Märkte und Inve stm ent

IMMOB ILI EN BUSIN ESS_02/ 2013

.~_ _ 18

2013 Chancen und Herausforderungen Immobilienmärkte - Der Investmentstandort Schweiz bleibt gefragt, darin sind sich viele Marktteilnehmer einig. Allerdings stellt das neue Jahr die Branche vor Herausforderungen. Ein Blick in die Kristallkugel. Von Birgitt Wüst / Bild er : Photo cas e. PD

Noch ist da s Jahr jung und ang esi cht s

dass Immobil ienin ves titionen

in der

volumen sowi e mit stabil en bi s leicht

der zurü ckli egend en Marktturbul en-

Sc hweiz au ch 201 3 bes ond ers attr akti v

s teigend en Preisen für di e l a- Lagen der Städte, und zw ar für alle Immobi -

ze n bli ckt die Im mobili enbran che mit

bleiben - vor aus gese tzt, da s Zin sni -

Spannung auf die komm end en Mon ate

veau bleibe ni edri g und di e Mi grati on

li enart en. « Di e A nziehung skr aft der

- we ltwe it. A uch in der Sc hwe iz gibt es

pos it iv. Der Grund : Sch we izer Immo -

Sc hwei ze r Immobili e bleibt al so un -

einig e Unwägbarkeiten; doch aller Un -

bili en profiti er en vo n In flation sa ng st

ve r änd ert », konstati ert Daniel Za ugg,

kenrufe zum Trot z seh en die hi es ig en

und Eurokri se und sind des halb al s

Partn er und Sec tor Lea der Real Estat e

Marktt eiln ehmer di e Lage im eigen en

Kapit ala nlag e im In - und Ausl a nd we i-

bei Ern s t & Young Schwei z.

La nd ent spa nnter a l s im europäisc hen

terh in begehrt . 92 Pro ze nt de r Befrag -

Umf eld und zukünftigen Entwi cklungen

ten sehen di e Schw eiz al s attraktiv en

eher gel asse n entg egen . So erwart en

Stand ort für Imm obili enin ves tm ent s,

Preissensitivere Kä ufe r

etwa di e für da s aktu elle Tr endbaro -

trot z Ein schr änkung en durch die Fi -

Denno ch, gan z ung etrübt ist di e Freud e

me ter von Ern st & Yo ung befra gten

nanzm arktr eg uli erung en Base l II I und

ni cht. Das m akroökonomi sche Umfeld

Marktteiln ehmer, unt er and er em am

Solven cy 11; im europä isc hen Verglei c h

ist weit erhin sc hwi erig, wa s offenbar

Sc hwe ize r Mark t ak ti ve Banken, Ve r -

se hen 86 Proze nt di e Sc hwe iz a l s at-

er ste Auswirk ung en auf das Segment

sicherung en, Imm obili enfond s, Imm o-

tr aktiv. Di e Mehrh eit r ec hn et zud em

Luxu swohnun ge n hat. So wurd e jüng st

bili en -AGs und Baug enosse nschaften,

mit einem s teig end en Tra nsa ktion s -

üb er di e sc hw ierig er we rd end e Ver -

IMMOBILIEN BU SINE SS_02/2 01 3

Märkte und Inves tm ent

19

«Das Risiko besteht in der Abkopplung des Investoren- vom Nutzermarkt.» Steph a n Kloess. Kl oessRea lE s tate

«Offen bleibt, was mit den in der Innenstadt geschehen wird.» Robert Hau ri. SPG In terc ity Zuric h

marktung vo n Lu xuswo hnung en in der

den Lu xuswo hnung en zwar ei ne «ge-

di e Züri c hsee- Region sowie entlang des

Reg ion Zü ri ch berichtet; Hund erte sol-

wisse Sätt igun g erre ic ht », doch sei das

Ge nfer sees. Doch se i di e Nac hfrage

cher Obj ekte stünd en der ze it leer. Der

obe r e Preisseg m ent viel volat iler und

nac h Wohnung en in den Grossräumen

Hintergrund: Die ökonomi sche Un si-

spieg ele ni e ei ns zu ein s di e Vorgänge

Zü ri ch und Genf im abge laufene n Jahr

cherheit. die Euro - Kri se und der Um -

auf dem Gesamtmarkt. Ä hnli ch sieht

nochmals gestiegen. Beim Zürche r Be-

sta nd, dass Banken bei teurem Wohn-

man bei Eng el & Vö lkers die Lage: «Der

ratungsunterne hm en Kuoni Mu eller & Partner [KMP] geht man davon aus, dass

eig entum vors icht iger geworden se ien.

