Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2015/2016 · Offenbach
Wohn- und Geschäftshäuser Offenbach Residential Investment Offenbach Durch die Nähe zu Frankfurt und wegen kontinuierlicher Aufwertungsaktivitäten wird Offenbach als Standort für Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser immer interessanter. Auch die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen steigt. Anders als in Frankfurt ist hier auch das Angebot nicht so ausgedünnt. Nur bei den sogenannten „Rundum-sorglos-Immobilien“ bzw. den gepflegten Objekten in etablierter Lage ist das Angebot gering. 2014 stieg die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser im Vergleich zu 2013 um rund 80 %. Dies ist auch im Vergleich zu den Jahren davor ein herausragender Wert. Das Umsatzvolumen hat sich mit 134 Mio. Euro weit mehr als verdoppelt. Der Durchschnittspreis pro Immobilie stieg auf etwas mehr als 1 Mio. EUR (2013: 725.000 EUR). Dies zeigt, dass viele größere Objekte gehandelt wurden.
Through its proximity to Frankfurt and continuous upgrading activities, Offenbach is becoming increasingly interesting for residential investment. The demand for rental and freehold apartments is also growing. Unlike in Frankfurt the range on offer is not so thinned out. There is only a shortage of so-called “Allround-Carefree Properties” or well-maintained premises in established locations. In 2014 the number of residential investments sold rose by around 80 % compared with 2013. This is an excellent figure in comparison with the past few years. The turnover volume has far more than doubled at 134 million euros. The average price per property has also risen to slightly more than one million euros (2013: 725,000 euros). This shows that many larger properties exchanged hands. Offenbach comparatively inexpensive Offenbach, bordering in its southeast on Frankfurt, is growing closer together with the Main metropolis. The independent city is almost taking on the character of a suburb of Frankfurt. However, for many people from Frankfurt, Offenbach as a residential area is developing into a comparatively inexpensive alternative, especially as Frankfurt can be reached by S-bahn in only 20 minutes. Offenbach is making an active effort to improve its image. A good example of this is the Kaiserlei that functions as a classical gateway between Offenbach and the south of Frankfurt. Since the nineties the area has been redeveloped as a district and upgraded by both municipal councils. Also the urban development of the harbour in the north has been very successful and is well accepted. Many districts are undergoing an upgrading process. Rents and prices are
Offenbach vergleichsweise günstig Das im Südosten an Frankfurt grenzende Offenbach wächst immer stärker mit der Mainmetropole zusammen. Die eigenständige Stadt bekommt fast den Charakter eines Teils von Frankfurt. Dabei entwickelt sich Offenbach für viele Frankfurter als Wohnsitz zu einer vergleichsweise günstigen Alternative, zumal Frankfurt von hier aus innerhalb von 20 Minuten mit der S-Bahn erreichbar ist. Offenbach ist aktiv dabei, sein Image zu verbessern. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Kaiserlei, die als klassisches Eingangstor zwischen Offenbach und dem Frankfurter Süden fungiert. Das Gebiet wurde seit den 90er-Jahren von beiden Kommunen gemeinsam als Stadtteil neu entwickelt und aufgewertet. Auch die städtebauliche Hafenentwicklung im Norden ist sehr erfolgreich und wird
Bevölkerung und private Haushalte Population and private households
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
2020
2025
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s
119,0
118,8
114,9
116,9
119,2
120,3
119,6
120,1
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s
56,7
56,6
55,0
56,2
57,0
57,6
57,8
58,6
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
2,10
2,10
2,10
2,09
2,09
2,09
2,07
2,05
*
Stand:/As of: 30.09.2014 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Offenbach
Rendite versus Inflation
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015
Yield versus inflation
Sales price 1st half 2015
10,0 9,0
1.600 Sehr gut prime
8,0 7,0 Lage/Location
in %
mittlere Lage/average location
6,0
gute Lage/good location
5,0 4,0 Inflationsrate/inflation rate
3,0
1.350 Gut good 1.050 Mittel average
Umlaufrendite*/current yield*
900
2,0
Einfach basic
1,0 0,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2012
2013
2014
1. Hj.
0
200
400
600
800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800
2015
EUR/m² gew. Mittel min.
* deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating
max.
