Baden, 8. September 2014
Der Stadtrat an den Einwohnerrat
49/14 Sekundarstufenzentrum Burghalde; Sanierung und Erweiterung; Projektierungskredit
Antrag: 1.
Für die Sanierung und Erweiterung der Schulanlage Burghalde sei ein Projektierungskredit von brutto CHF 7'050'000 (inkl. MWST, Preisstand August 2014) zu bewilligen.
2.
Das vorliegende Projekt soll mit einer Dreifach-Turnhalle erstellt werden.
Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Das Wichtigste in Kürze Der Stadtrat hat am 28. Februar 2011 entschieden, die Sekundarstufe I auf dem Burghaldenareal zu konzentrieren. Um Raum für die zahlreichen Schüler/-innen zu schaffen und einen zeitgemässen Unterricht zu ermöglichen, muss die Schulanlage erweitert und das gesamte Areal neu konzipiert werden. Ziel ist, den Schulstandort entsprechend dem im Betriebskonzept Sekundarstufenzentrum Burghalde beschriebenen Schulstandard auszubauen. Die sanierte und erweiterte Schulanlage Burghalde soll im Juli 2020 bezogen werden können.
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Ausgangslage
Der Einwohnerrat hat am 13. Mai 2014 vom Bericht "Schulraum Baden 2020" einstimmig Kenntnis genommen. Der Bericht gibt einen Überblick über die gesamte Schulraumplanung, deren grösstes Projekt das Sekundarstufenzentrum Burghalde ist. Er umfasst auch das zugehörige Betriebskonzept für die Sekundarstufe I (Bezirks-, Sekundar- und Realschule) und gibt zudem einen Überblick über die Projektentwicklungsschritte, die das Projekt Sekundarstufenzentrum bereits durchlaufen hat.
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Sekundarstufenzentrum Burghalde
2.1
Schulbetrieb/Betriebskonzept
Das vom Stadtrat am 28. Februar 2011 verabschiedete Betriebskonzept Sekundarstufenzentrum ist in der Einwohnerratsvorlage zum Schulraumbericht Baden 2020 und im Bericht selber ausführlich beschrieben. Das Betriebskonzept legt für die Sekundarstufe 1 (Bezirks-, Sekundarund Realschule) detailliert fest, in welchem Umfang und in welcher Qualität die Schule und die Tagesstrukturen ausgebaut werden sollen. Die Anzahl Schüler/-innen wird jährlich von der Metron AG neu erhoben und wesentliche Abweichungen in der Entwicklung werden in die laufende Projektierung übernommen. Die Tendenz der steigenden Anzahl Schüler/-innen setzt sich auch im Bericht vom 3. März 2014 fort. 2.2
Ist-Zustand Schulanlage Burghalde
Auf dem Areal befinden sich heute verschiedene Gebäude. Die Schulhäuser Burghalde I und II wurden 1930 bzw. 1949 vom Architekten Otto Dorer aus Baden erbaut und im Lauf der Zeit mit verschiedenen Erweiterungsbauten ergänzt. Unterhalb der Burghalde I steht der Anbau Süd aus den 1970er Jahren mit der Turnhalle 2 und Fachräumen. Das Schulhaus Burghalde II ist in den 1960er Jahren und nochmals in den 1980er Jahren mit der Mensa und der Turnhalle 4 erweitert worden. Der Anbau Süd und das Schulhaus Burghalde II inkl. Turnhalle 4 werden im Zug der Erweiterung abgebrochen. Das Dach der Burghalde I ist in einem sehr schlechten Zustand und muss dringend saniert werden. Oberhalb der Schulgebäude steht die kantonal geschützte Villa Burghalde, deren historisch bedeutender Aussenraum sich mit dem Schulareal überlagert. Die Lehrschwimmhalle und Turnhalle 3 befinden sich nicht im Planungsperimeter, gehören aber auch zur Schulanlage Burghalde. Die Lehrschwimmhalle ist 2013 saniert worden. Die Sanierungsarbeiten bei der Turnhalle 3 werden ab 2015 durchgeführt und sind nicht Gegenstand dieser Projektierungskreditvorlage. 2.3
Projektbeschrieb der Sanierung und Erweiterung