Imm ob ili enm ar kt Sc hweiz ist na ch w ie

An ze ichen für da s Plat ze n der of t be -

vor ge sund, sieht m an von einig en weni -

20 13 bei den Eige ntum swoh nun gen fl ä-

sc hworenen Immobili enbla se wi ll man

gen Hot spo t s ab, in welchen eine Über-

chenm äss ig ni cht zu gross kon zipi er-

in der Entwicklung in des ni cht erken -

hitzung der Preisentwicklung droht.» Es

te Wohnung en verstärkt na chg efragt

nen. So ist gem äss Wüest & Part ner bei

se ien dies «di e übli chen Verdäc htig en»,

werde n. Bei den Eigentumswohnungen

ANZE IGE

Seit 1991 veröffentlicht Colliers den Büromarktber icht. Darin en thalt en sind aktuelle Angaben zu Mietpreisen, Rend iten, Angebotsflächen, Nachfragebed ürfni ssen und we iteren marktreleva nten Kennzah len. Darüber hinaus werden die neusten Trends dargestellt und die kommenden Entwicklungen aufgezeigt. Im Fokus stehen die Wirtschaftsräume Basel, Bern, Genf, Lausanne und Zürich sowie eine Übersicht zu den 20 grössten Agglomerationen in der Schweiz. Sind Sie neugierig? Unter www.colliers.ch erhalten Sie den Bericht ab dem 5. Februar 2013 kostenlos. Oder rufen Sie uns unter Tel. +41 43 210 51 00 an.

Märkt e und Inves tm ent ._ _ _ 20

IMMOBILI EN BUSINESS_02/2 01 3

«De r Druck auf Mieten im gewerblichen Bereich dürfte zunehmen.» St efan Pfi ster, K PMG Schwe iz

«Mi t Mietzinskorrektu ren von zehn bis 20 Prozent ist zu rechnen.» St effen Sze idl , Drees & Som m er Sc hweiz

ze ichn e sich unterde sse n ein Trend ab:

Bereich vor nehmen, ha lte ich vo r dem

ab. » Insbes ond er e für knapp budge-

«G ro sse

Hintergrund der w irt sc haftlich en Aus-

tiert e Kaufp läne k önnte die Ford er ung

Eigentum swohnungen

mit

nicht eff izient genut zter Wohnfläche

sic hten für sc hw ierig.»

sind aufgrund de s hohen Prei sn ivea us und des abso l ute n Endpreises unter

nach mindestens ze hn Proze nt echten Eigenmitteln - al so nicht üb er die Ver-

Keine Zinserhöhung in Sicht

Druck geraten. Die Kä ufer sind prei s-

we ndung der Pensionskasse ngeld er eine Verzögerung oder das Aus bede u -

se ns itive r geworden.»

Jürg Mü l ler, CEO der CSL Imm obili en

Stephan Klo ess , Ge sc häft sführer vo n

AG, empfi ehlt aufm erk sa m zu verfo l-

Da s Ris iko einer Zinserhöhung, die für

Kl oessRealEstate , kommt mit Bli ck auf

gen, was sich im laufend en Jahr an der

di e Immobili en märkt e immer al s Gefahr

die jüngsten Entwick l ung en zu ein em

Fin anz ierung sfront tut: «Für den Ver-

hera ufbesc hworen w ird, gilt inde s als

se hr klar en Fa zit: «Inves titionen in An-

kauf von Wohn eigentum ze ichnet sich

ger ing. «Immobilien als Anlageobjekte

l agep rodukt e, di e im Sektor Wohnen

mit den neuen Vorschr ift en der Ban-

we rd en vo n privaten w ie in stitution ellen

ten, so Mü l ler.