für Bestandsobjekte/Portfolio properties
weighted average Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Transaktionsvolumen*
Number of transactions
Transaction volume
140
131
120 105 97
Anzahl/Number
100
95 90 74
80 63 60 40 20 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Offenbach, Engel & Völkers Commercial
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Transaktionsanzahl*
150 134
135 120
100
105 87
90
80
75
60
57
60 45
39
30 15 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Offenbach, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
gut angenommen. Viele Quartiere befinden sich im Aufwertungsprozess. Die Mieten und Preise steigen. Sichtbar wird dies bei der hohen Nachfrage nach höherwertigen Eigentums- und Mietwohnungen, die auch auf das niedrige Zinsniveau und den Mangel an Anlagealternativen zurückzuführen ist. Außerdem ist die Finanzierungsbereitschaft der Banken gestiegen. Themen wie die „Mietpreisbremse“ schränken die Nachfrage nicht ein. Vielmehr wird der Druck auf die Mieten durch das Bevölkerungswachstum anhalten. Viele Käufer aus der Region Die Käufer kommen vorwiegend aus der Region und kennen den Markt genau. Hierbei handelt es sich meist um Investoren, die schon mehrere Wohn- und Geschäftshäuser besitzen und versuchen, dem Frankfurter Angebotsmangel und den sehr hohen Preisen zu entkommen. Ausländische oder überregionale Anleger sind eher die Ausnahme, und auch Erstinvestoren, sofern sie nicht aus Offenbach kommen, sind selten. Die Professionalität der Käufer zeigt sich auch im zügigen Vermarktungsprozess, weil viele von ihnen den eventuell notwendigen Sanierungsbedarf gut einschätzen können. Insbesondere die Nähe zu Frankfurt und die im Vergleich deutlich niedrigeren Faktoren und Preise machen die Stadt für Investoren interessant. Der Unterschied zu vergleichbaren Lagen in anderen Städten kann durchaus mehr als fünf Faktoren betragen. Während in guten Lagen Offenbachs Faktoren zwischen 13,0 und 16,5 gezahlt werden, sind es in guten Lagen Frankfurts 18,5 bis 22,5. Die Preise sind zwar weniger stark als in Frankfurt gestiegen, sind dafür aber nachhaltig. In den mittleren Lagen werden etwa 1.050 EUR/m² für ortstypische Objekte aufgerufen, in Frankfurt wird dagegen mit 2.000 EUR/m² fast das Doppelte verlangt. Weiter steigende Preise Bei weiter steigenden Faktoren und Preisen wird die Verkaufszahl für das Gesamtjahr 2015 wohl ein hohes Niveau behalten, allerdings nicht auf Höhe des Vorjahres. Das Umsatzvolumen wird zwischen 80 und 100 Mio. EUR liegen. Durch das weiterhin niedrige Zinsniveau wird der Nachfragedruck anhalten, zumal Alternativen für vergleichsweise risikolose Anlagen fehlen.
rising. This is particularly visible in the strong demand for higher-quality freehold and rental homes due to the low interest level and the shortage of investment alternatives. In addition, the willingness of the banks to finance has improved. Topics such as the “rent control“ are not having a negative impact on demand. Instead the pressure on rents will continue to grow due to the rising population figures. Many buyers from the region Buyers are mainly from the region and are very familiar with the market. They are mostly investors who already own several residential investments and are trying to avoid the shortage of suitable premises and the very high prices in Frankfurt. Foreign or supra-regional investors tend to be an exception, and first-time investors, provided they are not from Offenbach, are rare. The professionality of the buyers is also apparent in the marketing process as many of them can easily estimate the possible modernisation requirement. In particular the proximity to Frankfurt and the comparatively much lower multipliers and prices make Offenbach interesting for investors. The difference to comparable locations in other cities can often be more than five multipliers. Whereas in good locations in Offenbach multipliers between 13.0 and 16.5 are paid, the figure in good locations in Frankfurt lies between 18.5 and 22.5. Although prices have risen less drastically than in Frankfurt, they are, however, sustainable. In average locations about 1,050 euros/m² are asked for typical local properties, whereas in Frankfurt at 2,000 euros/m² the asking price is almost double. Prices continue to rise With continued rising multipliers and prices the sales figures for the whole of 2015 will probably remain on a high level, but will not be as high as last year. The turnover volume will lie between 80 and 100 million euros. Thanks to the persistently low interest rate, the pressure of demand will continue, especially as there are few alternatives for comparatively risk-free investments.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Offenbach
Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2015. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Offenbach – Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Offenbach – Residential Investment locations
MAIN
Rumpenheim Biebernsee
Bürgel
Nordend Kaiserlei Zentrum Mathildenviertel
Westend
Waldheim
Südl. Innenstadt
A661
B448
Senefelder-Quartier Lichtenplatte Musikantenviertel
Nord
B43
West
Tempelsee
Lauterborn
Bieber
Waldhof
Rosenhöhe
© Engel & Völkers Commercial Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Prime location
Good location
Average location
Basic location
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Commercial/Industrial area
Green area
Waters
Indikator Indicator
2012
2013
2014
2015
Faktor
13,0 – 14,0
14,0 – 15,0
14,3 – 16,0
15,5 – 18,5
Multiplier
12,0 – 13,3
13,0 – 14,0
13,0 – 14,5
14,5 – 16,5
11,0 – 12,0
11,5 – 12,5
11,6 – 13,5
13,0 – 14,0
10,0 – 11,0
10,5 – 11,5
10,5 – 11,7
11,5 – 12,8
9,00 – 10,00
9,00 – 11,00
9,00 – 11,00
9,50 – 11,50
8,00 – 9,50
8,20 – 9,70
8,50 – 10,00
9,00 – 10,50
6,50 – 8,00
6,50 – 8,50
6,50 – 8,50
7,00 – 8,50
5,50 – 6,50
6,00 – 7,00
6,00 – 7,00
6,50 – 7,50
Whg. – Mieten in EUR/m2 2
Residential rents in EUR/m
Trend
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Offenbach
Engel & Völkers Main-Taunus GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Taunusanlage 18 · 60325 Frankfurt/Main Tel. +49-(0)69-24 75 75 50 ·
[email protected]