Das gesamte Areal muss aufgrund der notwendigen Erweiterung neu konzipiert werden. Die künftige Gesamtanlage besteht aus dem kommunal geschützten Schulhaus Burghalde I, den Neubauten Burghalde II am östlichen und Burghalde III am westlichen Rand des Areals. In diesen Gebäuden sind die Unterrichts-, Verwaltungs- und Lehrbereiche vorgesehen. Ein länglicher Verbindungsbau, in dem sich die Aula, die Mensa und die Dreifach-Turnhalle befinden, ist dem Schulhaus Burghalde I als Sockelbau vorgeschoben und bildet das Zentrum der Anlage. Drei terrassierte, als Aufenthaltsbereiche ausgebildete Ebenen ziehen sich geradlinig über das Areal und verbinden die Schulhäuser auf verschiedenen Niveaus. Das Schulhaus Burghalde I wird weiterhin für schulische Zwecke genutzt. Das Gebäude wird mit minimalen Eingriffen in einigen Bereichen umgebaut (Einbau Lift sowie Umbaumassnahmen im hinteren Anbau) und sanft saniert. Die ursprüngliche Struktur soll innen wie aussen weitmöglichst erhalten bleiben. Das veraltete Blockheizkraftwerk wird mit dem Erstellen der Neubauten ersetzt. Die dringenden Unterhaltsarbeiten am Dach sind ein eigenständiges Projekt und werden unabhängig ab 2015 durchgeführt. Die Villa Burghalde wird zusammen mit dem Gartenpavillon, den ehemaligen Stallungen und dem Kutscherhaus am südlichen Rand des Areals im Rahmen Seite 2 von 7
der Umgebungsgestaltung in die Gesamtanlage integriert. Die wichtigsten Grundzüge des ehemaligen Landschaftsgartens, der durch die Schule genutzt wird, werden wieder sichtbar gemacht. Im Wesentlichen geht es um das Wiederherstellen der stark beeinträchtigten Sichtbezüge von der Mellingerstrasse aus zur Villa Burghalde, einen klar erkennbaren Aufgang von der Mellingerstrasse aus auf die vorgelagerte Terrasse der Villa und einen parkähnlichen Grünraum unterhalb der Terrasse. Die Neubauten sollen ökologisch nachhaltig geplant und umgesetzt werden (gemäss Gebäudestandard 2011 für öffentliche Bauten). Alle Gebäude sollen im Endzustand hindernisfrei erschlossen werden können. 2.4
Projektstand und weiteres Vorgehen
Seit der Jurierung wurde intensiv am Projekt weitergearbeitet. Von Oktober 2013 bis Januar 2014 wurden verschiedene Grundrissoptimierungen erarbeitet und erste Einsparpotenziale definiert. Zudem wurde mit einer Baugrund- und Bauschadstoffuntersuchung (inkl. Untersuchen des Materials auf Altlasten) überprüft, ob die geschätzten hohen Kosten für die Vorbereitungsarbeiten (Abbruch und vor allem Baugrubenaushub) reduziert werden können. Die Sondierbohrungen haben leider bestätigt, dass der Baugrund des steilen Burghaldeareals mehrheitlich aus Fels und zerklüftetem Fels besteht, der Baugrubenaushub entsprechend aufwändig ist und die Kosten richtig geschätzt worden sind. Die ersten Einsparpotenziale wurden dem Stadtrat im Februar 2014 vorgelegt. Der Beschrieb und der Entscheid sind im Bericht Schulraum Baden 2020 erläutert worden. Von Februar bis Juli 2014 wurden die betrieblichen Abläufe und das Raumprogramm in mehreren Workshops zusammen mit Vertretern der Schule, der Abteilung Liegenschaften (inkl. Hauswarte), den Architekten und beigezogenen Fachplanern überprüft. Gestützt darauf wurden dem Stadtrat am 25. August 2014 weitere Einsparmöglichkeiten vorgelegt: a)
Weglassen eines Geschosses beim Neubau Burghalde III
Durch den Verzicht auf Räume und das Verlegen von Räumen in die Burghalde II kann ein Geschoss bei der Burghalde III weggelassen werden. Damit werden CHF 3'550'000 eingespart. Der Stadtrat hat das an der Sitzung vom 25. August 2014 so entschieden. b)
Verzicht auf Dreifach-Turnhalle
Aus Sicht der Schule kann auch auf eine Dreifach-Turnhalle verzichtet werden. Die Schule benötigt drei Sporthallen, was mit einer Zweifach-Turnhalle und der bestehenden Halle in der Burghalde I erfüllt wäre. Dadurch könnten CHF 5'670'000 eingespart werden. Der Projektierungskredit würde entsprechend noch ca. CHF 6'800'0000 betragen. Der Stadtrat hat die Dreifach-Turnhalle aus folgenden Überlegungen in der Einwohnerratsvorlage belassen: Die Sportvereine fordern seit Jahren eine Dreifach-Turnhalle, und auch der Einwohnerrat hat eine solche ausdrücklich gewünscht. Aus sportpolitischen Gründen und im Hinblick auf die Kongruenz mit dem Sportleitbild, das zurzeit erarbeitet wird, soll die Dreifach-Turnhalle für die Projektierungskreditvorlage beibehalten werden. Der Stadtrat hat diesen Entscheid unter Abwägung von sport- und finanzpolitischen Aspekten gefasst, wobei man sich fragen kann, ob eine nicht wettkampftaugliche Dreifachturnhalle den Wünschen der Vereine wirklich entspricht (eine Wettkampfhalle ist aus Platzgründen nicht realisierbar). Seite 3 von 7