im Lu xusseg m ent tät ig sind oder/und

ken für di e Vergabe von Hypotheken

Inves toren na ch w ie vor stark na chge-

Immob il ienentw icklungen

eine l eicht reduzierte Kaufbereit sc haft

fragt, so dass die Preise aktu ell noch

in

diesem

Die Hürden liegen höher Regulatorien - Für Proj ek t-

und die se um zuset ze n» . «Ich gehe

entw ickl er sin d die Ze iten nic ht

davon au s , dass sich di e Erkennt-

Flächennutzungen bei zutrag en.

ein fac h. Di e Bra nche erke nnt

nis ve r stärk en w ird , da ss wir in

«Trends w ie di e Verdichtung, die

de nn oc h Opport unität en.

der Sc hw eiz nic ht in erster Lin ie

Urban isierung sow ie die Individua -

einen Mangel an Bauland, sondern .

li sierung der Gesellschaft werden

Zu den grössten Herau sforderu n-

an inte l lig enten Nut zung smög -

sich verschärfen», prognosti ziert

gen, die in diesem Jahr auf die

lichkeiten der best ehend en Res-

auch Anton Affentranger, CEO der

Sc hweizer Immobi l ienbranche

so urcen hab en», ist auch Markus

Imp leni a AG. Di e Na chfrage nach

zungen zu erhö hen und so zu mehr

zukomm en, zä hlt Henri Muhr, CEO

Graf üb er ze ugt. Der SPS - Chef

tot al ind ividualisierten Wohn - und

der Stein er AG , die Änderungen der

verweist darauf, da ss es in allen

Arbeitsformen und nach darauf

gesetz l ichen Rahm enbed ingung en.

Wi rtsc haft sr eg ion en der Sc hweiz

zug eschn itt enen Wohnung e~ res-

Gemeint sind neb en den Land -

Gewerb e- und Indu strie areal e gibt,

pektive Arbe it splät ze n in urbanen

sc haftsinit iativen unter anderem

die ni cht mehr oder nur noch te il-

Gebi et en werde 201 3 lang sa m ins

die Ver sc härfung der Lex Koller,

we ise genutzt werden. «Hier bieten

Rollen kommen - mit entsprechen-

da s Zwe itwohnung sverbot sowie

sich ganz spannende und nachhalti -

den Ausw irkungen auf den Markt:

die Rev ision des Raump lanung sge-

ge Entwi ckl ungsmög l ichk eiten, di e

«Gleichzeitig werden un s die de-

se t zes ode r die Kulturlandin iti ati ve

ho chwertige, bestens ersch lossene

mographi sc he Entwicklung und ihr

im Kanton Zürich. «D iese Veränd e-

Arbe itsp lätze und Verkaufsflächen,

Einflus s auf das Immobili enang ebo t

rung en bringen m om entan grosse

aber auch attraktive Wohn ungen

weiterh in star k besc häftig en. Hi er

Un sicherh eit in den Markt» , m eint

sc haffen könn en.» Zusät zl ich biete

gi lt es in näch ster Ze it vor allem

Muhr. «Wir mü sse n lern en, hi er

da s heutige ber eit s überbaute Land

gute Lösungen für Wohn en ab 55+

un se re Opportunitäten zu er kenn en

viele Mögli chk eiten , di e Ausnut-

zu entwicke ln und anzubi eten.»

IMMOBILI EN BU SIN ESS_02/2 01 3

Märkt e un d Investme nt 21

«Die Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen bringen momentan grosse Unsicherheit in den Markt.» Henr i Muh r, Stein er AG

«Trends wie die Verdichtung, die Urbanisierung sowie die Individualisierung der Gesellschaft werden sich verschärfen.» Anto n Af fentrang er, Impleni a AG

weiter steig en können. Der Grund li egt in dem historisch grossen Spread zwisc hen

zehnjä hrig er

Bundesobligation

als ri sikoloser An lage und den durchschn ittli chen

Diskontsätzen»,

m eint

Kolumne

Alles spanisch oder was?

