Newsletter 2/2011 Sehr geehrte Damen und Herren! Unser aktueller Newsletter befasst sich diesmal mit dem Thema „Hausordnung“. Vor allem in größeren Wohnanlagen oder Mietshäusern soll die Hausordnung das reibungslose Zusammenleben in der Hausgemeinschaft regeln. Was darf das Regelwerk und wozu kann es den Mieter verpflichten? Wir fassen für Sie die wichtigsten Punkte zusammen und geben Tipps, worauf Sie achten sollten. Mit freundlichen Grüßen, Jens Giwitz (Geschäftsführer) und Petra Spahn (Presse- und Öffentlichkeitsarbeit), DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V.

Mieter-Tipp Die Hausordnung Bestandteil eines Mietvertrags ist häufig auch eine Hausordnung. Grundsätzlich kann jeder Vermieter sowie jeder Mieter die Einhaltung der Hausordnung verlangen. Eine Hausordnung enthält normalerweise ordnende und verpflichtende Regelungen. Ordnende Regelungen sind meist Ruhe- oder Schließzeiten sowie Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume wie etwa die Waschküche oder den Fahrradkeller. Anders verhält es sich mit den verpflichtenden Regelungen. Sie sind für den Mieter nur dann bindend, wenn diese auch im Mietvertrag festgelegt sind. So darf dem Mieter zum Beispiel die Reinigung des Treppenhauses oder der Winterdienst nur auferlegt werden, wenn dies in der Hausordnung geregelt und die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist oder dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde (OLG Frankfurt/M. WuM 88, 399). Wichtig: Wird dem Mieter die Hausordnung getrennt vom Mietvertrag überlassen (etwa durch Aushängen im Treppenhaus), kann sie dem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten erteilen. Der Mieter muss sich lediglich an die ordnenden Regelungen halten.

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Die Hausordnung regelt meist folgende Dinge: 

Ruhezeiten Zur Vermeidung von Lärmstörungen und anderen Belästigungen können Ruhezeiten festgelegt werden. Üblicherweise sind die Ruhezeiten zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 7 Uhr. An Samstagen ist Lärm bis 8 Uhr und von 13 bis 15 Uhr zu vermeiden, an Sonn- und Feiertragen gilt eine ganztägige Ruhezeit. Die Bestimmungen zur Ruhezeit müssen beachtet werden.

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Benutzung der gemeinschaftlichen Räume Dieser Punkt regelt die Benutzung der gemeinsam zur Verfügung stehenden Einrichtungen wie etwa der Waschküche, dem Trockenboden oder Speicher und kann die Benutzungszeiten regeln. Außerdem können Regelungen für Vorplätze oder den Hof enthalten sein sowie das Abstellen und Reinigen von Fahrzeugen.

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Reinigungspflichten Bestandteil der Hausordnung ist oft ein Reinigungsplan, der die Einteilung für die Treppenhaus- oder Hausflurreinigung, das Kehren des Vorplatzes oder die Schneeund Eisbeseitigung enthält.

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Einhaltung von Sauberkeit und Ordnung Geregelt werden hier das Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen oder Rollstühlen. Außerdem kann die Beseitigung von Abfällen oder etwa das Ausklopfen von Teppichen festgelegt werden.

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Regelungen zur Sicherheit im Haus Oft nennt die Hausordnung auch Schließzeiten, in denen die Haustür abgeschlossen sein muss. Außerdem kann das Lagern von gefährlichen oder brennbaren Stoffen im Keller oder auf dem Dachboden untersagt werden. Manche Hausordnungen enthalten daneben Regelungen zum Trocknen von Wäsche in der Wohnung (Vermeidung von Schimmel) und Heizen (Vermeidung von Frostschäden) oder Regelungen zur Vermeidung von Abflussverstopfungen.

Wichtig: Der Vermieter darf eine mit dem Mietvertrag verbundene Hausordnung nicht einseitig ändern. Unwirksame Regelungen in der Hausordnung sind dann gegeben, wenn sie das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch zu sehr einschränken. So darf etwa nicht der „Besuch nach 22 Uhr“ verboten werden. Auch das Verbot des Duschens und Badens zu bestimmten Zeiten ist in der Regel unwirksam (LG Köln WuM 97, 323). Unabhängig von allen Regelungen gilt im Interesse des reibungslosen Zusammenlebens immer das Gebot der Rücksichtnahme – und das natürlich auch dann, wenn in der Hausgemeinschaft gar keine Hausordnung existiert.

Haben Sie Fragen zu Ihrem Mietvertrag oder der Hausordnung? Dann vereinbaren Sie einen Termin mit einem der Juristen des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt am Main e. V. _______________________________________________________________________________ DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V.