c)
Judoraum
Der Judoclub Baden-Wettingen, dessen Trainingsräume in der Burghalde I mit der Sanierung wegfallen würden, hat grosses Interesse, die Trainingsräume ins Neubauprojekt zu integrieren. Der Stadtrat hat dem unter der Voraussetzung zugestimmt, dass der Judoclub die Kosten der Baumassnahmen von CHF 1'480'000 finanzieren kann. Die Möglichkeiten und die Art der Finanzierung werden bis spätestens am 8. März 2015 (Tag der Volksabstimmung) geklärt, so dass zum Start der Projektierung klar ist, ob mit oder ohne Judoraum weitergeplant werden soll. In den letzten Monaten hat sich gezeigt, dass neben den genannten Einsparungen noch weitere Möglichkeiten für betriebliche Optimierungen und damit verbundene Grundrissoptimierungen bestehen, die allenfalls auch zur Reduktion des Bauvolumens und entsprechenden Kosteneinsparungen führen. Für konkrete und verlässliche Aussagen müssen diese im Planungsprozess verifiziert werden. Zudem müssen die Pläne aufgrund der beschlossenen Einsparungen komplett überarbeitet werden. Nochmals hinterfragt und überprüft werden soll auch der Bereich Mediothek und entsprechend der betreffende Teil des Betriebskonzepts Aula Mensa Mediothek. Im Hinblick auf die Betriebskosten wird auch das Konzept für das Facility-Management (Reinigungskonzept, Unterhalt, Entsorgung) in der weiteren Planung erarbeitet. Unsicherheit besteht bezüglich des genauen Sanierungsbedarfs beim Schulhaus Burghalde I. Neben den erwähnten unabhängig durchzuführenden Unterhaltsarbeiten, muss der genaue Zustand der Elektro- und Sanitärleitungen untersucht werden. Gemäss ersten Abklärungen bei der Gebäudeversicherung muss zudem der offene Erschliessungsbereich zwischen Altbau und Anbau aufgrund verschärfter Brandschutzvorschriften komplett mit einer EI30-Verglasung versehen werden, was hohe Kosten zur Folge hätte. Im weiteren Planungsprozess sollen Varianten für eine kostengünstigere Lösung geprüft werden. Der Projektierungskredit allein liegt schon über der Grenze des obligatorischen Referendums und erfordert eine Volksabstimmung. Aufgrund der engen Zeitverhältnisse – Bezug des Sekundarstufenzentrums Burghalde im Sommer 2019 – war deshalb geplant, den Projektierungs- und Baukredit dem Einwohnerrat am 14. Oktober 2014 und anschliessend den Stimmberechtigten in einer Vorlage zur Genehmigung zu unterbreiten. Wegen der erwähnten noch laufenden Prüfung weiterer Optimierungsmöglichkeiten des Neubauprojekts sowie der Unsicherheit bezüglich Sanierungsbedarf der Burghalde I ist eine verlässliche Kostenprognose aber zurzeit nicht möglich. Das maximal mögliche Optimierungspotenzial und damit die genauen Gesamtkosten können erst im Lauf der weiteren Projektierung definiert werden. Der Stadtrat hat daher beschlossen, dem Einwohnerrat am 14. Oktober 2014 nur den Projektierungskredit zur Genehmigung vorzulegen. Mit diesem neuen Vorgehen verschiebt sich die Fertigstellung des Sekundarstufenzentrums Burghalde um eine Jahr auf Sommer 2020, weil für den Projektierungs- und den Baukredit eine Volksabstimmung notwendig ist. 3
Finanzierung
3.1
Schulgeld
Mit den Vertretungen der Gemeinden Birmenstorf, Ennetbaden und Ehrendingen wurden verschiedene Gespräche betreffend Schulgeld geführt. Die Gemeindevertretungen signalisierten ihre Bereitschaft, ein angemessenes Schulgeld pro Lernenden für die neue Schulanlage BurgSeite 4 von 7