Kloess. «Obwo hl die Di skon tsä tze in Be-

Joach im Schütz ,

wertungen und Transakt ion en über die

Swiss Finance & Property

letzten Jahre m ehrfac h gesenkt w urd en, beträgt der Spread bei Wohnen und Büro

Zur Zei t fragen sic h immer mehr Beob-

Schwe iz, der aus dem Ruder zu laufen

um die 3,4 Prozent.» Som it bestehe aus

achter, ob die hi es ig e Immobili enpre is-

droht. Ich sehe das nicht. So we isen

Sich t der Investoren noch Luft nach oben

entwicklung nicht in einem grossen

z.B.

bezüglich potentieller Transa ktionsprei-

Crash münden muss. Es mehren sich

ge aus den Pensionskassen se it 2009

se - in sbeso nd ere vor dem Hinterg rund

die St imm en , die von der Schwe izer i-

eine si nkende Tendenz auf, und lagen

ni edrig erer Al terna ti vverzinsungen.

schen Nat ion albank und dem Bundes -

2011 mit ca. 2,1 Milliarden Franken auf

Risiko besteht Stephan Kloess zu folg e

rat die Aktivierung sogenannter m akro -

dem tiefsten Niveau se it 2004. In der

in ein em eher stag nierenden oder sich

prudentieller

gleichen Zeit is t die Verschuldung der

leic ht

wirtschaftli-

Fast unisono sieht m an die Hauptursa -

privaten Haushalte von 119 Prozent im

chen Umfeld in der Abkopplung des

che für den nunm ehr scho n mehrere

Verhältnis zum BIP auf 120, 3 Prozent

Inves tor en marktes vo m Nutzer-/Miet-

Jahre an halt ende n Preisanstieg in ein er

gest iegen. Dies entspr icht fast genau

markt, vor allem im Büro- und Tei len

aus ufernden Verschuldung. Das Haupt-

der Zunahme der privaten Hypothe-

des

argum ent

absc hwächenden

Retailmarktes:

«Dam it

besteht

Massnahmen

dieser

besorgten

ford ern.

Markt-

ken

die

in

vielgesc holtenen

Vorbezü -

diesem Ze itraum.

Nüchtern

die Gefahr steigender Preise aufgrund

teilnehmer richtet sich insbesondere

betrachtet steht also der zusätz li chen

sinken der Verzinsungsannahmen bei

gegen den Vorbezug von Mitteln der

Verschuldung eine Invest iti on in Wohn -

gleichzeitiger Stag nation oder Senk un g

beruflichen Vorsorge im Rahmen der

raum gegenüber, und die ist erst noch

des Mietniveaus.» In der Folge würden

Wohneigentumsförderung IWEFl. und

günstiger, al s würde man diesen zu -

die Immobili enwerte in Bewertungen

die steigende Verschuldung der privaten

sätzl ichen Wohnraum mieten. Im Un -

und Transaktionen korrigieren.

Haushalte per se. Mit Verwe is auf Spa-

terschied zu vielen anderen Ländern

nien und die USA w ird ein bedrohliches

wurde und w ird mit der Auswe itun g

D ru ck auf Mieten dürfte steigen

Szenario für die Sc hweiz beschrieben.