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BGH-Urteile Einengung der Farbwahl bei Schönheitsreparaturen unwirksam Nach einem neuen BGH-Urteil ist die Einengung der Farbwahl auf „Weiß“ unwirksam. Demnach ist eine Mietvertragsbestimmung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, nur wirksam, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt des Auszugs aus der Wohnung gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Die Einengung der Farbwahl auf die Farbe „Weiß“ schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu stark ein und benachteilige ihn unangemessen. Damit ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, der Mieter muss gar nicht renovieren. „Mietvertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter auch während der Mietzeit Renovierungsarbeiten in einer bestimmten Art und Weise ausführen muss (zum Beispiel Raufasertapete) oder er nur in konkret vorgegebenen Farben renovieren darf, waren schon nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Es geht den Vermieter nichts an, wie der Mieter sich während der Mietzeit einrichtet“, erklärte Lukas Siebenkotten, Direktor des deutschen Mieterbundes (DMB). In ihrem aktuellen Urteil stellten die Karlsruher Richter klar, dass Mieter über den Mietvertrag auch nicht bei ihrem Auszug auf die Farbe „Weiß“ festgelegt werden dürfen. Andernfalls wären sie praktisch gezwungen, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen oder wegen einer anderen Farbgestaltung der Wohnung Gefahr zu laufen, beim Auszug eine noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen. „Das wäre wirtschaftlich unsinnig“ so Siebenkotten. Die Vermieterinteressen, so der Bundesgerichtshof, werden durch diese Entscheidung nicht ernsthaft berührt. Das Interesse des Vermieters gehe dahin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dazu müsse der Mieter aber nicht zwingend auf einen weißen Anstrich festgelegt werden, auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen erschwere eine Weitervermietung nicht. Lesen Sie mehr zum Thema in der Pressemeldung des Deutschem Mieterbundes

Kündigungsrecht für Vermieter eingeschränkt Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft (KG) oder einer offenen Handelsgesellschaft (OHG) keinen Eigenbedarf geltend machen dürfen. Der Bundesgerichtshof grenzt somit den Kreis der von einer Eigenbedarfskündigung begünstigten Personen deutlich ein. Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt dieses Urteil: „Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Mieter vor Eigenbedarfskündigungen sicher sind, wenn ihr Vermieter eine Gesellschaft ist, zum Beispiel eine Personenhandels- oder Kapitalgesellschaft. Eigenbedarf können weder eine GmbH noch eine Aktiengesellschaft geltend machen, genauso wenig, wie Kommanditgesellschaften oder offene Handelsgesellschaften zu Gunsten ihrer Gesellschafter“, “, kommentierte der Direktor DMB, Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Lesen Sie mehr dazu in der Pressemeldung des Deutschen Mieterbundes.

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BGH-Urteil

DMB kritisiert BGH-Urteil zur Verwertungskündigung In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof den Wirtschaftsinteressen des Vermieters Vorrang vor dem Mieterschutz eingeräumt. Weil der Vermieter einen weitgehend leerstehenden, sanierungsbedürftigen Wohnblock abreißen und an seiner Stelle Neubauwohnungen errichten wollte, kündigte er einem dort wohnenden Mieter wegen „Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung“. Die Sanierung des Wohnblocks sei keine angemessene Alternative zum Abriss. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Entscheidend sei, so die Karlsruher Richter, dass sich der alte Wohnblock in einem schlechten Bauzustand befände und in mehrfacher Hinsicht heutigen Wohnvorstellungen nicht mehr entspreche. Mit dem geplanten Neubau dagegen würden moderne, bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden (BGH VIII ZR 155/10). Der Deutsche Mieterbund kritisiert die Entscheidung: „Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines geplanten Abrisses muss die Ausnahme bleiben. Eigentümer, die in Wohnung nicht investieren und diese über Jahre hinweg verkommen lassen, dürfen mit dem Argument ‚unwirtschaftlich hoher Sanierungsbedarf‘ keine Kündigung durchsetzen dürfen. Das Gleiche gilt, wenn Investoren stark sanierungsbedürftige Altbauten zu niedrigen Preisen kaufen und dann argumentieren, mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses würden sie wirtschaftliche Nachteile erleiden“, kommentierte Lukas Siebenkotten, Direktor des DMB, das Urteil. Lesen Sie mehr zu dem Urteil in der Pressmeldung des Deutschen Mieterbundes

Trauer um Werner Schaub Der DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e. V. trauert um seinen ehemaligen Vorstandsvorsitzenden und Ehrenvorsitzenden Werner Schaub, der am vergangenen Mittwoch im Alter von 74 Jahren verstorben ist. Werner Schaub war seit 1972 Mitglied des Mieterschutzvereins. Im Jahre 1980 wurde Werner Schaub Vorstand des Vereins. Unter Werner Schaub begann eine neue Ära, der Verein wurde zum größten Mieterverein Hessens und entwickelte sich zum modernen Dienstleister. Im Jahr 2000 schied Werner Schaub aus dem Vorstand aus und wurde zum Ehrenvorsitzenden ernannt. Der DMB Mieterschutzverein e. V. wird Werner Schaub stets ein ehrendes Andenken bewahren.

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Herausgegeben vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., gegr. 1908 Eckenheimer Landstraße 339 60320 Frankfurt Tel. (069) 560 10 57-0 Fax (069) 56 89 40 E-Mail [email protected] Internet www.mieterschutzverein-frankfurt.de Copyright: DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., gegr. 1908 Der Inhalt des Newsletters dient ausschließlich Ihrer persönlichen Information. Jede Nutzung zu anderen, insbesondere gewerblichen Zwecken ist nur mit unserer schriftlichen Zustimmung erlaubt. Verwendung für Presse und Rundfunk frei, Quellenangabe erbeten. Sie erhalten diesen Newsletter, weil Ihre E-Mail über unsere Website registriert wurde. Falls dies ohne Ihr Einverständnis geschah oder Sie keine weiteren Newsletter erhalten möchten, können Sie den Bezug unter www.mieterschutzverein-frankfurt.de beenden. Wenn Ihnen unser Newsletter gefällt, dann empfehlen Sie ihn doch weiter.

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