halde zu zahlen. Einzelheiten können aber erst ausgehandelt werden, wenn der Kanton die neue Schulgeldverordnung in Kraft gesetzt hat. Die neue Schulgeldverordnung ist gemäss Auskunft des kantonalen Gemeindeinspektorats in der internen Vernehmlassung bei der kantonalen Verwaltung. An einer festgelegten Kosteneinheit soll festgehalten werden. Diese soll der Teuerung angepasst und an einen Baukostenindex gebunden werden. Noch offen ist ein Entscheid über das Streichen des Abzugs für den Standortvorteil von 10 % zulasten der Schulstandorte wegen vermeintlicher Standortgunst. Der Regierungsrat kann die neue Schulgeldverordnung nach der Behandlung im Grossen Rat in Kraft setzen. Der Stadtrat strebt die Vollkostenrechnung für die Berechnung des Schulgelds an. Alle Investitionskosten, die die Sanierung und Erweiterung der Schulanlage auslösen, sollen den Gemeinden des Schulkreises Baden mit dem Schulgeld pro Lernenden verrechnet werden. Die Verhandlungen mit den betroffenen Gemeinden werden in diesem Sinn weitergeführt, sobald die neue Schulgeldverordnung vorliegt. 3.2
Subventionen
Das Departement Bildung, Kultur und Sport hat mit Schreiben vom 14. Dezember 2012 einen Staatsbeitrag von CHF 6'550'000 für das Sekundarstufenzentrum Burghalde zugesichert. 3.3
Investitionsbedarf gemäss Bericht Schulraum Baden 2020
Der Bericht Schulraum Baden 2020 zeigt auf Seite 41 den gesamten Investitionsbedarf für das Sekundarstufenzentrum. Die Kosten für das Weiterbearbeiten inkl. Erstellen benötigter Zustandsberichte (Baugrund- und Bauschadstoffuntersuchungen) werden über den Wettbewerbs- und Planungskredit von CHF1'700'000 finanziert. Der Projektierungskredit betrifft die Position Sanierung und Erweiterung. Bei der Position Unterhalt Turnhalle 3 und Dach Burghalde I handelt es sich um die erwähnten dringenden unabhängigen Unterhaltsarbeiten, bei denen die Abteilung Liegenschaften federführend ist. Die Kosten dafür sind im Investitionsplan für 2015 bzw. 2016 eingestellt. 3.4
Projektierungskredit
Der Projektierungskredit ist auf der Basis der Gesamtkosten von CHF 111'350'000 (Kostengenauigkeit ± 25 %, Kostenstand August 2014) berechnet worden. Die derzeitigen Gesamtkosten, die bereits beschlossenen Einsparungen und die weiteren Einsparmöglichkeiten sind auf Seite 4 der Kostengrobschätzung aufgeführt.
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Der Projektierungskredit setzt sich wie folgt zusammen: BKP
Hauptgruppen
CHF
BKP 29
Planerhonorare gemäss Ordnung SIA
6'100'000
Vorprojekt (9 %) Bauprojekt (21 %) Bewilligungsverfahren (2.5 %) Ausschreibung (anteilig mit 10 %)
BKP 5
Honorar externe Projektleitung
340'000
Baunebenkosten
310'000
BKP 52 (Vervielfältigungen, Dokumentation)
BKP 6
Reserve
300'000
Total Kosten
7'050'000
Der Projektierungskredit beträgt CHF 7'050'000 brutto (inkl. MWST, Preisstand August 2014). Im Investitionsplan 2014 waren CHF 6'300'000, im Investitionsplan 2015 sind CHF 7'400'000 eingestellt. 4
Volksabstimmung
Der Projektierungskredit untersteht dem obligatorischen Referendum, da er über der aktuellen Grenze für einmalige Ausgaben von rund CHF 6'400'000 liegt. Die Volksabstimmung ist am 8. März 2015 vorgesehen. 5
Termine
Der aktuelle Planungsstand (Stand August 2014) geht von folgendem Projektablauf aus: Projektierungskreditentscheid Volksabstimmung Projektierung Baukreditsentscheid Volksabstimmung Baubeginn Bauende
14. Oktober 2014 8. März 2015 März 2015 bis März 2017 Juni 2017 26. November 2017 Januar 2018 Juli 2020
Dieser Terminablauf bedingt einen reibungslosen Ablauf, d.h. keine Projektüberarbeitung, keine Beschwerden im Baubewilligungsverfahren und einen optimalen Bauverlauf. 6
Zusammenfassung
Der Projektierungskredit ermöglicht, das Projekt "Sekundarstufenzentrum Burghalde" einen wesentlichen Schritt weiterzuentwickeln. Ziel ist, das Projekt weiter zu optimieren, um Kosten zu sparen und dem Einwohnerrat im Juni 2017 die definitiven Baukosten vorlegen zu können.
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Beilagen: ‐ ‐
Situationsplan Visualisierungen
Auflageakten: ‐ ‐ ‐ ‐
Projektdokumentation mit Planunterlagen und Kostengrobschätzung Jurybericht Wettbewerb Betriebskonzept Aula Mensa Mediothek Betriebskonzept Sekundarstufenzentrum
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