der Hypothekarverschuldung kein zu -

Ist dem wirkl ich so? Mit Blick auf die Dass die Mietpreise im Office-Bereich : verfügbaren Za hl en kommt mir die For -

sätz li cher Konsum fin anz iert. Was bleibt, wäre die berechtigte Sor -

si nken werden , sc heint in der Tat nicht

derung nach einer mit der Schwe izer

ge, wenn die Leerstandsquote deutlich

unwahrscheinlich. Dafür spr icht etwa

Immobilienentwicklung

ansteige n würde , oder we nn die neuen

begründeten

ein neuer Trend, den Robert Hauri,

zusätzl ichen Wachstumsbremse recht

Bauinvestitionen kurzfristig finanziert

CEO von SPG Int ercity Zurich AG, aus -

seltsam vor. Was so ll denn eigentl ich

würde n. Be id es ist nicht der Fall. Aus -

gemac ht hat: «Erfolgte die Vermietung

gedämp ft werden, und wieso? Ange -

se rd em hat das private, speku l at ive

vo n

sichts der rückläufigen

grössere n

Büroflächen

bisher

Konjunktur -

Bauen zur Vermietung Ibu y- to - letl kei -

we itg ehen im Rohbau, w ird ak tu el l : tenden zen in Europa macht das ganze

ne Tradition in der Schwe iz. Der Ruf

auc h in diesem Marktsegment mehr : konjunkturell betrachtet wen ig Sinn, es

nach

und mehr vollständig ausgebaut ver -

men in der Schweiz kommt mir deshalb

se i denn, wir hätten einen extrem kre-

mietet.» Ausserdem würden sich Un - : ditfinanzierten Immobilien boom in der

makroprudentiellen

ziem li ch spanisch vor.

Massnah-

tvl ärkt e und Inves tment

ItvltvlOBILIEN BU SINE SS_02/ 201 3

22 ~----

«Chancen bieten die anhaltend starke Zuwanderung, die Schaffung neuer Arbe itsplätze , die hohe Kau fkra ft de r Bevölkerung und die tiefen Zinsen.» tvl a rku s Graf .. Sw iss Prim e Site

«Auch 2013 stehen Wohnimmob ilien zuobe rst auf der Einkaufsliste der Investoren.» Rolf Ba ch, Ern st & Young Sc hweiz

ternehmen vermeh r t für neu erste llt e

Bli ck au f das Angebot an Büro flä chen

ni cht zu vergessen die Nut zun gs fl exi-

Bürogebäude entsc heide n - un d als

in Zü r ic h. Dass der tvlarkt in s Boden-

bilit ät sowie opt im ale Voraussetzungen

Kon se qu enz, wei l die se inn er stä dtisch

lose fällt , er wartet er inde s nicht: «tvlit

für effi ziente betri eblich e Ablä ufe.»

so gut w ie nicht vor hand en sind, gegen

tvliet zinskorrekturen vo n zehn bi s 20

ze ntrale Lagen. Offen bleib e, was mit

Pro ze nt ist j edoc h zu rechnen.»

Sicherheit und Stabilität gefrag t

Kein G ru nd zur Pa nik

Bl iebe noc h di e Frage off en, we lch e

den «de modi ert en Gebäuden » in der Inn enstad t ge sc hehen w ird . Be i Kuoni tvluell er & Part ner geht man davon aus, dass das Fläc henangebot

Investorengruppen 20 13 die Nac hfra Doch

kei ne

Her ausford erung

ohne

ge präg en und we lche Präferenzen sie

be i Bürofl äc hen in nä chster Ze it wei-

Chance n. Ein e davo n sieht Stefan Pfi ste r

habe n. «Aufgrund des anha ltend ti efen

ter zun eh men w ird, da be ispi el swe ise

«im tvlut zur Ern euerung», das heisst,

Zin sniveaus werden di es Versicherungen und Pens ionskassen se in, we lche

einig e Grossbanken heute no ch l au-

im Verkau f von ni cht strat eg iekonfor -

fen de Rückm ietve rträg e auf bereits

men Objekten oder auch im Abbruch

ihre Verpfl ichtung en durch l angfrist ig

verä usserte n Li egensc haf ten in den

und Neuba u : «Die hohen Landp r eise

gesicherte Cash-F lows decken m üs-

Stadtzentren habe n. Aufgrund von A r -

ermöglich en

se n», sag t Pfi st er. « Di ese Inves toren

beit splat zre dukti onen

mit dene n sich ein Portfo li o langfri st ig

haben bes timmt e r eg ulatori sc he un d

te ilwe ise n Aufgabe di eser tvli etfl äc hen

nachhaltig ausr ichten lässt .»

