchanged hands.

Verkauf von Sanierungsobjekten In den nachgefragten guten und sehr guten Lagen kommen kaum Objekte auf den Markt. Vermehrt sind unsanierte Immobilien aus den 50er- und 60er-Jahren in mittleren und einfachen Lagen im Angebot. Private Eigentümer und Erbengemeinschaften entscheiden sich hier häufig für einen Verkauf, da aufwendige Modernisierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle oder in der Wohnung erfolgen müssen. Auch die gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung nach EnEV, wie beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecken und der Austausch von älteren Heizkesseln, machen die Bewirtschaftung der Objekte immer komplexer. Eine verstärkte Aktivität haben wir zudem bei Stiftungen und Family Offices festgestellt, die ihren Bestand prüfen und sich von Objekten trennen, um das hohe Preisniveau für Gewinnmitnahmen zu nutzen.

Sale of refurbished properties In the desirable good and prime locations, hardly any properties appear on the market. Increasingly more unmodernised properties from the fifties and sixties are offered in average and basic locations. Private owners and communities of heirs often decide to sell as considerable modernisation measures to the building shell or interior become necessary. In addition, the legally prescribed energetic refurbishment in accordance with the energy law EnEV, such as the insulation of top floor ceilings and the replacement of older boilers make the maintenance of properties more complex. We also see increased activity in foundations and family offices that revise their portfolio and part with properties in order to take advantage of the high price level to gain profits.

Überwiegend regionale Anleger Erfahrene private Bestandshalter aus der Region kennzeichnen die größte Käufergruppe auf dem Biele-

Mainly regional investors Experienced private portfolio holders from the region characterise the largest buyer group on the investment market in Bielefeld. However, institutional buyers have also discovered the city by the Teutoburger Wald for

Bevölkerung und private Haushalte Population and private households

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

2025

Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s

323,1

323,3

327,2

328,3

328,9

329,8

330,3

337,2

Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s

168,3

168,4

171,3

172,8

173,1

173,9

173,9

178,5

Ø Haushaltsgröße Av. size of household

1,92

1,92

1,91

1,90

1,90

1,90

1,90

1,90

*Stand:/As of: 30.06.2015 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 • Bielefeld

Rendite versus Inflation

Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016

Yield versus inflation

Sales price 1st half 2016

10,0 mittlere Lage/average location

9,0

2.050

gute Lage/good location

Sehr gut prime

8,0 Lage/Location

7,0 in %

6,0 5,0 4,0 Inflationsrate/inflation rate

3,0

Umlaufrendite*/current yield*

2,0

1.500 Gut good 1.125 Mittel average 900

1,0

Einfach basic

0,0 -1,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2013

2014

2015

1. Hj.

0

500

1.000

1.500

2016

2.000

2.500

3.000

EUR/m² gew. Mittel

* Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds

min.

max.

für Bestandsobjekte/Portfolio properties

weighted average Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

Transaktionsvolumen*

Number of transactions

Transaction volume

220 200

204

195 173

180

169

160

Anzahl/Number

160 134

140

140

120 100 80 60 40 20 0 2011

2012

2013

2014

2015

2016**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bielefeld, Engel & Völkers Commercial

Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million

Transaktionsanzahl*

140 121

120 100

113 91

110

85 75

80

80

60 40 20 0 2011

2012

2013

2014

2015

2016**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bielefeld, Engel & Völkers Commercial

Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

felder Anlagemarkt. Aber auch institutionelle Käufer haben die Stadt am Teutoburger Wald für ihre Investitionen in Anlageimmobilien entdeckt. Besonders gefragt vonseiten der Anleger sind Objekte in innerstädtischen Lagen wie Gellershagen, Westen und Bielefeld-Mitte mit Faktoren bis zum 19,2-Fachen der Jahresbruttokaltmiete. Für Liebhaberobjekte werden vereinzelt auch höhere Preise gezahlt. Kurze Wege und ein vielseitiges kulturelles Angebot versprechen in den innenstadtnahen Quartieren eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Speziell die über 30.000 Studenten zieht es dorthin. Die Mieten haben sich stabil entwickelt und liegen in der sehr guten Lage bei bis zu 10,80 EUR/m². Aufgrund des vorherrschenden Objektmangels in den gefragten zentralen Lagen weichen die Käufer auf mittlere und gute Lagen wie den Bielefelder Osten oder Gadderbaum aus. Die im Norden gelegenen Stadtteile Jöllenbeck und Vilsendorf sind bei Erstkäufern beliebt und bieten sich ebenfalls als Alternative an. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Wohn- und Geschäftshäuser im Schnitt bei 1.100 EUR/m². Das typische Zinshaus besteht dort aus sechs bis acht Wohneinheiten und zeichnet sich durch eine solide Mieterstruktur aus. Die Preise für derartige Objekte bewegen sich zwischen 320.000 und 500.000 EUR. Aufwertung der Innenstadt Die Attraktivität der Innenstadt wird ab Herbst 2017 mit der Schaffung neuer Einzelhandelsflächen weiter gesteigert. Die ECE entwickelt und betreibt das neue Shoppingcenter „LOOM Bielefeld“ mit rund 26.000 m² Verkaufsfläche. Daneben entstehen auf 6.900 m² neue Büroräume sowie 20 Apartments. Durch punktuelle Projektentwicklungen entsteht ebenfalls in den gefragten sehr guten und guten Lagen neuer Wohnraum. Eine positive Entwicklung erfährt der am Südhang gelegene Teil von Brackwede, welcher bei vielen jungen Familien mit mittleren bis hohen Einkommen gefragt ist. Leicht steigendes Angebot Eine hohe Nachfrage nach Wohnraum zur Miete und eine steigende Zahl von Baugenehmigungen kennzeichnen den Bielefelder Wohnimmobilienmarkt. Aufgrund des etwas größeren Angebots an Anlageimmobilien im Jahr 2016 rechnet Engel & Völkers Commercial mit einem Anstieg der Transaktionszahlen bei einem proportional gleich ansteigenden Transaktionsvolumen. Die Kaufpreise werden sich auf dem hohen Niveau des Vorjahres einpendeln.

investing in properties. Investors are particular keen on properties in city centre locations such as Gellershagen, Westen and Bielefeld-Mitte with multipliers of up to 19.2 times the annual net rent. For especially desirable properties, even higher prices are paid in individual cases. Short distances and a multi-facetted range of cultural events promise a strong demand for rental apartments in quarters near to the city centre, particularly on the part of the more than 30,000 students. The rents have developed steadily and in prime locations can reach up to 10.80 euros/m². Due to the prevailing lack of properties in desirable central locations, buyers are deviating to average and good locations such as the east of Bielefeld or Gadderbaum. The northern districts of Jöllenbeck and Vilsendorf are popular with first-time buyers and also offer themselves as alternatives. Here the square metre prices for residential investments lie on average at around 1,100 euros/m². The typical rental property there comprises six to eight residential units and features a solid tenant structure. The prices for such properties range from 320,000 to 500,000 euros. Upgrading of the city centre The attractiveness of the city centre will increase even further as from autumn 2017 with the completion of new retail spaces. The ECE will be developing and operating the new shopping mall “LOOM Bielefeld” with around 26,000 m² of sales area. Next to this new offices and 20 apartments are being built over an area of 6,900 m². New living space is also being created thanks to individual project developments in the desirable prime and good locations. A positive development is also apparent in the part of Brackwede on the southern slopes which is popular with many young families with an average to high income. Slight rise in availability A strong demand for rented living space and a growing number of building permits are a typical feature of the residential property market in Bielefeld. Due to a slightly greater range of investment properties available in 2016, Engel & Völkers Commercial estimates a rise in transaction figures with a parallel increase in the transaction volume. The purchase prices will continue to lie at the previous year’s consistently high level.

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 • Bielefeld

Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2016. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2016. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.

Bielefeld - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Bielefeld - Residential Investment locations

Jöllenbeck

Theesen

Vilsendorf

B61 Schildesche Großdornberg Gellershagen Hoberge Uerentrup

Westen Johannistal

Heepen Mitte

Bielefelder Osten

Musikerviertel

B68

Gadderbaum Stieghorst B66 Brackwede

A2

B61

Senne

Sennestadt

A33

© Engel & Völkers Commercial Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Prime location

Good location

Average location

Basic location

Gewerbe-/Industriefläche

Grünfläche

Gewässer

Commercial/Industrial area

Green area

Waters

Indikator Indicator

2013

2014

2015

2016*

Faktor

16,0 – 18,0

16,2 – 18,6

16,4 – 18,6

17,0 – 19,2

Multiplier

13,5 – 16,0

14,0 – 16,0

14,0 – 16,2

14,5 – 17,2

12,5 – 13,5

12,5 – 13,5

12,5 – 13,5

12,5 – 14,5

11,5 – 13,0

11,5 – 13,0

10,5 – 12,5

10,5 – 12,5

8,50 – 9,70

8,50 – 10,30

8,90 – 10,80

8,90 – 10,80

7,00 – 8,50

7,00 – 8,50

7,00 – 8,50

7,00 – 8,50

6,40 – 7,20

6,50 – 7,20

6,50 – 7,20

6,50 – 7,20

5,00 – 6,50

5,00 – 6,50

4,50 – 6,00

4,50 – 6,00

Whg.-Mieten in EUR/m2 2

Residential rents in EUR/m

Trend

       

*1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

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