str ategi sc he

zu m

zu

tvla r ku s Graf, CEO der Sw iss Prime

dahe r Core-L iege nsc hafte n im Woh n -

rechnen. Be i sc hlecht unterh altenen

Site AG, geht davon aus , dass das Flä-

un d kommerzie llen Seg m en t suchen. » «Auch 20 13 stehen Woh nimm ob ilien

nächstmög l ichen

se i mit

einer

Erneuerung sst rategi en ,

Ze itp unkt

Vorgaben

und

werde n

L iege nschafte n an ungün st ig en Lagen

chenangebot in allen

führe das bestehende Überangebot zu

m en ten auch 20 13 abso rbi er t werden

zuober st auf der Einkaufs l is te der In -

hoh en Leers tand sz iffern. « Der Druck

w ird - vora usgese t zt es hand elt sich

vestoren» , bes täti gt Rolf Bach , Leit er

auf tvl ieten im gewerblichen Bereich

um Neubauobjekte oder Bestandes -

Transaction Real Esta te bei Ern s t &

dürfte zun ehm en» , progno s ti ziert St e-

lieg ensc haft en,

au f

Young Schwe iz. Allerdin gs w ürden auf-

fan Pfister, Leit er Advisory und tvli t-

die

ausge ri ch tet

grund der Verknappung verma rktung s-

gl ied der Geschäfts leit ung vo n KPtvlG

sind r espe kti ve l aufend für den tvl arkt

fähige r Immobili en im Bereic h Wohnen

Sc hwe iz, und verwe ist darauf, dass

fit geha l ten wur den: «C hancen bi ete n

und Büro an Tripl e-A-S tandorten zur

Untern ehm en ihre Fläche nn achf r age

die an hal tend

s tar ke Zuwande run g,

Ris ikobeimisc hun g ve rm ehrt Alternativen nachg efragt , be ispi el swe ise Hote l-

di e

Nut zungs seg-

konsequen t

tvlarktbedürfn isse

und damit die Kosten opt imi eren wer-

die Sc haffung neuer Arbeitsplätze, die

den: «Dam it ei nh erg ehend dürft en di e

hohe Ka uf kraft der Bevöl ker ung und

u nd

Leers tand squot en vor al lem in älteren

die tiefen Zin sen.» A llerdings dürfe

in stituti onelle n Anlegern.

Gebäuden ste igen und deren Flächen -

m an die Chancen nicht nur aus qu an -

«Core- Li ege nsc hafte n

abso rption ein e Herau sforder ung dar-

titati ver Sicht beurte ilen, denn der Er -

pri vate Investoren nachfrage n, da di e

s tellen .» «Es zeigte sich bere it s 20 12,

fo l g von Im mobil ien invest iti onen wer -

Eige nkapitalrendit e mit der ri chtigen

dass zu viele Flächen ze itgleich auf

de immer stärker vo n der Qual it ät der

Fi nanzieru ng im Ve rgl eic h zu and eren

den tvl arkt kam en un d nunmehr die

Lieg ensc haften abhängen: «Di e Stic h-

Anlagen interessant ist », m eint Pfister. «L iegenscha ft en, welc he ein e erhö ht e

Freizeit im mobil ien vo n gros sen werden

auc h

Optimi er un g in sbesondere bei Banken

worte hier zu sind beka nnt: Zunächst

und Ver sicherung en zu ei ner Zun a h-

ein ma l die Lage - also Standort und

Risikob ereitsc haft benötigen, werde n

me des Überangebo tes führt» , sekun -

Erschliessung. Fern er die Bauqualität,

schw ieri ger zu platz ieren se in - der

diert Steffen Szeid l, Geschäft s führer

ener getische Op t im ieru ng und Nach -

An leger such t mit ei nem Immob il ien-

von Drees & Sommer Sc hwe iz, mit

halt igke it /Nachhalt igkeit slabe l s .

kauf Sich erh eit und St abilität .» .

Und